Welche Bank finanziert bis zu 100% des Gutachterwertes einer Immobilie? - 500 Beiträge pro Seite

[Vorstand]

Eine Immobilie die zwangsvesteigert wird, wird bei 50%-60% des Verkehrswertes gekauft. Z.b. für 50.000 Euro statt 100.000 Euro Verkehrswert. Kaufwert insgesamt mit allen Nebenkosten 60.000 Euro.
Dieser Wert wird zu 100% von meiner Sparkasse um die Ecke auch finanziert.

Problem ist, dass ich am liebsten Grundschulddarlehen in Höhe von 100.000 haben will oder zumindest 90.000 Euro, so dass ich ca. 30.000 Euro zum anderweitigen Anlegen hätte.

Die Banken, die ich gefragt habe, finanzieren die insgesamt 90.000 Euro nicht.

Fragen:

1. Kennt jemand eine Bank, die hier mitspielen würde?
2. Das ganze soll ja gewerblich laufen. Wie müsste das Unternehmen aufgestellt sein, damit man den überschiessenden Beleihungswert z.B. von stillen Gesellschaftern erhalten kann? Rechtsform.

[savonarola1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.547.301 von Vorstand am 24.11.07 10:37:21

Grundschuld / Sparkasse !

Da würde ich aber das http://wiso.zdf.de/ZDFde/inhalt/5/0,1872,7006181,00.html
genau durchlesen!

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.547.301 von Vorstand am 24.11.07 10:37:21

Du willst also, dass eine Bank Dir 100.000 Euro leiht - Du dafür für den Verwertungsfall nur Sicherheiten in Höhe von 50.000 Euro hingeben musst? Musst Du halt eine Bank finden, die Dir 50.000 Euro blanko gibt - und das dürfte schwierig sein.

Der eine oder andere sollte auch mal darüber nachdenken, ob der bei einer Zwangsversteigerung erreichte Wert nicht der Markt- bzw. Verkehrswert ist - dass ein Gutachter einen Verkehrswert xy vorher festgestellt hat muss ja nicht heißen, dass dies der Wert ist der am Markt zu erzielen ist...

Grüße K1

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.547.301 von Vorstand am 24.11.07 10:37:21

Überlegungsfehler: Verkehrswert ist der Wert, der am Markt erzielt (d.h. bezahlt) wird - und nichts anderes.
Wenn das die Hälfte des Wertes lt. Gutachten ist, dann sollte das Gutachten Schlechtachten heißen

[Vorstand]

Ich weiss nicht, ob ich mich vielleicht undeutlich ausgedrückt haben.

Ein neutraler Gutachter hat den Wert der Eigentumswohnung mit 100.000 Euro bewertet. Da diese Wohnung beim Amtsgericht zwangsverteigert wird, erhoffe ich mir diese Wohnung zu 50-60% des Gutachterwertes zu ersteigern.

Auch ein Gutachter von der Bank würde die Wohnung mit ca. 100.000 Euro bewerten. Deswegen kann man auch von einer Blankodarlehen sprechen, sondern, die Grundschuld würde mit 100.000 Euro eingetragen werden.

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.554.295 von Vorstand am 24.11.07 23:11:35

Du hast dich deutlich genug ausgedrückt, aber vielleicht war ich missverständlich ?

Wenn du die Wohnung tatsächlich um 50-60.000 kriegst - warum sollte die Bank annehmen, daß sie mehr erzielt wenn du nicht zahlen kannst und sie zwangsversteigern läßt ?

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.554.705 von big_mac am 25.11.07 06:12:59

@big_mac

ich glaube nicht, dass wir da missverständlich sind (das gleiche mit anderen Worten steht ja in meiner #3).

@Vorstand

wenn die Wohnung, die Du für 50.000 Euro zu kaufen gedenkst von einer Bank finanziert wird - was glaubst Du zu welchem Preis diese Bank dann die Wohnung verkaufen kann, wenn Du den Kredit -aus welchen Gründen auch immer- mal nicht mehr bedienen kannst? Ich würde mal tippen eben auch nur zu 50.000 Euro (dann natürlich noch abzüglich Kosten). Oder glaubst Du die Bank kann die Wohnung zum "Gutachterwert" realisieren?

