Vekauf einer ETW - Mieter will bleiben - 500 Beiträge pro Seite

[SDI85]

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[pappenheimer2010]

Er versucht, dich auf Nebenkriegsschauplätze zu lenken.

Der Vertrag endet mit Fristablauf (schätze mal mit Ablauf 28.2.08), also kannst du ab 1.3. auf Räumung klagen.

Kleiner Tipp: Fordere ihn im Dez.07 schriftlich mit Fristsetzung bis z.B. 10.1.08 auf zu erklären, dass er bis sp.28.2.08 räumen wird.
Wenn er nicht reagiert klagst du bereits ab Fristablauf auf künftige Räumung (ab 1.3.).

Wichtig ist erstmal, ihn rauszukriegen. Wenn er die Miete mindert, kannst du das sowieso nicht verhindern und musst eben auch da wieder (auf Zahlung) klagen.

Wegen der angeblichen Mängel würde ich mich mit Hinweis auf das baldige Vertragsende auf keine Diskussionen mit dem Mieter einlassen, allenfalls auf Zeit spielen.

[ballard1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.241.879 von SDI85 am 01.11.07 21:05:21

Der Mieter scheint eventl. auf den VK drücken zu wollen,oder?
Ich denke ohne Anwalt wird das sehr, sehr schwer werden. Dass Problem in Deutschland ist zudem dass Mieter in der Regel in der besseren Position sind.
Wenn er Dich schikaniert, zahl es ihm mit selber Münze zurück, es gabt da ja diverse Möglichkeiten.
Hatte in der Vergangenheit ein ähnliches Problem; Haus verkauft, Mieter wollte nicht raus da auch er in die Wohnung investiert hat. Ich habe Ihm die letzten 3 Mieten erlassen und er ist pünktlich ausgezogen.

[schlier]

Servus,
na endlich mal ein prima beitrag im immoforum. Also pappe hat 100 % recht. Er will dich nur einschüchtern und zeit schinden. Schau dass du von der vertraglichen Seite auf der sicheren Seite bist und erkläre auch nochmals eindeutig schriftlich dass das mietverhältniss zum 28.02 endet. Dann wie schon geschrieben unbedingt dir von ihm schriftlich bestätigen lassen dass er räumt. Das muss er tun. Wenn err das nicht macht mit räumungsklage drohen und wenn er das immernoch nicht macht, dann sofort räumungsklage einleiten. Sonst verlierst du wieder 3 monate.
Der rest mit den mängeln is quatsch. So ein bes.. Gutachten kann ich dir zu einem haus von einem vereidigten sachverständigen mit drei völlig verschiedenen ergebnissen besorgen. Solange er keine tatsächlichen mängel hat ist der rest für den ars...
Ich würde aber unbedingt noch einen verbrauchsabhängigen energieausweis erstellen lassen. 2007 geht noch der wesentlich günstigere verbrauchsabhängige. Bei verkauf musst du den beilegen und wenn er dich soweiso schön ärgern möchte bist du so aucf der sicheren seite.
Ansonsten wünsch ich dir noch viel glück
Servus

[SDI85]

Herzlichen Dank für Eure Antworten. Jetzt geht es meiner Familie und mir wieder ein Stück weit besser.
Zumindest scheint die Lage - trotz Mieterrecht - nicht hoffnungslos.
Klar, dass bei dem gewievten Typen Strategie dahintersteckt, ob er den Kaufpreis drücken will oder einen andern Vorteil ergattern will. Egal, mein allererster Gang vors Gericht wird mir wohl nicht erspart bleiben Ich bin eher ein verträglicher Zeitgenosser , und bin auch von derartigem auch bis jetzt verschont geblieben.
Gruß,
Hoser

[FEYQO120]

Mieterverein fragen.

Ansonsten Anwalt. Immer besser.

[AlterMann]

Mieterverein fragen
Der war echt gut.

Aber Spaß bei Seite. Vorsorglich könntest Du noch parallel versuchen eine Eigenbedarfskündigung als Notfallvariante vorzubereiten. z.B. für nahe Verwandte. Hintergrund ist, das bei befristeten MV tendenziell eher ein ein Haar in der Suppe(es reichen da kleine Formulierungsfehler) zu finden ist als bei sauberer Eigenbedarfsklage.
Ganz wichtig auch, einen fachkundigen Anwalt suchen. z.B. über Haus&Grund oder andere Vermieter nach ihren Erfahrungen fragen. Es rennen leider genügend schlechte Anwälte herum.

[SDI85]

Achtung!!!
Der Eröffnungsbeitrag wurde gelöscht - hier nochmal das erste Posting dieses Threads


Bevor ich den Schritt zum Anwalt wage, kann mir hier vielleicht jemand etwas zur Rechtslage sagen.

