DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 15)

[neuyrmos]

https://www.nebenwerte-magazin.com/waehrend-andere-immobilie…

der Artikel beschreibt ja gut wie gut es um Defama im Vergleich zu den meisten anderen Immowerten steht

[unicum]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.542.525 von unicum am 26.09.23 16:26:52

Korrektur: Realzins positiv, also Marktzins größer gleich Inflation.

[unicum]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.541.487 von TraderJules am 26.09.23 13:54:51

Konjunkturelle Schwankungen spielen nur eine von mehreren Rollen bei der Inflation. Bspw. waren die letzten 20-30 Jahre von starken Aufschwungsphasen gekennzeichnet, die gerade mit deflationär wirkenden Strömungen, wie bspw. der Verlagerung der Produktionen in Billiglohnländer, die Containerisierung des Welthandels und der Digitalisierung zusammenhängen. Das ist jetzt durch bzw. teilweise ins Gegenteil verkehrt. Andererseits gibt es auch Stagnationsphasen mit hoher Inflation (1975 bis 1982 wenn ich das freihändig richtig eingrenze).

Entscheidend ist, dass der Realzins auf lange Sicht über/auf der Inflation liegen muss, sonst bricht der Krug der Geldwertillusion. Somit kann ich mir auf absehbare Zeit beim besten Willen keine Marktzinsen mehr vorstellen, die unter dem aktuellen Niveau liegen.

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.541.418 von babbelino am 26.09.23 13:39:10

Zitat von babbelino: @K1K1

Ich versuche, aus den mir vorliegenden Bausteinen ein Gesamtbild zu formen. Zu den Bausteinen gehört u.a. das Prognos-Gutachten, das einer Vielzahl der Defama-Standorte einen Bevölkerungsschwund prognostiziert. Dazu gehört der Hahn-Report (diesmal tatsächlich der 17., S.23) der korrespondierend dazu schwache Kaufkraftkennziffern zeigt. Dazu gehört die Mieterstruktur, die aus meiner Sicht einen leichten Bias zugunsten Billigketten erkennen lässt. Diese Punkte veranlassen mich zu der These, dass Defama im Rahmen der bestehenden Mietverträge die Mieten erhöhen kann, dass diesem Prozedere aufgrund der makroökonomischen Gegebenheiten an vielen Standorten Grenzen gesetzt sind.

Die Grenzen liegen da, wo der Händler (langfristig) nicht mehr ausreichend verdienen kann. Das kann(!) in einigen strukturschwachen Gebieten oder da, wo Flächenüberangebot besteht natürlich kommen. Bei der derzeitigen Ausweisungs- und Genehmigungspraxis sehe ich was das reine Flächenangebot angeht hier aber keine wesentliche Angebotszunahme.

Da sich die Neubaupreise derzeit nicht gerade verringern besteht von dieser Seite auch keine Alternative, die mit preiswerteren Mieten als für Bestandobjekte auf den Markt drücken könnte.

Bezüglich der energetischen Sanierung sehe ich den grundsätzlichen Vorteil im Gewerbebau darin, dass hier üblicherweise auch auf Mieterseite gerechnet werden kann (im Gegensatz bspw. zum Wohnungsmieter, der ja i.d. Regel nur einen sehr kurzfristigen Planungshorizont hat). Entgegen dem, was man so täglich in der Boulevardpresse liest muss ja die energetische Sanierung nicht nur ein Groschengrab sein, sondern kann -zumindestens mittelfristig- auch in finanzieller Hinsicht zu Einsparungen führen.

Es gibt also durchaus Herausforderungen, aber gleichzeitig ist hier auch nicht alles schlecht...

[TraderJules]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.541.229 von unicum am 26.09.23 13:03:50

Grundsätzlich bin ich absolut bei dir. Ich habe mit Absicht im konjunktiv geschrieben. Notenbanken müssen Ihren Job machen und das ist Geldwertstabilität und dann Arbeitslosigkeit. Ich würde auch fast ausschließen, dass wir wieder negative Zinsen sehen. Aber einen Rückgang der Leitzinsen Richtung 2% bis Ende 2026 würde ich nicht ausschließen. Ich halte eine weltweite Rezession bei der Verschuldung und den hohen Zinsen für sehr wahrscheinlich an und schwups ist Inflation kein großes Thema mehr.

Es gibt aber auch viele Argumente, die gegen eine Rückkehr der Inflation auf unter 2% sprechen - Fachkräftemangel, notwendige Decarbonisierung (wobei EE mittelfristig stark deflationär wirken sollten), Deglobalisierung etc.

Es sind spannende Zeiten! Ich bin aber sicher nicht am verzweifeln. Mein Geld ist breit gestreut und fühle mich bei Defama sehr wohl. Ich habe gerade bei 21,50 € sogar nochmal etwas nachgekauft.

[babbelino]

@K1K1

Ich versuche, aus den mir vorliegenden Bausteinen ein Gesamtbild zu formen. Zu den Bausteinen gehört u.a. das Prognos-Gutachten, das einer Vielzahl der Defama-Standorte einen Bevölkerungsschwund prognostiziert. Dazu gehört der Hahn-Report (diesmal tatsächlich der 17., S.23) der korrespondierend dazu schwache Kaufkraftkennziffern zeigt. Dazu gehört die Mieterstruktur, die aus meiner Sicht einen leichten Bias zugunsten Billigketten erkennen lässt. Diese Punkte veranlassen mich zu der These, dass Defama im Rahmen der bestehenden Mietverträge die Mieten erhöhen kann, dass diesem Prozedere aufgrund der makroökonomischen Gegebenheiten an vielen Standorten Grenzen gesetzt sind.

