Accentro AG -- ehem. ESTAVIS AG - die Chance? (Seite 372)

[MrEstate]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.212.748 von sdaktien am 26.09.10 17:59:23

@brunch68

Bevor ich Deine Frage beantworte muss ich erstmal anmahnen, dass Du nicht nur die Hälfte eines Satzes zitieren solltes. Das "zum großen Teil" bezieht sich auch auf Darlehen an Vertriebe und Beteiligungsgesellschaften. Bitte keine Halbwahrheiten.

Ansonsten interessantes Thema. Kann ich gern was dazu sagen, mit meinen bescheidenen Bilanzierungskenntnisse. Umsätze bei Estavis werden erst mit Übergabe der fertig gestellten sanierten Wohnung verbucht. Der Verkauf der Wohnung erfolgte aber vor Beginn der Sanierung um die Steuervorteile für den Anleger zu sichern. Provisionszahlungen werden mit Verkauf fällig und nicht erst mit Übergabe der Wohnung. Um die Umsätze mit den entsprechenden Provisionszahlungen als zugehörigen Aufwand bilanziell gegenüberzustellen weist man zunächst die geleisteten Provisionsvorauszahlungen als Forderung aus. Somit sind die Provisionszahlungen zunächst nicht aufwandswirksam. Erst wenn die Umsätze durch Übergabe der Wohnung getätigt werden, löst man diese Forderungen wieder auf gegen eine entsprechende Aufwandsposition. Dann gibt es zu dem Umsätzen als Ertrag auch die Gegenpostion aus Aufwand aus Provisionen n einer Periode. Das ist der ganze Sinn.

Da die Verbuchung von Provisionsvorauszahlungen im vergangenen GJ aufwandsneutral ist (Tausch Abgang Bar gegen Zuführung Forderung) wird hier auch kein EK aufgebläht oder geschmälert. Deine Frage, ob dies konservativ ist, ist somit beantwortet. Es gibt keinen Grund hier ein Manko zu sehen. Eher kann man indirekt auf die zu erwartenden Umsätze der Folgeperiode ableiten. Hohe Provisionsvorauszahlungen lassen auf viel Umsätze in der Folgeperiode schließen. Da in der Position aber auch Darlehen enthalten sind, kannst Du das Volumen der Provisionsvorauszahlungen leider nicht ablesen.

Das ist meine Meinung dazu. Bitte um Korrektur, wenn ich falsch liege.

@sdaktien
Deinem Zinsargument kann man aber auch etwas entgegen setzen. Bessere Konjunktur zieht auch höhere Einkommen nachsich. Höhere Einkommen ist der Immobilienpreistreiber Nr. 1. Steigende Zinsen können daher auch von steigenden Preisen abgefangen werden.
Aber was interessiert mich jetzt was in 5 Jahren ist, schließlich kostet bei Estavis jetzt der Euro nur 50 cent.

[sdaktien]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.211.355 von MrEstate am 25.09.10 22:45:30

@MrEstate

Richtig, niemand weiss was TAG mit Estavis vorhat, ihr aber auch nicht. Kern eurer Entscheidung war aber ja genau diese Möglichkeit der Übernahme. Natürlich besteht diese Möglichkeit. Berücksichtigen ist dabei aber die Frage ob TAG diesen Weg gehen muss oder ob ein anderer Weg gefunden werden könnte. TAG hält an Estavis derzeit 20%, warum kommt nicht ein anderer Konzern daher und steigt ebenfalls bei Estavis ein? Immerhin ist der Buchwert doppelt so hoch wie der Marktwert.
An dem Umstand, dass allein eine Übernahme von TAG als Punkt für Estavis gesehen wurde entzündete sich meine Kritik.

Ich finde auch, dass Estavis sich gut entwickelt hat, ich finds ja auch gut das TAG eingestiegen ist, das hätten die ja auch nicht gemacht, wenn man es nicht für attraktiv hielte. Ich denke auch dass der Retailhandel eine gute Idee war, für den harten Winter kann Estavis nichts.
Gleichwohl führt der harte Winter nun mal zu Verzögerungen wenn gebaut wird und das reisst Löcher in die Kasse. Estavis steht mit seinem Geschäft immer noch auf wackeligen Beinen. Die sind zwar stabiler als vor einem Jahr, aber noch nicht wirklich solide. Das Immobiliengeschäft hängt an der Zinsentwicklung. Wenn man davon ausgeht dass die Zinsen bald wieder steigen, nämlich wenn der Aufschweung sich verfestigt, wird das im Kreditwesen zu spüren sein und auch Spuren hinterlassen. Ich bin mir sicher, das Estavis das merken wird. Die Frage ist, hat Estavis bis dahin genug Futter haben wird um da durch zu kommen, und wenn ja, wie heftig die Schrammen werden. Das ist etwas, was hier vielfach ausgeblendet wird, und ich bin der Meinung aucghdas muss auf den Tisch Ein Szenario wie du es beschreibst ist möglich, vielleicht sogar wahrscheinlich, aber erst danach.

