Irrtum Altersvorsorge...die eigenen vier Wände...ohne Dach und Keller - 500 Beiträge pro Seite

[teecee1]

Auf Sand gebaut

Die eigenen vier Wände sind der Deutschen liebste Altersvorsorge. Ein teurer Irrtum. Thomas Luther erklärt, warum Mieter oft im Vorteil sind

Wenn Sie demnächst auf eine Party eingeladen sind, auf der keine rechte Stimmung aufkommen will, dann sorgen Sie doch selbst mal etwas für Belebung. Dazu brauchen Sie nur die anwesenden 30- bis 50-Jährigen in eine Diskussion verwickeln, die Sie mit dem schlichten, freundlichen Satz: „Also, wie kann man denn heute noch eine Immobilie kaufen, das rechnet sich doch hinten und vorne nicht mehr“, beginnen.

Ich garantiere Ihnen, dass binnen Minuten die Atmosphäre derart hochkocht, dass die Fete jedem Teilnehmer für Jahre in Erinnerung bleibt. Die Chance dafür steigt ganz beträchtlich, wenn der Gastgeber in einer dieser typischen Einfamilienhaussiedlungen im Grünen wohnt und er viele Nachbarn eingeladen hat.

Nur wenn es gute Freunde sind, bei denen Sie wieder eingeladen werden möchten, sollten Sie dieses Vorhaben vielleicht noch einmal durchdenken. Tatsache ist, dass es kaum ein Thema im Bereich Geld gibt, das so stark polarisiert.

Die eigenen vier Wände sind der Deutschen liebstes und gleichzeitig ehrgeizigstes Vermögensziel. Kaum jemand aus der erwähnten Altersgruppe, der nicht irgendwann mit dem Kauf eines Hauses oder zumindest einer Eigentumswohnung liebäugelt oder das Vorhaben bereits in die Tat umgesetzt hat. Und gerne gibt das Argument, dass die eigenen vier Wände die beste Art der Altersvorsorge sind, am Ende den Ausschlag.

In Wirklichkeit ist aber die Gefahr groß, dass man mit dem Kauf einer Immobilie in Sachen Altersvorsorge mehr falsch als richtig macht und seinen Lebensabend auf Sand baut – viel größer jedenfalls, als die meisten ahnen. Zunächst einmal will kaum ein potenzieller oder tatsächlicher Bauherr oder Immobilienkäufer wahrhaben, dass das eigene Dach über dem Kopf eine ziemlich teure Angelegenheit ist. Zur Miete zu wohnen und seine Ersparnisse in Aktien, Anleihen und fremdvermietete Immobilien zu investieren, ist in den meisten Fällen wesentlich rentabler und von daher schon mal die bessere Art der Altersvorsorge.

Dazu eine einfache Rechnung: Nehmen wir an, eine gut ausgestattete Neubau- oder sanierte Altbauwohnung mit drei Zimmern in mittlerer bis guter Stadtlage sei für eine Netto-Kaltmiete von 10 Euro pro Quadratmeter zu haben. Je nach Standort kann sie aber auch deutlich günstiger sein. Im Beispielfall sind pro Jahr 120 Euro pro Quadratmeter zu zahlen. Mit diesem Geld kann der Mieter, einen Hypothekenzins von vier Prozent und Tilgungsraten von einem Prozent vorausgesetzt, einen Kaufpreis von noch nicht mal 2500 Euro pro Quadratmeter finanzieren – und für diesen Betrag lässt sich in vergleichbarer Wohnqualität so gut wie nichts bekommen.

Wohnungen wiederum, die für diesen Preis zu haben sind, bringen, wenn sie vermietet werden, nur deutlich niedrigere Mieten ein. Umgekehrt sind zwar in einzelnen Metropolen wie etwa Frankfurt, Hamburg und München hohe Mieten, etwa 15 bis 20 Euro in teuren Lagen, keine Seltenheit. Doch dort sind auch die Bau- oder Kaufpreise pro Quadratmeter überdurchschnittlich hoch. Wie man es dreht und wendet: Letztlich verschiebt sich in der Regel nur die Relation zwischen günstiger Miete und teurem Kauf.

Das erste und beliebteste Argument, mit dem die Bau-Fans diesen Tatbestand entkräften wollen, lautet: Die Miete ist verloren, damit mache ich nur den Eigentümer reich, meine Immobilie dagegen gehört nach zwanzig oder dreißig Jahren mir. Das ist natürlich richtig. Aber viele Eigenheimbesitzer blenden aus, dass sie statt des Vermieters eben ihre Bank reich machen. Was nämlich in 20 oder 25 Jahren an Kreditzinsen fällig wird, summiert sich, je nach Zinssatz, mitunter auf deutlich mehr als den eigentlichen Kaufpreis – ein Reizthema, auf das man Bauherren besser nicht anspricht.

Zweites Argument: Ich habe doch auch Eigenkapital, das wird bei der oben aufgemachten Rechnung gar nicht mitberücksichtigt! Denn bei 20 oder gar 25 Prozent Eigenmitteln kann ich einen viel höheren Kaufpreis zahlen. Das ist auf den ersten Blick richtig, lässt aber einen wichtigen Punkt außer Acht. Bei einer vergleichenden Rechnung muss nämlich berücksichtigt werden, dass die Eigenmittel auch ertragreich bei der Bank oder an der Börse angelegt werden könnten.

Wirklich stichhaltig ist nur der Einwand, dass es durchaus eine sehr lukrative Sache sein kann, mit viel Fremdkapital eine Immobilie zu erwerben – aber nur, wenn sie nach 20 oder 30 Jahren mit hohem Gewinn verkauft werden kann. Die Rendite auf das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital kann ganz enorm sein.

Doch ob sich in Deutschland auf Dauer hohe Preise mit Immobilien erzielen lassen, ist fraglich. Denn statt eine Eigentumswohnung in einer einigermaßen chancenreichen Innenstadtlage von, sagen wir, München oder Hamburg zu kaufen, bevorzugen die meisten Bauherren schon seit Jahren das Reihen- oder Einfamilienhaus im Grünen. Doch genau diese Wohnform wird Studien etwa der Deutschen Bank oder des Instituts für Innovatives Bauen zufolge zu einem kaum verkäuflichen Ladenhüter werden. Der Grund: Der demografische Wandel führt zu immer mehr Verstädterung, während es sich nach dem Wegfall der Eigenheimzulage, der Kürzung der Pendlerpauschale und den hohen Benzinpreisen viele Immobilieninteressenten ganz einfach nicht mehr leisten können, ins Grüne zu ziehen.

Die Nachfrage nach Objekten außerhalb der Stadt wird also drastisch sinken, die Preise ebenso. Das ist übrigens schon seit geraumer Zeit zu beobachten, wie Zahlen der Bundesbank und der Maklerverbände zeigen.

Wer aber bis zur Rente vor den Toren der Stadt wohnt, überlässt nicht selten seinen Kindern ein schweres Erbe – oder schlimmer: gar keins. Denn wenn der Nachwuchs mit dem Ende der Ausbildung aus dem Haus ist, merken die Eltern mit den Jahren mehr und mehr, dass ihnen ihre Behausung zur Last wird, die sie kaum noch stemmen können. Zudem vergessen viele Eigenheimbesitzer, dass ihr bescheidenes Heim auch einer regelmäßigen Pflege und Instandhaltung bedarf. Irgendwann werden beispielsweise eine neue Heizung und ein neues Dach fällig. Das muss sich auch im Rentenalter finanzieren lassen; die laufende Bildung von Rücklagen ist also Pflicht.

Bedrohlich ist auch die von Experten aufgrund der Verstädterung prognostizierte Vergreisung und Verödung der Vororte und der Stadtrandgebiete. Dieser Trend hat für die Immobilienbesitzer dort gravierenden Folgen. Zum Beispiel werden die Einzelkosten für die kommunale Infrastruktur, etwa die Entwässerung, explodieren. Dazu droht für den Einzelnen der Besuch der immer weniger werdenden Supermärkte oder Ärzte zunehmend zu einem Problem zu werden. Früher oder später ist dann in vielen Fällen der Umzug in die Stadt in eine altengerechte Wohnung unumgänglich.

Das Häuschen im Grünen muss dann natürlich verkauft werden - und wenn das nicht gelingt, kann der Traum von den eigenen vier Wänden schnell zum Alptraum werden, denn die Kosten laufen weiter, und das dringend benötigte Kapital lässt sich nicht so einfach aus dem Bau ziehen. Im Extremfall müssen die Kinder finanziell einspringen.

Spätestens dann macht es sich bezahlt, wenn der Immobilienbesitzer bereits beim Kauf daran gedacht hat – etwa durch die Wahl einer guten Lage und eines gefragten Wohntyps –, dass das Objekt im Fall des Falles auch einigermaßen problemlos und mit Gewinn zu veräußern ist. Zudem sollten Bauwillige daran denken, dass eine Immobilie, wie der Name bereits sagt, örtlich bindet. Doch im heutigen Berufsleben ist eher das Gegenteil gefragt: Mobilität und die Bereitschaft, auch einmal den Beruf zu wechseln. Ein ungeplanter Verkauf wegen Umzug kann da schneller kommen als dem einen oder anderen lieb ist.

Fazit: Heutige Vorsorgesparer im Alter von 30 bis 40 Jahren sollten den Kauf einer Eigentumswohnung oder den Bau eines Eigenheims eher als Luxus betrachten, nicht aber als eine gute Altersvorsorge – es sei denn, sie halten sie an die drei goldenen Regeln jedes Immobilieninvestments: Lage, Lage, Lage.

Thomas Luther ist Finanzjournalist und beschäftigt sich bereits seit vielen Jahren mit dem Thema Geldanlage und hat eine Reihe von Büchern dazu veröffentlicht. Er arbeitet als freier Autor und Redakteur beim "Handelsblatt".

[Klein123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.389.660 von teecee1 am 03.10.06 22:42:00

Recht haste, koiner weiss, was die Kinner mal mached, also flexibel bleib'e und sonst gar nix.

schönen Abend noch und morgen wieder

"schaffe ond schimphfee"



Karlos

[cabinda]

Der Autor dieses Artikel hat in meinen Augen völlig Recht - und natürlich ist es ein Reizthema.

Meine eigene Erfahrung dazu vorab:
Ich hatte 15 Jahre lang eine große, schicke Wohnung in Boomtown Hamburg, die ich acht Jahre lang zur Hälfte "mein eigen" nannte. Natürlich gehörte sie zu einem Großteil der Bank. Heute betreibt jemand darin ein Kosmetik- und Nagelstudio. Als drei Kinder kamen und mein Mann mit Mitte dreißig ein tolles Job-Angebot in Süddeutschland bekam, konnten wir nicht umziehen, weil die Zinsen inzwischen gefallen waren und wir ein irres Geld an die Bank hätten zahlen müssen. Außerdem waren die Immo-Preise gefallen, und wir wussten nicht, ob wir die Wohnung zum Einstandspreis verkauft kriegen würden - man hat das Risiko, dann eventuell über ein Jahr hinweg für zwei Objekte Miete, Nebenkosten bzw. Finanzierungskosten zahlen zu müssen. Und die zu verkaufende Wohnung muss natürlich auch beheizt werden, und bei Besichtigungen sollte Wasser fließen.

Das Risiko wollten wir damals dann doch nicht eingehen - und blieben hängen. Zwischendurch belasteten eine Balkonsanierung über 4.000 € und eine Dacherneuerung über 10.000€ das Budget, wobei letztere auf vier Parteien umgelegt wurde. Zum weiteren Renovieren kamen wir bei dem ganzen Finanz- und Kinderstress dann gar nicht mehr... zumal ich immer mit berufstätig war, trotz der kleinen Kinder.

Mit Anfang vierzig bekam er dann keine Angebote mehr... die Gehälter blieben also gleich, die Kosten für die Kinder aber stiegen, und die Raumnot wurde größer.

Ich habe dann den Absprung gemacht. Heute haben wir 590,-- Miete inkl. ganz in der Nähe in viel schönerer und kinderfreundlicherer Lage, Südbalkon, EBK, Parks und Einkaufszentrum um die Ecke und S-Bahn zu Fuß erreichbar, und sind happy. Wenn was kaputt ist, wird der Vermieter angerufen. Ich möchte nicht mehr tauschen!

Bei Ausflügen in die Umgebung sehe ich, wie wahnsinnig der Stadtrand zugebaut wird. Hier ein Lärmschutzwall mit Einfamilienhäuschen im Grünen dahinter und dort eines - oft ohne Busverbindung und Supermarkt. Ein Spielplatz für 60 Familien in der Mitte, alles neu, alles schön, und die Kinder toben, während die Eltern am Haus rumbasteln. Aber kein Bäcker und kein Bus in der Nähe, Muttern kutschiert die Kinder herum. Die sowas kaufen, brauchen natürlich zwei Autos, klar. Kein Gedanke daran, dass die Energiepreise steigen! Und schon gar nicht daran, dass man älter wird - und der Teenie dann mangels Jugendzentrum und Kneipen abends nur vorm PC hockt oder tagelang auf dem Großstadttrip ist.

Was die Leute im Alter machen, wenn die Kids ausgezogen sind, daran mag ich gar nicht denken...

Dagegen in MeckPom: Überall schöne Landschaften, aber Dorfsterben, wohin das Auge sieht, und großenteils keine Infrastruktur mehr. Schulen schließen. Zum Teil gibt es auf 100 km keinen Briefkasten und keine Telefonzelle, ein paar Brötchen dazwischen zu ergattern oder ein geöffnetes Cafe zu finden, ist schon Glückssache.

Alles zieht in die Großstädte und an deren Ränder, das nennt sich "Wachstum". Man baut mit Begeisterung, schließt kleine Einkaufszentren und eröffnet dafür einen Aldi-, Lidl- und Budni-Magneten mit riesigen Parkplätzen nach dem anderen. Und bei der nächsten großen Energiekrise? Alles wieder retour?!

[andjessi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.390.274 von Klein123 am 03.10.06 23:31:36

Interessanter Artikel. Ein Eigenheim ist für viele sicherlich mehr als ein Renditeobjekt, dennoch sollte man die mögliche Wertentwicklung nicht außer Acht lassen.

Ich frage mich schon seit längerem wieso Bekannte und Freunde ihre Häuser bevorzugt in Neubausiedlungen am Rande der Stadt bauen (Klar wegen des Geldes ;-) . Wenn man bedenkt, dass man jahrelang in einem Baugebiet wohnt, Grünanlagen und Infrastruktur erst langsam wachsen, dann verzichte ich lieber auf etwas günstigeren Grundstückspreise. Der Artikel liefert zudem Argumente, wie solche Siedlungen/Immobilien in 30-40 Jahren da stehen. Auch wenn der demografische Wandel in verschiedenen Regionen Deutschlands ganz unterschiedlich verläuft (es wird auch im Jahr 2050 noch Regionen geben, die wachsen) sollte man sich mit der Frage befassen: Wer will mein Haus kaufen, wenn ich mal 70 bin auseiandersetzen? Ein Haus für den "Rest des Lebens" zu nutzen, ist doch eigentlich auch eine wenig erstrebenswerte Vorstellung (Einsamkeit im Alter, viel zu viel Wohnfläche für 1-2 Personen etc.)

Trotzdem: Lebenslang Miete ist für mich aber keine Alternative. Das "Zuhause-Gefühl" funktioniert im Eigentum einfach besser.

[keinGeldmehr]

Ich sehe die größte Gefahr für Eigeheimbesitzer im eigenen alter.

Vater Staat sorgt dafür, das das geliebte Eigenheim sofort verscheuert wird, wenn der Besitzer ins Altenheim kommt und die Kinder nicht dafür zahlen können. Die eigene Rente reicht selten aus (ca. 3000 - 3500 Euro bei Pflegstufe 2). Selbst ne Schenkung wird 10 Jahre zurückverfolgt.
Das Haus muß frühzeitig auf Kinder oder andere Erben überschrieben werden. Nur das Problem ist, welcher heute 40 jährige "verschenkt" sein Haus, trotz lebenslangem Wohnrecht, wenn er noch topfit ist ?
-------------
Meinung eines Hausbesitzers (40 J.), der sein Haus seit 2 Jahren "verschenkt" hat.
Durch einen Pflegfall in der eigenen Familie auf dieses "Problem" aufmerksam geworden (Haus der Großeltern mußte verkauft werden, da Heim zu teuer).

[andjessi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.390.506 von keinGeldmehr am 04.10.06 00:01:17

Eine private Pflegetagegeldversicherung abschließen, dann ist Dir diese Angst genommen. Wenn Du diese in jungen Jahren (auch mit 40 ;-) abschließt, ist diese nicht teuer und Du brauchst nichts verschenken.

[keinGeldmehr]

ich denke, jeder Hausbesitzer verschenkt sein Haus irgendwann mal seinen "Lieben".
Nur sollte er es früher als später machen. Da brauch ich keine Versicherung.

[juana]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.390.604 von keinGeldmehr am 04.10.06 00:19:47

Niessbrauch wäre sicherlich die bessere Sache, als nur Wohnrecht!

Denn ein Nissbrauchsrecht sichert die alle Vorteile am Haus, Du kannst da wohnen, Du kannst das Haus vermieten, keiner sonst auch der neue Eigentümer, hat ein recht dort zu sein, wenn du es nicht möchtest, nur Du kannst es nicht mehr verkaufen.

