Ferienimmobilie als steuerminderndes Anlageobjekt? - 500 Beiträge pro Seite

[Earnie38]

Kennt sich jemand in diesem Bereich aus?
Frage:Ist eine Ferienimmobilie an gutbesuchten Standorten nicht lukrativer als eine fest Fremdvermietete?Wie sieht es in diesem Fall mit der Eigennutzung aus?

Weiss jemand um die steuerliche Behandlung von Einkünften aus Verm. u. Verp. bei Schwedenimmobilien?
gruß,Earnie

[fresh_future]

Hi Earnie,

schau mal bei www.ostsee-immobilien.net, da gibt es ein paar Informationen zu dem Thema. Allerdings nur bez. deutschen Immobilien,... halte ich aber sowieso für wertbeständiger und interesanter. An der deutschen Ostseeküste (ex DDR) gibt es noch ein paar Ecken die in den kommenden Jahren noch eine interessante Wertentwicklung zu erwarten haben.

verglichen mit Nordsee-Ferienorten wie Sylt oder St.Peterording gibt es da Immobilien noch zu echten Schnäppchenpreise... und das bei unmittelbarer Nähe zu Berlin und Hamburg .... wo die Ostsee eh viel schöner ist ;-)

Ich halte Ferienimmobilien definitiv für eine interessante Kapitalanlage. Das Risiko ist nicht auf einen einzelnen Mieter begrenzt, du kannst sogar noch selber nutzen und die Wertsteigerung ist bisweilen deutlich besser und weniger konjunkturabhängig als bei normalen Wohn- und Geschäftshäusern.

Sag doch mal bescheid was du rausgefunden hast, bin immer an dem Thema interessiert.

mfg Fresh

[Earnie38]

Genau das waren meine Gedankengänge.Ferienimmobilien sind nach meinen bisherigen Erkundungen eine höchstinteressante Geschichte.Leider ist es aber auch nicht ganz einfach an Informationen zu kommen.
Hab wenig Zeit,poste meine derzeitigen Infos später.
MfG Earnie

[Earnie38]

Folgende Gedanken:
Klein angefangen – Etw ca 45qm.
Kaufpreis 160.000.- all incl.

Professionelle Vermietagentur muß sein damit das Finanzamt mitspielt.
Hauptsaison (Sommer): ca 75.- / Tag für 10 Wochen(eher 12 Bundesweit) = 75x10x7= 5250.-
Hauptsaison(Herbst/Winter): 60.- / Tag für 3 Wochen (eher 5) = 60x3x7 = 1260.-
Vermietagentur schlägt Provi auf.

Macht 6510.- nur Hauptsaison.
Bei einer festvermieteten Etw bei wäre das schon fast die Jahresmiete.

Nebensaison ist das Bonbon obendrauf.

Bekannte oder Verwandte wären sicherlich auch nicht abgeneigt gegen einen geringen Unkostenbeitrag ein paar schöne Tage zu verbringen. (sorry,aber andere fliegen auf Staatskosten zu ihren Freundinnen)

Selbst hat man natürlich auch die Möglichkeit der Nutzung.

Grundlegend zu beachten:
Günstig sind Gegenden mit älteren Urlaubsgästen.Die versauen nichts und kommen bei Gefallen öfter wieder.

Die Ausstattung sollte zweckmäßig sein.(Nicht zu viel Elektronik die kaputt gehen könnte)


Man sollte nicht allzu weit entfernt wohnen um bei notwendigen Renovierungen o.Ä.schnell vor Ort zu sein.(Wochenendtrips sind auch eher mal drin)

Die Vermietagentur sollte nicht zu groß aber auch nicht zu klein sein.

Vorteile:
Die Mieteinnahmen (s.o.) dürften die einer Festvermieteten überlegen sein.(bei guter Standortwahl-im Vorfeld selbst mal dort Urlaub machen)

Keine Scherereien mit Langzeitmietern.

Mietausfall kaum problematisch.(Bei guter Beziehung zur Agentur-kann man aber auch wechseln)

Negative strukturelle Veränderungen im Umfeld nahezu ausgeschlossen.


Ich denke,dass sind schon interessante Überlegungen.Ich würde mich über Meinungen freuen.
MfG Earnie

[fresh_future]

Hi,

Im Prinzip genau meine Gedanken. Ich habe selber eine Eigentumswohnung im Hamburger Umland die ich vermietet habe. Seit einiger Zeit versuche ich einen Käufer zu finden, um Sie gegen eine Ferienwohnung "Einzutauschen". Der Ausschlaggebende Grund war, daß ich mit den Mietern ein bischen Pech hatte.

