Hauskauf - Maklerprovision fällig ? - 500 Beiträge pro Seite

[MoinMoin]

Hallo zusammen !

Habe mir ein Angebot eines Maklers aushändigen lassen - dabei aber nichts unterschrieben. Im Angebot steht, dass bei Abschluss eines Kaufvertrages 4 % + MwSt. an den Makler zu zahlen sind. Beim Anschauen des Hauses kam aber heraus, dass der Makler gar keinen Vermittlungsvertrag vom Verkäufer hatte und der Verkäufer wg. des unseriösen Verhaltens (Werbung mit zu niedrigem Kaufpreis !) mit dem Makler auch keinen Vertrag abschliessen wird. Wenn ich die Immobilie jetzt kaufen will - muss ich an den Makler Provision bezahlen ? Wohlmöglich sogar auf den jetzt entgegen seinem Angebot höheren Kaufpreis ? Lohnt es sich, einen Anwalt einzuschalten ?

Brennende Fragen - Danke schon mal für Auskünfte !

[Teedoubleyou]

Wenn kein Vertrag zwischen Eigentümer und Makler in schriftlicher Form besteht, mußt Du garnichts zahlen.Am besten der Eigentümer kontaktiert den Makler und bittet um schriftlich Aufklärung.Per Einschreiben mit Rückschein.

[tennisgott0]

@teebeutel,

ich staune immer wieder was fürn cleverer Bursche Du bist!

[Baehrs]

..allerdings

http://www.wams.de/data/2005/08/21/763206.html

[moskau74]

ich frage mich nur, woher der makler die daten haben soll...und wieso der verkäufer derart genau bescheid weiss, in welcher art und weise der makler wirbt...

zudem!!! ein makler kriegt erst geld bei kaufabschluss...und dann prozentual vom erzielten verkaufspreis....er wird nen teufel tun, den preis zu niedrig anzusetzen...es sei denn, das objekt ist nicht teurer zu platzieren...maklerangebote sind in der regel eher "zu teuer"...und um welch schwachsinnigen makler soll es sich hierbei handeln, der weder mit dem käufer, noch mit dem verkäufer eine vertragsbeziehung eingegangen ist??? in deutschland gelten verträge nicht nur in der schriftform!!!!

wenn der makler dich darauf hingewiesen hat oder es auf seinem exposé vermerkt ist, dass du ne provision zu zahlen hast, dann dürfte meiner ansicht nach diese anfallen, sobald du das objekt erwirbst...da der makler anscheinend keine vertragsbeziehung zu dem verkäufer zu besitzen scheint ( was mir aus besagten gründen schleierhaft erscheint ), dann muss der verkäufer ihn natürlich auch nicht unterrichten, wann und an wen er das objekt veräussert hat...aber der makler wird seine wege haben, dies dennoch herauszubekommen...stadtverwaltung...grundbuchamt...etc...

und falls du zu dem makler durch die annahme des exposés eine vertragsbeziehung eingegangen sein solltest, dann wirst du dich meines erachtens auf eine gerichtliche klärung einstellen dürfen...

dennoch sehr konstruiert dein dargestellter fall...für mich an der realität vorbei...

[Baehrs]

...manchmal fällt den Hausverkäufern auch mal ein, dass sie das selber könnten, mit Angaben, wie " keinen Makler beauftragt " wäre ich vorsichtig...

...@ Moskau74

..geben tut´s alles

Maklervertrag auch ohne Auftrag wirksam
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Der Maklervertrag mit dem wohnungssuchenden Mieter ist auch dann wirksam, wenn sich herausstellt, dass der Makler die Wohnung angeboten hat, ohne vom Eigentümer hierzu beauftragt worden zu sein. Das bedeutet, so die Konsequenz aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Az. III ZR 113/02), der Makler kann auch die Provision vom Mieter verlangen. Vorausgesetzt, es ist zum Abschluss des Mietvertrages tatsächlich gekommen.

