Schlummert hier eine interessante Immobilien AG vor sich hin? (Seite 79)

[babbelino]

Hallo Zusammen,

im Nachgang zur HV noch folgende Infos: Bei dem Mieter, der sich im Schutzschirmverfahren befindet und auf den rund 50% der ausgefallenen Miete (d.h. monatlich 150.000 Euro) entfallen handelt es sich um Karstadt Kaufhof. Das betroffene Objekt befindet sich in Dietzenbach in der Waldstraße. Weitere Infos auch unter folgendem Link:
https://www.op-online.de/region/dietzenbach/dietzenbach-kauf…

Im Falle einer Pleite und längerem Leerstand würde sich der Mietausfall für die Dt. Real Estate auf rund 1,8 Mio. Euro im Jahr belaufen. Verkehrstechnisch gefällt mir der Standort (Nähe zum Offenbacher Kreuz und Rhein-Main-Gebiet).

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.048.647 von JohannesWild am 17.06.20 16:30:11

Zitat von JohannesWild: Fazit: Ich interpretiere, dass man zukünftig das Geld wieder investieren will. Die negativen Corona-Effekte halten sich in Grenzen. Sehr positiv hatte mich das Q1-Ergebnis überrascht, da geringere Mieteinnahmen aus dem Verkauf des Objektes von Carrée Seestraße durch gesunkene Instandhaltungskosten und vor allem durch das verbesserte Finanzergebnis bei weitem kompensiert werden konnten. Der Abschlag der Aktie zum NAV und zum Buchwert ist in der Höhe viel zu hoch. Die Risiken sind aufgrund der soliden Bilanzrelationen reduziert.

Danke, das ist noch etwas ausführicher und richtig Westerbachstrasse in Frankfurt und 68 Wohnungen mit 6.600 qm dort. Und die 11,5 Mio für das Entwicklungsgrundstück in Berlin gingen bei mir auch unter.

Ich meine, man muss da mal abwarten, ob sich nicht auch außerordentliche Gelegenheiten für Zukäufe ergeben.
Projektentwicklung und Gewerbeimmobilien stecken insgesamt die Krise letztlich vielleicht doch nicht so leicht weg, wie man das derzeit überall hört. Wobei Drestate einen ganz ordentlichen Handlungsspielraum hätte und sehr defensiv aufgestellt ist, die Projektentwicklungen fallen im Vergleich zum Gesamtportfolio kaum ins Gewicht.

[JohannesWild]

Bericht von der HV

Hallo,
Vielen Dank an Honigbaer für die Zusammenfassung.
Ich hatte den Bericht von Herr Bozen relativ ausführlich mitgeschrieben und ein paar Informationen aus dem GB ergänzt

Vermietungsaktivitäten:
Mietvertragsverlängerungen bei 91,3 T qm (im Vorjahr 68,4T qm)
Beendete Verträge 35,7 T qm (im Vorjahr 12,9) → Beendigung der Mietverträge in Hamburg Pinneberg mit 26,9 Tqm und Berlin Seestraße mit 2,5 Tqm.
Neuverträge 32,7 Tqm (im Vorjahr 11 Tqm) davon 19,2 T qm in Hamburg Pinneberg. → Objekt Pinneberg also mit 7,7 T qm beendete Mietverträge die noch nicht neu vergeben wurden.
Restmietvertragslaufzeit steigt von 3,4 Jahre auf 3,7 Jahre obwohl man keine langfristigen Vertragsverlängerungen mehr anstrebt da man von weiter steigenden Mietniveaus ausgeht.
Instandhaltungskosten stiegen von 4,6 auf 7,6 Mio. € an. Für 2020 sind Investitionen von 3,9 Mio. € geplant.
27 Immobilien mit 297.131 qm Fläche. Mieteinnahmen 24,4 Mio. € → 6,84 € je qm. → enthält aber noch die Miete von Carrée Seestraße die überproportional hoch war. Marktmiete laut GB 2019 S. 52 7,87€ je qm. Weitere FFO Steigerungen durch Anpassung der Miete an Marktmiete im Rahmen von Vertragsverlängerung möglich.
Davon 7 Logistik Objekte 144.954 qm Logistik (48,7% der Fläche); Miete 6,8 Mio. € (28% der Gesamtmiete) → Ø Miete je qm 3,9 € je qm
14 Objekte mit Bürofläche 118.469 (39,9% der Fläche); Miete 14,3 Mio. € (59%) der Gesamtmiete. Ø Miete je qm: €10,06 je qm
6 Objekte Mischnutzung (Einzelhandel + Büro) 34.068 qm (11,5% der Fläche); Miete 3,3 Mio. € (13,5%) Miete je qm: 8,07 € je qm.
Vermietungserfolge bei Immobilie Dietzenbach Waldstraße. Vermietungsquote 2018: 74%; 2019; 77%; Ende Mai: 89%
Immobilienentwicklungen
- Frankfurt Westerbachstraße: Baugenehmigung in Januar 2019 erteilt. 68 Eigentumswohnungen +97 TG Stellplätze werden gebaut. 6.600 qm Wohnfläche. Abriss alter Gebäudeteile in 2019 erfolgt. Aktuell werden Kanalarbeiten durchgeführt und die Ausschreibung der Bauleistung findet statt. Bauprojekt soll Ende des Jahres starten. Finanzierung aus Eigenmitteln.
- Mendelsohnstraße: positiver Baubescheid erteilt. Nach Teilabriss sollen 8.000 qm Gewerbefläche sowie ein Apart-Hotel mit 7.000 qm entstehen.
- Berlin Hauptstraße 13: Grundstücksfreifläche ermöglicht Errichtung von Gewerbefläche mit 16.000 qm. Möglichkeit zur Bebauung ungenutzter Grundstücksfläche wurde mit 11,5 Mio. € bewertet. Bauanfrage mittlerweile positiv beschieden.

