Fristlose Kündigung??? - 500 Beiträge pro Seite

[Minolta]

Hallo Rechts-Experten!

Ich habe folgende Frage: Wie komme ich so schnell wie möglich aus unserer Wohnung raus? Ich glaube, es handelt sich um eine fristlose Kündigung!

Fakt: Wie leben seit Februar 02 in einer Mietwohnung, die unglaublich schlecht isoliert ist:

- Zugige, undichte Fenster

- Störende Heizungsgeräusche, besonders nachts.

- Lärm durch Mieter über und unter uns bedingt durch schlechte Isolierung und Rücksichtslosigkeit

- Hausordung wird permanet mißachtet.

- Kriminelles, soziales Umfeld.

Und diverse andere "Kleinigkeiten".

Reicht das aus, um fristlos kündigen zu können?

Ich habe schon mehrfach telefonisch auf diese Umstände hingewiesen und wurde immer beschwichtigt.
Jetzt sind wir aber mit unseren Nerven am Ende, vor allem wegen des Krachs und wollen nur noch raus.

Bitte dringend um Rat.

Danke, Minolta :-(

P.S.: Eine Einbauküche gibt es nicht.

[kreuzas]

wo ist dein problem, hört sich doch gemütlich an

[unlocker]

Tjaja, die bronx hat irgendwie was heimeliges

[Minolta]

Nett gemeint, aber es ist wirklich die Hölle

[unlocker]

Auch wenn es keine fristlose Kündigung ist:
Meines Wissens hat der Mieter wg. einer Gesetzesänderung in diesem Jahr immer maximal drei Monate Kündigungsfrist.
Schau mal auf http://www.mietrecht.de , da solltest Du Infos bekommen.

[Jongens]

.... mache für alle Mängel in der Wohnung, eine Mietkürzung. Dein Vermieter wird sich dann sicher mit dir unterhalten wie man das Problem in den Griff kriegt.
Weitere Infos beim Mieterschutzbund.

Viel Glück

[MilamarMOD [Mod]]

Hi minolta,

ich würde es zuerst mal auf dem netten Wege versuchen, mit dem Vermieter eine gütliche Einigung zu erzielen.

Es wäre es aber wichtig, wenn du verrätst, was für einen Mietvertrag du hast (Zeitmietvertrag,....), denn es gibt ja die verschiedensten Möglichkeiten, über Nachmieter aus der Bude rauszukommen....

I.d.R. kann dein Vermieter dir nicht verweigern, über Stellung eines Nachmieters aus der Wohnung zu verschwinden, etwas Entgegenkommen vermieterseits ist aber trotzdem nötig. Du musst bis zu 3 Nachmieter stellen, der Vermieter muss normalerweise begründet ablehnen.....ansonsten kannst du evtl. gehen, wenn er das ignoriert...

...oder du vermietest die komplette Bude unter? Damit trägst du zwar das Zahlungsausfallrisiko, aber immerhin bist du weg von dort.

.....der beste Rat ist der Mieterschutzbund, für ein paar € wirst du dort gut beraten & die haben gute Connections zu Mietrechts-Anwälten, die boxen dich schon raus, der Vermieter gibt nach ausreichend Papierkrieg meist freiwillig auf und nimmt sich nen neuen Mieter.


Grüße

Mila

[NATALY [VIP]]

@Minolta: Es ist nicht sicher, ob im Fall einer gerichtlichen Auseinandersetzung das Gericht zu dem Ergebnis kommen würde, dass ein "wichtiger Grund" zur fristlosen Kündigung vorliegt (§ 543 BGB).
Auf Grund der Verkürzung der gesetzlichen Kündigungsfrist auf drei Monate wäre zu fragen, ob ein Verbleib in der Wohnung auch für diese Frist unzumutbar wäre.
Immerhin habt ihr es ja nunmehr fast 10 Monate dort ausgehalten.
Ich rate zur fristgerechten Kündigung.

