DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 178)

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.839.766 von babbelino am 21.08.20 14:27:46

Die zigmal gebündelten, umverpackte, neu verpackten Kreditbündel, aus viel Schrottkrediten bestehend, blickte doch auf der letzten Vertriebsebene keiner (!) mehr. Weder Kunde noch Verkäufer.

Bei Defama alles transparent, in sich logisch und nachvollziehbar. Ich fand bisher keinen Fehler, und ich bin sehr kritisch.... ;-)

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.839.766 von babbelino am 21.08.20 14:27:46

Passiert nicht genau dein Szenario aktuell in unseren Großstädten, extrem in München etc.

Man kauft sich bei ETW etc. mit Mickerrenditen ein, sündhaft teuer, mit hohen weichen Kosten. Und hofft auf einen noch größeren "Dödel", der im 11. Jahr, wegen § 23 EStG, dann noch mehr zahlt.

Hierzu im Vergleich ist eine Defama extrem günstig bewertet.

Und ob unsere Großstadtimmobilien die kommenden krasseren Hitzewellen preislich aushalten werden oder den Trend zu digitalen Daheimarbeiten im Grünen?

Großstädte wären eher dran beim Hitzekollaps ;-)

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.839.742 von Michale am 21.08.20 14:26:23

2025 = Fusion der beiden "Gleichen". ;-)

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.839.766 von babbelino am 21.08.20 14:27:46

@ babbelino schrieb am 21.08.20 14:27:46 Beitrag Nr. 2.043 (64.839.766)

Weder die Jungs am Tisch, noch die Käufer der Bonds, noch die Banken, die die CDOs verkauft haben, konnten mit den Kreditnehmern der unterliegenden Kredite irgendetwas verhandeln. Einmal weil sie dazu nicht befugt waren und weil die meisten Kreditnehmer schlicht pleite gegangen sind.

Wo ist das vergleichbar mit einer DeFaMa AG, die überwiegend bonitätsstarken Einzelhändlern zu tun hat? Gehst Du davon aus, dass Rewe, Aldi, Edeka, Lidl, toom, KiK, Deichmann ... alle Pleite gehen?

Was hältst Du von folgendem Vorschlag: Ich leihe Dir gerne meine DeFaMa-Aktien, damit Du short gehen kannst. Und dann schauen wir, ob in ein paar Jahren auch ein Film darüber gedreht wird.

Bleib gesund.

MfG JE

[babbelino]

@ Joe

Du schreibst: Es gibt Argumente und Belege dafür, dass allein durch den Ankauf der einzelnen Objekte und die Zusammenstellung zu einem Portfolio eine Wertsteigerung stattfindet, die eine höhere Multiple rechtfertigt. U.a. weil das Risiko eines einzelnen Ausfalls eines Objektes diversifiziert wird, man mit den Mietern besser verhandeln kann und weil größere Käufer erst ab bestimmten Portfoliovolumen einkaufen und dann bereit sind, höhere Faktoren zu zahlen.

Mit genau dieser Argumentation wurden die Bonds konstruiert, die letztlich den amerikanischen Häusermarkt im Jahr 2008 zum Einsturz brachten. Siehe hierzu als Ausschnitt:



@Kampfkater:
Wer mag, kann natürlich sein Geld so anlegen, dass er letztlich darauf vertraut, dass es immer noch jemanden gibt, der entweder zu faul oder zu blöd ist und einem deshalb eine Prämie zahlt.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.839.190 von philojoephus am 21.08.20 13:46:08

@ philojoephus

Danke auch dir, denn an die Wandelschuldverschreibungen hatte ich beim Erstellen meines Beitrages nicht gedacht. Und nur das im Verhältnis zu unserer DeFaMa stärkere Wachstum und die Aussicht auf eine S-Dax-Aufnahme nebst möglicher Aufnahme in den Epra-Index ist für mich keine so große Differenz wert, auch wenn Institutionelle Investoren und insbesondere Indexfonds nach erfolgten Indexaufnahmen hier entsprechend der Gewichtung kaufen müssten.

