Interview mit Roland Flach vom 28.07.02 - 500 Beiträge pro Seite

[Rubisco]

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Interview zu finden auf www.tradecentre.de

28.07.2002 00:47
Roland Flach, CEO von WCM
TradeCentre: Herr Flach, Sie haben vor kurzem angekündigt, dass Ihre Jahresziele für dieses Jahr nur schwer zu erreichen sind. War das eine verkappte Gewinnwarnung?

Roland Flach: Ich habe in dem angesprochenen Interview ganz klar gesagt, dass dies keine Gewinnwarnung ist. Ich habe aber gesagt und dabei bleibe ich auch, dass es dieses Jahr hinsichtlich der Erträge aus Aktien bedeutend schwieriger wird als in den vergangenen Jahren. Das heisst, dass bestimmte Anteile von Erträgen aus anderen Bereichen kommen müssen. Wir sind im Moment dabei alle in Frage kommenden Möglichkeiten auszuloten und werden uns in den nächsten Wochen endgültig festlegen, wo wir weitere Erträge erzielen wollen. Damit meine ich neben dem Beteiligungssektor insbesondere den Immobilienbereich.

TradeCentre: Unter welchen Bedingungen können Sie einen operativen Gewinn von 150 Millionen Euro erzielen?

Roland Flach: Bei der ursprünglichen Planung hatten wir höhere Erträge aus dem Bereich der Beteiligungen vorgesehen. Im Bereich des reinen Aktienhandels werden die Erträge in diesem Jahr sicher niedriger sein. Dafür sind wir zur Zeit bemüht, im Wohnimmobilienbereich die Verkäufe an Mieter zu erweitern. In den nächsten Wochen werde ich hierüber einen genauen Überblick haben. Ein größerer Teil unseres operativen Ertrags wird aus diesem Bereich kommen.

TradeCentre: Wieviele Immobilien wollen Sie verkaufen?

Roland Flach: Ursprünglich hatten wir sehr wenige Wohnungen auf der Verkaufsliste. In den letzten Jahren haben wir unsere Erträge hauptsächlich aus dem Beteiligungsgeschäft erzielt. Möglicherweise werden wir jetzt unsere Privatisierungsquote auf drei Prozent ausweiten.

TradeCentre: Welchen Ertrag können Sie daraus erzielen?

Roland Flach: Sie können davon ausgehen, dass wir pro Wohnung zwischen 350 und 650 Euro Ertrag pro Quadratmeter erzielen können. Die Wohnungen sind im Durchschnitt 65 Quadratmeter groß. Das sind jedoch keine endgültigen Zahlen, da es neben anderen Faktoren vor allem darauf ankommt, in welcher Stadt wir verkaufen.

TradeCentre: Sollte die Börsenlage weiterhin schwach bleiben, müssen Sie aber Ihre Ziele reduzieren. Was ist Ihr worst-case Szenario?

Roland Flach: Die Börsenlage ist schwach und ich habe auch den Eindruck, dass sie schwach bleibt - jedenfalls in naher Zukunft. Aber es ist alles möglich. Ein worst-case Szenario haben wir nicht. Ich halte es für falsch solche Szenarien durchzuspielen - das hat übrigens nichts mit Intransparenz zu tun, sondern es macht einfach keinen Sinn ständig öffentlich neue Annahmen zu treffen.

TradeCentre: Wie hoch ist inzwischen Ihr Buchverlust auf Beteiligungen wie etwa IVG Holding und Commerzbank?

Roland Flach: Wir haben die Commerzbank-Aktien zum Großteil bei 19 Euro übernommen und jetzt stehen sie bei knapp 12. Das sind pro Aktie 7 Euro. An dieser Stelle aber nochmals zur Klarstellung: Es entsteht hier unmittelbar kein Abschreibungsbedarf. Die Commerzbank-Aktien sind bei uns im Anlagevermögen. Nach HGB Rechnungslegung werden im Anlagevermögen beinhaltete Wertpapiere grundsätzlich zu Anschaffungskosten bilanziert, soweit es sich nicht um eine dauerhafte Wertminderung handelt, wovon wir zur Zeit nicht ausgehen. Bei der IVG haben wir unterschiedlich zwischen 12 und 15 Euro gekauft, wobei wir einen großen Anteil zu 12 Euro erworben haben.