Zwar bestimmt das Wohnungsvermittlungsgesetz in Paragraph 6, dass ein Wohnungsvermittler nur Wohnräume anbieten darf, wenn er hierzu den Auftrag eines Vermieters oder eines sonstigen Berechtigten erhalten hat. Ein Verstoß gegen dieses Gesetzesverbot führt aber nicht, so der Bundesgerichtshof, unbedingt dazu, dass der Vertrag zwischen Makler und Wohnungssuchendem auch unwirksam oder nichtig ist. Die Regelung des Wohnungsvermittlungsgesetzes soll - so das Gericht - unterbinden, dass Makler Wohnungen anbieten, von denen sie zufällig durch Dritte erfahren oder die sie aus Anzeigen in Zeitungen entnommen haben, ohne dass sie von den Berechtigten einen entsprechenden Auftrag haben. Dadurch sollen den Wohnungssuchenden Zeit und Kosten für vergebliche Besichtigungen von Wohnungen erspart werden.
Kommt es aber aufgrund der Maklertätigkeit letztlich doch zum Abschluss eines Mietvertrages, hat sich diese Gefahr für den Mieter nicht verwirklicht.

Im Übrigen: War die Besichtigung der Wohnung erfolglos, könne der Makler ohnehin keine Maklervergütung und Provision verlangen. Konsequenz: Der Gesetzesverstoß des Maklers, der ohne Auftrag gearbeitet hat, kann nur mit einem Bußgeld geahndet werden in Höhe von bis zu 2.500 Euro. Die Provision in Höhe von bis zu zwei Monatsmieten zuzüglich Mehrwertsteuer kann der Makler dagegen "einstreichen" und behalten. Voraussetzung nur, es ist zu einem Mietvertrag zwischen Vermieter und Mieter gekommen.

[moskau74]

@baehrs...sehe ich ja ähnlich

ich gehe ja auch davon aus, dass der makler zumindest gegenüber dem käufer eine vertragsbeziehung hatte...und folglich bei vertragsabschluss auch eine provision kassieren kann...

und auch dein erwähntes zum vorgehen des verkäufers erscheint mir schlüssig...falls der verkäufer mit dem makler keinen exklusivvertrag abgeschlossen haben sollte...und jetzt mit den überlegungen, einen höheren verkaufspreis ohne maklerprovision erzielen zu können das objekt selbst anbietet, dann würde ich von vornherein dies nicht so ohne weiteres auch glauben...

[Baehrs]

..audiator et altera pars...

..der Makler wird schon seine Sicht der Dinge haben und selbst wenn...

...vor Gericht und auf hoher See, also da würde ich mich vorsichtshalber mal erkundigen, weil je nach Kaufpreis des Hauses kommt schon ein gewisser Streitwert zusammen, dann noch zwei Anwälte, Gerichtskosten und wenn´s blöd läuft gibt´s einen Vergleich...

[Baehrs]

...und andererseits

Anspruch auf Maklerprovision
Nur gewissenhaft agierende Makler erwerben einen rechtlich einwandfreien Provisionsanspruch.
immobilien intern 08/02


Die Käufer von Immobilien zahlen sie nicht gern - die Maklerprovision. Im Vergleich zu dem für sie getätigten Aufwand erscheint ihnen die Höhe der Provision als geradezu überzogen. Gerne übersehen wird dabei, daß der Makler eine Vielzahl von Interessenten erst einmal durch aktive Maßnahmen wie Anzeigenschaltung, Exposégestaltung und Besichtigungstermine gewinnen muß, bevor er einen abschlußbereiten Kaufinteressenten findet, der dann auch noch seine Provision zahlt.

Die Maklerprovision ist somit vielen Anfeindungen ausgesetzt. Vor Gericht treffen sich Käufer und Makler und streiten um die Provisisonsverpflichtung. Ungünstig für die Makler: Ihr Provisionsanspruch ist nicht so sicher, wie es zunächst erscheint.

Zunächst einmal darf jeder Kaufinteressent, der sich auf eine Anzeige, eine Internetofferte oder einen Objektaushang hin an einen Makler wendet, davon ausgehen, daß der Makler mit dem Verkäufer der Immobilie ein Vertragsverhältnis eingegangen ist. Als interessierter Käufer geht er deshalb mit dem Anruf beim Makler noch kein Auftragsverhältnis ein. Dieses kommt erst wie im Rechtsverkehr üblich durch Angebot und Annahme zustande.