Dagegen ein lebenslanges Wohnrecht ist ohnehin, wenn es nicht im Grundbuch eingetragen ist, schon sehr unsicher, und selbst wenn, eben auch nicht so wasserdicht, wie man sich das vorstellt. Und man weiss ja nie, wie nachher mal die Liebsten geraten!

[ShanghaiSchwengel]

Letztlich wird die Immobilienfrage durch die gesamtwirtschaftliche Entwicklung Deutschlands entschieden. Mir ist sonst kein Land bekannt, wo die Immobilienpreise seit 10-20 Jahren stagnieren oder fallen. Auch das absolute Preisniveau ist mittlerweile so günstig, dass z.B. Dänen und Engländer in Berlin Zweitwohnungen kaufen und das Preisniveau kaum fassen können. Allerdings kann man auch berechtigte Zweifel haben, ob es einen Aufwärtstrend geben wird. Die (Netto)Einkommen und Renten fallen, die staatliche Förderung ist Vergangenheit und die Wohnnebenkosten sind explodiert. Dazu die demographische Problematik. Sollten allerdings die Zinsen weiter fallen und es trotzdem weiteren Preisdruck geben (durch eine mögliche Rezession/Deflation), dann kann ein Immobilienkauf auch wirtschaftlich durchaus Sinn ergeben. Also Fragen über Fragen. In den letzten 20 Jahren war es zumeist eine Fehlentscheidung. Das ist sicher richtig.

[andjessi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.390.604 von keinGeldmehr am 04.10.06 00:19:47

Diese Haltung ist aber auch fragwürdig und unsozial. Wenn du pflegebedürftig wirst, dann musst Du für die restlichen Kosten aufkommen - das ist doch nur fair oder?

Immerhin gibt es die Pflegeversicherung, die die Kosten mildert und außerdem genug Möglichkeiten sich abzusichern. Bei so einem offensichtlichen Missbrauchsfall der Schenkung werden die Ämter und Politik langfristig Wege finden Deine Kinder heranzuziehen. Das empände ich auch als gerecht.

[thefarmer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.390.679 von andjessi am 04.10.06 00:37:39

Ich finde es nicht gerecht,


dass der der sein Leben lang spart und sich nichts gönnt,

erst alles wieder abgeben muss,

nur um im Pflegeheim nicht weiter zu sein, als der, der sein Leben lang nichts getan oder nichts gespart hat.

Ich bin schlicht und einfach gegen Kommunismus - gegen Kommunismus in jeder Form und sei es der Pfelgefall-Kommunismus!

mfg

thefarmer

[Kurumba]

das kannst du der pharmaindustrie verdanken- sie macht aus toten lebendige - rein körperlich - hast du schon mal gesehen, wie mit den tieren umgegangen wird, die unsere fleischvwesorgund billig machen - einfach ekelhaft-

[yoda8]

Im eigenen Haus zu leben ist schon eine schöne Sache.

In der heutigen Zeit mit häufigen Arbeitsplatzwechseln ist es aber problematisch.
Schlimm wird es aber, wenn bei Bau Pfusch im Spiel ist bzw. wenn nach dem Bau die Ehe oder Beziehung in die Brüche geht. Da hat es schon böse Schicksale gegeben.

Trotzdem würde ich lieber im eigenen Haus wohnen. Die Risiken, insbesondere die lange Kapitalbindung, sind aber nicht zu verachten. Man sollte nicht auf 20 Jahre Leben verzischten nur für das Haus - man sollte also schon gut verdienen.

[Sauren]

Ich sage nur:

Eltern, seid nett zu Euren Kindern ! Denn sie sind es, die später Euren Platz im Heim aussuchen !

Ne, im Ernst, habe auch schon miterlebt, wie eine 70 jährige Schwester ihr schönes Haus mit Garten verkaufen musste, weil die andere Hälfte vom Sozialamt flüssig gemacht wurde, weil ihre 2 Jahre ältere Schwester ins Heim kam. Das ist einfach eine Sauerei.

Gruß
S.

[teecee1]

...ist zwar für Amerika, aber das gleiche könnte hier auch zu treffen. Kenn mich nicht so aus wie hier die Immopreise sind weil ich nie Kaufen würde nur Mieten.

Interview mit Harry S. Dent

(...)Der Immobilienmarkt wird ähnlich in den Keller rasseln. Wir erwarten, dass swelbst durchschnittliche Wohnhäuser, also nicht nur die Luxusvillen und überpreisten Industriegrundstücke, um 50 bis 60 Prozent nachgeben werden. Das Argument, dass Immobilien immer an Wert behalten werden, einfach weil es nicht genug davon gibt, kann ich nicht gelten lassen. Kennen Sie ein Land mit einer höheren Bevölkerungsdichte, in dem Immobilien so rar und so wertvoll sind wie in Japan? Tokio ist die grösste Stadt der Welt und steht auf einer Insel, und doch sind nach dem Platzen der Aktienblase in Japan die Preise für ein durchschnittliches Haus seit dem Jahr 1991 um 60 Prozent gefallen. Nach dem Jahr 2010 oder 2011 steht Amerika eine ähnliche Entwicklung ins Haus. Wir warnen bereits seit dem Vorjahr vor dem Platzen der Blase am Immobilienmarkt, aber außer meiner Ex-Frau konnte ich noch niemand dazu bewegen, sein Haus gewinnbringend zu verkaufen."(...)

(...)Unsere Empfehlung ist daher, rechtzeitig in den Aktienmarkt einzusteigen, satte Gewinne zu erzielen und dann ab 2010 in Anleihen mit sechs oder sieben Prozent oder ähnliche Wertpapiere zu Investieren um den Crash dann finnanziel gut gepolstert zu meistern.(ende)

...anderes Argument noch zu den vermehrten Unwetterkatastrophen, das die Versicherungen nicht mehr zahlen bei wiederholten mal, und dir den Vertrag kündigen, dann kommt es dicke...... und der Schlamm bleibt im Keller...


200.000,- € (Eigenheim??? oder Wohnung) zu 6,5 % = 13.000,- € durch 12 Monate sind über 1000,- € für Miete da.

weis allerdings nicht ob Vermögenssteuer fällg wird...

mit dem Geld bist du flexibel

@ cabinda

Budni-Magneten...hab ich noch nicht gehört, Center die einem das Geld aus der Tasche ziehen, hab nur kleine Scheine einstecken, die sind nicht magnetisch..

[inhalator]

Ich finde kaufen eigentlich auch nicht lohnend. Überlege es mir aber trotzdem, da man mit zwei Kindern kaum eine (bezahlbare unter 12 €/m2) Mietwohnung bekommt.
Ansonsten finde ich das mit der Wertanlage etc. riskant. Das ist , als ob man sich eine Aktie kauft und die zehn oder zwanzig Jahre im Depot liegen lassen muß. Alle zehn Jahre muß man dann noch zehn oder mehr Prozent vom Kaufpreis reinstecken, damit die Firam nicht insolvent wird. Wenn man dann verkaufen will, stellt man fest, dass die Käufer ausgestorben sind.

[HansderMeiser]

Wirtschaftlich gesehen ist ein Eigenheim völliger Unfug! Das sollte doch mittlerweile bekannt sein.

Nichtsdestotrotz ist es das "gute" Bauchgefühl, das einen "bauen" oder "kaufen" lässt.

Hans, Mieter (mit der Absicht zu bauen oder zu kaufen )

[plotz]

und immer eines nicht vergessen, das risiko beim hauskauf geld zu verlieren ist groß aber bei allen anderen anlagemöglichkeiten insbesondere aktien noch größer.
ein eigenes haus mit garten und der gestaltung nach eigenem geschmack kann man nicht mit einer mietswohnung vergleichen.
ich brauche für meine familie lebensqualität und die habe ich nicht in einer mietwohnung.
mir ist das private leben einiges wert und deshalb habe ich ein haus ohne bei jeden umbau den vermieter fragen zu müssen ob ich das darf, also stellt sich die frage was wirtschaftlich sinnvoller ist erst gar nicht.

und dann noch die frage, wenn der einfache bürger staatlich ja auch unterstützt kein haus kauft würde er es denn wirklich anlegen für die zukunft oder einfach nur für andere sachen ausgeben ?
jedem bürger sein eigenes haus oder wohnung und lieber mal beim auto etwas sparen. wir deutschen geben mehr geld für unser auto aus als fürs wohnen.

[Kaltfront]

Was lohnt sich im Leben ?

Ist der Ferrari das Geld wert ? (bzw. den Wertverlust)

Ist die Goldrolex das Geld wert ? (bzw. den Wertverlust)

Ist mein Haus das geld wert, das ich hingeblättert habe ?

Ist mir die Aktienanlage das Geld wert ? (bzw. den Crash, den ich vielleicht erwische ?)

Ich sag mal so:

Wenn mir etwas das Geld wert ist, das ich dafür ausgegeben habe, ist das für mich in Ordnung.

Gruß

PS: Um es gleich hier zu sagen, ich besitze weder einen Ferrrari oder eine Goldrolex

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.393.761 von Kaltfront am 04.10.06 10:58:08

Finanzmathematisch ist wohnen im Eigentum deutlich teurer als Mieten (insbesondere deshalb weil in der Miete ja auch die Kosten für Abwohung qua Definition schon enthalten ist).

Nicht nur in der Betriebsphase. Auch die Wertentwicklung die den Menschen über Jahrzehnte vorgelogen (in den Kauf geprügelt) wurde existiert nicht. Jeder, der sich mal die Mühe gemacht hat Kaufpreisentwicklungen auf-/abzuzinsen wird feststellen, das mit ganz wenigen Ausnahmen (Friedhofsplätze in München beispielsweise) der Wertzuwachs bei deutlich unter 2 Prozent gelegen hat ( und wir hatten in Deutschland Ende der 70er Jahre Kreditzinsen von über 12%).

Eigentlich könnten wir uns sogar über den Begriff Wohneigentum streiten. Jemand der Vollfinanziert ist in meinen Augen kein Eigentümer sondern maximal Besitzer (das ist der Mieter allerdings auch). Das liegt daran, dass bei uns die Begriffe leider nicht mehr korrekt wiedergegeben werden.

Der Terminus für Miete heist eigentlich Mietzins und für den Finanzierer heist es Kreditzins. Wobei Zins Geld ist, das weg ist. Ob jemand nun Mietzins oder Kreditzins bezahlt ist aber eigentlich egal (außer das im Mietzins, wie bereits erwähnt, das Abwohnung bereits enthalten ist - was das Wohneigentum auf Dauer zusätzlich verteuert und in keiner der tollen Wirtschaftlichkeitsberechnungen enthalten ist).

Volkswirtschaftlich ist Wohneigentum ebenfalls nicht mehr besonders attraktiv. Das Geld liegt gebunden in Steinen. Du kannst zwar in im Alter in Deinem Haus wohnen, aber Du kannst es nicht essen, es gibt Dir keine Spritzen und Medikamente, etc..

Und auch die weiterführenden Argumente von Cabinda sind berechtigt. Wenn die Kinder aus dem Haus sind, steht die Hälfte der Liegenschaft leer (nutzlos - Verzinsung?). Und viele "alte" Menschen sind nicht mehr bereit, dann noch ihren Wohnsitz zu wechseln und in eine kleine Einheit umzuziehen.

Den letzten Preisschub hatten wir übrigens in der Folge der Volkszählung von 1987 bis ca. 1996 (Die Höchstpreise wurden zwischen 94 und 96 erzielt). Allerdings wurde dieser Anstieg durch eine Fehlinterpretation der Volkszählung angestoßen. Eines der Ergebnisse war damals, das die Zahl der vorhandenen Wohungen viel niederer war als erwartet. Der Grund war, das viele, die nach dem Krieg ein 2-FH gebaut hatten nun nicht mehr bereit waren die 2. freistehende Wohung neu zu vermieten.

Für mich persönlich wäre der einzige Grund in Wohneigentum zu investieren, das ich eine Liegenschaft finde, die in der Lage und genau in dem Baustil, den ich schon immer haben wollte, zu einem Preis den ich bereit bin dafür zu bezahlen. Also adäquat zu Kaltfront. Aber das hat dann nichts mehr mit Altersvorsorge und Rentabilität zu tun, das ist Liebhaberei.

Viele Grüße


Kickaha

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.394.490 von kickaha am 04.10.06 11:33:53

Auch die Wertentwicklung die den Menschen über Jahrzehnte vorgelogen (in den Kauf geprügelt) wurde existiert nicht. Jeder, der sich mal die Mühe gemacht hat Kaufpreisentwicklungen auf-/abzuzinsen wird feststellen, das mit ganz wenigen Ausnahmen (Friedhofsplätze in München beispielsweise) der Wertzuwachs bei deutlich unter 2 Prozent gelegen hat

Darf ich widerlegen?

Ich habe in 3 Länder Immobilien gekauft:

In Deutschland aus steuerlichen Gründe, nicht geprügelt,
In Frankreich aus Spaß am Skifahren, Freude und als Anlage,
In Spanien 1974 aus Spaß am Urlaub und 1991 als Wohnsitz für den Rest meines Lebens.

Deutschland nur ein Beispiel:
Penthouse bei Heidelberg, 1983 gekauft für 333.333,33 DM – verkauft 1992 für 550.000 DM

Frankreich
Appartement in den Alpen, gekauft 1976, noch in meinem Besitz, Wertzuwachs 600 %.

Spanien
Appartement in Benidorm, 1974 gekauft für 700.000 Peseten, sind heute 4200 €, noch in meinem Besitz. Heutiger Wert ca. 160.000 €, vermietet für 5750 € NETTO im Jahr, jährliche Rendite auf E.K. 136 %

Finca an der Costa Blanca, gekauft 1991 für 30 Mio Peseten,( 180.000 € ), noch in meinem Besitz, heutiger Wert bei Vollverkauf ca. 3 Mio €, bei Parzellierung 4, 2 Mio €.

Das alles soll deutlich unter 2 % sein?

Dann muss ich wieder neu rechnen lernen.

Grüße

Tropezon

[invest2002]

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.400.790 von invest2002 am 04.10.06 16:36:19

Als ich beim Mittagessen meiner LAG davon erzählt habe, machte sie mich auf den Immobilienkauf Ihrer ex Schwiegereltern aufmerksam. Um das vorher erwähnte abzurunden, hier die Fakten:

1977 kauften die besagten Schwiegereltern ein Wohnung in Madrid, eine Sozialwohnung. Preis 1 Million Peseten – 6.000€ - , zahlbar in 25 Jahren zu 1.500 Peseten monatlich.
Sie bezahlten also regelmäßig und monatlich 9 €, bis ins Jahr 2002 inklusiv.

Der Mann starb zuletzt, in 2004, mit 93.

Die Kinder, 3 an der Zahl, haben die Wohnung im letzten Jahr verkauft für 260.000 €. Da sie alle ihre eigene Immobilien besitzen, haben sie das Geld unter den 5 Enkelkinder verteilt.

Eigenkapital für die jetzige eigene Immobilie.

Rechne ich immer noch falsch, oder sind es mehr als 2% jährlichen Gewinn?

Soll ich noch ein Beispiel geben?

Die gleiche LAG wollte 1973 in Madrid eine Wohnung kaufen, ca. 120 m² in einem „ Patrizierhaus“, alles in Marmor, etc.... mit anschließender Bedienstetenkammer, ca. 15m²+ Nasszelle, zum Preis von 2.500.000 Peseten. Leider hat ihr damaligen Mann nicht mitgespielt und sie kauften sich 2 Jahre später in Benidorm eine Wohnung für 2.000.000 Peseten.

Heutiger Wert der Madrider Wohnung ca. 500.000 €.

Also, Vorsicht mit solchen Aussagen. Am besten nicht verallgemeinern, sondern mit konkreten, nachvollziehbaren Beispiel untermauern, - wie ich es auch tue - wenn man andere von Immobilienkauf abschrecken will. Warum auch immer.

Grüße

Tropezon, der Aufpasser.

PS

Invest 2002

.., verstehe ich nicht. Möchtest Du was konkretes mitteilen? Dann tue es, die Leser sind gespannt.

[Long-John]

Ok, aber was ist mit heute kaufen?? Glaubst du das die Entwicklung so weiter geht??

[Zeus01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.402.272 von Long-John am 04.10.06 17:34:58

Genau wie bei Wertpapieren kommt es auch bei Immobilien ganz entscheidend auf den „richtigen“ Zeitpunkt des Kaufs/Verkaufs an. Natürlich kann man Beispiele dafür bringen, dass „günstig“ Immobilien erworben wurden und bis heute eine stattlichen Gewinn erwirtschaftet haben. Genauso gut gibt es aber auch Beispiele wo es nicht so gelaufen ist.

In meinem Bekanntenkreis wurde eine Eigentumswohnung vor gut 7/8 Jahren gekauft, die man aufgrund der beruflichen Situation wieder nach 5 Jahren verkaufen musste. Es war eine riesen Akt, denn die Nachfrage war nicht mehr in dem Maße gegeben, wie es noch vor gut 10 Jahren der Fall war. Um es kurz zu machen, nach einem guten Jahr der Käufersuche, wurde die Wohnung ca. 25% unter Kaufpreis verkauft.

Also ich denke man kann, wie so oft, Beispiele dafür finden wo es sich rentiert hat Wohneigentum zu erwerben, genauso gut gibt es Beispiele wo man besser die Finger von gelassen hätte.

