Schwieriger Fall für alle Grundbuch- und/oder Rechtsexperten - 500 Beiträge pro Seite

[Hendrik3000]

Ein Hallo an alle Experten!

Hier mal eine Frage an alle Rechtsexperten oder/und Grundbuchexperten. Die Geschichte ist ziemlich schwierig, der erste Anwalt kam schon ins Grübeln und konnte keine vollständige Antwort liefern. Ich möchte mal ein paar Meinungen hören, um mit mehr Informationen auf die Suche nach dem nächsten Spezialisten zu gehen - aktueller Auszug aus einem Grundbuch aus den neuen Bundesländern:

I. Abteilung:

1a Frau X
1b Frau A (Tochter von Frau X)
1c Herr B (Sohn von Frau X)
1d Herr C (Sohn von Frau X)
-in ungeteilter Erbengemeinschaft-
Grundlage: Bei Neufassung der Abteilung ohne Eigentumswechsel eingetragen am 25.10.1996 keine weiteren Eintragungen in Abteilung I

II. Abteilung:

Wiederkaufsrecht der Gemeinde... (wahrscheinlich für den Fall unwichtig, deshalb weggelassen)

III. Abteilung:

Betrag 2000RM (Reichsmark)
Noch zweitausend Reichsmark Darlehn, mit jährlich 5 vom Hundert vom 01.07.1937 ab in halbjährlichen Teilen nachträglich verzinslich, rückzahlbar sechs Monate nach Kündigung zum Quartalsersten. Brieflos eingetragen am 15.09.1937.
Die Hypothek ist Eigentümergrundschuld geworden und gemäß Erbschein des Staatlichen Notariats der Stadt Z vom 27.01.1960 – NR 999/59 – und der Auseinandersetzung vom 04.06.1954 mit den Zinsen seit dem 01.01.1950 übergangen auf Herr B, eingetragen am 09.01.1961. Bei Neufassung der Abteilung eingetragen am 25.10.1996.

Erläuterungen:
Frau X ist als Witwe bereits vor vielen Jahren nach ihrem Mann verstorben. Die drei Kinder (siehe oben A,B und C) sind im Erbschein zu gleichen Teilen berücksichtigt. Entsprechende Änderung im Grundbuch ist noch nicht vollzogen worden. Es ist wohl klar, dass A,B und C nunmehr zu gleichen Teilen Eigentümer sind. Vor zig Jahrzehnten existierte ein Privatdarlehen von Dritten (lediglich aus Steuerspargründen), dass nach langem Hin und Herr zurückgezahlt wurde und dann auf Herrn B umgeschrieben wurde, warum auch immer.
Feinheit: Es existieren absolut keine weiteren Unterlagen bzw. Unterschriften über das Zustandekommen von Kredit, Rückzahlung, Tilgung, Übertragung o.ä. (einfach gar nichts)

Normaler Weise ist ja eine Eigentümergrundschuld völlig belanglos. Was aber ist in diesem Fall? Hier wurde nur Einer der rechtmäßigen Erben bzw. Besitzer eingetragen, nicht die Erbengemeinschaft. Bestehen hier irgendwelche Rechte oder Pflichten? Kann eine Löschung dieser lästigen Eintragung z.B. von Seiten Herrn C veranlasst werden? Sollten hier Unklarheiten bestehen, wer hat die Nachweispflicht im Rechtsstreit (Keiner hätte in diesem Fall Unterlagen und könnte nichts nachweisen)? Wenn eine Schuld besteht, wie ist diese im Hinblick auf die Forderung in RM zu bewerten?

Was hier jetzt läuft, ist den Interessierten sicher bereits klar. Wegen der Rückzahlung des Darlehns haben A und C eigentlich keine Schuld zu begleichen. Wegen der ungünstigen Proforma-Übertragung der Eigentümergrundschuld auf B erhofft sich dieser natürlich einen ansehnlichen Zusatzerlös aus der Erbmasse, was an sich nicht gerechtfertigt ist.

Wer hat eine Interpretationsmöglichkeit?

Hendrik

[Quadratus]

Kleiner Tip: In einer Usenet-Newsgroup dürfte solch eine Frage m.E. besser/umfassender beantwortet werden können.

[Hendrik3000]

Hallo,

kann hier jemand noch eine kleine Teilfrage beantworten, das würde mir sehr weiterhelfen.

@Quadratus
wo finde ich diese speziellen Newsgroups?