Ein vergleichbarer Wert nach deiner Berechnung wäre dann ca. 27€ für die DeFaMa. @Kampkater, hast du deinen Wert von 27€ geschätzt oder berechnet?

Jedoch glaube ich persönlich nicht, dass man unsere DeFaMa kaufen möchte. Denn bei Börsengeflüster:https://boersengefluester.de/deutsche-konsum-reit-wir-haben-… wird geschrieben:

"Herr Kroth, bislang kauft die DKR in der Regel einzelne Objekte. Wäre es auch eine Option, einen Wettbewerber wie DEFAMA Deutsche Fachmarkt zu übernehmen, um so auf einen Schlag an ein ganzes Portfolio zu kommen?

Alexander Kroth: Übernahmen sind grundsätzlich nicht ausgeschlossen, allerdings schauen wir letztlich nur auf den Preis, den wir für das einzelne Objekt bezahlen müssen. Vergleichbare Objekte wie im DEFAMA-Portfolio können wir aktuell direkt und vielfach noch deutlich günstiger erwerben als im Wege eines öffentlichen Übernahmeangebots. Deshalb ist das aktuell keine Option".


Ich könnte mir vorstellen, dass sich die DKR spätestens vor dem Auslaufen der Wandelschuldverschreibungen am 30. Jan. 2025 Gedanken darüber machen wird, ob der Verwässerungseffekt dieser neuen Aktien mittlerweile so gering ist, dass man die DeFaMa nicht übernimmt oder es zu diesem Zeitpunkt sinnvoll wäre, ein Übernahmeangebot für die DeFaMa abzugeben. Aber zum jetzigem Zeitpunkt sehe ich dies auch für sehr wenig wahrscheinlich an, zumal man sich ja bei den Objektkäufen auch nicht gegenseitig überbietet. Man kann jetzt noch wunderbar nebeneinander wachsen ohne sich dabei in die Quere zu kommen und in 2024 wird man dann sehen, wie groß die DKR dann schon ist.

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.835.110 von Michale am 21.08.20 09:02:45

Zitat von Michale:

Zitat von philojoephus: @ Kampfkater1969 schrieb am 18.08.20 17:40:18 Beitrag Nr. 2.020 (64.802.617)

>> Beachtlich die Aussage, sie könnten die gleichen Renditen am Markt günstiger (!) kaufen als via
>> Übernahme der Defama...
Was ist daran beachtlich?

Schon zum aktuellen Kurs notiert die DeFaMa mit einem Mietfaktor von rund 12,4 und damit über dem bis zu 11fachen der Kaltmiete, für die die Deutsche Konsum Reit (DKR) normalerweise ankauft. Und klar ist, dass man für 18,50 Euro die DeFaMa wohl kaum übernehmen könnte. Bei einer Übernahme müsste man sicherlich noch eine ordentliche Prämie drauflegen.



“

Bleibt Gesund.

MfG JE

Und hier für die Dt. Konsum Reit Aktie
Anzahl der ausstehenden Aktien 35.155.938
Kurs 15,50€
Marktkapitalisierung 544,9 Mio.
Nettoschulden 509,6 Mio.
Enterprise Value 1.054,5 Mio.
Nettomiete (annualisiert) 65,0 Mio.
= Mietfaktor 16,2

Hier sieht man sehr schön, mit welchem Mietfaktor unsere DeFaMa-Aktie 12,4 vom Markt bewertet wird und wie es bei der Dt. Konsum-Reit 16,2 aussieht.

Die Zahlen der DKR habe ich dem 9-Monats-Bericht per 30.06.2020 entnommen.

[/b]

Also ich würde lange investiert. Schön, wenn dann nach 12 bis 15 Jahren immer koplett schuldenfreei, und erhält von den ohne Schulden vermieteten Objekt wohl mehr als die Hälfe freier cashfllow isst.