TradeCentre: In Ihrer Bilanz stehen 2,4 Milliarden Euro Bankschulden. Diese sind bisher durch Immobilien und Wertpapiere gedeckt. Ist Ihr Wertansatz bei Ihren Immobilien nicht viel zu hoch angesetzt und sind zusätzlich die Kredite angesichts der Verluste in den Wertpapieren überhaupt noch gesichert?

Roland Flach: Erst einmal zum Wertansatz bei den Immobilien - da werden häufig amerikanische und deutsche Vorgehensweisen durcheinander geworfen. Die Wohnimmobilien des WCM-Konzerns werden im Rahmen der klassischen HGB-Bilanzierung zu historischen Anschaffungskosten angesetzt. Daneben vermindert sich dieser bilanzielle Wert Jahr für Jahr um die planmäßigen Abschreibungen. Eine Bilanzierung nach US-GAAP oder IAS zu Verkehrswerten birgt aufgrund der sich jährlich ändernden Marktsituation von Wohnimmobilien an den unterschiedlichen Standorten das Risiko einer Überbewertung und damit eines zu hohen Bilanzansatzes mit entsprechenden Wertberichtigungsbedarf. Durch die Bilanzierung im WCM-Konzern ist ein solches Risiko, das Jahr für Jahr eine Wertanpassung nach oben aber auch nach unten erforderlich macht, ausgeschlossen.

Ich will noch etwas klarstellen und relativieren. Zum 31.12. hatten wir 2,2 Milliarden Euro Bankschulden. Davon waren 1,5 Milliarden auf Steinen, also in Immobilien abgesichert. Das entsprach dort einer Belastung von 55 bis 60 Prozent des Zeitwertes der Immobilien. Eine konservative Situation im Immobilienbereich, denn Sie wissen, dass Beleihungen bis 80 Prozent üblich sind. Dann hatten wir 700 Millionen Euro Bankschulden per 31.12. für den Beteiligungssektor. Also ein vergleichsweise geringer Betrag, der bei konservativer Betrachtung sogar auch auf Immobilien hätte abgesichert werden können. Durch die Erweiterung unseres Commerzbank-Engagements zu Beginn 2002 waren es zum 31.03. 2,4 Milliarden Euro. Die Schulden sind damit um 200 Millionen Euro gestiegen. Aber vergessen Sie dabei nicht, dass auch 600 Millionen Euro auf der Aktivseite dazu gekommen sind - nämlich die Commerzbank- Aktien.

TradeCentre: ....und die Wertpapiere?

Roland Flach: Wenn Sie Wertpapiere beliehen haben, müssen Sie diese ständig anpassen. Die Wertpapiere sind so belastet wie einzelne Kreditverträge das vorsehen. Im WCM-Konzern verfügen wir über ausreichend Liquidität, um unseren Verpflichtungen hieraus nachkommen zu können.

TradeCentre: Ihre Eigenkapitalquote liegt bei rund 30 Prozent. Kritiker befürchten bei Ihrem Unternehmen eine Überschuldung oder sogar die Zahlungsunfähigkeit.

Roland Flach: Mir sind solche Kritiker nicht bekannt; ich befürchte weder eine Überschuldung noch eine Zahlungsunfähigkeit.

TradeCentre: In Zeiten von Enron und WorldCom machen sich Aktionäre allgemein große Sorgen was die Bilanzen betrifft. Gibt es in Ihrem Unternehmen irgendwelche Bilanzunregelmäßigkeiten oder nutzen Sie kreative Bilanzkosmetik?

