GAG Immobilien - wird der Schatz von Köln gehoben? (Seite 156)
eröffnet am 22.08.06 21:15:51 von
neuester Beitrag 11.03.24 13:20:27 von
neuester Beitrag 11.03.24 13:20:27 von
Beiträge: 1.572
ID: 1.078.386
ID: 1.078.386
Aufrufe heute: 0
Gesamt: 154.207
Gesamt: 154.207
Aktive User: 0
ISIN: DE0005863534 · WKN: 586353 · Symbol: GWK3
55,00
EUR
-0,90 %
-0,50 EUR
Letzter Kurs 08.05.24 Hamburg
Werte aus der Branche Immobilien
| Wertpapier | Kurs | Perf. % |
|---|---|---|
| 1,9000 | +145,83 | |
| 0,9500 | +46,13 | |
| 3,6700 | +33,45 | |
| 5,79 | +28,67 | |
| 22,500 | +21,56 |
| Wertpapier | Kurs | Perf. % |
|---|---|---|
| 0,5700 | -14,93 | |
| 3,0000 | -23,08 | |
| 8,1000 | -26,36 | |
| 2,0500 | -44,59 | |
| 1,1520 | -52,00 |
Beitrag zu dieser Diskussion schreiben
Feedback
Antwort auf Beitrag Nr.: 23.757.560 von soebenda am 04.09.06 15:55:43Genau, was heisst desolat? Wenn kein Klo vorhanden ist, dann bedeutet das ja meist einen Topf unterm Bett. Da kann nicht von desolat gesprochen werden! 
Was heisst desolat? Nur weil keine Heizung und kein Bad vorhanden, kann nicht unbedingt von "desolat" gesprochen werden. "Keine Heizung" bedeutet ja meist Elektroheizung.
@Philipp
Der Vergleich mit der Woba Dresden kam von Joschka. Ich selber bin ja eher verwundert über den für Westdeutschland ungewöhnlich desolaten Zustand des Immobestandes.
Der Vergleich mit der Woba Dresden kam von Joschka. Ich selber bin ja eher verwundert über den für Westdeutschland ungewöhnlich desolaten Zustand des Immobestandes.
In den letzten Tagen sind bei leicht steigendem Volumen leicht anziehende Kurse zu beobachten. Ich führe dies auch auf den Nachhall der doch recht umfangreichen Presse Berichterstattung über die HV zurück. Da haben sich wohl einige das Thema auf Wiedervorlage gelegt.
Übrigens, die GAG hat das, was andere erst wollen: Einen klar fokussierten Bestand, sowohl geographisch, als auch in der Struktur.
@Syrtakihans: Bedenke hier, dass es sich bei dem GAG Bestand um Objekte in Köln und nicht in Dresden handelt. In Köln ist Wohnraum tatsächlich knapp.
Übrigens, die GAG hat das, was andere erst wollen: Einen klar fokussierten Bestand, sowohl geographisch, als auch in der Struktur.
@Syrtakihans: Bedenke hier, dass es sich bei dem GAG Bestand um Objekte in Köln und nicht in Dresden handelt. In Köln ist Wohnraum tatsächlich knapp.
Angesichts der 5270 heizungslosen und 677 badlosen Wohnungen und der Tatsache, dass in den letzten Jahren immer wieder Immobestände mit der Abrissbirne ausgedünnt wurden, stellt sich insbesondere die Frage nach der Qualität des Bestandes bzw. auch nach den Details des Wertgutachten. Auch stellt sich, wie in der BZ bereits erwähnt, die Frage, warum der Rechnungszins von 5,57% auf 5,00% gesenkt wurde.
In #15 meinte ich überigens die EK-Rendite.
In #15 meinte ich überigens die EK-Rendite.
Trading Spotlight
Antwort auf Beitrag Nr.: 23.592.975 von WächterDerMatrix am 24.08.06 13:13:17"Äußerst bemerkenswert fand ich übrigens den Hinweis im Welt-Artikel darauf, dass 5720 der GAG-Wohnungen über keine Heizung und 677 Wohnungen über kein Bad verfügen. Ich hätte so etwas in Westdeutschland nicht für möglich gehalten."
