Zwangsverwalter verschenkt mein Geld - mit Recht? - 500 Beiträge pro Seite

[HugoKuper]

Habe eine vermietete Wohnung per Zwangsversteigerung gekauft. Nach etwas über 2 Monaten endete die Zwangsverwaltung.
In der Ersteher-Abrechnung wurden von den Mieteinnahmen ca. 50% abezogen, weil der Mieter lt. Zwangsverwaltung die beiden letzten Jahresabrechnungen nicht bezahlt hat.
Der Mieter sagt, er zahle das nicht - er würde eigentlich noch Geld zurückbekommen. Hintergrund: Der Mietvertrag von 1996 weist lt. Mieterschutzverein eine zu hohe Miete aus und riet dem Mieter fortan 411 € zu überweisen, was er auch tat. Habe mit ihm 410 Euro ab sofort vereinbart und alle sind zufrieden.

Die Zwangsverwaltung sagte am Telefon "Der Mieter hat die Überweisungen ja nicht zweckbestimmt" und wohl an die Bank weitergeleitet:
106,09 € Nachzahlung aus Abrechnung 2005, wurde im Mai 2006 vom Hausverwalter versandt und die Zwangsverwaltung hat nach dem Zuschlagstermin dem Mieter die Forderung zugestellt.
326,95 € Nachzahlung aus Abrechnung 2004, trotz Mahnung nicht bezahlt.
=433,04 € strittige Summe

Hat die Zwangsverwaltung das Recht, von "meiner" Miete einfach 433,04 Euro zu nehmen und mir die Forderung an den Mieter zu schenken?

In der Hoffnung auf Aufklärung
Grüße Hugo

[prom]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.990.562 von HugoKuper am 29.10.06 18:57:37

Wie kann man nur so eine Wohnung mit diesen Mietern ersteigern? Du kannst froh sein wenn sie weg sind und die Wohnung noch bewohnbar ist.

[manunikat]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.994.998 von prom am 29.10.06 20:05:14

unqualifizierte Antwort...

zum Glück denken nicht alle so... sonst würde nicht soviel Geld in den deutschen Wohnungsmarkt fliessen...

[manunikat]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.990.562 von HugoKuper am 29.10.06 18:57:37

dürfte eigentlich nicht gehen, denn es handelt sich hier um zwei unterschiedliche Forderungen. Das keine Zweckbestimmung im Buchungstext steht mag ja sein, aber aus der Höhe der Zahlung dürfte dann hervorgehen, dass es sich nicht um die Nachzahlung handelt.

Der Zwangsverwalter geht halt dem Ärger mit dem Mieter aus dem Weg...

Wie ist er denn an die Miete ran gekommen? Läuft die nicht auf dein Konto?

manunikat

[prom]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.995.465 von manunikat am 29.10.06 20:13:02

Ich wünsche ihm viel Glück mit seiner Wohnung.

[christine-ingrid]

Nein ab dem Tag des Zuschlags bist du Eigentümer, Altlasten ist
der Zwangsverwalter hafbar geh zum Anwalt.Notfall kann ich Dir nen
guten geben. Da im Normalfall eine Krähe der anderen keine Auge
aushackt.

LG
Ingrid

[HugoKuper]

€prom
Mit € und so ab 50% vom VKW im 1. Termin - der Zug ist aber mittlerweile abgefahren...
Übrigens kenne ich Mieter und Objekt - neidisch?

€manunikat
Der Mieter hat seit einigen Jahren immer 411 € am Monatsanfang gezahlt und seit 2004 die Miete an den Zwangsverwalter überwiesen. Aufgrund des Miethöhenstreits mit dem Voreigentümer (verstorben) hat er die Jahresabrechnungen nie bezahlt und dies in der ZV auch so beibehalten.
Die Zwangsverwaltung hat einfach gemahnt - das ist billig und geht schnell mit'm PC. Der Mieter wurde nie verklagt oder sowas.
Da die Zwangsverwaltung erst vor kurzem beendet wurde, wird erst die nächste Miete vom Mieter auf mein Konto überwiesen - insoweit alles klar.

@christine-ingrid
Klar - Zuschlagsdatum - aber moderne Rechtssprechung sagt z.B. für diese Mitte 2006 ersteigerte Wohnung bin ich für die Gesamtabrechnung ab 01.01.06 verantwortlich. Darauf hat mich der Hausverwalter sogar schriftlich hingewiesen.
Was ist dann mit einer Forderung aus 2005, die nach Zuschlag erst dem Mieter zugestellt wurde: Da fürchte ich schon ein Stirnrunzeln der meisten Richter...

Zwangsverwalter sind üblicherweise Rechtsanwälte - hier ist es eine Dipl.-Rechtspflegerin. Ich fürchte ihre Nähe zu irgendeinem Anwalt und möchte nur klagen, wenn ich sicher sein kann...
Wäre es eine gute Idee, zuerst die älteste Forderung 326€ aus 2004 einzufordern?
Ich bin jur. Laie und kann eigentlich nicht glauben, daß die Zwangsverwltung jenseits der Legalität agiert...

