Immobilienfinanzierung tortz erstrangigem Elternwohnrecht - 500 Beiträge pro Seite

[Demian-III]

Hallo liebes Forum!

Ich hoffe, hier einige Antworten auf meine Fragen zu bekommen, bevor ich mich zu einem Gespräch mit meinem Banker treffe.

Ich benötige demnächst Geld für eine Immobilie. Im Wege der vorweggenommenen Erbfolge wollen mir meine Eltern ihr Zweifamilienhaus überschreiben. Sie selbst wohnen im 1. OG und werden ein entsprechendes Wohnrecht erhalten. Das Grundbuch ist sauber, es bestehen keine Grundschulden.

Meine Schwester soll eine Ausgleichszahlung erhalten. Außerdem müssen im DG, welches ich beziehen möchte, diverse Renovierungsarbeiten gemacht werden. Außerdem müssen auch ein Küche und sonstige Möbel angeschafft werden. Alles in allem benötige ich hierfür 100.000,00 Euro.

Das Haus wurde 1981 in Massivbauweise erstellt und hat inklusive nutzungsfähiger Kellerräume eine Wohnfläche von 250 qm. Das Grundstück ist ca. 1.500 qm groß. Lagebedingt würde ich den Wert auf ca. 300.000 bis 350.000 Euro schätzen.

Ich habe kürzlich testweise mal eine Kreditanfrage via Internet gestartet und den Fall genauso geschildert. Ablehnung wegen dem Wohnrecht. Eine Finanzierung käme nur in Frage, wenn die Eltern mit ihrem Wohnrecht im Rang zurücktreten. Das möchten ich und meine Eltern natürlich gleich zweimal nicht. Das Wohnrecht meiner Eltern ist zunächst mal Bedingung, dass sie überhaupt schon jetzt überschreiben. Verständlicherweise! Treten sie im Rang zurück ist das Wohnrecht doch praktisch wertlos, wenn ich den Kredit nicht bedienen kann.

Mich würden folgende Dinge interessieren:

1.) Wie hoch müsste ich die Grundschuld wählen, dass sie für die Bank trotz Zweitrangigkeit eine ausreichende Sicherheit darstellt? (z.B.: Kreditbedarf 100.000 gegen Grundschuld über 200.000)

2.) Gäbe es andere Möglichkeiten einer Absicherung? (Lebensversicherung, BU und Arbeitslosigkeit-Absicherung zum Beispiel)

Vielen Dank schon mal für eure Hilfe.

Gruß

Demian

[schlier]

Servus,
also es bringt nichts wenn die Grundschuld höher ist als der Kredit. Zweitrangig ist zweitrangig. Da ändert die Höhe nischt weil die Bank sich ja im ernstfall eh nur die 100 TE holen darf(plus Zins).
Aber wie es sich anhört sind da doch mehrere Wohnungen in dem Haus ??? EG 1.OG und bald DG ???.
Wer Wohnt denn im EG ??
Also das einfachste wäre du teilst die bude und die eltern erhalten Wohnrecht für wohnung im 1.OG dann ist das Grundbuch der Teileigentümer im EG und DG noch sauber. Dann ist die finanzierung sicher am leichtesten. Ist aber für dich ein AUfwand von Zeit und Kosten (schätze eventuell 1500-3000 € , da Grundstück eventuell neu vermessen werden muss usw.)
Ansonsten denke ich wenn wirklich 3 einzelne Wohnungen in der Bude sind und das Teil nich grad im tiefsten ossiland ist und du auch einen festen job hast sollte deine hausbank dir auch 100 t€ kredit geben.
Auf keinen fall mit Wohnrecht zurück treten.
servus

[Demian-III]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.530.007 von schlier am 10.10.06 09:52:19

Hallo schlier!

Vielen Dank für deine Antowort.

Da habe ich mich wohl etwas mißverständlich ausgedrückt. Im Keller befindet sich keine Wohnung - noch nicht. Da gibt es ein Büro sowie eine große Festhalle (Partyraum) sowie den üblichen Keller-/Vorratsraum.