Für kommunale Immobilienunternehmen nichts ungewöhnliches. Verglichen mit anderen kommunalen Immobilienunternehmen (z.B. der kürzlich verkauften Woba Dresdner) ist die Substanz der GAG sogar weit überdurchschnittlich gut.
Für kommunale Immobilienunternehmen nichts ungewöhnliches. Verglichen mit anderen kommunalen Immobilienunternehmen (z.B. der kürzlich verkauften Woba Dresdner) ist die Substanz der GAG sogar weit überdurchschnittlich gut.
Antwort auf Beitrag Nr.: 23.586.286 von Syrtakihans am 23.08.06 23:35:09Äußerst bemerkenswert fand ich übrigens den Hinweis im Welt-Artikel darauf, dass 5720 der GAG-Wohnungen über keine Heizung und 677 Wohnungen über kein Bad verfügen. Ich hätte so etwas in Westdeutschland nicht für möglich gehalten.
Das müsste sich mal ein privater Anbieter erlauben. Sofort würde von "Ausbeutung" und "Maximalen Gewinnstreben" gesprochen. Aber da für diese Zustände unser guter altbewährter Kölscher Politklüngel zuständig ist, wird so etwas bestenfalls nebenbei mal erwähnt...
Trotdem dürften die Wohnungen in der Hand von Leuten, die mit Geld und Bausubstanz umgehen können, um einiges wertvoller sein als es die jetzige Marktkapitalisierung andeutet.
Euer Wächter
Das müsste sich mal ein privater Anbieter erlauben. Sofort würde von "Ausbeutung" und "Maximalen Gewinnstreben" gesprochen. Aber da für diese Zustände unser guter altbewährter Kölscher Politklüngel zuständig ist, wird so etwas bestenfalls nebenbei mal erwähnt...
Trotdem dürften die Wohnungen in der Hand von Leuten, die mit Geld und Bausubstanz umgehen können, um einiges wertvoller sein als es die jetzige Marktkapitalisierung andeutet.
Euer Wächter
Schlüsselfrage ist, ob der Antagonismus zwischen sozialpolitischen Interessen des Großaktionärs und dem Verlangen von Minderheitenaktionären und Finanzinvestoren nach stärkerer Kapitalmarktorientierung überhaupt überwunden werden kann.
Szenarien wie die Erhöhung des Streubesitzes (Bürger-Aktionäre oder Finanzinvestoren) wären wohl undenkbar.
Ich meine, eine Unterbewertung kann nur für den Fall konstatiert werden, dass die Bewirtschaftung des Immobilienbestandes ausschließlich profitorientiert ausgerichtet wird. Momentan kann man stattdessen im GB 2005 von sozialgesellschaftlicher Verantwortung lesen und erkennt, dass der GAG Konzern selbst dann keine Vorsteuerrendite von 3,0% erreichen würde, wenn das EK um die Differenz des Immobilienbestandes zum Marktwert angepasst würde.
Bei einem Kurs von 30 EUR liegt das 2005er KGV bei rd. 19 - das ist bei der momentan betriebenen sozialgesellschaftlich verantwortlichen Bewirtschaftung nicht weiter auffällig.
Das m.E. einzige denkbare Alternativszenario wäre ein Komplettverkauf seitens des Großaktionärs Stadt Köln per Ratsbeschluss, in dem ein linkes (!) Bündnis von SPD und Grünen regiert. Die GAG ist somit also eine politische Spekulation.
Äußerst bemerkenswert fand ich übrigens den Hinweis im Welt-Artikel darauf, dass 5720 der GAG-Wohnungen über keine Heizung und 677 Wohnungen über kein Bad verfügen. Ich hätte so etwas in Westdeutschland nicht für möglich gehalten.
Szenarien wie die Erhöhung des Streubesitzes (Bürger-Aktionäre oder Finanzinvestoren) wären wohl undenkbar.
