5 häufigsten Fehler der Baufinanzierung - 500 Beiträge pro Seite

[kosto1929]

5 häufigsten Fehler der Baufinanzierung

Die 5 häufigsten Fehler - und wie man sie vermeidet - Gefahr erkannt, Gefahr gebannt - dieser alte 
Werbeslogan gilt auch bei der Zusammenstellung der richtigen Baufinanzierungslösung. "Jede Immobilie muss auf ein sicheres Fundament gestellt werden, das gilt nicht nur für den Hausbau, sondern vor allem auch bei deren Finanzierung", meint Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG. Welche die häufigsten Fehler bei der Baufinanzierung sind und wie sich diese vermeiden lassen, haben die Experten der Interhyp im Folgenden zusammengestellt.





Fehler Nr.1: Sich die Traumimmobilie "schön rechnen"

Bevor es mit der Auswahl der richtigen Immobilie losgeht, muss grundsätzlich klar sein, wie groß der individuelle finanzielle Spielraum ist bzw. welches Monatseinkommen langfristig zur Verfügung steht. Erste Orientierung gibt die bisherige Kaltmiete. Wer diesen Betrag bisher gut stemmen konnte, wird ihn auch als Darlehensrate bedienen können. Wirkliche Gewissheit bringt aber nur ein Kassensturz, bei dem sämtliche Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt werden. "Beim Kassensturz ist es wichtig, alle Posten ehrlich über einen längeren Zeitraum aufzulisten und unregelmäßige Ausgaben wie Autoreparaturen, Nebenkosten des Immobilienkaufs oder Urlaub eher zu großzügig als zu knapp zu kalkulieren", erklärt Haselsteiner und fügt hinzu: "Denn nur, wenn auch nach dem Immobilienkauf noch genug finanzieller Spielraum für Urlaub und andere Annehmlichkeiten besteht, machen die eigenen vier Wände auch dauerhaft Freude." Bei der gründlichen Haushaltsrechnung helfen Online-Rechentools auf www.interhyp.de/rechner. Diese sind nicht nur schnell und kostenlos, sie erinnern auch an gelegentliche Kosten wie z.B. Abonnements.




Fehler Nr.2: Zu geringe Tilgung vereinbaren


Als Standard bieten die meisten Kreditinstitute eine anfängliche Tilgungshöhe von 1 Prozent an. Je niedriger aber der Tilgungssatz ist, desto länger braucht der Darlehensnehmer, um wieder schuldenfreizu werden. "In Zeiten niedriger Zinsen wie heute sollten Bauherren und Immobilienkäufer den erzielbaren Konditionsvorteil unbedingt in eine schnellere Schuldenfreiheit investieren. Denn wer beispielsweisestatt der üblichen einprozentigen Tilgung 2 Prozent vereinbart, verkürzt bei einem 100.000-Euro-Kredit seine Rückzahlungsdauer um mehr als 13 Jahre. Und spart mit der direkten Tilgung mehr als ihm sichere Geldanlagen an Zinserträgen einbringen", erklärt Haselsteiner.



Fehler Nr.3: Keine Vergleichsangebote einholen


Wer sich bei der Finanzierung der Immobilie auf das erstbeste Angebot verlässt, zahlt meist drauf. Denn zum einen werden oftmals Konditionen angeboten, die weit von den Top-Konditionen am Markt entfernt sind. Zum anderen sind die Angebote meist standardisiert undgehen nicht auf die individuelle Lebensplanung des Kreditnehmers ein.Daher lohnt sich der Weg zu unabhängigen Baufinanzierungsvermittlern, die nicht nur mit einem Knopfdruck auf die Produktpalette von über 200 Anbietern zugreifen können, sondern sich die Zeit nehmen, um die persönliche Lebenssituation des Kunden zu erfassen und die Darlehensstruktur für die Zukunft entsprechend auszurichten.




Fehler Nr.4: Ohne Absicherung finanzieren


"Lastet die Finanzierung hauptsächlich auf einer Person, sollte diese entsprechend abgesichert sein", rät Haselsteiner. Eine Risikolebensversicherung hilft den Hinterbliebenen im Todesfall die 
monatliche Rate weiter zu bedienen. Vorkehrungen gegen Berufsunfähigkeit oder Arbeitslosigkeit wie z.B. der BaufiSchutz der Interhyp sorgen dafür, dass die Kreditraten auch beglichen werden können, wenn der Hauptverdiener nicht mehr oder nur noch bedingt seinem Beruf nachgehen kann.




Fehler Nr.5: Keine Reserven für Instandhaltung einplanen


Wer knapp kalkuliert hat, dessen Finanzierung kann bei unvorhergesehenen Reparaturen oder Modernisierungsarbeiten schnell ins Wanken geraten. Entsprechend wichtig ist es, Rücklagen zu bilden.
"Da mit zunehmendem Alter einer Immobilie auch deren Instandhaltungskosten steigen, empfiehlt es sich von Anfang an, Rücklagen zu bilden. Hier gilt die Faustregel: Zwei Euro monatlich pro Quadratmeter Wohnfläche zurücklegen", empfiehlt Haselsteiner.