Grüße K1

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.555.543 von K1K1 am 25.11.07 11:16:22

Hast recht, aber hier scheint die Holzhammermethode angebracht

Zum Gutachtenwert kann die Bank ein Objekt bestenfalls in einen ihrer Publikumfonds drücken - bei einer einzelnen Wohnung höchst unwahrscheinlich, da müßte er schon ein halbes Stadtviertel kaufen

[Vorstand]

Leute... das heisst doch nichts anderes, als dass das Gutachten einfah falsch ist....

Ich verfolge sehr viele Zwangsversteigerungen und kann euch sagen, dass 70% der Wohnungen für 70-80% des Gutachterwerts weggehen ca. 20% gehen für 50-70% und ca. 5% mit dem Gutachterwert.

Das heisst für mich nichts anderes, als dass jeder, der eine Wohnung finanziert und zahlungsunfähig wird, niemals so richtig den Wert zurückkriegt.

Infolgedessen schliesse ich daraus, dass alle (oder 95%) der Immobilien in Deutschland einfach überbewertet wären und ein Immobiliencrash kommen müsste, wenn die deutschen Banken die eingetragenen Grundschulden neu bewerten...

Oder??

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.565.031 von Vorstand am 26.11.07 00:40:44

Warum gleich Crash ? Es ist nur ein Grund, beim Belehnwert deutlich unter dem Gutachter zu bleiben. Außerdem wird meist mehr eingetragen als ausbezahlt.

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.565.261 von big_mac am 26.11.07 07:33:56

Genau. Nicht umsonst liegt der Beleihungswert oftmals (deutlich) unter einem "Gutachterwert". Auch nicht ganz umsonst sind 60% Finanzierungen deutlich günstiger als 80% oder non recourse (gibt aber natürlich immer wieder Finanzierer, die ihre Grundsätze mal über den Haufen werfen). Desweiteren sammeln sich in Zwangsversteigerungen in der Mehrzahl bestimmte Typen von Immobilien (nämlich die, die im freihändigen Verkauf nicht weggingen, bzw. deren Eigentümer untergetaucht oder die aus anderen Gründen einem freien Verkauf nicht zustimmen) - da ist es dann nicht ungewöhnlich, dass ein Gutachter mit seinem 08/15 Schema daneben liegt.

Nicht falsch verstehen, in Zwangsversteigerungen kann man durchaus interessante Objekte erwerben aber eher nicht so wie sich das der Vorstand denkt...

Grüße K1

[schlier]

Servus,

@ Vorstand: ich geh mal davon aus du wohnst in ner strukturschwachen region. Beispielsweise in berlin Mitte / prenzelberg gehen die immos momentan zu 150-200% des Gutachtenwertes weg.
Also is nur ne Frage der Region und der Marktentwicklung.
Wie wir hier schin dausendmal gesagt haben, immomarkt ist immer regional. Es gibt den deutschen immomarkt nicht.

@ alle: Man kann gerade in strukturschwachen regionen momentan sehr gute schnäppchen im zwnag machen 20 % rendite sind möglich in gebieten die ok sind. Ansosnten noch mehr aber dann muss man ja auch die entsorgung des gebäudes in 20 Jahren wider raus rechnen;-)
Und teilweise sind dier preise im zwang danna uch niedriger als frei weil man es eben einfach breiter und einfacher anbieten kann. Aber dass man zu 30 % im zwang kauft und dann 100 % finanziert bekommt, is wohl kaum möglich ohne super bonität oder zusatzsicherheiten.

