Aroundtown Properties, ein schlafender Riese, großes Aufwärtspotenzial (Seite 51)

[Toscanoptic]

Wo ist das Problem, wir haben früher die Statistiken auch "frisiert". Je nachdem, wie die Richtung sein sollte, haben wir die Basis ausgewählt. Man muss ja wissen, dass mit so einem Vorgang ja verschiedene Ebenen betraut sind. Und die haben alle ihre eigenen Interessen.. Gibt ja auf Youtube inzwischen viele Berichte und Beiträge, die diese Vorgehensweise in der DDR offenbaren. War und ist aber letztendlich bei uns im Westen nicht anders.

[cash_is_king]

Dass die Inflationsdaten bei unterschiedlichen Methoden der Erhebung zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen, ist ja nun wenig überraschend.

Die Frage, die ich mir trotzdem stelle, wo die angebliche "Zensur" stattfindet - durch wen? Warum?

[Bluetenpracht]

Und die EU Inflationsdaten sind für ich gar nicht so wichtig (weil eh ca. 80 Prozent in der NIcht EU investiert) und weil die EZB eh der FED folgt.
Bei denen (EZB) kann man eher würfeln, weil niemand weiss, wie die übergriffige und immer totalitärer werdende(n) Regierung(en) wieder mal künstlich in das Geschehen eingreift/en. Vll werden ja weitere Bestandteile unserer Luft bald besteuert oder es kommen neue Zölle (Stichwort TEMU "Ärgernis"), Sanktionen, Beschränkungen, Heizungvorschriften, teure Weltrettungsversuche etc?

[Bluetenpracht]

Man kann wohl überall ein Haar in der Suppe finden. (Aber wohl mehr beim CPI) .Fakt ist für mich, dass die CPI Daten den top aktuellen Daten von truflation nachlaufen.
Ich muss da jetzt nicht "mehr" Beweise haben. Viele Marktteilnehmer wollen mit den Monatszahlen nicht überrascht werden. Und ich bin mit truflation seit Monaten noch nie überrascht worden. Und vll ist es der bessere und ehrlichere Index, weil er ständigt verbessert wird und aktueller ist?
Mal sehen was die nächsten CPI Daten sagen. Ich wette auf weiter sinkende Inflationsdaten.

[cash_is_king]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.258.602 von Bluetenpracht am 11.02.24 10:51:13

Zitat von Bluetenpracht: Laut irgendeiner lustigen Internetseite in den USA 1,4 % Inflation, dann sind es doch in Europa bestimmt schon -1%.

Das ist keine "lustige Internetseite", sondern sie zeigt unabhängig und unzensiert die tagesaktuelle Inflation in den USA; und diese Daten würden bisher immer mit Verzug von offizieller Seite gemeldet, oder? Es war ja auch mal andersrum, da eilte die hohe tagesagkuelle Inflation bei truflation der offiziellen niedrigeren voraus..
Oder hast du bessere Quellen für tagesaktuelle Daten? Dann rück raus. Dein hirnloses und durchschaubares bashing kann besser werden.

https://blockchainwelt.de/news/truflation-unabhaengiger-und-…

Wenn Truflation die Daten "unzensiert" zeigt, heißt das dann, dass die CPI-Daten "zensiert" sind? Gibt es dafür irgendwelche glaubhaften Belege? Und was bedeutet diese "Zensur" - dass die "unzensierten" Inflationsdaten höher oder niedriger sind, als ohne "Zensur"?

Fun fact:
"As you can see from the image earlier in this article, Truflation is showing an annual inflation increase of 2.66% vs the latest CPI reported rate of 3.2%. The Truflation number is as of the date (Sept 4, 2023) since it is updated daily."

Quelle:
www.smartmoneytoolbox.com/how-is-truflation-different-from-t…

[Kreuzspinne-2022]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.257.687 von deepvalue am 10.02.24 22:09:10

Zitat von deepvalue: 1. Immobilien werden in einem komplizierten DCF-Wert bilanziell bewertet. Dabei spielt der Substanzwert keine Rolle. Die im DCF-Wert verwendeten Zinssätze werden (ähnlich der Bewertung für Verkehrswertgutachten bei Renditeobjekten) aufgrund der Entwicklung der Immobilienwerte angepasst, d.h. wenn die Multiplikatoren steigen sinken sie und umgekehrt. Der Kapitalmarktzins spielt dabei praktisch keine Rolle (siehe die Entwicklung 2021 bis Anfang 2022 als die Kapitalmarktzinsen stiegen und die Liegenschaftszinssätze und die Zinssätze für Investment Properties sanken). Mögliche Mietpreissteigerungen werden im DCF natürlich berücksichtigt, allerdings ist der Haupttreiber der Diskontierungszinssatz.

2. Eine Adhoc könnte möglicherweise in den nächsten Tagen kommen, sonst bleibt es wohl bei unter 10% Abwertung in Q4. Allerdings vermute ich, dass in diesem Fall im Laufe 2024 noch erhebliche weitere Abwertungen folgen werden, falls sich der Markt nicht stark erholt (was ich für extrem unwahrscheinlich halte).

3. Ich erwarte auch keine weitere Abwertung von über 30%, auch wenn die Marktpreise im Bürosegment dies nahelegen. Komplett ausschließen kann man das natürlich nicht. Längerfristig werden m.E. die Werte aber wieder steigen von dem heutigen Marktpreisniveau. Da AT m.E. überleben wird, dürfte die Firma von einer derartigen Situation längerfristig profitieren.

Irrtum vorbehalten.

