Branicks Group AG (ehemals DIC Asset AG) (Seite 261)

[sirmike [Blogger]]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.143.449 von Alexander909 am 05.07.18 12:29:10

Zitat von Alexander909: Ich habe mich nie allzu sehr um die IVG gekümmert, so daß mich meine Erinnerungen auch trügen könnten und man hat damals ein hervorragend agierendes Management gehabt und hat einfach nur Pech gehabt.

Nein!
Man hat sich bei IVG dem Größenwahn ergeben und den Verschuldungsgrad bei Weitem überstrapaziert. Und dann bekam das Square eben nicht an den Mann und die Immobilien- und Finanzkrise hat dann "nur" zur absehbaren Katastrophe geführt.

DIC hat(te) ähnliche Probleme, man war viel zu hoch verschuldet. Und ist immer noch überdurchschnittlich verschuldet, daher gibt es auch seit Jahren den Abschlag auf den NAV. Allerdings senkt man seit mehreren Jahren den Verschuldungsgrad und daher sollte sich der Abschlag auf den NAV auch sukzessive abbauen. DIC Asset macht also seit mehreren Jahren einen guten Job; deshalb habe ich den Wert ja auch als einen der wenigen Immowerte auf meiner Empfehlungsliste.

[Alexander909]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.142.813 von gate4share am 05.07.18 11:24:26

LTCM

Irgendwie erinnert mich dies an LTCM, der Hedgefonds beraten von Finanzprofessoren und Nobelpreisträgern, der Pleite ging.

Ich habe mich nie allzu sehr um die IVG gekümmert, sodaß mich meine Erinnerungen auch trügen könnten und man hat damals ein hervorragend agierendes Management gehabt und hat einfach nur Pech gehabt. Wie auch immer, IVG hat m.E. genau so viel mit DIC zu tun wie z.B. heute Borgward mit BMW.

Nachtrag zum (wahrscheinlichen) S-DAX-Verbleib : Unter 'https://www.dax-indices.com/index-details?isin=DE000A0Z3NL9' kann man die Simulation einsehen.

[gate4share]

Bei der IVG Manangmentfehler?
Echt zu der Zeit wo der Hochschullehrer für Manangment die AG als Vorstandsvorsitzende leitete. Der war ja paralell Hochschullehrer (Professor) , und war wohl mal ein 1 Jahr beurlaubt, aber die meisten Zeit, machte er den Vorstandsvorsitzenden der IVG, mit vermutlich mehr als 500 tsd Jahreeinkommen, nebenbei , also neben seinem Lehrtätigkeit als Hochschullehrer und wohl auch der Forschung, oder?

[Alexander909]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.114.451 von gate4share am 02.07.18 11:15:00

Risiken

Natürlich gibt es bei jedem Unternehmen Risiken, die im Worst Case zur Pleite führen können. Soweit ich es noch in Erinnerung habe, wurden bei IVG damals schwere Managementfehler gemacht. Das Projekt war nur der Auslöser.

Das Projekt MainTor ist nahezu fertiggestellt, sodaß die zukünftigen Baurisiken (unerwartete Kostensteigerungen) stark minimiert sind. Zudem sind alle sechs Bauabschnitte vorab verkauft und vermarktet (siehe GB'17 S. 89). Man sollte sicher nie etwas ausschließen, allerdings sehe ich das Projekt inzwischen - vorsichtig ausgedrückt - nicht mehr als sehr risikobehaftet an.

In diesem Zusammenhang kann man auch die seit 2 Jahren bestehende Strategie erwähnen, das risikoärmere Fondsgeschäft massiv auszubauen und das Projektentwicklungsgeschäft zu beenden.

Im Übrigen hat man die loan-to-Value-Kennzahl in den letzten Jahren deutlich reduziert, von 67,6 % im Jahre 2013 auf aktuell 56,2 %.

Somit ist die AG zunehmend risikoärmer unterwegs, was die Attraktivität der Aktie weiter steigernd dürfte.

[gate4share]

Es hat keinen Zusammenhang, aber ich möchte doch sagen, an was ich dachte, als man hier die gute Projektentwicklung am Maintor schilderte.

Das war genauso mit dem letzten Objekt von IVG, hier das Sqaire oder so ähnlich. Da erzählte man auch, bei sei dann und dann fertig mit dem Bau und der Grossteil sei schon vermietet etc. Und schon bevor die Mietverträge überhaupt etwas faktisches bedeuteten, war es mit der IVG vorbei. Alle Aktionärsaktien waren auf einmal nichts mehr wert. Die Gläubier der IVG übernahmen die ganze Firma und das angeblich so tolle Objekt soll mit dafür gesorgt haben, dass IVG endlich keine Luft mehr hatte.

Dic ist aber doch, soweit ich weiss gesund. Da wird es nicht passieren. Nur eben solche positiven Schuldungen müssen nichts heissen.

