Tiefpunkt am Immobilienmarkt? - 500 Beiträge pro Seite

[nett]

Ich frage mich gerade, wann wohl der Tiefpunkt am deutschen Wohnimmobilien-Markt erreicht ist. Ich möchte ein Mietshaus erwerben, um es dann zu vermieten. Wann dürfte dafür der beste Zeitpunkt sein?

[c-laus]

Wo willst Du kaufen?

[lowkatmai]

Morgen nett,

denke der Zeitpunkt dürfte aktuell recht gut sein.

Stimmung (Amatuere) schlecht (Hab` die Woche in einem Thread bzgl. Steuersparen gelesen, dass alle diesem Anleger von Wohnimmobilien abgeraten haben)

Profis (US Fonds z.B.) kaufen Wohnimmobilien.

Zinsen niedrig.

Problem ist halt das richtige Objekt zu finden (Region, Lage, fachgerechte Sanierung usw., usw.)

Wenn man einen längeren Anlagehorizont hat (10 Jahre und länger) derzeit sicher keine schlechte Sache


Gruß lowkatmai

[KingKong2]

Die Amis kaufen zur Zeit massiv in Deutschland ein, weil es in USA und GB derzeit nur noch wenig annähernd Preiswertes gibt...

http://www.welt.de/data/2004/11/30/367400.html

So long KingKong

[nett]

Mittlere Lage in Hannover. Also Renditeobjekt gesucht. Idee: 10-fache Jahresmiete als Preis. 60 Fremdkapital. Baujahr ca.1972. Wenn man ein bischen sicht, könnte man das vielleicht finden.

[lowkatmai]

Entscheidend ist sicher immer ob man sich in dem Metier auskennt und auch die Lust hat alles selbst zu machen (Objekte prüfen, laufende Verwaltung übernehmen, usw. usw.)

Oder man lieber in verschiedene (wenn man in diese Assetklasse investieren will) Immobilienfonds (offen, geschlossen) investiert und sich dann einen faulen Lenz macht.

Das Verwalten eines Objektes ist ja nicht so ohne (Viel Bürokram, mit Mietern rumärgern, Prozesse führen, usw. usw.)

Gruß lowkatmai

[nett]

Wie war das eigentlich in der Vergangenheit? Wann war der Immobilien-Tiefpunkt? Was das zum gleichen Zeitpunkt wie der Zinstiefpunkt? Oder hängt das doch eher von anderen Dingen (z.B. Arbeitslosenzahlen) ab?
Was würde eigentlich passieren, wenn der Staat irgendwann das Wohngeld kürzt? Ist das realistisch denkbar? Das würde ja zu Presidruck führen.
Wie schätzt ihr den Faktor Demographie ein? Ich denke da an einen Zeitraum von 30 Jahren. Dann sollte es auch noch veräußerbar sein.
Bin für jede Meinung dankbar.

[nett]

#6
Hast Du selber Immobilien? Sprichtst Du also aus eigener Erfahrung? Ich denke mir so, dass wenn das Objekt kein Schrotthaufen ist und nicht in der schlimmsten Lage, dann sollte auch der Ärger sich in Grenzen halten.
Vielleicht schätze ich das falsch ein, aber ich habe in dieser Sache noch keine Erfahrung und daher frage ich nach euren eigenen Erfahrungen, nicht nach dem was irgendwer irgendwo schon mal gehört hat.
Ich will einfach eine realistische Einschätzung gewinnen, damit ich das Investment abschätzen kann.

[lowkatmai]

 #8 von nett 

Bei mir im Haus wird nur eine Wohnung vermietet.

Da läuft alles o.K. (Halt immer den Ärger mit der Nebenkostenabrechnung z.B.)

Meine Eltern haben ein Mehrfamilienhaus. Aktuell läuft auch da alles glatt (Ein Mieter betätigt sich als Art Hausmeister und hält vor Ort alles in Schuß> extrem wichtig)

Gab aber auch andere Zeiten (Eine Wohnung völlig verwüstet, Prozese usw., usw.)


