DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 263)

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.954.940 von Kampfkater1969 am 04.07.19 15:01:04

Zitat von Kampfkater1969: Sehr guter Beitrag, zeigt schön die "heile Welt" der IFRS Gewinne........ ;-)

Es bleibt anzumerken, dass die "Gutachten" viele Stellschrauben haben, also je nach Zweck nach oben und unten optimiert werden können.

Es gibt nicht den exakten und richtigen Gutachtenwert......nur "Nährungswerte"

Mit den Buchwerten des HGB kann man diese Kreativität nicht betreiben.....Zu- und Abschreibungen in "geordneteren Bahnen"

Hat man denn bei defama den Bestand bewerten lassen? Habe da mehr in Erinnerung, dass man pauschal etwas von 12facher Jahresmiete sagte und das noch als unterste Bewertung gehalten hätte. Das man insgesamt sparsam agiert, glaube, hat man bisher keine offizielle Bewertung vornehmen lassen.

Muss denn defama auch nach den neuen Richtlinien bilanzieren? Oder wer muss und wer nicht?


Gutachten sind oftmals um 100 % dehnbar.

[LongTermForever]

Artikel in der Börse Online

Hallo zusammen,

anbei der aktuelle Artikel aus der Börse Online mit Kursziel 19 Euro.

https://www.boerse-online.de/nachrichten/aktien/defama-aktie…

Einzig die dort angegebene Risikoeinstufung "Hoch" ist für mich nicht nachvollziehbar. Wenn ein überdurchschnittlich profitables, wachstumsstarkes und solide finanziertes Unternehmen von BO schon als hochriskant eingestuft wird, dann dürfte ehrlichkeitshalber kaum eine andere Aktie eine bessere/risikoärmere Einstufung bekommen...

[Flat Eric]

neu im finanzkalender: "6.-9. Aug. 2019 Roadshow, Dublin / London / Frankfurt / Stuttgart." der halbjahresbericht steht dann auch im august an. ich vermute mal, das danach die ke knackig angegangen wird...

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.954.610 von EvaMeier am 04.07.19 14:10:11

auch von mir vielen Dank.

Das ist richtig schön erklärt und für mich gut nachvollziehbar. Hatte mir bisher nicht die Mühe gemacht, dies zu vergleichen, aber der Wert, den IFRS schafft, ist schon enorm und zeigt, wie wichtig es ist, gerade bei Immo-Aktien nicht auf die Höherbewertung nach IFRS zu vertrauen.

Michale

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.954.610 von EvaMeier am 04.07.19 14:10:11

Sehr guter Beitrag, zeigt schön die "heile Welt" der IFRS Gewinne........ ;-)

Es bleibt anzumerken, dass die "Gutachten" viele Stellschrauben haben, also je nach Zweck nach oben und unten optimiert werden können.

Es gibt nicht den exakten und richtigen Gutachtenwert......nur "Nährungswerte"

Mit den Buchwerten des HGB kann man diese Kreativität nicht betreiben.....Zu- und Abschreibungen in "geordneteren Bahnen"

[EvaMeier]

Für den, den es interessiert:

zum 31.12.2018 gilt folgende Bilanz in Mio. €, Geschäftsbericht Seite 24

Grundstücke Bauten 81,1
übriges Vermögen 4,7
Summe Aktiva 85,8

Eigenkapital 16,4, Eigenkapitalanteil an Bilanzsumme 19,1%
Rückst./Verbindl. 69,4
Summe Passiva 85,8

Wie komme ich von der HGB-Bilanzierung zur IFRS-Bilanzierung?

