Supermarkt als Anlage - 500 Beiträge pro Seite
eröffnet am 26.03.03 19:14:05 von
neuester Beitrag 15.07.03 09:13:40 von
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ID: 713.030
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Hallo, ich habe einige Angebote von Supermärkten gesehen, die an Aldi bzw. Lidl vermietet sind und wo die Mietverträge meistens noch über 10 Jahre plus mehrere Optionen laufen. Klingt doch ganz interessant bei über 8% Rendite, zumal ich nicht glaube, daß Aldi und Lidl in absehbarer Zeit Insolvenz anmelden.
Was spricht für ein solches Investment? Was dagegen, außer dem hohen Kaufpreis?
Mich haben bislang mrehr Mietshäuser interessiert, aber wenn ich so nachdenke, ist ein Supermarkt auch nicht schlecht, realtiv hohe Rendite bei hoher Sicherheit (?) und wenig Aufwand.
Vielen Dank im Voraus für Antworten!
MfG
casel
Was spricht für ein solches Investment? Was dagegen, außer dem hohen Kaufpreis?
Mich haben bislang mrehr Mietshäuser interessiert, aber wenn ich so nachdenke, ist ein Supermarkt auch nicht schlecht, realtiv hohe Rendite bei hoher Sicherheit (?) und wenig Aufwand.
Vielen Dank im Voraus für Antworten!
MfG
casel
RE: Casel
Die SB Mäkrte sind nicht schlecht.
Oft werden die Mietverträge aber vom Mieter diktiert. hier sollteste Dir mal anschauen was da so vereinbart ist.
Fraglich bleibt, was mit dem Objekt bei Standortaufgabe passiert.
SOM
Die SB Mäkrte sind nicht schlecht.
Oft werden die Mietverträge aber vom Mieter diktiert. hier sollteste Dir mal anschauen was da so vereinbart ist.
Fraglich bleibt, was mit dem Objekt bei Standortaufgabe passiert.
SOM
hallo casel !
solche supermärkte sind tatsächlich eine sehr interessante anlage. ich befasse mich beruflich u.a. damit (allerdings nicht in D).
wichtig ist -wie bei allen immobilien- die lage.
und natürlich die gestaltung des mietvertrags. ich denke da u.a. an die wertsicherung der miete (voll oder teilweise, wie groß ist der indexsprung, bei dem angepaßt wird).
die verlängerungsoption ist üblicherweise so formuliert, daß der mieter den vertrag verlängern kann, aber nicht muß.
das ist also kein vorteil für den vermieter, sondern für den mieter, der ja bei ablauf der normalen zeit ggf. einen neuen, für ihn günstigeren mv anstreben kann - während der vermieter durch die option an die alten konditionen gebunden ist.
solche supermärkte sind tatsächlich eine sehr interessante anlage. ich befasse mich beruflich u.a. damit (allerdings nicht in D).
wichtig ist -wie bei allen immobilien- die lage.
und natürlich die gestaltung des mietvertrags. ich denke da u.a. an die wertsicherung der miete (voll oder teilweise, wie groß ist der indexsprung, bei dem angepaßt wird).
die verlängerungsoption ist üblicherweise so formuliert, daß der mieter den vertrag verlängern kann, aber nicht muß.
das ist also kein vorteil für den vermieter, sondern für den mieter, der ja bei ablauf der normalen zeit ggf. einen neuen, für ihn günstigeren mv anstreben kann - während der vermieter durch die option an die alten konditionen gebunden ist.
p.s.: die rendite wird üblicherweise ohne abschreibung angegeben, also rein jahresmiete / kaufpreis (bzw. herstellkosten)
aber bei ablauf des mv`s ist ja zumindest das grundstück da (auch wenn das gebäude dann nicht mehr zu brauchen sein sollte wegen überalterung).
und in guter lage wird das nicht weniger wert
aber bei ablauf des mv`s ist ja zumindest das grundstück da (auch wenn das gebäude dann nicht mehr zu brauchen sein sollte wegen überalterung).
und in guter lage wird das nicht weniger wert
Nur ein paar Anmerkungen:
"Fraglich bleibt, was mit dem Objekt bei Standortaufgabe passiert.
