SBM Monaco – ein Substanzriese mit Perspektive (Seite 30)

[biopadawan]

Antwort auf Beitrag Nr.: 55.847.799 von Mr-Diamond am 29.09.17 08:26:26

Schöne Zusammenfassung einer interessanten Unternehmung, merger-one. Vielen Dank.

Fraglich ist, weshalb der Kurs seit gestern anspringt, ca. +10%, doch nicht etwa aufgrund deines Beitrages?

Mit dem Aktienrückkaufprogramm, welches angekündigt wurde, kann dies aufgrund der geringen Umsätze (Euronext Paris: heute derzeit 3500 Stück) nicht zusammenhängen.

[Mr-Diamond]

Eine Frage dazu hätte ich. Sind die ganzen Immobilen und Grundstücke wirklich in deren Besitz, oder nur gepachtet oder geleast und sie sind nur Betreiber?

[Joschka Schröder]

Lesezeichen

[Merger-one]

Die Berechnung der qm-Preise ist einfach über die gängigen Immobilienportale für Monte Carlo nachprüfbar. Die Vervielfältiger ergeben sich aus dem Vergleich von Mieten und Kaufpreisen, wobei auch in deutschen Großstädten bereits Vervielfältiger von 40 bis 50 gezahlt werden. Der von mir angesetzte qm Preis von 60.000 ist vermutlich zu niedrig. Ich hatte dazu ja etwas geschrieben wollte aber auf der sicheren Seite bleiben. Anders als Sven Lorenz damals berechne ich nicht den Wert des Spielcasinos von Monte Carlo, wenn man es in Wohnungen umwidmet (sicher im Mrd. Bereich).

Vielleicht mal eine Einführung in MC:

https://www.welt.de/finanzen/immobilien/article131469780/Hie…

[1erhart]

Antwort auf Beitrag Nr.: 55.821.843 von Merger-one am 25.09.17 23:56:40

Warum immer einen neuen Thread?

Gibt doch seit zig Jahren einen Thread: https://www.wallstreet-online.de/diskussion/854385-1-10/bain…

[Merger-one]

Die Société des Bains de Mer, SBM (852401 / BAIN; montecarlosbm.com), ist ein Unternehmen in Monte Carlo, Monaco, mit den vier Segmenten:

a) Hotels und Freizeiteinrichtungen
b) Casinos
c) Vermietung von Geschäften, Büros und Wohnungen
d) Beteiligung an Anbietern von Online-Sportwetten und Online-Gaming


Der Investment Case:

Abgeschreckt werden flüchtige Beobachter des Unternehmens durch die operativen Verluste von zuletzt 36 Mio. und die ausschließlich auf Französisch erhältlichen Finanzberichte. Den Verlusten stehen jedoch jährliche Abschreibungen von 44 Mio. gegenüber. Das umsatzstarke Hotel de Paris wird bis 2018 umgebaut und fällt bis dahin weitgehend aus. Ab 2018 dürften die operativen Ergebnisse wieder deutlich besser werden. Ab 2019 plant SBM, das Ergebnis um über 50 Mio. p.a. zu steigern, hauptsächlich aufgrund des Neubauprojektes „One Monte Carlo“, für welches in 2014 eine Kapitalerhöhung stattfand.

Kernprojekt der SBM ist die Neubebauung des Geländes um den ehemaligen Sporting d´Hiver mit dem Projektnamen One Monte Carlo. Es entstehen 22.500 qm nutzbare Fläche in Bestlage gegenüber dem Casino und dem Hotel de Paris in Bestlage des Stadtteils Carré d´Or. Wenn man die Luxus-Ladenflächen (4.600 qm), Büroflächen (2.500 qm) und die Luxuswohnungen (12.900 qm) mit zusammen 20.000 qm mit 60.000 Euro pro qm bepreist, ergibt sich ein Wert von 1.200 Mio. Es verbleiben noch 220 Mio. an Investitionen in der Gruppe zur Fertigstellung der Neu- und Umbauprojekte, die ab dem Bilanzstichtag 31.3.3017 zu tätigen sind.

Zum Bewertungsvergleich steht der Tour Odeon zur Verfügung, ein Neubau eines Luxushochhauses in bester Lage. Hier sind die qm-Preise teilweise bei 100.000 Euro, während ansonsten in Monte Carlo 40.00 bis 60.000 Euro pro qm für gute / sehr gute Wohnlagen gezahlt werden.

Die Mieteinnahmen waren in 2016/17 39 Mio. Die Mietvervielfältiger in Monte Carlo betragen 45 bis 55. Entsprechend ergibt sich bei Faktor 45 ein Wert von ca. 1.750 Mio für das Segment Vermietung.