1. Schritt: die Abschreibungen auf Grundstücke/Gebäude werden storniert.
lt. Geschäftsbericht Seite 38 sind dies 4,0 Mio €.
Da Abschreibungen Aufwendungen sind erhöht das Storno den Gewinn
und damit auch das Eigenkapital

Jetzt gilt:

Grundstücke/Bauten 85,1
übriges Vermögen 4,7
Summe Aktiva 89,8

Eigenkapital 20,4, Eigenkapitalanteil an Bilanzsumme 22,7 %
Rückst./Verb. 69,4
Summe Passiva 89,8

2. Schritt Hochbewertung zu den gutachterlich ermittelten Werten
Nach Geschäftsbericht Seite 37 sind dies 108,4 Mio €.
Da die Hochbewertung den sonstigen Erträgen zugeführt wird
erhöht diese den Gewinn und damit das Eigenkapital.
Jetzt gilt:

Grundstücke Bauten 108,4
übriges Vermögen 4,7
Summe Aktiva 113,1

Eigenkapital 43,7, Eigenkapitalanteil an Bilanzsumme 38,6 %
Rückst./Verb 69,4
Summe Passiva 113,1

Der Eigenkapitalunterschied zum 31.12.18 zwischen IFRS = 43,7 Mio € und HGB mit 16,4 Mio €
sind 27,3 Mio € "Mehrgewinne" seit Gründung durch Bilanzierung nach IFS. Zugeflossen ist von den 27,3 Mio € natürlich kein Cent.
Das Ganze geteilt durch die Anzahl der Aktien von 3,9 Mio errechnet einen kumulierten (Luft-)Gewinn von 7,00 €/Aktie.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.952.159 von gate4share am 04.07.19 09:37:50

ja, ich kann das bestätigen.

Firmenpräsentation vom Mai 2018 (nachfolgendes habe ich kopiert)

Kennzahlen (Stand: 31.12.2017)
Anzahl Finanzierungspartner 15
Bankverbindlichkeiten 43,0 Mio. €
Ø Zinssatz 2,44%
Ø Anfangstilgung 5,41%
Ø Restlaufzeit / Zinsbindung 8,0 Jahre
Verschuldungsgrad (LTV) 61,1%

Firmenpräsentation Juni 2019 (nachfolgendes habe ich kopiert)

Kennzahlen (Stand: 31.03.2019)
Anzahl Finanzierungspartner 21
Bankverbindlichkeiten 67,9 Mio. €
Ø Zinssatz 2,41%
Ø Anfangstilgung 4,99%
Ø Zinsbindung 7,8 Jahre
Verschuldungsgrad (LTV) 62,5%

Die vorstehenden Daten sind auf der DeFaMa Hompage zu finden unter:

https://defama.de/home/presse/

Schönen Tag noch.

Michale

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.945.601 von Michale am 03.07.19 13:42:51

Zitat von Michale:

Zitat von gate4share: Aber Defama tilgt in der Regel recht hoch. Es wurden hier von Leuten die wohl mit Schrade darüber gesprochen hatten Tilgungen von ca 5% p.a. und steigend (plus eingesparten Zinsen) Dann gab es auch mal die Aussage, die Tilgung wäre im Schnitt wohl bei 5,4 p.a.
Der Zinssatz ist immer für 10 Jahre festgeschrieben (Schrade sagte "Mindestens 10 Jahre", aber bisher wurde noch von keinem Darlehen direkt berichtet, das mehr als 10 Jahre läuft.

Nur so, kann man im anfang mit wenig Kapital solche Umsatzsteigerungen erzielen und auch nur so einen solche hohen Wert von Immobilien ankaufen.
Persönlich meine ich, weil man so hohe Tilgungen vornimmt, ist eine so hohe Finanzierung dauerhaft kein Problem. Nach 10 Jahren sind dann meistens schon um 55% bis 60 % des Darlehens getilgt, und man hat dann ohne Wertsteigerungen dann schon ca 35 % Eigenkapital und nur noch 65 % Schulden und jedes Jahr wo man weiter tilgt erhöht sich das Eigenkapital.

Es kann ja sein, dass man in so 6 bis 15 Jahren dann sagt, man möchte dann nur noch mit 40% Eigenkapital arbeiten. Eben weil dann schon hohe Anteile der ersten Immobilien abgezahlt wurden und man auch hohe Rückflüsse aus der Immobilienbewirtschaftung hat, die man nicht für Zins und Tilgung oder Kosten und Dividende braucht.