Roland Flach: Wir bilanzieren streng nach den Regeln des HGB. Die HGB Rechnungslegung dient in erster Linie dem Gläubigerschutz und nicht so sehr dem Anlegerschutz wie die amerikanischen Formen der Rechnungslegung.

TradeCentre: Wie viele Anteile halten Sie zur Zeit an der Commerzbank und wollen Sie den Anteil weiterhin auf knapp unter 10 Prozent ausbauen?

Roland Flach: Wir halten knapp oberhalb von sechs Prozent. An unserem Ziel, unseren Anteil auszubauen, halten wir derzeit fest.

TradeCentre: Was planen Sie bei der IVG und welche Beteiligungen stehen zur Disposition?

Roland Flach: IVG ist ein glänzendes Unternehmen, für das es mehrere Optionen gibt. In der Diskussion steht die Veräußerung oder eine dauerhaft engere Zusammenarbeit im Bereich der Gewerbeimmobilien. Beide Wege sind möglich. Eine Entscheidung gibt es noch nicht, wobei im Moment vieles für die zweite Lösung spricht. Zusätzlich wollen wir uns in diesem Jahr noch von einzelnen Unternehmen der Klöckner-Werke AG trennen. Da laufen bis zu drei große Verkaufsprozesse.

TradeCentre: Was können Sie durch die Verkäufe an Cash in diesem Jahr einnehmen?

Roland Flach: Bei Klöckner könnten bis zu 200 Millionen Euro in die Kasse kommen. Außerdem planen wir noch eine andere Desinvestition bei der noch weitere 200 Millionen Euro Cash dem Unternehmen zufließen könnten.

TradeCentre: Marktteilnehmer spekulieren Sie würden Anteile an der K+S und an Thyssen verkaufen. Können Sie hierzu Stellung nehmen?

Roland Flach: Wir haben keine Anteile an den Unternehmen und haben daher auch keine verkauft.

TradeCentre: Ihr Großaktionär Karl Ehlerding will bis zu 25 Prozent seines Aktienpaketes versilbern. Welche Gründe gibt es dafür?

Roland Flach: Dieser Punkt ist so nicht richtig. Herr Ehlerding hat nicht gesagt, dass er 25 Prozent verkaufen will. Er selbst hat auch nicht freiwillig Aktien verkauft. Durch den unglaublichen Sturz an den Börsen ist Herr Ehlerding in eigene Finanzierungsprobleme geraten. Daraufhin haben Banken WCM-Aktien in den Markt geworfen, die er zur Sicherheit hinterlegt hatte.

TradeCentre: Wie wollen Sie in Zukunft für mehr Transparenz sorgen, da Ihnen beispielsweise von Kritikern vorgeworfen wird WCM sei zu verschachtelt und intransparent?

Roland Flach: Mehr Transparenz- das ist ein viel zitiertes Wort. Folgendes dazu: Wir melden quartalsweise unsere Zahlen, damit sich jeder Aktionär oder Interessierte ein Bild von der wirtschaftlichen Situation unseres Unternehmens machen kann. Wir sagen alles sehr deutlich. Ich frage mich deshalb schon immer was Intransparenz ist? Das konnte mir allerdings noch keiner erklären.

TradeCentre: Stehen Sie nach dem starken Kursrutsch an der Börse im Moment auf der Käuferseite? Sie wollten sich doch an einem weiteren Unternehmen aus den 120 größten börsennotierten Unternehmen Deutschlands beteiligen?

Roland Flach: Wir kaufen zur Zeit nicht. Es weiß noch keiner, wie lange die Baisse anhält. Wir wollen auf die Trendwende warten. An zwei großen Sachen arbeiten wir derzeit. Eine bedeutende große Immobilientransaktion und eine im Beteiligungssektor.

TradeCentre: Um welches Unternehmen handelt es sich?

Roland Flach: Es wäre verfrüht, jetzt davon zu sprechen.

TradeCentre: Fühlen Sie sich derzeit von der Börse fair bewertet?