[Alexander909]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.099.900 von faultcode am 29.06.18 16:17:46

MainTor

Laut letztem Quartalsbericht bzw. GB 2017 soll der letzte Bauabschnitt des MainTor-Projekts (WINX-Tower) Angang 2019 fertiggestellt sein. Die gesamte Fläche von 42.000 qm des Projektes sollen bis auf eine kleine Gastronomiefläche bereits langfristig vermietet sein, die Mietverträge beginnen im 4 Q. 2018. Hauptmieter werden, neben renommierten internationalen Anwaltskanzleien, die Union
Asset Management sein.

Nach Berechnungen der Deutschen Börse soll auch nach Umstellung der Indizes im Herbst DIC weiterhin im S-DAX verbleiben. Zwar ist dies nur eine aktuelle Annahme, bis zur Umstellung kann sich natürlich noch einiges verändern, doch glaube ich, daß DIC in den nächsten Wochen eher relativ zu den anderen Aktien zulegen dürfte, da ich von einem etwas schwächeren Marktumfeld ausgehe. Man hat oft gesehen, daß DIC bei einem schwächeren Marktumfeld tendenziell im Kurs zulegen kann. Dies liegt daran, daß bei allgemein nachgebenden Kursen die Zinsen i.d.R. fallen (Bund steigt) und dadurch die Immobilienwerte interessanter erscheinen. Zudem werden sie eher als defensive Werte wahrgenommen.

Am 30.07.18 wird der Halbjahresbericht veröffentlicht. Hier fließen erstmalig die Dividenden der TLG ein, was die Zahlen (2.Q.) aufhübschen dürfte. Zwar ist der Effekt schon vorab bekannt, doch er lässt den Bericht c.p. deutlich positiver erscheinen. Deshalb könnte ich mir gut vorstellen, daß DIC hiervon im weiteren Verlauf kursmäßig profitieren könnte.

Darüber hinaus erwarte ich in den nächsten Wochen/Monaten ein Update zur strategischen Beteiligung an TLG. Dies könnte zusätzlich ein Impuls für die Aktie darstellen.

Wie ich schon öfters erwähnt habe, halte ich DIC aufgrund des sehr großen Abschlages auf den NAV-Wert für ein sehr attraktives Investment und bin für den weiteren Kursverlauf durchaus positiv gestimmt.

[faultcode]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.187.681 von SiebterSinn am 14.07.15 21:53:03

MainTor

eigentlich wollte ich die Finger (mittlerweile) von dt. Immowerten lassen, v.a. Büros, aber die Mitwirkung am MainTor (DIC: 40% Projektanteil Ende 2017) am Mainufer, die mir bei einer einschägigen Bootstour aufgefallen ist, fand ich schick.

Gut, ist jetzt nur ein geringer Teil der DIC Asset; habe aber auch schon Aktien aus dümmeren Gründen gekauft

[Alexander909]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.949.764 von sirmike am 09.06.18 19:22:33

ARP durch Kapitalerhöhung?

kann man kaum 20% Rendite für das Unternehmen einfahren...

du meinst vermutlich 20 % für die 'Altaktionäre'.

Ich glaube nicht, daß so etwas funktioniert. Man verkauft erst Aktien zu einem niedrigeren Preis (KE) und kauft dann diese zu einem höheren Preis (ARP) zurück. Funktioniert es, dann sind die Schulden höher als zuvor und nur die Aktionäre, die tatsächlich verkauft haben, wurden 'befriedigt'. Sollte der Markt diese Aktion allerdings als negativ ansehen (von dem ich ausgehe), dann wird der Kurs durch das ARP auch nicht wesentlich steigen und man hat nicht einmal einen spürbaren kurzfristigen kosmetischen Effekt erzielt und zudem wären auch hier die Schulden höher (mindestens durch die Gebühren für die KE und das ARP).

Eine bessere Lösung wäre eine Fusion mit TLG. Man bewertet beide Unternehmen zu ihrem NAV, sodaß es implizit zu einer höheren Bewertung von DIC kommen würde. Zwar hätten die TLG-Aktionäre kurzfristig keinen Vorteil, aber mittel-und langfristig würde durch die höhere Marktkapitalisierung ein MDAX-Mitgliedschaft möglich und auch die TLG-Aktionäre hätten längerfristig einen Vorteil. Zudem könnten auch die DIC-Aktionäre (z.B. die DIC Gruppe), die nicht verkaufen wollen, zukünftig von dem Gemeinschaftsunternehmen profitieren.

