Lohnt sich der Kauf ? - 500 Beiträge pro Seite

[Christian_Berg]

Sagen wir mal ich könnte eine Vermietete Wohnung als Renditeobjekt in Berlin City West 25m2 für ca. 12.000 Euro (Zwangsversteigerung)erwerben. Die Lage ist gut, Neubau, leider an einer Hauptverkehrsstr.

Die Warmmiete beträgt 170,00, Betriebskosten 107,00. Also Rohgewinn 63,00.

Mit dem Mieter soll es keine Probleme gegeben haben.

Was haltet Ihr von dieser Geldanlage oder ist dies eher eine Geldvernichtungsanlage? Ich bin 22 und denke das es sich in der Zeit für mich rechnen würde.

Was haltet Ihr davon, ja ich bin mir bewust das es sich um eine "Anfänger" Frage handelt, jedoch hatte ich bislang nix mit Immobilien am Hut.

Ich hoffe auf konstuktive Kritik

[pathi]

Immobilien rechnen sich nur aus steuerlichen Gründen, nicht als Kapitalanlage, falls es sich natürlich nicht um Boomregionen handelt wie z. B. Hongkong: 36.000 Euro/qm = das wäre in Deinem Fall 900.000 Euro

Am besten mal Dienen Steuerberater fragen!

[Schtonk]

Hallo,

lohnt sich unbedingt, du hättest da einen 6-Prozenter!
Kommt aber sicher auch darauf an, in welchem Zustand das Objekt ist, also auch das Haus, in dem die Wohnung liegt. Am besten schnell bei der Verwaltung informieren (Protokolle der letzen Eigentümerversammlungen aushändigen lassen).

Viel Glück.
/S.

[realox]

Hi!

Informier Dich am besten erst über evtl. zusätzl. Kosten für Verwaltung, Rücklagen, Gemeinkosten ect, soll heissen -Eigentum verpflichtet, was oft Grund für Zwangsverwaltung ist.

Gruss

r.

[Christian_Berg]

Danke für eure Antworten

Wie schaut es eigentlich aus wenn etwas inhalb der Wohnung kaputt geht was nicht zum Gemeinschaftseigentum gehört.

Rohrbruch, Heizkörper geht kaputt etc., die Kosten für eine Instandsetzung würden die Mieteinnahmen der nächsten jahre verschlingen. Auch ein Leerstand der Wohnung von ca. 6 Monaten würde einen ganzen Jahresrohgewinn auffressen.

Lohnt das Risiko ?

Würdet Ihr persönlich mehere kleine Wohnungen kaufen oder ein-zwei große ?

PS: Wieviel Aufwand steht hinter der Vermietung einer Wohnung?

[schlier]

Servus,
also der Preis ist natürlich verlockend. Wie kommen denn die Betriebskosten von 107 zu stande. Du meinst sicher Wohngeld 107 ??
Also 60 € Überschuß im Monat is natürlich happig. Die sind schnell wech für ne kleine Reperatur. Ich denke dass du über die Jahre da kaum mit nem Gewinn rausgehst außer der Preis steigt. Wo denn genau in City west.
Die Miete lässt ja bei Neubau nicht gerade auf gute lage schließen. Du mußt dran denken dass du der auseigentümergemeinschaft mit deinem vollen vermögen hafte´st. ALso wenn da ne Sonderumlage von Summe x kommt mußt du das berappen ansonsten wirst im schlimmsten fall gepfändet.

Servus

[lapamita]

--lage gut bis mittel
--neubau
--berlin west oder center

wenn es keine grossen baumaengel gibt, waerst du dumm so etwas nicht zu kaufen !!!! alles in berlin um 500 euro ist ein schnapperl soweit keine maken !!!!!!!!!!!!
..>BERLIN IST WELTWEIT DIE BILLIGSTE GROSSTADT IN SACHEN IMMOS AKTUELL
AUF DAUER HAST DU MASSIVE WERTGEWINNE !!!!!!!!!!!!!

eine bessere anlage findest du kaum

ein tip....schmeiss wenns mgl ist, den mieter raus, und versuche kurzfristvermietung ( wenn halbwegs lage, an toruis,studenten etc auf zeit 1,3 ,6 monate, da hast du mehr, kein aerger mit mieterschutz,und bleibst flexibel

gruss

PS
schau dir den ruecklagenfund an, und ob eventl grosse reparaturen anstehen

ansonsten K A U F E N

[Robert_Reichschwein]

wenn genügend Rücklagen und keine grossen Reparaturen anstehen ist es ein Kauf.

Für das Geld könntest Du von mir ein grosses Mehrfamilienhaus in Sachsen(12T€) bekommen, die Nettomiete wäre einiges höher...

[ceejay_le]

lohnt sich nicht - das Ding wird dir 1. keiner finanzieren 2. viel zu klein und dadurch nicht werthaltig

[pathi]

Kauf das Haus von Reichschwein, da bist Du besser dran!