Der auf 3 Jahre befristete Mietvetrag für meine ETW läuft zum 1.3.08 aus. Ich habe dem Mieter vor dem 1.10. mitgeteilt, dass ich den Vertrag nicht mehr verlängern kann - Grund: geplanter Verkauf der Wohnung aus finanziellen Gründen.
Da er eigenverantwortlich und teilweise ohne meine Kenntnis in den letzten Jahren in die Wohnung investiert hat (Laminatboden, Tausch der Waschbecken) hatte er zunächst selbst Interesse, die Wohnung zu kaufen, da er sich mit seiner Lebensgefährtin sehr wohl fühlt und auch keine Lust verspüre, erneut einen Umzug mitzumachen. Also wurde ein Verhandlungstermin festgelegt.
Zwischenzeitlich ließ er einen Blower-Door-Messung und Thermographie-Analyse von einer Firma durchführen, dessen Inhaber er persönlich kennt und legte mir das Ergebnis auch bei einem Gesprächstermin vor.
Das Messergebnis ist so negativ (erhebliche Mängel in der Dämmung) dargestellt, dass er deshalb jetzt kein Kaufinteresse mehr hat.
In der Folge des Gesprächs erhöhte er den Druck, indem er mich zunächst auf meine Mitteilungspflicht der Messergebnisse bei einem Verkauf aufmerksam machte. Weiterhin "empfahl" er mir, die Wohnung nur mit ihm als Mieter zu verkaufen (vorher erwähnte er mögliche Schadensersatzansprüch seinerseits in bezug auf die Einrichtung).
Ein paar Tage später erhielt ich auch noch ein Einschreiben mit den Messergebnissen und die Forderung (noch als Bitte formuliert) ich solle die Wohnung "zeitnah" sanieren bzw. die vorliegenden Schäden beheben. Gründe hierfür sind die der wesentlich höhere Aufwand an Heizkosten undeventuelle gesundheitliche Beeinträchtigungen durch Schimmelsporen.
Ich selbst habe mit meiner Familie die großzügige Galeriewohnung (Bj. 99, Niedrigenergiebauweise) in den ersten 3 Jahren bewohnt. Uns sind sind dieser Zeit niemals undichte Stellen in der Dämmung, geschweige denn Schimmelbildung aufgefallen. Auch die Heizkosten waren vergleichsweise niedrig, besonders für eine 120 qm-Galeriewohnung. Am Gasverbrauch hat sich laut den Abrechnungen auch nichts Wesentliches verändert.
Ich kann zwar den Ärger meines Mieters verstehen, da ich ihm bei einem Telefongespräch vor ca. 1 Jahr auf seine Anfrage mitteilte, dass einer Vertragsverlängerung bis jetzt nichts im Wege stünde.
Auf Grund einiger Entwicklungen in den letzten Monaten bin ich aber jetzt mehr oder weniger gezwungen, die Wohnung zu verkaufen.

Alles in Allem habe ich den Eindruck, dass der Mieter mit allen Wassern gewaschen ist und auch den Weg über das Gericht in keinster Weise scheut.

Vielen Dank für Eure Tipps

[DerStrohmann]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.244.474 von SDI85 am 02.11.07 00:01:28

Mitteilungspflicht der Messergebnisse bei einem Verkauf aufmerksam machte.


1. Hat er die Messergebnisse doch selbst???
2. Gilt das erst ab 01.01.08.

[DerStrohmann]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.242.804 von schlier am 01.11.07 21:56:09

verbrauchsabhängigen energieausweis erstellen lassen. 2007 geht noch der wesentlich günstigere verbrauchsabhängige

Ich dachte, das gilt erst ab 2009?

[Boersenlemming]

Antwort auf Beitrag Nr.: 32.247.228 von DerStrohmann am 02.11.07 06:28:07

Energiebedarfsausweis
... hängt vom Baujahr des Gebäudes ab. Für Gebäude bis 1965 müssen ab 1.7.2008 und für Gebäude ab 1966 ab den 1.1.2009 einen Energieausweis \"zugänglich\" macht werden. siehe EnEV2007, §29

