DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 233)

[gate4share]

Meine es ist schon so, dass die Produkte, die von den meisten Defama Mietern angeboten werden, eben gerade nicht in den Bereich fallen, wo man sich erst lange umsieht, sich beraten lässt, vergleicht und dann evtl beim billigsten kauft.

Bei Lebensmitteln ist das sicher kein Thema, bei Billigmode wohl auch nicht und Schuhe wie Deichmann oder Quick Schuhe sie anbieten, wird man wohl in der Regel auch ohne Beratung kaufen und da wohl meist direkt, ohne lange Vergleiche.

Ein Thema ist es bei bestimmten Artikeln von Baumärkten, und sicher auch bei "nonFood" Aktionsartikeln der Discounter und Supermärkte. Da mag in der Tat sich ein negativer Einfluss auf den Umsatz ergeben. Klassisch sind wohl ehr Fachgeschäfte betroffen. Wo man ein bestimmtes neues Modell von Fernsehern, Handy oder Kaffeemaschine kaufen will.

Dieser Einfluss ist für defama sehr gering, genauso, wie wir das Thema mal hatten, dass Lebensmittel über das Internet gekauft werden und dann versandt werden.
Es ist heute für Deutschland noch kein Thema und wohl auch in 10 Jahren werden immer noch weniger als 3 % des Volumens der Lebensmittel per Internet bestellt und dann versendet.

Defama muss das mit berücksichtigen, aber man ist mit seinen Mietern , wenn überhaupt nur am Rande und mit nur wenigen Mietern betroffen.
Finde deshalb auch sehr schön, dass man auch einen gewissen Anteil an Wohnungen, Büros und eben auch, wie jetzt gekauft, Arztpraxen im Portfolio hat. Es ist ein gewisser Ausgleich, wenn mal ein bestimmter Bereich, sich weniger gut entwickelt.

Obwohl es immer Discounter geben wird, es kommt da nur auf die jeweilige Lage in der bestimmten Region an.

[Prof_B]

@FrankfurterSenf: Ja Du hast recht, vor dieser Tatsache darf man nicht die Augen verschließen. Allerdings gibt es ja diesen Prozess schleichend schon seit mindestens zehn Jahren. DEFAMA. Lebnsmittel, Baumarkt und Klamotten dürften weniger betroffen sein als beispielsweise Elektronik. Man muss hoffen, dass DEFAMA schneller sind als dieser Trend und vielleicht sind sie auch keine Anlage für einen Zeithorizont von 5 Jahren oder mehr.

[FrankfurterSenf]

Hab da vorhin im Fernsehe einen Bericht gesehen wo es um das Problem ging, wo Leute vermehrt sich in einem Laden sich beraten lassen und aber dann zuhause online wo anders kaufen.
In ein paar Jahren soll dadurch vermehrt ein gewisses Ladensterben eintreten.
Wie würdet ihr das in Bezug auf die DEFAMA sehen?

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.282.993 von OldGold am 04.01.20 20:35:24

Zitat von OldGold: Hallo zusammen,
zunächst ein wundervolles 2020 an Euch alle.
Ich denke, dass Herr Schrade und die Kollegen bei DEFAMA in 2019 unglaublich viel zu tun hatten mit Radeberg. Auch glaube ich, dass der Verkauf von Radeberg in 2020 einen Kurssprung bewirken wird, sofern der Verkaufserlös passt. Wie könnte denn der forward-deal aussehen? Höhe des Erlöses? Wann kann der Geldfluss kommen? Erst nach Fertigstellung im Herbst 2020? Welche Erwartungen habt Ihr? Der Verkauf kann dann der Kurstreiber sein, dass sich die DEFAMA-Aktie jenseits der 20 € festsetzen wird. Wenn dann in 2020 wieder > 20 Mio gekauft werden, gibt es wohl nur eine Richtung.
Gruß an alle, OldGold

