Deutsche Euroshop AG (Seite 118)

[cd-kunde]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.128.333 von Klaus321 am 18.09.20 22:52:17

Zitat von Klaus321: Aber das hatten wir doch schon. Und der Börsenwert liegt doch nur noch bei einem Bruchteil des NAV - ca. 25 % (?). Es geht doch nicht um den NAV, sondern darum, was die Firma aus der Vermietung abzüglich Kosten verdient.

Es wurde doch gefragt: Warum sollte DES eine KE brauchen? Setzt man bei der Value-Berechnung reale Werte an, dann sieht der (derzeit sehr gute) LTV, dann plötzlich deutlich schlechter aus. Dass der NAV real nicht bei 40 Euro liegt, dürfte jedem Aktionär klar sein. Wenn die Banken ihn aber nur bei 20-25 Euro sehen, dann wird es eben nicht lustig für DES. M.E. ist das ein Grund für die KE bei Unibail,die ja immer gesagt haben, dass sie weit von den max. 60% LTV entfernt sind. Banken glauben nicht an Value. LTV realistisch deutlich höher ==> KE zu extrem schlechter Zeit. ==> Chance für nicht-investierte Langfristanleger. V.a. wenn man Kurs zu FFO sieht. ==> mittelfristig >10% Dividende/Einstiegskurs

[Klaus321]

Aber das hatten wir doch schon. Und der Börsenwert liegt doch nur noch bei einem Bruchteil des NAV - ca. 25 % (?). Es geht doch nicht um den NAV, sondern darum, was die Firma aus der Vermietung abzüglich Kosten verdient.

[cd-kunde]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.127.319 von Avente am 18.09.20 21:08:34

Zitat von Avente: Lt. Halbjahresbericht der DEQ wurde die Bewertung der Investment Properties nach der DCF Methode bewertet und aufgrund der Unsicherheiten mit einem höher Zinssatz diskontiert. Sehe also für die Zukunft durchaus noch die Möglichkeit erheblicher Diskontierung, wobei mich diese in Anbetracht der sonstigen finanziellen Lage der DEQ weniger beunruhigt... Habe selbst eine erste Position bei 13€ aufgebaut und überlege bei <10€ die Position weiter aufzustocken, bisher hab ich aufgrund meines Bauchgefühls und der "Angst" etwas zu übersehen davon abgesehen.

Laut Präsentation rechnen sie immer noch mit einer Mietsteigerung von 1,1% und einer Abzinsung von 6,09%. Mietsteigerung unter derzeitigen Bedingungen ist schon etwas dreist. Und nur 6,09% Abzinsung m.E. auch. -25bps in Mietsteigerung kostet 115 mio. +25bps Discount-Ratio kostet 73 mio. Ein erheblicher Faktor ist noch der Zins, den man ab dem 10. Jahr haben möchte. Da scheint für den Gutachter 5,22% okay zu sein. +25 bps kosten weitere 114 mio.

Kann sich ja jeder mal ausrechnen, was rauskommt, wenn man die nächsten 10 Jahre eher geringere Mieten hat, eher mit 8-9% abzinst, eher einen Kapitalisierungs-Zins von 6% hätte. Und dabei der Kostenfaktor vllt. sogar noch steigt, da Inflation, hoher Mieterwechsel usw.

Auf den NAV schlägt sich das dann mit nettem Hebel dann auch noch aus. Und das LTV sieht dann auch nicht mehr so gut aus. Ich denke, dass die Banken die Values nicht mehr so ernst nehmen. Bzw. mit realen Values rechnen.

[Avente]

Lt. Halbjahresbericht der DEQ wurde die Bewertung der Investment Properties nach der DCF Methode bewertet und aufgrund der Unsicherheiten mit einem höher Zinssatz diskontiert. Sehe also für die Zukunft durchaus noch die Möglichkeit erheblicher Diskontierung, wobei mich diese in Anbetracht der sonstigen finanziellen Lage der DEQ weniger beunruhigt... Habe selbst eine erste Position bei 13€ aufgebaut und überlege bei <10€ die Position weiter aufzustocken, bisher hab ich aufgrund meines Bauchgefühls und der "Angst" etwas zu übersehen davon abgesehen.

[cd-kunde]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.122.687 von Klaus321 am 18.09.20 14:56:44

Zitat von Klaus321: Du kannst Immobilien immer nach 3 Arten bewerten: Sachwert, Ertragswert, Verkehrswert. Das wird auch bei Shoppingcentern so sein. Je nachdem was man anwendet und wie gerade die Marktzeiten sind, bekommt man einen anderen Wert. Und so unterscheiden sich auch die Ertragsmultiple bezogen auf einen Kaufpreis teilweise erheblich, ohne das aber der Ertragswert an sich sich verändert. Und wenn ich nicht verkaufen will, warum soll ich dann an meiner Wertfeststellung nach dem Ertragswert etwas ändern, wenn der sich der gar nicht verändert hat?