Guss
Zeus01

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.402.272 von Long-John am 04.10.06 17:34:58

Long-John,

Ich kann leider nicht in die Zukunft blicken und Karten lesen ist auch nicht mein Ding. Ich halte mich immer an beweisbare Fakten und das ist nun meist die Vergangenheit.
Ich persönlich, habe mir nie Gedanken gemacht wie sich Immobilien in der Zukunft entwickeln. Ich habe sie gezielt gekauft um den Zweck zu erfüllen, den ich mir vorgestellt habe ( Steuern sparen, Skifahren, Ferienimmo., etc )
Und, wenn mir jemanden vor 10-20-30 Jahre gesagt hätte, dass es sich so entwickelt, hätte ich ihn garantiert für ein Spinner gehalten.
Das sagt mir aber auch, dass die Zukunft unberechenbar ist und bleibt, ob Paradies oder Hölle, wir entscheiden nicht. In den Sternen steht’s, ich kann sie leider nicht deuten.

Long-John, es gibt 2 Grundbedürfnisse : Essen und ein Dach über´m Kopf, wenn´s geht, das eigene Dach. Und danach habe ich mich gerichtet. Alles was ich zusätzlich an überflüssigem noch mitbekomme, nehme ich mit. Und, wenn nicht, fehlt mir trotzdem nichts.

Zeus 01

richtigen“ Zeitpunkt des Kaufs/Verkaufs an.

Und wer klingelt, wenn es soweit ist ?

Grüße

Tropezon

[bernieschach]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.402.912 von Zeus01 am 04.10.06 18:00:20

Ob sich Immobilien zu kaufen in Zukunft noch rechnet,hängt denke ich massgeblich davon ab,wie lange unser Papiergeld- und Kreditsystem noch hält.Da jeder Geldschein,der durch die Banken aus dem Nichts geschaffen wird,verzinst werden muss,ist das Geldsystem zum Scheitern verurteilt.Ich kann mir vorstellen,dass man irgendwann für ein Kilo Silber einige Immobilien kaufen kann.

[Zeus01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.404.119 von tropezon am 04.10.06 18:52:10

@tropezon

Natürlich klingelt keiner! Darum ging es doch auch nicht.
Aber wie bei jeder Anlageform entscheidet sehr oft das Timing über Erfolg oder Misserfolg.

Es kann nun mal nicht pauschalisiert behauptet werden ob es lohnenswert ist in Immobilien zu investieren. Derjenige der den "richtigen" Zeitpunkt erwischt hat, wird PRO zu Immobilien eingestellt sein, aber fragt mal meinen Bekannten der 25% Miese gemacht hat.

Dass es sich in der Vergangenheit oft gelohnt hat in Immobilien zu investieren, heißt nicht zwangsläufig für die Zukunft dass es ebenso weiterlaufen muss. Wenn ich an die demographische Entwicklung denke kommen mir da so meine Zweifel, denn bekanntlich regelt Angebot und Nachfrage den Preis. Nur wer soll in Zukunft nachfragen…

Gruss
Zeus01

[andjessi]

Die demografische Entwicklung wird aber nicht die Anzahl der Haushalte verkleinern und wohl auch nicht den Trend nach mehr Wohnraum pro Person brechen.

In Westdeutschland werden die meisten städtischen Regionen (vom Ruhrgebiet mal abgesehen) allen Prognosen zu folge auch in 20-30 Jahren noch wachsen.

[trubblemaker]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.389.660 von teecee1 am 03.10.06 22:42:00

Anscheinend sind plotz und tropezon neben mir die einzigen Hausbesitzer hier.

Zu dem Beitrag des Herrn Thomas Luther kann ich nur sagen, dass ich schon lange nicht mehr so gelacht habe - um es mal vorsichtig auszudrücken.

Den Beiträgen der beiden o.g. Vorschreiber kann ich nur zustimmen. Es gibt noch jede Menge andere Gründe für eine Immobilie, nicht nur die Altersvorsorge. Die aber auch.

Selbstverständlich lohnt sich der Kauf einer Immobilie. Man muss nur einige Spielregeln beachten. Die Immobilie darf z.b. im Preis nicht überzogen sein. Die ständige gute Verkäuflichkeit muss immer gegeben sein, da ja nun wirklich keiner weiß, was denn noch auf einen zukommt. Wir reden grundsätzlich über selbstgenutzte Immobilien. Über sog. Steuersparimmobilien brauchen wir doch wohl nicht zu reden. Das ist Abzocke.

Ich frage mich, warum denn alle in Zukunft in die Stadt ziehen. So einen Unfug hört man immer wieder mal. Tatsache ist, bei uns schießen die Neubaugebiete nur so aus dem Boden. Und wir wohnen auf dem Land, 50km bis Düseldorf und 70 km bis Köln. (In NRW und nicht in Meck-pom. Wenn Meck-pomm hier als Maßstab genommen wird, dann erinnert Euch doch mal dran, dass immer noch 60 Millionen Menschen im Westen leben - und den kann man nicht mit Meck-pom vergleichen).Jede Menge Düsseldorfer und Kölner ziehen neben den ehemals hier aufgewachsenen nach hier - uns das trotz immer weiter fallender Pendlerpauschale. Es wird auch weitergebaut, obwohl die Eigenheimzulage weggefallen ist. Es besteht also Nachfrage. Denkt mal dran. Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis.

Au weia - ich könnte mich hier über Seiten ergießen und den Beitrag des Herrn Luther nur so auseinandernehmen.

Glauben denn hier einige, der Nabel der Welt befindet sich nur in der Großstadt?? Menschen die auf dem Land aufgewachsen sind, werden immer wieder dorthin zurückziehen (es soll auch Menschen geben, die an ihre Kinder denken).Diese Menschen werden also auch immer wieder Nachfrage erzeugen.

Man kann rechnen wie man will. Tatsache ist und bleibt - ich zahle zwar viel an die Bank, aber weniger als an den Vermieter. Das in meiner Rate auch ein Teil Tilgung steckt, der sich über die Laufzeit immer weiter erhöht und die Zinsrate (und nur die bekommt die Bank) immer weiter fällt, interressiert hier anscheinend niemanden. Man zahlt ja nur 30 Jahre an die Bank, damit die sich die Taschen voll macht. Man wo bin ich hier? Und der Vermieter ist ja ein Beispiel an Nächstenliebe. Der kommt ja nie auf den Gedanken, gelegentlich die Miete zu erhöhen.

Wer glaubt denn, das er in 10 oder 20 Jahren noch die gleiche Miete bezahlt????? Derjenige glaubt dann wohl auch, das Zitronenfalter Zitronen falten.

Und wenn ich schon lese, das Mietwohnungen in der Großstadt mit Häusern in Vororten verglichen werden. Schon mal was von Wohnqualität gehört??

Ich könnte hier auch meine eigene Geschichte mit mittlerweile 3 ge- und verkauften Immobilien erzählen. Die Rechnung ist mir jedoch zu lang - sieht aber ähnlich wie die von tropezon aus. Fallende Immopreise in den letzten 20 Jahren - wo denn - in Meck-pom???? Ich habe Immobilien ge - und verkauft,die so richtig auf dem Land gelegen haben. Da war im Ort noch nicht mal eine Kneipe. Das EFH war innerhalb von zwei Monaten weg. Und das mit erheblich mehr als 2 Prozent Gewinn pro Jahr.

So - jetzt hab ich keine Lust mehr. Denkt mal drüber nach, und glaubt nicht alles, was irgendwelche Menschen euch erzählen. Und vor allem - rechnen will gelernt sein.
Und die, die an den Herrn Thomas Luther glauben, die können sich schon mal auf ihre bevorstehende Altersarmut freuen.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.414.012 von trubblemaker am 05.10.06 09:11:36

Zeus01,

#25 -- wieder nach 5 Jahren verkaufen musste.

Traurig, wenn man muss. Aber dafür kann die Immobilien nichts.

aber fragt mal meinen Bekannten der 25% Miese gemacht hat.

Frag mal die Menschen, die ihre Aktien verkauft haben nach dem Jahr 2001 und bis zu 90 % Miese gemacht haben? Oder die, die 1980 Gold ( 800 $ die Unze) und Silber gekauft haben und später verkaufen mussten zu 300 ³ und weniger.

Muss man deswegen die Aktien, Gold und den Rest verteufeln???

Sachlich und Fair bleiben im Leben, dann kommt man an das Ziel.

trubblemaker

Man wo bin ich hier?

In einem Aktien Forum, indem 75 % der User Spekulanten und Spieler sind( nicht negativ gemeint, ich bin auch ein Spieler ) und 99 % nichts von Immobilien und deren positiven Geheimnisse verstehen und trotzdem glauben, sie müssen ihr Unwissen Public machen.



Kickaha,

Habe noch mal Dein Aufsatz richtig durchgelesen.

Das Geld liegt gebunden in Steinen. Du kannst zwar in im Alter in Deinem Haus wohnen, aber Du kannst es nicht essen, es gibt Dir keine Spritzen und Medikamente, etc.

Genau nach dem ist in den letzten Jahren akribisch geforscht worden und die Lösung ist per Dekret in Frankreich und in Spanien verordnet worden. Der Name:

Hipoteca inversa -- hypothèque inversée

Nicht nur, dass es den älteren Immobilien Besitzer helfen würde, noch größer wäre der Einfluss in der freien Marktwirtschaft. Möglicherweise die Lösung für die europäische Arbeitslosigkeit. Bei richtiger Gestaltung würde allein in diesen beiden Länder, ein Geldregen von ca. 1.500.000.000.000 € ( eintausendfunfhundertmilliarden) den Konsum überschwemmen. Auch vielleicht für weitere Immobilien – Kinder, Enkel, etc.. -
Darüber mal nachdenken.

In Spanien gibt es sie bereits, muss aber ( Aufforderung der Regierung) noch verbessert werden und in Frankreich ist das Gesetz im März 2006 verabschiedet worden und die ersten konkreten Angebote jetzt im Oktober erwartet ( credit foncier )
In Deutschland gab es ein Versuch der DresdnerBank im Jahr 2000. Aber das war kein Angebot, sondern eine große Gaunerei, die den Kunden verar...... sollte.

ich eine Liegenschaft finde, die in der Lage und genau in dem Baustil, den ich schon immer haben wollte,

Was oder wer hindert Dich daran? Genau das ist es doch, was die meisten Menschen suchen, finden und realisieren. Warum sie dann verteufeln und ihnen das vermiesen zu wollen? Man braucht natürlich entweder etwas Kapital, oder Mut, oder Weitsicht.

das ist Liebhaberei.

Wozu soll denn sonst das viele Geld dienen, wenn nicht für individuelle Liebhabereien? Das letzte Hemd hat keine Taschen!!!

Grüße

Tropezon

[Long-John]

Gott sei Dank geht ja nicht nur ums Geld!! Es hat auch was mit Freiheit zu tun!! Oder eben mit Zwang!! Eine Immobilie kann auch eine Belastung sein!! Vor allem im Alter!!

[Zeus01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.416.272 von tropezon am 05.10.06 11:11:19

@ tropezon

Genau aus diesem Grund habe ich geschrieben "Genau wie bei Wertpapieren kommt es auch bei Immobilien ganz entscheidend auf den „richtigen“ Zeitpunkt des Kaufs/Verkaufs an."

"bei jeder Anlageform entscheidet sehr oft das Timing über Erfolg oder Misserfolg"

Du hast es gerade selbst geschrieben, es gibt positive und negative Beispiele in allen erdenklichen Anlageformen. Dies trifft eben auch auf die Immobilienanlage zu.

Allerdings bin ich mir dieser Situatuion durchaus bewusst, was nichts an meiner Planung Wohneigentum zu erwerben ändert.

Gruss
Zeus01

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.419.154 von Zeus01 am 05.10.06 14:01:04

Zeus01,

Wir sind uns einig.

„richtigen“ Zeitpunkt des Kaufs/Verkaufs an."

Dieser Punkt ist der wichtigste, oder sogar der einstigste, für die Spekulanten

Eine Anlage ist was ganz anderes, und Immobilien im besonderen, deswegen differenzier ich, als Anleger, sehr stark. Sie ist in erster Linie langfristig ausgerichtet.
Für mich persönlich gab und gibt es auch nur 2 Möglichkeiten die SICHER sind, nämlich Staatsanleihen und Immobilien. Entsprechend habe ich mich 30 Jahre lang verhalten.
Aktien sind mir langfristig nicht sicher genug, auch nicht die Besten und Größten Unternehmen – Pleitebeispiele gibt es genug –und zusätzlich behaupte ich von mir, dass ich von Aktien nichts verstehe.
Wenn man, wie ich, mit 47 Jahre aufhört zu arbeiten und bis zum Rentenalter von seinem Ersparten leben muss, sollte man vorsichtig sein und die Priorität auf Sicherheit und nicht auf Rendite setzen.
Die meistens Menschen die sich Hier in den Foren austoben, sind junge Leute und haben nur ein Ziel: schnell reich zu werden. Sie vergessen nur eins – oder glauben es nicht -, das ist genau so leicht, wie den nächsten Jackpot zu gewinnen. Aber lassen wir sie bei ihren Illusionen. Deswegen verstehen die wenigstens was überhaupt eine Immobilie ist und was sie wert ist.

Eine eigene Immobilie hat in ersten Linie, einen Hedonistischen Wert, der individuell verschieden ist und für andere Unbezahlbar. Sie ist Meine, nach meinen Wünschen, nach meinem Geschmack, an dem Ort der mir gefällt, nach meinen Möglichkeiten.

Ich hoffe, dass die Leute die das lesen, es auch richtig verstehen.

Allerdings bin ich mir dieser Situatuion durchaus bewusst, was nichts an meiner Planung Wohneigentum zu erwerben ändert.

Bravo.

Grüße

Tropezon

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.395.744 von tropezon am 04.10.06 12:43:43

Hallo Trop,

Du hast mit deinen Immobilienkäufen sicherlich ein gutes Gespür gehabt.

Allerdings ist es meiner Meinung nach so, dass es keinen Sinn macht nur den Betrag Deiner Wertsteigerung hier reinzustellen.

Ist der ausgewiesene Kaufpreis brutto oder netto? Kommen da noch Maklergebühren, Grunderwerbssteuer etc. dazu, dann liegt der Kaufpreis bei 360000 DM?

Wenn Du von 333333 bzw. von 360000 auf 550000 aufzinst wirst Du feststellen, dass der Zinssatz der Wertsteigerung bei 5,7, bzw. 4,8% gelegen hat.

Das was auf den ersten Blick gut aussieht, wird leider durch den Umstand getrübt, dass 10 jährige Finanzierng 1983 mit ca. 9,5% Darlehenszins abgeschlossen werden musste.

Jetzt spiegeln die Zahlen eine andere Realität wieder. Wieviel ist der Preisanstieg von 333333 (360000?) auf 550000 DM jetzt noch wert, wenn er mit 9,5% Zinsen Kreditzinsen (Stand 1983) bezahlt werden muss?

Und bitte jetzt nicht mit Eigenkapital argumentieren, dafür kann ich auch eine Alternativerzinsung ansetzten.

Viele Grüße

Kickaha

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.437.330 von kickaha am 06.10.06 11:47:42

Hallo Kickaha,

Ich wollte nicht so sehr ins Detail gehen wie Du. Du bist ein logisch denkender Mensch, ein guter Rechner und Du möchtest es genau wissen. Also gut, Du bekommst Einzelheiten.

Wir tauschen seit Monaten Informationen, Meinung, Zahlen, Wissen und es ist Dir sicher schon aufgefallen, dass ich viel recherchiere, analysiere und nachdenke. Ich war schon fast immer so und gehe manchmal ungewöhnliche Wege, auch bei Immobilien.

Es ist noch viel positiver als Du ahnst.

Kauf: 333.333,33 DM .... Protokolliert: 444,444,44 DM .... Verkauf 550.000,00 DM

Kein Makler, 2% Grunderwerbsteuer ... aufgerundet auf 9.000 DM, Notarkosten .. weiß ich nicht mehr. Sagen wir insgesamt 350.000 DM.
Warum höher „ beschimpften“ mich meine Freunde. Das macht man umgekehrt und gibt einen niedrigen Preis an und spart Geld. Irrtum!!
Die Mehrkosten an Grunderbsteuer waren einmalig 2.222 DM. Aber....., ich konnte abschreiben, jährlich... und wie.Deutsches Gesetz, gutes Gesetz ( damals)

Ich habe ein Kredit von 500.000 DM aufgenommen, 5 Jahr fest zu 6%.

Für meine Bank gab’s keine Bonitätsprobleme und als zusätzliche Sicherheit, legte ich die übriggebliebenen 150.000 DM in 10 jährige Anleihen fest, Zins/ Rendite 8%.

Rechnen wir mal:

Ausgaben: 30.000 DM jährliche an Zinsen, ( Tilgung vergessen wir, sie wurde über eine Lebensversicherung angespart und abgewickelt)

Einnahmen, direkt ( Anleihe) und Steuerersparnisse:
Anleihe ---- 12.000 DM
Abschreibung: durch Zinsen, 30.000 + 7b auf 444.444 =31.080 insgesamt 61.000 davon 50% gibt 30.500 DM
Bleiben: 30.500 + 12.000 – 30.000 ( Zinsen) = 12.500 DM netto Jährlich.