Es entsteht also auch nicht schon durch die Übersendung eines Verkaufsexposés, das einen Hinweis auf die bei Erfolg fällige Maklerprovision enthält, denn wie soll der Käufer schon im Vorhinein einer Provision zustimmen, deren Höhe er nicht kennt. Insoweit ist das im Verkaufsexposé angepriesene Objekt auch nicht für den Käufer gesperrt, sofern er die Provision vermeiden möchte.

Will ein Makler, der "nach außen hin als Makler des Verkäufers erscheint, sich auch vom Käufer eine Provision zahlen lassen, dann muß er ein ausdrückliches Provisionsverlangen stellen. Ein Maklervertrag kommt in diesem Falle erst dann zustande, wenn der Interessent nach Zugang des Provisionsverlangens weitere Maklerdienste in Anspruch nimmt." (BGH WM 1991, 643).

Der Maklervertrag wird somit erst in dem Moment begründet, in dem der Interessent den Makler nach Zugang des Exposés abermals anruft und um einen Besichtigungstermin bittet. Erkundet der Käufer die Immobilie dagegen auf eigene Faust und läßt sich von den Grundstücksnachbarn Name und Anschrift des Eigentümers geben, so ist ein Maklerauftrag nicht zustande gekommen.

Vereinbart der Interessent nach Übersendung des Exposés mit dem Makler einen Besichtigungstermins, wendet sich jedoch gegen die Höhe der im Exposé angegebenen Provision, die er als ortsunüblich ansieht, so kommt ein Auftragsverhältnis zur ortsüblichen Provision zustande (OLG Frankfurt 19 U 61/99 vom 15.09.99).

Und auch über die Formulierung seines Angebots an den potentiellen Kunden sollte sich der Makler Gedanken machen. Formulierungen wie "Kaufpreis 500.000 + 5,8% Courtage", "Käuferprovision 4,64% inkl. MwSt" oder "im Kaufpreis nicht eingeschlossen sind unsere Maklergebühren von 4% inkl. MwSt" wurden von den Gerichten kassiert. Hintergrund: Der Makler wird regelmäßig vom Verkäufer beauftragt. Aus Sicht des Interessenten tritt er somit als bereits beauftragter Makler auf. Dann können die obigen Formulierungen vom Kaufinteressenten so verstanden werden, als ob er mit der Maklerprovision die Rechnung für den Maklerauftrag des Verkäufers begleicht. Nicht eindeutig ergebe sich jedenfalls aus diesen Formulierungen, daß der Makler dem Kaufinteressenten ein Angebot auf Abschluß eines Maklervertrags unterbreitet.

Allerdings hat der BGH (WM 2000, 420) die folgende Formulierung als für ein Angebot auf einen Maklervertrag ausreichend passieren lassen, weil der Kaufinteressent gleichzeitig eine Erklärung zu unterzeichnen hatte, aus der sich ergab, daß ihm das nachgewiesene Objekt vorher nicht bekannt war:

"Beim Zustandekommen eines notariellen Kaufvertrags wird eine Maklergebühr von 3% plus MwSt zur Zahlung an den Makler fällig. Sollte das nachgewiesene Objekt innerhalb eines Jahres ... privat erworben werden, so ist die Maklergebühr in voller Höhe an den Makler zu zahlen."

Entscheidend für die höchstrichterliche Beurteilung war, daß eigentlich jeder Kaufinteressent, der eine Erklärung zur mangelnden Vorkenntnis über das nachgewiesene Objekts unterschreibt, erkennen muß, daß der Zweck dieser Erklärung darin besteht, den Provisionsanspruch gegen den Käufer sicherzustellen. Insoweit seien die weiteren Formulierungen vom Käufer eindeutig als das Angebot auf Abschluß eines Maklervertrags zu interpretieren gewesen.