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.540.641 von babbelino am 26.09.23 11:24:31

Zitat von babbelino: Klar. Quelle Hahn-Report, S.77

Die Mietvertragskonditionen haben sich aus Sicht der Händler in erster Linie hinsichtlich der erhöht
anfallenden Nebenkosten, begründet durch den enormen Anstieg der Energiekosten, im Vergleich
zum Vorjahr zu ihren Ungunsten verändert (82 Prozent; Vorjahr: 21 Prozent). Nichtsdestotrotz ist der
Anteil der Händler, die eine Änderung der Gesamtmieten zu ihren Gunsten wahrnehmen im Vergleich
zum Vorjahr von 16 Prozent auf 28 Prozent angestiegen.

Also in dem mir vorliegenden 18. Retail Report von Hahn ist das nicht Seite 77 und es wird ausserdem auf eine Grafik Bezug genommen, aber egal. Deine auszugsweise Zitierung halte ich für zumindestens den SInn nicht transparent darstellend.

Zu der Frage wie sich die Mieten für die Händler verändert haben lautet die Angabe (Seite 104, Grafik 25):

47% für Händler verschlechtert
17% gleichbleibend
36% für Händler verbessert.
Umkehrschluss wäre: 64% sehen gleichbleibende bzw. bessere Mieten für Vermieter.

Zu der Frage wie sich die Nebenkosten entwickelt haben lauten die Angaben:

86% für Händler verschlechtert
5% gleichbleibend
9% für Händler verbessert.

Aus diesen Zahlen heraus zu bezweifeln "dass die Mieter noch länger gewillt sind, die inflationsindexierten Mieten plus die Kosten der energetischen Sanierung zu tragen."?

Ganz interessant ist auch die Angabe zu den möglichen Alternativen, denn da sehen 2/3 der Händler die Verfügbarkeit geeigneter Objekte bzw. Standorte als "sehr herausfordernd" oder "herausfordernd" an. Ist also nicht so, dass die Händler "schnipp" machen und in das Objekt nebenan ziehen können...

Das mal ganz unabhängig davon, dass natürlich die derzeitige Zinsentwicklung die Bewertung von Immobilien grundsätzlich nachteilhaftig beeinflusst.

[unicum]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.536.741 von TraderJules am 25.09.23 17:21:24

Zitat von TraderJules: Aber 2027 könnte das Zinsniveau auch wieder deutlich geringer sein. Die Konjunktur zeigt weltweit nach unten... Die Verschuldung der Staaten ist hoch. Die Notenbanken werden die Zinsen vermutlich nur noch minimal erhöhen und nach meiner Einschätzung spätestens 2025 wieder senken. 2027 könnten wir beim Leitzins durchaus wieder bei 2% sein.

Diese Einschätzung halte ich für absurd, mindestens aber für hochriskant. Im historischen Vergleich befinden wir uns in einem absoluten Niedrigzinsumfeld. Notenbanken sind zur Geldwertstabilität verpflichtet, nicht zur Sanierung von Staatshaushalten. Sollte es eine Zweckentfremdung hin zu Letztem geben, bricht ohnehin alles vollkommen zusammen. Aber dann schwindet auch im Gegenzug jede Macht einer Zentralbank und Markt-"zinsen", folgen dann anderen Gesetzmäßigkeiten. Aber (nur) dann wären hochverschuldete Immo-AGs (vielleicht) die großen Gewinner.

Die Annahme einer signifikanten Zinssenkung bei dauerhaft erhöhter Inflation, negativem Realzins innerhalb eines stabilen politischen Systems halte ich für eine vollständie Ausblendung der Realtät, entstanden in den letzten zehn Jahren und unter Verlust der Wahrnehmung der historischen Beobachtungen und Relationen.

Vielleicht ist aber hier auch die Verzweiflung Wunschvater des Gedankens.

[babbelino]

Klar. Quelle Hahn-Report, S.77

Die Mietvertragskonditionen haben sich aus Sicht der Händler in erster Linie hinsichtlich der erhöht
anfallenden Nebenkosten, begründet durch den enormen Anstieg der Energiekosten, im Vergleich
zum Vorjahr zu ihren Ungunsten verändert (82 Prozent; Vorjahr: 21 Prozent). Nichtsdestotrotz ist der
Anteil der Händler, die eine Änderung der Gesamtmieten zu ihren Gunsten wahrnehmen im Vergleich
zum Vorjahr von 16 Prozent auf 28 Prozent angestiegen.

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.536.516 von babbelino am 25.09.23 16:59:09

Zitat von babbelino: Ich bezweifele, dass die Mieter noch länger gewillt sind, die inflationsindexierten Mieten plus die Kosten der energetischen Sanierung zu tragen. Siehe hierzu den jüngsten Hahn-Report.

Dass ein Mieter lieber weniger als mehr zahlen will ist wohl nicht verwunderlich. Die Frage ist nur: kann der Mieter den Wunsch auch durchsetzen und findet er eine günstigere Alternative.

Nennst Du mal eine Passage aus dem Hahn-Report, der Deine Aussage hierzu belegen soll (und ggf. die günstigeren Alternativen aufzeigt)?