Ein Mieter konnte über einen lägeren Zeitraum die Miete nicht Zahlen... d.h. erstmal einige Monate Mietausfall, dann Zwangsräumung und wieder einige Zeit Leerstand bis ein Nachmieter gefunden war.

Jetzt will ich die Wohnung verkaufen, habe aber das Problem, daß die Wohnung derzeit noch vermietet ist. Stünde Sie leer hätte ich die Wohnung schon mindestens dreimal verkaufen können.

Dieser "Ärger" führte mich dann zu der Überlegung "Ferienwohnung". Ein Mietausfall kann in dieser drastischen Form wie ich ihn erlebt habe nicht passieren, weil die Mieter ständig wechseln und in der Regel im Vorraus zahlen. Und auch beim Verkauf des Objektes ist kein Mieter "im Weg". Ich bin meiner Ansicht nach mit der Kapitalanlage "Ferienwohnung" wesentlich flexibler, da der gesamte Mieterschutz entfällt.

Dazu kommen eine Reihe von Vorteilen die du schon genannt hast (Eigennutzung, Vermietungsservice, etc.).

Trotzdem möchte ich nichts im Ausland kaufen, wie du schon sagtes, man will ja ab und zu auch selber vorbeischauen. Das brachte mich auf die (ost-) deutsche Ostseeküste. Gerade aus Gründen der Wertentwicklung und der Lage zwischen Hamburg und Berlin. Laut eines Artikels den ich gelesen habe, steht die deutsche Ostseeküste an Platz drei der beliebtesten Urlaubsziele der Deutschen (nach Spanien und noch irgendwas)...

Sobald meine Eigentumswohnung verkauft ist (ich hoffe bald), werde ich mich mal etwas konkreter nach Objekten und dem Richtigen Ort umschauen....

mfg fresh

[Earnie38]

Ostsee ist von der zu erwartenden Wertsteigerung sicherlich die interessantere Gegend.
Mein Augenmerk richtet sich (nach einigen Urlauben an beiden Küsten)eher Richtung Nordsee.
Gründe: - Die Quadratmeterpreise für Eigentum liegen meines Erachtens 20-30% unter den Ostseepreisen.Mietpreise sid aber fast identisch.(wenn man nicht gerade die Nobelecken nimmt)
- Das Durchschnittsalter der Nordseeküstenurlauber liegt deutlich höher.(Keine Saufgelage oder exzessive Partys welche sich unwiderruflich in den Einrichtungsgegenständen einbrennen.)
- Eine Ausbuchung in der Hauptsaison ist nahezu garantiert.(versuch im Sommer kurzfristig mal eine Wohnung an der Nordseeküste zu bekommen-Fehlanzeige-selbst erlebt)
- Die Orte sind durchweg in gutem bis sehr gutem Zustand.Wichtig wegen der Anliegerkosten.
- Letztendlich ist das Gebiet für mich schneller zu erreichen.

Allgemein bleibt noch zu beachten,dass man bei der Eigennutzung ein wenig aufpassen muß. Der Fiskus unterstellt einem schnell mal die Behinderung des Vermietungsbetriebes-das gibt Probleme.Hier regeln folgende Paragraphen:
1. §§ 9 Abs. 1 u. 21 Abs. 1 EstG (Leerstandszeiten einer Ferienwohnung u.U.nicht der Eigennutzung zuzurechnen)
2. §§ 10e EstG, 2 Abs. 1 EigZulG (Ferienhaus begünstigt ,wenn Baugenehmigung keine Nutzungseinschränkung enthält)

Zu 1.: Bei Selbstvermietung sind Leerstandszeiten gleich Eigennutzungszeiten.Demnach werden WK prozentual abgezogen.
Anders bei Vermietung über eine Agentur wenn die Eigennutzung vertraglich nicht ausgeschlossen ist.(Hessisches FG Urteil v. 06.12.1995)
Zu 2.: Hier geht es um eine Ferienimmobilie in einem Feriengebiet die Baurechtlich nicht dauernd genutzt werden kann aber der einzige Wohnsitz des Eigners ist.Uninteressant.

Auf die Idee eine Ferienimmo zu erwerben hat mich übrigens ein guter Bekannter gebracht,der ein Reihenhaus in der Nähe von Cuxhaven besitzt.Er hat mit dem Erwerb noch eine Vermietgarantie durch die Agentur bekommen so das er seine jährlichen Einnahmen aus Verm/Verp. Im Voraus kennt - auch nicht schlecht.(und das ist verdammt nicht wenig)
Er würde jderzeit wieder kaufen.Nach 6 Jahren hat er einmal die Wände gestrichen das War`s.Nordsee eben.