Im Haus sind derzeit 2 Wohnungen. Also 1.OG und DG. Die Teilung habe ich mir auch schon überlegt. Aber neben den Kosten denke ich da halt auch wieder an meine Eltern. Die würden sich bedanken, wenn die Bank zur Verwertung der Grundschuld eine Wohnung in ihrem ehemaligen Eigentum verscherbeln würde. Das kann die Lösung auch nicht sein.

Dachte echt nicht, dass eine Kapitalbeschaffung über 100 TEUR so schwierig wird für ein 2-Familienhaus in schwarzwälder Traumlage.

Gruß

Demian

[AlterMann]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.530.125 von Demian-III am 10.10.06 09:59:12

...Die würden sich bedanken, wenn die Bank zur Verwertung der Grundschuld eine Wohnung in ihrem ehemaligen Eigentum verscherbeln würde. Das kann die Lösung auch nicht sein....

Tut mir ja leid aber das ist doch völlig normal - die Bank gibt Dir Geld und wenn Du nicht zahlst, wird die Sicherheit verwertet. Anders kann es doch überhaupt nicht funktionieren.

Also bleibt Dir nur, andere Sicherheiten bzw. Bonität für den Kredit zu suchen bzw. nachzuweisen. Oder einfach ein paar Jahre sparen und dann erst loszulegen.

[Demian-III]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.531.426 von AlterMann am 10.10.06 11:16:56

...andere Sicherheiten...

genau dazu wollte ich was hören!

Mir ist schon klar, dass Banken Sicherheiten verwerten! Es geht aber darum, dass meine Eltern da ein Wohnrecht haben werden. Banken können von mir aus Häuser unter den Hammer werfen, die neu gebaut wurden und die Vollfinanzierung dann nicht klappt. Hier geht es aber um ein Generationenhaus und den logischen Generationswechsel. Da muß es doch auch andere Möglichkeiten der Absicherung geben. Zumal der Wert des Anwesens die geforderte Kreditsumme um ein vielfaches übersteigt.

Da kann doch eine Beleihung nicht so schwer sein.

[aktienfreude]

Hi Demian,

Schwarzwälder Traumlage ist ja schön. Aber wenn du im Grunde die Immobilie im Worst-Case-Szenario gar nicht für eine Verwertung zur Verfügung stellen möchtest, was soll eine Bank davon halten, günstige Kreditzinsen und das Risiko trägt dann im Zweifelsfall doch die Bank? Sicherheiten dienen einfach dazu, im schlimmsten Fall problemlos verwertet werden zu können. Und mit Wohnrecht ein Haus zu verscherbeln, gibt i. d. R. einfach viel zu hohe Erlöseinbußen ---> und das Haus wäre nach meinem Laienverständnis bei Verwertung ohne Rangrücktritt der Wohnrechtsinhaber trotzdem zum Ultra-Schnäppchenpreis weg und der neue Eigentümer könnte evtl. die Einstellung haben, auf einen möglichst baldigen Tod deiner Eltern zu hoffen. Wäre das im Sinne deiner Eltern? Überlegt Euch einfach sehr, sehr genau, welche Risiken ihr einzugehen bereit seid und wirklich erfüllen könnt. Kredit bedeutet immer Risiko für beide Seiten und daß die Bank das eigene Risiko möglichst klein halten will, ist auch klar. Selbst wenn du keine Grundschuld eintragen läßt und irgendwelche anderen Sicherheiten stellst und dafür ggf. hohe Zinsen zahlst, haftest du mit deinem ganzen Privatvermögen, also auch ggf. mit dann auf dich überschriebenen Haus, sofern die Kreditverbindlichkeiten nicht anderweitig voll erfüllt werden können. Überlegt euch wirklich genau, welche Kreditrisiken ihr "sicher" tragen könnt. Vielleicht nehmt ihr auch die Beratung durch die Verbraucherzentrale und anderer möglichst unabhängige Stellen in Anspruch.

Prüfe die Bedingungen möglicher Banken genau, nicht daß durch Kopplungsgeschäfte und ungünstige Zins- und Zusatzbedingungen eine Problemmaximierung erreicht wird. Oder es findet sich z. B. eine familieninterne Lösung mit Schwester und Eltern ohne Kreditaufnahme.

Gute Entscheidungen.