Hendrik

[Taucher3]

Hallo, bin zwar kein "Experte", aber der Erschein und die Auseinandersetzung müßten doch in Kopie zu beschaffen sein. Entweder ist dann aufgrund dieser Unterlagen das Grundbuch zu berichtigen, oder aber es hat ein Rechtsgeschäft stattgefunden, aufgrund dessen Herr B wohl einen Anspruch hat. Sofern im Grundbuch nicht -brieflos- steht, gab es für dieses Recht sicher auch einen Hypotheken- oder Grundschuldbrief, der bei Löschungsbegehren mit der Löschungsbewilligung und dem -antrag eingereicht werden muß. Ansonsten bedarf es eines sog. "Aufgebots", welches in der Regel ca. 1/2 Jahr in Anspruch nimmt, da eine "Kraftloserklärung" erfolgen muß, die auch veröffentlicht wird. Größere Kopfschmerzen als die Eintragung in Abteilung III (sind das nicht heute nur noch ca. DM 200,-- ??!!) würde mir die Eintragung Abteilung II machen. Diese scheint über das gesetzlich verankerte "Vorkaufsrecht" der Gemeinden hinauszugehen, da dieses nicht im Grundbuch eingetragen ist. sollte die Gemeinde da Vorbehalte haben, könnte dies stark verkaufshemmend wirken. Ich würde auf j e d e n Fall versuchen, dieses Recht löschen zu lassen !! Als potentieller Käufer oder Interessent würde ich eine solche Eintragung niemals akzeptieren.
Gruß Taucher

[Hendrik3000]

Hallo Taucher3,

die Sache ist "brieflos", wie dem obigen Text zu entnehmen ist. Erbscheine sind das kleinste Problem. Der 1. Erbschein besagt, dass Herr Y im 2. Weltkrieg verstorben ist und entsprechend seine Frau X und die drei obigen Kinder hinterläßt, so wie es in der I. Abteilung notiert ist. Frau X ist inzwischen auch verstorben, ein entsprechender Erbschein zeigt die drei Kinder (b,c,d) s.o. als Erben auf. Ich bin Nachfahre des Herrn C, der bereits selbst über 80 Jahre alt ist und die Ereignisse und das Nichtvorhandensein von Forderungen nur mündlich schildern kann und keineswegs interessiert an einer offenen Rechnung ist.

Es ist ferner davon auszugehen (soweit nicht amtlich archiviert), dass weitere Papiere zum Gesamtvorgang nicht exisitieren.

Wo also kann zu diesem Vorgang oder den Ursprüngen noch etwas liegen?

Wer kann was beantragen (Löschungen)? Es ist in JEDEM Fall davon auszugehen, dass Frau A und Herr B (bereits über 80 Jahre) sämtliche Löschungsversuche ablehnen werden, soweit alle zustimmen müssen (Haß und finanzielles Interesse). Es gibt im Zuge der zu erwartenden Streitigkeiten bereits zahlreiche negative persönliche Erlebnisse, die schon jetzt auf die Benachteiligung meines Vorfahren Herrn C abzielen.

Die II. Abteilung
noch einmal komplett um den anderen Punkt zu besprechen:

1
Die Teilung des Grundstücks oder die Abveräußerung von Trennstücken ist nur mit Genehmigung des zuständigen Landeskulturamtspräsidenten zulässig. Eingetragen am 04.06.1926.

2
Ein Wiederkaufsrecht gemäß der Bewilligung im §11 des Vertrages vom 04.08.1925 für die Landgemeinde K. Unter Bezugnahme auf diese Beweilligung eingetragen am 04.06.1926.

Rechte unter lfd. Nr. 1 bis 2 bei Neufassung eingetragen am 25.10.1996.

Hendrik

[Quadratus]

@Hendrik3000

Dieser Beitrag soll keine detaillierte Anweisung für den Umgang mit NGs sein, sondern nur die wichtigsten Schritte bis zum ersten Beitrag erläutern:

Newsgroups (NG) können bequem mit Outlook Express (OE) gelesen werden. Es gibt tausende davon, die meisten englisch, aber auch sehr, sehr viele deutschsprachige.

Der folgende Ablauf bezieht sich auf OE 5.0, gilt aber prinzipiell für alle NG-Reader.

Zuerst muß im OE ein NG-Konto eingerichtet werden, damit OE weiß, woher die News kommen sollen. T-Online-User können z.B. auf den Newsserver news.btx.dtag.de zurückgreifen. Im OE5 geht das Anmelden unter Extras - Konten - News - Hinzufügen.

