Der Münchnerimmobilienmarkt und seine Aussichten. - 500 Beiträge pro Seite

[tölzer]

Grüss Gott zusammen,

ich möchte gerne einen Thread eröffnen und mich über eine rege Teilnehmer freuen.

Ich wohne jetzt seit 14 Jahren in München und verfolge teils
aus privaten, teils aus beruflichen Interessen den Markt.

Mir ist vor allen aufgefallen, dass viele Kapitalanleger aus den ganzen Bundesgebiet eine Wohnung in München vielen anderen Städten bevorzugen.

Das Argument lautet überwiegend; In München steigen die Preise immer weiter.

Alle wollen nach München usw.

Ich kann das ganze nicht ganz verstehen:

Ich meine viele Firmen bauen hier Personal ab; siehe Kirch, Infinion, Bio Tech, Marketingfirmen usw.

Die Preise für Gewerbebauten sind massiv eingebrochen, 17 der Gewerbeflächen stehen offiziell leer, denke aber der Leerstand ist höher.

Die Stadt weißt viele neue Bauflächen aus, z.B. die Neue Messe Riem, hier entstehen viele ETW und Häuser.

Die Stadt braucht das Geld um die Schulden bzw. das Defizit zu begrenzen.

Sicherlich hat München noch einen Zuzug, aber dieser wird von Jahr zu Jahr schwächer.

Das sind so meine Gedanke, ich meine die Preise bei ETW werden in den kommenden Jahren sinken.

So, der Anfang ist gemacht und ich würde mich über eine regen Austausch freuen!

Servus
tölzer

[Cashlover]

sinkt der wirtschaftliche Ertragskraft einer Region, so sinken die Löhne.

Sinken die Löhne, stagnieren/sinken die Mietzinsen.

Sinken die Mietzinsen, so sinkt der Ertrag eines Zinshauses und damit auch sein Wert.

Gleiches gilt dann entsprechend für ETW, EFH, etc.

so einfach ist das, egal ob die Bude nun in NRW, Berlin oder Bayern steht.

[Statistix]

Da helfen nur noch 3 Sachen. Lage, Lage, Lage!

[steschko]

Insgesamt sehe ich es ähnlich. Wobei sich der Arbeitsmarkt wohl überall verschlechtert hat, München sollte da noch ganz gut dabei sein.

Ich bin auch am überlegen eine ETW oder evtl. Reihenhaus zur Eigennutzung zu kaufen. Idealerweise natürlich noch mit Eigenheimzulage (was ist nun eigentlich mir der?). Sollte es die nächstes Jahr oder später nicht mehr gebeben, ist es aus meiner Sicht uninteressant. Das Risiko fallender Preise wäre mir dann wohl zu hoch.

Daneben gibt es ja noch andere Nachteile, die eine Immobilie mit sich bringt:
- weniger Flexibilität
- Instandhaltung, Arbeit, Ärger, Kosten
- hohe Erwerbskosten (Grunderwerbsteuer, Makler, Notar usw.). Im Grunde muß man auf steigende Preise speukulieren um auch nur wieder auf 0 zu kommen, aber die Preissteigerung ist momentan mehr als zweifelhaft.

Demgegenüber sehe ich folgende Vorteile:
- Freude am Eigentum
- Unabhängigkeit vom Vermieter
- Eigenheimzulage (?)
- Steuerersparnis (gesparte Miete ist steuerfrei), gilt natürlich nur bei ausgeschöpftem Freibetrag

Das ständige Argument Altersvorsorge kann ich nicht so ganz nachvollziehen. Jede Form von Sparen ist Altersvorsorge, egal ob ich eine Wohnung abbezahle oder es zur Bank/Versicherung trage. Am Ende sollte halt mehr rauskommen als ich reingesteckt habe.