Der erste Gewinn. Die Bank gibt mir Geld, bezahle 6% und ich gib ihnen IHR eigenes Geld zurück und sie geben mir 8 %.
Zweiter Gewinn, die Zinsen für die zusätzliche 150.000 Kredit und die Abschreibungen ( ich glaube es hieß 7b) auf die erhöhte Protokollierung konnte ich ebenfalls steuerermäßigend berücksichtigen . Und das jährlich.
Dritter Gewinn, unehrlich ( steuerlich) wie ich bin, habe ich die 12.000 DM – jährlich – nicht versteuert.
Vierter Gewinn, ich habe die Miete für ein Luxuspenthouse – 125m² Wohnfläche, 50m² Südterrasse mit Blick auf Heidelberg – mindestens 1500 DM monatlich, gespart.
Und fünfter Gewinn, 200.000 DM STEUERFREI, zwischen AN und Verkauf.

Somit ergibt sich für 9 Jahre: 12.500 +18.000 ( Miete) x 9 = 274.500 DM + 200.000 DM Gewinn

Insgesamt als 474.500 DM NETTO UND STEUERFREI ( legal ) für diese Wohnung, die ich ohne 1 ( ein) Pfennig gekauft habe. Die Rendite geht somit ins unendliche, da bei 0 Einsatz fast eine halbe Million DM am Ende steht.

Ich hatte 3 Immobilien in Deutschland, alle überwert finanziert und 1986 knapp 1.000.000 DM Schulden.

Wenn Dir eine Zahl fremd oder unheimlich vorkommt, bitte fragen.

Womit glaubst Du, dass ich meine Finca in Spanien bezahlt habe und schon 16 Jahre ohne Einkommen leben kann?

Grüße

Tropezon

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.442.647 von tropezon am 06.10.06 15:55:23

Noch eine Ergänzung.

Viele Menschen nutzen die Anonymität dieser Foren um zu schimpfen, ihren Frust los zu werden, zu prahlen, anzugeben, andere zu beleidigen und sich selbst von ihren eigenen Problemen abzulenken. Ist manchmal schlimm, aber besser als noch kriminelleres zu tun.
Ich nutze die Anonymität um ehrlich zu sein, nur die erlebte Wahrheit zu schreiben und brauche keine Angst vom Finanzamt, persönlichen Neider oder gefährlicheres zu haben.

Du hast mit deinen Immobilienkäufen sicherlich ein gutes Gespür gehabt.

Mag sein, in Nachhinein gesehen. Es war aber auch mehr Glück als Verstand. Dafür bin ich auch Weltmeister im Danebengreifen bei Aktienspekulationen.
Meine erste 2 Immobilien – Frankreich und Spanien – habe ich ohne groß nachzudenken gekauft. Nur weil mir es Spaß gemacht hat und das Geld da war. Die Deutsche nur um die hohe Einkommensteuer zu umgehen. Habe allerdings vorher schon den Markt analysiert.. Und die letzte, meine aktuelle Finca, dafür habe ich über ein Jahr den gesamten Mittelmeerküstenbereich, inklusiv Portugal, untersucht und abgeklappert und schon 1991 erkannt, dass die Zukunft an Spaniens Küsten wartet.

Doch, und das ist wichtig. Solche Entwicklungen und Dimensionen konnte keiner ahnen.

Die jetzige Geschreie, Unkenrufe, Besserwissereien ( Crash, etc) habe ich alle schon erlebt und gehört ( inklusiv Weltuntergang der Immobilien), zuletzt 1989/90 in Spanien und 1991 in Frankreich.

UND WO STEHEN WIR JETZT?????? Preislich weit, sehr weit über den von damals.

Und ich will damit ausdrücken, auch wenn es sich jetzt beruhigt ( Gott sei Dank) und die Preise sicht stabilisieren, möglicherweise sich ein wenig abschwächen sollten, in 10 bis 15 Jahre wird das gleiche wieder passieren, allerdings auf einem wesentlich höheren Niveau.

Viel besser als sich gegenseitig anzugreifen und zu schimpfen wäre zu eruieren:

--Warum haben wir die Weltweite Immobilienhausse?
--Was hat sie ausgelöst?
--Ist sie berechtigt?
--Ist sie kurzlebig?
--Ist sie gefährlich?
--Welche Vor-Nachteile hat sie?
--Wie kann sie weitergehen?
--Etc,etc,


Grüße

Tropezon

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.442.647 von tropezon am 06.10.06 15:55:23

Du bist vielleicht ein Schlitzohr.

Aber ich muß Dir leider trotzdem wiedersprechen .

Wenn wir uns über das Thema Immobilien unterhalten, müssen wir Deine "Nebengeschäfte" bei der Betrachtung aussen vor lassen.

Du hast das zwar clever gelöst, weil Du mit der Immobilie gearbeitet hast, aber das Geld hast Du nicht mit der Immobilie sondern mit Deinen Zinsdifferenzgeschäften und Deiner getunten AFA verdient.

350000 mit 6% aufgezinst gibt nämlich mehr, als Du an Gewinn eingefahren hast.

Zu Deinem Steuertuning möchte ich mich nicht im Detail auslassen, o.k.?

Viele Grüße

Kickaha

[frank05]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.421.518 von tropezon am 05.10.06 15:53:42

Deine Anmerkung von gestern, dass 2 % Wertsteigerung pro Jahr zu wenig sind, kannst Du nicht mit Deinen Beispielen von spanischen oder französischen Immobilien begegnen. Denn die Masse der Deutschen hat in den letzten Jahrzehnten ihr Geld in deutsche Immobilien investiert. Und die letzten 10 Jahre, insbesondere in den letzten 5 Jahren haben Wohnimmobilien in ganz Deutschland an Wert verloren. Denn gerade in ländlichen Regionen sind die Preise drastisch gefallen. Da gab es zum Beispiel viele Westdeutsche, die haben nach der Wende Anfang der neunziger Jahre in ostthüringischen Städten, nicht auf Dörfern, neue Einfamilienhäuser für 150.000 Euro pro Haus gebaut. Dies war als Geldanlage gedacht, nicht um dort selber zu wohnen. 2004 wurden diese Häuser für 30.000 Euro angeboten. Die Anleger haben aus der damaligen Sicht nicht falsch gehandelt, denn auch die Profis, institutionelle Anleger, Immobilienfonds wußten es nicht besser und haben in der Wendeeuphorie dort Geld investiert. Die Wertsteigerungen von deutschen Immobilien mit über 2 % nach dem zweiten Weltkrieg sind vorbei und werden, so wie das Wirtschaftwunder, nicht wiederkommen. Und auch spanische und französische Immobilien können eines Tages stark fallen, wenn diese Länder von der Globalisierungswelle erst richtig erfasst werden. Oder das Beispiel mit japanischen Immobilien, innerstädtische Immobilien in Tokios Top-Lagen, die von 1990 bis 2005 80 % an Wert verloren haben, auf dem Land 60 - 70 % Wertverlust. In einer Rezession/Deflation können Immobilien mehr als 90 % an Wert verlieren, so wie in Deutschland 1923, als man einen ganzen Häuserblock, von einer Strasse bis zur nächsten Strasse in Berlin für den Gegenwert von ein paar Unzen Gold kaufen konnte. Oder argentinische Immobilien in Buenos Aires, da hat ein Einfamilienhaus in den 90er Jahren westeuropäische Preise gehabt, 2001 konnte man es für 10.000 Euro kaufen, heute haben die Preise wieder westeuropäisches Niveau. Oder Moskaus Immobilien... Denn in schlechten Zeiten, wie Rezessionen/Deflationen müssen viele ihre Immobilien um jeden Preis verkaufen um an Geld zu kommen, um überleben zu können oder sie können ihre Kredite nicht mehr bedienen.

Es soll niemand glauben, Immobilien seien eine absolut sichere oder bessere Anlage als Aktien oder Anleihen. Deine Beispiel für Totalverlust bei Aktien gilt auch für Immobilien, wie obige Beispiele zeigen. Da kann man aber auch alle Immobilien östlich der Oder-Neisse-Grenze oder enteignete Immobilien in der ehemaligen DDR als Beispiele für Totalverlust erwähnen. Und mit einem weltweit breit streuenden Aktienfonds/Indexfonds mit Standardaktien kann man den Totalverlust einzelner Aktien umgehen. Und was die Wertsteigerung Deiner französischen oder spanischen Immobilien betrifft, die konnte man auch mit einzelnen Aktien oder gar Aktienindizes locker erreichen oder sogar toppen.

Fazit: Vermögen streuen auf einzelne Assetklassen wie Immobilien, Anleihen, Aktien und am besten weltweit. Und nicht alles auf eine karte setzen.

[christopherm]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.394.490 von kickaha am 04.10.06 11:33:53

@kickaha:

Finanzmathematisch ist wohnen im Eigentum deutlich teurer als Mieten (insbesondere deshalb weil in der Miete ja auch die Kosten für Abwohung qua Definition schon enthalten ist).

Wie sieht dieser Vergleich eigentlich nach Steuern aus?

Beispiel: ich lege eine Summe als Festgeld an. Von den Zinsen zahle ich meine Miete. Dumm nur: der Staat greift hier einen Teil ab. Wenn ich stattdessen direkt in Wohneigentum investiere wird diese "Selbstversorgung" nicht besteuert (ich zahle ja auch keine Lohnsteuer, wenn ich meine Ikea-Regale selbst zusammenschraube ).

[tropezon]

Kickaha,

350000 mit 6% aufgezinst gibt nämlich mehr, als Du an Gewinn eingefahren hast.

Diesen Satz verstehe ich nicht. Wenn Du die Zinsen meinst, die ich 9 Jahre lang bezahlt habe, die habe ich doch in der Jahresrechnung, jeweils 30.000 DM Zinsen, abgezogen. Somit blieben mir als Gewinn NETTO 12.500 DM jährlich und eine gratis Miete.

Aber ist auch Wurst Tatsache bleibt, dass ich aus 0 DM am Ende 474.500 DM gemacht habe.

Frank05,

Du hast Recht mit einigen Bemerkungen aber:

in ostthüringischen Städten,

warum geht man – oder investiert man – in Gegenden wo keiner hinwill, bzw. ohne Zukunft.
Ich wusste schon 1991 wo jeder hin möchte und da bin ich hingegangen. Wenn man in Immobilien investiert muss man sich SCHON VORHER Gedanken machen.

Man kann heute immer noch Weltweit sehr, sehr billige Immobilien kaufen. Warum? Weil keiner sie haben will und auch keiner dort wohnen will.

Deiner französischen oder spanischen Immobilien betrifft, die konnte man auch mit einzelnen Aktien oder gar Aktienindizes locker erreichen oder sogar toppen.

Natürlich, wenn jemand in 2003 Call auf den Dax gekauft hat, hat er in kurzer Zeit mehr verdient als ich je in meinem Leben. Aber wer hat es gewagt???

Christopherm,

Wie sieht dieser Vergleich eigentlich nach Steuern aus?

Schlechter. Das sagt aber keiner.

Beispiel: ich lege eine Summe als Festgeld an. Von den Zinsen zahle ich meine Miete. Dumm nur: der Staat greift hier einen Teil ab.

Und, die Mieten steigen aber die Zinsen und das Festgeld verlieren jährlich an Kaufkraft. Aber der Immobilien Besitzer zahlt nach 15/20 oder 25 Jahre nichts mehr und besitzt ein kleines Vermögen, dass er – Dank der hipoteca inversa – wieder in eine sehr gute Rente umsetzen kann und trotzdem in seiner Immobilie weiter leben, oder vermieten kann, oder was auch immer, denn er bleibt Eigentümer.

Gute Nacht

Tropezon

[donaldzocker]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.458.394 von tropezon am 07.10.06 01:26:03

die Strategie die du fährst setzt eine entsprechende Bonität voraus

theoretisch könnte jeder ein Mietshaus im Osten für z.B. 250.000 EUR inkl NK kaufen mit einer Nettojahresmiete von z.B. 30.000 EUR

Bei 3,5 % Tilgung und 4,5 % Zins ergibt sich eine Belastung von 20.000 EUR

zu berücksichtigen wären noch die Bewirtschaftungskosten, auf jeden Fall bleibt am Ende noch ein kleiner Überschuß.

d.h. man investiert nichts, profitiert trotzdem von den Überschüssen und hat in etwa 20 Jahren eine abgezahlte Immobilie

[Klein123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.472.829 von donaldzocker am 07.10.06 18:50:41

tropezon hat Recht !!

Basta


Gruss

Karlos

[Long-John]

Nix, basta!! Er hat recht, andere haben aber auch recht. Bei Immos gibts keine absolutes richtig oder flasch!!

[tropezon]

Hallo Karlos,

Kurz, energisch, radikal und schmerzlos.

Aber nichtsdestotrotz, Danke.

Long-John

Bei Immos gibts keine absolutes richtig oder flasch!!

Na, wenn Du Dich da mal nicht irrst. Ich bin mir da nicht so sicher.

Donaldzocker,

Dein Beispiel: theoretisch könnte jeder ein Mietshaus im Osten

Natürlich, wenn er dort wohnt und so eine Möglichkeit hat, MUSS er sogar, denn leichter kann man doch kein Geld verdienen. Ohne eigenes Kapital, jeden Monat einfach 800 € kassieren, gibt’s was schöneres? Übrigens, gibt es keine AfA mehr? Mit Abschreibungen könnte man diesen Betrag ja noch steigern.

Vorausgesetzt, die Substanz des Hauses ist OK, die Mieter zuverlässig, die Miete wird pünktlich bezahlt und man liebt diese Gegend.

Ich würde meinen täglichen Blick vermissen:




Aber warte mal Kichaha´s Urteil ab. Er hat eine eigene Auf-Abzinsungsmethode die ich bei # 38 nicht verstanden und nicht nachvollziehen kann.
Er wird mich ( uns) sicher am Montag aufklären.

Grüße

Tropezon, das Schlitzohr

[juana]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.442.647 von tropezon am 06.10.06 15:55:23

Ach man, es mag alles schön klingen, doch so ganz mag ich dir nicht glauben!

Weiss ja nicht welche Gegenbenheiten damals galten, jedenfalls gibt es heute keine Abschreibung auf eigengenutzte Wohnungen mehr.
Und Du hast es ja so gemacht, wie Du uns weiss machen willst, oda?
Warum wurden denn die Preise gerade so gezahlt wie 333,333 und festgeschrieben 444,444, wo ist da der sinn?

Und man konte damals auch die Abschreibung für das Grundstück nutzen? Weil du ja schreibst du hättest von 444,444 abgeschrieben!

Du hast ferner dir Geld im 5 Jahresbereich für 6% von der Bank geliehen, und zehnjährige Bundesanleihen mit 8% Verzinsung gekauft!
Möchte echt bezweifeln, dass es zweischen 5 und 10 Jahren eine Zinsdifferenz von 2% gibt, nee sogar über 3%.

Denn Bundesanleihen rentieren am geringten, weil die Sicherheit am grössten ist. Und die Banken nehmen in der Regel einen Zinssatz der 1% über dem Zinssatz, der festverzinslichen Anleihen liegt, und das sicher bei der Beleihung!

[juana]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.472.829 von donaldzocker am 07.10.06 18:50:41

donaldzocker, na diese Objekte würde ich gern mal sehen, wenn Du davon sprichst, dass die jeder kaufen kann, dann müssen ja massenhaft davon zu kaufen sein!

Keine Frage ist gibt solche Objekte, aber die Rechnung ist nicht so einfach wie Du es darstellst!

Wie sieht es bei solchen Objekten mit dem Renovierungsstau aus? Welche Modernisierungsmassnahmen wurden durchgeführt, oder sind jetzt bzw. in wenigen Jahren endlich fällig?

Wie steht es um die Vermietbarkeit der Wohnungen? Heute, morgen, und eben in 10 Jahren!
Wenn heute schon schwer Mieter zu finden sind, in ostdeutschen Städten, dann nützt dir auch die niedrigste Kaufpreis wenig, wenn immer mehr Wohnungen leerstehen!
Wenn Dein Haus ein 6 Familienhaus ist, dann würden schon zwei Wohnungen bedeuten, dass Du keine Tilgung mehr leisten kannst, von sonstigen Kosten ganz zu schweigen!
Jede leerstehende Wohnung kostet eigentlich doppelt, Du nimmst keine Miete ein, und musst dann selber noch die Nebenkosten zahlen!

Es hat immer einen Grund, wenn etwas extrem günstig angeboten wird.
Und glaube mir, ich kaufe auch nur extrem günstiges!

[donaldzocker]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.499.276 von juana am 08.10.06 19:11:52

bitte vergesst in meiner Rechnung nicht die Bewirtschaftungskosten ! Diese machen ca. 20 % - 30 % des Mietertrages aus !!!

ich wollte durch meinen Beitrag nur sagen, das es auch heute noch gute Gelegenheiten gibt, vorausgesetzt man hat die nötige Bonität und eine gewisse Risikobereitschaft

die derzeitigen Preise im Osten spiegeln genau deine Bedenken wider, nur durch diese Bedenken sind ja diese Preise überhaupt möglich... es wird quasi ein Risikoabschlag eingepreist ... wie bei Aktien gibt es dabei Übertreibungen nach oben ( z.B. in 90er Jahren) und unten (wie derzeit)... wann man kauft kann ja jeder selbst entscheiden

[teecee1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.488.588 von tropezon am 08.10.06 12:44:16

...ist das da hinten Sandstrand oder Steilküste ?