[sirmike [Blogger]]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.949.572 von Alexander909 am 09.06.18 18:17:30

Zitat von Alexander909: PS : Für mich denkbar wäre auch ein Zusammenschluß mit der German Estate Group AG, obwohl ich zugegeben nicht beurteilen kann, ob (steuer-)rechtlich Gründe dagegen sprechen könnten (abgesehen davon, ob die Deutsche Immobilien Chancen Gruppe und KKR so etwas überhaupt in Erwägung ziehen). Sollte es aber dazu kommen, dann dürfte sich dieses sicherlich nicht gerade negativ auf den DIC-Kurs auswirken.

Zumindest dieser Part erscheint mir kaum denkbar, denn die GEG ist ja das ehemalige operative Business der DIC, das vor drei Jahren samt dem damaligem DIC-CEO in ein Joint Venture mit KKR eingebracht wurde (klickste hier). Die GEG hat also komplett die Immobilienentwicklung/ -projektierung übernommen, während sich die DIC bewusst auf die Bestandshaltung von Immobilien fokussiert hat. Später hat man dann den Bestand sukzessive abverkauft und sich mehr in Richtung Asset Management (für Immobilien), also Fondslösungen entwickelt.

Was ich nicht verstehe bei der DIC ist, weshalb die eine Dividende ausschütten und nicht lieber Aktien zurückkaufen. Oder zumindest eine Aktiendividende anbieten. Wäre ich der CEO und am Unternehmen beteiligt, würde ich bei 30% Abschlag auf den NAV zuerst eine fette Kapitalerhöhung durchziehen (vermutlich belastet das dann um 10% den Kurs) und anschließend massiv Aktien zurückkaufen. Schneller/einfacher kann man kaum 20% Rendite für das Unternehmen einfahren...

[Alexander909]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.948.480 von sirmike am 09.06.18 13:11:33

Übernahmephantasie

Grundsätzlich gehe ich davon aus, daß die Konsolidierung im deutschen Gewerbeimmobilienmarkt weitergeht.

Für mich der wichtigste Wert, um zu beurteilen, ob eine (Gewerbe-)Immobilienaktie günstig oder teuer ist, ist der NAV. Und da sticht die DIC mit einem relativ hohen Abschlag zum aktuellen Kursniveau hervor. Da ich davon ausgehe, daß ein potenzieller Übernehmer (incl. Übernahmeprämie) an einem fairen Kaufpreis interessiert ist, scheint DIC derzeit das interessanteste Unternehmen in diesem Bereich zu sein. Könnte man sich z.B. auf einen Übernahmepreis von 13 € einigen, so hätte der Käufer ein Unternehmen zum NAV erworben, die Aktionäre von DIC hätten ein Kursaufschlag auf den derzeitigen Aktienkurs von ca. 36 % erhalten. Für beide m.E. kein so schlechtes Geschäft.

Man sollte in diesem Zusammenhang auch die neuen Regeln der Deutschen Börse für Technologiewerte im September im Auge behalten. Vermutlich werden viele große TecDax-Unternehmen in den MDAX wechseln und dabei MDAX-Werte in den SDAX verdrängen. So scheint z.b. Alstria Office stark gefährdet in den S-DAX abzusteigen, trotz der Abmilderung das der MDAX von 50 auf 60 Mitglieder (der SDAX von 50 auf 70) aufgestockt wird. M.E. wird TLG in diesem Zusammenhang seine Ambitionen auf einen MDAX-Aufstieg weiter verschieben müssen. Die Umstellung wird c.p. den Druck auf Zusammenschlüsse bei den Gewerbeimmobilienunternehmen weiter erhöhen, um eine angemessene Marktbewertung zu erzielen.

Natürlich ist mir die Aktionärsstruktur von DIC bekannt. Ohne die Zustimmung des größten Aktionärs der Deutsche Immobilien Chancen Gruppe wird eine Übernahme (oder Fusion) nicht zustande kommen. So weit ich weiß, wird die Gruppe hauptsächlich von Versicherungsgesellschaften getragen. Falls ein ordentlicher Aufschlag auf den aktuellen Kurs geboten wird, warum sollen sich die Anteilseigner nicht für einen Verkauf entscheiden können? Emotionale Bindungen, wie sie z.b. bei Familienunternehmen existieren, dürften hier ja keine Rolle spielen.

Für mich wäre eine Übernahme zum NAV keine große Überraschung, obwohl mir auch sehr gut vorstellen könnte, daß eine Fusion eine Option sein könnte, die ebenfalls m.E. zu einer Höherbewertung von DIC führen sollte.

PS : Für mich denkbar wäre auch ein Zusammenschluß mit der German Estate Group AG, obwohl ich zugegeben nicht beurteilen kann, ob (steuer-)rechtlich Gründe dagegen sprechen könnten (abgesehen davon, ob die Deutsche Immobilien Chancen Gruppe und KKR so etwas überhaupt in Erwägung ziehen). Sollte es aber dazu kommen, dann dürfte sich dieses sicherlich nicht gerade negativ auf den DIC-Kurs auswirken.