Ich meine, eine Unterbewertung kann nur für den Fall konstatiert werden, dass die Bewirtschaftung des Immobilienbestandes ausschließlich profitorientiert ausgerichtet wird. Momentan kann man stattdessen im GB 2005 von sozialgesellschaftlicher Verantwortung lesen und erkennt, dass der GAG Konzern selbst dann keine Vorsteuerrendite von 3,0% erreichen würde, wenn das EK um die Differenz des Immobilienbestandes zum Marktwert angepasst würde.
Bei einem Kurs von 30 EUR liegt das 2005er KGV bei rd. 19 - das ist bei der momentan betriebenen sozialgesellschaftlich verantwortlichen Bewirtschaftung nicht weiter auffällig.
Das m.E. einzige denkbare Alternativszenario wäre ein Komplettverkauf seitens des Großaktionärs Stadt Köln per Ratsbeschluss, in dem ein linkes (!) Bündnis von SPD und Grünen regiert. Die GAG ist somit also eine politische Spekulation.
Äußerst bemerkenswert fand ich übrigens den Hinweis im Welt-Artikel darauf, dass 5720 der GAG-Wohnungen über keine Heizung und 677 Wohnungen über kein Bad verfügen. Ich hätte so etwas in Westdeutschland nicht für möglich gehalten.
Wohnungsbaufirma GAG erhält Ohrfeige von SEB
Fondsgesellschaft kritisiert "rheinische Black Box"
Börsen-Zeitung, 22.8.2006 Die Fondsgesellschaft SEB Asset Management hat auf der Hauptversammlung der Kölner Wohnungsfirma GAG ungewöhnlich scharfe Kritik an der intransparenten Geschäftspolitik geübt. Hauptaktionär des an der Börse mit mehr als 500 Mill. Euro bewerteten Unternehmens, das 40 000 Wohnungen hält, ist die Stadt Köln mit 69%.
Obwohl die SEB über gut 5% des Streubesitzes verfügt, wurde ihr nach eigenen Angaben vom GAG-Vorstand Burkhard von der Mühlen eine Kontaktaufnahme monatelang verweigert. "Meine Herren des Vorstands, es gibt für Sie nur zwei Möglichkeiten: Entweder Sie bleiben eine rheinische Black Box, dann sollten Sie den ohnehin sehr niedrigen Streubesitz an der Börse zurückkaufen. Oder Sie öffnen sich dem Kapitalmarkt und geben ihm die Transparenz, die er benötigt, um die Differenz zwischen fairem Wert und aktuellen Aktienkurs abzubauen", sagte SEB-Immobilienaktien-Chef Thomas Körfgen.
Der Fondsmanager kritisierte insbesondere, dass die GAG mit Verweis auf die Kosten keine Zwischenberichte veröffentliche, obwohl dies 95% der vergleichbaren Unternehmen täten. Die fehlenden Informationen schadeten auch der Wertentwicklung der Aktie. So habe der Titel des Vergleichindex "Epra-Europa" seit der letzten Hauptversammlung um ein Drittel verfehlt.
Im Geschäftsbericht nach IFRS fehlen laut Körfgen Angaben zum Nettovermögenswert (NAV). Die Aktie werde mit einem Abschlag auf den von der SEB geschätzten NAV von 33 bis 46% gehandelt, obwohl für deutsche Immobilien.Aktiengesellschaften ein Aufschlag auf den NAV normal sei. Die Tatsache, dass es sih beim Streubesitz um Vorzugsaktien handelt, sei jedenfalls "kein gutes Argument" für den Kursabschlag.
Niedriger Rechnungszins
Laut Körfgen hat die GAG im aktuellen Geschäftsbericht einen niedrigeren Rechnungszins von 5% nach 5,75% verwendet. Eine Begründung dafür fehle. Ein Vergleich mit anderen Unternehmen zeige aber, dass ein Rechnungszins von 5,5% durchaus üblich sei.