Grüße
aktienfreude

[andjessi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.532.104 von aktienfreude am 10.10.06 11:56:35

Was hälst Du von folgender Variante:

1. Deine Eltern sichern sich ein erstrangiges Wohnrecht.

2. Deine Schwester bekommt eine zweitrangige Grundschuld über Betrag x. Du verpflichtest Dich, diesen Betrag x zzgl. Zinsen in Raten oder zum Zeitpunkt x zu zahlen. Hast Du Deine Zahlungsverpflichtung erfüllt, wird diese Grundschuld gelöscht. Kommst Du der Zahlungsverpflichtung nicht nach, kann Deine Schwester sich nach dem Ableben Deiner Eltern das Geld zur Not mit Zwangsmaßnahmen holen.

3. Die Renovierungsmaßname erfolgt aus Eigenmitteln + Krediten ohne Grundschuldsicherung (z.B. Bauspardarlehen als Negativdarlehen bis 15.000,- EUR, KfW-Modernisierungsdarlehen gegen nachrangige Sicherheiten).

Fazit: Das Geld für die nachrangige Fianzierung wirst Du wohl problemlos über Bausparkassen oder die KFW bekommen können. Das Auszahlen Deiner Schwester über Kredit ist schwieriger, wenn nicht sogar unmöglich. Was sagt denn Deine Hausbank?

[aktienfreude]

Ergänzung: Natürlich kann man ggf. auch eine grundbuchgesicherte Rückauflassungsvormerkung zugunsten deiner Eltern eintragen lassen (z. B. vom Notar beraten lassen), um bei Vermögensverfall eine Rückübertragung des Hauses auf die Eltern sicherzustellen, als Sicherheit kann das Haus oder die jeweilige Wohnung (bei Aufteilung nach WEG) dann natürlich nicht dienen.
Ich persönlich würde noch eher zur Aufteilung in Wohneigentum neigen und die von mir selbst bewohnte Wohnung als Sicherheit zur Verfügung stellen. Aber das Risiko einer möglichen Verwertung der Sicherheit sagt euch ja auch hier nicht zu.

Und der Weg über Lebensversicherung ohne Grundbuchabsicherung mag schlechtere Zinskonditionen einbringen und hängt meiner Meinung nach sehr von dem bereits zur Verfügung stehenden Beleihungswert der Lebensversicherung ab. Ich würde dann aber auch den Verkauf der LV an cashlife oder andere konkret prüfen (Steuerberater nicht vergessen).

Meiner Überzeugung sollte bei Übertragungen rechtzeitig auch ein qualifizierter Steuerberater hinzugezogen werden, um keine bösen Überraschungen zu erleben.

Nicht so einfach, das Ganze, und siehe meine vorige Antwort.

Grüße
aktienfreude

[schlier]

Servus,
aslo ich versteh deine Bedenken der Teilung nicht.

Wenn du der Bank eine 2. rangige Grundschuld gibt, dann wird Sie im Ernstfall auch Verwerten. Nur eben zu schlechteren Konditionen. Dann is das Haus auch wech und du bleibst im ernstfall noch auf Schulden sitzen und die eltern müssen sich auch mit fremden Eigner rumschlagen.
Aber wenn du teilst, dann is nur das DG wech und deine eltern können in ruhe in Ihrer Wohnung weiterleben und haben nur einen neuen nachbarn.

Aber andere absicherung bei 100T€ sehe ich kaum.
Servus

[Demian-III]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.532.104 von aktienfreude am 10.10.06 11:56:35

Vielen Dank schon mal für eure Antworten!

Im Grunde hast du Recht aktienfreude. Solange meine Eltern noch da sind, und die sind im Übrigen noch recht jung, habe ich ein Problem mit der erstrangigen Sicherheit für die Bank. Daher war mein Gedanke, anderweitige Sicherheiten zu bieten. Ich habe jedoch keine Ahnung, was da alles machbar wäre. Insbesondere war mir nicht klar, dass ich für andere Sicherheiten mehr Geld zahle.

Kann man also grundsätzlich mal festhalten: Die von z. B. Interhyp in die Welt gerufenen 4,15 % auf 20 Jahre bekomme ich nur gegen Grundschuldsicherung – und dann auch nur wenn 60 % der Grundschuld die Kreditsumme beziffert. Hammerwertfinanzierung quasi.