Nach dem Anlegen eines News-Kontos wird der News-Server links, im Baumverzeichnis, angezeigt. Jetzt müssen die interessierenden Newsgroups abonniert werden. Dazu Rechtsklick auf den NG-Server-Eintrag und `Newsgroups...` wählen. Beim ersten Zugriff auf den NG-Server wird die NG-Liste geladen, das dauert...

Danach kann die Liste der verfügbaren NGs auf diesem Server nach Stichworten selektiert werden durch Angabe eines Wortbestandsteils. Deutschsprachige NGs enden üblicherweise auf .de, also einfach mal .de eingeben. Oder eben z.B. den Begriff `recht`. Anschliessend die gewünschte NG per Doppelklick abonnieren.

Wie immer im Leben: Nicht gierig werden und zu viel abonnieren - das Zeugs muß später auch geladen und gelesen werden!

Interessante NGs haben natürlich jede Menge Beiträge. Man kann in OE die Zahl der downzuloadenden NG-Beiträge auf die letzten z.B. 300 beschränken, wenn man unter Extras - Optionen - Lesen die Option `Download von ### Kopfzeilen gleichzeitig` markiert und den Wert 300 wählt. Dann werden bloß die 300 neuesten Beiträge geladen - das dürfte anfangs reichen.

Vor dem Posten von Fragen in NGs unbedingt (!!) immer ** lesen was schon drin steht *** ! Nix ist ärgerlicher als z.B. jeden Tag dieselben Fragen beantworten zu sollen. Und bitte immer dran denken, als Frager will man etwas von anderen für lau - pampig werden, wenn keine oder nicht die erwartete Antwort kommt, ist sinn- und zwecklos.


Viel Spaß & Erfolg!

[Taucher3]

Hallo Hendrik, ich bin wie gesagt, kein Fachmann.
Löschungen beantragen müssen/können a l l e Grundstückseigentümer gemeinsam (geht auch zu getrennten Terminen vor einem Notar). Die Löschungsbewilligung muß der Grundpfandrechtsgläubiger vor einem Notar unterzeichnen. Hier dürfte Euer Problem liegen. Aber bitte vor weiteren Streitereien, die den Blutdruck der Herrschaften evtl. unverhältnismäßig zu dem Wert der Sache erhöhen, erkundige Dich doch erst mal nach dem Tauschwert. Ich meine, es können heute nicht viel mehr als DM 200,-- sein. Das Recht in Abteilung II kann ich mit dem Inhalt nicht einschätzen, da ich aus den alten Bundesländern komme und eine Eintragung dieses Inhaltes nicht kenne. Erschöpfende Auskunft gibt Dir mit Sicherheit der zuständige Rechtspfleger im Grundbuchamt des Amtsgerichts. Das wird auch die kompetenteste Stelle für das Recht Abteilung III sein. Vieleicht hat er sogar noch alte Unterlagen in den alten Grundbüchern (sofern vorhanden). Wenn er nett gebeten wird, steigt er eventuell in den Keller für Dich. Ein berechtigtes Interesse (sprich Vollmacht von Herrn C) solltest Du nachweisen können. Ansonsten kann ich Dir nur sagen, daß solche Fälle leider oft in einer Zwangsversteigerung zwecks Auflösung der Gemeinschaft enden. Das ist mit Sicherheit nicht die profitabelste Lösung, aber eine der schnelleren und eine derjenigen, die Anwaltskosten sparen und die Herrschaften in dem hohen Alter vieleicht noch in den Genuß des Geldes kommen lassen. Vieleicht hat ja einer aus der Verwandschaft interesse, das Objekt zu ersteigern und dann irgendwann in Ruhe zu verkaufen. Die drei Streithähne sind dann aber schon mal auseinander. Das soll keine Anleitung sein, aber ich habe selbst Erschaftsstreitereien durchlebt.
Gruß Taucher

[Hendrik3000]

@Quadratus

Vielen Dank für die ausführliche Anleitung. Ich nutze Outlook und T-Online niemals oder nicht mehr. Im Netz bin ich wahlweise mit einem direkten Zugang über einen zentralen Server unterwegs oder mit anderen Anbietern. Ferner nutze ich anstattdessen Netscape. Mit dem Messenger ist das alles kein Problem. Schwierig ist nur die Suche nach dem richtigen Forum/Ansprechpartner.

