DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? - Älteste Beiträge zuerst (Seite 152)

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Zitat OldGold
Hallo zusammen, zunächst ein wundervolles 2020 an Euch alle. Ich denke, dass Herr Schrade und die Kollegen bei DEFAMA in 2019 unglaublich viel zu tun hatten mit Radeberg. Auch glaube ich, dass der Verkauf von Radeberg in 2020 einen Kurssprung bewirken wird, sofern der Verkaufserlös passt. Wie könnte denn der forward-deal aussehen? Höhe des Erlöses? Wann kann der Geldfluss kommen? Erst nach Fertigstellung im Herbst 2020? Welche Erwartungen habt Ihr? Der Verkauf kann dann der Kurstreiber sein, dass sich die DEFAMA-Aktie jenseits der 20 € festsetzen wird. Wenn dann in 2020 wieder > 20 Mio gekauft werden, gibt es wohl nur eine Richtung. Gruß an alle, OldGold



Es gibt doch überhaupt keinen Sinn jetzt bald zu verkaufen. Man hat zur Zeit noch genug Eigenkapital um mind alle Ankäufe in 2020 mit eigenem Geld zu unterlegen. Wenn dann Radeberg fertig ist, dann ständig Mieteinnahmen fliessen, oder auch erst in 2021 ist noch Zeit genug zu verkaufen. Gehe auch davon aus, dass ein fertiges und ständig jeden Monat hohe Mietzahlungen erzielendes Immobilienobjekt ehr einen höheren Verkaufspreis erzielt, als wenn jemand auf Termin für später kauft und evtl noch Risiken in der Bauphase liegen.

Schrade will eben weiter seine Ankaufskriterien erfüllt sehen, was auch sicher einen Sinn hat.
Ich hatte ja anfangs gedacht, nachdem man die hohen Cashzuflüssse aus der KE hatte und das Geld aus dem Verkauf von Radeberg in absehbarer Zeit erwartet und so in 2 bis 3 Jahren auch einige Objekte wieder hypothekenmässig revalutiert werden könnten, dass es auch sinnvoll sein könnte, ausserhalb des eigenen Geschäftsmodell eine oder mehrere Immobilien ankaufen könnte, über vielleicht 15 bis 20 Mio mit min 8 % Rendite. Wenn man da dann 20 % Eigenkapital einsetzen würde, den Rest mit unter 2 % finanziert, könnte man wohl knapp 1 Mio zusätzlichen Ertrag p.a. erlösen. Also ein zusätzlicher deal, keine grundsätzliche Änderung des Geschäftsmodells.
Und genauso in Radeberg, solange man noch Cash genug hat, um weitere Ankäufe mit Eigenkapital zu unterlegen, würde ein Verkauf von Radeberg nur dazu führen, dass man die ab ende 2020 wieder fliessenden Mieteinnahmen gegen cash tauschen würde, wofür man evtl sogar zahlen muss.

[LongTermForever]

Das sehe ich ähnlich.

Der Verkauf von Radeberg ist in der Tat ein Ur-klassisches Management- und Finanzthema.

Ein Verkauf macht m. E. unter zwei Aspekten ökonomisch Sinn:

(1) Der Kassenbestand geht auf absehbare Zeit zu Neige, eine Revalutierung von Darlehen steht kurzfristig nicht zur Verfügung und eine weitere Kapitalerhöhung soll (aus Aktionärssicht verständlicherweise) vermieden werden. Allerdings sollten die liquiden Mittel derzeit noch ausreichend sein.

(2) Ein vorliegendes Kaufgebot ist so attraktiv, dass auch mittelfristig mit keinem besseren Gebot mehr zu rechnen ist. In diesem Fall ist eine kurzfristige Gewinnmaximierung vorteilhaft.

Sofern diese Kriterien nicht erfüllt sind, sollte in der Tat jeder Euro Mieteinnahme weiter mitgenommen werden, da eine Kassenhaltung ohne Möglichkeit zur zeitnahen Verwendung für Neuakquisitionen wertvernichtend ggü. einem Verbleib im Portfolio ist.