Die Ebit-Marge des Unternehmens sei deutlich auf 24% zurückgegangen. Begründet werde dies mit Großmodernisierungen. Unklar sei jedoch, ob die Marge nur temporär gesunken sei. Auch fehlten Magenziele für die kommenden Jahre.
Fondsgesellschaft kritisiert "rheinische Black Box"
Börsen-Zeitung, 22.8.2006 Die Fondsgesellschaft SEB Asset Management hat auf der Hauptversammlung der Kölner Wohnungsfirma GAG ungewöhnlich scharfe Kritik an der intransparenten Geschäftspolitik geübt. Hauptaktionär des an der Börse mit mehr als 500 Mill. Euro bewerteten Unternehmens, das 40 000 Wohnungen hält, ist die Stadt Köln mit 69%.
Obwohl die SEB über gut 5% des Streubesitzes verfügt, wurde ihr nach eigenen Angaben vom GAG-Vorstand Burkhard von der Mühlen eine Kontaktaufnahme monatelang verweigert. "Meine Herren des Vorstands, es gibt für Sie nur zwei Möglichkeiten: Entweder Sie bleiben eine rheinische Black Box, dann sollten Sie den ohnehin sehr niedrigen Streubesitz an der Börse zurückkaufen. Oder Sie öffnen sich dem Kapitalmarkt und geben ihm die Transparenz, die er benötigt, um die Differenz zwischen fairem Wert und aktuellen Aktienkurs abzubauen", sagte SEB-Immobilienaktien-Chef Thomas Körfgen.
Der Fondsmanager kritisierte insbesondere, dass die GAG mit Verweis auf die Kosten keine Zwischenberichte veröffentliche, obwohl dies 95% der vergleichbaren Unternehmen täten. Die fehlenden Informationen schadeten auch der Wertentwicklung der Aktie. So habe der Titel des Vergleichindex "Epra-Europa" seit der letzten Hauptversammlung um ein Drittel verfehlt.
Im Geschäftsbericht nach IFRS fehlen laut Körfgen Angaben zum Nettovermögenswert (NAV). Die Aktie werde mit einem Abschlag auf den von der SEB geschätzten NAV von 33 bis 46% gehandelt, obwohl für deutsche Immobilien.Aktiengesellschaften ein Aufschlag auf den NAV normal sei. Die Tatsache, dass es sih beim Streubesitz um Vorzugsaktien handelt, sei jedenfalls "kein gutes Argument" für den Kursabschlag.
Niedriger Rechnungszins
Laut Körfgen hat die GAG im aktuellen Geschäftsbericht einen niedrigeren Rechnungszins von 5% nach 5,75% verwendet. Eine Begründung dafür fehle. Ein Vergleich mit anderen Unternehmen zeige aber, dass ein Rechnungszins von 5,5% durchaus üblich sei.
Die Ebit-Marge des Unternehmens sei deutlich auf 24% zurückgegangen. Begründet werde dies mit Großmodernisierungen. Unklar sei jedoch, ob die Marge nur temporär gesunken sei. Auch fehlten Magenziele für die kommenden Jahre.
Es wäre schön, wenn mal einer den Artikel aus der Börsenzeitung einstellt, damit wir anderen auch mitdiskutieren können. Anbei zumindest schon mal die Artikel aus der FTD und "Die Welt".
MfG J
E
Fremde auf der Fußmatte
22.08.2006 FTD von Mark Böschen und Reinhard Hönighaus -- Investoren reißen sich um deutsche Wohnungsaktien. Doch der Ansturm verschreckt einige städtische Firmen, wie der Fondsanbieter SEB zu spüren bekommt.