Ist ein Maklerauftrag unzweifelhaft mit dem Käufer zustandegekommen und erwirbt dieser die angepriesene Immobilie, so können weitere Umstände den Rechtsanspruch des Maklers auf Provisionszahlung gefährden:

1. Grundsätzlich keinen Anspruch auf Provision hat der Makler, wenn er nur die Örtlichkeit, nicht jedoch den Verkäufer nachweist (KG 10 U 3177/98 vom 20.09.99). Nur ausnahmsweise, nämlich dann, wenn der Käufer nach Besichtigung des Objektes, bewußt den Makler umgehend, den Verkäufer selbst herausfindet, gilt der Nachweis als voll erbracht, und die Provision wird fällig (OLG Hamm NJW-RR 1999, 632).

2. Eine Maklerprovision wird nicht geschuldet, sofern der Käufer aufgrund des notariellen Kaufvertrags nicht zum Zuge kommt, weil die Gemeinde ein Vorkaufsrecht ausübt (BGH WM 1999, 1023). Ebenso entfällt die Zahlungspflicht, wenn wegen fehlender Bebaubarkeit ein vertraglich ausbedungenes Rücktrittsrecht ausgeübt wird (HansOLG 11 U 10/99 vom 28.05.99), die Wirksamkeit des notariellen Kaufvertrags an die Zustimmung des Verwalters geknüpft wird, dieser die Zustimmung jedoch verweigert (LG Düsseldorf 21 S 685/97 vom 14.10.97), oder der Kaufvertrag erfolgreich wegen Arglist oder Irrtum angefochten wird (HansOLG 11 U 176/96 vom 02.06.98). Dagegen bleibt die Pflicht zur Provisionszahlung bestehen, wenn die Verhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer zunächst scheitern, dann aber erfolgreich verlaufen, nachdem der Verkäufer den Kaufpreis reduziert hat und selbst - ohne Einschaltung des Maklers also - abermals inseriert, woraufhin sich der ehemalige Interessent wiederum meldet und kauft (BGH WM 1999, 1020).

3. Soweit die Informationen des Maklers nicht zu einem Kauf des Objekts durch seinen Maklerkunden, sondern durch Dritte führen, wird der Maklerkunde provisionspflichtig, so bspw. im Fall der vertragswidrigen Weitergabe von Informationen oder bei familiären Verflechtungen zwischen dem Kunden und einem Dritten (OLG Frankfurt 17 U 123/96 vom 03.08.99).

4. Nimmt ein als Vermittler tätiger Makler das umfangreiche Vertrauen des Verkäufers in Anspruch, so hindert diese Stellung ihn grundsätzlich nicht daran, auch mit dem späteren Käufer ein Vertragsverhältnis zu begründen. Seinen Anspruch auf die fälligen Provisionen gefährdet er nur dann, wenn er seine Doppelmaklertätigkeit den Parteien nicht offenbart oder sich nicht als "ehrlicher Makler" zwischen den widerstreitenden Interessen aufführt.



..ganz unkompliziert ist es jedenfalls nicht und so eine Erstberatung beim Anwalt hält sich von den Kosten im Rahmen...

[Watcher42]

Ich wundere mich hier schon,

Ein Makler kann Objekte ohne Zustimmung des Eigentümers anbieten und Provision kassieren wenn er sich mit einem protenionellen Kunden einigen kann ?

Das würde ja bedeuten, wenn ich heute dein Haus verkaufe kriege ich Provision.

Toll.

[moskau74]

@baehrs...
interessant...hätt ich nicht gedacht, somit dürfte meine einschätzung falsch sein, falls im obigen fall der kaufinteressent nicht noch einmal kontakt mit dem makler hatte...hätt ich nicht gedacht...ich ging davon aus, dass die übermittlung und entgegennahme des exposés zur provisionserlangung ausreichen müsste...

[Baehrs]

#10

..ein wenig überspitzt dargestellt, und auch in der Absolutheit nicht zu 100 % gegeben, hier z.B. ist der Makler auch mit Kenntnis des Hausbesitzers tätig geworden(macht zumindest angesichts der geschildeten Umstände den Eindruck, und der Richter ist auf solche Schilderungen angewiesen...), aber im Grundsatz liegt das Problem(mit dem Verständnis wohl) in der Tatsache, dass der Maklervertrag i.S.v. § 652ff BGB als geschuldete Leistung, den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages, die Vermittlung eines Vertrages oder beides beinhaltet und die Vertragsparteien der potenzielle Käufer und der Makler sind, solange es um den angesprochenen Provisionsanspruch geht, die Details sind manchmal natürlich eher kompliziert, weil hier gerne mal Richterrecht zum Zuge kommt, weil die entsprechenden Regelungen z.B. im BGB nicht besonders detailiert und umfassend sind...