Ich habe einen Besichtigungstermin hinter mir und fahre nächste Woche zu dem Nächsten.
Derzeit fällt mir eine genaue Beurteilung einer Wohnung noch schwer.Auf den ersten Blick sehen die bisherigen Objekte Top aus,auch Anliegerkosten dürften i.d. nächsten Jahren nicht anfallen.

Ich würde mich über ein paar Beurteilungstipps bezüglich Bausubstanz o.Ä. freuen.

P.S.: Die Maklercourtagen sind gepfeffert.Durchweg zwischen 4,5-5,5%.

Gruß,Earnie

[Earnie38]

Ist es notwendig im Falle einer Ferienimmobilie ein Gewerbe anzumelden?Wenn ja,wäre es sinnvoll eine Tilgung über eine Lebensversicherung zu tätigen um die Schuldzinsen wegen der Absetzbarkeit hoch zu halten?In welcher Höhe kann ich die Schuldzinsen absetzen?
Wäre schön wenn mal jemand der sich auskennt antworten würde.
Earnie

[fresh_future]

Hi Earnie,

mit diesen Details bin ich leider auch überfragt, soweit bin ich bei der Materie Steuern selber noch nicht in die Tiefe gegangen.

Ich habe allerdings einen ganz guten Kontakt zu einem "Makler" für Ferienimmobilien, der macht einen netten, kompetenten Eindruck und hat mir auch bei der ein oder anderen Frage schon ganz unverbindlich weiterhelfen können.

Wenn du mir eine Mail schickst könnte ich dir Name und Telefonnummer senden. Der wird dir wahrscheinlich weiterhelfen können. Und falls nicht wird er`s schon sagen... Kannst Ihm ja einfach sagen er wäre dir als Fachmann empfohlen worden, ich glaube nicht das er was dagegen hat, auch wenn du nichts bei Ihm kaufst.

mfg fresh ([e-mail])

[Earnie38]

Schau in Deine Postbox.
Earnie

[curacanne]

hallo , ein interessanter thread,

ich bin gerade an der nordsee und habe hier zb eine ferienwohung für ca.200.000 dm entdeckt, aber ist das nicht etwas viel für 45 Qm wohnfläche ?? kennt sich damit jamand aus? und sind nicht in nächster zeit sinkende immopreise zu erwarten?

[Faulenzio]

#10 völlig überhöht !!!
Kommt darauf an, wo Du bist, auf den Inseln Sylt und Amrum sind 45 qm aber auch nicht unbedingt ein schnäppchen. Habe in Büsum vor einigen Jahren so ein Teil für DM 60.000,-- gekauft. Läßt sich hauptsächlich im Winterhalbjahr an Rentner vermieten.
Ich kenne fast jedes Kuhdorf an Nord-und Ostsee und muß vor den "Perlen" in der kalten Heimat (Osten) aber eher warnen.Es gibt an der gesamten Küste einen erheblichen Korrekturbedarf nach unten. Besonders gut lassen sich solche Objekte ersteigern. Z.B. das Amtsgericht Flensburg hat einen sehr guten Rechtspfleger in der Abteilung, der auch Internet und Faxabruf pflegt. Würde mich dort mal erkundigen.

[lindlar]

hallo, was haltet ihr von folgendem?

habe ein angebot aus kühlungsborn (ostsee b. rostock)
wohnung 60 qm für dm 220 tdm (neubau)
bekomme eine mietgarantie von
120 tagen a´90 dm
bei kompl. fremdvermietung erst. der umssst.(= ca. 30 tdm)
mobilar zzgl. ca. 25 tdm

finanzierungsangebot meiner bank
5.05%, 10 jahre fest, 100% ausz.

würde mich über eure ratschläge und eine lebhafte
diskussion sehr freuen.

immobilie sollte sich steuerneutral rechnen.

was meint ihr ????????

