SEB Immoinvest, sell out nutzen! - Älteste Beiträge zuerst (Seite 666)

[helrott]

günstige EK Kurse

Warum sollen die Kurse jetzt auf einmal günstig sein? Es werden grosse Blöcke verkauft von den Banken. Wenn die Kurse günstig wären, würden die Banken einkaufen. Auch werden im Moment keine Kaufofferten angeboten, welche in dem günstigen Angeboten gemacht werden. Ich kann mir vorstellen, daß die Kurse eher weiter sinken. Die Verkäufe sind gestiegen. Außerdem hat der SEB längere Zeit nichts verkauft. Warum sollen jetzt gerade die Kurse steigen.
Falls jemand meine Anteile haben möchte. Ich biete diese für 5,60 € an. Schließlich gönne ich jedem seinen Gewinn. Es gibt auch Immofonds in der Auflösung die sind abgestürzt.

[seniortrader]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.490.295 von Trendfighter am 20.08.18 17:20:47

Zitat von Trendfighter: Nochmal nachgegelegt....

Die Ital. Immos sind bestimmt schon 20-30% seit 2011 abgewertet worden, oder?
Hat da jemand schon recherchiert?
Sollte es auf 4,80 gehen kauf ich ein letztes Mal.

Ich glaube, da liegt der Hund begraben. Du hast einen Klumpen von 40 % des Immorestportfolios in einem Objekt, Via Laurentina, in Italien. Der Mietvertrag des Hauptmieters ENI läuft doch diesen Monat aus, oder ?

D. h. ca. 235 Mio von ca. 585 Mio in einem Objekt mit Vermietungsschwierigkeiten in Italien, um das alle Investoren im Moment einen großen Bogen machen.

Und dann ist da noch Chesterbrook USA. Fast 40 Jahre alt, also Schrott.

Beides in meinen Augen nahezu unverkäuflich. Ein wenig mehr als Ineffizienz steckt also vermutlich schon dahinter.......

[for4zim]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.495.020 von seniortrader am 21.08.18 09:25:34

Via Laurentina ist nur eine der italienischen Immobilien – letzte Bewertung ca. 200 Millionen Euro. Wenn ich mit dem Datenblatt vom Juli 2018 meine Rechnung etwas verfeinere, erhalte ich umgerechnet auf den Anteilswert:
Immobilien 5,03 Euro, davon Via Laurentina 1,72, das Objekt Wayne, Chesterbrook 0,52, andere Italien 0,34, andere USA 1,64, deutsche 0,8 Euro.
Liquidität, brutto 1,42, Verbindlichkeiten 1,02
Summe 7,47 Euro
Angenommen, von den Verbindlichkeiten muss die Hälfte aufgewendet werden, alle Objekte werden bis Verkauf um 20%, aber Via Laurentina um 40% abgewertet, bleiben 5,6 Euro.
Wird das Objekt Chesterbrook um 60% und Via Laurentina um 60% abgewertet und die Verbindlichkeiten zu 80% aufgewendet, bleiben noch 4,74 Euro
Diese Unsicherheit gibt die Börse wieder.

[Trendfighter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.496.079 von for4zim am 21.08.18 11:04:44

Zitat von for4zim: Via Laurentina ist nur eine der italienischen Immobilien – letzte Bewertung ca. 200 Millionen Euro. Wenn ich mit dem Datenblatt vom Juli 2018 meine Rechnung etwas verfeinere, erhalte ich umgerechnet auf den Anteilswert:
Immobilien 5,03 Euro, davon Via Laurentina 1,72, das Objekt Wayne, Chesterbrook 0,52, andere Italien 0,34, andere USA 1,64, deutsche 0,8 Euro.
Liquidität, brutto 1,42, Verbindlichkeiten 1,02
Summe 7,47 Euro
Angenommen, von den Verbindlichkeiten muss die Hälfte aufgewendet werden, alle Objekte werden bis Verkauf um 20%, aber Via Laurentina um 40% abgewertet, bleiben 5,6 Euro.
Wird das Objekt Chesterbrook um 60% und Via Laurentina um 60% abgewertet und die Verbindlichkeiten zu 80% aufgewendet, bleiben noch 4,74 Euro
Diese Unsicherheit gibt die Börse wieder.

Danke für Deine gute Recherche.
Du gehst von der letzten Bewertung aus

Ich denke das 50% Abwertung ausreichen sollte. Es ist ja nicht so das noch keine Abwertungen auf die genannten Immobilen vorgenommen wurden.
Das keine 7,40 rauskommen sollte jedem klar sein.

5,60-6,10 sind möglich.
Für mich sind 5,20 das worst case Szenario.

Ein Lebenszeichen das mal wieder was verkauft wird oder eine Strategie ausgegeben wird für die Problemimmobilien würde wieder Fantasie wecken.
Im Moment wird nur das Negativst-Szenario eingepreist.
Letztlich lag die Wahrheit fast immer in der Mitte bzw. leicht positiv.

[Trendfighter]

Hoffe und setze nun auf eine Normalisierung der Kurse auf Richtung 5,20, 5,25.
Evtl. sind nun die zittrigen Hände raus.
Genau dasselbe hatten wir auch beim Kanam Grundinvest.

[ariba0815]

Verlust der OIFiL seit Rücknahmeaussetzung und unter Berücksichtigung aller Ausschüttungen und des NAV vom 28-08-2018


AXA Immoselect -34,76%
CS EuroReal -9,22%
SEB Immoinvest -13,79%
TMW Weltfond -51,24
KanAm Grundinvest -12,86%


Wenn der KanAm Grundinvest in die Gefahr kommen sollte so schlecht abzuschneiden, wie der SEB ImmoInvest ( mit zur Zeit -13,79 %), dann müsste dieser bei den bevorstehenden Verkäufen noch einen Verlust in Höhe von 37.753.640,00 € realisieren.