Ja, ich kann mir durchaus vorstellen, dass ein Verkauf von Radeberg zu einem angemessenen Preis (19 bis 20-fache der Jahresnettomiete) stattfinden könnte. Aber ich bin auch der Meinung, dass man Radeberg nicht darunter verkaufen sollte, denn hier könnte man als Option durchaus mal eine Bankenfinanzierung prüfen lassen, die auf die Mieterträge abziehlt. Will heißen, dass man versuchen sollte eine Finanzierung deutlich >100% aller Kosten zu erreichen, was mir durchaus möglich erscheint.
Bei einem Forward-Verkauf ist es so, dass die Ausschreibung möglicherweise noch vor dem Baubeginn oder während der Bauphase erfolgt. Hier könnte ich mir durchaus ein "Mindestgebot" vorstellen. Die Zahlung des Kaufpreises erfolgt m.W. üblicherweise erst nach Fertigstellung der Bauphase, was aber gar nicht schlimm ist, da H. Schrade ja derzeit noch über genügend liquide Mittel verfügen sollte.
Ja, wenn ein Forward-Verkauf zustande kommt, wird dies sicherlich Einfluss auf den Kurs haben, aber wie hoch dieser ausfällt, da möchte ich nicht drüber spekulieren, da ich diese Aktien als langfristige Position halten möchte und hier habe ich ganz andere Kursziele. Auch ich erwarte mir in den nächsten Jahren jeweils wieder Käufe etwa in der von Dir genannten Größenordnung von ca. 20 Mio. €. Auch H. Schrade strebt ja 15-20 Mio. an. Und wenn es -wie meist beim Metzger- mal wieder etwas mehr ist, bin ich auch nicht böse.
Warum ich meine DeFaMa langfristig halten möchte, ist das sehr gut durchdachte Konzept, welches neben der guten alten und von mir hoch geschätzten HGB-Bilanzierung auch noch -wie von mir schon im Board geschrieben- einen sehr hohen Tilgungsanteil von derzeit knapp 5% aufweist. Und nur der verbleibende Rest wird ausgeschüttet, während die Tilgung die ersten Objekte in ca. 10 Jahren bereits komplett schuldenfrei werden läßt, sofern nicht vorher das Darlehen schon revalutiert wurde. Aber selbst wenn dies passiert, was H. Schrade beabsichtigt -wurde auf der letzten HV bestätigt- und ich auch mittrage (erspart neue KE's), so werden dann die Cash-flows massiv höher. Hier wird unsere DeFaMa dann zum Selbstläufer.

[OldGold]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.253.821 von Michale am 31.12.19 11:18:09

Hallo zusammen,
zunächst ein wundervolles 2020 an Euch alle.
Ich denke, dass Herr Schrade und die Kollegen bei DEFAMA in 2019 unglaublich viel zu tun hatten mit Radeberg. Auch glaube ich, dass der Verkauf von Radeberg in 2020 einen Kurssprung bewirken wird, sofern der Verkaufserlös passt. Wie könnte denn der forward-deal aussehen? Höhe des Erlöses? Wann kann der Geldfluss kommen? Erst nach Fertigstellung im Herbst 2020? Welche Erwartungen habt Ihr? Der Verkauf kann dann der Kurstreiber sein, dass sich die DEFAMA-Aktie jenseits der 20 € festsetzen wird. Wenn dann in 2020 wieder > 20 Mio gekauft werden, gibt es wohl nur eine Richtung.
Gruß an alle, OldGold

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.253.542 von philojoephus am 31.12.19 10:34:34

Zitat von philojoephus: @ all

Was für eine nette Überraschung. Ich nehme das mal als verspätetes Weihnachtsgeschenk. Da ist ein guter Jahresstart doch vorprogrammiert.

Vielen Dank für die interessante Aufstellung Michale.

5 Minuten? Ich glaube, da lag ich drunter. Ich tippe auf Eckernförder Str. 48, 24768 Rendsburg. Denn das liegt nördlich von Hamburg und hat einen Matratzen Concord, einen Penny, eine Apotheke und die DAA. So viele andere Objekte, auf die das zutrifft, wird es wohl nicht geben. Und wenn es tatsächlich dieses Objekt ist, dann liegt es weniger als einen Kilometer entfernt von unserem Objekt in Büdelsdorf. Zwei Objekte in einem Ort dürften sich besser verwalten lassen als eins.

Die Tatsache, dass nur sehr wenige Informationen zum Objekt in der Pressemeldung stehen und es so kurz vor Jahresabschluss beurkundet wurde, lässt mich vermuten, dass es der Verkäufer unbedingt noch vor Jahresende verkaufen wollte und nicht wollte, dass das bekannt wird. Normalerweise deutet das auf einen guten Deal für die DeFaMa hin.

Also gate4share und all die anderen, die immer rumnörgeln müssen: Bevor das Jahr nicht vorbei ist, braucht man nicht über das Ankaufsvolumen meckern, weil immer noch etwas kommen kann. Und mit einem Ankaufsvolumen von 20,78 Mio. Euro wurde das avisierte Ankaufvolumen von 15-20 Mio. Euro p.a. erneut übertroffen. Übrigens, nach meiner Rechnung haben wir mit dem letzten Ankauf die Schallmauer von 100 Mio. Euro bei den Objektankäufen durchbrochen.