Ich fasse es mal so zusammenfassen: Solange man seinen Freibetrag (Kapitalerträge) noch nicht ausgeschöpft hat, würde ich das Geld eher so anlegen. Wenn man mal drüber rauskommt oder unbedingt im Eigentum wohnen möchte, kann der Immo-Kauf trotzdem Sinn machen.

Weitere Meinungen?

[nett]

Sehe ich auch so.
Eine Ausnahme könnte es sein, wenn man wirklich einen Verkäufer hat, der schnell verkaufen will und daher erhebliche Preisabschläge in Kauf nimmt.
Das wird allerdings wohl kaum in der Stadt, sondern mehr auf dem Land sein.

[Cashlover]

#1

Ich meine viele Firmen bauen hier Personal ab; siehe Kirch, Infinion, Bio Tech, Marketingfirmen usw.

Die Preise für Gewerbebauten sind massiv eingebrochen, 17 der Gewerbeflächen stehen offiziell leer, denke aber der Leerstand ist höher.

Die Stadt weißt viele neue Bauflächen aus, z.B. die Neue Messe Riem, hier entstehen viele ETW und Häuser.

Die Stadt braucht das Geld um die Schulden bzw. das Defizit zu begrenzen.

Der Immobilienkollaps in Berlin hat auch so angefangen!

Erst explodiert der Immobilienmarkt, was Investoren anlockt.

Dann werden auf Teufel komm raus Wohn- und Gewerbefächen neu erstellt, u.U noch staatlich subventioniert.

Dann entsteht ein Überangebot, was zu einem Kollaps bei den Preisen führt.
Das Ganze kommt dann noch besonders ins rutschen, wenn die Wirtschaftskraft der Region rückläufig ist.

Die Lage einer Immobilie ist zwar sehr wichtig, aber auch eine Toplage schützt nicht vor Preisverfall, wenn man sie nämlich zu Toppreisen erworben hat.

[tölzer]

ersteinmal vielen dank an alle für ihre beteiligung; ich hoffe das dieser thread weiterhin wächst udn gedeiht und wie ich hoffe den preisrückgang in münchen begleiten wird!



@ cashlover

gut man kann münchen und berlin nicht vergleichen, berlin war immer ein schlechter markt bis zur wende; dann kam der kurze hype und dann der noch tiefere fall als vor der wende.

aber im prinzip stimme ich dir zu; langsam gehen frimen weg aus münchen, aber die blöden kapiatlanleger merken es nicht!

mein makler meinte gestern; jeden tag geht ein blöder durchs isartor.....

auch ein toplage schütz dann nicht mehr vor preisverfall, eher im gegenteil, durch hartz 4 wird die nachfrage nach billigen wohnungen steigen und nicht nach teurer!

was münchen braucht sind wohnungen mit 5-8 € miete/m² und nicht mit mieten über 12 €/m².

servus

tölzer

[renditebringer]

grias god zusammen,

ein sehr interessanter thread !

Ich würde gern in das selbe Horn stossen. ENDLICH beginnt sich auch die Lage in der einstigen Boom - town München zu entspannen.

Vielleicht ist es nicht schön, was ich jetzt sage ... aber irgendwie freut es mich schon, dass dieses Überhöhte, Arrogante jetzt `zurecht gestutzt` wird !

Es dürften sich so einige verspekuliert haben ...

Also Kriegskasse füllen und dann --->>>???
lgtl

[sparfux]

Als zugereister Münchner hatte ich im letzten jahr überlegt, mir eine ETW hier zu kaufen. Habe mich aus den genannten Gründen aber dagegen entschieden und suche jetzt eine neue Mietwohnung. Da ist zwar im Vergleich zu den letzten Jahren eine Entspannung zu erkennen, aber die Mieten von neueren Wohungen mit TG,EBK und Balkon tendieren immer noch eher gegen 11-12 €/m² und nicht gegen 5-8 €/m² ... oder suche ich verkehrt

[Waldsperling]

Hat eigentlich Adolf Hitler auch in einer ETW gewohnt?