Wesentlicher Meilenstein in 2019 Verkauf Objekt Berlin, Carrée Seestraße zum Kaufpreis von 225,1 Mio. €. Kaufpreis +12 Mio. € über gutachterlich ermitteltem Wert unter Abzug von getätigten Investitionen. → Aus Zahlungsmittel wurden die Verbindlichkeiten ggü. Der Summit Group vollständig, ohne Vorfälligkeitsentschädigungen zurückgeführt. Dadurch weitgehende Entschuldung des Konzerns. Einsparungen von ca. 5 Mio. € Zinsaufwand pro Jahr ggü. 2019. Gleichzeitig Spielräume für Akquisisitionen und Projektentwicklungen vorhanden.

Finanzkennzahlen 2019:
Fair Value Anpassungen von 46,7 Mio. € zzgl. 12 Mio. € aus Verkauf Carrée Seestraße (im Vorjahr 226 Mio. € fair Value Anpassungen) Gemäß GB 2019 S. 52 wurde eine Marktmiete von €7,87 (ohne Berlin Carrée Seestraße) berücksichtigt bei einem Multiple von 15,1. Auf vergleichbarer Basis hatte sich die Marktmiete von 7,07 auf 7,87 um 11,3% erhöht bei einem konstanten Multiple von 15,1 (im Vorjahr 15,2)
Erträge aus Investment Properties steigen von 29,1 auf 30,5 Mio. €. Davon Miete 24,4 Mio. € (im Vorjahr 23,3); Nebenkosten 6,1 (im Vorjahr 5,8)
Bewirtschaftungskosten stiegen von 7,6 auf 7,9 Mio. €; Verwaltungskosten von 4,9 auf 4,8 Mio. € → im wesentlichen wegen steigenden Personalkosten (Anstieg der Personalkosten von 2,7 auf 3,3 Mio. €)
Konzern-Zinsergebnis verbessert sich von -11,6 Mio. € auf -5,2 Mio. € Verbesserung von 6,4 Mio. € wegen Einmaleffekten im Zuge der Refinanzierung von Darlehen im Vorjahr und Rückführung von Finanzschulden. Ab 2020 dann nur noch sehr geringfügig negatives Finanzergebnis zu erwarten.
Bereinigtes EBITDA steigt von 19,8 auf 20,4 Mio. €; Nachsteuerergebnis von 62,5 Mio. € wegen positiver Bewertungseffekte.
Bilanz schrumpft wegen Verkauf auf 496,7 Mio. € bei langfristigen Schulden von 55,7 Mio. €. Die liquiden Mittel belaufen sich auf 55,1 Mio. € Kurzfristiges Vermögen deckt kurzfristiges Fremdkapital zu 169% ab. Anstieg des kurzfristigen Fremdkapitals von 8,4 auf 35,1€ wegen Steuerschulden von 27,4 Mio. €
Das Eigenkapital steigt von 343,2 Mio € auf 405,9 Mio. €. Die EK-Quote erhöht sich von 57% auf 82%
Cashflow: 19,6 Mio. € aus betrieblicher Tätigkeit (im Vorjahr 17,9); 218,1 Mio. € aus Invesitionstätigkeit (Verkauf Carrée Seestraße abzgl. Invest); Cashflow aus Finanzierungstätigkeit -190,7 Mio. € wegen Rückführung von Schulden. Saldiert erhöhen sich die Zahlungsmittel um 47 Mio. €
Geschäftsentwicklung in 2020:
geprägt von Covid-19
Mitarbeiter im HO
20 Mieter haben die Miete im Q2 (teilweise) reduziert. Ein Mieter (Einzelhandel) hat Anfang April ein Schutzschirmverfahren angemeldet → pro Monat fehlen 1,2% der jährlichen Erträge. Von nicht gezahlter Miete entfallen 50% auf den Mieter im Schutzschirmverfahren. Der Mieter erarbeitet ein Sanierungskonzept. Parallel wird Neuvermietung vorbereitet falls Sanierungskonzept nicht funktioniert.
Die Flächenaktivitäten in Q1 2020 waren Coronabedingt auf niedrigem Niveau
beendete Verträge 2,7 Tqm nach 21,7 T qm in Q1 2019
neue Verträge 1,8T qm nach 11,4 T qm im Vorjahreszeitraumn
Verlängerungen 4,9T qm nach 3,5 T qm im VJ.