[fresh_future]

Hi,

ich kenne das Ostseebad Kühlungsborn ganz gut. Ich denke der Ort wird auf jeden Fall noch einige Perspektiven haben und der Preis klingt für mich (ohne das Objekt zu kennen) auch ganz OK. Ich perönlich tendiere allerdings mehr so in Richtung Ostseebad Rerik. Das ist nur 10 min an der Küste Richtung Westen. Der Ort ist noch ein bischen ruhiger und man bekommt z.T. noch günstige Objekte in unmittelbarer Nähe zum Strand. Der Ort wird sich aber mit Sicherheit auch hervorragend entwickeln, die Fundus-Gruppe hat eine angrenzende Halbinsel (Wustrow) komplett aufgekauft...
Ist meineserachtens auf jedenfall mal eine Überlegung wert. Informationen zum Ostseebad Rerik findest du unter:

www.rerik.de oder direkt zum Thema Immobilien,
www.ostsee-immobilien.net

mfg fresh

[Earnie38]

@lindlar
Mietgarantie in dieser Höhe ist m.E. zu wenig.Das sind 10800.-p.a..Kannst Du evtl mehr rausschlagen?Die Gegend wird sicherlich noch einen Aufschwung erfahren.Denk nur an die derzeitige allgegenwärtige Angst vorm Fliegen.Ich denke in den nächsten Jahren werden Autoreisen zunehmen.

Ein guter Bekannter hat ebenfalls eine Wohnung (60qm) mit Mietgarantie in Cuxhaven/Duhnen,er bekommt 15.000.- p.a..

Mein Tipp:Fahr hin und unterhalte Dich mit einer oder mehreren Vermietagenturen(mittlerer Grösse).Die können Dir über die Vermietbarkeit des Objektes unter Berücksichtigung der Ausstattung und der Lage ziemlich genau sagen wie hoch die zu erzielende Miete sein wird.Vielleicht kann man auf die Mietgarantie verzichten.

Ich hab`s so gemacht und werde im Januar ein Objekt übernehmen.

Gruß,Earnie

[Earnie38]

..und lass Dir ein Disagio einbauen.Wieviel Prozent finanzierst Du?
MfG Earnie

[Earnie38]

@curacanne
Hört sich viel an,ist aber relativ.Sicherlich bekommst Du eine 45qm Wohnung auf Sylt nicht zum gleichen Preis wie in Neuharlingersiel.

Generell rate ich jedem erst einmal selbst in dem betreffenden Ort Urlaub zu machen um sich ein Bild über die umliegenden Angebote und die Urlauberstruktur zu machen.Wie schwer ist es kurzfristig etwas zu buchen?Sind hier vorzugsweise junge Urlauber oder Rentner?(Rentner machen nicht viel kaputt-Sylvesterfeten dagegen sind schonmal inventarfeindlicher Natur.)

Würde ich selbst in dem Objekt wiederholt Urlaub machen?
Stammgäste sind die besten Kunden.

Und wie gesagt Vermietagenturen ansprechen.Oftmals haben die gar kein Interesse ein Objekt aufzunehmen, da müssen die Alarmglocken schon leuten.

Es sollten immer 4 Schlafplätze vorhanden sein.Schrankbett reicht aus.

Ich habe mir mittlerweile ca 20 Objekte angeschaut.Bei den meisten war mir schon klar warum die seit geraumer Zeit im Maklerangebot verweilen.

Letztendlich bin ich über die Vermietagentur an ein privat zu veräusserndes Objekt gekommen-da spar ich mir doch die Maklergebühr von 5%(!) und mehr gerne ein.

Ich denke die Mühe im Vorfeld lohnt sich aber in jedem Fall.Ich würde eine Ferienimmobilie einer Festvermieteten allemal vorziehen.

MfG Earnie

[Honigbär]

Interessanter Thread,
ich besutze seit ca.5 Jahren eine Ferienimmobilie,die ich
aber ausschl.selber nutze.Steuerlich kann ich sie leider
nicht absetzen,da ich dafüt eine Vermietungsabsicht brauche
z.b.über eine Vermietagentur/Zimmervermittlung etc.Man muß
auch eine hohe Auslasting haben,damit das Fianzamt das
anerkennt.
Ich habe auch schon Urlaub in Kühlungsborn und auf Rügen
gemacht,bevorzuge aber eindeutig die Nordsee da sie meiner
Meinung nach einfach die bessere Struktur für Touristen hat.
Aber macht nicht den Fehler in o.g.Rechnungen die Warm-
kosten zu vergessen.Ferienimmobilien werden in der Regel
warm vermietet,d.heisst ihr müsst von den erzielten
Mieerträgen noch Kosten für Heizung Strom Grundabgaben,an der
der Nordsee noch Deich-und Sielabgaben usw.zahlen.
Da meine Immobilie 2000qm Grundstück hat,hab ich mir auch überlegt
nopch ein paar Ferienwohnungen zu bauen.Hab es aber bis heute noch
nicht getan.

[Earnie38]

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