Deutsche Euroshop AG (Seite 89)

[Klaus321]

https://de.fashionnetwork.com/news/Primark-eigentumer-rechne…

"... Seit Montag sind alle Primark-Geschäfte in der Republik Irland, Frankreich, Belgien, Wales, Katalonien in Spanien und Slowenien vorübergehend geschlossen, was 19% der gesamten Einzelhandelsverkaufsfläche entspricht.

Die Ankündigung der britischen Regierung vom Wochenende, dass alle nicht lebenswichtigen Geschäfte in England ab diesem Donnerstag für vier Wochen schließen müssen, bedeutet, dass 57% der gesamten Verkaufsfläche ab dem 5. November vorübergehend geschlossen sein werden. ..."

Hoffentlich wirkt die qm-Festlegung pro Kunde in Deutschland.

[pictura01]

Die Frage lautet ja bei jedem (potenziellen) Aktionär......Was ist der zeitliche Horizont? Was will man persönlich mit seinen Anlagen erreichen?

.....möchte man schnell ein paar Euro verdienen, ist die Deutsche Euroshop AG...... ABSOLUT nichts!
Das sollte auch jedem ernsthaften Investor klar sein. Möchte man hingegen an einem Unternehmen beteiligt sein, welches auf lange Sicht für seine Aktionäre einen (enormen) Cashflow erwirtschaftet und das in einer beispielhaften Konstanz und in einer Profitabilität, welche ihres Gleichen sucht....
Fakt ist.....dies ist kein ZOCK Papier, so verdient man hier und auch bei den allermeisten anderen Aktien kein Geld.

Die Rendite kommt alleine durch die Dividende und sonst nichts.....wenn man sich z.B. Mehrfamilienhäuser als private Anlageklasse kauft, kommt ja auch Niemand jeden Tag 10 Mal um die Ecke und sagt: "JETZ IST DEIN HAUS ABER NUR NOCH SO UND SO VIEL WERT!"......


Man muss anfangen Aktien als das zu sehen was sie sind.....UNTERNEHMENSANTEILE........und in unserem Fall, Anteile an realen Immobilien. Diese stehen auf realen Grund und Boden in sehr guten Lagen und ja es sind sehr gute Lagen (ich habe lieber DAS! Center in z.B. Magdeburg, als das zweiundsiebzigste in Berlin)......und das hat sich bewährt!
Die Kurse sind doch letztendlich Schall und Rauch, was zählt sind die Substanzwerte und die sind weiterhin da.
Ja es gibt Corona, aber das ist bloß eine Episode.....es wird spätestens Anfang nächsten Jahres eine ZUGELASSENEN Impfstoff geben, die Gesellschaft wird dieses Virus besiegen und die Menschen werden wieder und das ganz REAL Ihren Bedürfnissen nachgehen.


Es gibt so viel Spielraum für neue Entwicklungen, neue Ideen/Konzepte, wir sehen neue Marktteilnehmer (zufriedene Mieter in unseren Centern!).....die es vor einigen Jahren noch gar nicht gab.....ODER aber!....reine Onlinehändler waren (Stichwort: "MisterSpex"), Ansiedlung von hochqualitativen Dienstleistern oder aber auch Ärztezentren in BESTLAGE, sind nur einige Beispiele für ein Umdenken und sprechen auch für die ungeheure Wandlungsfähigkeit eines gut geführten Centers und der Deutschen Euroshop AA......diese Liste lässt sich quasi endlos fortsetzen.....

Darüber hinaus gebe ich zu bedenken, dass wir ja eine immensen Puffer in den Einnahmen haben....es fließt Geld!....und bald fließt auch wieder die Dividende.



Was mir an dieser teilweise fachlich kompetenten Diskussion einfach fehlt ist, dass überhaupt nicht auf den FAKT eingegangen wird, dass Sich ja auch das Unternehmen selbst ständig weiterentwickelt
.....der Einzelhandelsmarkt verändert sich (übrigens tut er das schon seit 2.000 Jahren)...... JA!....das hat jeder verstanden, eben und gerade auch das, meiner Meinung nach hervorragende und umsichtige Management der Deutschen Euroshop AG.