...ich seh gar kein Swimmingpool auf deinem Grundstück ?

...hast Du noch ein 360° Bild ?

...

[siebi71]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.505.355 von teecee1 am 08.10.06 21:57:37

Es gibt auch bei Immobilien so etwas wie "Naturgesetze". Die Immobilie, in der man wohnt, ist etwa 3 Jahreseinkommen wert. Deshalb sind die Wohnimmobilien in etwa 3 Nettonationaleinkommen wert. Dieser Faktor kann zwar schwanken, aber langfristig pemdelt er sich da ein.

Wenn man dann noch berücksichtigt, dass etwa 3 % des Nettonationaleinkommens in neue Wohnungen investiert werden, kann man die langfristige Wertsteigerung von Wohnimmobilien ausrechnen: Etwa 1 % unter der Steigerung des nominalen Nettonationaleinkommens oder 1 % unter der Summe aus Produktivitätswachstum, Inflationsrate, Bevölkerungswachstum und Beschäftigungsquote

Wenn ich jetzt noch wüßte, wie sich die 4 Faktoren entwickeln, wüsste ich ob Immobilien langfristig profitabel sind.

[tropezon]

Juana,

doch so ganz mag ich dir nicht glauben!

Steht Dir frei, tu Dir kein Zwang an.

Warum wurden denn die Preise gerade so gezahlt wie 333,333 und festgeschrieben 444,444, wo ist da der sinn?

Ich hatte schon immer Humor.

Teecee1,

sehr neugierig!!!

Es sind Sandstrände. Den Blick nach Osten hast Du gesehen. Hier der Blick nach Westen ( mit Pool ). Vielleicht noch Salon, Büro, Bäder, etc... ? Möchtest Du kaufen?



Gute Nacht

Tropezon

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.509.907 von tropezon am 08.10.06 23:54:47

Oder reicht Dir der Blick von der Strasse?

[teecee1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.509.907 von tropezon am 08.10.06 23:54:47

...nö nö, Spanien ist nicht so mein Ding...kann kein spananisch.

Hab nen Bekannten der wohnt in Alicante der macht dort Übersetzungen für Deutsche die nicht so gut sprechen können und alle anderen Behördengänge glaub auch für Immobilienkäufer...bin mir aber nicht 100%ig sicher.

...außerdem ziehe ich demnächst bei Naomi Campbell ein und lass mir dann leckere Rum-Cocktails servieren......das kost mich auch 0 € ...

Gute Nacht

[Germanez]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.510.787 von teecee1 am 09.10.06 00:40:57

Mein Haus, mein Auto, meine Jacht, meine Pferde...

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.510.787 von teecee1 am 09.10.06 00:40:57

Teecee1,

Absolut beneidenswert!! Würde gerne 14 Tage mir Dir tauschen.




Tropezon

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.513.950 von tropezon am 09.10.06 11:41:48

Den Bildern nach zu schließen solltest Du mal wieder Rasenmähen (lassen?) . Ist das Bucht bei Moreira?


Hallo Trop,

aufzinsen heist, dass ich das angelegte Geld mit demselben Zinssatz weiter anlege (dasselbe Konstrukt, das bei Dir zu einer Wertsteigerung auf 550000 DM führt).

Wenn ich also 333333 mit 6% auf 9 Jahre anlege, dann hab ich im ersten Jahr 19999,98 Zinsen. Ich Jahr 2 sind es dann 6% aus 353332,98%, also 21200 Zinsen.... Die Zinsen erhöhen jedes Jahr den etsprechenden Betrag. Dieser Betrag ist höher als die Wertsteigerung aus der Immobilie. 350000 9 Jahre lang mit 6% angelegt entspricht 591000 DM (also mehr als Deine Liegenschaft an Wert gestiegen ist).

Wenn Dein Kapital zu 8% angelegt wird (was Du ja mit der Finanzierungsdifferenz gemacht hast) sind es nach 9 Jahren 666334,21 Währungseinheiten. Dieser Betrag ist die Wertschöpfung aus dem Anlagebetrag.

Die gezahlten Zinsen mit 1666 DM entsprechen der Miete von 1500 DM.

Zu der weltweit (ausser in Deutschland) laufenden Hausse in Immobilien: Die Immobilienpreise in vielen Ländern sind hochgradig spekulationsgetrieben. Es wird ganz eindeutig am Bedarf vorbei gebaut. Das selbe Szenario hatten wir in Deutschland in der Folge der Volkszählung 1987.

In GB hat sich der Kaufpreisfaktor in den letzten 2 Jahren gedrittelt. Das bedeutet, dass Anleger mit immer niedereren Renditen aus ihrem Immobilieninvestment zufrieden sind. Lag die angesetzte Mietrendite bei gewerblichen Objekten bei 8% werdenheute Objekte mit unter5% angekauft (bei steigenden Leerstandsquoten!)

Das Geld dafür liefern unser Notenbanken durch das ständige Drucken immer größerer Summen an Papiergeld. Schau Dir Entwicklung der Geldmenge an, dann weist Du was die Immobilien auf diese Werte getrieben hat.

Du hast 1991 für Spanien gut recherciert. Was hälst Du von Süditalien in den nächsten 15 Jahren? Die Preise sind im Vergleich zu allen anderen Urlaubsregionen spottbillig und dank Raynair und co. wird der Urlaubsverkehr wahrscheinlich schnell stark zunehmen.


@Christopherm.

Damals war zwar mit dem 7b der Zins abschreibungsfähig, dafür musste im Gegenzug eine fiktive Miete versteuert werden. Die Spekulationsfrist für Wertpapiere war damals 6 Monate und wurde danach auf 12 Monate erhöht. Kaufe statt der Immobilie ein festverzinsliches Wertpapieres (einen Zerobonds) mit der entsprechenen Laufzeit, dann passt das schon.

Also Alternative Sachwertanlage wären Schiffe oder auch Aktienanlagen (nach 6 Monaten ebenfalls steuerfrei) zum Vergleich ebenso möglich gewesen.

Zukünftig wird Wohneigentum genausowenig gefördert wie der Spekulationsgewinn steuerfrei bleibt.

Wenn sich Geschichte beliebig fortschreiben lässt, dann vergleiche die Entwicklung der Immobilienpreise in einigen europäischen Ländern und Amiland mit der Entwicklung der Immobilienpreise in Japan und deren Folgen.

@Karlos
womit?


Viele Grüße

Kickaha

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.515.466 von kickaha am 09.10.06 13:23:39

Kickaha,

Danke, sehr gut erklärt und absolut richtig.

Wenn Dein Kapital zu 8% angelegt wird (was Du ja mit der Finanzierungsdifferenz gemacht hast) sind es nach 9 Jahren 666334,21 Währungseinheiten. Dieser Betrag ist die Wertschöpfung aus dem Anlagebetrag.

Eine kleine Ergänzung darf ich doch noch machen. Die 316.334 DM Zinsen unterliegen der Einkommensteuer und dann wären am Ende 158.167 übriggeblieben. Also Netto, inklusiv Anfangskapital von 350 Tausend = 508.167 DM, fast so viel wie der Erlös meiner Wohnung.

Doch, ein Unterschied bleibt noch, der wichtigste. Ich habe KEIN Anfangskapital eingesetzt und somit mit 0 Einsatz den Gewinn gemacht.

Das Geld dafür liefern unser Notenbanken durch das ständige Drucken immer größerer Summen an Papiergeld. Schau Dir Entwicklung der Geldmenge an, dann weist Du was die Immobilien auf diese Werte getrieben hat.

Sicher, ein wichtiges Argument. Du weißt auch, dass seit 6 Monate die FED keine Zahlen über die Geldmenge Entwicklung publiziert. Es geht ein Gerücht, dass Busch über 2.000 Milliarden neu drucken lässt. Ich muss die Zahl noch mal schreiben: 2.000.000.000.000 $.

Was hälst Du von Süditalien in den nächsten 15 Jahren? Die Preise sind im Vergleich zu allen anderen Urlaubsregionen spottbillig

Ich kenn mich mittlerweile in Italien leider gar nicht mehr aus. Damals, als ich recherchiert habe, waren die schönen und interessante Plätze am Mittelmeer ( nicht Adria) alle viel zu teuer im Vergleich zu Frankreich und Spanien.
Wenn es so ist wie Du schreibst, würde ich mich eher nach Italien orientieren, vorausgesetzt Du beherrscht die Sprache. Sei mal so freundlich und gib einige Anhaltspunkten. Es ist nämlich nicht ausgeschlossen, dass ich in 2-3 Jahre meine Finca verkaufe und mich wieder in Südfrankreich oder Italien umschaue um etwas adäquates zu kaufen Da ich nichts dem Zufall überlasse, recherchiere ich jetzt schon in Frankreich.

A propos „ Billigfliegen“, ich fliege alle 6 Wochen nach Frankreich ( Bale- Mulhouse ) meine Mutter besuchen, mit EasyJet für ca. 50/60 €. Kann man nicht meckern.


Guten Appetit

Tropezon

PS: Den Bildern nach zu schließen solltest Du mal wieder Rasenmähen (lassen?) . Ist das Bucht bei Moreira?

Oh Mann, nein. Ich habe 14.000 m² davon.
Es ist die Bucht von Altea, Moraira liegt ca. 30 km nördlich.

[christopherm]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.515.466 von kickaha am 09.10.06 13:23:39

@kickaha:

In GB hat sich der Kaufpreisfaktor in den letzten 2 Jahren gedrittelt. Das bedeutet, dass Anleger mit immer niedereren Renditen aus ihrem Immobilieninvestment zufrieden sind. Lag die angesetzte Mietrendite bei gewerblichen Objekten bei 8% werdenheute Objekte mit unter5% angekauft (bei steigenden Leerstandsquoten!)

Im UK packt eigentlich jeder sein Erspartes in spekulative Immos: klar, wenn man kreditwürdig ist und die Zentralbank die Realzinsen unter Null senkt so ist man ja auch dumm, wenn man das nicht macht. Man muß halt nur rechtzeitig den Absprung schaffen...

Daneben muß man aber auch sagen, daß die vorhandene Bausubstanz teilweise einfach katastrophal ist. Die aktuellen Preise sind da sicher auch als Knappheitspreise zu sehen.

Das Geld dafür liefern unser Notenbanken durch das ständige Drucken immer größerer Summen an Papiergeld. Schau Dir Entwicklung der Geldmenge an, dann weist Du was die Immobilien auf diese Werte getrieben hat.

Eigentlich idiotisch: die Zentralbanken schauen sich die Inflationsraten an. Die sind aufgrund der Globalisierung praktisch negativ (Preise fallen aufgrund des China-Effekts). Also senkt man die Zinsen, bis die Inflationsraten wieder bei den gewünschten 2% sind. Dumm nur, daß jetzt die Geldmenge stark wächst und die Preise für Güter, die nicht aus China kommen können, stark steigen (Immos und zum Beispiel Öl).

Grüße,

christopherm

(der jetzt glücklicher Mieter im UK ist )

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.519.381 von christopherm am 09.10.06 16:43:06

Christopherm,

Da Du in England wohnst könntest Du mir eventuell ein Gefallen tun. Ich möchte Dein Wissen anzapfen.

Du hast sicher schon von „ inverse mortgage“ gehört. Eingeführt wurde es in England Anfang der 60er. Da ich an dieser Operation interessiert bin, versuche ich soviel Informationen wie möglich zu sammeln um sie mit den hiesige vergleichen zu können. In Spanien ist dieses Baby noch sehr jung – und müssen erst die Kinderkrankheit eliminiert werden - und in Frankreich wird es gerade geboren.
Aber in England, mit über 40 Jahre Erfahrung, läuft es schon.
Kannst Du mir näheres besorgen, über die Konditionen Auskunft geben oder passende Links finden. Ich habe bei Google zu wenig konkretes gesehen.

Danke für Deine Mühe.

Grüße

Tropezon, der neugierige Schnüffler

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.517.011 von tropezon am 09.10.06 14:44:32

@Trop

hab mich auf der Heimfahrt mal im Bereich Perpignag/Narbonne umgesehen. Dort scheint aktuell so etwas wie der EADS-Hipe zu laufen. Je näher man an Autobahnkreuze kommt, die Richtung Toulose abgehen, umso teurer wirds.

Zu Süditalien hab ich bisher nur Erfahrnugsberichte Dritter. Palermo soll ausgesprochengünstig sein und auch alle Regionen um die Stiefelspitze, die touristisch noch nicht zugebomt sind.

Gruß Kickaha

[christopherm]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.519.997 von tropezon am 09.10.06 17:10:38

@tropezon:

Du hast sicher schon von „ inverse mortgage“ gehört. Eingeführt wurde es in England Anfang der 60er. Da ich an dieser Operation interessiert bin, versuche ich soviel Informationen wie möglich zu sammeln um sie mit den hiesige vergleichen zu können. In Spanien ist dieses Baby noch sehr jung – und müssen erst die Kinderkrankheit eliminiert werden - und in Frankreich wird es gerade geboren.
Aber in England, mit über 40 Jahre Erfahrung, läuft es schon.
Kannst Du mir näheres besorgen, über die Konditionen Auskunft geben oder passende Links finden. Ich habe bei Google zu wenig konkretes gesehen.

Hmmm, bin wie gesagt, glücklicher Mieter und halte mich von den "mortgages of mass destruction" und dem berühmten "a bridging loan too far" fern und muß daher passen.

Am besten mal unter

http://www.google.co.uk

in den UK-Seiten nach "reverse mortgage" suchen, da kommen dann jede Menge Anzeigen speziell für den britischen Markt hoch.

Hinweis noch: die britischen Finanzinstitute müssen bei ihren Angeboten den effektiven Zinssatz angeben, nennt sich "APR". Damit kann man die Kosten ganz grob abschätzen, liegen so bei 7,5% p.a.

Grüße,

christopherm

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.520.746 von kickaha am 09.10.06 17:46:20

Kickaha,

hab mich auf der Heimfahrt mal im Bereich Perpignag/Narbonne umgesehen.


Diese Gegend ist nicht ideal. Nicht umsonst ist sie preislich zurück geblieben. Dass dort die Preise anziehen liegt sicherlich nicht an EADS, sondern hauptsächlich am riesigen Nachholbedarf der in der Vergangenheit entstanden ist und in der Unbezahlbarkeit der Côte d´Azur für normal sterbliche Franzosen. Es ist ein Zweitklassisches Mittelmeer Küstengebiet und dann müsste ich auch noch katalanisch lernen. Der Grund sind die unstabilen klimatischen Verhältnisse, insbesondere die starken Winde, die den Languedoc-Roussillon ungemütlich machen, „la Tramontane et le vent d´autan“. Viel schöner ist das Hinterland zwischen Carcassonne und den Pyrenäen, und auch preislich sehr attraktiv. Aber trotzdem nichts für mich, weil zu weit vom Meer – künftige Preisentwicklung.

Die schönste Region bleibt mit Abstand die Provence, und da zieht es mich hin. Wenn ich mir die Côte d´Azur nicht leisten kann, ist es nicht schlimm. Die Haute Provence, Cagnes sur Mer, les Hauts d´antibes, Grasse, oberhalb von Nizza, etc … sind traumhaft. Ein wirkliches Paradies.

Italien, die Toskana und deren südlichen Gefilde werde ich wieder unter die Lupe nehmen und mein italienisch auffrischen. Palermo riecht zuviel nach Mafia. Ich hatte in den 80er Jahre genug Probleme mit dieser Macht im Staat, durch meine Kundschaft, je weiter ich in den Süden kam, desto schlimmer wurde es. Ich möchte jetzt ruhig und unbehelligt leben.

Danke christopherm.

Kickaha, für Dich, die Bucht von Altea:



buena sera signore – ich übe schon mal.

Tropezon

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.528.150 von tropezon am 10.10.06 00:28:47

sch... Werbung mitten im Text

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.532.315 von kickaha am 10.10.06 12:08:46

sch... öne Werbung immer noch mitten im Text.

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.528.150 von tropezon am 10.10.06 00:28:47

Die Provence soll sehr reizvoll sein, Freunde von uns sind häufig in der Region Frejus. Aber mit dem Gallisches ist es bei uns wie bei Dir mit dem Katalan.

In Frankreich versteht uns keiner.


Viele Grüße

Kickaha

[Harry_Schotter]

Ich investiere mein Geld auschließlich in Vottka und Rum. Soviel Prozente bekommt man nirgenswo.

[teecee1]

......wer weis wer hier alles mit liest...

Betonrente: Mietfrei heißt nicht kostenlos

VDI nachrichten, Hamburg, 13. 10. 06, mav - "Neun von zehn Millionären sind durch Immobilien reich geworden." Hinter dieser Redensart in Finanzkreisen steckt ein Fünkchen Wahrheit. Tatsächlich kann man mit Immobilien Vermögen aufbauen. Und wenn es im Rahmen der Altersvorsorge darum geht, die Zuflüsse aus staatlichen und betrieblichen Töpfen zu ergänzen, ist die Immobilie eine interessante Option.

Um die Rolle der Immobilien zur Altersvorsorge richtig einschätzen zu können, muss als erstes eine wichtige Frage beantwortet werden: Soll die Immobilie selbst genutzt werden oder soll sie vermietet werden? Für die selbst genutzte Immobilie erübrigt es sich, Renditen ausrechnen zu wollen. Vor allem sicherheits-orientierte Menschen favorisieren eine Immobilie als Geldanlage, weil diese ihnen sofort oder später mietfreies Wohnen garantiert, sofern die eigenen vier Wände abbezahlt sind.