@Taucher3

Ich glaube, Du erfaßt so langsam das ganze Ausmaß der Geschichte.
Schwierig ist, dass alle 3 Beteiligten sehr sehr alt und teilweise nicht mehr ansprechbar sind. Hier könnte es zu Verschleppungen kommen (Betreuer). Ein Verkauf wird nicht möglich sein, zumal B zuvor undefinierbare nicht nachvollziehbare und überzogene Summen (2000RM+x) einfordern möchte. Mein Vorfahre C wohnt mit seiner Frau im Haus und hat keine Wohnalternative. Zudem muss noch gesagt werden, dass mein Vorfahre C und vor allem seine Frau das Haus allein in den letzten 50 Jahren intakt hielt und zwar im Wesentlichen aus dem eigenen Geldbeutel ohne einen Nachweis zu erstellen und ohne sich die Arbeit und Material bezahlen zu lassen. Oft stieß man dabei auf heftigen Widerstand und beließ es dann im "Guten". Mein Anwalt bestätigte mir bereits, dass moralisch gesehen ein Unrecht entstanden ist, aber rechtmäßig ein Prozeß wegen Bezahlung der am Haus getätigten Arbeiten durch die anderen 2 Erben eine geringe Erolgschance hat.

Deshalb soll es zunächst mal nur um diesen ekligen RM-Eintrag gehen, der raus muss um über die nächsten Dinge nachzudenken. Zudem droht praktisch jeden Tag durch den Tod einiger Beteiligten die weitere Verkomplizierung der Angelegenheit. Ferner will ich eben wissen, was bei Tod von C für Elend durch die RM-Eintragung zu erwarten ist.

Die alten Bundesländern sind uninteressant, denn die Eintragung der Abt. II geschah 1926, aber das macht nichts, wenn Du nicht jedes Detail kennst.

Wer definiert mir einen Tauschwert der RM? Spielt dabei auch die zwischenzeitliche Änderung in DDR-Mark eine Rolle oder wird sofort in DM (bald Euro) umgerechnet. Könnte es zu einer Berücksichtigung der Zinsen und Zinseszinsen kommen, wenn B darauf beharrt, dass eine niemals zurückbezahlte Forderung besteht?

Das mit dem Rechtspfleger ist eine sehr gute Idee, bringt aber wieder Probleme wegen "berechtigtem Interesse", wenn ich ohne Nachweis komme.

Hendrik

[Taucher3]

nur noch auf die Schnelle, weil ich weg muß. zu Abteilung II: generell ist jeder Eintrag dort ein Problem, das wird auch jede später evtl. finanzierende Bank so sehen. In den alten Bundesländern sind solche Eintragungen immer "bereinigt" worden, also entweder gelöscht, weil gesetzlich geregelt oder aber definiert (ich denke da an alte Villenklauseln, aber auch die findet man kaum noch). Mich wundert, daß 1996 solche alten Dinge übernommen wurden, also muß ja noch ein Hintergrund und somit eine Werteinschränkung gegeben sein. Das ohnehin gesetzliche Vorkaufsrecht der Gemeinden steht eben im Gesetz und in keinem Grundbuch. Also muß das dort eingetragene Recht einen anderen Hintergrund haben und kann evtl. stark wertmindernd sein. zu Abteilung III: die Umrechnungssätze kann Dir jeder Rechtspfleger nennen, die stehen fest. Vieleicht ist der zuständige RPf ja ein netter, der sich auch so mit Dir unterhält, ohne Dir jedoch konkreten Einblick in die Grundakte zu geben. Das Problem von Ehepaar C ist ja ein ekliges. Da würde ich mir über die Rechtsanwaltskammer einen Fachanwalt für solche Sachen nennen lassen. Jemand, der sich bisher mit Scheidungen oder Verkehrsrecht beschäftigt hat, kann da auch erst mal nur ausprobieren. Für mein Empfinden müßte B seine Forderungen ja belegen können. Eine Grundschuld ist da etwas anderes als eine Hypothek. Der Hypothek liegt eine ganz bestimmte Forderung zugrunde, der Grundschuld eben nicht. Ich könnte mir vorstellen, daß B beweisen muß, wer ihm was schulden soll. Aber ich bin kein Anwalt und habe hier absolut keine Ahnung, wer was belegen muß und wer nicht. Ich wünsche Deiner Familie gute Nerven und die Einsicht, daß in diesem Fall nur die "Rechtsverdreher" reich werden können. Gruß Taucher