[Klaus321]

Abwarten. Nach ersten Berichten kein Lockdown im Einzelhandel, sondern nur eine Kontrolle der Kundenanzahl. Was natürlich auch hemmend auf einen Besuch wirkt. Allerdings dürfte die Frequenz ohnehin in den letzten Tagen schon weit nach unter gegangen sein. Problematisch dürften die 10 qm pro Kunde eher für Lebensmittelmärkte wie Aldi werden, die hochfrequentiert sind.

https://www.tagesschau.de/inland/hintergrund-bund-laender-10…

Bund und Länder: Groß- und Einzelhandel bleiben offen

16:22 Uhr

Trotz drastisch steigender Corona-Infektionszahlen sollen Groß- und Einzelhandel im November offen bleiben. In einer Videokonferenz einigten sich die Ministerpräsidenten mit Kanzlerin Angela Merkel (CDU) nach Informationen der Nachrichtenagentur dpa aber darauf, dass sich in den Geschäften nicht mehr als ein Kunde pro zehn Quadratmeter aufhalten darf. In der Beschlussvorlage des Bundes war ursprünglich von 25 Quadratmetern die Rede gewesen.

[supialexi2]

Meine es ist sinnvoll ein der zwei center zu verkaufen und Schulden tilgen, vorhecr könnte man bei unter 9 Rückkäufe machen. Glaube so kann man sinnvoll handeln. Eine Ke ist abslut jetzt schecht !

[babbelino]

S. 45/46 GB

[Valueinvestor1079]

Warum, was habe ich übersehen? Anosnten danke euch fürs Feedback!

[babbelino]

@Valueinvestor1079

Man merkt, dass Du den Geschäftsbericht (wenn überhaupt) nur oberflächlich gelesen hast.

[cd-kunde]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.515.621 von Valueinvestor1079 am 28.10.20 00:10:30