Gruß lowkatmai

[eis123]

Die Immopreise sind bisher so stark gestiegen, dass jetzte eine Phase der Konsolidierung einsetzt bzw. einsetzen muss. Die Mietpreise werden aufgrund der Demographie weiter sinken und die Immopreise sowieso. In 30 Jahren haben wir 45-50 Mio Bundesbürger in D und die Mietobjekte werden dann leer stehen. Im Osten sowieso, aber auch im Westteil D`s. Auch in FFM stehen viele Objekte leer und können nicht vermietet werden. Das betrifft Gewerbeobjekte wie auch Wohnraum. Ich schätze mal, dass es steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten bald nicht mehr geben wird. Der Staat fördert keinen Wohnraumüberschuss. Die Eigenheimzulage wird gestrichen, ebnso wie Steuerschlupflöcher. Immos auf Kredit nur dann kaufen, wenn Immos schon vorhanden sind oder es genug finanzziellen Spielraum gibt.

Nur meine Meinung.

[eis123]

Ergänzung:
Ärger mit Mietern hast du auf jeden Fall.
Mietnomaden, die du nicht wieder rauskriegst, die Wohnung versauern lassen und du die Renovierung übernehmen musst. Von Mietausfall ganz zu schweigen. Die Zahlungsmoral in D ist auf dem Tiefstpunkt. Keiner hat Geld (angeblich) und gezahlt wird erstrecht nicht.

[lowkatmai]

#10 von eis123

Immobilienpreise so stark gestiegen in D? Sehe ich nicht.

Die US Fonds kaufen zu absoluten Schnäppchenpreisen (Warum da zu solchen Schleuderpreisen verkauft wird versteh` ich allerdings nicht.)

Gibt aber sicher noch Konsolidierungsbedarf hier und da auch in Zukunft. Aber eine Blase bei Wohnimmobilien? Keinesfalls in D. (Vielleicht in Ostdeutschland nach der Wende und an anderen Standorten. Die Luft ist aber überall schon fast raus.) Das es in Zukunft keine großen Wertsteigerungen gibt (wenn überhaupt) ist richtig.

Bei Büroimmobilien sicher andere Situation.

 #11 von eis123 

Richtig


Gruß lowkatmai

[PINTOGrande]

Ich würde die Finger von Immobilien lassen.Das Umfeld passt einfach nicht dazu.

[lowkatmai]

Sehe es eher positiv, dass alle abraten!

Aber sicher schwierig ein passendes Objekt zu finden.
Z.B. Prüfung der bestehenden Mietverträge.

Dazu etwas aus einem anderem Thread von

kickaha 


".....Aber Du must das Objekt und vor allem die bestehenden MV genau prüfen.

Was für eine Mieterstruktur hast Du, wie lange wohnen die Menschen schon da, wie alt!! sind Deine Mieter. Wann wurde die letzte Mieterhöhung durchgeführt.

Wenn Du langjährige Mieter hast, ist das gut, wenn Du sehr alte Mieter hast eher nicht, genauso wenn Du einen hohen Umschlag an Mietverhältnissen hast. Ebenfalls nachteilig ist, wenn Du bereits mehrere Mieterhöhungen im Bestand stattgefunden haben (und zwar nicht so sehr, weil Du dann weniger erhöhen kannst, sondern weil das beid en Mietern Unruhe und Umzugswilligkeit fördert).

Das Zauberwort in der Zunft heist Mietermarkt !!!!!!! Spätestens ab 2010 können sich die Mieter Ihren Vermieter aussuchen.

Ich würde mir deshalb eine Investition fünf mal überlegen, auch wenn es sehr verlockend sein mag.

Also im Zweifelsfall nicht zu 100% finanzieren. Deine Liegenschaft muss so schnell entschuldbar sein, dass es Dich nicht in Abhängigkeiten bringt, sonst hast Du verloren. Levern ist ok. Aber nur bis zu einem bestimmten Punkt. Im Zweifelsfall lieber 50% finanzieren, entschulden und dann die Grundschuld neuvalutieren....."


Insgesamt schwieriger als sich mal einige Fonds zu kaufen. Vor allem wg. Klumpenrisiko. Geht was in die Hose (Z.B. brauchst Du nur Hausschwamm im Objekt zu haben, einen Querulantenmieter usw, usw, und die Kalkulation geht nicht mehr auf)


Gruß lowkatmai

[lowkatmai]

Aus dem Arteikel von
 #4 von KingKong2



......Wohnimmobilien in Deutschland erfreuen sich derzeit großer Beliebtheit bei amerikanischen und britischen Opportunity Funds. .....

....Und die gelegentlich als "Schnäppchenjäger" oder "Geier" titulierten Fonds sondieren weiter den Markt....

