Aktuelle Meinungen zur IMW Immobilien SE? (Seite 76)

[smartcash]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.888.239 von valueanleger am 26.01.15 18:06:16

Immobilienwerte laufen extrem gut, Bei IMW ist heute bei beachtlichem Volumen der Deckel bei 9 endlich weggeflogen. Erstes Ziel ist der NAV, wobei ich eher auf einen Zukunfts NAV setze, der die Potentiale des Portfolios antizipiert. Insofern sind 11-12 Euro nicht unrealistisch, von der Übernahmephantasie mal ganz abgesehen. Bei TAG wurde meine Kursziel von 11-12 schon erreicht, bei einer Dividende von 50 Cent sind sie trotzdem nicht zu teuer. auch hier ist der NAV nicht der Deckel.

Value, wo siehst du den aktuellen Wert von IMW ?

[valueanleger]

Die 10€ kommen in Reichweite.
Bei diesem Euroverfall sind die Immowerte wieder erste Wahl.

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.657.272 von martin365 am 29.12.14 00:09:36

Zitat von martin365: Bitte keine Polemik.
Zitat:
Auf Basis des heutigen Kurses (8,4 Euro pro Aktie, Market Cap: 138 Mio. Euro) bewertet die Börse die Wohnungen in der Gropiusstadt mit dem 12,4 fachen der ab 1.1. geltenden Nettokaltmiete.

Das ist eine Vermutung gewesen. Welche Teile von IMW wie von der Börse bewertet werden, wissen wir nicht. Wie gesagt ziehe ich bei dem Cashbestand nach Analyse der Vergangenheit der IMW lieber etwas für "dumme" Investitionen ab. Wenn eine sinnvolle , FFO steigernde Investition gemeldet würde, würde meiner Meinung nach der Wert von IMW steigen und nicht konstant bleiben auch wenn die Investition zu Marktwert stattfände.

Könntest Du Dich bitte bemühen, inhaltlich zu argumentieren:
Die implizite Börsenbewertung beläuft sich bei den von mir dargelegten Annahmen (Buchwert für Gewerbeimmobilien, Nettoverschuldung wird mit Buchwert bewertet) auf genau diesen Wert. Der einzige Parameter der dabei von der Börse geliefert wird, ist der Börsenkurs von 8,4 Euro (den wirst Du hoffentlich nicht bestreiten).

Könntest Du Dich bitte mit den gängigen Bewertungsmethodiken wie DCF-Bewertung (Barwertbewertung) beschäftigen, bevor Du Dich hierzu äußerst. Kleines Beispiel:
Eine FFO-steigernde Investition kann durchaus zu einer Verringerung des Unternehmenswertes führen, wenn die Verzinsung der Investition unterhalb der Kapitalkosten liegt (siehe IDW S1, Copeland Valuation etc. etc.).

[martin365]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.657.089 von deepvalue am 28.12.14 22:13:40

Bitte keine Polemik.
Zitat:
Auf Basis des heutigen Kurses (8,4 Euro pro Aktie, Market Cap: 138 Mio. Euro) bewertet die Börse die Wohnungen in der Gropiusstadt mit dem 12,4 fachen der ab 1.1. geltenden Nettokaltmiete.

Das ist eine Vermutung gewesen. Welche Teile von IMW wie von der Börse bewertet werden, wissen wir nicht. Wie gesagt ziehe ich bei dem Cashbestand nach Analyse der Vergangenheit der IMW lieber etwas für "dumme" Investitionen ab. Wenn eine sinnvolle , FFO steigernde Investition gemeldet würde, würde meiner Meinung nach der Wert von IMW steigen und nicht konstant bleiben auch wenn die Investition zu Marktwert stattfände.

[martin365]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.657.158 von Herbert H am 28.12.14 22:37:46

Es gibt sogar Firmen, welche unter net cash notieren. Ein Euro in der Bilanz entspricht dann weniger als einem Euro Marktwert.

[Herbert H]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.655.184 von martin365 am 28.12.14 12:09:48

Zitat von martin365: Ich bewerte einen Euro in Hand des IMW Managements zum Beispiel mit weniger als einem Euro Marktwert,

Das kannst Du ja gerne machen, aber wenn man ein Unternehmen bewerten will, ist bei Anwendung solcher Methoden die Grenze zur vollkommenen Willkür natürlich fließend.

Bleiben wir also einfach dabei, dass ein EUR auch einen EUR wert ist und bewerten wir die Immobilien mit marktüblichen Multiplikatoren, dann kommen wir zu interessanten Relationen.