Das möchte ich genauer spezifizieren:

Nach 10 Jahren Tilgung bei einem Zins von 2,40 % hat man eine Restschuld von nur noch 43,55 % und bei gleicher fortlaufender Tilgung ist das Darlehen in 16 Jahren und 6 Monaten komplett getilgt.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.945.601 von Michale am 03.07.19 13:42:51

Zitat von Michale:

Zitat von gate4share: Aber Defama tilgt in der Regel recht hoch. Es wurden hier von Leuten die wohl mit Schrade darüber gesprochen hatten Tilgungen von ca 5% p.a. und steigend (plus eingesparten Zinsen) Dann gab es auch mal die Aussage, die Tilgung wäre im Schnitt wohl bei 5,4 p.a.
Der Zinssatz ist immer für 10 Jahre festgeschrieben (Schrade sagte "Mindestens 10 Jahre", aber bisher wurde noch von keinem Darlehen direkt berichtet, das mehr als 10 Jahre läuft.

Nur so, kann man im anfang mit wenig Kapital solche Umsatzsteigerungen erzielen und auch nur so einen solche hohen Wert von Immobilien ankaufen.
Persönlich meine ich, weil man so hohe Tilgungen vornimmt, ist eine so hohe Finanzierung dauerhaft kein Problem. Nach 10 Jahren sind dann meistens schon um 55% bis 60 % des Darlehens getilgt, und man hat dann ohne Wertsteigerungen dann schon ca 35 % Eigenkapital und nur noch 65 % Schulden und jedes Jahr wo man weiter tilgt erhöht sich das Eigenkapital.

Es kann ja sein, dass man in so 6 bis 15 Jahren dann sagt, man möchte dann nur noch mit 40% Eigenkapital arbeiten. Eben weil dann schon hohe Anteile der ersten Immobilien abgezahlt wurden und man auch hohe Rückflüsse aus der Immobilienbewirtschaftung hat, die man nicht für Zins und Tilgung oder Kosten und Dividende braucht.

Das möchte ich genauer spezifizieren:

Nach 10 Jahren Tilgung bei einem Zins von 2,40 % hat man eine Restschuld von nur noch 43,55 % und bei gleicher fortlaufender Tilgung ist das Darlehen in 16 Jahren und 6 Monaten komplett getilgt.

Ja gut, wollte da auch erst noch was ausrechnen. Kannst du denn das so bestätigen? Meine in den Geschäftsberichten nichts zu der Höhe der Tilgung gelesen zu haben, nur hier wurde mal 5 % plus ersparten Zinsen gesagt und dann sagte auch mal einer, man hätte ihm gesagt man tilge 5,41 % p.a.

Das es eine hohe Tilgung sein muss, ist klar, eben weil relativ wenig von den Mieteinnahmen übrig bleibt, und eben zur Tilgung an die Bank fliest. Ich meine ja, dass man nach 10 Jahre mit nur noch ca 43 % Restschulden, eben auch weniger Zinsen zahlen muss (weniger als die Hälfte) und die Tilgung neu festsetzen kann, bleibt man bei gut 5 % wäre man nach gut 16 Jahren schuldenfrei wenn man weniger tilgt hätte man Geldzuflüsse für Expansion oder auch eine höhere Ausschüttung.

Meine also richtig interessant und zur cashcow würde defama erst so in 8 bis 15 Jahren werden. Aber wer weiss wie sich dann die ganze Handelslandschaft entwickelt hat.

Wir hatten ja hier viele Seiten über den Internethandel mit Lebensmitteln geredet. Also Aldi und Lidl und wohl noch andere Anbieter haben sich nach Versuchen wieder voll aus dem Internethandel mit Lebensmitteln zurück gezogen. Rewe und andere bieten noch an und Amazon auch. Aber es ist wohl alles nicht profitabel.

[batters1996]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.944.638 von gate4share am 03.07.19 12:03:10

Richtig ist, man hat relativ hohe Verbindlichkeiten und es war glaube zum Jahreswechsel 18/19 ein Eigenkapital von knapp unter 20 % ausgewiesen. Das ist relativ wenig und weniger als fast alle anderen Immobilienunternehmen. "Überschuldung" würde aber bedeuten man mehr Schulden als man an werte hat, also Schulden die ÜBER dem Vermögen liegen, das ist nicht der fall.

Sorry, das habe ich übersehen...sollte eher besser die Geschäftsberichte lesen
lernen