Abschließend möchte ich jedoch festhalten, dass ich absolut zuversichtlich bin, dass Herr Schrade hier eine wertmaximierende Lösung finden wird.

Viele Grüße
LongTermForever

[LongTermForever]

Defama diese Woche im Platow Brief

https://www.platow.de/archiv/platow-boerse/platow-boerse-aus…

Ich vermute, dass niemand hier im Forum einen Zugang hat und ggf. die Kernbotschaften (Kursziele?) teilen kann...? Allerdings finden solche Dokumente mit etwas Verzögerung auch oft Eingang in die Presse-Unterseite der Defama Homepage.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.389.550 von LongTermForever am 16.01.20 08:47:44

Würde ich kein Vertrauen in die handelnden Personen bei der Defama haben, ich wäre nicht investiert.

Man investiert ja auch in die "Köpfe".

Letztlich haben wir alle das gleiche Ziel: Optimales risikominimiertes Wachstum "unserer" Kapitalgesellschaft.

[philojoephus]

@ all

Wie das Handelsblatt berichtet, machen die ersten Onlinelebensmittelhändler schon wieder dicht. Genaugenommen der Feinkosthändler Gourmondo, die Plattform Lebensmittel.de und Allyouneedfresh.de. Die ersten zwei waren eh nur Wurstelbuden, die vom Delticomgroßaktionär Andreas Prüfer in 2002 gegründet und aufgebaut worden waren und in 2016 unter sehr fragwürdigen Umständen von Prüfer selbst (als Großaktionär und Vorstand von Delticom!) für 30 Mio. Euro an Delticom verkauft wurden, obwohl sie nie Gewinn gemacht haben. Im Delticom GB 2016 konnte man lesen: „Zwischen dem Erwerbszeitpunkt [23.02.2016] und dem 31. Dezember 2016 trugen die erworbenen Unternehmen mit 16,0 Mio. € zum Umsatz und mit –5,0 Mio. € zum Gewinn der Delticom bei. Hätte der Erwerb zu Beginn des Geschäftsjahres stattgefunden, hätten die Unternehmen einen Beitrag zum Umsatz bzw. Gewinn von 18,1 Mio. € bzw. –5,1 Mio. € geleistet.“

Aber Allyouneedfresh.de war ursprünglich von der Deutschen Post mit größeren Ambitionen gegründet und erst in 2018 an Delticom verkauft worden. Das war ein vollwertiger Lebensmittellieferant mit über 20.000 Produkten.

Ich konnte leider auf die Schnelle keine Angaben zum Umsatz in den letzten Jahren finden.


Weitere Infos finden sich in folgendem Artikel des Handelsblatts:

Andreas Prüfer: Der Delticom-Gründer steht vor dem Scherbenhaufen seiner Expansionspläne

https://www.handelsblatt.com/unternehmen/mittelstand/familie…
Handelsblatt print: Nr. 014 vom 21.01.2020 Seite 045 Florian Kolf Düsseldorf -- Andreas Prüfer beendet seine Experimente mit der Lebensmittellieferung. Der Delticom-Gründer hofft, so das Kerngeschäft mit Autoreifen retten zu können.
Was hatte Andreas Prüfer nicht für hochfliegende Pläne. Von 100 Millionen Euro Umsatz im Geschäft mit Lebensmitteln träumte der Delticom-Vorstand. Der Reifenhändler hatte gerade den Feinkosthändler Gourmondo, die Plattform Lebensmittel.de und den Logistiker ES Food übernommen. Später kam auch noch der Lebensmittellieferdienst Allyouneed von der Deutschen Post dazu. „Wir können nicht viel verlieren – gerade im Food-Geschäft“, sagte Prüfer in einem Interview selbstbewusst. ...