Ausländische Anleger gieren nach deutschen Wohnimmobilien. Die US-Investmentbank Merrill Lynch spricht in einer aktuellen Studie von einem Ansturm der Investoren - dumm nur, dass kaum eines der begehrten Unternehmen börsennotiert ist. Eine der wenigen Gesellschaften, deren Aktien an der Börse zu kaufen sind, ist die Kölner GAG. Sie zählt mit 44.000 Wohnungen zu den größten deutschen Wohnungsunternehmen. Die deutsche Fondstochter des schwedischen Finanzkonzerns SEB griff zu und erwarb mehr als fünf Prozent der Aktien - und erlebte eine Überraschung: Monatelange Bemühungen um Kontakt zum Vorstand blieben erfolglos, warf SEB-Strategiechef Thomas Körfgen am Montag auf der Hauptversammlung den GAG-Managern vor: "Entweder Sie bleiben mit Ihrer Informationspolitik weiterhin in einer rheinischen Blackbox, dann sollten sie den niedrigen Streubesitz zurückkaufen, oder Sie öffnen sich dem Kapitalmarkt und geben ihm Transparenz."
Burkhard von der Mühlen und Günter Ott reagierten pikiert. Jede Aktionärsfrage werde beantwortet, versicherten die GAG-Vorstände. "Vor dem Hintergrund haben wir die Attacken des SEB-Vertreters nicht nachvollziehen können und daher zurückgewiesen." Als Unternehmen im geregelten Markt erfülle man jedoch nicht alle Anforderungen, die aus Kapitalmarktsicht wünschenswert wären, räumte der GAG-Vorstand ein: also keine Zwischenberichte, Investorenkonferenzen oder Roadshows.
Geringer Streubesitz
Von zahlreichen Kleinaktionären sei der gute Kontakt mit dem Vorstand aber ausdrücklich erwähnt worden, teilte GAG mit. Allzu zahlreich können die Kleinanleger nicht sein: Nur 9,5 Prozent aller Aktien sind in Streubesitz, knapp 80 Prozent gehören der Stadt Köln und der Sparkasse Köln-Bonn. Das hätte sich 2002 fast geändert: Der Kaufvertrag mit Terra Firma stand bereits. Der britische Beteiligungsfonds sollte die Anteile von Stadt und Sparkasse für 1,8 Mrd. Euro plus 1,3 Mrd. Euro Schulden übernehmen. 420 Mio. Euro hätten in den Stadtsäckel fließen sollen. Doch das Geschäft scheiterte gleich zweimal im Stadtrat, weil die Koalitionäre nicht geschlossen dafür stimmten; die schwarz-gelbe Koalition zerbrach.
Die GAG-Aktie ist in Frankfurt und Düsseldorf im Freiverkehr notiert. Den Immobilienwert abzüglich der Kredite (Nettoinventarwert) sieht Körfgen bei bis zu 52 Euro pro Aktie. Doch die schloss am Montag mit nur 29 Euro, obwohl die meisten Branchentitel einen Aufschlag zum Nettoinventarwert schaffen. Körfgen nennt die Kommunikationsweise als Grund. "Ich habe nach der Aussprache Hoffnung, dass die GAG jetzt die Bedürfnisse des Kapitalmarkts erkannt hat."
Investoren unerwünscht - Die Kölner Wohnungsgesellschaft GAG will unattraktiv erscheinen. Fondsmanager halten das Wertpapier für unterbewertet
23.08.2006 DIE WELT Von Richard Haimann Köln -- Normalerweise geben sich börsennotierte Unternehmen alle Mühe, Investoren zu gefallen. Bei der Kölner Wohnungsgesellschaft GAG scheint das anders zu sein. Die Rolle der "schmucken Braut", so heißt es im Rathaus, sei derzeit für die GAG "inopportun". Kein Wunder: 2003 war die Koalition aus CDU und FDP an der Frage zerbrochen, ob die Gesellschaft mit ihren 44.000 Wohnungen für 3,1 Mrd. Euro an den britischen Finanzinvestor Terra Firma verkauft werden sollte. Das Geschäft floppte. Statt CDU und FDP regiert nun ein Bündnis aus SPD und Grünen. Der direkt gewählte Oberbürgermeister Fritz Schramma, ein Christdemokrat, lehnte erst jüngst eine Veräußerung der GAG ab - zum wiederholten Mal: "Falls wir überhaupt verkaufen, dann nur an eine stadtnahe Gesellschaft." An einer erneuten Verkaufsdebatte, heißt es im Rathaus, sei derzeit keine Fraktion interessiert.
