Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung - Kostenrisiko bei Niederlage ?? - 500 Beiträge pro Seite

[bYteBuster]

Hallo ,
unser Vermieter will die Miete erhöhen und beruft sich dabei auf den Mietspiegel. Er verlangt unsere Zustimmung und droht mit Klage, sollten wir diese nicht geben. Da es sich um eine grosse Genossenschaft handelt (WGLi) glauben wir, dass diese Forderung zumindest teilweise berechtigt ist.
- Falls wir nun nicht zustimmen und gegen uns Klage eingereicht wird, wie hoch ist die Chance dass vom Gericht die Mieterhöhung abgelehnt wird.
- Oder falls wir verlieren, wie hoch sind die Kosten in diesem Fall für uns ??

Danke im Voraus
Bytebuster

[Baikani]

Antwort auf Beitrag Nr.: 26.544.824 von bYteBuster am 29.12.06 13:06:34

wenn der Mietspiegel und die Mietpreise für vergleichbare Wohnungen im Durchschnitt tatsächlich höher ist

und/oder

der Mieter die letzte Mieterhöhung vor mehr als 3 Jahren und nicht um mehr als 20% erhöht hat dann würde ich akzeptieren.

Die Miete regelmässig zu erhöhen (3 Jahre - 20% - oder ausgehend vom Mietspiegel) ist jedem Vermieter überlassen und sein gutes Recht solange er sich an die Gesetze hält.

Und auch zu Recht, seh das mal aus den "Augen" eines Vermieters.

Berechtigte Gründe

- Modernisierung:

Der Vermieter modernisiert die Wohnung. Deshalb kann er elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen. Aber Vorsicht: Einige Arbeiten gelten nur als Instandsetzung.


Mietspiegel
Messlatte für Mietenerhöhung

- Die Miete ist zu billig:
Die Miete liegt unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die neue, höhere Miete entspricht der Vergleichsmiete. Als Vergleichsmiete hat der Vermieter vier Maßstäbe zur Auswahl:

1. Mietspiegel,
2. Mietdatenbank,
3. Sachverständigen-Gutachten oder
4. Drei Vergleichswohnungen.

Unberechtigte Gründe

- allgemeine Kostensteigerung oder
- hohe Handwerkerrechnungen.

Fristen für Mieter und Vermieter

Eine Mieterhöhung kann der Vermieter nicht von einem Tag auf den anderen einfordern. Es gelten unterschiedliche Fristen, je nachdem, ob der Vermieter unter Hinweis auf die ortsübliche Vergleichsmiete mehr Geld fordert oder ob er die Miete erhöhen will, weil Haus oder Wohnung modernisiert wurden.

- Frist für Anhebung auf vergleichbares Niveau:
Demnach haben Betroffene, die eine Mieterhöhung mit Hinweis auf die Vergleichsmiete erhalten, zwei bis drei Monate Zeit, zu prüfen, ob die Erhöhung formal und inhaltlich in Ordnung ist oder nicht: den Rest des laufenden Monats, in dem der Mieter die Mieterhöhung erhalten hat und die beiden darauf folgenden Monate.

Stimmt der Mieter der Mieterhöhung zu, muss er vom ersten Tag des Monats an zahlen, der auf das Ende der Überlegungsfrist folgt. Stimmt der Mieter dagegen nicht zu, muss der Vermieter vor Gericht klagen, wenn er seine Erhöhung durchsetzen will.

Spätestens drei Monate nach Ablauf der Überlegungsfrist des Mieters muss der Vermieter die Klage erhoben haben.

- Frist für Modernisierung:
Fordert der Vermieter nach Abschluss von Modernisierungsarbeiten mehr Miete, gilt dem Mieterbund zufolge in der Regel, dass der Mieter mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Mieterhöhung mehr Miete zahlen muss.

Hat der Vermieter vor Beginn der Modernisierungsarbeiten die voraussichtliche Mieterhöhung nicht mitgeteilt oder fällt die tatsächliche Mieterhöhung jetzt um mehr als zehn Prozent höher aus als vorher angekündigt, verschiebt sich der erste Zahlungstermin für den Mieter um weitere sechs Monate nach hinten.

Echte "Miethaie" gibt es nicht, dafür ist der Wettbewerb am Wohnungsmarkt doch viel zu hoch.

Ab 1. September 2001 enthält das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) die Regelungen, nach denen der Vermieter die Mieter erhöhen darf. Zuvor versteckten sich die Regeln in einem Spezialgesetz.

