Was ist bei Wechsel Hausverwalter zu beachten. - 500 Beiträge pro Seite

[finanzvoyeur]

Ich habe mir eine Schrottimmobilie in einer Hausgemeinschaft (mit allgemein schlechter Solvenz der Eigentümer) gekauft.

Aus der Not heraus suchen wir jetzt einen billigeren Hausverwalter.

Möchte mal fragen was man beim Wechsel der Hausverwaltung beachten sollte.

So wie ich im Internet gelesen habe gilt ein Verwaltungspreis von 35,00 DM / Monat (und WE) (das bezieht sich auf 2000/2001).

Jetzt wären da vielleicht 38,00 EUR / Monat anzusetzen.

Selbstverständlich weiß ich, daß es bei Hausverwaltungen keine Festpreise gibt (sondern alles Verhandlungssache).

Habe hier im Forum mal gelesen, daß man für die Hausverwaltung nicht mehr als 5% der Jahresnettomiete ausgeben sollte. Das erreicht man wohl nur wenn man bei seiner Investition die "drei L"=Lage,Lage,Lage beachtet, wo man die entsprechenden Quadratmetermieten hat.

Dann wollte ich fragen:
- Kostet der Akt des Wechsels auch
- unterscheiden sich die Hausverwalter stark in den Versicherungskosten (oder werden Versicherungen vom alten Verwalter übernommen)
- Gibt es Anhaltswerte was die Kontoführungsgebühr kosten darf (ich selbst muß für Kontoführung etwa 25 EUR / Jahr * WE ausgeben, schön viel zumal man heute als Privatmensch gewohnt ist sein GehaltsKonto umsonst geführt zu bekommen).

[Graf_Voelsing]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.448.250 von finanzvoyeur am 06.10.06 18:19:52

Aus der Not heraus suchen wir jetzt einen billigeren Hausverwalter.

Falsch! In einer solchen Situation braucht ihr keinen billigen sondern einen guten Hausverwalter!

So wie ich im Internet gelesen habe gilt ein Verwaltungspreis von 35,00 DM / Monat (und WE) (das bezieht sich auf 2000/2001).

Jetzt wären da vielleicht 38,00 EUR / Monat anzusetzen.

Das ist sehr wenig!

Dann wollte ich fragen:
- Kostet der Akt des Wechsels auch

Wenn es einen gültigen Vertrag mit der bisherigen HV gibt und der noch länger läuft, JA.

- unterscheiden sich die Hausverwalter stark in den Versicherungskosten (oder werden Versicherungen vom alten Verwalter übernommen)

Wenn Du Gebäude-, Feuer- evtl. Öltankversicherung meinst, die wurden ja im Namen der EG abgeschlossen...... Haftpflichtversicherung des Verwalters trägt dieser natürlich selbst.

[Graf_Voelsing]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.448.553 von Graf_Voelsing am 06.10.06 18:29:54

So wie ich im Internet gelesen habe gilt ein Verwaltungspreis von 35,00 DM / Monat (und WE) (das bezieht sich auf 2000/2001).

Jetzt wären da vielleicht 38,00 EUR / Monat anzusetzen.

Oooops, sorry habe DM gelesen. 38.- Euro ist nicht zu wenig!

[dab276]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.448.250 von finanzvoyeur am 06.10.06 18:19:52

So wie ich im Internet gelesen habe gilt ein Verwaltungspreis von 35,00 DM / Monat (und WE) (das bezieht sich auf 2000/2001).

Jetzt wären da vielleicht 38,00 EUR / Monat anzusetzen.

kommt natuerlich auch auf die grösse der WEG an.
denke 17-18,50€/M kommt gut hin


- unterscheiden sich die Hausverwalter stark in den Versicherungskosten (oder werden Versicherungen vom alten Verwalter übernommen)


Gebäude-, Feuer- evtl. Öltankversicherung: koennen von der neuen verwaltung übernommen werden, sollte die neue verwaltung aber bessere konditionen haben (z.B. durch rahmenverträge) besteht m.E. ein Sonderkündigungsrecht der alten versicherung

[Burentom]

Warum wegen weniger Verwaltergebühren einen neuen Verwalter suchen? Das Problem liegt doch in der Eigentümergemeinschaft selbst. Die zahlungsunwilligen bzw. -unfähigen Miteigentümer werden auch bei einem preiswerteren WE-Verwalter nicht schneller ihren Zahlungsverpflichtungen nachkommen. Höchstwahrscheinlich gibt es noch einen Reparaturstau und es sind auch nicht genug Instandhaltungsrücklagen vorhanden. Ein "billiger" Verwalter dürfte zur Lösung dieser Probleme wohl kaum taugen. Wenn schon preiswerter - dann bei einer gut funktionierenden WEG - ohne Probleme und mit hoher Zahlungsmoral. Wenn der Verwalter was taugt, so würde ich zuerst mit ihm sprechen.