Robert Haselsteiner, Gründer und Mitglied des Vorstands der Interhyp AG

[Kwerdenker]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.752.524 von kosto1929 am 17.01.10 11:43:07

Hier möchte ich widersprechen:

Fehler Nr.2: Zu geringe Tilgung vereinbaren


... "In Zeiten niedriger Zinsen wie heute sollten Bauherren und Immobilienkäufer den erzielbaren Konditionsvorteil unbedingt in eine schnellere Schuldenfreiheit investieren. ... Und spart mit der direkten Tilgung mehr als ihm sichere Geldanlagen an Zinserträgen einbringen", erklärt Haselsteiner.



Das ist kein wirklich guter Rat. Denn wer sein Geld, das er wegen einer zögerlichen Tilgung frei verfügbar hat, nur zum gleichen Zinssatz anlegt - Steuerfragen mal außen vor - ist finanziell solvent und darin frei, auch mal eigene Entscheidungen zu treffen. Z.B. für die Selbständigkeit, für riskoreichere Engagements oder was auch immer.

Wer hingegen diesem Rat folgt, der könnte große Schwierigkeiten bekommen, wenn er tatsächlich nach mehreren Jahren der Tilgung zu vergleichbaren Konditionen neue Fremdmittel braucht: Oft ist dann gerade die Bonität eingeschränkt ("Oh, sie haben ja schon einen erheblichen Abtrag zu leisten") oder noch häufiger sind die Konditionen deutlich schlechter, weil inzwischen die Zinsen doch deutlich gestiegen sind, weil nachrangig oder weil immer noch jenseits der Beleihungsgrenze etc.

Richtig ist dieser Rat häufig im anderen Fall, nämlich bei hohen Zinsen.

[gold_nase]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.752.944 von Kwerdenker am 17.01.10 14:29:31

So wie die Aussage zu Fehler Nr.2 getätigt wurde, klingt sie allerdings etwas verkehrt.

Als Schuldner hat man entweder
a) Raten mit fixer Tilgung dazu alle drei Monate die variablen Zinsen oder
b) eine Fixe monatliche Rate, was automatisch zu einer höheren Tilgung führt, wenn die Zinsen niedriger sind als zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme.
Vermutlich wollte der Schreiber zum Ausdruck bringen, dass ein Kreditnehmer im Falle a) die durch die niederen Zinsen ersparten Beträge entsprechend veranlagen oder einer Sondertilgung zuführen sollte.

Allerdings ist der Personenkreis, welcher genau diese fünf angeführten Fehler begeht, kaum in der Lage das selbst in die Hand zu nehmen, also sind sie wieder auf ihre "Berater" angewiesen. Und wer diese Fehler nicht macht, weiß sich ohnehin selbst zu helfen.

[Bulli1929]

Vielleicht wollte der Schreiber nur folgendes erklären:

Zinssatz 8%, Tilgung 1% = Annuität 9% Abzahlung 27 Jahre 7 Monate
Zinssatz 4%, Tilgung 1% = Annuität 5% Abzahlung 40 Jahre 4 Monate
Zinssatz 4%, Tilgung 2% = Annuität 6% Abzahlung 27 Jahre 7 Monate
Zinssatz 4%, Tilgung 5% = Annuität 9% Abzahlung 14 Jahre 9 Monate

Gruß, Bulli

[gold_nase]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.753.929 von Bulli1929 am 17.01.10 20:40:46

Diese Rechnung stimmt wohl nicht ganz.
Vielleicht noch im 1. Jahr, aber danach steigt die Tilgung kontinuierlich an, sonst könntest du ja erst in 100 Jahren auf Null kommen.

[Bulli1929]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.753.970 von gold_nase am 17.01.10 21:06:08

Ein Darlehen mit 0% Zins und 1% Tilgung ist tatsächlich erst nach 100 Jahren getilgt. Aber es ist günstig.
Bei niedrigeren Zinsen muß der Tilgungsanteil (nicht die Gesamtrate (Annuität)!) erhöht werden, um auf annehmbare Laufzeiten zu kommen.
Erklärung ist die niedrigere Zinsersparnis pro Rate.

Gruß, Bulli

[Kwerdenker]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.753.929 von Bulli1929 am 17.01.10 20:40:46

Das sehe ich ein, hier könnte seine Absicht liegen.

Gleichwohl war das nicht mein Thema, mein Thema war eher die Lebenswirklichkeit, die einfach bei solchen Kreditlaufzeiten von 20-40 Jahren so manche Überraschung bereithält.

Von der möglichen (phasenweisen) Arbeitslosigkeit über ungeplante Änderungen des Familienstandes bis hin zu den sogar erwartbaren Instandhaltungskosten des finanzierten Objekts: Es ist schlicht unrealistisch eine Zukunft des Kreditnehmers zu erwarten, die stets ein Maximum an Tilgung erlaubt.

Es ist aber leider sicher, wenn man annimmt, dass im Falle der Verschlechterung der Situation des KN eine Entlastung durch den Kreditgeber nicht gerade locker zu erhalten ist.