Aber was für eine Immobilie bietet sich dafür an? Das Haus im Grünen mit Garten und Schaukel für die Kinder kann ein Traum sein. Sind die Kinder aber aus dem Haus, wird der Traum schnell zur Belastung, denn das Haus ist für einen Rentner oder zwei oft zu groß und zu teuer im Unterhalt.

Kein Wunder, dass viele ältere Menschen ihr Eigenheim im Grünen gegen eine Stadtwohnung tauschen, weil sie sich nicht mehr um den Garten kümmern und stattdessen lieber kurze Wege zum Bäcker, zum Kiosk und ins Theater wollen.

Beim Erwerb einer Immobilie zur Altersvorsorge besteht - wie bei vielen anderen Geldanlagen auch - die Unsicherheit über die Wertentwicklung. In der Vergangenheit reichten die Renditen für Wohnimmobilien von 2 % bis teilweise über 5 % pro Jahr. Abhängig vom Standort konnten sogar noch höhere Renditen erzielt werden. Bei gewerblichen Objekten waren Renditen zwischen 4 % und 7 % die Regel. Nach einem zwischenzeitlichen Rücksetzer werden speziell in diesem Segment wieder steigende Erträge erwartet.

Wie viel wird aber mein Haus oder meine Wohnung in zehn, 15 oder 20 Jahren wert sein? Werde ich sie, wenn ich aus bestimmten Gründen verkaufen muss, mit Gewinn oder Verlust loswerden? Hier gilt es, sich umfassend auf dem Immobilienmarkt umzusehen, sich über mögliche Entwicklungen klar zu werden, mit Fachleuten zu reden und sich beraten zu lassen.

Klar ist schon heute, dass die Renditen aus der Vergangenheit kaum in die Zukunft fortzuschreiben sind. Allein die demographische Entwicklung, also die fortschreitende Alterung in Deutschland bei gleichzeitig sinkender Bevölkerungszahl, wird für einen Rückgang der Nachfrage nach Wohnraum sorgen. Allerdings gilt auch hier: Eine Verallgemeinerung gibt es nicht. Die Entwicklung wird regional sehr unterschiedlich verlaufen.

Neben der künftigen Wertentwicklung gilt es, auf die Ausstattung der Immobilie zu achten. Sind Lage und Einrichtung der Wohnung seniorengerecht? Gibt es steile Treppen, ist ein Fahrstuhl vorhanden, wie ist das Bad begehbar? Wo ist die nächste Bus- oder U-Bahn-Station, wo der Arzt, eine Apotheke?

Das Wohnen in den eigenen vier Wänden ist auch nicht kostenlos. Allein die Betrachtung der Finanzierungszinsen macht das deutlich. Ihn kann man als Preis fürs Wohnen betrachten, er entspricht der Kaltmiete in einem gemieteten Objekt.

Dazu kommt die Tilgung des Darlehens. Das ist die Quote, mit der Vermögen gebildet wird - bei einer Immobilie eben in Form von Steinen, Beton, Stahl und Glas. Damit nicht genug der Kosten: Wasser und Abwasser, Müllabfuhr und Strom - die berühmten Nebenkosten können erheblich zu Buche schlagen. Eigentümer dürfen außerdem Vater Staat über die Grundsteuer an ihrem Vermögen teilhaben lassen.

Und die Instandhaltung? Eine Immobilie braucht Pflege, wenn sie nicht schnell an Wert verlieren soll. Dafür sollte man Rücklagen bilden - für neue Fenster und ein neues Dach, die Heizung oder die Kellersanierung. Damit ist klar: Wer ausschließlich auf die eigene, selbst genutzte Immobilie als Altersvorsorge setzt, wird an dieser Stelle schmerzvoll erfahren, dass man Steine nicht essen kann.

Richtig ist aber auch, dass Immobilieneigentümer im Vergleich zu Mietern trotz gleicher Ausgangsdaten ein im Vergleich höheres Vermögen aufbauen. Zum einen stellt sich dies durch den Inflationsschutz der Immobilie als Sachwert dar, da bei der Kreditfinanzierung lediglich der Nominalwert der Immobilie zum Erwerbszeitpunkt getilgt wird. Preisveränderungen durch Geldentwertungen bleiben hier unberücksichtigt, zumal auch die Zinsbelastung in ihrer Höhe langjährig festgeschrieben ist. Mieten hingegen werden laufend angepasst, so dass Mieter tendenziell mehr für das Wohnen zahlen. Gleichzeitig sparen sie weniger diszipliniert, da die Eigenkapitalbildung im Vergleich zum Immobilienkäufer, der die Tilgung aufbringt, geringer ausfällt.

Sollen das Haus oder die Wohnung vermietet werden und die Einnahmen daraus der Altersversorgung dienen, gelten andere Maßstäbe. Grundsätzlich: Immobilieneigentum gilt weitgehend zu Recht als Inflationsschutz. Bei Immobilien, die vermietet werden sollen, bestimmt vor allem ihre Lage die langfristige Werthaltigkeit.

Makler wissen das. "Bei einer Immobilie kommt es auf drei Dinge an - die Lage, die Lage, die Lage." Dieses Bonmot ist flach - aber wahr! Nichts entscheidet mehr über die Werthaltigkeit eines Objektes als sein Standort.

Eine Wohnung mit Blick auf die Hamburger Außenalster oder ein Haus am Grunewald in Berlin sind weniger konjunkturanfällig als Objekte auf dem flachen Land oder in den östlichen Bundesländern, sind langfristig wertstabiler und besitzen das höhere Wertsteigerungspotenzial. Auch bei Immobilien gilt dabei die alte Kaufmannsweisheit: Der Gewinn liegt im Einkauf. Deswegen sollte man sich bei der Wahl einer Immobilie Zeit lassen, gründlich und über einen längeren Zeitraum den Markt sondieren, sich bei Grundeigentümerverbänden, Immobilien-Banken und Bausparkassen dort veröffentliche Übersichten beschaffen und beraten lassen.

Welche Mieteinnahmen sich mit einer Immobilie erzielen lassen, entnimmt man am besten dem Mietspiegel oder einer Anfrage beim Grundeigentümerverband. Wichtig: Die Mietrendite vor Steuern sollte positiv sein. Im Klartext: Das Objekt sollte sich aus den Mieterträgen finanziell tragen und sich nicht nur rechnen, weil die Zinsen für das Darlehen von der Steuer abgesetzt werden können. Und selbst wenn die Immobilie einige Zeit nicht vermietet ist, sollten Sie die Kosten der Finanzierung trotzdem tragen können, optimaler Weise bis zu zwölf Monate lang. Mietausfälle kommen schließlich immer wieder vor. J. HOFFMANN

Renditen für Wohnimmobilien sinken

[Harry_Schotter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.607.985 von teecee1 am 13.10.06 19:18:23

@teecee1

"Richtig ist aber auch, dass Immobilieneigentümer im Vergleich zu Mietern trotz gleicher Ausgangsdaten ein im Vergleich höheres Vermögen aufbauen. Zum einen stellt sich dies durch den Inflationsschutz der Immobilie als Sachwert dar, da bei der Kreditfinanzierung lediglich der Nominalwert der Immobilie zum Erwerbszeitpunkt getilgt wird. Preisveränderungen durch Geldentwertungen bleiben hier unberücksichtigt, zumal auch die Zinsbelastung in ihrer Höhe langjährig festgeschrieben ist. Mieten hingegen werden laufend angepasst, so dass Mieter tendenziell mehr für das Wohnen zahlen. Gleichzeitig sparen sie weniger diszipliniert, da die Eigenkapitalbildung im Vergleich zum Immobilienkäufer, der die Tilgung aufbringt, geringer ausfällt."

Stimmt, -Aber nur fast! Wenn die Inflation steigt, aber nicht die Mieten und die Immobilienpreise, wie zB. in dem letzten 10 Jahren in den meisten deutschen Regionen, ist der Inflationsschutz defakto außer Kraft gesetzt. Mit gehört zB. in so einer problematischen(westdeutschen) Region eine Immobilie. Dort stagniert seit so ca. 9 Jahren die Miet- und Immobilienpreissituation. Bei einer jährlichen Durchschnittsinflation von ca.2,5% hätte ich also nominal schon einen Wertverlust an Mieteinahmen und Gebäudewert von 24,88% hinnehmen müssen. Das ist die Realität! Der Mieter hingegen haben bei gleichbleibenden Mieten einen dementsprechenden Kaufkraftgewinn, bezogen auf die Höhe ihrer Zahlungen, verbuchen können. Man sieht, so einfach ist die Welt dann doch nicht gestrickt, wie es uns der nette Onkel von der VDI weißmachen will.

Im übrigen, die happigen Kosten, für die obligatorische, gesetzlich vorgeschriebene Hausverwaltung, die dann monatlich nach dem Kauf für den Erwerber einer ETW anfallen, hat der nette Herr Hoffmann zudem vornehm verschwiegen. Warum wohl?.....

[Robert_Reichschwein]

Harry, Du hast recht!

Statt in Häusern und Land investiere ich lieber in Aktien und Optionsscheinen.

Wenn das Geld dann weg ist, muss ich mich schon nicht mehr darum kümmern!

Na denn, prost!

RR

[DeepImpact]

Ich habe mir im Oktober letzten Jahres eine Maisonette Wohnung mit 100mxm Wohnfläche für 90000,-€ gekauft. Das Objekt befindet sich in einer Kleinstadt ca. 30km von Dresden entfernt. Die ETW wird mit 77T € zu 4,1% eff. Jahreszins finanziert. Die ETW wurde im Jahr 1995 für 290000T DM gebaut und befindet sich in einem sehr guten Zustand. Die ortsübliche Miete beträgt bei uns 5,-€ /mxm. da ich die Immobilie noch selbst nutze, bin ich in den Genuß der Eigenheimzulage gekommen. Insgesamt sind das noch einmal ca. 14000.-€. Zur zeit zahle ich inklusive 2% Tilgung 392€ an die Bank. Für diesen Preis könnte ich die Wohnung nicht annähernd mieten.

Es kommt also wie immer auf den richtigen Zeitpunkt an, der Vorbesitzer sieht die Sache sicher etwas anders.

[donaldzocker]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.615.046 von DeepImpact am 14.10.06 13:57:49

du zahlst 900 EUR/qm für eine Wohnung in einer Kleinstadt 30 km von Dresden

Ist die Lage besonders herausragend ? (z.B. direkt an der Elbe) Hat die Wohnung einen besonders exclusiven Standard ?

[teecee1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.615.046 von DeepImpact am 14.10.06 13:57:49

nu nu...

HANDELSBLATT, Samstag, 14. Oktober 2006, 09:51 Uhr
Leipzig und Dresden

Käufer setzen auf steigende Mieten
Von Christian Hunziker

Viele Wohnungen in Leipzig und Dresden stehen leer. Dennoch sind sie bei Investoren begehrt.

HB BERLIN. Seit der US-amerikanische Private- Equity-Fonds Fortress im März dieses Jahres das städtische Wohnungsunternehmen Woba Dresden für 1,74 Mrd. Euro erwarb, hat sich die Erkenntnis durchgesetzt: Wohnungen in den neuen Bundesländern können ein gutes Investment sein - zumindest dann, wenn die Rahmenbedingungen stimmen.

In Dresden und Leipzig ist dies der Fall, wie Ingo Weber, stellvertretender Research-Leiter des Immobilienberater Aengevelt Immobilien, erläutert. Nach seiner Analyse deutet alles darauf hin, dass die Nachfrage nach Wohnraum in den beiden sächsischen 500 000-Einwohner-Städten in den kommenden Jahren wachsen wird. Denn zum einen steigen nicht nur die Haushalts-, sondern - sehr untypisch für Ostdeutschland - sogar die Einwohnerzahlen. Zum anderen sinkt das verfügbare Wohnungsangebot, da die Neubautätigkeit sich auf niedrigem Niveau bewegt und im Rahmen des Programms Stadtumbau Ost Tausende von Wohnungen abgerissen werden.

Schließlich durchlaufen beide Städte dank Ansiedlungen großer Unternehmen (AMD und Infineon in Dresden, BMW, Porsche und DHL in Leipzig) eine positive wirtschaftliche Entwicklung. Die Folge, glaubt Weber: "Die Mieten werden steigen."

Bereits im vergangenen Jahr, also vor dem spektakulären Woba-Deal, stieg die Zahl der gehandelten Immobilien in Dresden um 45 Prozent und der dabei erzielte Umsatz um 42 Prozent. In Leipzig betrug die Steigerungsrate 20 Prozent bei den Kauffällen und 40 Prozent beim Geldumsatz. Zu diesem Ergebnis trugen auch international agierende Investoren bei. So erwarb zum Beispiel die Wiener Conwert gut 2 700 Wohnungen in Leipzig und Dresden. Auf Grund der günstigen Einstiegspreise seien Renditen von sieben bis über zehn Prozent erzielbar, begründete damals Conwert-Vorstand Günter Kerbler die Akquisition - "selbst bei vergleichsweise niedrigen Mieten von durchschnittlich vier Euro pro Quadratmeter und Monat".

Doch so günstig kommen in den beiden sächsischen Metropolen Mieter nur noch selten zu Wohnraum. Zwar beziffert der 2005 vorgelegte Leipziger Mietspiegel die Durchschnittsmiete auf nur 4,37 Euro, was gegenüber der letzten Erhebung aus dem Jahr 2001 einem Rückgang um vier Prozent entspricht. Inzwischen aber zeigen die Mieten eine leicht steigende Tendenz, wie Jürgen Poschmann, Immobilienmakler in Leipzig und Regionalvorsitzender des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) Mitte-Ost, feststellt. Sachsenweit sei die Durchschnittsmiete innerhalb von zwei Jahren von 4,60 auf fünf Euro pro Quadratmeter gestiegen. Sanierte Altbauwohnungen in Dresden und Leipzig können dem druckfrischen IVD-Immobilienpreisspiegel zufolge durchaus um die 5,50 Euro kosten, Neubauwohnungen um die 6,50 Euro.

In einem scheinbaren Widerspruch zu dieser aus Eigentümersicht verhalten positiven Einschätzung steht die Tatsache, dass die Wohnungsmärkte beider Städte nach wie vor eine hohe Leerstandsquote aufweisen. In Dresden sind ebenso wie in Leipzig nach Behördenangaben rund 16 Prozent der Wohnungen unbewohnt. Allerdings weisen Fachleute darauf hin, dass längst nicht alle dieser Wohnungen dem Markt tatsächlich zur Verfügung stehen.

Rechnet man diejenigen Einheiten heraus, die zum Abriss vorgesehen oder in einem nicht bewohnbaren Zustand sind, so reduziert sich in beiden Städten die Quote auf rund acht Prozent - mit rückläufiger Tendenz. Bei der Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft (LWB) zum Beispiel sank in dem zur dauerhaften Bewirtschaftung vorgesehenen Kernbestand der Anteil unvermieteter Wohnungen in den vergangenen drei Jahren von gut 14 Prozent auf etwas über acht Prozent.

Zudem ist der Leerstand ungleich verteilt. LWB-Pressesprecher Gregor Hoffmann berichtet von einer starken Nachfrage nach kleinen Wohnungen, die den für Arbeitslosengeld-II-Bezieher vorgegebenen Kostenrahmen nicht übersteigen. Umgekehrt bleibt nach den Worten von IVD-Chef Poschmann immer öfter die Suche nach großen, komfortablen Wohnungen in bevorzugter Innenstadtlage erfolglos. Selbst Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen in mittleren Lagen ließen sich, sofern sie von guter Qualität seien, mittlerweile durchaus vermarkten.

So ist es kein Wunder, dass neben Großunternehmen wie Fortress und Conwert auch Kleinanleger an Elbe und Pleiße investieren wollen - was aber mangels verfügbarer Mehrfamilienhäuser in guter Lage gar nicht so einfach ist. "Ich kann diese Anfragen nicht bedienen", sagt jedenfalls Makler Poschmann. Dass die Renditen im Sinken begriffen sind und laut IVD-Preisspiegel für Spitzenobjekte in Leipzig nur noch etwa sieben Prozent, in Dresden teilweise sogar nur noch fünf Prozent betragen, schreckt die Anleger nach Poschmanns Beobachtungen nicht; schließlich gebe es hier "Potenziale, von denen andere Städte nur träumen können".

Natürlich ist deshalb auch die LWB mit ihren 52 000 Wohnungen ins Blickfeld der Investoren geraten. Hinter den Kulissen debattieren Leipziger Politiker derzeit darüber, ob Verkäufe von größeren Teilbeständen oder gar, nach Dresdner Vorbild, ein Komplettverkauf des Unternehmens eine Lösung für die maroden Stadtfinanzen darstellen könnten. IVD-Vorsitzender Poschmann rät, sofern denn der Preis stimme und die sozialen Belange berücksichtigt würden, zum Verkauf: "Es macht Sinn, die Chance jetzt zu nutzen."

Wohnungsmarkt im Überblick

Wohnungsbestand

In Dresden gibt es knapp 300 000 Wohnungen, von denen 15,9 Prozent leer stehen. Von den gut 300 000 Wohnungen in Leipzig sind ebenfalls rund 16 Prozent unbewohnt. Der marktaktive Leerstand beträgt in beiden Städten etwa acht Prozent.