[finanzvoyeur]

Hallo danke für die Antworten,

ich war jetzt wieder 5 Tage weg und bin jetzt wieder am Computer.

Ja das generelle Problem des Reperaturrückstau und die geringe Rücklage lassen sich durch die Neuernennung eines Hausverwalters nicht lösen.

Das Geld hineinkommen muß (egal ob mit Abschlagszahlung oder als größere Sonderzahlung) ist ohnehin schon mal klar.

Allerdings dachte ich mir, daß man wenn man sich mit der Problematik befaßt ohnehin gleich den Hausverwalter wechseln kann (Kleinvieh macht ja bekanntlich auch mist). Dann müssen eben alle Posten durchgerechnet werden wo es noch was zu sparen gibt.

Fragt sich aber ob der jetzige Verwalter zu dem Preis nicht doch noch akzeptabel ist. Ich zahle 192 EUR / Jahr für 470 MEA-WE.

In meinem speziellen Fall:
1. 3 Häuser a 6 WE = 18 WE
2. Durchschnitts-MEA = 10.000/18 = 555,56
3. Ich zahle 192 für 470 MEA-WE (ist etwas kleiner da nur Wochenendwohnung)
4. Eigentümer größerer Wohnungen zahlen mehr
Der Durchschnittsmieter müßte 226,95 /(WE * Jahr) bezahlen
5. Die Monatlichen Verwalterkosten wären dann bei uns 18,91 (Monat * WE)
5. @dab Du meinst 17,50-18,50 (pro Monat sind gerechtfertig),
dann liegen wir mit 18,91/Monat eben nicht sehr stark drüber.

@dab Anmerkerung-Fehlerkorrektur:
Natürlich meine ich 38 DM (hochgerechnet auf 2006) und nicht 38 EUR. 38,00 DM (würden dann 19,43) sein (pro Monat und WE).

Fragt sich ob die Verwalterkosten aber dann nicht trotzdem zu hoch sind wenn man berücksichtigt, daß nur sehr wenig über die Hausverwaltung läuft.

Folgendes erledigen die Mieter selber (ohne Hausverwaltung)
- Müll wird komplett über Mieter organisiert
- Heizung (da Etagenheizung läuft jeder Gasanschluß komplett über die Mieter).
- deshalb auch kein Schornsteinfeger, und insbesondere keine Heizungsabrechnung (über Wärmemeßdienst)
- Kabelfernsehverträge, Gemeinschaftsantennenanlagen usw. existieren nicht, keine technischen Einrichtungen mit komplizierter Wartung (z.B. Fahrstüle)
- selbst Grundsteuer zahlen die Mieter

Was die Hausverwaltung macht (die wenigen Aufgaben):
- Abrechnung des städtischen Gebührenbescheids (Abwasser, Straßenreinigung, Oberflächenentwässerung).
- Abrechnung des Wassers (Verteilerschlüssel für Wasser MEA) - ebenso Treppenhausstrom
- Zahlung der Versicherungsbeiträge
- Einholung eines Angebots/Jahr (dies ist glaube ich gesetzlich so geregelt, daß die Einholung eines Angebots über die Hausverwaltung drin sein muß)
- Einberufung der Eigentümerversammlung in einem Lokal (einmal im Jahr)


Resumee:

Wenn man bedenkt, daß die Hausverwaltung (neben den Versicherungen) hauptsächlich die städtischen Kosten (laut Gebührenbescheid) abrechnet und sich nicht um Gärtner, Müll, Hausmeister, Wärmemeßdienst kümmern muß empfinde ich es zu hoch für unsere Wohnung einen mittleren Preis anzusetzen.

Desweiteren würde ich noch mal kurz auf die Versicherungsproblematik zurückkommen. Die Feuerversicherung ist bei uns (im oldenburger Land Pflicht). Der ehemalige FeuerversicherungsMonopolist hier (=Öffentliche Oldenburg) ist auch ganz günstig.
Welche weiteren Sach und Vermögensversicherungen werden denn noch gebraucht.

[Burentom]

Na, ich glaube der Aufgabenbereich eines WE-Verwalters ist etwas Umfangreicher als ein paar Nebenkosten mit den Eigentümern abzurechnen. Darüber gibt es ja umfangreiche Aufgabenkataloge für Verwalter des Gemeinschafts- und/oder Sondereigentums (vermieteten Eigentumswohnungen). Besorge Dir doch mal ein paar von diesen Aufgabekatalogen aus dem Internet. Vergleiche sie im stillen Kämmerlein mit dem was Euer Hausverwalter jetzt macht und redet dann mit ihm. Ein Hausverwalter ist aber eines bestimmt nicht-Hausmeister oder Ersatzhandwerker