"
Ein Beispiel aus meiner Umgebung.
Ein Aldimarkt mietet sich wohl in 96/97 (genau kenne ich das Datum nicht) in ein Ladenlokal ein (EG eines Wohnhauses) Ein paar Monate später eröffnet ein Lidl in unmittelbarer Nähe. Anfangs hält der Aldi mit, aber der Lidl hat längere Öffnungszeiten, mehr Parkplätze. Anfang 2002 gibt der Aldi auf und der Lidl zieht ein paar Meter weiter in einen neuen Markt. Die Fläche, wo er vorher war steht m.W. bis heute leer. Das ehemalige Aldi-Ladenlokal steht ca. 1 Jahr leer und wurde dann an einen Billigramscherladen vermietet. Fragt sich für wie lange.
Noch ein möglicherweise wichtiger Punkt:
Beim SB-Markt hast Du i.d.R. einen Mieter. Geht der, kann es Dir das Genick brechen, wenn Du nicht schnell einen geeigneten Nachmieter findest. Die potentielle Anzahl dürfte sehr gering sein. Beim Mietshaus ist dieses "Risiko" auf mehrere Mieter verteilt. Das Nachmieterangebot ist größer.
Auch wenn es steuerlich schlecht ist, ich würde einen SB-Markt nur dann kaufen, wenn während der Mietvertragslaufzeit (z.B. 10J) das FK größtenteils getilgt wird, am besten vollständig. Rein subjektiv gesehen, schätze ich das Risiko beim SB-Markt höher ein als beim Wohnhaus. Das sollte sich dann in der Mietrendite niederschlagen. 8% für den SB-Markt wären mir da eigentlich zuwenig.
Gruß
sv
"Fraglich bleibt, was mit dem Objekt bei Standortaufgabe passiert.
"
Ein Beispiel aus meiner Umgebung.
Ein Aldimarkt mietet sich wohl in 96/97 (genau kenne ich das Datum nicht) in ein Ladenlokal ein (EG eines Wohnhauses) Ein paar Monate später eröffnet ein Lidl in unmittelbarer Nähe. Anfangs hält der Aldi mit, aber der Lidl hat längere Öffnungszeiten, mehr Parkplätze. Anfang 2002 gibt der Aldi auf und der Lidl zieht ein paar Meter weiter in einen neuen Markt. Die Fläche, wo er vorher war steht m.W. bis heute leer. Das ehemalige Aldi-Ladenlokal steht ca. 1 Jahr leer und wurde dann an einen Billigramscherladen vermietet. Fragt sich für wie lange.
Noch ein möglicherweise wichtiger Punkt:
Beim SB-Markt hast Du i.d.R. einen Mieter. Geht der, kann es Dir das Genick brechen, wenn Du nicht schnell einen geeigneten Nachmieter findest. Die potentielle Anzahl dürfte sehr gering sein. Beim Mietshaus ist dieses "Risiko" auf mehrere Mieter verteilt. Das Nachmieterangebot ist größer.
Auch wenn es steuerlich schlecht ist, ich würde einen SB-Markt nur dann kaufen, wenn während der Mietvertragslaufzeit (z.B. 10J) das FK größtenteils getilgt wird, am besten vollständig. Rein subjektiv gesehen, schätze ich das Risiko beim SB-Markt höher ein als beim Wohnhaus. Das sollte sich dann in der Mietrendite niederschlagen. 8% für den SB-Markt wären mir da eigentlich zuwenig.
Gruß
sv
Trading Spotlight
Hallo Danke für die Antworten!