Mängel
Auf Grundlage der WSVO95 in Verbindung mit DIN 4108 waren Fugen in der wärmeübertragenden Umfassungsfläche dem Stand der Technik entsprechend luftdicht auszubilden. Stand der Technik war die DIN V 4108-7. Dort wurde für Gebäude mit raumlufttechnischen Anlagen ein Luftvolumenstrom n kleiner 1 und ohne von n kleiner 3 gefordert. Wird gemäß dem Blower-Door-Test nachgewiesen, daß der jeweilige Wert überschritten wird, so liegt ein Baumangel an der Luftdichtheit vor. Jedoch werden bei Blower-Door-Messungen häufig sehr viele Fehler gemacht. Falls eine Überschreitung nachgewiesen wird, so lasse erst einmal die Richtigkeit des Testes selber prüfen.
Es ist unmöglich ein Gebäude ohne Wärmebrücken zu erstellen. Daher liefern Thermographieuntersuchungen auch immer so wunderschöne bunte Bildchen (rote und blaue Bereiche). Auch kann man diese Auswertfarben, das heißt die Empfindlichkeit skalieren. Ein Auswertfoto mit einem tiefblauen Bereich braucht Dich ersteinmal nicht zu erschrecken. Die anhand der Thermographieuntersuchungen ermittelten Oberflächentemperaturen müssen in Bezug zu den Meßbedingungen noch ausgewertet werden. Es wenn diese Auswertung ergibt, daß eine schadensträchtige Wärmebrücke vorliegt wäre ein Mangel zu verzeichen. Wärmedämmungen haben prinzipiell 2 Aufgaben. Die Vermeidung von Energieverlusten und die Sicherstellung einer Schadensfreiheit (Schimmelpilze). Erfüllt die WD deiner Wohnung die Anforderungen der WSVO95, so liegt im ersteren Punkt kein Mangel vor. Auf Grundlage der Klimarandbedingungen der DIN 4108-3 läßt sich eine Oberflächentemperatur von 12,6 °C herleiten. Wenn also rechnerisch im Bereich von Wärmebrücken bei einer Raumtemperatur von 20°C und einer Außentemperatur von -15°C diese Oberflächentemperatur nicht unterschritten wird, so liegt auch keine schadensträchtige Wärmebrücke vor, egal wie tiefblau das Auswertbildchen der Thermographieuntersuchungen auch sein mag.
So und nun zur Thermographieuntersuchungen selber. Um definitiv richtige Werte zu erhalten müßten s. g. stationäre Bedingungen gewährleistet sein. Dies ist unmöglich. Um auswertbare Meßwerte zu erhalten sollte:
- der Unterschied von Raum- zur Außentemperatur so groß wie möglich sein
- die Wohnung am Abend und Nacht voll aufgeheizt werden
- die Messung in den frühen Morgenstunden erfolgen um Aufwärmeffekte (Sonneneinstrahlung) zu verhindern
- der Unterschied zwischen Tag und Nachttemperatur etwa 5k nicht überschreiten, um den Einfluß der Trägheit des Wärmestromflusses bei massiven Bauteilen auszuschließen.
Der Termin war am 01.10. Die Thermographieuntersuchungen muß also im Oktober erfolgt sein. Die Außentemperaturen im Oktober waren aber nicht geeignet um eine auswertbare Thermographieuntersuchungen durchzuführen. Die kannst Du also getrost in die Tonne kloppen, was aber nicht heißen soll, daß keine Mängel an der WD vorliegen könnten.

Mängel der Kaufsache
Es ist immer ratsam Mängel an der Kaufsache anzugeben. Kann ein Käufer Dir nachweisen, daß Du von Mängeln wußtest, diese jedoch verschwiegen hast, so kann er eine Minderung des Kaufpreises verlangen oder vom Vertrag zurücktreten. Ist ein Mangel tatsächlich vorhanden, so hat sich bei Kenntnisnahme des Mangels der theoretische Wert deiner Immobilie um die Summe verringert, die zur Sanierung des Mangels erforderlich wäre. Jedoch bestimmt sich der echte Wert an Angebot und Nachfrage.

Also prüfe die Richtigkeit der Untersuchungen. Liegen Mängel vor so prüfe die Begehrtheit Deiner Immobilie. Ist diese schlecht so hättest Du mit dem Mieter einen potentiellen Käufer, der in diesem Fall den Kaufpreis mindern will. Deine Gegenargumentation könnten die Kosten des Mieters für den Umzug sein, die er sich beim Kauf ersparen würde. Da kommt leicht einiges zusammen. Umzug, Ummeldung, Ummeldung Auto, neue Möbel, evtl. eine neue Küche usw. Kannst Du die ETW leicht loswerden, so schmeiße den Mieter raus.
Liegen keine Mängel vor, so schmeiße den Mieter raus. Ich gehe davon aus, daß er im jeden Fall dem Käufer die Ergebnisse seiner Untersuchungen zur Verfügung stellen wird. Hast Du dann Streß, könntest Du wegen der falschen Untersuchungen den Mieter auf Schadenersatz verklagen.
BL

[SDI85]

@Boersenlemming
Danke für die Stellungnahme.

Leider stellt sich jetzt im Nachhinein heraus, dass der Mietverträg höchstwahrscheinlich unwirksam ist und deshalb unbebefristet ist.
Rausschmeißen geht also schwer, da muss die Wohnung wohl mit dem Mieter verkauft werden.

[schlier]

Servus,

das mit den besfristeten mietvertägen ist leider oft ein problem. Aber es gibt ja laut bgb auch den kündigungsgrund aus wichtigem grund wenn dir ein existentieller vermögensschade durch das weiterbestehen des mietverhälnisses droht. Du hattes ja anfangs so was geschrieben. Was wäre eventuell noch eine möglichkeit.
Servus