Finanzkennzahlen Q1 2020:
Erträge aus Investment Properties sinken von 7,4 auf 6,2 Mio. € (wegen Verkauf Carrée Seestraße)
EBITDA sinkt von 4,8 auf 4,1 Mio. €
Ausgeglichenes Finanzergebnis durch Entschuldung
nach Steuern steigt das Ergebnis von 2 Mio. € im Vorjahrszeitraum auf 2,9 Mio. €
Liquide Mittel belaufen sich auf 35 Mio. €
Eigenkapital steigt auf 408,7 Mio. € (+2,8 Mio. € ggü. 31.12.19) EK Quote 81,8%
Ausblick:
Verkauf Erbbaurecht zu 0,5 Mio. € im Mai. Zur Portfoliooptimierung
Der weitere Verkauf aber insbesondere der Kauf an Immobilien ist bei attraktiven Angeboten nicht ausgeschlossen.
Immobilienentwicklungen werden weiter vorangetrieben und der Bestand auf Entwicklungspotential hin untersucht.

Fazit: Ich interpretiere, dass man zukünftig das Geld wieder investieren will. Die negativen Corona-Effekte halten sich in Grenzen. Sehr positiv hatte mich das Q1-Ergebnis überrascht, da geringere Mieteinnahmen aus dem Verkauf des Objektes von Carrée Seestraße durch gesunkene Instandhaltungskosten und vor allem durch das verbesserte Finanzergebnis bei weitem kompensiert werden konnten. Der Abschlag der Aktie zum NAV und zum Buchwert ist in der Höhe viel zu hoch. Die Risiken sind aufgrund der soliden Bilanzrelationen reduziert.

Viele Grüße,

Johannes

Dieser Text sowie die Hinweise und Informationen stellen keine Anlageberatung oder Empfehlung zum Kauf oder Verkauf von Wertpapieren dar (§ 85 WpHG). Sie dienen lediglich der allgemeinen und unverbindlichen Information. Es findet keinerlei Anlageberatung meinerseits statt.

[straßenköter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.048.077 von honigbaer am 17.06.20 15:57:16

Danke für die gute Zusammenfassung.

Ich kann noch kleine Ergänzungen hinzufügen:

Die durchschnittliche Mietbindung konnte von 3,4 auf 3,7 Jahre gesteigert werden. Im Mai wurde ein Erbbaurecht für 0,5 Mio. Euro veräußert. Für GxP erbringt man Leistungen im Asset Management.

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.944.998 von honigbaer am 17.11.19 19:20:39

Zitat von honigbaer: ....
Ohne Nutzung der 6b Rücklage durch Wiederanlage ist ein Immobilienverkauf steuerlich sehr ungünstig.
Vielleicht gibt es aber noch steuerlich günstige Möglichkeiten, Immobilienverkauf als Beteiligungsverkauf vielleicht, so genau kenne ich mich aber auch wieder nicht aus.

Information in der heutigen Hauptversammlung war nun jedenfalls, dass Drestate doch eine 6b Rücklage bilden wird, die formale Entscheidung gegenüber dem Finanzamt hierzu muss oder musste offenbar erst bei Abgabe der Steuererklärung getroffen werden.

Zukäufe sind für einen "niedrige" dreistelligen Millionenbetrag" geplant, mit Schwerpunkt Büro und Logistik.
In Q1 wurden aber keine konkreten Kauf- oder Verkaufsverhandlungen geführt.

Es laufen drei umfangreiche Entwicklungsprojekte: Frankfurt Wächtersbacherstr. 48 Wohnungen 6.000 qm, Hamburg Mendelsohnstr. 8.000 qm Gewerbe und 7.000 qm Apparthotel, Berlin 16.000 qm Gewerbeflächen.

In Hamburg und Berlin hat man positive Antwort auf Bauvoranfrage und man kann demnächst Bauanträge stellen. In Frankfurt sind derzeit noch Kanalarbeiten, man hat aber die Baugenehmigung (seit 2016 oderbeantragt in 2016?) und die Ausschreibung an einen Generalunternehmer läuft. Die Wohnungen sollen verkauft werden, keine Übernahme in Eigenbestand und krisenbedingte Probleme erwartet man dabei nicht oder kaum, da die Wohnungsnot anhalte.