Ich meine, irgendwo muss er sich seine Feindseligkeiten doch abgeguckt haben.

[renditebringer]

@ Waldsperling,

kann ich Dir auch nicht sagen, ob Hitler eine ETW hatte. Am Obersalzberg hatte er ein kleines Ferienhäuschen.

@ sparfux,

naja die Wohnungsmieten werden wohl als letztes purzeln. Der grosse Leerstand bei Büroflächen hat die Preise dort auch schon gehörig sinken lassen. Dann folgten Ladenflächen. Laut dem RDM sank bei Neuvermietung der Preis in den letzten beiden Jahren um gesamt 20 %.

Aber immerhin findet man jetzt relativ problemlos Wohnungen, was vor ein paar Jahren ja noch ein übles Unterfangen war (Wohnungssuche).

Viel Glück bei der Suche !

[Waldsperling]

renditebringer,

ist mir auch egal. Ich wollte nur darauf hinweisen, wie die Verhälnisse in einer ETW - Anlage sein können. Auf Eigentümerversammlungen kann man seinen gesamten Frust. abladen. Da haben die anderen richtige "Ego - Nüsse" zu knacken. Das muss sich niemand antun.

[FCINTERSIBIU]

wenn man sich den münchener raum als kapitalanleger
ins auge fassen möchte mal ein tip von mir....

um gottes willen nicht in der stadt münchen investieren, die ist genauso pleite wie das land berlin oder viele andere kommunen in deutschland,will sagen es wird mal so kommen wie in einigen städten und kommunen ostdeutschlands
das man versuchen wird durch extrem steigende nebenkosten wie wasser,müllabfuhr etc. das finanzloch der stadt münchen zu schließen......

aber in den angrenzenden landkreisen mit s-bahn anschluß
und guter autobahnanbindung ist die welt noch mehr als in ordnung.....bzw. sitzen zahlreiche firmen sowieso im speckgürtel um münchen

mfg
Inter

[tölzer]

@10

ja hitler hatte eine wohnung am prinzregentenplatz, ist heute eine polizeistation.

kann jeder mal anschauen.

war auch schon da nach einer party und habe die stereoanlage wider abgeholt, hatte die polizei beschlagnahmt.

freut mich, dass sich der thread schon einer gewisser ressonanz erfreut.

zur zeit weiß ich nichts neues, aber münchen ist wirklich pleite. zwar nicht so wie berlin aber die tendenz stimmt schon!

servus

tölzer

[Blue Max]

München wird sauteuer bleiben.

[casel]

Hitler hatte wirklich eine Wohnung in München, weil Eva Braun aus München kam und dort wohnte! Das Bergschloß bei Berchtesgaden war kein Häuschen sondern ein richtiges Schloß. Er residierte meist in Berlin, in diesem Bergschloß oder in der Wolfsschanze

[tölzer]

hallo zusammen,

ich war heute wieder mal auf dem gericht in münchen, wg. zv´s.

lusitg, lusitg, es wird vor allem sehr viel schrott angeboten.

hatte ein objekt im auge, mehrfamilienhaus, bj 1957-1958.

sollte kosten der m² 1630 €.

zustand schlecht bis mittel, lage gut, aber zu teuer,

war ca. die 18,5 fache jahresmiete.

das gutachten hatte noch einen gravierenden fehler wg. dem ertragswert, ich frage mich, für was werden die eigentlich bezahlt?!

ein mann erzählte mir, dass er nach einen efh suche, und er habe 4 gefunden, 2. davon haben schon den zeiten termin.

da ich gerade da war, habe ich noch weitere gutachten überflogen und von 5 ausgewählten objekte hatte ich 3 zweittermine gefunden.

bei einem war ich wirklich überrascht.

ich belibe dabei, ich kaufe nichts in münchen, der markt korrigiert und kommt noch weiter runter.

geld verdient man zur zeit wo anders.

servus
tölzer

[Mr. Schmitt]

Hallo lieber Leser,

nachdem wir nach ca 6 Monaten auf Immobiliensuche waren möchten wir gerne auch unseren Kommentar abgeben.
Wir sind ein Pärchen, Mitte 30 und ziehen jetzt von einer 2 ZKB in einer 3 ZKB Wohnung - zur MIETE !