@ LongTermForever schrieb am 17.01.20 08:29:53 Beitrag Nr. 1.513 (62.401.703)

In dem Platowbeitrag ist in einem Fließtext nur ein Absatz zur DeFaMa, in dem die 9M 2019 Zahlen nochmal wiederholt werden und das erst die vorläufigen Zahlen im Februar 2020 zeigen werden, „ob das FFO-Jahresziel von 4,4 Mio. Euro erreicht wurde“. Der Absatz schließt damit: „Wir gehen davon aus, dass es sogar leicht übertroffen werden konnte und rechnen für 2020 mit einem weiteren Anstieg von etwa 20%. Greifen Sie bei Defama daher limitiert bis 17,10 Euro zu. Stopp hoch auf 13,60 Euro.“

MfG JE

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.461.119 von philojoephus am 23.01.20 10:19:27

Hallo Joe,

vielen Dank für den interessanten Passus zum Online-Lebensmittelsektor und dem Auszug aus dem Platow Brief!

Beste Grüße
LongTermForever

[OldGold]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.461.527 von LongTermForever am 23.01.20 10:43:10

Allem Gesagten kann ich beipflichten. Lebensmittel-Onlinehandel in der "Provinz" --> Das dauert noch sehr lange bzw. kommt gar nicht, die Argumente dafür wurden genannt.

Radeberg: In der Tat ein typisches Investitions- / BWL-Thema.

ABER / UND: Die DEFAMA ist an der Börse notiert. Investoren und Analysten wollen einen klaren Pfad und eine Richtschnur, die dann am besten immer wieder leicht übertroffen wird. Das treibt dann den Kurs an bzw. stützt ihn. Radeberg: Unsicherheit (Umbauten in dieser Größe sind neu für DEFAMA) hinsichtlich Zeitpunkt und Höhe des Verkaufserlöses. M.E. braucht die DEFAMA nun bald eine klare Ansage: Verkauf (oder doch nicht?) und daraus resultierende Auswirkungen auf die Kennziffern ... insbesondere: Was passiert mit dem Erlös? --> Wachstumstempo erhöhen z.B.: von 20 auf 30 Mio Ankaufsvolumen p.a.? ... Bis dahin wird sich der Kurs wohl nur seitwärts bewegen = Kaufgelegenheit.

Gruß an alle, OldGold

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.471.748 von OldGold am 24.01.20 08:20:46

Dem stimme ich zu.

Aber bislang war die externe Kommunikation in zeitlicher Nähe und Umfang immer vorbildlich. Sobald sich hier eine Einigung ggü. den potentiellen Käufern abzeichnet, wird sicher bald kommuniziert. Der hiermit vermutlich verbundene Kursschub ist damit bestenfalls etwas aufgeschoben - in der Tat sind das bis dahin schöne Kaufgelegenheiten.

Ansonsten schon mal allen ein schönes Wochenende
LongTermForever

[Kampfkater1969]

Eine Volksbank aus dem Saarland hat kurz vor Jahresende einen Kaufvertrag über einen im Bau befindlichen Rewe Markt mit ca. 1.900 qm Mietfläche im Umland von Saarbrücken, unterzeichnet.

Was inzwischen alles an Nachfragern für die Nische "Nahversorgungsmärkte" unterwegs ist..... ;-)

Der Markt wird im Green Building Standard errichtet, im zweiten Quartal 2020 fertiggestellt und ist für 15 Jahre an Rewe vermietet.

Wenn wir in Deutschland echte Klimapolitik machen wollen, dann könnte es mittelfristig so sein, dass nur der Green Building Standard Zukunft haben könnte?! "Altbauten" dann "klimaneutrale Nichtnutzung oder Abriss und Ersatzbau?

[Kampfkater1969]

Die Deutsche Konsum REIT-AG hat vor kurzem das Nahversorgungszentrum "PEP" in Grimma (Sachsen) erworben.
Das "PEP" verfügt über eine Mietfläche von rund 15.500 qm in bester Fachmarktlage und ist bereits seit Jahrzehnten fest am Standort etabliert. Zu den Hauptmietern zählen unter anderem Kaufland, NKD, Rossmann und Pfennigpfeiffer.
Die durchschnittliche Restmietlaufzeit beträgt derzeit rund 3,7 Jahre und die aktuelle Jahresmiete beträgt 1,6 Millionen Euro bei einem Leerstand von 11%.
Wurde Defama hier nicht tätig, weil das Beuteschema nicht passte? Oder arbeitet man mit dem Vermittler des Verkäufers, JLL, nicht zusammen?