Klar ist doch, wer JETZT ein Einkaufscenter verkaufen will oder muss, das der nicht den Preis erzielen wird wie er ihn vor einem Jahr erzielt hat. IN einem Jahr kann das aber schon wieder ganz anders aussehen. Wer sich durch z.B. Expansion riskant auf Kante genäht finanziert hat und fast keinen Mietausfall verkraften kann, der muss für seine Risikobereitshaft jetzt zahlen.

Das ist doch aber bei der Deutschen Eursoshop mit ihrer vergleichsweise geringen Verschuldung und hohen Liquidität gar nicht der Fall. Man muss das alles sehr differenzieren denke ich und kann nicht aufgrund von Fehlern in einem Unternehmen auf ein anderes Unternehmen schließen. Gerry Weber und Tom Tailor sind in die Insolvenz gegangen - aber H&M, Zara, Primark ... eben nicht.

Sehe ich nicht so, da LTV eine wichtige Zahl ist. Und wenn Value nicht marktgerecht ist, dann brauch ich so eine Zahl nicht. Und das dürfte der FK-Markt derzeit auch Unibail und co. sagen. Unibail hat ja immer betont, dass sie weit weg sind von den 60% LTV. Ich schätze mal, dass da die Banken nicht mehr mitmachen.

Für mich ist es relativ albern, dass die Wertminderungen bei den meisten Mall-Betreibern bei 3-5% liegen. Selbst mit hohen Italien-Anteil. Und dass der Markt das nicht mehr ernst nimmt, sieht man an den Discounts. Hier besteht m.E. aber solangsam die Chance. So wie sie bei den Wohn-Reits, die sich vor 2009 übernommen hatten, irgendwann um 2011/12 auch da war. Frage ist wann der Markt dreht. Inzw. besteht ja überall KE-Verdacht.

[bödel]

Warum nicht mehr im Laden kaufen?

Ich packe aus, oh das gefällt mir nicht auf dem Bild hat es viel besser ausgesehen also wieder zurück wieder einpacken und ein neues bestellen neues kommt, jetzt ist da ein Farbe abgeplatzt, Ecke fehlt, also wieder zurück schicken ist kostenlos als das ganze solange bis mir meine Blumenvase gefällt.

Geht keiner mehr in den Laden da kann man anschauen, berühren, Handling überprüfen eventuell auf Mängel überprüfen und gleich anderes mitnehmen und das alles mit einen Verpackungskarton und Plastiktüte (Müll gespart)und Zeit hat man auch gespart

Thema man muss nicht fahren wenn ich im Online Shop bestelle, oh nein wenn ich Rück sende muss ich zur Post und das 2 bis 3 mal uns Natürlich immer schön Maske auf in der Schlange stehen in der Post.

Meckern Sie als rum Verpackungsmüll.
wenn ich im online Shop bestelle, Packet in dem Paket ist noch ein Paket und dann in Styropor und dann noch Folie.

[Klaus321]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.122.525 von cd-kunde am 18.09.20 14:45:49

Du kannst Immobilien immer nach 3 Arten bewerten: Sachwert, Ertragswert, Verkehrswert. Das wird auch bei Shoppingcentern so sein. Je nachdem was man anwendet und wie gerade die Marktzeiten sind, bekommt man einen anderen Wert. Und so unterscheiden sich auch die Ertragsmultiple bezogen auf einen Kaufpreis teilweise erheblich, ohne das aber der Ertragswert an sich sich verändert. Und wenn ich nicht verkaufen will, warum soll ich dann an meiner Wertfeststellung nach dem Ertragswert etwas ändern, wenn der sich der gar nicht verändert hat?

Klar ist doch, wer JETZT ein Einkaufscenter verkaufen will oder muss, das der nicht den Preis erzielen wird wie er ihn vor einem Jahr erzielt hat. IN einem Jahr kann das aber schon wieder ganz anders aussehen. Wer sich durch z.B. Expansion riskant auf Kante genäht finanziert hat und fast keinen Mietausfall verkraften kann, der muss für seine Risikobereitshaft jetzt zahlen.

Das ist doch aber bei der Deutschen Eursoshop mit ihrer vergleichsweise geringen Verschuldung und hohen Liquidität gar nicht der Fall. Man muss das alles sehr differenzieren denke ich und kann nicht aufgrund von Fehlern in einem Unternehmen auf ein anderes Unternehmen schließen. Gerry Weber und Tom Tailor sind in die Insolvenz gegangen - aber H&M, Zara, Primark ... eben nicht.

[cd-kunde]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.122.399 von Klaus321 am 18.09.20 14:35:36

Das sehe ich anders. Ein Marktwert ist das was ich augenblicklich bekommen würde. Und nicht eine schön gerechnete Zahl, die mir real keiner bezahlt. Hammerson hat Outlet-Stores 18% unter dem schon abgeschriebenen Marktwert verkaufen müssen. Das dürften derzeit reale Marktwerte sein.

