DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 238)

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.013.860 von philojoephus am 26.11.19 10:10:16

@philo
Sehr interessante Zeilen von Dir, vielen Dank!

[OldGold]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.016.008 von Nebenschauplatz am 26.11.19 14:26:47

DEFAMA 2019 --> 2020

2019:
ca. 10 Investor Relations Termine / Analystentreffen
ca. 3 Käufe von Fachmärkten

2020 ff:
bitte anders herum,
das wäre toll:
3 x Analysten treffen
10 x Fachmärkte kaufen,

dann kommen die Analysten von selber

Gruß an alle

OldGold

[Nebenschauplatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.015.714 von Kampfkater1969 am 26.11.19 13:51:43

Zitat von Kampfkater1969: Man darf sich wundern, dass genügend Objekte zu diesen hohen Renditen in den Verkauf gehen.
...
Für mich ein Rätsel, wohin die Verkäufer ihre Erlöse reinvestieren. Zumal das Risiko bei den Objekten, welche die Defama ankauft, ja kaum vorhanden ist. Also woher diese "Geilheit" auf Verkauf?

Ich liste mal typische Verkaufsszenarien auf:

a) Immofonds XY ist endfällig, Objekt wird veräußert. Man steckt nicht viele Körner in den Verkauf, weil der Mehrerlös eh an die "alten" Anleger gehen würde. Die Spezialisten sitzen in der Neukundenakquise um den neuaufgelegten Fonds zu bestücken.
-Beispiel steht für betriebliche Gründe - es gibt viele Spielarten davon. Manchmal verkaufen Unternehmen, weil der neue GF/Vorstand eine neue Strategie gefunden haben will.

b) XYZ GbR hat vor 22 Jahren ein FMZ in 400 km Entfernung aus Steuergründen gekauft. X, der sich immer gekümmert hat ist leider verstorben. Y und Z wollen/können sich nicht kümmern.
-Das ist auch nur beispielhaft für "zu alt", "zu weit weg" "Kinder wollen Geld erben".

c) alles was mit Insolvenzsituationen und Liquiditätsproblemen zu tun hat. Banken vermeiden gerne Zwangsversteigerungen und ihnen reicht es oft, wenn ihre Erstrangforderung gedeckelt ist.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.013.860 von philojoephus am 26.11.19 10:10:16

Man darf sich wundern, dass genügend Objekte zu diesen hohen Renditen in den Verkauf gehen.

Uns Aktionären soll es recht sein. :-)

Würde ich derzeit in eigener Sache ein Renditeobjekt mit 10-12% Mietzinsen auf den Verkaufspreis verkaufen? Und dieses Geld dann zinslos reinvestieren? Oder zu noch besseren Chancen in Sachwerte?

Für mich ein Rätsel, wohin die Verkäufer ihre Erlöse reinvestieren. Zumal das Risiko bei den Objekten, welche die Defama ankauft, ja kaum vorhanden ist. Also woher diese "Geilheit" auf Verkauf?

[philojoephus]

@ all

In der aktuellen Ausgabe der Vorstandswoche (Nr. 200 vom 25.11.2019) sind eine Menge sehr interessanter Aussagen von Rolf Elgeti, dem Vorstand der Deutsche Konsum REIT AG, zu lesen:

Zum Beispiel, ob es noch genügend Fachmärkte zu kaufen bzw. Wachstumsmöglichkeiten gibt: „Unser Markt für weiteres Wachstum ist riesig. Wir wollen uns als der Player für deutsche Fachmarktzentren etablieren. Ich will die Story in den nächsten fünf, wenn nicht sogar für die nächsten zehn Jahre intensiv weiter begleiten.“ Die Ankaufskonditionen sind „weiterhin attraktiv“.

Der Artikel führt aus, dass Elgeti als CEO der TAG Immobilien AG gerade am Anfang sehr stark durch Zukäufe anderer Unternehmen gewachsen ist. Auf die Frage, ob er sich das auch für die Dt. Konsum vorstellen kann, sagte er: „Für Akquisitionen ist es bei der Deutschen Konsum allerdings viel zu früh. „Ich wüsste auch gar nicht, welche Unternehmen wir kaufen sollten, weil es fast keine gibt, die zu uns passen würden.“ Einzige Ausnahme: DEFAMA – die Deutsche Fachmarkt AG. „Theoretisch passt DEFAMA tatsächlich gut zu uns. Kollege Schrade macht dort auch einen guten Job. Solange wir allerdings am Markt die einzelnen Immobilien viel günstiger kaufen können, drängt sich eine Akquisition nicht auf“, sagt Elgeti.“

Abschließend sagte er noch: „wir können unverändert zu guten Bedingungen für ca. 10 % kaufen. Alle Parameter deuten auf eine für uns ideale Welt hin“, freut sich der CEO.“

MfG JE

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.983.578 von LongTermForever am 21.11.19 16:42:23

Zitat von LongTermForever: Die Einwände sind durchaus legitim. Aber wem es bei DEFAMA zu langsam geht oder die dort gewählte Renditehürde zu hoch ist, der ist dann vielleicht bei der DKR doch besser aufgehoben...