Aber kleiner tip und das funktioniert wirklich in der realität. Is keins cherz aber die denkweise der deutschen banken.Eigentlich sollte ich für den tip auch geld nehmen;-)
Kauf ne hütte für 20 T€ im zwang wo es ein zeitnahes (1 Jahr oder max. 2 ) gutachten für gibt, welches meinetwegen 50 oder 60T€ ausweist. Zahl die hütte in bar und las dich als eigentümer eintragen. Lege die hütte in deine gmbh ein, und du kannst sie als 50T€ (wies im gutachten steht) bewerten und in die bilanz schreiben. Dann geh zur bank und sag du willst eine hütte im zwang kaufen und bringst hier eine lastenfreie immoblie ein die du mit 80% des verkehrswertes beleihen willst. Also 40T€. Und staue du wirst sehen, die bank gibt dr mit freude die 40 T€ wen du das zeitnahe gutachten vorlegst und den banker son bissi sympatisch bist.
Also du musst bei den banken die nummer nur so verkaufen wie sies schlucken wollen. Mehr nicht.
Servus

[harahikari]

So sollte es klappen: erst mal ersteigern. Bank-Finanzierungsgrundsatz ist: "Kaufpreis ist gleich Verkehrswert":eekFast) egal, zu welchem Den Preis Du die Immobilie ersteigerst. Also wirst Du zunächst maximal den Kaufpreis finanziert bekommen.
Dann solltest Du erst mal warten, bis Du als Eigentümer im Grundbuch eingetragen bist. Es sollte nun kein Hinweis über die Zwangsersteigerung mehr drin stehen. Nur Deine erste Grundschuld.
Und Du -als Eigentümer.
Jetzt gehste zu einer anderen Bank (bzw. Bausparkasse - die beleihen sogar, wenn schon eine erstrangige Grundschuld eingetragen ist, aber i.d.R. nur, wenn der Vertreter eine "wohnwirtschaftliche Verwendung" bstätigen kann und nur bis 72% des gutachterlich ermittelten Verkerswertes). Möglicherweise schickt Dir die Bank einen eigenen Gutachter oder überrechnet den Wert mit interner Software, aber das sollte Dir ja nichts ausmachen, wenn Dir schon 2x ein höherer Wert besiegelt wurde.
Eine Finanzierung über diese 72 bzw. bei einer Bank auch über 90%
wird wahrscheinlich ähnlich teuer, wie ein Ratenkredit.
Viel Erfolg !

[Vorstand]

Harahikari...
Danke für den Tip...

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.588.524 von Vorstand am 27.11.07 21:00:52

Also ich kann mich an einen "Vorstand" auf Bondboard erinnern. In 2002/2003 ist dieser "Vorstand" mit Türkei-, Worldcom- und ein Paar anderen Pleiteanleihen, die mit einem 4-fach (oder war es 5-fach?) Hebel finanziert waren dann von der Bank zwangsexekutiert worden...

Ich gehe mal aufgrund der Vorgehens- und Ausdrucksweise davon aus, dass die ID Vorstand mit dieser ID Vorstand zumindestens wesensverwandt ist und würde Dir daher empfehlen vielleicht erst mal nur die Variante einer max. 100% Finanzierung anzugehen (wenn Deine Sparkasse "um die Ecke" das angeblich so ohne Probleme finanziert). Bei Überfinanzierungen (Du planst ja bis 200%) ist die Gefahr groß, dass die Immobilie dann doch irgendwann wieder in der Zwangsversteigerung landet...

Grüße K1

P.S. Auch damals hat sich die ID "Vorstand" übrigens über die zahlreichen Ratschläge gewundert, die ihn von seiner Finanzierungsform abbringen wollten... Geschichte wiederholt sich in bestimmten Bereichen scheinbar ...

[Vorstand]

@K1
Ja, ich bin der selbe Vorstand...
Damals hatte ich noch mit Millionen gehandelt und leider bei Wertpapieren "zwangsexekutiert" worden, weil ich damals in alles investiert war... Internetaktien, Worldcom etc... waren ganz miese Jahre...

Nun koche ich auf kleiner Flamme (nur mit ein Paar 100 Tausend eben...)