Das stimmt, wichtig ist ein angemessener Inflationsausgleich im Mietvertrag und ein guter Standort, wo das Grundstück auch nach einem eventuellen Auszug des Mieters noch was wert und brauchbar ist, also fallen da erstmal diese ganzen Freilandsupermärkte im Osten weg.
wie sv angemerkt hat, ist es gefährlich, sich über die garantierten Mieteinnahmen hinaus zu verschulden. Gibt es irgendwo im Internet einen Annuitätenrechner, mit dem man sich ausrechnen kann, wieviel Krdeit man bei soviel Tilgung und soviel Zinsbelastung zahlen müsste? Ich würde soetwas mit einem nicht allzuhohen Fremdkapitaleinsatz machen, so daß der Supermarkt ein eher kurzfristiger Selbstläufer nach einer bestimmten Nettoinvestion wäre, außerdem brauche ich noch eine Weile Liquidät zum Traden. Einen Supermarkt selber bauen und einen Mieter suchen kann zwar ganz lukrativ sein, allerdings trau ich mich das nicht, denn ich müsste eh erstmal das Grundstück kaufen, um überhaupt so einen Vorschlag machen zu können. Ich bin da nicht vom Fach, also laß ich es lieber. Lieber dann einen fertigen oder einen in abgesicherter Planung. Wie hoch ist eigentlich die Abschreibung beim Supermarkt, bei Gewerbeobjekten sind das doch 3-4% linear? Bis wann ist noch eine degressive Abschreibung möglich? Ein Kredit mit hohem Dsagio wäre in meinem Fall Vorteilhaft, ich habe 2002 schon uneinholbar hohe Gewinne, die komplett versteuert werden müssen
Kennt Ihr Angebote von neuen Supermärkten, bevorzugt Aldi oder Lidl mit vielen Parkplätzen möglichst in Berlin? Oder alternativ in Bayern oder BaWü in guten Lagen?
Das stimmt, wichtig ist ein angemessener Inflationsausgleich im Mietvertrag und ein guter Standort, wo das Grundstück auch nach einem eventuellen Auszug des Mieters noch was wert und brauchbar ist, also fallen da erstmal diese ganzen Freilandsupermärkte im Osten weg.
wie sv angemerkt hat, ist es gefährlich, sich über die garantierten Mieteinnahmen hinaus zu verschulden. Gibt es irgendwo im Internet einen Annuitätenrechner, mit dem man sich ausrechnen kann, wieviel Krdeit man bei soviel Tilgung und soviel Zinsbelastung zahlen müsste? Ich würde soetwas mit einem nicht allzuhohen Fremdkapitaleinsatz machen, so daß der Supermarkt ein eher kurzfristiger Selbstläufer nach einer bestimmten Nettoinvestion wäre, außerdem brauche ich noch eine Weile Liquidät zum Traden. Einen Supermarkt selber bauen und einen Mieter suchen kann zwar ganz lukrativ sein, allerdings trau ich mich das nicht, denn ich müsste eh erstmal das Grundstück kaufen, um überhaupt so einen Vorschlag machen zu können. Ich bin da nicht vom Fach, also laß ich es lieber. Lieber dann einen fertigen oder einen in abgesicherter Planung. Wie hoch ist eigentlich die Abschreibung beim Supermarkt, bei Gewerbeobjekten sind das doch 3-4% linear? Bis wann ist noch eine degressive Abschreibung möglich? Ein Kredit mit hohem Dsagio wäre in meinem Fall Vorteilhaft, ich habe 2002 schon uneinholbar hohe Gewinne, die komplett versteuert werden müssen
Kennt Ihr Angebote von neuen Supermärkten, bevorzugt Aldi oder Lidl mit vielen Parkplätzen möglichst in Berlin? Oder alternativ in Bayern oder BaWü in guten Lagen?
hallo casel !
bezüglich kreditrechnung empfehle ich excel-tabellen. die finanzfunktionen leisten gute arbeit, und du kannst deine arbeiten lokal speichern, etc.
bezüglich selbstbauen kann ich einem nicht-fachmann nur DRINGEND abraten (obwohl es mein geschäft ist). natürlich ist es lukrativer, aber zumindest einen aspekt (technisch oder rechtlich) muß man beherrschen, und vom anderen wenigstens grundlagen kennen.
zumindest fachkundige partner sind unerläßlich.