Allen Lesern wünsche ich einen guten Rutsch sowie ein glückliches und ein erfolgreiches neues Jahr.

JE

ja, nach meinen Aufzeichnungen sind wir aktuell bei 100,32 Mio.€.

[philojoephus]

@ all

Was für eine nette Überraschung. Ich nehme das mal als verspätetes Weihnachtsgeschenk. Da ist ein guter Jahresstart doch vorprogrammiert.

Vielen Dank für die interessante Aufstellung Michale.

5 Minuten? Ich glaube, da lag ich drunter. Ich tippe auf Eckernförder Str. 48, 24768 Rendsburg. Denn das liegt nördlich von Hamburg und hat einen Matratzen Concord, einen Penny, eine Apotheke und die DAA. So viele andere Objekte, auf die das zutrifft, wird es wohl nicht geben. Und wenn es tatsächlich dieses Objekt ist, dann liegt es weniger als einen Kilometer entfernt von unserem Objekt in Büdelsdorf. Zwei Objekte in einem Ort dürften sich besser verwalten lassen als eins.

Die Tatsache, dass nur sehr wenige Informationen zum Objekt in der Pressemeldung stehen und es so kurz vor Jahresabschluss beurkundet wurde, lässt mich vermuten, dass es der Verkäufer unbedingt noch vor Jahresende verkaufen wollte und nicht wollte, dass das bekannt wird. Normalerweise deutet das auf einen guten Deal für die DeFaMa hin.

Also gate4share und all die anderen, die immer rumnörgeln müssen: Bevor das Jahr nicht vorbei ist, braucht man nicht über das Ankaufsvolumen meckern, weil immer noch etwas kommen kann. Und mit einem Ankaufsvolumen von 20,78 Mio. Euro wurde das avisierte Ankaufvolumen von 15-20 Mio. Euro p.a. erneut übertroffen. Übrigens, nach meiner Rechnung haben wir mit dem letzten Ankauf die Schallmauer von 100 Mio. Euro bei den Objektankäufen durchbrochen.

Allen Lesern wünsche ich einen guten Rutsch sowie ein glückliches und ein erfolgreiches neues Jahr.

JE

[Michale]

Hier mal ein paar Zahlen zum FFO:

04.10.2018 (letzter Kauf in 2018) annualisierter FFO bei 3.900.000 Aktien bei 4,4 Mio. € oder 1,13 pro Akie
15.08.2019 (gleiche Aktienanzahl) bei 4,9 Mio. oder 1,25 pro Aktie
17.09.2019 (nach KE mit 4.420.000 Aktien) bei 5,0 Mìo. oder 1,13 pro Aktie
28.11.2019 (nach Abschluß der Neuverträge Radeberg) bei 5,3 Mio oder 1,20 pro Aktie
31.12.2019 (nach Kauf in Schleswig-Holstein) bei 5,6 Mio. oder knapp 1,27 pro Aktie

Aus diesem Beispiel sieht man sehr schön, wie gewinnbringend H. Schrade mit unserer DeFaMa arbeitet, dafür meinen ausdrücklichen Dank. Die annualisierten Erträge sind jetzt deutlich höher als kurz vor der KE und das nach nur wenigen Käufen.

Allen einen guten Rutsch ins "Neue Jahrzehnt" und vor allem Gesundheit.

Michale

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.250.233 von Michale am 30.12.19 16:32:24

klasse! das jahr hat 365 tage, und auch am 364. davon kann man noch kaufen! ek-prognose auch in diesem jahr wieder übererfüllt!

apropos standort, wer den nicht innerhalb von 5 minuten findet, weiss wohl nicht, wie man suchen muss...

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.250.008 von kronos01 am 30.12.19 16:01:55

ja, gut und richtig gerechnet.

auch mir gefällt dieser Kauf auch sehr gut. Somit hat DeFaMa in diesem Jahr für 20,78 Mio. gekauft und einen annualisierten FFO von knapp 1,27 pro Aktie erreicht. Das ist schon ein ganz tolles Ergebnis.
Ich denke auch, dass man hier nicht umfangreicher berichtet hat, könnte daran liegen, dass man hier eine Verschwiegenheitserklärung abgegeben hat. Denn sonst nennt Herr Schrade immer mindestens den Ort der Immobilie. Hier werden wir vielleicht im GB oder auf der HV näheres erfahren.