Roland Flach: Nein natürlich nicht. Der derzeitige Preis an der Börse hat mit dem tatsächlichen Wert des Unternehmens nicht einmal ansatzweise etwas gemeinsam. Das kann jeder nachvollziehen, wenn er sich die Substanzwerte der WCM anschaut.

TradeCentre: Wie hoch ist der Nettovermögenswert oder der faire Wert der WCM?

Roland Flach: Ich lasse dies mal Dritte sagen. Die meisten covern uns zwischen 9 und 13 Euro - und damit liegen sie in etwa richtig. Auf diesem Niveau sehe ich auch den fairen Wert der Aktie, denn es gibt keinen Grund für irgendwelche Abschläge.


Herr Flach, vielen Dank für das aufschlussreiche Gespräch.

Interview ENDE




naja, ob das dem Kurs auf dem Beine hilft, ich weiß nicht so recht.

gruß, rubi

[Babyshare]

Klingt ganz gut, aber wie Herr Flach selbst sagt drängen sich keine Käufe auf, da keiner weiß wann die Baisse ihr Ende hat.

[spekulump]

Ich rieche Wertberichtigungsbedarf bei den Immobilien.
Und zwar richtig.

Zahlungsausfälle und schlechte Vermietungen.

Wer hat denn in den letzten Jahren mit Beteiligungen und
Immobilien Geld verdient.

Genau. WCM auch nicht.

-SL-

[887766]

spekulump
Investmenthäuser verdienen auch an Insolvenzen.

[Informator]

1. spekulump: es gibt SICHERLICH KEINEN Wb bedarf bei den Immos, denn diese sind HGB-bilanziert.
Gruende:
a.) Die Immos wurden auf dem billigsten Weg (kommunale Privatisierung) erworben und wurden seitdem weiter abgeschrieben. Bilanzansatz ca. 450E/qm. Flach sieht den Marktwert bei 350-650 darueber, also bei 800-1100. 1100 duerften wohl nur in Ausnahmefaellen drin sein. 820 hat die HaLaBa geschaetzt.

b.) Die Immo-Preise sind ueber die Jahre in Deutschland in etwa stabil gewesen. Die WCM kann nun im Zuge einer Privatisierungskampagne mit einer Hypo-Bank zusammenarbeiten und Spitzenkonditionen anbieten. Die Kaeufer werden als Eigentuemer geringere Belastungen haben als als Mieter, da Zins extrem niedrig.

c.) WCM hat ueber die Jahre einiges in Renovierung gesteckt, das hebt den qm-Preis.

d.) Die qm-Miete der WCM-Immos wurde seit Kauf deutlich angehoben, zT wg. Ende der Sozialbindung, zT im Zuge regulaerer Mietsteigerungen. Der Ertragswert ist daher deutlich gestiegen. Der Cash Flow ist deutlich positiv.

e.) Selbst wenn die Immopreise fallen sollten, hat WCM keinen Wb-Bedarf, da der Marktwert noch weit ueber dem Bilanzansatz liegt. Das bestreitet nicht einmal UZF. Es wuerde dann nur der NAV fallen. Die Immopreise muessten um 40% fallen, bis Wb-Bedarf entsteht (bei Annahme Marktwert 800Eur/qm, also der UNTEREN Grenze von Flach`s Wertansatz und leicht unter dem HaLaBa-Ansatz). Die Wohnungen fallen aber nicht um 40%, sondern steigen langsam aber stetig, weil die Mieten langsam aber stetig erhoeht werden und das Zinsniveau niedrig liegt und eher noch weiter faellt.