Zitat von Valueinvestor1079: Ich habe mir mal in den letzten paar Wochen Gedanken gemacht gehabt ob es sinnvoll ist Shoppingcenteraktien zu halten bzw. zu kaufen. Generell aktuell aus meiner Sicht (keine Kaufempfehlung/Verkaufempfehlung): Durch europaweite Lockdowns die ggf. auch viel länger dauern als der erste, werden wohl viele weitere Mieter Insolvenz anmelden. Der Leerstand in den nächsten 1-2 Jahren sollte deutlich steigen, wohl in den 2stelligen Prozentbereich? Die Werte der Immobilien werden deutlich fallen (Stichwort nicht vorhandene Mietsteigerung, im Gegenteil etc.) Der Beleihungswert der Objekte wird recht stark fallen, dies führt ggf. dazu das einige Covenants gerissen werden. (Andere Covenants werden ggf. durch die schlechte Einnahmensituation dieses Jahr gerissen) Es wird Kapitalerhöhungen geben wodurch die Aktien noch viel tiefer fallen.
Dann im Tief sollte man solche Aktien ggf. kaufen, wenn Corona dann mal (fast) vorbei ist und nach einer kräftigen Erholung sollte man die dann wohl verkaufen, denn langfristig gibt es wohl zu viele Einkaufszentren, oder? Viele haben sich jetzt noch mehr an den Onlinehandel gewöhnt, das geht immer so weiter und durch Corona nochmal beschleunigt. Was meint ihr?
Welche Aktien dann kaufen: Gute Frage aber wohl eher Aktien von Shoppingcenter in wirklichen Spitzenlagen?
Euroshop selbst schreibt ja auch was von 1a Lagen, aber wenn ich mir die Standorte anschaue, denke ich mmh. Paris etc. wäre mir schon lieber als Hamm, Wuppertal, Wolfsburg. Paris etc. da kann ein Internetkonzern oder Tesla etc. noch Vorführräume haben als Superstore etc., aber an den 1a Lagen der Deutschen Euroshop?
Hier meine ersten Gedanken speziell zur Deutschen Euroshop:
momentan sind noch die Immobilien viel zu hoch bewertet. Es wird laut Seite 14 des Halbjahresberichtes mit 1,1% p.a. Mietsteigerung gerechnet. Schon vor Corona gab es in vielen Centern aber in den Vorjahresvergleichen Senkungen. Dies erkläre ich mir u.a. dadurch, dass die Center ja immer (öfter) aus dem Imperium von Herrn Otto teuer gekauft wurden. Die teuren Kaufpreise kann man natürlich besser rechtfertigen bei Vollvermietung und hohen Mieten. Wenn die Anfangsmieterverträge dann mal auslaufen sieht es dann tendentiell deutlich schlechter aus. Auch die Leerstandsquoten sind nun ja bereits Ende 2019 auf 2,4% von zuvor immer ca. 1% bzw. darunter geradezu explodiert und das weit vor Corona. Zum Halbjahr 2020 waren wir bei bereits bei 3%. 7,3% der Mieter sind allerdings darüberhinaus in Insolvenzverfahren etc., d.h. hier wird es überwiegend deutliche Nächlässe geben oder weiterer Leerstand, wahrscheinlich eine Mischung aus beidem. Dies wird sich wohl durch die 2te Corona Welle jetzt noch deutlich verstärken, dann gibt es irgendwann wieder die Insolvenzpflicht und dann sollten wir deutlich niedrigere Mieten + deutlich höheren Leerstand haben. Alleine wenn man die Mietsteigerungsrate von 1,1% auf 0 setzt sinkt der Wert der konsolidierten Immobilien um 506 Mio Euro. (4,4 * 115 Mio je 0,25% aus dem Halbjahresbericht 2020). Dazu die steigenden Leerstände und die Senkung der Mieten auf einen Schlag. Dann steigt der Verschuldungsgrad bzw. der LTV deutlich und eine Kapitalerhöhung wird ggf. nötig.