Thomas Körfgen, Manager des im März aufgelegten Immobilienaktienfonds der SEB, hat trotz dieser Signale eifrig in GAG-Aktien investiert. 91.750 Stück ruhen im SEB-Depot - rund 5,2 Prozent des geringen Freefloats von nur 9,9 Prozent. Den Rest teilen sich die Stadt Köln (69 Prozent), die Sparkasse Köln-Bonn, eine Stiftung und Mieter. Nach Körfgens Berechnungen müsste die Aktie deutlich höher notieren: "Wir schätzen den fairen Wert konservativ auf 42 Euro und optimistisch auf 52 Euro." Aktuell liegt der Kurs bei 29 Euro. Dem Fondsmanager kommen inzwischen Zweifel, ob die GAG überhaupt ein Interesse hat, Investoren zu gefallen. "Ihre Kommunikationspolitik beruht auf drei Säulen: Keine Information, keine Erreichbarkeit, keine Transparenz", warf er den GAG-Vorständen Burkhard von der Mühlen und Günter Ott jetzt auf der Hauptversammlung vor und rügte darüber hinaus, dass die Gesellschaft keine Zwischenberichte veröffentliche.
Auch die Dividende sei angesichts der Ertragskraft des Unternehmens viel zu mager, um Investoren anzulocken. Zum vierten Mal in Folge schüttet die GAG auch für 2005 nur 0,50 Euro pro Stückaktie aus. Das entspricht nicht einmal ganz der Hälfte des Bilanzgewinns von 18,26 Mio. Euro. Neun Mio. Euro wurden in die Gewinnrücklage gestellt. Dabei hat die GAG bereits reichlich Rücklagen gebildet. Allein die Rückstellungen für Pensionsverpflichtungen gegenüber früheren Vorstandsmitgliedern und deren Hinterbliebene sind in den vergangenen Jahren kontinuierlich auf inzwischen 4,17 Mio. Euro gestiegen, weiß Körfgen. "Das entspricht fast einem Viertel des aktuellen Bilanzgewinns und dem Zehnfachen der Gesamtbezüge des derzeitigen Vorstands."
Dabei übertreffen diese Rückstellungen den jährlichen Ausgabebedarf bei weitem. Allein dem Etatposten Krankenversicherungszuschüsse für frühere Vorstände führte die GAG letztes Jahr 112.302 Euro zu. In Anspruch genommen wurden davon jedoch nur 45.835 Euro. Die Summe der Rücklagen in diesem Posten stieg denn auch 2005 von 153.482 Euro auf 219.949 Euro.
Die Antwort des GAG-Vorstands auf die Vorhaltungen des SEB-Fondsmanagers fiel eher verhalten aus: Als lokales Wohnungsunternehmen könne die GAG "nicht alle Anforderungen erfüllen, die aus Kapitalmarktsicht wünschenswert sind", ließen von der Mühlen und Ott nach der Versammlung verkünden. Unternehmenssprecher Dirk Kästel begründet die hohen Rückstellungen mit der bis zum Jahr 2012 anstehenden Modernisierung von 7043 Wohnungen. Noch immer verfügten 5720 GAG-Wohnungen über keine Heizung. Die Mieter seien auf Kohle- oder Elektroöfen angewiesen. Immerhin 677 Wohnungen hätten noch immer kein Bad. Dass solche Zahlen nicht für die Effizienz kommunaler Wohnungsgesellschaften sprechen, weiß man auch im Rathaus. "Ein privater Investor", grübelt ein Beamter, "hätte derartige Missstände vielleicht schneller abgeschafft."
MfG J
EFremde auf der Fußmatte
22.08.2006 FTD von Mark Böschen und Reinhard Hönighaus -- Investoren reißen sich um deutsche Wohnungsaktien. Doch der Ansturm verschreckt einige städtische Firmen, wie der Fondsanbieter SEB zu spüren bekommt.