Wir hatten durch ein Inserat unser Traumobjekt gefunden.
Der Markt ist voll mit Wohnungen, jedoch der 60`er und 70`er Baubestand dominiert. Das ist nicht schlimm, der Zustand schon.
Wir befürchten, daß die Eigentümer in enormen Renovierungsdruck geraten werden. Neubau ist ok, doch hier muß man oft mit Wohngettos wie "Wohnen am Wald in Großhadern", "Messestadt Riem", "Theresienhöhe-Bavariapark", Sendling - Isarhöhe" und und und...rechnen.
Die Neubautenpreise gehen hier schon seit einigen Monaten runter. Bei gewachsenen Wohnvierteln jedoch nicht. Hier sind oft kleinere Bauträger am Werke die auch mal insolvent werden, da sich schwer ein Käufer findet.
Danke, daß wir auch beruhigt Mieter sein können!

Eine Wohnung in München? Ja gerne, wenn die Kapitaldecke tragfähig ist. Aber selbst dann, würden wir überlegen.

Wir bleiben also erstmal MIETER und schauen uns entspannt die Situation an und lassen uns wenigstens von Minizinsen verwöhnen.

Übrigens: MAKLER haben bei uns keine Chance, da wir für die lausige Beratung und das Desinteresse keinen Value sehen.

Viele Grüße aus München !

Mr. Schmitt

[Waldsperling]

In München wohnen gefährliche WO-User wie Daniela22 und schmeissfliege.

Denen möchte ich nicht im dunkeln begegnen.

[Cashlover]

[tölzer]

hallo zusammen,

ich hoffe alle haben das fest glücklich überstanden.

ich für meinen teil kann auf das fest gut verzichten.

in kuba wollten sie ja das fest abschaffen, vielleicht wandere ich dahinaus.

ok, zurück zu den fakten:

war gestern bei meiner tante und onkel eingeladen.
er hat ein grundstück mit alten hasu in solln geerbt.

vw des grundes ca. 800.000 € für 920 m².

spinnen dch die in münchen, jetzt baut er und sein sohn ein 5 familienhaus, mit ca. 450 m² wfl.

baukosten knapp eine million, ich dachte ich spinne, über 2.000 € für den m². er will aber sehr hochwertig bauen, na ja soll er doch.

miete in solln max. 14 €/m² denke aber 11 bis 12 sind erzeilbar, also ein rendite das du angst kriegst.

und wider der spruch, ja münchen ist halt münchen und so begehrt.

woanders kann man ja nichts kaufen usw.

na ja ich habe mir ales angehört, und mich vollgestopft, deshalb musste ich heute auch schon wider aus laufband.

servus

tölzer

[AlterMann]

Mann oh Mann !
Das ist ja das 26fache der JM bzw. 3,8% Mietrendite(Basis 12,-/m²) von der man noch die Verwaltung und Instanhaltungskosten abziehen muß.

Die spinnen ja die Münchener.

Zum Thema hochwertiger Wohnraum. Der Abschwung in meiner (Ost-)Region hat gezeigt, das genau dieser beim Mietpreisverfall am stärksten betroffen ist.
Am wenigsten haben die einfachen Häuser in guter Lage gelitten. Da ließen sich teilweise sogar leichte Mieterhöhungen durchsetzten.

[Waldsperling]

Richtig,

und vor allem muss man noch Mietausfälle und verauslagte Nebenkosten, die man nicht wieder erhält, abziehen.