Marktteilnehmer

Größter Anbieter von Wohnungen ist in Leipzig mit 52 000 Einheiten die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft (LWB), die zu 100 Prozent der Stadt Leipzig gehört. Platzhirsch in Dresden ist die Woba mit knapp 48 000 Einheiten. Das vormals kommunale Unternehmen wurde im März 2006 für 1,74 Mrd. Euro an Fortress verkauft.

Preise

Altbau-Eigentumswohnungen mit sehr gutem Wohnwert kosten laut IVD-Preisspiegel in Dresden 2 430 Euro pro qm, in Leipzig 1 900 Euro. Der Preis für Neubau-Wohnungen liegt in Dresden bei 2 220 Euro pro qm, in Leipzig bei 2 500 Euro.

Begehrte Lagen

Als begehrteste Wohnlagen in Dresden gelten die Viertel Weißer Hirsch, Blasewitz, Loschwitz, Plauen und Striesen; in Leipzig Gohlis, Südvorstadt und Schleußig.

[DeepImpact]

von donaldzocker,

Ich weiß ja nicht woher Du Deine Informationen über Immobilienpreise im Osten hast, aber 1000€/mxm für eine Dachgeschoß Maisonette Wohnung ist ein absoluter Top Preis. Wir reden hier nicht von Plattenbauten oder irgendwelchen WOBA Wohnungen.

DI

[Harry_Schotter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.622.132 von teecee1 am 14.10.06 19:16:52

@teecee

Naja, ein Propaganda Artikel der Aengevelt Immobilien, der LWB und des IVD. Wer ist schon so dumm und klingend für Andere zum Einstieg,.......es sei denn er gehört zu der Verkäuferseite.

[teecee1]

Kaufen statt mieten

Wo sich Häuser lohnen

Die Wohnimmobilie bleibt trotz schrumpfender Bevölkerung in vielen Städten ein lohnendes Investment. Wo sich das eingesetzte Kapital verzinst und wo man lieber die Finger vom Eigenheim lässt.

Städte-Hitpararde
Hier besser kaufen als mieten
Städtevergleich Reihenhäuser
Finger weg in Freiburg
Städtevergleich Wohnungen
In Mainz lohnt sich der Kauf
Umfeld
Wo sind Schule und Läden?
Rechenbeispiel
Mieten oder Kaufen?

http://focus.msn.de/immobilien/immobiliensuche/immobilienmar…
-------------------------------------------------------------------
Günstige Kaufpreise, Rabatte und niedrige Zinsen ergeben den Mix, aus dem Immobilienkäufer ein Vermögen machen. Je nach Stadt, in der sie sich zum Kauf entscheiden, schwankt der
Vermögensvorteil gegenüber ewigen Mietern zwischen 994 Euro und 149 122 Euro.

Um herauszufinden, wo in Deutschland Käufer finanziell besser abschneiden als Mieter, hat das Münchner Immobilien-Marktforschungsinstitut BulwienGesa 125 Städte getestet. Auf den Prüfstand kamen sowohl die aktuelle Höhe als auch die zukünftige Entwicklung der Mieten und Kaufpreise. Die Ergebnisse gelten für gebrauchte Eigentumswohnungen mit drei Zimmern und 65 bis 80 Quadratmeter Wohnfläche. Die zweite Städte-Hitparade bezieht sich auf 100 bis 120 Quadratmeter große Reihenhäuser-Neubauten, die ab 2007 zu den Verlierern der Mehrwertsteuererhöhung gehören.

In 66 Städten lohnt der Kauf

Das Münchner VZ Vermögenszentrum, Ableger der gleichnamigen Schweizer Vermögensverwaltung, wertete die Zahlen aus. Das Ergebnis: In 66 Städten lohnt es sich, Eigentumswohnungen zu erwerben. Der Kauf eines Reihenhauses rechnet sich dagegen nur in 30 Städten. Der Grund: Die meist größeren Objekte mit Gartenanteil sind im Verhältnis zur Miete teurer als Wohnungen.

Bei der Entscheidung für ein Objekt müssen Kaufwillige allerdings bedenken, dass die Marktforscher von BulwienGesa die Städte nur als Gesamtmarkt betrachten. Bei Metropolen mit unterschiedlichen Stadtteilen wäre also zusätzlich das unmittelbare Wohnumfeld zu analysieren.

Kaufpreise sind im Keller

Neben den niedrigen Baugeldzinsen begünstigen auch die aktuellen Preisverhältnisse vielerorts den Kauf. Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland fielen 2005 zum vierten Mal nacheinander – um 1,6 Prozent. „Gemessen am Pro-Kopf-Einkommen, sind die eigenen vier Wände aktuell sogar günstiger als 1991“, sagt David Milleker, Volkswirt der Allianz Gruppe. Damit nimmt Deutschland im Vergleich zu den Nachbarstaaten eine traurige Ausnahmestellung ein. Jenseits der Grenzen explodierten die Preise für selbst genutztes Wohneigentum – etwa in Großbritannien um mehr als hundert Prozent. Für den Euro-Raum errechnet die Europäische Zentralbank als Mittelwert ein Plus von 7,6 Prozent im Jahr 2005 nach 7,2 Prozent 2004.

Bis 2020 Preissteigerungen um 48 Prozent

Jetzt zeichnet sich ein Ende des deutschen Sonderwegs ab. Das Hamburger Weltwirtschaftsinstitut prophezeit einigen Regionen Deutschlands bis 2020 Preissteigerungen um 48 Prozent. Begründung: Insbesondere in Süddeutschland, Hamburg und Bremen wird die Zahl der Haushalte kräftig wachsen. Ein wichtiger Indikator, weil der Trend der Immobilienpreise eng mit der regionalen demographischen Entwicklung verknüpft ist.

Das Gefühl spielt eine wichtige Rolle

Nicht bei jedem Noch-Mieter bestimmt allein der Profit die Investitionsentscheidung. Auch „emotionale Gründe spielen eine große Rolle“, sagt VZ-Berater Huber, „oft gibt das eigene Heim dem Eigentümer so viel Lebensqualität, dass die Rendite nebensächlich ist.“ Aus diesem Grund könnte sich mancher in Städten, in denen der Mieter mit ein paar Tausendern im Vorteil liegt, dennoch zu einem Kauf entscheiden. Etwa in Flensburg, Hildesheim, München, Oldenburg und Rosenheim, wo der Vermögensnachteil im Fall des Kaufs nach 20 Jahren keine 10 000 Euro ausmacht.

Auch als Baustein der Altersvorsorge bekommt Beton einen zusätzlichen Nutzen. Weil auf den Staat kein Verlass mehr ist, halten bereits 75 Prozent der Deutschen eine eigene Immobilie für das beste Mittel zur Wohlstandssicherung im Alter. Wer sich für den Bau oder Kauf einer selbst genutzten Immobilie entscheidet, „beschreitet den Königsweg zur Altersvorsorge“, sagt daher Harald Simons, Vorstand des Marktforschungsinstituts Empirica.

[alexmay]

ist das was für euch??

Immobilienkäufer, aufgepasst!
von Bettina SeidlDie Immobilie gilt als sichere Wertanlage und zuverlässige Altersvorsorge. Dabei ist ein solches Investment keineswegs gefahrlos. Vielmehr gibt es eine Reihe von Risiken: Vor allem droht ein Preisverfall – wo besonders, zeigt eine aktuelle Studie.
Es gilt als sicher: Ab 2015 spätestens ab 2020 werden die Preise für Immobilien in den meisten Regionen sinken. Denn der Bedarf an Wohnraum schwindet. Wie Hochrechnungen zur Bevölkerungsentwicklung zeigen, wird die Zahl der Haushalte insgesamt schrumpfen. Zunächst macht sich das ab etwa 2015 bei den Mehrpersonenhaushalten bemerkbar. Später geht dann auch die Zahl der Einpersonenhaushalte zurück.

Für einen Preisverfall spricht zudem: Die Gruppe der Durchschnittskäufer schrumpft. Das sind die Unter-40-Jährigen. Wer bis zum 40. Lebensjahr keine Immobilie erworben hat, tut es tendenziell später auch nicht mehr, so die Annahme. Aufgrund der demografischen Entwicklung wird diese derzeit stärkste Käuferschicht ab dem Jahr 2010 immer kleiner.

Zugleich steigt das Angebot: Ab 2030 werden die Wohnungen der Baby-Boomer frei, der geburtenstarken Jahrgänge der Generation zwischen 1946 und 1964. Massiv werden Einfamilienhäuser auf den Markt geschmissen.

Die Lage entscheidet
Die Folge ist: Wohnraum wird tendenziell billiger - aber eben nicht überall. In einigen wenigen Gegenden werden die Immobilienpreise steigen. Das Institut für Vermögensaufbau (IVA) sieht vor allem Bayern und Baden-Württemberg als boomende Regionen. Aber auch einige Städte im Norden oder der Mitte Deutschlands wie zum Beispiel Hamburg, Wiesbaden oder Düsseldorf werden als positive Beispiele genannt.

Mehr zum Top-Thema
"Die Immobilie ist nicht das sicherste Investment"
Rangliste: Wo lohnt der Kauf eines Einfamilienhauses?
Rangliste: Wo lohnt der Kauf eines Mehrfamilienhauses?
Basiswissen zum Immobilienkauf [ratgeber]
Mieten oder kaufen?
Das Institut hat auf Basis der Prognosen des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung die 38 größten deutschen Städte bewertet und diese Ergebnisse marktgängigen Fachstudien verglichen. In welchen Städten lohnt sich der Kauf eines Einfamilienhaus, in welchen Städten ist ein Investment in ein Mehrfamilienhaus attraktiv? (Eine Übersicht geben die beiden Tabellen: Beste Lagen für Einfamilienhäuser/Mehrfamilienhäuser)

Als Faustformel gilt: Ballungszentren entwickeln sich tendenziell besser. Klarer Verlierer sind die ostdeutschen Regionen, wie es jetzt schon zu beobachten ist. Die schlechte Lage am Arbeitsmarkt lässt immer mehr Menschen wegziehen. Wohnraum steht leer, die Mieten sinken. Als positive Ausnahme wird Potsdam genannt. Selbst in Berlin könnte es sich lohnen zu investieren - aufgrund des derzeit niedrigen Niveaus.

Bis 2015 steigende Preise?
Wie die IVA-Studie ergeben hat, könnte der Preisverfall ab 2015 beginnen. Und davor? "Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass in den nächsten Jahren die steigende Anzahl von Haushalten und die historisch niedrigen Neubau-Zahlen zu einer Erhöhung der Mieten führen wird" erläutert Andreas Beck, Geschäftsführer des Instituts für Vermögensaufbau, im Interview mit boerse.ARD.de. "Die große Preisfrage ist: Wann nimmt der Markt die Entwicklung vorweg?" (Das komplette Interview finden Sie unter: "Die Immobilie ist nicht das sicherste Investment")


Grafik 1
In einer Top-Lage der Kategorie A könnte eine Immobilie in den nächsten 10 Jahren um rund 40 Prozent steigen. Selbst die pessimistischste Prognose geht immer noch von 10 Prozent Wertsteigerung aus (siehe Grafik 1). Ab 2016 sollten die Preise nahezu stagnieren.

In Regionen der Kategorie E sieht es dagegen düster aus. Hier ist eine kontinuierliche Wertminderung von rund zehn Prozent bis 2016 zu erwarten. Schlimmstenfalls sogar von rund einem Drittel (siehe Grafik 2).


Grafik 2
Gagfah setzt auf Wachstum
Viele ausländische Investoren setzen darauf, dass Immobilien vorerst noch gewinnen werden. Das zeigt das Beispiel der US-Beteiligungsgesellschaft Fortress, die kürzlich ihre Immobilienholding Gagfah an die Börse brachte. Gagfah verdient sein Geld in erster Linie mit langfristiger Vermietung.

Nach eigenen Angaben geht davon aus, die Mieten erhöhen und die Leerstandsquote senken zu können. Die Beteiligungsfirma will den gegenwärtigen Bestand von 151.000 Wohnungen in den kommenden drei bis fünf Jahren verdoppeln und pro Jahr Zukäufe in Höhe von 1,4 Milliarden Euro tätigen. Interesse bekundete die Gesellschaft für Düsseldorf, Frankfurt am Main und Freiburg. Schwerpunktmäßig ist Gagfah bereits in Essen, Hannover und Dresden investiert.


--------------------------------------------------------------------------------

Druckversion Beitrag weiterempfehlen

--------------------------------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------------------------------

Aktuelle Meldungen
Auto-Giganten protzen mit Gewinnen
Boeing mag kein Internet
LHS und Mic: Mühsam an die Börse
Immobilienkäufer, aufgepasst!
HVB: Widerstand gegen "Filetierung"

--------------------------------------------------------------------------------
Links in der ARD
Heim unterm Hammer

[WDR.de]
Gagfah startet furios

[19.10.]
--------------------------------------------------------------------------------
Links im www
Institut für Vermögensaufbau

[institut-va.de]
--------------------------------------------------------------------------------
Frage des Tages

Mieten oder kaufen?
Zur Abstimmung
Immobilienkäufer, aufgepasst!

--------------------------------------------------------------------------------

T-Aktie statt Rente?

Archiv-Video von 1996
Kostolany empfiehlt Deutsche Telekom
Das "T-ABC" -
B wie "Bye, buy!"
[Special]

--------------------------------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------------------------------
Standort:ARD.de Börse Meldungen

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.784.504 von teecee1 am 22.10.06 19:58:31

48% Wertsteigerung über 14 Jahre entspricht einem Wertzuwachs von 2,8% im Jahr und das in den "besten" Regionen.

Dafür jedes Jahr die Kostendiffernz drauflegen macht die Sache nicht rentabler.

Gruß Kickaha

[Harry_Schotter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.894.153 von kickaha am 27.10.06 17:49:41

Ja, stimmt. 2,8 Prozent "Wertsteigerung" bei einer durchschnittlichen jährlichen Inflation von 3 Prozent in den letzen 50 Jahren. Das macht dann den tollen jährlichen "Wertzugewinn" von äh...(ächem), minus 0,2 Prozent aus.

Für einen sensationellen "Gewinn" von minus 0,2 Prozent wollte ich auch schon immer mal mein sauer verdientes Geld anlegen.

[multix06]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.972.406 von Harry_Schotter am 29.10.06 14:44:00

Die Inflation liegt nicht bei den manipulierten 3% sondern mindestens doppelt so hoch. Damit sind sämtliche Anlagen unterhalb von 7% langfristig mit negativer Rendite belastet.

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 25.193.152 von multix06 am 07.11.06 15:05:12

Stimmt. Mein Schokoladenindex hat sich seit Einführung des € leider verdoppelt.

Die gute heimische Ritter Sport kostete früher 79 Pfennig. Jetzt kostet sie 75 Cent.

[Krauts]

Zugleich steigt das Angebot: Ab 2030 werden die Wohnungen der Baby-Boomer frei, der geburtenstarken Jahrgänge der Generation zwischen 1946 und 1964. Massiv werden Einfamilienhäuser auf den Markt geschmissen.
Die Häuser sind dann natürlich nicht mehr viel Wert, diese Häuser in den 70er und 80er Jahren gebaut haben wenig auf Energiesparendes Bauen geachtet und sind dann 50 bis 60 Jahre alt.

Wenn ich aber heute ein energiesparendes Haus baue, in einer Zeit wo nur wenig gebaut wird, wird mein Haus später wenn die Babyboomer Hütten abgerissen wurden und nur noch ein geringes Angebot besteht, ziemlich gut dastehen.

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 25.271.589 von Krauts am 10.11.06 21:25:41

Häuser werden "in der Regel" bevorzugt von bestimmten Altersgruppen gebaut/gekauft. Üblicherweise zwischen dem 30. und 40. Lebensjahr (Familiengründung).

Jetzt schau Dir mal die Tabelle mit den geburtenstarken Jahrgängen an. Die sind mittlerweile nahezu durch. Also fehlt die "typische" Hauskäuferschicht. Da gibts vielleicht noch 4-5 Jahre Verschiebungen wegen der späteren Familiengründung, aber das wars dann auch.

Viele Grüße
Kickaha

[donaldzocker]

Antwort auf Beitrag Nr.: 25.348.204 von kickaha am 12.11.06 20:51:16

aber: durch die geringere Nachfrage fallen die Preise und automatisch werden Käuferschichten erschlossen die vorher nur vom Eigenheim träumen konnten.

Das kann man sehr schön im Osten beobachten... ein leerstehendes Eigenheim zu finden ist nahezu unmöglich (es sei denn es ist in einem ruinösen Zustand)

es ist nicht alles nur negativ ... ein Überangebot an Wohnraum führt zu einer erheblichen Qualitätsverbesserung da nur qualitativ guter Wohnraum überhaupt vermietet werden kann.