2. Mehrere Fakten aus dem Interview halte ich fuer sehr positiv.

a.) Angekuendigter Liquiditaetszufluss aus Verkaeufen 400 Mio. (Bet.+Immo), Gewinnziel 150 Mio immer noch moeglich wenn Verkaeufe durchgehen.

b.) Privatisierungsquote wird auf 3% angehoben,

c.) kein Verkauf von Coba-Aktien,

d.) WCM waere in der Lage, generell weiter zuzukaufen, macht dies aber vorerst nicht,

e.) Darstellung der Verbindlichkeiten-Gesamtsituation und Besicherungsstruktur,

f.) IVG Einstieg war also bei ca. 13-13,5. Angebot zu 14 liegt vor: Allein deswegen KANN es keinen Liq.-Engpass geben.

g.) Kreditrahmen im Immobereich koennte erhoeht werden, wenn man muesste, weil nur zu 55-60% besichert statt der ueblichen 80% (Notreserve). Auf jeden Fall zeigt diese Ratio, dass hier keinerlei Gefahr besteht.

h.) Flach selbst gibt NAV mit 9-13 an.

Negativ: Kein Hinweis auf strat. Investor

Fazit:
- WCM unternimmt die richtigen Schritte (Verkaeufe von Assets mit Gewinn, keine Panikverkaeufe der Coba-Aktien oder anderer Aktien unter Wert),

- Glaube nicht, dass Flach luegt.

[kebil]

@Informator:
Bin ganz Deiner Meinung und werde unter 3 EUR weiter nachlegen.

[abg123]

Bei WCM verhält es sich ähnlich wie vor einiger Zeit bei der DEAG: Es gibt einen geheimnisvollen Aufkäufer, der durch seine ständigen Käufe den Kurs immer weiter nach unten treibt!

[derfla1949]

Mir fällt an diesem Interview u.a. auf
- Flach ist so eloquent wie ein Betrüger
- die 150 Mio sind erzielbar wenn und wenn und wenn, also zu vergessen
- "die Liqudität reicht" Das hat Herr Brintrup (Ceyoniq) auch gesagt. Jetzt sitzt er.
- zum Jahresbeginn hatten wir 2,2 Mrd Schulden. UND JETZT???

Das ist, fürchte ich, nicht der Auslöser für den großen rebound.

[Informator]

derfla,

deine kommentare sind wirklich substanzlos.

nicht jeder, der sagt, er hat ausreichend liq., ist ein betrueger, nur weil irgendwer am neuen markt gelogen hat.

wach auf, die panik ist vorbei, die maerkte steigen, um 50% in den kommenden monaten auf DAX 5000, dann sind wir am fairen wert. ausgebombte steigen ueberproportional.

ich habe genuegend gruende weiter unten aufgelistet, warum es liq.probleme nun wirklich NICHT GEBEN KANN.

die 150 mio sind natuerlich nur unter best. vorauss. erzielbar in einem crashmarkt, na und? auch OHNE die 150 ist die aktie 9-13 euro wert (bandbreite der analysten, von flach bestaetigt).
wenn ueberhaupt, dann ist eine diskussion um den wahren NAV zu marktpreisen sinnvoll, sicher sind auch, je nach ansatz, ergebnisse unter 9 denkbar. aber eben nicht viel weniger, auch wenn man ganz streng rechnet

[Alfred_Marshall]

Das Interview ist ein guter Schritt und zeigt, das Flach
seriös ist, es gefällt mir auch, das er nicht unbedingt davon
ausgeht, das die Börse schnell wieder steigt.
Der Kurs entwicklet sich auch gut, 24731 Stück im Geld
und nur 350 Stück im Brief auf Xetra.

[Rubisco]

Dennoch wird zu diesen Preisen nicht nachgekauft. Also schliesst Hr. Flach nicht aus, daß die Kurse noch weiter fallen könnten. Ein Nachkauf würde einerseits das Anlegervertrauen stärken (keine bad news, die Hrn. Flach bereits bekannt sind) und andererseits dem Kurs etwas in den A... treten, damit er weiß wo er hin soll.
Ich bleibe skeptisch.

gruß, rubi

[spekulump]

@887766

ach ja ? Wie denn ?


@informator

soo viele Gründe sind immer Kontraindikatoren.

aber vielleicht haben die WCM Bullen ja recht,
ich bleibe bearish aus o. g. Gründen.

-SL-