Ich persönlich bleibe klarer Fan von DEFAMA. Ein diszipliniertes Geschäftsmodell mit klarem Fokus und klarer Strategie ist langfristig immer ein gutes Investment.

In diesem Sinne viele Grüße
LongTermForever

Klar, grundsätzlich wird so Defama mittel- bis langfristig bessere Erfolgszahlen haben, wenn man bei den hohen Kaufvoraussetzungen bleibt, die an sich selber auferlegt hat. Einige nennen es auch Einkaufsdisziplin, was ich total toll finde. Also ich hat immer schon geärgert, wenn eine Immobiliengesellschaft berichte, man habe nun, in kurzer Zeit das gesamte Geld einer KE investiert. Klar hat man mit der sofortigen Investition dann auch sofort Mieteinnahmen, aber evtl kann man in wenigen Wochen oder Monate bessere und renditeträchtiger Immobilien erwerben. Es mag auch durchaus sein, dass die Gesellschaft die das melden, auch schon im vorhinein, sich die Objekte ausgesucht haben und sie per Zeitpunkt nach der KE schliesslich erst verbindlich die Verträge machten.
In jedem Falle ist es gewinnträchtiger immer auf die guten Angebote zu lauern, die nicht nur die Ankaufskriterien voll erfüllen, sondern auch sehr günstig zu erwerben sind.

Andererseits befinden wir uns in einer besonderen Situation. Insgesamt sind die Immobilienpreise, sowohl Wohnungen als auch gewerbliche Immobilien stark im Preis gestiegen und die Zinsen sind so niedrig , wie man es sich eigentlich nie vorstellen konnte. Auf jeden Fall hat defama nicht zu so höheren Faktoren (Anzahl der Jahresmieten) gekauft, wie im allgemeinen die Immobilienpreise gestiegen sind. Wenn man sonst zu 8 bis etwas über der 9fachen Miete , auch mal um 10 fache gekauft hat, sind die Käufe im Schnitt über die Einkaufsvolumina gerechnet wohl etwas höher, bis zu 10,5 fach, aber man kann auch mal ein kleines Objekte zu unter 9 fach erwerben.

Schrade beschäftigt sich jeden Tag mit dem Ankauf und schaut wohl auch jeden Tag die Angebote und Käufe an, und er wird am besten Wissen, was er wann für was zahlen sollte. Ob man überhaupt zur 11 oder 12 fachen Miete soviel bessere Immobilien kaufen kann, die auch sehr gute Zukunftswartungen erfüllen. Wenn man es könnte, würde ich ehr mal dafür plädieren mal ein paar Mio Ankaufsvolumen ausser der Reihe zu 11 oder 12fache zu machen, um dann nachher wieder auf alte Festlegungen zurück zu gehen.
Das bei defama überproportional die Kosten bei höherem VOlumen angestiegen sind, halte ich inzwischen für eine einmalige Sache in der jeweiligen Situation, eines raschen Aufbaus einer guten Verwaltung. Da wird man sicher (ich kann es mir kaum anders vorstellen) wohl unterdurchschnittliche Steigerung der Verwaltungskosten haben, wenn man neue Objekte aufnimmt.

Die Liste die Jo aufmachte, mit den Angaben wann genau welches Objekt übernommen wurde, was es kostete und wie die Rendite ist (bzw. der Ankaufsfaktor) fand ich sehr interessant. Hatte immer schon überlegt, selber so eine Liste zu machen, bin aber drüber weggekommen und auch, so meine ich mich zu erinnern, hatte man nicht bei allen Objekten so direkt die Ankaufspreise genannt. Da konnte man sicher entweder durch weitere Angaben oder durchschnittlichen Werten wohl auch zu gut geschätzten Werten kommen. Aussergewöhnlich interessant ist die jeweilige Aufstellung in welcher Höhe man jeweils in den letzten 12 und 18 Monaten Objekte gekauft hatte. Demnach ist man jetzt noch bei einem der höchsten VOlumen in den letzten 18 Monaten. Also war es bisher noch gar kein Rückgang wenn man die Käufe der letzten 1,5 Jahre ansieht. Jedoch im Jahr 2019 waren die Käufe bisher sehr gering. Da man jetzt ein sehr hohes liquides Eigenkapital " so ungenutzt rumliegen" hat, wäre es sehr sinnvoll gerade jetzt Käufe vornehmen zu können........

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.983.473 von Kampfkater1969 am 21.11.19 16:32:23

Die Einwände sind durchaus legitim. Aber wem es bei DEFAMA zu langsam geht oder die dort gewählte Renditehürde zu hoch ist, der ist dann vielleicht bei der DKR doch besser aufgehoben...

Ich persönlich bleibe klarer Fan von DEFAMA. Ein diszipliniertes Geschäftsmodell mit klarem Fokus und klarer Strategie ist langfristig immer ein gutes Investment.