Bei 100 % Beleihung geht der Preis dann schon nach oben. Andere Sicherheiten werden mit einem müden lächeln und Zinsverdoppelung quittiert?

Mich würden immer noch die anderen sonst noch möglichen Sicherheiten interessieren, die ich meiner Bank eventuell geben könnte. (Lebens- BU- und Arbeitslosigkeitsversicherungen)

Wer kann helfen?

Gruß

Demian

[K1K1]

Ich würde auch in zwei WE aufteilen (sofern möglich).

Dass eine Bank in 99,9% aller Fälle eine Immobilie mit eingetragenem Wohnrecht nicht beleiht ist klar. Sowas ist eben fast unverkäuflich und daher als Verwertungssicherheit (unter Berücksichtigung der Lebenserwartung der Wohnberechtigten) nur ein Bruchteil des Wertes ohne Wohnrecht "wert".

Wie hoch ist denn der Anteil von den 100TE, der an die Schwester gezahlt werden soll und wie hoch der Anteil für Renovierung/Möbel etc.

Grüße K1

[Demian-III]

Hallo an alle!

Sehr schöner Faden wie ich finde. Es wird richtig interessant jetzt!

Die von dir angesprochene familieninterne Lösung – tja, schön wäre es. Da haben sich in den letzten Wochen die Fronten leider etwas verhärtet. Da kamen viele Dinge aus der Vergangenheit hoch, wer wann und wie viel schon alles bekommen hat. Klar ist, dass meine Schwester nicht bis kurz vor das Rentenalter warten will, bis sie zu ihrem Erbteil kommt, wenn ich jetzt schon das Haus erhalten soll. Ich wiederum möchte nicht erst kurz vor Ende der Berufstätigkeit in die Schuldenfalle tappen um meine Schwester zu bedienen. Nicht zuletzt wegen der dann bestimmt schlechteren Konditionen.

Auslöser der ganzen Sache bin eigentlich ich. Aufgrund von Familienzuwachs platzt unsere derzeitige Wohnung aus den Nähten. Wir brauchen den Platz, den es im Elternhaus gäbe. Meinem Vater wäre das Liebste, wir würden jetzt einfach mal einziehen und mieten. Ich hingegen würde unser Nest ganz gerne richtig renovieren/ausstatten. Ich scheue jedoch diese Investitionen, wenn ich sie nicht ins Eigenheim tätigen kann. Zudem sehe ich die Gefahr, dass ich die Wertsteigerung, die ich dem Haus zuführen werde, doppelt bezahlen muss, wenn ich mit meiner Schwester erst zu einem Zeitpunkt nach der Renovierung den Ausgleich vollziehen muss.

Ich würde eben ganz gerne ins eigene Heim investieren und nicht in eine Mietwohnung mit Aussicht auf Eigentum irgendwann mal. Diese Mieten würde ich lieber in die Tilgung investieren.

Verzwickt wie man sieht. Ich hätte mir das nicht so schwierig vorgestellt, ganz ehrlich. Dass die Einigung mit meiner Schwester schwierig wird war mir klar. Aber dass die Mittelbeschaffung derart Probleme machen wird, hätte ich nicht gedacht. Da heißt es immer: Schenkung/Regelung zu Lebzeiten wäre das A&O. Wenn ich mir den HickHack der letzten Wochen jedoch anschaue, bin ich mir da nicht mehr so sichern. 

Gruß

Demian

P.S.1: Gerne lese ich auch von Leuten mit gleichen und ähnlichen Problemen und deren Lösungen.

P.S.2: Aufteilung der 100 TEUR: 60 TEUR an die Schwester, 40 TEUR für Renovierung sowie Wohnungsaustattung. Nicht KFW-förderfähig.

[andjessi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.533.695 von Demian-III am 10.10.06 13:26:20

Wieso soll das KFW-Wohnraum-Modernisierungsprogramm nicht gehen? Das geht eigentlich immer (natürlich bis auf Möbel etc.).