[hossinger]

#christian
Einige Anfängerfehler solltest du vermeiden
-die Immo sollte in unmittelbarer Nähe zu deinem Wohnort liegen
-Wohnung besichtigen, zumindest das Haus, das Treppenhaus etc.
-NIE die ersten besichtigten Objekte oder bei DEM ersten Zwangsversteigerungstermin kaufen (erst Erfahrungen sammeln)
-Kritisch hinterfragen -Warum ist die Miete so günstig, welche Investitionen stehen an (Heizkessel, Fassade isolieren/streichen, Dach etc.) alles erstmal Vermietersache!

NIE vergessen! Auf der ganzen Welt und in jedem Mietobjekt sind die Mietpreise in einer Marktkonstellation! In Boomregionen ist eine Immobilie auch mit Anfangs 2 % Rendite ein Schnäppchen weil a)kein Lehrstand b)steigende Mieten und c)steigender Preis der Immobilie erwartet wird.

In Doomregionen ist eine Immobilie auch mit Anfangs 10 % Rendite überteuert weil a) Mietausfälle zu erwarten sind b)die Mieten stagnieren oder relativ sinken werden und c) der Preis der Immobilie verfällt!

[mimimi]

also ich wäre für meine Kurzbesuche in Berlin schon mal ein Mietinteressent für jeweils wenige Tage
mimi

[Robert_Reichschwein]

und nicht vergessen, eine Boomregion kann sich in eine Doomregion wandeln und vice versa...

[G.Schmitt]

Vorsicht vor diesen Kurzanalysen in den Antworten.
Du solltest dir mehrere Fragen stellen:
1) Mietrendite: 6% ist nicht sehr schlecht aber für ein 1 Zimmer Apartment auch nicht suppertoll. Ist die REndite steigerbar, wenn der Mieter auszieht oder willst du selbst einziehen? Dann würde es schon besser werden. Irgendwelche Ideen mit Kurzzeitvermietung würde ich mir erst einmal sparen. KAnn man machen, ist aber eine ganz andere Geschichte, nämlich eine Art Job und da würde ich die Rendite NACH Zeitaufwand berechnen.
2) Grundpreis pro qm: sehr gut, Wahrscheinlichkeit also gross, dass du das Geld bei verkauf wiederbekommst.
3) ISt es dir Aufwand und Risiko wert? Mir wäre es das nicht. die Wohnung macht genausoviel Verwaltungsaufwand und Ärger wie eine 300 tEU Wohung, du bekommst aber im Idelafall nur wenig Überschuss (1-2% über sichere Bankrendite ohne Aufwand =ca. 200 EUR im Jahr!!!). Willst du dir für 200 EUR mehrere Tage um die Ohren schalgen, Urlaub nehmen und zusätzlich ein Risiko (Mietnomaden, Baumängel...) eingehen?
4) IMHO lohnen sich Immos z.Z. wegen der Hebelwirkung der günstigen Zinsen. Und Kredit bekommst du für die Summen nicht
=> nimm die 12 TEU und kauf dir eine solide 70 TEU Wohnung!

[Robert_Reichschwein]

bei 12T€-Projekten wie diesen ist die Wertsteigerung potentiell höher als beim Kauf einer 70.000€-Wohnung, wenn sie nicht gerade die Dachterrasse in gesuchter Citylage ist.
Man sollte es sich natürlich ansehen.

[herbie88]

Noch einige Hinweise:
Ein-Zimmer-Wohnungen sind nicht so leicht wieder
zu verkaufen. Zumindest in Berlin.
Auch Wohnungen im Erdgeschoss haben es schwer.

Ich habe in Berlin eine 2-Zimmer-Wohnung 52,5qm
Bad, Balkon. 2.OG in ruhiger Lage zu verkaufen. Die
Anlage ist gepflegt. Die Wohnung ist vermietet
für 320,-- € kalt. Kaufpreis 35.000,--. Wenn Du
interessiert bist, rufe mich an 030-7445447.

Ich will die Wohnung verkaufen, weil ich nicht mehr
arbeite und nichts mehr von der Einkommensteuer
absetzen kann.

[schlier]

Servus,

also überleg dir vor dem Kauf folgendes. Was geht in der Mietwohnung kaput ??? Naja das sind hauptsächlich Dinge in Küche und Bad. Aber hier ist die Wahrscheinlichkeit bei ner kleinen Wohnung die gleiche wie bei ner großen.
Aber
wenn du bei 60 € Überschuß im monat einmal den Klemptner kommen lässt und das macht dann mal locker 100 - 200 € dann is ja schon 1/3 deiner Jahresmiete wech. Also bei 60 € im Monat überschuß ist das Risiko sehr groß dass du am Ende vom Jahr mehr Kosten hast als Einnahmen.

Oder lass den Mieter alle 2 Jahre wechseln. Ist auch nicht so unwahrscheinlich. Du hast dann jeweils 1-2 Monate leerstand und mußt einmal neu streichen und das nächste mal neuen Boden. Allein 2 Monate leer kosten dich 3-4 Monate vermietet.
Nur die Spekulation auf steigende Preise wäre hier interessant. Aber so kleine Dinger lassen sich ganz schlecht verkaufen.
Das einzige was hier lohnt ist möbliertes Zeitvermieten. Da mußt aber zeit investieren.
Servus
Ich würde daher keine so kleine Bude holen.