All das macht einen Turnaroundwert aus. Aber mehr als das ist Estavis derzeit noch nicht.

[brunch68]

zum Thema NAV:
Bilanz per 30.6.10 weist EK von 52,27 Mio aus; Goodwill sind 17,78 Mio; blieben noch bereinigt 34,49 Mio gegenüber einer MK von rd. 19 Mio; so weit i.O.

allerdings frage ich mich, ob die ausgewiesenen Forderungen wirklich werthaltig sind;
was ist z.B. mit den sonstigen Forderungen i.H.v. 24,3 Mio ?
S.76 des GB:
Die sonstigen Forderungen enthalten zum großen Teil Forderungen aus Provisionsvorauszahlungen
auf noch nicht realisierte Handelsumsätze,...
ist das so üblich bei Immovertrieben ? Vorauszahlung auf zukünftige Umsätze ? Die könnten ja auch nicht zu Stande kommen...
diese Forderungen sind zwar schon ggü. Vorjahr deutlich rückläufig, erscheinen mir aber immer noch im Verhältnis zum EK bereinigt um Goodwill sehr hoch...

nach konservativer Bilanzierung sieht mir das nicht aus...
Wäre schön, wenn jemand was dazu schreiben kann !

[MrEstate]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.210.921 von sdaktien am 25.09.10 18:22:48

@sdaktien

Ob TAG die Estavis übernimmt, weiß doch niemand. Wer daran glaubt, kann die 20% Beteiligung anführen. Wer nicht daran glaubt, eben ein anderes Argument. Aber das ist doch nicht die zentrale Frage. Der Kurs ist von 28 € kommend abgeschmiert, weil das ursprüngliche Geschäftsmodell keine Zukunft mehr hatte und niemand Estavis eine Überlebenschance gegeben hat. Und wollen wir mal ehrlich sein, wer hat Estavis im 1.GJ der Neuausrichtung schwarze Zahlen und eine gesicherte Finanzierung zugetraut? Der Aktienkurs sagt, dass es wohl nicht viele waren.

Und zum Thema Risiken gebe ich Dir natürlich Recht. Allerdings ist die Art von Aktionäre, die von Quartalsbericht zu Quartalsbericht hecheln, bei Estavis falsch. Das Geschäft verläuft nunmal nicht geglättet. Daher sollte der Jahresabschluss das Maß der Dinge sein. In einem Quartal kann sehr viel oder sehr wenig generiert werden. Es kann daher auch sein, dass Estavis im nächsten GJ einen Umsatz- und Gewinnsprung hinlegt und im aktuellen Run auf Wohnungsimmobilien zur Cash-Cow wird. Wer einen Taler übrig hat, kann darauf oder auf eine Übernahme spekulieren. Wer nicht, kann die Risiken betonen.

[sdaktien]

Verhandlungen sind keine Abschlüsse endover!

Natürlich ist das Areal für die Estavis interessant. Die Glanzfilmfabrik zu entwickeln und zu vermarkten passt genau ins Profil, soweit alles wunderbar. Aber ohne TAG wär man vielleicht nicht zum Zuge gekommen, weil man befürchten musste, das Estavis die Spanne bis zur Vermarktung nicht überlebt.
Durch TAG ist das Überleben gesichert. Aber darum gehts hier in eurer Diskussion ja gar nicht. Hier wird doch darüber diskutiert, ob TAG Estavis übernimmt oder nicht. Ihr sagt ja, ich sage nein. Das hat mit der sonstigen Aufstellung der Estavis aber nichts zu tun. Allerdings kann dies entscheidend für den Kurs sein, denn wenn TAG die kalte Schulter zeigt, kann aus diesem Grund der Kurs nicht steigen.
Meiner Meinung ist das einzige was derzeit für ein Investment in Estavis sprechen kann, der buchwert, der bei über 5€ liegt (ist ja eigentlich Grund genug), wer sich engagiert muss aber wissen: Estavis ist immer noch ein Turnaraondwert und sollte auch dementsprechend bewertet werden.Dazu gehört, dass man sich auch über die Risiken informiert, die beispielsweise darin liegen, dass der Portfoliohandel zuletzt nicht rund lief. Estavis vermarktet seine Immobilien derzeit ausschliesslich an private Kunden. Was ist, wenn die Zinsen anziehen?

Wäre schön wenn du ein großes Paket wegkaufst, damit die anderen Investoren auch davon was haben, und sich der Kurs endlich Richtung 5€ aufmachen kann.

[endover]

"Denkst du, die hätten das Areal der Glanzfilmfabrik bekommen ohne TAG als starken Partner im Rücken"
Genau das denke ich, denn als die Verhandlungen über die Glanzfilmfabrik geführt wurden war die TAG noch kein starker Partner.
Denkmalsanierung ist das Geschäft der Estavis und nicht der TAG, also machte es durchaus Sinn dieses Objekt der Estavis zu überlassen.
Aber, da wir ja alle so gut über die Estavis und die bösen Absichten der TAG Bescheid wissen und ich ja nur eine selektive Wahrnehmung zur Aktie Estavis habe, widme ich mich nun wieder ganz meiner Westgrund AG. Da lasse ich lieber andere sich hier austoben, das spart mein Geld und meine Zeit.
Sollte der Aktienkurs allerdings unerwartet wieder fallen, erhöhe ich selektiv meine Anteile.