Hingegen ist unsanierter Wohnraum praktisch nicht vermietbar und verfällt immer weiter, ja der Verfallprozess beschleunigt sich sogar aufgrund fehlender Instandhaltung und Vandalismus ... oft stehen die Ruinen noch ewig rum und verschandeln das Straßenbild (aber an diesen Anblick gewöhnt man sich) ... irgendwann muß dann entweder abgerissen werden oder es wird doch noch saniert ... wichtig ist allerdings wie eine Stadt damit umgeht, d.h. mit einem vernünftigen Abrißkonzept kann man die ganze Sache gut regulieren, am Besten bevor ganze Straßenzüge von Ruinen gesäumt werden

[teecee1]

Barrierefreies Bauen: Wachsender Anteil alter Menschen an der Bevölkerung erfordert angepasste Bauweise

"Hier liegt noch ein Milliardenmarkt brach"

VDI nachrichten, Leipzig, 1. 12. 06, rok - Behinderten Menschen, aber auch den zunehmend älter werdenden Mitbürgern, stellen sich im täglichen Leben oft unüberwindliche Barrieren in den Weg. Sei es in ihrem Zuhause, im öffentlichen Raum oder auf Reisen. Gerd Oberheid, Leiter des Arbeitskreises "Barrierefreies Planen und Bauen" bei der Architektenkammer Sachsen sowie der Wohnberatungsstelle der Selbsthilfegruppe für Körperbehinderte in Dachau, kennt die Probleme, aber auch die Chancen barrierefreien Bauens.

VDI nachrichten: Herr Oberheid, Sie haben den Arbeitskreis "Barrierefreies Planen und Bauen" gegründet - was hat Sie dazu bewogen?

Oberheid: Im Grunde meine eigene Behinderung. Vorher kommt man oft nicht darauf. Seit ich unter einer Form von Multipler Sklerose leide, was zu Lähmungen der Beine führte, verbringe ich einen Teil des Tages im Rollstuhl. So nimmt man diese Problematik plötzlich ganz anders wahr.

VDI nachrichten: Der Osten der Republik vergreist langsam, doch auch bundesweit gibt es ähnliche Tendenzen - tut sich hier also ein breites Arbeitsfeld auf?

Oberheid: Das ist wahr. Seriösen Studien zufolge, ist in zehn Jahren jeder zweite Deutsche 60 Jahre alt und älter, zudem nimmt die Zahl Behinderter und chronisch Kranker deutlich zu. Die Ansprüche an Bauen und Wohnen ändern sich damit gravierend. Wer heute baut, plant und vermietet, darf nicht zuerst die Schönen und Jungen im Blick haben, sonst schneidet er sich 50 % seiner Klientel ab.

VDI nachrichten: Welche Ziele hat Ihr Arbeitskreis?

Oberheid: Das erste Ziel unserer 40 Mitglieder besteht darin, Fachschaft und Öffentlichkeit für den daraus erwachsenden Handlungsbedarf zu sensibilisieren. Wir beraten Kollegen, Behörden, Landschafts- und Stadtplaner, private Bauherren und Behindertengruppen, nehmen Einfluss auf die Standardisierung, tragen das Thema stärker in die Praxis. Aus nunmehr eigenen leidlichen Erfahrungen weiß ich, dass auch viele öffentliche Gebäude nicht für jedermann problemlos zugänglich sind. Das aber schreibt das Bundesgleichstellungsgesetz zwingend vor. Ein wichtiges und zudem milliardenschweres Feld bildet überdies der barrierefreie Tourismus.

VDI nachrichten: Können Sie das an Zahlen festmachen?

Oberheid: Laut Bundeswirtschaftsministerium spielen derzeit rund 3,64 Mio. schwer behinderte Reisende dem deutschen Fremdenverkehr 2,5 Mrd. € ein. Sie sichern damit rund 65 000 Vollzeitjobs. Das Doppelte wäre aber machbar, stellten sich die Anbieter besser auf diese Gruppe ein. Denn es ist nachgewiesen, dass ältere und behinderte Menschen sehr gern und ebenso häufig reisen, zudem meist länger als andere. Im Schnitt geben sie auch mehr Geld aus, nämlich 945 € pro Person, bei der übrigen Bevölkerung sind es 818 €.

VDI nachrichten: Zum Beispiel?

Oberheid: Ich habe als Architekt 15 Jahre in Spanien gearbeitet und hier gemerkt, die großen Tourismuszentren gehen an dem Thema bis heute schlicht vorbei. Hier verschenkt die Baubranche Milliarden.

Ich plane gerade in Spanien ein 1000-Betten-Hotel mit Klinik, Reha- und Sportanlagen. Wir beleuchten Urlaub am Meer von einer ganz anderen Seite. Hier kann auch der Dialysepatient herfahren, der auf medizinische Strukturen angewiesen ist, der chronisch Kranke, der Psychosomatiker und der Transfusionsabhängige, der sich sonst nie von seiner "Zapfstelle" trennt.

Da gibt es Zehntausende, die sich nicht trauen, die aber eigentlich den Ortswechsel dringend nötig hätten. Und das sind oft jene, die noch Geld haben und es auch ausgeben wollen. Die Bürgermeisterin des Ferienortes hat das erkannt, sie geht voll mit.

VDI nachrichten: Warum tun sich Bauherren, Anlagenbetreiber und Vermieter so schwer mit diesem Thema?

Oberheid: Zum einen sind es Vorurteile, zum anderen Unwissen oder nur Gedankenlosigkeit. Man ist kurzsichtig, unterschätzt den Wert flexibler Konzepte, die für alle Altersgruppen nutzbar sind. Die Banken haben das langsam kapiert. Sie schauen bei Krediten teils schon genau, ob der Wohnhauseigner eine Sanierung so plant, dass er nicht in Bälde die halbe Klientel aussperrt.

VDI nachrichten: Das wird dann freilich auch sofort teurer, oder?

Oberheid: Das ist ein gängiger Irrtum. Es kostet eben nicht mehr, wenn man den nachhaltigen Nutzungsaspekt sofort einplant. Wohnqualität, die auch im Alter nutzbar bleibt, verkauft sich einfach besser. Es gibt viele schöne Häuschen, über Jahrzehnte hart abgespart, die man mit 62 aufgeben muss, weil man nach Schlaganfall oder Unfall nicht mehr die Treppe zum Bad hinaufkommt. HARALD LACHMANN

[teecee1]

Die Vermögensfrage
Ein klarer Schnitt ist nach Verlusten am besten
Von Volker Looman

03. März 2007
Gespräche über Verluste bei Geldgeschäften sind für die meisten Privatleute tabu. Paradebeispiele in Fülle liefert täglich die Börse. Wer zum Beispiel vor sieben Jahren eine Aktie für 100 Euro gekauft hat und heute - nach dem 231. Blick auf den Kurszettel - zähneknirschend feststellt, dass der Wert des Papiers immer noch weit unter dem Einstandspreis liegt, wird über das Problem erstens nicht reden, und er wird zweitens versuchen, den Verlust auszusitzen.

Das Verhalten ist auf den ersten Blick nachvollziehbar. Wer gibt schon gerne zu, auf die Nase gefallen zu sein, wenn der Lohn entweder Belehrungen oder Schadenfreude sind? Und wer verliert schon gerne 20 oder 30 Prozent des Kapitals, solange irgendeine Aussicht besteht, den Verlust wettzumachen? Da ist es kein Wunder, dass Anleger über Geld, vor allem über Misserfolge, kaum reden, und die meisten krampfhaft versuchen, beim Verkauf mindestens den Preis zu erzielen, den sie beim Kauf bezahlt haben. Das gilt nicht nur für Aktien, sondern auch für Immobilien und Versicherungen.

Aussitzen von Verlusten ist bei Immobilien heikel

Besonders heikel ist diese Haltung bei Immobilien. Das hat zwei Gründe. Einerseits ist die Transparenz über den Wert selbstgenutzter und vermieteter Immobilien gering, und andererseits besteht bei Liegenschaften die Gefahr, den Verkauf unrentabler Liegenschaften besonders lange vor sich her zu schieben, weil der Irrglaube besteht, dass bei Grundstücken und Häuser keine Verluste entstehen können. Das kann - wie im folgenden Fall - zu gefährlichen Konsequenzen führen.

Ein Beamter ist 70 Jahre alt und lebt seit fünf Jahren im Ruhestand. Die Frau ist vier Jahre jünger und war im öffentlichen Dienst tätig. Das Ehepaar bezieht Renten von 4.000 Euro pro Monat und hat 300.000 Euro auf dem Konto. Die sicheren Renten sind 522.000 Euro wert, wenn sie mit jeweils 3 Prozent kapitalisiert werden, so dass zum Jammern kein Anlass besteht. Die beiden Senioren sind nach alter Rechnung in Mark und Pfennig sogar Millionäre, doch das ist den Herrschaften nicht zu vermitteln. Statt dessen zerbrechen sich die beiden Ruheständler immer wieder den Kopf, was sie mit dem alten Familiengrundstück machen sollen.

Das Ehepaar hat sich vor 35 Jahren für 100.000 Mark auf dem Land ein Grundstück gekauft. Ursprünglich wollten sie darauf ein Eigenheim bauen, doch den Plan haben sie nie verwirklicht. Genauso wenig haben sie in Betracht gezogen, das Bauland zu verkaufen. Gekauft ist gekauft, hieß es, und Sachwerte behalten ihren Wert. Seit dem Eintritt in den Ruhestand aber nehmen die beiden Anleger mit wachsender Unruhe wahr, dass diese Aussage in ihrem Fall nicht zutrifft. Das Grundstück könnte im Moment für 75.000 Euro verkauft werden, so dass ein "Verlust" von 25.000 Euro droht.

Völlig aus dem Häuschen geraten die Anleger bei dem Gedanken, wie hoch die Erträge sind, auf die sie seit dem Kauf des Baulandes verzichtet haben. Wenn die 100.000 Euro, die vor 35 Jahren in das Grundstück geflossen sind, zu 3 Prozent pro Jahr angelegt worden wären, stünden heute 281.000 Euro auf dem Konto. So stehen aber lediglich 75.000 Euro im Raum, und die "Einbuße" von rund 73 Prozent bereitet den Senioren so heftige Kopfschmerzen, dass sie die finanzielle Scharte mit allen Mitteln ausmerzen wollen.

Was geschehen ist, ist passiert, und Geld ist nicht die Welt

Die Möglichkeiten halten sich, nüchtern betrachtet, in Grenzen. Zunächst einmal sollten die Anleger die Vergangenheit in Ruhe lassen. Was geschehen ist, ist passiert, und Geld ist nicht die Welt. Die beiden Ruheständler sind gesund, haben zwei prächtige Kinder und beziehen auskömmliche Renten. Außerdem haben sie 300.000 Euro auf dem Konto, so dass sie zufrieden sein könnten. Vor diesem Hintergrund wäre es am besten, das Grundstück für 75.000 Euro zu verkaufen, die Sache zu vergessen und die 375.000 Euro sicher und ertragreich anzulegen.

Gefährlich ist dagegen das Vorhaben, das Grundstück mit einem Eigenheim zu bebauen. So könnte der Schaden in der Vorstellung der Anleger in Grenzen gehalten werden, und ein ordentliches Haus, so ihre Hoffnung, könne für die Kinder eine schöne Erbschaft sein. Das hört sich toll an, doch bei nüchterner Betrachtung stellt sich die Frage, warum es so schwer ist, mit der Vergangenheit abzuschließen, warum es für viele Anleger so schwierig ist, die Gegenwart zu genießen und positiv in die Zukunft zu sehen.

Im vorliegenden Beispiel müssten schätzungsweise 225.000 Euro ausgegeben werden, um auf dem Grundstück ein ordentliches Haus zu bauen. Dafür würde das Ehepaar die monatliche Miete von 750 Euro sparen. Wenn das Haus zum Beispiel in zehn Jahren weiter 300.000 Euro wert sein sollte, hätte sich die ganze Investition in diesem Zeitraum mit einer Rendite von 3,05 Prozent pro Jahr verzinst. Das ist nicht schlecht, doch zum Jubeln besteht auch kein Anlass, weil sich die Frage stellt, worin der Nutzen besteht. Im Augenblick sind die beiden Anleger freie Anleger. Sie beziehen sichere Renten und haben eine Rücklage von 375.000 Euro. Wenn sie das Haus bauen, droht ihnen, auf ihrer Scholle zu Sklaven zu werden. Die freie Rücklage sinkt auf 75.000 Euro, und wie hoch das Risiko ist, dass Liegenschaften auf dem Land an Wert verlieren, haben die beiden Anleger ja schon erfahren. Es stellt sich aber, um es deutlich zu sagen, die Frage nach dem konkreten Nutzen des geplanten Geschäftes: Was hat das Ehepaar von dem Haus?

Manchmal sind Sicherheit und Verfügbarkeit wichtiger als Rendite

Der eingetretene Schaden ist nicht gutzumachen. Die Rendite des Eigenheims beträgt 3,05 Prozent nach Steuern, wenn der Mietvorteil und der Hauswert in den nächsten zehn Jahren stabil bleiben. Steigt der Mietvorteil zum Beispiel um jährlich 2 Prozent, würde die Verzinsung auf 3,33 Prozent klettern. Umgedreht sinkt die Rendite auf 2,73 Prozent, wenn der Wert im selben Zeitraum um 10 Prozent auf 280.000 Euro sinkt.

Bei diesen Zahlen können die Anleger die Angelegenheit nach Belieben drehen und wenden. Die Sache wird nicht rund, weil der Rahmen nicht passt. Renditen von 3 Prozent nach Steuern sind zur Zeit risikolos mit Anleihen zu erzielen, so dass das Haus trotz der Mietvorteile keine bessere Investition ist. Genauso wenig bietet das Haus Vorteile, wenn es um die Vermögensübertragung auf die Kinder geht. Die beiden Renten werden nach dem Tod der Eltern verfallen, und das freie Vermögen von 375.000 Euro liegt unter den Freigrenzen von 205.000 Euro pro Kind, so dass bei gesetzlicher Erbfolge nach heutiger Rechtslage keine Abgaben anfallen.

So gefährlich wie das Haus wäre der Versuch, mit risikoreichen Anleihen und Aktien den Schaden wettmachen zu wollen. Tote sollten ruhen, das gilt auch beim Geld. In diesem Sinne werden sich die Senioren den größten Gefallen tun, das Grundstück zu verkaufen und den Fall zu begraben. Die insgesamt 375.000 Euro sind ein Notgroschen für die Pflege und werden am besten in Festgeld, Sparbriefen und Anleihen angelegt, die nach Abzug der Steuern 2,5 bis 3 Prozent pro Jahr einbringen werden. Das ist nicht viel, doch im vorliegenden Fall sind Sicherheit und Verfügbarkeit wichtiger als Rendite.

Der Autor ist Finanzanalytiker in Reutlingen
Text: F.A.Z., 03.03.2007, Nr. 53 / Seite 22

[WePeHA]

ein Aspekt fehlt mir hier noch bei dem ganzen hin und her.

Auch ich habe die lutterschen Rechnungen mit Miet und Kaufpreisen durchgespielt. Und mir ist es egal ob ich Mietzinsen oder kreditzinsen bezahle.

Wenn ich aber mein Vermögen in Aktien / Renten usw. anlege sind diese Erträge erst mal steuerpflichtig.
Vereinfacht: ich stecke 300Tsd Euro Kapital in eine Immobilie, spare so den Mietzins von 12000Tsd Euro p.a. Das sind hier so gängige Werte. Das entspricht also einer EK Verzinsung von 4%.
Je nach alternativer Anlageform und Gesamteinkommen müsste ich da aber deutlich mehr als 6% Rendite p.a erwirtschaften um wieder auf 4% zu kommen und anstatt dessen Miete zu bezahlen.

Denkfehler?

[AlterMann]

Denkfehler?

Ja:
1. Aktien oder besser Indexzertifikate sind nicht steuerpflichtig
2. Ich habe über 15 Jahre mit Indexen z.Z. 14 % p.a. Wertzuwachs - bei monatlicher Einzahlung einer festen Rate und nur 1x Umschichtung bei Halbzeit. 12% kann man nach allgemeiner Erwartung mit etwas Interesse und vor allem Disziplin (ja ich war zwischendurch auch öfter kurz vorm weich werden) erreichen.
3. Als Eigentümer zahlst Du von Deinen fiktiven 4% auch noch die Rep/Mod usw. was mindestens 2% p.a. als Langfristdurchschnitt ausmacht.

Nein:
Wenn Du extrem Risikoscheu bist und genug Schotter hast, ist Deine Eigentumvariante für Dich u.U. die richtige.

Also wie so oft, es kommt darauf an. Übrigens ist mein (vermieteter) Immoanteil weit aus höher als der Aktienanteil. Das liegt jedoch daran das der cashflow aus den Immos größer als die ~ 12% der Aktienrendite ist.

Überlege doch mal eine Mischvariante. z.B. 30% oder weniger, Kreditfinazierung der Immo (im 1.Rang sehr günstig) und das übrigeblibene Geld investieren. Vom meinem Lieblingssport - hebeln der EK-Rendite bei vermieteten Immos reden wir lieber nicht

[WePeHA]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.248.981 von AlterMann am 12.03.07 08:53:56

Danke

aber mit der kommenden Steueränderung ist bald kein Kapitalertrag mehr steuerfrei.

Also werde ich das Haus so konzipieren, dass man es hinterher teilen und vermieten KANN.
Ich werde darauf achten es barrierefrei zu bauen, oder dass man es mit kleinem Geld umrüsten kann.
Die Lage sollte in der Nähe einer Metropole liegen.
Ich gehe davon aus, dass ich bis ans Ende meiner Tage dort leben möcht und spare fiktiv x% für modernisierung.