.... Die internationalen Investoren sehen in den derzeit günstigen Einkaufspreisen, niedrigen Mieten und geringen Eigentumsquote erhebliche Renditepotentiale. ....


Die wissen sicher was sie machen. Das sind knallharte Profis. (Aber auch die können mal falsch liegen!!!)


Gruß lowkatmai

[lowkatmai]

 #1 von nett

Resümee für mich:

Tiefpunkt erreicht bzw. Nahe dran. Den absoluten Tiefpunkt erwischst Du, wie am Aktienmarkt, sowieso nicht.

Alles andere natürlich offen (Lage, richtiges Objekt, richtiger Preis für das Objekt, eigene Erfahrung + Situation usw, usw.)

Gruß lowkatmai

[Azul Real]

Hallo Nett,

immer noch nichts gefunden in Hannover. 10er Faktor ist auch etwas geizig, finde ich. Und ich glaube eher an einen grossen Zufall, dass Dir das zu Deinen Preisvorstellungen gelingen sollte. Es sei denn ein vermietetes Objekt, aber leicht modernisierungsbedürftig. Also Thema Heizung, Fassade, Fenster ggf. Sanitär.

Viel Glück bei der Suche.

Gruss Azul

[nett]

#17
Moin Azur,
na ja so 10er kriegt man schon öfter mal. Ich habe aber keinen Zeitdruck und daher sehr ich das locker. Ich suche aber ein halbwegs anständiges Objekt, keinen Schrott. Darüber hinaus denke ich nicht, dass das geizig ist. Aus den geforderten Preisen errechnen sich oftmals EK-Renditen von 7%. Warum sollte man dann Immos haben? Die ganze Arbeit, das Risiko, den Ärger usw. das will ich schon ordentlich vergütet wissen. Also ich meine, dass Immos schon 10% bringen müsssen. Man muss ja auch noch etwas Luft für Reparaturen usw. haben. Viele rechnen sich die Sache eben schön. Wenn man als vorsichtiger Kaufmann an die Sache rangeht, dann ist das doch nicht geizig oder?
Wertsteigerungen kann man auch nicht erwarten. Ganz im Gegenteil. In 30 Jahren sehe ich da bestenfalls nominale Preisstabilität, also tatsächliche Preissenkungen, das kalkuliere ich halt ein. Bin ohnehin der Auffassung, dass sich in der Zukunft noch manch ein Eigenheim-Besitzer noch umgucken wird, was seine Hütte noch bringt. Man bedenke, dass die junge Generation aufgrund der Abgabenbelastung und der faktischen Diskriminierung am Arbeitsmarkt (Alte genießen ja Kündigungsschutz) kein Eigenkapital bilden konnten. Folglich fehlt die Kaufkraft. Und das Argument mit dem Erben, sehe ich eben anders. Die Eltern, die ich kenne verleben ihre Ersparnisse und sagen ihren Kinden einfach, dass sie in der Jugend auch ihr Geld erarbeiten mussten und die Jungen mal zusehen sollen. So nehme ich die Welt wahr. Vielleicht ist das in eurem Umfeld anders. Darüber hinaus sind die geburtenschwachen Jahrgänge ab 1970 jetzt schon 34. Das ist aber ein typisches Käuferalter würde ich sagen. Die Jahrgänge sind um 40% kleiner als die starken Jahrgänge vorher. Der Immomarkt ist aus meiner Sicht noch lange nicht am Boden.
Dennoch merkt man in der Grossstadt, dass z.B. die Sparkasse noch echt unfreundliche Makler hat die nach Listenpreis abverkaufen wollen und den Interessenten schon wegjagen, wenn er nicht den gelisteten Preis akzeptieren will.
Das wird sich ändern, glaube ich zumindest.

[lowkatmai]

@nett

Wie 17 von Azul Real schreibt gehört Glück dazu (und natürlich Können)

Da Du schreibst, dass Du keine Erfahrung hast, würde ich trotz (möglichem) Tiefpunkt am Wohnimmobilienmarkt nichts machen.

Der Immobilienmarkt wird immer professioneller und die Zeiten als jeder einfach irgendeine Immobilie gekauft hat und alles gut gelaufen ist, die sind lange vorbei.
(War z.B. früher für Selbständige aus allen Branchen ja normal fürs Alter über Immobilien vorzusorgen. Da hat sich z.B. eine Metzger eine "Zinshaus" gekauft und alles lief wie am Schnürchen. Vorbei, vorbei.