Unibail hat gestern in seiner Mitteilung erwähnt, dass man einen Trackingrecord bei Verkäufen von +5% zum Buchwert hat. Da hat man m.E. die nächste falsche Hoffnung gesät. Dazu wollen sie 50/50 Malls/Büro verkaufen. Büro m.E. nur damit man im Schnitt besser da steht als bei 100% Malls. Ökonomisch dürfte das eine schwachsinnige Entscheidung sein.

Es ist vieles in der Branche schief gelaufen. Man hat jetzt Pech mit Corona. Aber je schneller man eben mit der Wahrheit rauskommt, umso schneller kann auch ein Neubeginn her. Meine Hoffnung als Nicht-Investierter ist, dass Q4 zu Abschreibungen und KE genutzt wird. Und dann kann man auch langfristig rein.

[Klaus321]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.121.970 von cd-kunde am 18.09.20 13:47:49

Der Bewertung wird der Ertragswert zu Grunde liegen. Und das nicht im Jahr 2020, sondern längerfristig über Jahrzehnte. Da spielt ein Ereignis in einem einzelnen Jahr keine so große Rolle, wenn danach wieder in etwa der vorherige Status eintritt.

2021 soll es einen Impfstoff geben und alle Menschen in den Ländern in denen die Deutsche Euroshop aktiv ist sollen geimpft werden können. Die Geschäftsschließungen im Frühjahr waren dem Umstand geschuldet, das man das Virus und seine Übertragungswege nicht richtig einschätzen konnte. Heute weiss man, das man auf Geschäftsschließungen hätte verzichten können, wenn man konsequent das Tragen von Filtermasken angeordnet hätte. Daher wird es diese Geschäftsschließungen auch nicht mehr geben.

Dann muss man davon ausgehen, das es viel gerade Gastronomiebetriebe mit einer Aufgabe treffen kann. Allerdings eher kleinere Einzelbetriebe. In den Centern sind oft große Gastronomiekettten aktiv - McDonalds, BurgerKing, Kentucky Fried Chicken, Pizzahut .... . Diese Ketten haben andere Refinanzierungsmöglichkeiten um so eine Krise durchzustehen.

Ansonsten ist das Bild im Handel gemischt. Es ist jedenfalls keine grunsätzliche Corona-Krisenbranche wie Tourismus, Hotellerie, Kreuzfahrt, Flughäfen. Aber man muss damit rechnen, das es in Innenstadtlagen zu Ausdünnungen kommen wird. Das macht Innenstädte weniger attraktiv - im Umkehrschluss gewinnen dann aber gut gemanagte Center ohne viel Leerstand an Attraktivität. Und dieser Leerstand kann vermieden werden, weil Händler aus verwaisten Innenstadtlagen in ein Center ziehen werden.

Dazu muss man dann sehen, das die Deutsche Euroshop die meisten Center in Deutschland hat und Deutschland eine sehr hohe Attraktivität für Zuzügler aus anderen Ländern hat. Auch das ist ein positiver Rahmenpunkt.

Insgesamt ist rational überhaupt nicht erkennbar, warum ausgerechnet Shoppingcenter ein Krisenherd sein sollen - im Vergleich zu den genannten Branchen wie Tourismus etc.. Und das gespiegelt an der Bewertung der Aktie ist die Aktie m.W. ein Toppeak und einer der Top-Kandidaten für eine Erholung in 2021.

[cd-kunde]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.121.715 von Klaus321 am 18.09.20 13:22:12

Zitat von Klaus321: Es hat doch schon nach dem Corona-Ereignis eine Wertfeststellung und daraufhin leichte Abschreibungen zum 30.06.2020 gegeben! Was soll da jetzt noch folgen, wenn es von den Umsätzen / Mieterträgen zumindest nicht schlechter wird als in den veränderten Annahmen zum Hochpunkt der Pandemie in Deutschland?

Die Menschen haben sich an das Einkaufen mit einer Maske gewöhnt und in 2021 soll es einen Impfstoff geben.

Man hat ganze 5,5% Marktwertverändern in HJ1 gehabt! Das findest du angesichts Umsatzeinbußen der Mieter, Insolvenzen der Mieter, Mietstundungen, usw. gerechtfertigt?

Für mich ist das so albern wie wenn Leute meinen, dass ihre Immo in der Krise 08/09 nicht auch erheblich an Wert eingebüßt hatte. Es herrscht eben kein Vertrauen mehr in das handelnde Personal. Ich hoffe, dass in Q4 bei den Betreibern ein Schlußstrich gezogen wird und danach kann man dann positiv überraschen, da keiner mehr eine Erwartung hat.