übrigens kann man auf ein grundstück auch eine option nehmen, d.h. nur kaufen, wenn bestimmte bedingungen (genehmigungen, etc.) erfüllt sind.
warum eigentlich gerade lidl und aldi ? hierzulande (A) zeichnen sich beide dadurch aus, daß sie wesentlich mehr parkplätze (min 100-140) verlangen als die konkurrenz, was eine wirtschaftliche verwertung des grundstücks erschwert.
denn miete zahlen sie nicht mehr.
bezüglich kreditrechnung empfehle ich excel-tabellen. die finanzfunktionen leisten gute arbeit, und du kannst deine arbeiten lokal speichern, etc.
bezüglich selbstbauen kann ich einem nicht-fachmann nur DRINGEND abraten (obwohl es mein geschäft ist). natürlich ist es lukrativer, aber zumindest einen aspekt (technisch oder rechtlich) muß man beherrschen, und vom anderen wenigstens grundlagen kennen.
zumindest fachkundige partner sind unerläßlich.
übrigens kann man auf ein grundstück auch eine option nehmen, d.h. nur kaufen, wenn bestimmte bedingungen (genehmigungen, etc.) erfüllt sind.
warum eigentlich gerade lidl und aldi ? hierzulande (A) zeichnen sich beide dadurch aus, daß sie wesentlich mehr parkplätze (min 100-140) verlangen als die konkurrenz, was eine wirtschaftliche verwertung des grundstücks erschwert.
denn miete zahlen sie nicht mehr.
Ich denke SV, trifft den Nagel auf den Kopf. Mehrere Mieter = verteiltes Risiko . www.immodrom.de
Hi Casel,
falls ich einmal in die Verlegenheit kommen sollte, über genügend Kapital für eine solche Investition zu verfügen, würde ich intensiv über die Anschaffung eines Parkhauses, Garagenhofes o. ä. nachdenken. Der Deutsche und sein Auto, eine unendliche Geschichte
Falls vom Kapital dann noch etwas übrig sein sollte, käme zur Selbstverwirklichung noch ein nettes Café dazu
Gruß
falls ich einmal in die Verlegenheit kommen sollte, über genügend Kapital für eine solche Investition zu verfügen, würde ich intensiv über die Anschaffung eines Parkhauses, Garagenhofes o. ä. nachdenken. Der Deutsche und sein Auto, eine unendliche Geschichte
Falls vom Kapital dann noch etwas übrig sein sollte, käme zur Selbstverwirklichung noch ein nettes Café dazu
Gruß
zu diesem Thema würde es mich interessieren, ob die
Banken solche Objekte auch 100% finanzieren, wenn man
einen 10jährigen Mietvertrag mit einem renommierten
Discounter vorweisen kann und das Objekt die ca. 10fache
Miete einbringt.
Grüsse minni
Banken solche Objekte auch 100% finanzieren, wenn man
einen 10jährigen Mietvertrag mit einem renommierten
Discounter vorweisen kann und das Objekt die ca. 10fache
Miete einbringt.
Grüsse minni
wohl kaum.
würde sich für zins plus tilgung ja auch nicht ausgehen !
würde sich für zins plus tilgung ja auch nicht ausgehen !
warum nicht, wenn die monatlichen Mieteinnahmen höher als die monatliche Belastung ist?
Grüsse minni
Grüsse minni
das wird sie bei den getroffenen annahmen (100% finanzierung mit 10 jahren laufzeit) nicht sein !
bei 10% mietrendite hättest du gerade die tilgungen eingenommen.
bei 10% mietrendite hättest du gerade die tilgungen eingenommen.
ich habe z.B. ein Objekt gesehen, ein Supermarkt hat Vertrag bis 2010, das Objekt kostet ca. 500.000,--€,
Mieteinnahmen sind p.a. ca. 50.000,--€.
Bei 100% Finanzierung bei ca. 4,5 Zinsen plus 2 % Tilgung kostet das monatlich ca. 2700,--€. Mieteinnahmen sind ca. 4100,--€.Wäre das nicht lohnenswert, gut die Nebenkosten habe ich jetzt nicht eingerechnet. Oder habe ich einen Denkfehler.
