Schlummert hier eine interessante Immobilien AG vor sich hin? (Seite 73)

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.977.837 von Herbert H am 03.09.20 14:39:13

Zitat von Herbert H: JLL weist im Investmentmarktüberblick, der im Juli 2020 erschienen ist, für das zweite Quartal 2020 für die Big 7 in Deutschland eine Anfangsrendite für Logistikimmobilien von 3,75 % aus - macht Faktor 27! Zum Vergleich: Für Q2 2019 wird 3,90 % ausgewiesen.

Hier die Quelle: https://www.jll.de/de/trends-and-insights/research/investmen…

Hier werden Äpfel mit Kokusnüssen verglichen.
Die o.a. Angaben gelten nur für die Spitzenrenditen in A-Lagen, d.h. meist speziell für den Kunden (meist mit guter Bonität a la Amazon) angepasste neu gebaute Anlagen in München etc. in absoluten Spitzenlagen mit sehr langen Vertragslaufzeiten.

Dietzenbach liegt allerdings nicht gerade in einer A-Lage (eher B bis C-Lage), ist sehr groß und 48 Jahre alt, wodurch auch die technischen Anforderungen eines Neubaus (Betriebskosten, Abläufe bei Beladung etc.) nicht vergleichbar sind.

[deepvalue]

VIB hat bei den Logistikimmobilien eine Durchschnittsmiete von 5,27 Euro pro qm was für Bestands-Logistikimmobilien eher hoch ist (die stehen ja nicht alle in München). Das Lager in Dietzenbach hat bisher eine Miete von 2,7 Euro pro qm, d.h. nur knapp die Hälfte. Die sehr niedrige Miete erklärt sich auch durch das hohe Alter von fast 50 Jahren (1972) für das Gros der Anlage, was für Logistikimmobilien eher ungewöhnlich ist (dürfte bei VIB im Schnitt deutlich niederiger sein) und häufig zu höheren Betriebskosten führt. So geht der Gutachter DIWG STIWA in dem Gutachten zu Dietzenbach davon aus, dass dieses Lager einen altersbedingt erhöhten Instandhaltungsbedarf hat. Vor diesem Hintergrund komme ich für ein derartiges Lager auf ein relativ niedriges Multiple.
Bei den von Euch genannten Zahlen solltet Ihr auch berücksichtigen, das VIB ca. 1/3 Büros etc. in den genannten Werten hat, die zu deutlich höheren Multiplikatoren gehandelt werden.

Unabhängig davon sind wir uns glaube ich alle einig, dass Deutsche Real Estate in der Wiedervermietung deutlich höhere Mieten als mit Kaufhof vereinbaren muß, um die bisherige Bewertung zu rechtfertigen, da eine derart alte Logistikimmobilie wohl kaum mit dem 21,3 fachen der nachhaltigen Miete bewertet werden kann.

[Herbert H]

JLL weist im Investmentmarktüberblick, der im Juli 2020 erschienen ist, für das zweite Quartal 2020 für die Big 7 in Deutschland eine Anfangsrendite für Logistikimmobilien von 3,75 % aus - macht Faktor 27! Zum Vergleich: Für Q2 2019 wird 3,90 % ausgewiesen.

Hier die Quelle: https://www.jll.de/de/trends-and-insights/research/investmen…

[DOBY]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.976.601 von honigbaer am 03.09.20 13:01:58

ich kann nur mit Angaben von VIB dienen, meiner Info nach dem größten gelisteten Logistikimmo-Unternehmen in Dtl. (Logistik 67%, mit kleinem Anteil Handel und Büros, vor allem Dehner Gartencenter und Baywa Baumärkte)
DurchschnittsMiete 5,75 € pro qm
Buchwert 1131 € je qm
Nettoanfangsrendite ca 6,5-7% (hauptsächlich außerhalb von Metropolregionen, z.b. Nebenzentren wie Ingolstadt)
https://www.vib-ag.de/fileadmin/data/Investor_Relations/VIB_…


Bewertungsfaktor 12, wie von Deepvalue dargestellt, wird man wohl nur in extrem strukturschwachen Gebieten finden, mit großem Risiko bei Wiedervermietung

DREAG hat zwar flächenmäßig überwiegend Logistik-Immos, aber der Wert der Büro-Immos dürfte prozentual bezogen auf den Gesamtwert des Portfolios nicht zu vernachlässigen sein, eine reine Betrachtung des Logistikanteils ist deshalb meiner Meinung nach nicht zielführend.