Die Idee mit Immobilien kombiniert mit Bonuszertifikaten ist bei weitem nicht so spekulativ wie damals (1998-2001)....

[donaldzocker]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.591.236 von K1K1 am 27.11.07 22:48:34

ich würde das Risiko von mit Hebel finanzierten Pleiteanleihen nicht mit dem Risiko von sehr günstig erworbenen ETW vergleichen wollen.

Die in Sachverständigengutachten angesetzte Rendite von ETW nach Berücksichtigung aller Kosten) liegt so zwischen 3,5 - 5,5 %.

Dabei wird lehrbuchmäßig ein Leerstandsrisiko von 2-4 % berücksichtigt.

Dies ist in strukturschwachen Regionen natürlich tats. höher, kann allerdings auch noch innerhalb einer Stadt / Wohnviertel stark differieren. Die bei Versteigerungen erzielten Preise (in strukturschw. Regionen) reflektieren bei Vollvermietung eine Rendite von vielleicht 10 % und teilweise auch mehr.

Das Leerstandsrisiko ist aber nicht so hoch wie es die hohe Rendite suggeriert.

Daher ist die Grundidee der Überfinanzierung lange nicht so riskant wie man im ersten Moment denken würde.

Bei einer Objektrendite nach allen Kosten von 10 % könnte man bei einem Zinssatz von 5 % den doppelten Kaufpreis finanzieren (ohne Tilgung)

allerdings kann man ja steuerlich sowieso nur den Kaufpreis berücksichtigen, daher muß man dann evtl. Geld versteuern, was man garnicht zur Verfügung hat ... aus diesem Grund also trotzdem Vorsicht.

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.598.484 von donaldzocker am 28.11.07 15:06:38

@donaldzocker

ich habe die Risiken ja nicht verglichen, sondern lediglich in angesicht der (negativen) Erfahrung, die der Vorstand mit hohem FK Hebel hatte daraufhingewiesen eben nicht gleich über 100% hinauszufinanzieren.

Ob ein Mix aus Junkanleihen mit 4-fach Hebel (bzw. 20-25% Eigenkapitalanteil) nun wirklich risikoreicher ist als eine Immobilie, die mit 100% oder 200% finanziert wird (also Eigenkapitalanteil 0% oder sogar hoch negativ) - das wäre eine noch zu klärende Frage. Im Normalfall exekutiert die Bank nämlich bei der Junkanleihenvariante wenigstens bei EK 0%. Die 100% Finanzierung fängt aber gleich bei EK 0% an und läuft beim ersten Euro Verlust ins negative Eigenkapital..

Interessant ist jedenfalls, dass viele Leute scheinbar mit recht eingegrenzten Vorstellungen von einem Risiko in solche Sachen reingehen. Was ist eigentlich, wenn die Zinsen mal wieder auf 8% oder 10% oder 12% steigen? Soooo lang ist das nicht, her, dass wir solche Zinsen hatten! Dann sind halt nicht mehr 10% Zins zu zahlen (bezogen auf 200% Finanzierung) sondern 24%...

Und ist es so ein Problem erst mal etwas vorsichtiger anzufangen und sich an die Risiken heranzutasten, als sofort mit ultimativem Einsatz reinzugehen? Gerade in solch einem Fall, indem das know how für die Immobilienbewirtschatung nicht so unbedingt vorhanden zu sein scheint?

Ich habe auch nichts gegen Fianzierungen - aber welchen Grund gibt es über 100% (das heißt ja schon NULL Eigenkapital) hinauszufinanzieren?

Fehlen mir doch irgendwie die Worte - aber macht ihr mal

Grüße K1

[Harry_Schotter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.552.005 von big_mac am 24.11.07 19:42:27

"...Wenn das die Hälfte des Wertes lt. Gutachten ist, dann sollte das Gutachten Schlechtachten heißen....."