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.655.184 von martin365 am 28.12.14 12:09:48

Martin:

Es ist die ganze Wahrheit auf Basis der in meinem Postings am 3.12. detailliert dargelegten und mit der aktuellen Börsennotierung upgedateten Bewertung (ansonsten bitte ich um Nachweis nachvollziehbarer Argumente z.B. mögliche Fehler in Bewertungsmethodik und nicht reine Meinungsmache):

Bei den Gewerbeimmobilien bin ich vom Buchwert ausgegangen (machen ohnehin nur 13,4% des aktuellen Entity Values aus). Warum sollte ein anderere Ansatz gewählt werden und wenn welcher? (ein Ansatz der Gewerbeimmobilien mit nur 50% des Buchwerts würde aufgrund des absolut geringen Wertes nur zu einer geringen Erhöhung des Nettokaltmietenmultiples für Gropiusstadt um einen Punkt auf etwas über 13 führen.)

Einen Abschlag auf Cash bei einem immer noch deutlich verschuldeten Unternehmen wie IMW (Netto-Verschuldung nach Abzug der Barmittel von 102 Mio. Euro) halte ich für unüblich. Wie würdest Du einen derartigen Abschlag (den ich bei IMW nicht für sachgerecht halte) herleiten und quantifizieren?

Bitte keine Polemik, sondern Argumente

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung

[martin365]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.641.987 von deepvalue am 23.12.14 18:53:25

Das ist nicht die ganze Wahrheit. Um auf 12,4 zu kommen müssen die restlichen Immobilien auch bewertet werden und der Cashbestand wurde wahrscheinlich zu 100% abgezogen. Ich bewerte einen Euro in Hand des IMW Managements zum Beispiel mit weniger als einem Euro Marktwert, was dann die Bewertung der Berliner Immobilien erhöht. Der Markt sieht es derzeit wohl ebenso.

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.615.797 von ilsubstanzinvestore am 19.12.14 14:50:03

Auf Basis des heutigen Kurses (8,4 Euro pro Aktie, Market Cap: 138 Mio. Euro) bewertet die Börse die Wohnungen in der Gropiusstadt mit dem 12,4 fachen der ab 1.1. geltenden Nettokaltmiete. Dieses liegt nach wie vor deutlich unterhalb der Transaktionspreise (ca. 18 fach) und von Trading-Mulitples der Vergleichsunternehmen.
Die für Januar erwartete Durchschnittsmiete in HÖhe von 5,07 Euro pro qm bietet bei einer durchschnittlich bei Neuvermietung erzielten Miete in Höhe von um die 7 Euro pro qm im Gegensatz zu Firmen wie Dt. Annigton, Gagfah (von TAG, LEG, KWG, Adler und Westgrund wollen wir nicht sprechen, diese Firmen können froh sein, langfristig die heutigen Mieten zu halten) ein sehr hohes Mietsteigerungspotential. Vergleichbares Potential bot lediglich die GSW (leider nicht mehr am Markt als Stand Alone Investment zu haben).

Das Hauptproblem ist für mich bei IMW der geringe Free Float und die Corporate Governance. Allerdings könnte hieraus eine schnelle Entscheidung der Hauptaktionäre resultieren, die Beteiligung an Gropiusstadt zu verkaufen und die IMW zu liquidieren (alternativ könnte ich mir auch einen Verkauf der IMW als ganzes nach eine Verkauf der beiden Gewerbeimmobilien an eine der städtischen Wohnungsbaufirmen vorstellen). Für ein schönes Übernahmeangebot bin ich immer zu haben (18fach Nettokalt wäre schön).

nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

[martin365]

Antwort auf Beitrag Nr.: 48.627.332 von ilsubstanzinvestore am 21.12.14 20:54:50

Bei den Finanzierungen muss man auch den LTV und den Spread zu Bundesanleihen beachten. IMW ist komplett neu finanziert, was auf andere Firmen nicht zutrifft. Dort gibt es meist noch alte Verträge mit höheren Zinsen. Zudem hat IMW zu wenig Fremdkapital und reinvestiert noch anstatt Dividende zu bezahlen, was sich für die Bank positiv auswirkt.

Die erwartete Rendite ist meiner Meinung nach aufgrund des gestiegenen Preises nicht mehr hoch genug. Auf steigende Immobilienpreise in den nächsten 10 Jahre spekuliere ich nicht und da wären mehr gehebelte Investments ohnehin besser. Ein gewisser Anstieg des Cashflows ist bereits eingepreist, vielleicht entwickelt er sich besser als vom Markt erwartet oder auch schlechter.

Zu den Skalenvorteilen: Wieso hat denn das jetzige Management Immobilien in Berlin verkauft und in England gekauft? Das machte imho keinen Sinn und daher verlange ich mit dem jetzigen Cash einen Management Abschlag.