Entscheiden muß aber jeder natürlich für sich selbst, ob er es sich zutraut, sowas anzupacken.

Gruß und schönen Feierabend


lowkatmai

[schlier]

Servus nett
also mal was zum "ärger "mit mietern
ich hab nu momentan 13 mieter und ich hab ne hausverwaltung die sich um das meiste kümmert.
aber ich hab jede woche mindestens einen brief eines mieters der irgendwas zu sagen hat. Das objekt is neu saniert. öage 1 a. hohes niveau der ausstattung und auch für die region hohes mietniveau. wenn ich die mieter persönlich ansprech sind sie alle glücklich und zufrieden. aber dennoch ein brief mindestens pro woche von den mietern und einer von irgendeiner beauftragten firma. (wasser, strom und und und)
also aufwand hast du auf alle fälle

[schlier]

ach hatt ich ganz vergessen.
wenn de nen baujahr 72 kaufst hats jetzt gard die zeit wo die großen reperaturen anstehen. (dach, eventuell fenster, langsam sanitär, heizung) also nach 40 jahren musste so ca alle innenausbauteile mal 1 bis 2 mal gewechselt haben. das bedeutet erstens investitionen und zweitens viel ärger mit mietern. für 10 fache jahresmiete bekommst aber auch nur nen haus in dem alter und mit den genannten anstehenden investitionen.

[Gekkos Sohn]

Die Frage ist meiner Meinung nach nicht, wann der Tiefpunkt beim Immobilienmarkt erreicht ist, sondern wie teuer Du zum jetztigen Zeitpunkt einkaufst. Wenn Du Objekte über eine online Auktion ( http://www.immoauktionen.de ) für 60-80% des Verkehrswertes, oder auch über Zwangsversteigerungen kaufst, dann machst Du mit Sicherheit nichts verkehrt.

[nett]

#22
Habe mir schon ein paar Zwangsversteigerungen angesehen. Zu den Preisen, die dort zustande kommenm, findet man auch am freien Markt etwas, wenn man ein bischen sucht. Aus meiner Sicht kommen bei ZV oft zu hohe Preise zustande. Sorry, ist meine Sichtweise, vielleicht kann man mal ein Schnäppchen machen, aber meine kurze Erfahrung ist halt anders.

[PINTOGrande]

Kauft Euch lieber Telekom Aktien.In 3-4 Jahren habt ihr 100% Gewinn mit Sicherheit mit einer Ausnahme.Finanzcrash+Wirtschaftskrise.Dann hat man aber sowieso die Arschkarte gezogen egal ob Aktien oder Immobilie zum Vermieten.Wer soll dann noch die Mieten bezahlen?

[lowkatmai]

Hallo und einen schönen Abend,

#24 von PINTOGrande

hat recht. Warum mit Mietern rumärgern? Lieber die Kohle in Aktien (Telekom oder andere deutsche Werte) angelegt. (FAZ am Sonntag schreibt ja heute wie extrem unterbewertet deutsche Aktien sind> verglichen mit Renten KGV)

Weniger Streß und mehr Kohle. Was halt schwierig ist, ist einfach 2-3 Jahr oder länger (10 Jahre) nicht hinzuschauen.

Die D. Telekom muß sich in Jahren nur verdoppeln ergibt schöne 7,19% Rendite pro Jahr. Gut 33 Euro in 2014 ist doch realistisch!

Gibts einen Finanzcrash extremen Ausmaßes (nicht ganz unrealistisch die kommenden 1o Jahre) ist es aber wirklich wurscht wo ich investiert bin. (Dann sind eventuell Schnapsflaschen, Konserven und Gold + Knarre im Keller die bessere Alternative)

Wollen wir doch aber alle nicht hoffen!


Gruß lowkatmai

[lowkatmai]

in 10 Jahre verdoppeln (> 7,19% p.a.)


Hatte ich vergessen. Tschuldigung.

Gruß und schönen Sonntag

lowkatmai

[lowkatmai]

Heute gibts in der FTD Seite 25 einen ganzseitigen Artikel zu den Angloamerikanischen Finanzinvestoren, die den deutschen Wohnungsmarkt aufkaufen.


Kann auch schiefgehen und diese Geier und Kapitalisten in der reinsten und gierigsten Form liegen falsch. (Wird auch in dem Artikel deutlich angesprochen,)

Irgendwas denken die sich aber sicher schon, hier in D Wohnungen wie die Wilden zu kaufen.


Gruß lowkatmai