Aber mal ganz ehrlich: Wenn jetzt schon Gift im Brunnen ist, wird sich schwerlich eine einvernehmliche Lösung finden. Die Idee Deines Vaters mit der Miete ist dann im Zweifelsfall besser.

Eine Ungerechtigkeit springt ja auch dem neutralen Leser sofort ins Auge: Wenn der Bau 300-350 TEUR wert ist, warum sollte sich dann Deine Schwester mit noch nicht einmal 60.000,- EUR zufrieden geben.

[Demian-III]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.534.274 von andjessi am 10.10.06 13:54:29

Eine Ungerechtigkeit springt ja auch dem neutralen Leser sofort ins Auge: Wenn der Bau 300-350 TEUR wert ist, warum sollte sich dann Deine Schwester mit noch nicht einmal 60.000,- EUR zufrieden geben.


Da müsste ich jetzt aber ganz weit ausholen, um das zu erklären. Ums kurz zu halten: Da ging in der Vergangenheit schon einiges an Unterstützung in finanzieller Hinsicht. Zudem ist das Wohnrecht und die häusliche Pflege mit einzubeziehen. Alles in allem wären 60 TEUR für mich im umgekehrten Falle in Ordnung, wollten die Eltern meine Schwester im Haus haben. Wollen sie aber nicht. Die Richtung ist vorgeben, dass ich das Haus erhalten soll, jedoch ein Wohnrecht zu gewähren habe und die häusliche Pflege zu tragen habe.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.534.506 von Demian-III am 10.10.06 14:08:19

Demian,

Wenn Deine Schwester mit den 60.000 € einverstanden ist, dann nagle sie fest, schriftlich – notariell – mit der Klausel auf Verzicht der eventuelle Wertsteigerung durch renovierungs- moderniesirrungs- Arbeiten die von Dir in Zukunft vorgenommen werden.

Dann mietest Du vorläufig die Wohnung und Du oder Deine Eltern nehmen ein Kredit – oder beide -. Gibt es Deutschland nicht die Möglichkeit, dass Du den Kredit bekommst, der ja dann wesentlich geringer ist ( nur 40.000 € ) mit dem Aval und Sicherheit Deiner Eltern ??
Somit kannst investieren ohne, dass Du später wieder die von Dir geleisteten Investitionen teilen musst.

Und in ein Paar Jahre gibt es neue Möglichkeiten.

Grüße

tropezon

[Demian-III]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.535.263 von tropezon am 10.10.06 14:44:02

Hallo tropezon!

Na da muß ich dann aber wieder Partei für meine Schwester ergreifen. Würde ich mich wiederum im umgekehrten Fall auf diesen Betrag einigen, dann nur wenn ich das Geld auch gleich sehen würde. Einigung heute und Auszahlung erst kurz vor dem eigenen Tode, das wollte ich auch nicht.

Meine Nachkommen sollen bei meiner Beerdigung weinen und nicht tanzen!

Gruß

Demian

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.535.495 von Demian-III am 10.10.06 14:52:52

Demian,

Einigung heute und Auszahlung erst kurz vor dem eigenen Tode, das wollte ich auch nicht.

Da hast Du natürlich Recht, aber so war es auch nicht gemeint.

Ich dachte, da Du auch noch nicht Besitzer bist ( vorläufig nur Mieter ) kann man die Auszahlung an die Schwester mit dem Datum der Übergabe des Hauses an dich verbinden, z.B. nach 5 oder 10 Jahre – oder früher, wenn es die finanzielle Situation erlaubt. Deine Miete würde dann auch als Tilgung – oder zum Teil – eingesetzt.

Aber die Problematik ist mir schon bewusst und – falls die deutschen Immobilien wieder an Wert zunehmen – sind die nächsten Probleme schon vorprogrammiert. Habe es miterlebt in der Familie meiner Lebensgefährtin. Die eine bekam eine Wohnung, die andere das Geld. Der Wert der Wohnung ( in Spanien ) hat sich verdreifacht und das Geld wurde zum größten Teil schon ausgegeben.

Es heißt nicht umsonst:

Gott beschütze mich vor meinen Freunden und Familie, mit meinen Feinden komme ich allein zurecht.

Meine Nachkommen sollen bei meiner Beerdigung weinen und nicht tanzen!