@BigBurger

Die sogenannten "Gutachten", die man bei Zwangsversteigerungen idR. in die Hände bekommt sind, alle durch die "Bank" weg Gefälligkeitsschlechtachten, dessen kannst du dir gewiss sein.


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[Harry_Schotter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.565.031 von Vorstand am 26.11.07 00:40:44

@Vorstand

Leute... das heisst doch nichts anderes, als dass das Gutachten einfach falsch ist....


RICHTIG!!! Genau das heißt es!

Was denkst du eigentlich, was ein "Gutachten" eines Gutachters ist? Etwa ein Gottesurteil? Dann bräuchte man auch keinen Aktienbörse mehr. Ein Gutachter schreibt ein "objektives" Gutachten über ein Unternehmen und daraus wird dann einfach der anteilige Wert einer Firma festgestellt. -Der vereidigte Sachverständige hat festgestellt, dass eine Aktie der "Brummbrumm-Automobilwerke" 18,57 Euro wert ist- und zippzapp, fertig ist der notariell beglaubigte Aktienkurs.

Na, so geht's ja doch wohl kaum, oder?!

Bei Bewertungen gibt es objektive aber auch subjektive Bestandteile. Die Mischung daraus ergibt in der Summe eine Beurteilung; -und Beurteilungen können halt, wie alles menschliche, fehlerhaft sein. Was glaubst du eigentlich, wieviel Leute wegen falscher Urteile schon irrtümlich auf den Scharfott bzw. den elektischen Stuhl gelandet sind? Na bitte.

(Immobilien-)Gutachter können garnicht sowas wie "objektiv" sein, schlicht und einfach deshalb nicht, weil sie materielle Eigeninteressen haben. Sie wollen an Begutachtungsaufträge und hohe Vergütungen partizipieren und daher sind ihre Urteile bei den Begutachtungen zu 100% immer!!! "gut" im Sinne des Auftraggebers. Und der Auftraggeber ist idR. immer der Verkäufer. Und das ist auch bei Zwangsversteigerungen nicht anders, da auch die Amtsgerichte stark an "guten", dh. hohen Versteigerungspreisen interessiert sind.


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[Harry_Schotter]

@Vorstand

Äh, noch was. Im Leben schenkt einem, außer vielleicht der reichen Patentante aus Caracas, niemand etwas. Denn auch Gläubigerbanken und Schuldner bekommen sicher kein feuchtes Höschen bei der Vorstellung, eine Immobilie zur Hälfte des marktüblichen Wertes zu versteigern. Warum sollten sie so dumm sein, bei einem realen "Verkehrswert" einer Immobilie von z.B. 100tausend Euro diese für 50zigtausend Euro an der Herrn "Vorstand" wegzugeben, wenn sie auch 100tausedn Euro von jemand anderem dafür bekommen könnten?! Frag' dich selbst.

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[donaldzocker]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.607.528 von Harry_Schotter am 28.11.07 23:16:35

man darf nicht vergessen, das eine Versteigerung eine Sondersituation ist. Oft muß man mehr oder weniger blind kaufen, also ohne Besichtigung, ohne einen evtl. Mieter zu kennen etc.

Somit scheiden sehr vorsichtige Interessenten schon mal aus.

Auch ist bei der normalen Bevölkerung kaum diese Erwerbsmöglichkeit bekannt bzw. mit starken Vorbehalten behaftet.

Der Durchschnittsbürger läßt sich die ETW lieber von geschulten Vertriebsleuten für wesentlich höhere Preise (aber dafür mit Rundum- Sorglos- Paket) aufschwatzen.

Es ist häufig so, das nur ein kleiner Kreis von Schnäppchenjägern übrig bleibt und bei diesen haben sich gewisse Preisniveaus (je nach Lage) eingepegelt.

Verkauft man dieselbe Immobilie mit Werbung, Besichtigung und allem pipapo kann man i.d.R.deutlich mehr erzielen. Allerdings ist es besser sie zu 100 % (bezogen auf Kaufpreis) zu finanzieren und im Bestand zu halten. Irgendwann wird der Markt wieder nach oben gehen und dann kann man bei günstiger Gelegenheit ohne Zeitdruck verkaufen.