[Taucher3]

und noch ein Tipp: laß die Anwälte zunächst raus. Such Dir einen Notar, der ist unparteiisch und evtl. bei menschlicher Eignung in der Lage, alle Parteien an einen Tisch zu bringen (und wenn das nicht) dann wenigstens mit allen Dreien unparteiisch reden. Vieleicht ist das eine kleine Möglichkeit, die Kuh vom Eis zu holen. so jetzt hab ichs aber eilig. Taucher

[wasnunanleger]

ich kann nur empfehlen mit der vergangenheit schluß zu machen bezüglich irgendwelchen schuldzuweisungen und persönlich durch gespräche mit den beteiligten die sache zu regeln.
einen rechtsbeistand gleich hinzuzufügen bedeutet gefühlsmäßig immer man will sein recht durchboxen.

sich in die gedankengänge der einzelnen wirklich einfühlen und mit diplomatischem geschick eine faire lösung suchen. und dies geht nur über persönliche gespräche mit der zielsetzung, daß die entscheidungsträger ein gefühl bekommen "hier will einer eine faire lösung".

sowas fällt einem immer schwer, wenn man weiß, daß hier eigentlich unrecht geschieht, aber es ist oft die einzige chance!

[Hendrik3000]

Hat noch jemand was, morgen habe ich diesbezüglich wichtige Termine.

Hendrik

[wankel2000]

@Hendrik

Wie ist die Sach- und Rechtslage derzeit?

Gibt es einen Zwischen- oder gar Abschlussbericht?


mfg

wankel

[AC/DC-Fan]

@Hendrik:

Ich will Dich nicht demotivieren, kann Dir aber nur mein Beileid aussprechen.

Ich war in einer ähnlichen Situation. Hinzu kam noch, dass ein Erbbaurecht mit drin war und zwei auf dem Grundstück stehende Gebäude nicht in den Katasterunterlagen verzeichnet waren.

Bei mir hat die ganze Angelegenheit trotz Einigkeit aller Beteiligten (bzw. deren Erben!) über drei Jahre gedauert!

Viel Glück.

[Hendrik3000]

Nach einem weiteren Anwaltsbesuch in diesen Tagen herrscht wieder ein bißchen mehr Klarheit, aber noch längst nicht völlige Erkenntnis. Jetzt kommt der Rechtspfleger dran.

Nach Meinung der Anwälte ist zu erfragen, wie diese Umtragungen zustande gekommen sind und was an notariellen Urkunden noch existiert (Grundbuchamt). Insbesondere die nichtnachvollziehbare Auseinandersetzung von 1954 wäre zu klären.

Im Allgemeinen ist man der Meinung, dass dieser Sachverhalt zufreffen könnte:
Als auf seltsame Weise Herr B als Inhaber einer Eigentümergrundschuld eingetragen wurde, war dieser eventuell noch nicht als Mitbesitzer oder Erbe des verstorbenen Mannes von Frau X eingetragen worden. In diesem Falle zählt das Grundbuch und Herr B wäre eine fremde dritte Person gewesen. Somit ist nach Gesetztestext die Grundschuld als echte Grundschuld zu behandeln und Herr B hätte tatsächlich noch Rechte aus dieser Eintragung gegenüber den Miterben.

Aber warum zum Teufel kann mir niemand abschließend den Fall aufrollen und tatsächlich sagen, wer Rechte gegen wen hat, warum oder unter welchen Bedingungen. Ich schwimme immer noch im Brei.

Eine angestrebte gütliche Einigung steht so immer noch in den Sternen, da Herr B die 2000RM möglichst 1:1 in DDR-Mark tauschen wird (das war so), dann 2:1 in DM umtauscht und mit Hilfe der Zinseszinsrechnung einen schwindelerregenden Betrag einfordern wird und eine Zahlung einer moderaten Vergleichssumme verweigert. Und es steht immer noch nicht fest, ob wie gesagt, Rechte und Pflichten bestehen.

Kann mir jemand sagen, ob eine jetzt noch bestehende grundbuchliche RM-Forderung sofort mit dem gültigen Umtauschsatz RM/DM 10:1 getauscht wird? Oder hat der Besitzer das Recht, die günstige Variante über eine theoretische Rechnung über die DDR-Mark (galt halt zwischendurch) versuchen kann?

Hendrik