[honigbaer]

Falls da jemand eine Liste hat, was da am Immobilienmarkt derzeit die üblichen Anfangsrenditen bzw Kaufpreisfaktoren auf die Mieten sind, das würde ich gerne mal genauer anschauen.

Habe mal kurz selbst geschaut Bulwiengesa Studie 2019:
https://logistik-und-immobilien.de/

Also die sagen, Frankfurt, München, Stuttgart sind die besten Logistikimmobilienregionen mit etwa 7 Euro je qm Miete für die Logistikflächen. Frankfurt / Rheinmain habe neben Bayern die größten Defizite an Flächen bei der Bedarfsdeckung. Auf Seite 128 ist eine Übersicht Nettoanfangsrendite nach Regionen, da ist für Frankfurt Rheinmain / Hamburg / München / Stuttgart / Köln also die TOP Regionen jeweils kanpp über 4% angegeben, während die mittleren Städte auf dem Flachen Land auch zwischen 7 und 8% liegen können. Scheint sich auf gemischte Flächen zu beziehen, also Logistikflächen mit zugehörigem Büroanteil.

Da kann man dann diskutieren, ob in Bayern auf den flachen Land Faktor 16 vertretbar ist, VIB hat ja glaub auch Handelsflächen (Supermärkte), Faktor 21 in Dietzenbach scheint mir da aber nicht zu hoch.

[DOBY]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.975.758 von deepvalue am 03.09.20 11:37:49

Zitat von deepvalue: Normalerweise würde man Logistikflächen mit der 12fachen Miete ansetzen. Wenn man die Miete jetzt nicht deutlich erhöhen kann, wird es hier zu einer erheblichen Abwertung kommen.

Die VIB hat den Marktwert ihrer Immobilien (überwiegend Logistik, 1,18 Mio qm) zum 30.6. mit Faktor 16 der Nettomietennahmen angegeben. Dieses Unternehmen ist als sehr konservativ hinsichtlich der Bilanzierung bekannt, deshalb notiert der Kurs fast permanent über dem ausgewiesenen EPRA-NAV. Wie kommst Du darauf, Faktor 12 wäre normal ? Wenn VIB 16 angibt scheint mir das eher realistisch für Logistikimmobilien. Die Immos der VIB sind allerdings keine Ladenhüter und so gut wie immer vermietet.
Faktor 21 für Dietzenbach liegt dagegen über der VIB Untergrenze 16.

[deepvalue]

Interessant wird die Neuvermietung der an Kaufhof vermieteten Logistikflächen in Dietzenbach. Lt. der Luxco-Präsentation wurde hier ein sehr erhebliches Mietsteigerungspotential gesehen. Der Wert wurde Ende 2018 mit 36 Mio. Euro angesetzt bei Mieteinnahmen von 1,7 Mio. Euro. Normalerweise würde man Logistikflächen mit der 12fachen Miete ansetzen. Wenn man die Miete jetzt nicht deutlich erhöhen kann, wird es hier zu einer erheblichen Abwertung kommen. Ähnlich sieht es auch bei anderen Objekten aus. So wurde der Ladenkomplex Berlin Wilhelmsruher Damm mit 26 Mio. oder dem 19 fachem der Ist-Miete angesetzt. Da könnte ggf. genauso wie bei dem Objekt Berlin Friedrichsstraße (liegt nicht in Mitte sondern schon Kreuzberg und wird trotzdem mit dem über 40 fachen der Ist-Miete bewertet) auch etwas kommen. Ich könnte mir auch Aufwertungen vorstellen, aber der Gutachter dürfte dieses Jahr schon etwas vorsichtiger an die Bewertung herangehen.
Andere Immobilienaktien mit Schulden dürften noch stärker unter die Räder kommen (GXP etc.).

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten.

[Andrija]

Der NAV Abschlag der TLG ist zwar kleiner aber immer noch gigantisch. Bei einer kleinen "Bude" wie der DiM eben leider entsprechend größer.

[gnuldi]

Normalerweise sollte der Kurs maximal 20 Prozent unter nav stehen

[babbelino]

@DOBY

Wie hoch veranschlagst Du denn das Korrekturpotential?