[Harry_Schotter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.627.164 von donaldzocker am 30.11.07 13:48:35

Zwangsversteigerung: Ein "Schnäppchen?

http://www.zvg.com/

Dann geh' doch mal bitte auf den oben aufgezeigten Link und zeig' mir nur eine einzige Immobilie, die für dich ein "Schnäppchen" ist........


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[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.627.164 von donaldzocker am 30.11.07 13:48:35

Oft muß man mehr oder weniger blind kaufen, also ohne Besichtigung, ohne einen evtl. Mieter zu kennen etc.

Das ist ein Casus knacktus - Kauf der Katze im Sack, ein Glücksspiel.
Wirklich gute Objekte werden für gewöhnlich freihändig verkauft, da kann man immer wieder günstig und gut kaufen.
In die Versteigerung kommt was überbleibt - es kann ein Schnäppchen dabei sein, aber sehr selten.

[Harry_Schotter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.628.248 von big_mac am 30.11.07 15:16:21

Das ist ein Casus knacktus - Kauf der Katze im Sack, ein Glücksspiel.""

Wohl wahr, Bic_Mac. Was nützt einem ein "Schäppchen" zu einem Ersteigerungspreis von, naja, 30000 Euro, wenn der reale Wert bei 50000 Euro liegt, aber man erst nach dem Höchstgebot die Bude sieht und es da ausieht wie bei Hempels hinter der Kühltruhe. Wenn man anschließend zudem noch zusätzlich 30000 Euro in die Wohnung hinzuinverstieren muss, um sie überhaupt Mietmarkt fähig zu machen, dann hat einem der ungeile Geiz tatsächlich satte 10000 Euro Verluste gekostet.

Und bei Gott, 30000 Euro Investitionssumme für eine umfassenden Wohungssanierung sind beileibe keine utopisch überhöhte Phantasiezahl, die ich mir aus mal so eben aus dem Ärmel geschüttelt habe. Wer Immobesitzer ist, der weiß zu genau wie schnell einem ein paar zehntausend Euro mal ruckzuck beim Sanieren auch nur einer einzigen popeligen Wohneinheit durch die Finger gleiten können.


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[donaldzocker]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.635.523 von Harry_Schotter am 30.11.07 23:38:22

ein paar Infos hat man ja schon durch das Gutachten und durch Befragung des Verwalters.

Wirklich dramatische Zustände bekommt man ja schon mit wenn man sich etwas umhört und den örtlichen Markt kennt.

Sicherlich kann es vorkommen,das eine Renovierung, Verlegung von Laminat und kleinere Reparaturen notwendig sind, sozusagen die Anlaufkosten ... aber das kalkuliert man ja ein und läßt sich auch relativ kostengünstig erledigen.

[donaldzocker]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.627.549 von Harry_Schotter am 30.11.07 14:23:46

Zum Verkehrswert ist sicherlich keine Immobilie ein Schnäppchen ... aber davon sprechen wir hier ja nicht

Der Gutachter bestimmt den Wert, der unter normalen Marktbedingungen erzielt werden würde. Er darf den Sonderfall ZV nicht im Gutachten berücksichtigen, auch ein höheres Leerstandsrisiko wird nicht berücksichtigt

[Vorstand]

@Harry Schotter

auf deiner propagierten Seite ist ein Einfamilienhaus mit 150.000 Euro Verkehrswert angegeben. (Das Haus in blau).

Stell dir mal vor, du bekommst dieses Haus für 50% des Verkehrswertes, also für 75.000 Euro. (Extremfall, aber nicht auszuschliessen).

[KleeBud]

Es gibt Banken die dies Finanzieren können.Vorraussetzung ist eine gute Bonität.Das Objekt spielt eben falls eine Rolle,weil diese ebenfalls einem Rating unterliegen.

Gruß Buddy