Danke schon mal!

[pappenheimer2010]

"Wäre es eine gute Idee, zuerst die älteste Forderung 326€ aus 2004 einzufordern?"

Eher nicht.
Du bist Eigentümer und damit Rechtsnachfolger des Vermieters erst ab Zuschlag in Mitte 06.Damit stehen dir auch erst ab diesem Zeitpunkt Miete und Nebenkosten (letztere zunächst als monatl. Vorauszahlung) zu.

Ältere Ansprüche müsste dir wohl der Vovermieter bzw. Zwangsverwalter erst abtreten.

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.990.562 von HugoKuper am 29.10.06 18:57:37

Hallo Hugo,

die Nachzahlung aus Abrechnung 2004 (326,95€) wurde diese noch in 2005 dem Mieter zugestellt (w/Verjährung)?

Was genau hat denn der Mieter als Verwendungszweck bei seinen monatlichen Zahlungen jeweils angegeben?

Hat der Mieter mal dem Voreigentümer gegenüber erklärt, dass (und warum) er eine reduzierte Miete zahlt und dass (und warum) er keine Nebenkostennachzahlungen leistet?

Grüße K1

[klapskalli]

Moin, so ganz schlau bin ich aus den Ausführungen nicht geworden, aber letztendlich auch nicht so wichtig. Was ich aber genau weiss, aus eigener Erfahrung:
Mit dem Termin der ZVG und dem Zuschlag gehen alle Lasten und Rechte auf dem Erwerber über, das heißt auch bis dahin offene Forderungen vom Mieter, der Gemeinschaft oder sonstigen, die erst nach dem Termin der ZVG an den neuen Eigentümer gestellt werden, auch wenn die in der Vergangenheit liegen.
Offene Forderungen die vor dem Termin gestellt wurden, sind durch den Alteigentümer bzw. Zwangsverwalter zu regeln, können aber auf den neuen Eigentümer in der ZVG übertragen werden, müssen dan aber auch benannt werden.
Ich hoffe das hilft.

[christine-ingrid]

Verjährung Nebenkosten 12 Monate nach Abrechnungszykus ansonsten

ist vorbei


LG
Ingrid

[HugoKuper]

pappenheimer2010
Wieso? Die Abrechnung aus 2004 ist eindeutig vo'm Zuschlagstermin dem Mieter zugestellt worden (erstmals).

€K1
Ja - Lt. ZV erhielt der Mieter immer eine Jahresabrechnung und hat diese trotz Mahnung nie bezahlt.
Grund: Miete lt. Mietvertrag zu hoch und er hat statt so ca. 430 nur 411 überwiesen. ZV rechnet seine Nachzahlungen aber auf Basis der Miete lt. Vertrag --> Hohe Nachzahlungen und Streit.

Verwendungszweck: unbekannt - aber ZV sagt "Mieter hat seine Miete nicht zweckbestimmt überwiesen". Obwohl der Mieter konstant jeden Monatsanfang 411 zahlt.

Ja - der Mieter sagt: Zuerst (1996) habe er die volle Miete gezahlt, dann lt. Mieterschutzverein 411.
Er ist der Meinung: Eigentlich würde er noch Geld zurückbekommen wg. der hohen Miete zuerst.

In 1999 habe ich eine ähnliche Wohnung im selben Objekt für 700 DM warm vermietet (sein Mietvertrag von 1996 weist 840 DM aus. Das ist nach meinem Gefühl zu hoch gewesen).
Auch im Gutachten zur Wohnung ist die Miete als "hoch" bewertet: "Letztlich bewegt sich dieser Mietpreis aber auf dem maximalen oberen Limit".

€klapskalli
"Offene Forderungen die vor dem Termin ..."
--> Das könnte des Pudels Kern sein

In der Ersteherabrechnung schreibt die ZV:
Hiervon haben wir die Nachzahlungen der Nebenkosten von Herrn xxx für die Jahre 2004 und 2005 in Abzug gebracht: 433,04 €

Damit ist die Forderung doch schon benannt - fürchte ich.
Kann die ZV damit wirklich eine Forderung aus 2005 (Abrechnung 2004: 326,95€, die der Mieter nicht gezahlt hat, und die auch nicht gerechtfertigt ist, einfach an mich "verschenken" udn dafür die vom Mieter nach Zuschlag gezahlte Miete einbehalten bzw. an die Bank weiterleiten? Immerhin lt. ZVG mein Geld - dachte ich bisher.

Danke für die Info!
Hugo

[HugoKuper]

Wundersame Wendung: Am 07.12.06 überwies die Zwangsverwalterin mir meine geforderten 433,04 Euronen.

Eine Beschwerde über die Zwangsverwalterin an den RPfl. im AG hat warscheinlich das Problem gelöst.

Solche Probleme werden auch im
www.Rechtspflegerforum.de
diskutiert.
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Zum Glück findet man heutzutage irgendwelche Teile im Schrotthaufen Internet, die recht brauchbar sind...Danke!

Schönen Sonntag
Hugo