Segmentbeiträge zum Ertrag aus Investmentproperties 2019 wurden mit 6,8 Mio Logistik 14,3 Mio Büro und 3,3 Mio Mischnutzung Büro & Handel angegeben.

Q1 Zahlen 2020: 6,2 Mio Ertrag Investmentproperties (5,0 Miete + 1,2 Umlagen), 2,9 Mio Ergebnis nach Steuer, 408,7 Mio Eigenkapital zum 31.03.2020.

20 Mieter zahlen in Q2 die Miete nicht vollständig wegen der Krise, ein Mieter (ich glaube Einzelhandel wurde gesagt) ist im Schutzschirmverfahren, es ist unklar ob das Miertverhältnis fortgesetzt wird.

Die Leerstandsquote zum Stichtag 31.12.2019 wurde als wenig aussagekräftig bezeichnet, die Kündigungen und Neuvermietungen der letzten 3 Jahre wurden ausführlich dargestellt und 2019 war man da sehr aktiv.

Von Paketbildung innerhalb des Streubesitzes ist nichts bekannt, zu möglichen IPO Plänen von Summit mit den Destate Aktien hat man keine Informationen oder Erkenntnisse. (Frage mich jetzt, was da genau die Frage war, aber so ungefähr, also nicht so zu verstehen, keine Drestatepläne aber Luxcopläne, ist alles derzeit nicht konkret.)

Die Dividende wird wegen COVID Unsicherheit und Investitionsplänen nur in Mindesthöhe beschlossen, hieß es. Bei der Gewinnverwendung gab es 1,5% Nein Stimmen, Gesamtpräsenz war 91,85%.

[chancen_sucher]

Beitrag im GxP Forum

Hallo allseits,

Ich habe im GxP Forum eine Frage aufgeworfen, vielleicht kann ein Kleinaktionäre der Deutschen Real Estate hierzu antworten?

Vielen Dank

[straßenköter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.705.808 von Goldfinger123 am 16.05.20 12:31:32

Das Problem bei Gagfah war die fehlende Überprüfungsmöglichkeit nach Luxemburger Recht. Alles ist in der EU harmonisiert, aber dies nicht. Hier kann das wenigstens nicht passieren.

[Goldfinger123]

Auch ich war bei Gagfah dabei, aber es ist doch legitim das die andere Seite ihre Chancen nutz. Dafür werden ja die ganzen Berater bezahlt. Hier war am Ende das Kostenrisiko in Luxemburg nur den meisten zu Hoch. Es wird bestimmt einige wenige gegeben haben, die diesen Schritt gegangen sind und fürstlich belohnt wurden.
Hier sitzen die Gesellschaften aber alle in Deutschland und daher ist das Kostenrisiko überschaubar. Das einzige Problem ist, wir sind alle von der Summit Gruppe abhängig. Ohne deren Willen läuft hier nichts.
Da man sich nun aber einmal bewegt hat,gehe ich davon aus, dass die jetzt auch mal ernten wollen.
Die werden natürlich alles rechtlich legitime versuchen, um für sich den höchstmöglichen Profit zu generieren. Wir müssen natürlich aufpassen, das es zu keiner Übervorteilung kommt.
Daher wäre der Verkauf an einem neuen Gesamteigentümer zu aktuellen Marktpreisen das beste für uns.
Bei einem Squezz out bestehen zu viele Stellschrauben für die Summit Gruppe.
Leider haben die die Zeit vor der Corona Krise aus irgendwelchen Gründen verstreichen lassen und die Neuplatzierung der Immobilien im neuen Mantel nicht durchgeführt. Keine Ahnung, was die hier gehindert hat, hatten ja schon einiges vorbereitet.
Nur wenn die Geld für ein neues großes Projekt brauchen, kommt hier Bewegung rein. Oder ein großer Immoplayer geht auf Einkaufstour. Das wird aber jetzt noch was dauern und die Zeit abzuwarten haben die.

[straßenköter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.697.336 von Goldfinger123 am 15.05.20 16:40:55

Zitat von Goldfinger123: Sie verwalten die Gebäude, der Großaktionär ist der Gleiche und Sie liegen weit unter dem NAV.
Was wollen die mehr?
Der Streubesitz bei GXP hätte nur bei einer Strukturmaßnahme davon etwas. Bei der DRE würde das Geld investiert und die könnten die Aktionäre weiter hinhalten.

Vielleicht habe ich auch nur Phobien seitdem ich mal bei der Verschmelzung der Gagfah auf die Vonovia mächtig über den Tisch gezogen wurde.

[Goldfinger123]

Zudem hätten beide Unternehmen die kritische Größe für eine Übernahme in besseren Zeiten. Eigentlich wollte die Summit Gruppe sich ja durch eine Neuemission hier langsam verabschieden.