Andere Unternehmen können hier dann um diese kleiner ausfallen zulassen etc.; Büroimmobilien mit Langfristmietvertrag und Topmieter verkaufen, die Deutsche Euroshop hat sowas leider nicht.
Hierzu zunächst mal die Mieteinnahmen ausgesuchter „1a Lagen“
2019 2018 2015 2014
Herold Center Norderstedt 17727 17977 18961 18593
Billstedt – Center Hamburg 12816 12878 13055 13174
City – Arkaden Wuppertal 9237 9416 9376 9617
Rathaus Center Dessau 8053 7896 8308 8502
Es gibt auch andere Center mit leicht steigenden Mieten auf gleichbleibender Fläche in den letzten Jahren. In den letzten 5 Jahren im Schnitt, wenn überhaupt im Durchschnitt aber wohl nur leicht steigend und sicher unter 1%. Nach Corona aber sollten wohl (fast) alle Center erstmal x Jahre deutlich niedrigere Mieten einbringen. Dies wird für die (Anschluss-) Finanzierungen ggf. schwierig, so dass auch dann wieder Kapitalerhöhungen kommen könnten. Bei euroshop muss man auch beachten, dass auch die nicht konsolidierten Gesellschaften Darlehen haben, so dass die LTV / Fremdkapitalquote deutlich höher ist als man es zunächst denkt.
Bei Hammerson hat man gesehen wie stark die Altaktionäre dabei enteignet werden können, wenn die Werte der Immobilien abgewertet werden und man dann wegen den banken zwingend eine Kapitalerhöhung braucht. Problem: Man weiss ja auch nie, ob es die letzte Kapitalerhöhung war, bzw. speziell bei der Deutschen Euroshop kommt die nächste wohl bestimmt wenn neue 1a Lagen zu vertretbaren Preisen locken. Siehe z.B. auch Commerzbank/Deutsche Bank, hier habe ich mir die Finger verbrannt, weil ich dachte es würde keine Kapitalerhöhungen mehr geben.
Risiko ist auch aus meiner Sicht: Otto bzw. seine Leute wollen weitere Immobilien in „1a Lage loswerden“. Deutsche Euroshop macht stärkere Kapitalerhöhung und kauft fleissig. Der einzige Pluspunkt von Deutscher Euroshop ist, dass gut 75% der Mieten aus Deutschland kommen. Aber ansonsten die Lage der Objekte, die Verstrickung mit der ECE/Otto Imperium die aus meiner Sicht nicht im Sinne der übriegen Aktionäre ist. Immer wieder gab es Kapitalerhöhungen unter dem damals aktuellen Kurs um neue Immobilien zu kaufen.
Was mich auch irritiert, die Deutsche Euroshop zahlt soweit ich es sehen kann deutlich höhere Zinsen als ihre Mitbewerber aus Europa. Woran liegt das? An den 1a Lagen?
Trotzdem will ich zum Ende von Corona oder wenn es im Rahmen von Kapitalerhöhungen irgendwo richtig runterrauscht (vergleichbar mit Euroshop 1-5 Euro) ggf. kurzfristiger dabei sein, was wären eure Favoriten? Bei Hammerson bin ich jetzt wieder raus, kurzfristig hatte es aber super geklappt. Bei Unibail warte ich bis die Details bekannt sind und wenn der Kurs dann weiter runterrauscht, will ich auch dabei sein. Die Standorte scheinen mir auf jeden Fall besser als bei der Deutschen Euroshop, zumindest innerhalb von Europa. Die USA Shoppingmails sind es die mich dort sehr stören. Bei Unibail glaube ich auch nicht dran, dass es keine Kapitalerhöhung gibt. Die wird aus meiner Sicht recht sicher kommen.
Was ist mit anderen Immowerten was ist jetzt bereits interessant? GAG Immobilien?
Sonst andere Tipps, was man sich mal anschauen sollte?
Kurzfristig bis Ende November erwarte ich einen richtigen Crash unter 10.000 im Dax, dann will ich irgendwann wieder richtig long gehen, wenn auch die Kurse die Situation so wie in früheren Krisen richtig wiederspiegeln.