Deshalb lohnt es sich, Puffer und Knautschzonen des Finanzplans in eigener Regie zu schaffen. Das Leben wird es danken.

[suesserboy]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.753.929 von Bulli1929 am 17.01.10 20:40:46

kannst du die tabelle auch min zinssatz 4 Prozent Tilgung 8 10 12 Prozent tilgung machen und weis einer wie das geht mit Tilgung über 10 Prozent

[Bulli1929]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.755.615 von suesserboy am 18.01.10 10:46:31

http://www.interhyp.de/baufinanzierungsrechner.html

Mit dem Tilgungsrechner lassen sich auch Sondertilgungen und Tilgungsänderungen simulieren.

Gruß, Bulli

[henlen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.758.355 von Bulli1929 am 18.01.10 16:54:16

Interessante Diskussion, vielen Dank. Muss mich gerade wegen meines ersten Immobilienkaufs mit diesen Dingen beschäftigen. Ging bisher immer von den standardmäßigen 1 % Tilgung aus..

[Bulli1929]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.154.751 von henlen am 16.03.10 23:22:14

http://www.merkur-online.de/nachrichten/wirtschaft/zinstief-…

Wer heute regelmäßig nur mit 1% tilgt, sollte einen guten Grund haben (spätere Mittelzuflüsse). 40 Jahre finanziell an der Immobilie rumdoktern macht sicher keinen Spass.

Gruss, Bulli

[4711en]

der häufigste Fehler:

"Immos lohnen sich"

Immobilien sind eher als Konsumgüter zu betrachten, weniger als Investitionsgüter. Sie gleichen Autos mehr als Gold. Sie behalten ihren Wert langfristig nicht und zwingen zu unberechenbaren Rendite-Eskapaden, denn ihr Wertverlust gleicht sofort dem des Wertverlustes von KFZs, wenn nicht (kosten-) intensiv Instand gehalten wird.

Ich muss zugeben, dass meine eigenen Investitionsentscheidungen eher zu den "bescheidenen" Investitionen meines Lebens gehören. Ich tröste mich mit dem Gedanken, dass ich ein "Nachgeborener" war, der die Wertsteigerungen der 50er, 60er nicht mitmachen konnte, zwar die 70er ausblenden konnte, aber im Endeffekt nur in den 80er bis Mitte 90ern profitieren konnte. Die Zeit danach war und ist immer noch geprägt von einer Phase der ständigen Zinsverbilligung und auch der Nachfrageabnahme aufgrund demographischer Prozesse und wirtschaftlicher Sättigungstendenzen.

Allein die zweifelhafte "Hoffnung" auf Inflation könnte eine Immobilieninvestition wieder nachhaltig erfolgreich erscheinen lassen, allerdings ist leider auch ein gegenteiliges Szenario der Deflation (japanische Verhältnisse) genauso wahrscheinlich.

Der häufigste Fehler der Baufinanzierung also: zuviel Hoffnung ...

(eine höhere Tilgungsrate hilft da nur sehr bedingt)

4711en

[Bulli1929]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.194.577 von 4711en am 23.03.10 08:22:55

Sind die Immobilienkäufer tatsächlich so optimistisch oder gibt es auch andere Gründe zu kaufen? :

http://news.immobilienscout24.de/tipps-der-redaktion/immobil…

Gruß, Bulli

[timekiller]

"Immobilien sind eher als Konsumgüter zu betrachten, weniger als Investitionsgüter. Sie gleichen Autos mehr als Gold. Sie behalten ihren Wert langfristig nicht und zwingen zu unberechenbaren Rendite-Eskapaden, denn ihr Wertverlust gleicht sofort dem des Wertverlustes von KFZs, wenn nicht (kosten-) intensiv Instand gehalten wird."

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Genau so ist es.

Immos sind genauso schrecklich wie Autos. Deswgen schrieb ich auch mal, dass man Immos eigentlich 3x kauft:

1x Kauf
1x Zins
1x Renovierung / Instandhaltung

Vor allem Renovierung und Instanhaltung knallen richtig. Deswegen ist es absolut korrekt, Immos als Konsumgut zu bezeichnen.

Dennoch: Die perfekte Werterhaltung bietet keine Anlageform. Physisches Gold im Keller horten mag vielleicht die beste Rendite bringen - aber es ist einfach nicht mein Fall.

Im übrigen macht eine hohe Tilgung eben schon Sinn. Die Guthabenszinsen erreichen niemals den Stand der Darlehenszinsen.

Klar locken im Internet die tollsten Angebote - ein gescheites Qualitatsdarlehen kostet aber nach wie vor ca. 4,5% effektiv.

Der Nominalzins den Ihr alle aus der Werbung kennt hat de facto wenig Aussagekraft und ist nur ein Marketinginstrument bzw. eine Variable von vielen. Eine Kennzahl für Laien, ähnlich der PS-Zahl bei Autos.

Noch mal zum Thema Tilgung:

Hier werden wieder nur Teilaspekte betrachtet, denn eine hohe Tilgung liefert eben auch eine höhere Liquidität - nämlich dann, wenn das Darlehen getilgt ist.