Die fünf Hotels und die Spielcasinos sowie diverse damit zusammenhängende Dienstleistungen und Immobilien sind aufgrund der schwachen operativen Ergebnisse schwierig zu bewerten. Der reine Immobilienwert dürfte exorbitant hoch sein und eine 4-stellige Mio. Summe erreichen. Für eine Bewertung der Aktie könnte man für das Hotel de Paris nach kompletter Restaurierung 200 Mio., das Hotel Hermitage 150 Mio., das Monte Carlo Bay Hotel 200 Mio. und die beiden anderen zusammen 100 Mio. ansetzen. Diese 650 Mio. sollten aufgrund der schlechten operativen Zahlen auf 350 Mio. reduziert werden. Die weiteren Aktivitäten des Hotelsegments wie Restaurants sowie die Spielcasinos werden zunächst mit 0 bewertet, da sie Verluste erzielen und ihr Geschäft mit dem der Hotels teilweise verbunden ist. Eine Wertsteigerung ließe sich am einfachsten durch eine teilweise Umwidmung von Hotelzimmern in Luxuswohnungen erreichen, wie SBM dies im Monte Carlo Bay Hotel umgesetzt hat.

Die 50%-Beteiligung Betclic Everest ist Marktführer bei Online Sportwetten in Frankreich und hält eine Beteiligung von 51,38% an Bet-at-Home mit ca. 415 Mio. Börsenwert. Daneben ist Betclic auch in weiteren Ländern aktiv. Insgesamt hat Betclic in 2016 8,4 Mio. Verlust erzielt. Daher erfolgt eine vorsichtige Bewertung mit 500 Mio. (davon 85 Mio. für Betclic und 415 für Bet-at-Home), entsprechend 250 Mio. Anteilswert (50%) für SBM. In der Vergangenheit hat SBM bereits mit einer Beteiligung am Casinoanbieter Wynn Resorts hohe Gewinne realisiert.

Unternehmensteile in Mio. Euro:

Vorsichtige Bewertung Perspektivische Bewertung

One Monte Carlo (nach Investitionen) 980 1.250
Vermietete Immobilien 1.750 2.200
Hotels / Spielcasinos 350 1.000
Betclic Everest 250 350
Netcash 31.3.2017 94 94

Gesamt 3.424 4.894
Bei 24.516.661 Aktien 139,66 Euro pro Aktie 199,62 Euro pro Aktie
Kurs 33,50 Euro / 317% bzw. 496% Kurspotential bis zum NAV.

Das ausgewiesene Eigenkapital beträgt 29 Euro pro Aktie. Die Immobilien stehen mit 50% der Anschaffungskosten in der Bilanz. Abzüglich des Beteiligungswertes von Betclic von ca. 10 Euro pro SBM Aktie notiert die SBM aktuell zu 23,50 Euro oder 576 Mio. zuzüglich einer Nettoverschuldung von ca. 120 Mio. nach Abschluss der Neu- und Umbauprojekte in 2018.

Wenn man die avisierten 50 Mio. Ergebnisverbesserung zu 80% der Immobiliensparte zuordnet, ergäbe sich allein daraus eine Wertsteigerung auf Basis eines Mietvervielfältigers von 45 um 1.800 Mio. oder 73 Euro pro Aktie.

Wenn SBM ihre Bewertung der Immobilien gem. IFRS auf Zeitwerte umstellte, ergäben sich völlig andere Bilanzkennzahlen. Die Immobilienwerte dürften in Monte Carlo tendentiell weiter steigen und würden die Abschreibungen in Wertzuschreibungen verwandeln. Es entfielen die laufenden Abschreibungen von 44 Mio. Für 2019 / 2020 könnte man mit operativ besseren Ergebnissen der Hotels und Casinos von 30 Mio., einem positiven Beteiligungsergebnis von Bet-at-Home von 9 Mio., 3 Mio. von Betclic (zuzüglich anteiliger Verlust in 2016/7 von 4 Mio.), der entfallenden Abschreibungen von 44 Mio. und einem Mehrergebnis durch One Monte Carlo von 50 Mio. einen SBM Gewinn von 104 Mio., ohne Berücksichtigung von Immobilienwertsteigerungen, kalkulieren. Da SBM in Monte Carlo steuerbefreit ist, ergäbe sich ein operativ erzielter Gewinn von 4,24 pro Aktie.

Trigger:
Erhöhte Visibilität der ab 2019 erwarteten Ergebnisverbesserung von 50 Mio. im Wesentlichen durch das Neubauprojekt One Monte Carlo und perspektivisch eine Wiederaufnahme der Dividendenzahlung.

Chancen:
1. Absehbar bessere operative Ergebnisse des Hotel de Paris nach Umbau
2. Bessere operative Führung der Hotels und Casinos (Ausführungen zur Strategie im Geschäftsbericht) mit deutlicher Ergebnisverbesserung
3. Betclic sollte als Marktführer in Frankreich wieder Gewinne erzielen und die Bet-at-Home Aktie nach dem Einbruch ansteigen können
4. Möglicherweise intensivierte Investor Relations und verstärktes Anlegerinteresse, welches aktuell nahezu völlig abwesend ist (keine Studien, Ergebnisschätzungen, kein Privatanlegerinteresse in Aktienforen)
5. Deutliche Steigerungen der Werte der Unternehmensteile bei Umsetzung der Maßnahmen und besserer operativer Führung realistisch


Risiken:
1. Bauverzögerungen, Kostensteigerungen, langsamere Neuvermietung als geplant
2. Operative Verbesserungen bei Hotels und Casinos bleiben aus
3. Monte Carlo verliert im Standortwettbewerb an Attraktivität und die Mieten / Mietvervielfältiger sinken
4. SBM ist mit ihren Hotels und Casinos vom Tourismus abhängig und unterliegt entsprechenden Risiken