In der Analystenkonferenz zu Q3 hielt der Vorstand 5% als möglich. Denke die FED wird auf positive Inflationszahlen reagieren, vielleicht schon im April.
Genau so wenig wie uns die Bürokrise in USA direkt betrifft hilft Deutschland eine Zinssenkung. Die Krise bei uns ist hausgemacht und muss hier bewältigt werden.
Ich sage nicht wie das geht aber die Strompreise müssen wieder auf 20 Cent und der Gaspreis auf 5 Cent je kWh sinken. Das ist die wichtigste Voraussetzung dass die Wirtschaft wachsen und AT mehr Büros vermieten kann.
Dafür müssen wir wohl 2 Jahre warten bis eine neue Regierung die Probleme angeht. Bis dahin wird Deutschland ca 15% der Industrieproduktion verlieren und der Leerstand bei AT Büros wird steigen.

[Bluetenpracht]

Laut irgendeiner lustigen Internetseite in den USA 1,4 % Inflation, dann sind es doch in Europa bestimmt schon -1%.

Das ist keine "lustige Internetseite", sondern sie zeigt unabhängig und unzensiert die tagesaktuelle Inflation in den USA; und diese Daten würden bisher immer mit Verzug von offizieller Seite gemeldet, oder? Es war ja auch mal andersrum, da eilte die hohe tagesagkuelle Inflation bei truflation der offiziellen niedrigeren voraus..
Oder hast du bessere Quellen für tagesaktuelle Daten? Dann rück raus. Dein hirnloses und durchschaubares bashing kann besser werden.

https://blockchainwelt.de/news/truflation-unabhaengiger-und-…

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.257.612 von lazy_invest am 10.02.24 21:36:43

Immobilienbewertung

1. Immobilien werden in einem komplizierten DCF-Wert bilanziell bewertet. Dabei spielt der Substanzwert keine Rolle. Die im DCF-Wert verwendeten Zinssätze werden (ähnlich der Bewertung für Verkehrswertgutachten bei Renditeobjekten) aufgrund der Entwicklung der Immobilienwerte angepasst, d.h. wenn die Multiplikatoren steigen sinken sie und umgekehrt. Der Kapitalmarktzins spielt dabei praktisch keine Rolle (siehe die Entwicklung 2021 bis Anfang 2022 als die Kapitalmarktzinsen stiegen und die Liegenschaftszinssätze und die Zinssätze für Investment Properties sanken). Mögliche Mietpreissteigerungen werden im DCF natürlich berücksichtigt, allerdings ist der Haupttreiber der Diskontierungszinssatz.

2. Eine Adhoc könnte möglicherweise in den nächsten Tagen kommen, sonst bleibt es wohl bei unter 10% Abwertung in Q4. Allerdings vermute ich, dass in diesem Fall im Laufe 2024 noch erhebliche weitere Abwertungen folgen werden, falls sich der Markt nicht stark erholt (was ich für extrem unwahrscheinlich halte).

3. Ich erwarte auch keine weitere Abwertung von über 30%, auch wenn die Marktpreise im Bürosegment dies nahelegen. Komplett ausschließen kann man das natürlich nicht. Längerfristig werden m.E. die Werte aber wieder steigen von dem heutigen Marktpreisniveau. Da AT m.E. überleben wird, dürfte die Firma von einer derartigen Situation längerfristig profitieren.

Irrtum vorbehalten.

[lazy_invest]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.256.985 von deepvalue am 10.02.24 18:16:08

Zitat von deepvalue: Bereits bei einer Abwertung um 45% wäre das Eigenkapital ohne Perpetuals aber inkl. Anteile Dritter negativ. Allerdings wäre bereits vorher ein Breach of Covenants zu verzeichnen. Eine NAV von 3 Euro pro Aktie entspricht einer Abwertung um ca. 27%. Das ist durchaus möglich (bzw. wenn man die Marktberichte liest wohl auch realistisch, wenn die Gutachter die momentane Marktlage 1:1 berücksichtigen).

Ich komme nahezu wie du unter Berücksichtigung der Auflösung latenter Steuern auf -28% Abwertung, damit der NTA auf 3 EUR/Share sinken würde. Wahrscheinlich halte ich es dagegen nicht:
1. Man muss bedenken, dass AT bereits im Laufe des Jahres 2023 Wertberichtigungen vorgenommen hat (glaube ca. 4% bisher?).
2. Dazu sprichst du bereits die Gutachter an. Nach IFRS wird der Fair Value nicht allein aus dem Marktwert abgeleitet, sondern ist idR. der höhere aus Nettomarktwert und Nutzwert (DCF). Bei letzterem werden sich erhöhende Faktoren wie Mietsteigerungen (Indexierung) und reduzierende (Diskontierungssatz) z.T. ausgleichen.
3. Der ZInsanstieg fand in 2023 statt, in 2024 ist derzeit kein Zinsanstieg zu erwarten. Insofern sollte die Abwertung relativ und absolut deutlich niedriger sein als in 2024, wenn überhaupt.
4. Der Vorstand hat doch klar kommuniziert, in welchem Rahmen er Abwertungen erwartet. Sollte nun wesentlich mehr kommen, wäre dies m.E. adhoc-pflichtig.
5. Vom Portfolio-Mix ganz zu schweigen und davon, dass wohl ein Grossteil der deutschen Immobilienlandschaft pleite wäre, wenn schon AT um 27% abwerten müsste.
...

[hoy007]

@deepvalue

Nachtrag: Ja, Stress Case bei 38% Abwertung.
Halen wir fest: Abwertungen kommen (in unbekannnter Höhe, aber Sie kommen) und die Wahrscheinlichkeit für Eine Abwertung des BBB+ / negtive Rating ist wahrscheinlich. Sollte aus meiner Sicht beides eingepreist sein.