Damit hast meine Beiträge der letzten Wochen zusammengefasst. Hammersons Problem war aber eher, dass die Franzosen alles bis Ende Q3 stunden konnten. Und somit kein Geld reinkam. Dazu hohes LTV. Nebenbei ist bei den ImmoValues nicht der Kaufpreis das Problem, sondern v.a. Abzinsung & CapRate. Die berechnen sie mit einem Aufschlag auf die Bundesanleihen-Rendite. Und die ist auch in Corona nicht gestiegen. Dass man jetzt mehr Aufschlag haben will, kommt ihnen nicht in Sinn. Die ImmoValues werden erst bei einer KE auf realistische Werte abgeschrieben.

[Klaus321]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.515.621 von Valueinvestor1079 am 28.10.20 00:10:30

Viel zu depressiv gedacht und den bereits eingepreisten riesigen Abschlag des Börsenwertes vom tatsächlichen Wert nicht bedacht. Dito die Attraktivität des Einzelhandelsstandorts Deutschland zu gering gewichtet.

Wer meint er wartet "bis zum Ende von Corona", der sollte seine Börsenaktivität einstellen. Weil Corona ist da und geht nicht wieder weg. Z.B. das Tragen von Masken wird Standard und Fimen wie Lufthansa, Fraport, TUI, CTS Eventim ... müssen auf einen Bruchteil ihrer vor Corona Zeit schrumpfen. Was aber auch positive Seiten hat.

Shoppingcenter sind hingegen nicht die Hauptleidtragenden. Hier wirkt sich der Internethandel schwerer aus als Corona denke ich. Siehe die Schwäche im Textilbereich schon 2019.

DES meldete zuletzt 90 % Einzelhandelsumsatz vom Vorjahresmonat. Hauptleidtragende wie eben Lufthansa, Fraport meldeten weniger als 20 %. Bei einer CTS Eventim waren es fast 0 % - und deren Börsenwert liegt 8 mal (!!!) oberhalb ihres Eigenkapitals. Geht man eher wieder Shoppen mit Maske und Abstand oder in ein Rockkonzert in einer engen Menschenmenge in einer Halle?