Bei seinen 3 Objekten im Bestand, die zur Zeit noch einen Wert in Höhe von 121.000.000,00 € darstellen, also ein zusätzliche Abwertung in Höhe von 31,2 %.
Das glaubt doch wohl keiner ?

Gegenüber dem CS Euroreal ist der Abwertungsverlust des SEB ImmoInvest noch höher mit 283.014.021,00 €.

Der Fond hat noch 15 Objekte im Bestand in Höhe von 640.000.000,00 €, was bedeuten würde, dass diese mit einem Abschlag von 44,2 % verkauft werden müssten um auf das gleiche schlechte Ergebnis zu kommen wie der SEB ImmoInvest !

Diese Annahmen gelten nur unter der Voraussetzung, dass der SEB ImmoInvest keine weiteren Verluste gegen den NAV realisieren muss ! Was zu glauben doch etwas weltfremd ist.

Bei den Verkaufs-Gurken von SEB / Savills braucht man nicht länger zu warten /hoffen, bei denen kann die Gesamtbilanz nur noch schlechter werden.

Die Bronze-Zitrone (bei diesen 5 Fonds) geht eindeutig an den SEB ImmoInvest.

[ariba0815]

Bereits im Jahr 2017 hatte ich auf das Risiko-Objekt: Frankfurt/Main, Lurgiallee aufmerksam gemacht;

"„Baujahr / Umbau 1987 / 2001
Erwerb 10/2000
Nutzfläche 7.455 qm

Kaufpreis ca. 42 Mio. €

Verkehrswerte:
31.03.2006 39 Mio. €
31.03.2014 37,4 Mio. €
30.09.2014 28 Mio. €
31.03.2016 18,3 Mio. €
30.09.2016 15,1 Mio. €

Sachverständigen Miete:
31.03.2006 2.710.500,00 €
31.06.2016 1.539,385,00 €

Nach der letzten Abwertung von ca. 3 Mio. € dann also nur noch ein Verkehrswert von ca. 12 Mio. €. Dieses entspricht einem Wertverlust von – 71,4 % in 17 Jahren.

Und die Verluste werden noch mehr werden, wenn nicht wieder ein Betreiber für das Rechenzentrum gefunden werden kann. Denn dann gibt es zum Schluss nur noch ca. 500,00 € pro qm und das wären dann ca. 3,7 Mio. €. Letztendlich ein Totalverlust, wenn man bedenkt, dass auch die Mieterträge in den letzten Jahren nicht an die Anteilseigner ausgeschüttet worden sind.

Eine Einschränkung muss ich jedoch bei mein Schätzung machen, ich habe es mir nicht von Innen ansehen können, war einfach zu gut gesichert !

Von Außen sieht es jedoch aus wie ein stark gesicherter Teilbunker mit einigen Büros. Eine andere Verwendung als die jetzige würde den Einsatz von erheblichen Mitteln erfordern, weit über den jetzt in Ansatz gebrachten Rahmen hinaus.

Zumal mir die bisher in Ansatz gebrachten 17,20 € /qm Mietpreis noch erheblich zu hoch erscheinen.

Weiterhin stehen nur 23 Parkplätze zur Verfügung und daher haben die meisten neuen Bürogebäude Tiefgaragenparkplätze um dem Parkplatzproblem in dieser Gegend zu begegnen. „


Inzwischen kann man wohl davon ausgehen, dass noch weitere 2,7 Mio. € vom Verkehrswert verbrannt worden und das Objekt die 10 Mio. € Linie nach unten durchbrochen hat !

Es sind also b i s h e r durch die „aufopfernden Arbeiten“ von SEB / Savills nicht nur 32.700.000,00 € an Vermögenswerten vernichtet worden, sondern die Mieteinnahmen von schätzungsweise 20.000.000,00 € haben sich auch im laufe der Jahre in Rauch aufgelöst !

Da waren wahre Könner der Branche am Werk, mit nach anderen Problemfällen am Hals.

[kevinmiddleton]

Das wahre Ausmaß ist ja noch erschreckender, denn im gleichen Zeitraum sind die Immobilienmärkte ja quasi explodiert. Die meisten OIFs die noch geöffnet sind haben weiterhin Wertzuwächse und die Gutachter schrauben die Bewertungen weiter hoch. Gleiches hätten sie zweifelsfrei auch mit den Immobilien aus dem SEB gemacht, wäre er nicht geschlossen worden.
Was da an wert nicht nur vernichtet, sondern an potenziellem Wertzuwachs verloren gegangen ist, mag man gar nicht beziffern.....Aber die Verantwortlichen haben sich eh längst aus dem Staub gemacht.

[cktest]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.792.952 von kevinmiddleton am 25.09.18 14:19:52

Du glaubst aber nicht, dass die Wertzuwächse der noch offenen Immobilienfonds realer sind als die des SEB Immoinvests damals waren, oder? Da ist genausoviel heiße Luft drin wie bei den ehemals offenen und jetzt geschlossenen Immobilienfonds auch.

[for4zim]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.792.952 von kevinmiddleton am 25.09.18 14:19:52

Das war doch die Blödheit der Anleger. Die hatten es doch in der Hand, durch die Erklärung, ihre Mittel nicht gleich aus dem Fonds abzuziehen, die Wiedereröffnung des Fonds zu ermöglichen. Aber da hat Gier Hirn gefressen und zu der absehbaren Folge geführt, dass der erzwungene Verkauf der Immobilien natürlich auch zu entsprechenden Abwertungen führte und unrealistische Bewertungen zwangsläufig aufdeckte.