Aber um das zu erreichen müsste man möglichst früh schon weitere Objekte. habenn.. Wenn man. noch nicht so genau, wie es mit Radeberg läuft, dann macht man eine kkleine KE. Das was kann kauft, leistet von Anfang an, zusätzlich Gewinnanteile, und jedes Jahr werden etwas über 5% des jeweiliigenObjektdarlehhen getilgt.

Somit helfen möglichst viele Objekte zu höheren Gewinnen und so werdeen auch höhere Kurse erreichen; und über 100 Mio Marktkapitalisierung!

[Kampfkater1969]

Je größer das versammelte Immobilienvermögen, an Zahl und Ankaufswert, gebündelt bei der Defama, desto größer wird der Wert eines jeden Einzelobjekts, da die Paketzuschläge ansteigen, eines gedachten Aufkäufers.

Wenn es sich nicht um Schrottimmobilien handelt, sondern für sich schon einzeln um erstklassige Renditeobjekte.

Also auch hieraus ein weiterer indirekt wirksamer Vermögenszuwachs, bei jedem neuen Ankauf, außerhalb des Werts des Ankaufobjekts, zusätzlicher positiver Effekt.

Ein sehr gut strukturiertes Immobilienportfolio lockt Aufkäufer an, wie Motten vom Licht.

Würde derzeit schon einen zweistelligen Millionenbetrag als Paketprämie reinbewerten.

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.835.110 von Michale am 21.08.20 09:02:45

Mein vorheriger Beitrag enthält einen dicken Rechenfehler, weil ich mich bei der potenziellen Anzahl der Aktien aus Wandelanleihen vertan habe. Hier noch einmal die richtige Rechnung:


@ Michale schrieb am 21.08.20 09:02:45 Beitrag Nr. 2.031 (64.835.110)

Wenn man es genau nimmt, ist der Mietfaktor der DKR sogar noch deutlich höher. Denn die DKR hat noch zwei Wandelanleihen ausstehen, die bei der Berechnung der Marktkapitalisierung berücksichtigt werden müssen. Zumal die größere der beiden Anleihen seit dem 30.01.2020 jederzeit in Aktien gewandelt werden kann.

Daher könnte man auch wie folgt rechnen:

Anzahl der ausstehenden Aktien................35.155.938
Zuzgl. Aktien aus den Wandelanleihen........14.172.723
Anzahl der Aktien insgesamt.................49.328.661
Kurs.............................................................15,00 €
Marktkapitalisierung ...................................740 Mio. €
zuzügl. Nettoschulden*...............................378 Mio. €
Enterprise Value...................................1.120 Mio. €
Nettomiete (annualisiert).............................60,7 Mio. € (Q3 2020 Bericht S. 4)
= Mietfaktor...............................................18,5

*) auf Seite 8 des Bericht für das Q3 2020 ist die Berechnung der Nettoverschuldung ausgewiesen. Sie betrug per 30.06.2020 414.534 T€. Da ich für die Anzahl der Aktien die Wandlung der Wandelschuldverschreibungen angenommen habe, habe ich die Schulden der Wandelanleihen i.H.v. 36.272 T€ von der Nettoverschuldung abgezogen.

Da es erklärtes Ziel der Dt. Konsum ist aus den Wandelanleihen langfristig „rauszuwachsen“, wäre für die DKR eine Übernahme der DeFaMa vermutlich nur im Tausch gegen eigene Aktien vorstellbar. Denn das wurde die Anzahl der ausstehenden Aktien erhöhen und damit den verwässernden Effekt der Wandelanleihen weiter minimieren.