Die am wenigsten Heizkosten bezahlen können, scheinen am meisten zu frieren.

[tölzer]

ein gutes neues jahr allen zusammen,

ich hoffe das alle gut ins neue jahr geruscht sind,

ich hatte bereits auf der fahrt mit dem taxi nach hause ein sehr informatives gespräch mit der taxifahrerin.

ich meine bei der fahrt von der silvesterparty nach hause.

wir kamen auf das thema hartz IV und sie sagte sie lebe mit ihrer tochter in einer 2,5 zimmer whg. und das sozialamt meint, für die beiden sei eine 1,5 zi. angemessen! das ist wohl der hammer, habe dann sofort nachgelesen, in den 6 monaten muss keiner umziehen, aber danach!

ich denke wir werden in der nahen zukunft in den ballungszentren, wie münchen, hamburg stuttgart eine neue art von zwangswohngemeinschaften vorfinden.

was meint ihr?

servus
tölzer

[HamburgerRoyalTS]

Mr .Schmitt (#18) hat vollkommen recht, in den letzten zwei, drei Jahren hat sich die Tendenz festgemacht, dass immer neue Wohnghettos in München ohne Infrastruktur hochgezogen werden, besonders krasses Beispiel ist für mich die Parkstadt Schwabing, die eingezwängt zwischen Nürnberger Autobahn, Mittlerer Ring und Ungerer Straße (übrigens ohne jegliche Infrastruktur wenn man von einem Praktiker-Baumarkt absieht) in Verkaufsprospekten als "Nordschwabing" aufgeführt wird. Dabei weiss doch jeder echte Münchner, dass Schwabing spätestens am Mittleren Ring aufhört
Na ja, macht scih wahrscheinlich besser als ehrlich "Milbertshofen"zu schreiben (dem ein oder anderen Sportinteressierten vielleicht durch den Handballverein TSV Milbertshofen bekannt )

[Cashlover]

ist doch immer das Gleiche:

wenn sich irgendwo ein lukrativer Standort abzeichnet, fließt das gierige Investorenkapital da hin.

Egal ob München oder Mallorca.

Auf den Balearen gab`s ja auch bis vor ein paar Jahren eine wüste Immobilienpreis-Rallye, die zu einer exessiven Bauwut geführt hat.
Mittlerweile hat sich dort auch ein Käufer-Markt etabliert, begünstigt noch durch die Tatsache, dass Spielgeld für Ferienimmos knapper geworden ist.

[Erpressungskennwort]

Servus beinand,

War die letzten Wochen auch in München auf Wohnungssuche und war angenehm überrascht wie sich die Zeiten geändert haben.

Vor ca. 10 Jahren habe ich, als damals noch Student, schon mal ne Wohnung in München gesucht. Ich erinnere mich noch wie ich per Fahrrad auf der Suche nach der Adresse durch die Schwabinger Strassen geradelt bin, und da war diese Menschentraube auf der Strasse. Dachte erst da wäre ein Unfall passiert, oder es hätte sich jemand aus dem Fenster gestürtzt und viele Schaulustige angelockt etc. Aber Nein die Meute war einfach nur gekommen um diese Null Acht Fünfzehn Wohnung zu besichtigen. Jeder versuchte sich zu profilieren und dem VErmieter schönzureden damit er einen ja bitte `in die nähere Auswahl nimmt`. Und klar die 600 DM Ablöse für den 10 Jahre alten rosaroten Plüschbadevorleger im Bad waren absolut kein Problem..........damals war das so........jetzt wohl nicht mehr.

Habe 5 Wohnungen besichtigt Neubau, mit guter Ausstattung, teilweise zugegebenermassen in den oben genannten NeubauSiedlungen (THeresienhöhe etc.). War jeweils der einzige der zur Besichtigung kam, hätte jede Wohnung bekommen und wurde teilweise von den Vermietern regelrecht mit Anrufen und mails bombardiert ob ich die Wohnung jetzt will oder nochmal kommen will um mich zu überzeugen das es ja eine gaaaaanz tolle Wohnung sei. Makler habe ich von vornherein ausgeschlossen, die kann sich jeder sparen das könnten sich auch mal die Vermieter merken.