Grüsse minni
Mieteinnahmen sind p.a. ca. 50.000,--€.
Bei 100% Finanzierung bei ca. 4,5 Zinsen plus 2 % Tilgung kostet das monatlich ca. 2700,--€. Mieteinnahmen sind ca. 4100,--€.Wäre das nicht lohnenswert, gut die Nebenkosten habe ich jetzt nicht eingerechnet. Oder habe ich einen Denkfehler.
Grüsse minni
#minni
Als Eigentümer der Immobilie bist du für einen Grossteil der Reparaturen verantwortlich. Ist bald ein neues Dach, Heizung etc. fällig? Wie sind die Vertragskonditionen hinsichtlich Vandalismus oder Verschleissspuren am Parkplatz? Warum finanziert der Markt eine sichere 10 % Rendite nicht über Fremdkapital o.ä. Immovarianten?
Die Supermarktketten haben eine ganze Reihe von Anwälten, Immoexperten und Betriebswirtschaftlern/Kontrollern. Ich würde mir nicht anmassen diesen auf Dauer bezüglich einer abhängigen Kapitalrendite davonzugaloppieren.
Kauf dir lieber einige Unternehmensanleihen um die 5 % Rendite und du ersparst dir potentiellen Ärger und kannst jederzeit Cash generieren.
Als Eigentümer der Immobilie bist du für einen Grossteil der Reparaturen verantwortlich. Ist bald ein neues Dach, Heizung etc. fällig? Wie sind die Vertragskonditionen hinsichtlich Vandalismus oder Verschleissspuren am Parkplatz? Warum finanziert der Markt eine sichere 10 % Rendite nicht über Fremdkapital o.ä. Immovarianten?
Die Supermarktketten haben eine ganze Reihe von Anwälten, Immoexperten und Betriebswirtschaftlern/Kontrollern. Ich würde mir nicht anmassen diesen auf Dauer bezüglich einer abhängigen Kapitalrendite davonzugaloppieren.
Kauf dir lieber einige Unternehmensanleihen um die 5 % Rendite und du ersparst dir potentiellen Ärger und kannst jederzeit Cash generieren.
minni,
bei 2% tilgung ist das ganze ja nicht nach 10 jahren abbezahlt, sondern nach 50 !!
außerdem sind bestimmte reparaturen vom vermieter zu zahlen (an "dach und fach").
vandalismus läßt sich versichern - und ggf mit den betriebskosten verrechnen.
eine gut vermietete immobilie wird eine unternehmensanleihe mit sehr großer wahrscheinlichkeit schlagen. u.a. wegen der inflation.
die miete steigt mit dem index - und zumindest der grundstückswert auch.
die zinsen und die rückzahlung von anleihen nicht
bei 2% tilgung ist das ganze ja nicht nach 10 jahren abbezahlt, sondern nach 50 !!
außerdem sind bestimmte reparaturen vom vermieter zu zahlen (an "dach und fach").
vandalismus läßt sich versichern - und ggf mit den betriebskosten verrechnen.
eine gut vermietete immobilie wird eine unternehmensanleihe mit sehr großer wahrscheinlichkeit schlagen. u.a. wegen der inflation.
die miete steigt mit dem index - und zumindest der grundstückswert auch.
die zinsen und die rückzahlung von anleihen nicht
Sehr interessantes Forum hier !!!!!!!!
Ich hab selber auch schon über einen Supermarktkauf nachgedacht.Aber richtig überzeugt bin ich nicht.Die Verträge laufen meistens auf 15 Jahre.
Aber da kommt das Problem.Schaut Euch doch mal 15 Jahre alte Märkte an.Sind meistens total überholt,insbes.in punkto Attraktivität,Verkehrsanbindung,evt.keine örtl.Monopolstellung mehr etc pp.