[Valueinvestor1079]

Ich habe mir mal in den letzten paar Wochen Gedanken gemacht gehabt ob es sinnvoll ist Shoppingcenteraktien zu halten bzw. zu kaufen. Generell aktuell aus meiner Sicht (keine Kaufempfehlung/Verkaufempfehlung): Durch europaweite Lockdowns die ggf. auch viel länger dauern als der erste, werden wohl viele weitere Mieter Insolvenz anmelden. Der Leerstand in den nächsten 1-2 Jahren sollte deutlich steigen, wohl in den 2stelligen Prozentbereich? Die Werte der Immobilien werden deutlich fallen (Stichwort nicht vorhandene Mietsteigerung, im Gegenteil etc.) Der Beleihungswert der Objekte wird recht stark fallen, dies führt ggf. dazu das einige Covenants gerissen werden. (Andere Covenants werden ggf. durch die schlechte Einnahmensituation dieses Jahr gerissen) Es wird Kapitalerhöhungen geben wodurch die Aktien noch viel tiefer fallen.
Dann im Tief sollte man solche Aktien ggf. kaufen, wenn Corona dann mal (fast) vorbei ist und nach einer kräftigen Erholung sollte man die dann wohl verkaufen, denn langfristig gibt es wohl zu viele Einkaufszentren, oder? Viele haben sich jetzt noch mehr an den Onlinehandel gewöhnt, das geht immer so weiter und durch Corona nochmal beschleunigt. Was meint ihr?
Welche Aktien dann kaufen: Gute Frage aber wohl eher Aktien von Shoppingcenter in wirklichen Spitzenlagen?
Euroshop selbst schreibt ja auch was von 1a Lagen, aber wenn ich mir die Standorte anschaue, denke ich mmh. Paris etc. wäre mir schon lieber als Hamm, Wuppertal, Wolfsburg. Paris etc. da kann ein Internetkonzern oder Tesla etc. noch Vorführräume haben als Superstore etc., aber an den 1a Lagen der Deutschen Euroshop?
Hier meine ersten Gedanken speziell zur Deutschen Euroshop:
momentan sind noch die Immobilien viel zu hoch bewertet. Es wird laut Seite 14 des Halbjahresberichtes mit 1,1% p.a. Mietsteigerung gerechnet. Schon vor Corona gab es in vielen Centern aber in den Vorjahresvergleichen Senkungen. Dies erkläre ich mir u.a. dadurch, dass die Center ja immer (öfter) aus dem Imperium von Herrn Otto teuer gekauft wurden. Die teuren Kaufpreise kann man natürlich besser rechtfertigen bei Vollvermietung und hohen Mieten. Wenn die Anfangsmieterverträge dann mal auslaufen sieht es dann tendentiell deutlich schlechter aus. Auch die Leerstandsquoten sind nun ja bereits Ende 2019 auf 2,4% von zuvor immer ca. 1% bzw. darunter geradezu explodiert und das weit vor Corona. Zum Halbjahr 2020 waren wir bei bereits bei 3%. 7,3% der Mieter sind allerdings darüberhinaus in Insolvenzverfahren etc., d.h. hier wird es überwiegend deutliche Nächlässe geben oder weiterer Leerstand, wahrscheinlich eine Mischung aus beidem. Dies wird sich wohl durch die 2te Corona Welle jetzt noch deutlich verstärken, dann gibt es irgendwann wieder die Insolvenzpflicht und dann sollten wir deutlich niedrigere Mieten + deutlich höheren Leerstand haben. Alleine wenn man die Mietsteigerungsrate von 1,1% auf 0 setzt sinkt der Wert der konsolidierten Immobilien um 506 Mio Euro. (4,4 * 115 Mio je 0,25% aus dem Halbjahresbericht 2020). Dazu die steigenden Leerstände und die Senkung der Mieten auf einen Schlag. Dann steigt der Verschuldungsgrad bzw. der LTV deutlich und eine Kapitalerhöhung wird ggf. nötig.
Andere Unternehmen können hier dann um diese kleiner ausfallen zulassen etc.; Büroimmobilien mit Langfristmietvertrag und Topmieter verkaufen, die Deutsche Euroshop hat sowas leider nicht.
Hierzu zunächst mal die Mieteinnahmen ausgesuchter „1a Lagen“
2019 2018 2015 2014
Herold Center Norderstedt 17727 17977 18961 18593
Billstedt – Center Hamburg 12816 12878 13055 13174
City – Arkaden Wuppertal 9237 9416 9376 9617
Rathaus Center Dessau 8053 7896 8308 8502
Es gibt auch andere Center mit leicht steigenden Mieten auf gleichbleibender Fläche in den letzten Jahren. In den letzten 5 Jahren im Schnitt, wenn überhaupt im Durchschnitt aber wohl nur leicht steigend und sicher unter 1%. Nach Corona aber sollten wohl (fast) alle Center erstmal x Jahre deutlich niedrigere Mieten einbringen. Dies wird für die (Anschluss-) Finanzierungen ggf. schwierig, so dass auch dann wieder Kapitalerhöhungen kommen könnten. Bei euroshop muss man auch beachten, dass auch die nicht konsolidierten Gesellschaften Darlehen haben, so dass die LTV / Fremdkapitalquote deutlich höher ist als man es zunächst denkt.
Bei Hammerson hat man gesehen wie stark die Altaktionäre dabei enteignet werden können, wenn die Werte der Immobilien abgewertet werden und man dann wegen den banken zwingend eine Kapitalerhöhung braucht. Problem: Man weiss ja auch nie, ob es die letzte Kapitalerhöhung war, bzw. speziell bei der Deutschen Euroshop kommt die nächste wohl bestimmt wenn neue 1a Lagen zu vertretbaren Preisen locken. Siehe z.B. auch Commerzbank/Deutsche Bank, hier habe ich mir die Finger verbrannt, weil ich dachte es würde keine Kapitalerhöhungen mehr geben.
Risiko ist auch aus meiner Sicht: Otto bzw. seine Leute wollen weitere Immobilien in „1a Lage loswerden“. Deutsche Euroshop macht stärkere Kapitalerhöhung und kauft fleissig. Der einzige Pluspunkt von Deutscher Euroshop ist, dass gut 75% der Mieten aus Deutschland kommen. Aber ansonsten die Lage der Objekte, die Verstrickung mit der ECE/Otto Imperium die aus meiner Sicht nicht im Sinne der übriegen Aktionäre ist. Immer wieder gab es Kapitalerhöhungen unter dem damals aktuellen Kurs um neue Immobilien zu kaufen.
Was mich auch irritiert, die Deutsche Euroshop zahlt soweit ich es sehen kann deutlich höhere Zinsen als ihre Mitbewerber aus Europa. Woran liegt das? An den 1a Lagen?
Trotzdem will ich zum Ende von Corona oder wenn es im Rahmen von Kapitalerhöhungen irgendwo richtig runterrauscht (vergleichbar mit Euroshop 1-5 Euro) ggf. kurzfristiger dabei sein, was wären eure Favoriten? Bei Hammerson bin ich jetzt wieder raus, kurzfristig hatte es aber super geklappt. Bei Unibail warte ich bis die Details bekannt sind und wenn der Kurs dann weiter runterrauscht, will ich auch dabei sein. Die Standorte scheinen mir auf jeden Fall besser als bei der Deutschen Euroshop, zumindest innerhalb von Europa. Die USA Shoppingmails sind es die mich dort sehr stören. Bei Unibail glaube ich auch nicht dran, dass es keine Kapitalerhöhung gibt. Die wird aus meiner Sicht recht sicher kommen.
Was ist mit anderen Immowerten was ist jetzt bereits interessant? GAG Immobilien?
Sonst andere Tipps, was man sich mal anschauen sollte?
Kurzfristig bis Ende November erwarte ich einen richtigen Crash unter 10.000 im Dax, dann will ich irgendwann wieder richtig long gehen, wenn auch die Kurse die Situation so wie in früheren Krisen richtig wiederspiegeln.