[sdaktien]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.203.728 von dogstar am 24.09.10 10:47:12

@dogstar: Ich hab den GB noch nicht gelesen, denke aber, dass der Verlust noch vom harten Winter herrührt, in dem die Renovierungsarbeiten in den Immobilien still standen, was zu Verzögerungen führte. Das jednfalls ware die Gründe die schon in Q3 genannt wurden.

@endover: du liest nur selektiv und versuchst mir daraus einen Strick zu drehen, der aber nur aus nicht zusammenhängenden Fäden besteht. Selektive Wahrnehmung ist aber bei der Aktienanlage das Letze was man brauchen kann.

Ich sage ja gar nicht, dass es schlecht um Estavis bestellt ist. Es gibt aber durchaus Punkte die Estavis, bei Bremsspuren auf dem Immobilienmarkt, wieder unter Druck setzen können. Denkst du, die hätten das Areal der Glanzfilmfabrik bekommen ohne TAG als starken Partner im Rücken?

Das Gebäude was die TAG eingebracht hat ist nicht saniert, erst nach der Sanierung kommen da 13 Millionen zustande.

Ganz genau. TAG schiebt der Estavis ein noch nicht saniertes Objekt rüber, und bekommt dafür 15% an Estavis. D.h. den Ausbau, Umbau, Verkauf, Sanierung muss Estavis stemmen (und belastet nicht die Bücher der TAG). Bis wann das umgebaut ist steht glaub ich gar nicht fest. Ob die Sanierungssumme unter 13Mio€ bleibt, oder die Erlöse tatsächlich erreicht werden weiss heute niemand.

Estavis ist ein klassischer Turnaraoundwert. Das bedeutet enorme Chancen und enorme Risiken. Du siehst nur die Chancen, die Risiken blendest du (zumindest öffentlich) aus. Und das finde ich falsch.

[ERICYfan2003]

Danke

das der Cashflow ohne Beachtung dermassen nach oben geht...das will ich so nicht ganz
glauben...werde den Bereicht selbst nochmals lesen.

Meine Gedanken gehen eher von einer weiteren Verteilung des Mittelzuflusses aus

Nichtsdestotrotz, der Kurs ist derzeit eine CHANCE auf 100 %,

je nach Anlagehorizont

[MrEstate]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.209.515 von ERICYfan2003 am 25.09.10 08:33:05

@ericyfan

ich glaube du hast mich missverstanden. ich habe nicht von gewinn sondern von barmittelzufluss geredet. Die 7 Mio haben sich auch auf das alte GJ bezogen. ich erkläre auch wie ich darauf komme. Estavis hat für das operative Geschäft einen negativen Cash Flow von 3,5 Mio ausgewiesen. Der Verkauf des 10,25 Mio Portfolios an die TAG wurde im alten GJ verbucht, aber der Kaufpreis 3 Monate gestundet. Der Gewinn aus dem Deal wurde also im alten GJ verbucht. Aber Gewinn ist nicht Cash. Hätte TAG den Kaufpreis sofort bezahlen müssen, wären Estavis im Juni 10 Mio zugeflossen. Aus den -3,5 Mio operativen Cash Flow wären so ca. 7 Mio Plus geworden. Da die Zahlung nun im 1. Quartal des neuen Geschäftsjahres erfolgt, werden Estavis 10 Mio Cash im 1. Quartal zufliessen und den operativen Cash-Flow sozusagen explodieren lassen.

@berni
da gebe ich dir vollkommen recht. aber das ist nunmal das risiko bei allen immobilienfirmen dieser welt. aber mich kratzt das eigentlich weniger. für mich zählt eher das management. wenn das mist baut, ist das beste portfolio nix wert. insofern bin ich nun doch sehr beruhigt, dass nach der langen durststrecke estavis einen konservativeren kurs mit erfolg eingeschlagen hat. wie man dem geschäftsbericht entnehmen kann, wurden zudem alle relevanten entscheidungen der aufsichtsgremien offengelegt. was da eine ehemalige tochter macht, ist mir ehrlich gesagt schnuppe.

[Berni911]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.208.041 von MrEstate am 24.09.10 19:57:14

Bei der ehemaligen Tochter HII, wurde auf der HV gestern der Aufsichtsrat, die Herren Schoor und Kremer nicht entlastet. Da scheint ja der ganze Mist endlich mal aufzufliegen. Ich möchte nicht wissen, was hier noch für Altlsaten durch die Herren in der Gesellschaft lagern. Also immer etwas wachsam sein und wenn Immobilienportfolion nicht ensehbar sind, dann würde ich vielleicht zur vorsicht raten.