Die Mieten sind allerdings noch immer happig. Aber ich denke die kommen als nächstes runter, analog den Gewerbemieten. Mein Eindruck war dass die Leute noch ganz schnell die Eigenheimzulage kassieren wollten und schnell irgend ne Bude gekauft haben um diese zu vermieten, ich schätze für einige wird diese Rechnung nicht aufgehen, wenn die Mieter dann fehlen bzw. ständig wechseln und Leerstände da sind, weil die zahlungskräftige Klientel fehlt, denn wenn man sich den Arbeitsmarkt in München ansieht bzw. die geplanten Stellensteichungen im jeweils 4stelligen Bereich (Infineon, Siemens, Landesbank etc.) ist da auch nicht mehr alles Glod was glänzt, wenn auch für deutsche VErhältnisse noch relativ gut

[Cashlover]

". Und klar die 600 DM Ablöse für den 10 Jahre alten rosaroten Plüschbadevorleger im Bad waren absolut kein Problem..."

Das mit diesen "Abstand"-Zahlungen gab es überall, wo Wohnungen begehrt waren.
Übrigens waren da nicht nur die Vermieter gierig, sondern auch die werte Mieterschaft, wenn mal "Nachmieter" gesucht wurden.....

Ein weiterer Indikator für ein kippen des Marktes ist übrigens auch der, dass im Falle involvierter Makler deren Courtage so lange vom Mietinteressenten gezahlt wird, bis der Markt kippt, dann blecht diese nämlich schön der Vermieter.
Oder es werden keine Makler mehr beauftragt, sondern die Vermieter treten direkt an potentielle Mieter heran.

[Birk35]

Ín Grünwald ist am Wochenende eine Villa frei geworden....

[Diva]

#29 geschmacklos

[unja89]

suche grundstücke zur bebauung in hervorragenden lagen.

oder immobilien, ganze häuserblocks in hervorragenden lagen.

bevorzugt in großstädten im süddeutschen raum

münchen, stuttgart

mindestanforderung, größenornung nicht unter 10 mio €

nach oben keine grenzen.

wer was weis bitte melden.

danke

[Blue Max]

#31

Ich suche auch immer was im Wert von über 10 Mio. Für Kaufpreise unter 10 Mio.

[tölzer]

guten abend zusammen,

letzten freitag war ich mit einem makler aus münchen unterwegs.

er erzählte mir was von einem aufteilerobjekt; leerstehendes mfh.

dies sollte letzten jahr im sep. nch 2 mil. kosten, jetzt 1,45 mil. und keiner kauft es!

ein anders mfh in schwabing ist ebenfalls von 2 auf 1,5 mil. gefallen.

langsam gehts los.

nur die preise für die endkunden bleiben noch stabil!

servus

tölzer

[Erpressungskennwort]

Hallo,

wäre auch langsam Zeit das die Mieten in München fallen. Die Preise dort sind für die relativ niedrigen deutschen Nettoeinkommen exorbitant hoch.

München hat in den letzten 2 Jahren 50.000 Arbeitsplätze verloren, es wurde jedoch gebaut wie wild, und jetzt muss man erst mal Nachschub an Leuten finden die 1000E pro Monat Warmmiete für eine 2 Zimmer Wohnung zahlen wollen und KÖNNEN. Diese neuen Leute gibt es aber nicht.

imho nur noch eine Frage der Zeit bis der Markt auch dort nachgiebt. Sollten Weltwirtschaft u Börsen in den nächsten 1-2 Jahren wieder abschmieren bzw. in eine normale zyklische Rezession eintreten wird es den Markt umhauen.