@ babellino

>> Warum sollte dieses Mietmultiple zu niedrig sein, wenn Defama doch in etwa auf diesem Niveau
>> ankauft? Alleine durch den Ankauf findet ja keine Wertsteigerung statt, die einen höheren Multiple
>> rechtfertigen würde, oder?
Ich verstehe Deine erste Frage nicht.
Es gibt Argumente und Belege dafür, dass allein durch den Ankauf der einzelnen Objekte und die Zusammenstellung zu einem Portfolio eine Wertsteigerung stattfindet, die eine höhere Multiple rechtfertigt. U.a. weil das Risiko eines einzelnen Ausfalls eines Objektes diversifiziert wird, man mit den Mietern besser verhandeln kann und weil größere Käufer erst ab bestimmten Portfoliovolumen einkaufen und dann bereit sind, höhere Faktoren zu zahlen. Weitere Informationen und Nachweise dazu, dass Portfolien höher bewertet werden als einzelne Objekte findest Du u.a. in den Beiträgen Nr. 233, 272 und 381 hier auf dem Board.
Aber den besten Beleg habe ich wohl gerade selbst oben geliefert. Die DKR kauft zum 11fachen an und wird selbst zum 18fachen bewertet. D.h. im Portfolio werden die Objekte deutlich höher bewertet.

Bleibt gesund.

MfG JE

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.835.110 von Michale am 21.08.20 09:02:45

@ Michale schrieb am 21.08.20 09:02:45 Beitrag Nr. 2.031 (64.835.110)

Wenn man es genau nimmt, ist der Mietfaktor der DKR sogar noch deutlich höher. Denn die DKR hat noch zwei Wandelanleihen ausstehen, die bei der Berechnung der Marktkapitalisierung berücksichtigt werden müssen. Zumal die größere der beiden Anleihen seit dem 30.01.2020 jederzeit in Aktien gewandelt werden kann.

Daher könnte man auch wie folgt rechnen:

Anzahl der ausstehenden Aktien................35.155.938
Zuzügl. Aktien aus den Wandelanleihen.....+46.132.667
Anzahl der Aktien insgesamt.................81.288.605
Kurs........................................................15,00 €
Marktkapitalisierung .................................1.220 Mio. €
zuzügl. Nettoschulden*..............................+378 Mio. €
Enterprise Value....................................1.600 Mio. €
Nettomiete (annualisiert).............................60,7 Mio. € (Q3 2020 Bericht S. 4)
= Mietfaktor............................................26,4

*) auf Seite 8 des Bericht für das Q3 2020 ist die Berechnung der Nettoverschuldung ausgewiesen. Sie betrug per 30.06.2020 414.534 T€. Da ich für die Anzahl der Aktien die Wandlung der Wandelschuldverschreibungen angenommen habe, habe ich die Schulden der Wandelanleihen i.H.v. 36.272 T€ von der Nettoverschuldung abgezogen.

Da es erklärtes Ziel der Dt. Konsum ist aus den Wandelanleihen langfristig „rauszuwachsen“, wäre für die DKR eine Übernahme der DeFaMa vermutlich nur im Tausch gegen eigene Aktien vorstellbar. Denn das wurde die Anzahl der ausstehenden Aktien erhöhen und damit den verwässernden Effekt der Wandelanleihen weiter minimieren.


@ babellino

>> Warum sollte dieses Mietmultiple zu niedrig sein, wenn Defama doch in etwa auf diesem Niveau
>> ankauft? Alleine durch den Ankauf findet ja keine Wertsteigerung statt, die einen höheren Multiple
>> rechtfertigen würde, oder?
Ich verstehe Deine erste Frage nicht.
Es gibt Argumente und Belege dafür, dass allein durch den Ankauf der einzelnen Objekte und die Zusammenstellung zu einem Portfolio eine Wertsteigerung stattfindet, die eine höhere Multiple rechtfertigt. U.a. weil das Risiko eines einzelnen Ausfalls eines Objektes diversifiziert wird, man mit den Mietern besser verhandeln kann und weil größere Käufer erst ab bestimmten Portfoliovolumen einkaufen und dann bereit sind, höhere Faktoren zu zahlen. Weitere Informationen und Nachweise dazu, dass Portfolien höher bewertet werden als einzelne Objekte findest Du u.a. in den Beiträgen Nr. 233, 272 und 381 hier auf dem Board.
Aber den besten Beleg habe ich wohl gerade selbst oben geliefert. Die DKR kauft zum 11fachen an und wird selbst zum 25fachen bewertet. D.h. im Portfolio werden die Objekte deutlich höher bewertet.

Bleibt gesund.

MfG JE