In diesem Sinne viele Grüße
LongTermForever

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.981.508 von Effektenkombinat am 21.11.19 13:06:49

Ob ich nun keine Immobilien zukaufen kann, weil 1-2% meiner sehr hohen Renditeerwartungen fehlen und ein anderer glücklicher Käufer seine "€-Papiergelder" loswerden darf und dann 7-9% Rendite kassiert sowie steigende Verkehrswerte on Top haben wird....

Ich würde die 7-9% Nettomietrendite wählen und das aktuell kostenlose (!!) Geld, weil kein Guthabenszins nach Inflation, sondern Geldwertverluste, umschichten.

Die Banken lechzen nach Kreditnehmern, die zu unter 0,5% sich Geld leihen, vor (!) Inflation.

Klar kann man seinen "Luxus" ausleben, und andere in den nächsten Jahren den Markt überlassen....

Das Ergebnis unserer Politik ist doch, dass Papiergeld und Giralgeld keinen Preis mehr hat. Dies wird sich verschärfen müssen, da die "Partyländer" des € zumeist ihre Schulden in der letzten Dekade erhöht haben und weiter erhöhen, auch Frankreich.

Sehr gute Schuldner bekommen ja aktuell schon Geld, damit diese Schulden machen.....

Wir werden in der aktuellen Dekade keinen Mangel an der €-Geldflut haben, sondern an Erträgen nach Inflation.

Deshalb sollte sich eine DEFAMA auch Objekte a la Konkurrenz kaufen, die nicht die bisherigen sehr sehr hohen Mietrenditen bieten.

Ob im weiteren Zeitablauf immer weniger Sachwerteeigentümer bereit sein werden, diese Perlen zu verkaufen? Zu diesen niedrigen Preisen, bezogen auf Barwert Mieten.

[Kampfkater1969]

Was macht Deutsche Konsum Reit besser....

"Damit ist das Gesamtportfolio im abgelaufenen Geschäftsjahr um 34 Einzelhandelsobjekte mit einem Investitionsvolumen von rund 160 Millionen Euro und einer Jahresmiete von 14,4 Millionen Euro angestiegen, wodurch das Ankaufsvolumen des Vorjahres deutlich übertroffen worden ist (2017/2018: 127 Millionen Euro). Dem stand die Veräußerung einer Immobilie in Berlin-Tegel gegenüber.
Die Ankaufsrendite des Gesamtportfolios beträgt derzeit rund 10,9 Prozent."

Das verkaufte Objekt wurde auf Verkaufserlös bezogen für 5% Nettomiete verkauft. Genialer Deal!

[gate4share]

Kommt denn überhaupt ein Börsencrash?

ich weiss es kann jederzeit kommen und würde mal schätzen seit wohl 10 Jahren, kurz nach der ende der letzten Baise wird davon immer mal wieder gesprochen. Und jetzt, bei diesen Zinsen, überlege ich, ob das überhaupt einen Einfluss auf die Immobilienpreise haben wird. Früher haben wohl in unterschiedlichen Masse auch die Immobilienpreise gelitten. Aber jetzt wo Fremdkapital auf Immobilien fast nichts mehr kosten ( soweit ich erstrangigen Bereich um 55 %), kann das ganz anders sein.

Das ist nicht viel anders wie eine Naturkatastrophe die auch jederzeit kommen kann, aber evtl auch nie......
Es gab immer mal wieder Aussagen, die Gefahr eines Börssencrash wäre nie so hoch wie jetzt. und dann später war die Gefahr wieder höher. Aber ein Crash war nie.

Also wie man an den Käufe von anderen sieht gibt es durchaus noch Angebote. Allerdings sind die Bewertungen der anderen auch höher. Ob es nur ihre Bewertung ist oder der Kaufpreis schon höher ist, weiss man nicht, weil die Kaufpeise in der Regel da nicht genannt werden.
Aber zur 12 fachen Miete müssten sich schon relativ gut vermietete Objekte, wenn auch nicht im genau von defama definierten Bereich, finden lassen.

Echt ich glaube Herr Schrade sollte mal bald was dazu sagen, wenn nicht baldigst ein Ankauf gemeldet wird. Ist natürlich blöde, dass gerade jetzt wo man soviel Liquidität hat es keine Ankäufe gibt. Denn wie hier schon einige Beiträge vorher erklärt , kosten je die ersten paar Mio Ankäufe erst mal keine Zinsen, was mal erst komplett mit Eigenkapital bezahlt wird, und erst später sich die Kredite auszahlen lässt, wenn man es als Eigenkapital für neue Käufe braucht.

Ja ich weiß auch, dass Schrade klar sagte, "Besser mal längere Zeit kein Kauf, als, dass man etwas kauft, womit man keine Freude hat und das Objekt in ein paar Jahren nicht vermietbar wäre." Das sehe ich auch voll ein, und finde ich richtig.