Ausländische Anleger gieren nach deutschen Wohnimmobilien. Die US-Investmentbank Merrill Lynch spricht in einer aktuellen Studie von einem Ansturm der Investoren - dumm nur, dass kaum eines der begehrten Unternehmen börsennotiert ist. Eine der wenigen Gesellschaften, deren Aktien an der Börse zu kaufen sind, ist die Kölner GAG. Sie zählt mit 44.000 Wohnungen zu den größten deutschen Wohnungsunternehmen. Die deutsche Fondstochter des schwedischen Finanzkonzerns SEB griff zu und erwarb mehr als fünf Prozent der Aktien - und erlebte eine Überraschung: Monatelange Bemühungen um Kontakt zum Vorstand blieben erfolglos, warf SEB-Strategiechef Thomas Körfgen am Montag auf der Hauptversammlung den GAG-Managern vor: "Entweder Sie bleiben mit Ihrer Informationspolitik weiterhin in einer rheinischen Blackbox, dann sollten sie den niedrigen Streubesitz zurückkaufen, oder Sie öffnen sich dem Kapitalmarkt und geben ihm Transparenz."
Burkhard von der Mühlen und Günter Ott reagierten pikiert. Jede Aktionärsfrage werde beantwortet, versicherten die GAG-Vorstände. "Vor dem Hintergrund haben wir die Attacken des SEB-Vertreters nicht nachvollziehen können und daher zurückgewiesen." Als Unternehmen im geregelten Markt erfülle man jedoch nicht alle Anforderungen, die aus Kapitalmarktsicht wünschenswert wären, räumte der GAG-Vorstand ein: also keine Zwischenberichte, Investorenkonferenzen oder Roadshows.
Geringer Streubesitz
Von zahlreichen Kleinaktionären sei der gute Kontakt mit dem Vorstand aber ausdrücklich erwähnt worden, teilte GAG mit. Allzu zahlreich können die Kleinanleger nicht sein: Nur 9,5 Prozent aller Aktien sind in Streubesitz, knapp 80 Prozent gehören der Stadt Köln und der Sparkasse Köln-Bonn. Das hätte sich 2002 fast geändert: Der Kaufvertrag mit Terra Firma stand bereits. Der britische Beteiligungsfonds sollte die Anteile von Stadt und Sparkasse für 1,8 Mrd. Euro plus 1,3 Mrd. Euro Schulden übernehmen. 420 Mio. Euro hätten in den Stadtsäckel fließen sollen. Doch das Geschäft scheiterte gleich zweimal im Stadtrat, weil die Koalitionäre nicht geschlossen dafür stimmten; die schwarz-gelbe Koalition zerbrach.
Die GAG-Aktie ist in Frankfurt und Düsseldorf im Freiverkehr notiert. Den Immobilienwert abzüglich der Kredite (Nettoinventarwert) sieht Körfgen bei bis zu 52 Euro pro Aktie. Doch die schloss am Montag mit nur 29 Euro, obwohl die meisten Branchentitel einen Aufschlag zum Nettoinventarwert schaffen. Körfgen nennt die Kommunikationsweise als Grund. "Ich habe nach der Aussprache Hoffnung, dass die GAG jetzt die Bedürfnisse des Kapitalmarkts erkannt hat."
Investoren unerwünscht - Die Kölner Wohnungsgesellschaft GAG will unattraktiv erscheinen. Fondsmanager halten das Wertpapier für unterbewertet
23.08.2006 DIE WELT Von Richard Haimann Köln -- Normalerweise geben sich börsennotierte Unternehmen alle Mühe, Investoren zu gefallen. Bei der Kölner Wohnungsgesellschaft GAG scheint das anders zu sein. Die Rolle der "schmucken Braut", so heißt es im Rathaus, sei derzeit für die GAG "inopportun". Kein Wunder: 2003 war die Koalition aus CDU und FDP an der Frage zerbrochen, ob die Gesellschaft mit ihren 44.000 Wohnungen für 3,1 Mrd. Euro an den britischen Finanzinvestor Terra Firma verkauft werden sollte. Das Geschäft floppte. Statt CDU und FDP regiert nun ein Bündnis aus SPD und Grünen. Der direkt gewählte Oberbürgermeister Fritz Schramma, ein Christdemokrat, lehnte erst jüngst eine Veräußerung der GAG ab - zum wiederholten Mal: "Falls wir überhaupt verkaufen, dann nur an eine stadtnahe Gesellschaft." An einer erneuten Verkaufsdebatte, heißt es im Rathaus, sei derzeit keine Fraktion interessiert.