Denke ich mittlerweile auch.

Grüße

tropezon

[schlier]

Servus,
also aus meiner bankerfahrung kann ich sagen das du kaum mit anderen sicherheiten bei einer bank landen kannst.

Banke nehmen für immokredite auch nur immos als sicherheit, da sies sonst nicht refinanzieren können.

für konsumkredite werden keine sicherheiten genommen, da der bearbeitungsaufwand dann zu hoch.
also für privat gibt es dann quasi keine andere kreditform.

Wenn du ne lv hast kannst du dir möglicherweise von der Versicherungsgesellschaft ein darlehen auf die lv geben. also quasi eine vorzeitige teilauszahlung. Is teilweise gar nicht so teuer.
müsstest du aber schon einiges angespart haben.

ansonsten eventuell ne bausparkasse. Die gehen auch nachrangig rein. Bis 80% beleihungswert kein problem in der regel.
Da könntest du mal naachfragen. Die geben dir dann nen vorfinanzierten bausparar. is eventuell ein paar € teurer wäre aber ne Lösung.
Ansonsten ich würds teilen.
Servus

[alzwo]

Demian,
was spricht eigentlich gegen die Idee deines Vaters? Deine Eltern nehmen ein Darlehen von € 40.000,- auf. Nach deinen Wünschen bauen sie eine Etage aus. Du ziehst ein und zahlst Miete. Über die Miethöhe kann man ja reden. VOR Umbau am besten. Wenn die Miete ungefähr der Zins- und Tilgungszahlung deiner Eltern entspricht, wird sie ganz sicher günstig für dich sein.

Wenn deine Eltern Sohn und Tochter gleich behandeln wollen, können sie der Tochter einen Ausgleich zahlen. Zum Beispiel monatliche Zins- und Tilgungsrate € 300,- , angemessene Miete € 500,- . Du zahlst € 400,- , deine Eltern überweisen ihrer Tochter € 100,- . Natürlich gibt es viele andere Ausgleichsmöglichkeiten. Über Pflegeleistungen und ihre Bezahlung würde ich erst sprechen, wenn sie konkret absehbar sind.

[aktienfreude]

vorfinanzierter Bausparer kann aber sehr, sehr teuer werden,
man braucht ein höheres Darlehen (benötigte 100.000 Euro plus Soforteinzahlung auf Bausparer) mit entsprechender Zinsbelastung und bekommt für die Soforteinzahlung nur Minizinsen (klar, dafür ist der Bauspardarlehenszinssatz niedrig, gleicht diese Nachteile meiner Meinung nach aber nicht aus): Wenn man so ein Modell möchte, auf jeden Fall den Effektivzinssatz der Gesamt(!)-Finanzierung einschließlich Berücksichtigung der niedrigen Ansparzinsen berechnen und z. B. von Verbraucherzentrale überprüfen lassen und mit einem herkömmlichen Bankdarlehen vergleichen. Ich persönlich würde eine Bausparsofortfinanzierung nicht machen, aber evtl. gibt es doch einen seriösen Anbieter mit günstigen Kombinationskonditionen, jedoch bleibt auch bei nachrangiger Finanzierung das Problem einer Verwertung im worst case (Eltern, Erlösminderung, fremder Eigentümer einer Wohnung oder gar des ganzen Hauses, siehe oben). Zuteilungszeitpunkt des Bausparers darf übrigens nicht garantiert werden.
Ich persönlich würde bei risikodefensiven Eltern das Haus in zwei Eigentumswohnungen teilen und zumindest für die Elternwohnung Rückübertragunsanspüche sichern (z. B. bei Vermögensverfall des Kindes), das Ganze aber hinsichtlich möglicher rechtlicher und steuerlicher Vor- und Nachteile intensiv von einem guten Steuerberater in Zusammenarbeit mit dem Notar prüfen lassen.

Wenn hingegen in einer LV so viel angespart ist, dass es für ein hohes Darlehen reicht, dann kann man alternativ eben auch den Verkauf der LV prüfen (steuerliche Beratung nicht vergessen).

Vielleicht gibt es in der Familie aber auch noch andere sinnvolle Lösungen.

Grüße
aktienfreude