Bei uns gibt es viele ältere (20 Jahre) Supermärkte,die leer stehen oder schlecht vermietet sind(Getränke Discounter,Billigartikelmärkte)
Ich würde so ein Teil nur kaufen,wenn ich ich durch die kaltmiete den Markt nach 15 Jahren komplett getilgt hätte
@big-mac
bei 2% Tilgung zahlst Du keine 50 Jahre,Du hast vergessen,daßdurch die Tilgung die Zinszahlungen geringer werden und die Tilgung höher wird
Ich hab selber auch schon über einen Supermarktkauf nachgedacht.Aber richtig überzeugt bin ich nicht.Die Verträge laufen meistens auf 15 Jahre.
Aber da kommt das Problem.Schaut Euch doch mal 15 Jahre alte Märkte an.Sind meistens total überholt,insbes.in punkto Attraktivität,Verkehrsanbindung,evt.keine örtl.Monopolstellung mehr etc pp.
Bei uns gibt es viele ältere (20 Jahre) Supermärkte,die leer stehen oder schlecht vermietet sind(Getränke Discounter,Billigartikelmärkte)
Ich würde so ein Teil nur kaufen,wenn ich ich durch die kaltmiete den Markt nach 15 Jahren komplett getilgt hätte
@big-mac
bei 2% Tilgung zahlst Du keine 50 Jahre,Du hast vergessen,daßdurch die Tilgung die Zinszahlungen geringer werden und die Tilgung höher wird
honigbär,
bei 2% tilgung zahlst du definitionsgemäß 50 jahre.
zinsen sind da noch gar nicht dabei.
bei 2% tilgung zahlst du definitionsgemäß 50 jahre.
zinsen sind da noch gar nicht dabei.
Annuitätendarlehen
2% anfängliche Tilgung und 50 Jahre Tilgungsdauer bis Restschuld Null gibts nur im Schlaraffenland bei 0% Zinsen.
Bei fester anfänglicher Tilgung sinkt die Tilgungsdauer mit steigendem Zins (und damit höherer Gesamtrate aus Z und T).
Wenn also Honigbär in 15 Jahren schuldenfrei sein wollte, so müsste er bei 4,5% Nominalzins mit 4,68% anfänglicher Tilgung arbeiten (ohne Gebühren) und das auch über diesen Zeitraum leisten können.
sv
2% anfängliche Tilgung und 50 Jahre Tilgungsdauer bis Restschuld Null gibts nur im Schlaraffenland bei 0% Zinsen.
Bei fester anfänglicher Tilgung sinkt die Tilgungsdauer mit steigendem Zins (und damit höherer Gesamtrate aus Z und T).
Wenn also Honigbär in 15 Jahren schuldenfrei sein wollte, so müsste er bei 4,5% Nominalzins mit 4,68% anfänglicher Tilgung arbeiten (ohne Gebühren) und das auch über diesen Zeitraum leisten können.
sv
Ich habe gerade einen plusmarkt im westlichen ruhrgebiet reinbekommen
baujahr 1991
nettomiete 99.400,-. €
KP: 1.050.000,- €
Rendite: 9,47 %, 10,5 fache der jahresnettomiete
100 % Finanzierung kann gestellt werden
baujahr 1991
nettomiete 99.400,-. €
KP: 1.050.000,- €
Rendite: 9,47 %, 10,5 fache der jahresnettomiete
100 % Finanzierung kann gestellt werden
Laß mich raten...
Fläche weniger als 800 m²...
Mietvertrag bis 2006?
Fläche weniger als 800 m²...
Mietvertrag bis 2006?
wie bist du nur darauf gekommen 
die lage ist gut, genügend parkplätze sind vorhanden und mit etwas glück ist plus ende 2006 draußen
755 m² gesamtfläche
die lage ist gut, genügend parkplätze sind vorhanden und mit etwas glück ist plus ende 2006 draußen
755 m² gesamtfläche
Wieso nicht schon 2004, wenn sie in der Nachbarschaft neu gebaut haben?
der mietvertrag läßt grüßen
...d.h. es ist eine Betriebspflicht im Vertrag vorgesehen?
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