Thomas Körfgen, Manager des im März aufgelegten Immobilienaktienfonds der SEB, hat trotz dieser Signale eifrig in GAG-Aktien investiert. 91.750 Stück ruhen im SEB-Depot - rund 5,2 Prozent des geringen Freefloats von nur 9,9 Prozent. Den Rest teilen sich die Stadt Köln (69 Prozent), die Sparkasse Köln-Bonn, eine Stiftung und Mieter. Nach Körfgens Berechnungen müsste die Aktie deutlich höher notieren: "Wir schätzen den fairen Wert konservativ auf 42 Euro und optimistisch auf 52 Euro." Aktuell liegt der Kurs bei 29 Euro. Dem Fondsmanager kommen inzwischen Zweifel, ob die GAG überhaupt ein Interesse hat, Investoren zu gefallen. "Ihre Kommunikationspolitik beruht auf drei Säulen: Keine Information, keine Erreichbarkeit, keine Transparenz", warf er den GAG-Vorständen Burkhard von der Mühlen und Günter Ott jetzt auf der Hauptversammlung vor und rügte darüber hinaus, dass die Gesellschaft keine Zwischenberichte veröffentliche.
Auch die Dividende sei angesichts der Ertragskraft des Unternehmens viel zu mager, um Investoren anzulocken. Zum vierten Mal in Folge schüttet die GAG auch für 2005 nur 0,50 Euro pro Stückaktie aus. Das entspricht nicht einmal ganz der Hälfte des Bilanzgewinns von 18,26 Mio. Euro. Neun Mio. Euro wurden in die Gewinnrücklage gestellt. Dabei hat die GAG bereits reichlich Rücklagen gebildet. Allein die Rückstellungen für Pensionsverpflichtungen gegenüber früheren Vorstandsmitgliedern und deren Hinterbliebene sind in den vergangenen Jahren kontinuierlich auf inzwischen 4,17 Mio. Euro gestiegen, weiß Körfgen. "Das entspricht fast einem Viertel des aktuellen Bilanzgewinns und dem Zehnfachen der Gesamtbezüge des derzeitigen Vorstands."
Dabei übertreffen diese Rückstellungen den jährlichen Ausgabebedarf bei weitem. Allein dem Etatposten Krankenversicherungszuschüsse für frühere Vorstände führte die GAG letztes Jahr 112.302 Euro zu. In Anspruch genommen wurden davon jedoch nur 45.835 Euro. Die Summe der Rücklagen in diesem Posten stieg denn auch 2005 von 153.482 Euro auf 219.949 Euro.
Die Antwort des GAG-Vorstands auf die Vorhaltungen des SEB-Fondsmanagers fiel eher verhalten aus: Als lokales Wohnungsunternehmen könne die GAG "nicht alle Anforderungen erfüllen, die aus Kapitalmarktsicht wünschenswert sind", ließen von der Mühlen und Ott nach der Versammlung verkünden. Unternehmenssprecher Dirk Kästel begründet die hohen Rückstellungen mit der bis zum Jahr 2012 anstehenden Modernisierung von 7043 Wohnungen. Noch immer verfügten 5720 GAG-Wohnungen über keine Heizung. Die Mieter seien auf Kohle- oder Elektroöfen angewiesen. Immerhin 677 Wohnungen hätten noch immer kein Bad. Dass solche Zahlen nicht für die Effizienz kommunaler Wohnungsgesellschaften sprechen, weiß man auch im Rathaus. "Ein privater Investor", grübelt ein Beamter, "hätte derartige Missstände vielleicht schneller abgeschafft."
Durchsuchen