Bestehen bleibt:

Der Vermieter darf die Miete während des laufenden Mietvertrags erhöhen.

Der Vermieter kann die Miete fordern in der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete. Nur für Sozialwohnungen gilt dieses Vergleichsmietensystem nicht.

Veränderungen mit dem neuen Mietrecht:

- Kappungsgrenze:
Sie sinkt von 30 Prozent auf 20 Prozent. Der Vermieter darf innerhalb von drei Jahren die Miete um maximal 20 Prozent erhöhen. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist wieder die Grenze. Mehr darf der Vermieter nicht verlangen.

- Textform:
Der Vermieter musste bisher die Mieterhöhung schriftlich erklären und eigenhändig unterschreiben. Das neue Mietrecht senkt die formellen Anforderung. Es reicht ab sofort die so genannte „Textform“: Die Mieterhöhung muss nicht mehr per Post zum Mieter kommen. Es reicht eine Nachricht per E-Mail oder per Fax mit einer „Nachbildung der Unterschrift“, also einer Faksimile-Unterschrift oder einer maschinellen wie „gez. Meier“. Mündliche Mieterhöhungen bleiben nach wie vor ohne Wirkung.

Drei Vertragstypen erlauben keine Mieterhöhung

- Staffelmietvertrag:
Der Staffelmietvertrag vereinbart schon mit Vertragsabschluss die Mietsprünge. Nachträglich kann der Vermieter die Stufen nicht neu festlegen. Das alte Mietrecht befristet den Staffelvertrag auf maximal 10 Jahre. Ab 1. September ist eine unbegrenzte Laufzeit möglich.

- Indexmietvertrag
Mieterhöhungen dürfen nur so hoch sein wie der Preisindex für Lebenshaltungskosten privater Haushalte. Auch hier ist die Mindestlaufzeit von 10 Jahren aufgehoben.

- Unbefristeter Mietvertrag mit Miet-Festschreibung:
Schreibt eine Klausel im unbefristeten Mietvertrag den Mietzins fest für einen bestimmten Zeitraum, darf der Vermieter innerhalb dieser Zeit die Miete nicht erhöhen.

weitere Infos zu dem Thema findest Du an jeder Ecke im Internet.

Gruss,
Baikani

[bYteBuster]

Antwort auf Beitrag Nr.: 26.547.253 von Baikani am 29.12.06 14:27:20

Die Vorschriften wurden alle eingehalten, wir glauben jedoch dass wir beim Einzug vor 1,5 Jahren absichtlich mit einer zu niedrigen Miete angelockt wurden.

Mich interessiert vorallem, wie hoch die Kosten sind, falls vom Vermieter tatsächlich Klage eingereicht wird...

[DerStrohmann]

Antwort auf Beitrag Nr.: 26.604.170 von bYteBuster am 31.12.06 12:24:45

Mietstreitigkeiten sind IMMER Amtsgerichts-Sachen, deshalb kein Anwaltszwang. Deshalb würde ich schon mal nicht zum RA laufen, sondern wenn selbst verhandeln. Der Streitwert ist die Jahres-Kaltmiete, so weit ich weiß. Alles weitere ergibt sich aus dem Gerichtskostengesetz und §§ 90 ff. ZPO. Aber ich würde die Mieterhöhung akzeptieren und die Kosten sparen, egal wie hoch sie sein sollten, vgl. § 558 BGB für den dargelegten Fall. Die Frage der Kostenhöhe stellt sich dann nicht.

[Sexus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 26.604.170 von bYteBuster am 31.12.06 12:24:45

Baikani hat die Notwendigkeiten für eine Mieterhöhung sehr schön ausformuliert.
Ob "absichtlich mit einer zu niedrigen Miete" gelockt wurde ist irrelevant. Und ehrlich gesagt auch nicht sonderlich glaubwürdig.

Entscheidend ist die Frage, ob die Mieterhöhung innerhalb der Kappungsgrenze, innerhalb der ortsüblichen Vergleichmiete und/oder im Rahmen dreier Vergleichsmieten liegt. Darüberhinaus stellt sich die Frage, ob eine Moderniesierung durchgeführt wurde. Ist dies der Fall, so ist die Mieterhöhung rechtens.

Soll der Mieterhöhung dennoch widersprochen werden, so bleiben zwei Möglichkeiten:

1.) Das Risiko eingehen, vor Gericht zu ziehen und wahrscheinlich -sollten die obigen Bedigungen erfüllt sein- zu verlieren.

2.) Ausziehen. Das steht jedem Mieter frei.