[MoinMoin]

....das ist ja unglaublich - so viele Hilfen hätte ich in der kurzen Zeit nicht erwartet. Dafür herzlichen Dank !!!

Im Detail muss ich aber noch einen Punkt hinzuführen: Der Verkäufer hatte natürlich ein telefonisches Vorgespräch mit dem Makler - hat ihm aber noch keine Vertragszusage gegeben. Der MAkler hat die Daten des Objekts dann zusammengefaßt und ein Exposé aufgelegt. Dieses habe ich bekommen und habe mit dem Makler einen Termin vereinbart. Der Verkäufer war sehr erstaunt, als ich diesen Termin dann mit dem Makler wahrgenommen habe - schließlich hatte er noch keinen Vertrag mit dem Makler und außerdem eine höhere Kaufpreisforderung als im Exposé angegeben.

Der Makler hat mir zwar eindeutig das Objekt nachgewiesen - aber weder den richtigen (hier zu niedrigen !) Kaupreis noch das genaue Alter des Hauses. Muss trotzdem die Provision bezahlt werden ? Das würde ja bedeuten, dass ich als Makler Privatpersonen anrufen ( die ein Objekt verkaufen ) könnte, um dann deren Objekte (ohne Vertrag !) zu bewerben, um schließlich beim Verkauf "abzukassieren". Für mich ziemlich unverständlich... Vielleicht gibt`s ja noch ne kleine Hilfestellung...

[Baehrs]

...hier stösst wohl so ein Forum an die Grenze, vorab mal, weil´s oben anklang, ist der Maklervertrag im Grundsatz formfrei, auch wenn´s um ein Grundstück geht, ist eben § 311b BGB(Schriftform) in der Regel nicht anwendbar, weil niemand gezwungen ist abzuschliessen(i.d.Regel), sodann ergeben sich ohne schriftlichen Vertrag natürlich die üblichen Nachweisprobleme(Auslegung!) über den Vertragsschluss...

..aber mal abseits juristischer Fragen, angenommen ich sitzte in Hamburg und beauftrage einen Makler für mich tätig zu werden, um mir ein Bauernhaus in Österreich zu erwerben, der Makler treibt ein Haus auf und Käufer und Verkäufer werden sich einig, irgendwie hat er doch dann seinen Auftrag erfüllt, kommt´s dann für mich so entscheidend darauf an, wie das Verhältnis zwischen dem Makler und dem Eigentümer ist ?

...in der Folge stellt sich die Frage inwieweit der Makler seine Leistung erbracht hat (und evt. wem gegenüber), und dann tritt halt die Rechtssprechung auf den Plan, und es fragt sich, was bedeutet Vermittlung, was bedeutet Nachweis, letzterer erfordert z.B. eine eindeutige Bezeichnung des Objekts, Angaben zur Person die dann zu Verhandlungen über das Objekt berechtigt ist etc.....und dann geht´s eben in´s Detail, was im Rahmen einer Forumsdiskussion ein wenig schwierig wird, für eine genaue Einschätzung würde man den einen oder anderen dirket fragen müssen um zu einem Gesamtbild zu kommen...

[alzwo]

Den Makler halte ich für eine Mischung aus Schlitzohr und Optimist. Vom Verkäufer hat er noch keinen Auftrag. Mit dem Interessenten macht er eine Besichtigung. Verläßt sich dabei auf mündliche Absprache. Schnelligkeit scheint das Wichtigste zu sein.

Was ist, wenn der Käufer sagt: „4% Honorar wollte der Makler haben. Ich habe angedeutet, daß wir uns bei 2% einigen könnten. Vor einer Einigung habe ich das Haus schon gekauft.“ Interessentenen mit einem niedrigen Preis anlocken, und nachher wird´s teurer, finde ich auch nicht richtig.