[howlong]

@MilamarMOD: uih uih.. Du befindest Dich da in einem gewaltigen Irrglauben.

Du kannst 3000 Nachmieter bringen..... und er MIETER muss KEINEN aktzeptieren!!!
Und das mit dem Untervermieten muss er ganz geschickt anfangen.....ABER, wenn KEINE Untervermietung möglich ist, aber trotzdem der §schlagmichtot-weissichjetztnicht greifen sollte, bleibt es sowieso bei den 3 Monaten Sonderkündungfrist.

Der größte Fehler von Minolta: Telefonisch bemängeln......

Da kannste Dich beschweren bist du grün bist.... SCHRIFTLICH!!! NUR DAS zählt.

So wie Du die Wohnung und das Umfeld beschreibst, müsstest Du eine gelbe Binde mit mind. drei schwarzen Punkten tragen

Ich nehme an, da Du unbedingt raus willst.... musst du diese 3 Monate beachten.....

Erstmal ne neue Wohnung finden?!?!?!?

[MilamarMOD [Mod]]

@howlong

aber er muss ihn meines Wissens begründet ablehnen (oder es steht sogar im Mietvertrag drin, dass durch Nachmieterstellung Kündigung möglich ist)

Einer Untervermietung zu widersprechen ist aber auch nicht so einfach, ich kenn jemanden, der hat das sauber durchgedrückt und der Vermieter musste zähneknirschend zustimmen

[Aufschlag]

Das geht viiiieeeellll einfacher.
Sagt einfach ihr hättet euren Job verloren und würdet in Zukunft die Miete nicht mehr bezahlen können

[howlong]

@MilamarMOD: NEIN, er muss die Ablehnung einens Nachmieter NICHT begründen.

WENN es im Mietvertrag vereinbart ist, ist das eine ganz andere Geschichte.
Ich rede aber jetzt davon, daß es NICHT vereinbart wurde, und da kannst Du Nachmieter stellen bis du grün wirst und der Vermieter kann ablehnen OHNE Gründe.

Einer Untervermietung zu widersprechen ist ganz einfach. In dem Moment, wo zu UNRECHT widersprochen wird, gilt ein Sonderkündigungsrecht von 3 Monaten. Also, ganz normal.
Warum also Untervermietung VERSUCHEN, wenn er sowieso mit 3 Monaten kündigen kann

Das mit der Untervermietung ist bei Jahres-Zeit-Mietverträgen interssant, aber nicht bei "normalen-3-Monats-Kündigungsfristen-Mietverträge".

[MilamarMOD [Mod]]

@howlong

okay, überredet......



Mila....der aus seiner Wohnung nicht ausziehen will

[howlong]

@MilamarMOD: ... ich will Dich ja gar nicht überreden

Ich war ja auch mal in diesem Irrglauben.... und dadurch bin ich auch auf die Untervermietung gekommen.

Ich habe noch etwas gefunden was für alle dann evtl. noch interessant ist:

Ersatzmieter / Nachmieter

Verträge mit Ersatzmieterklausel
Verträge ohne Ersatzmieterklausel
Der geeignete Ersatzmieter
Wie ist der Ersatzmieter zu stellen?
Kein Ersatzmieter erforderlich?

Möchte der Mieter vorzeitig aus dem Mietvertrag ausscheiden, stellt sich die Frage, ob er einen Ersatzmieter oder einen Nachmieter stellen darf. Die oft gehörte Meinung: “Wenn ich meinem Vermieter drei Ersatzmieter präsentiere, bin ich aus dem Vertrag raus” ist schlicht Unsinn.

Hier sind zwei grundsätzliche Konstellationen zu unterscheiden:

Verträge mit Ersatzmieterklausel
In solchen Verträgen wird dem Mieter das Recht eingeräumt einen Ersatzmieter zu stellen, wenn er vor Ablauf der fest bestimmten Mietzeit oder der Kündigungsfrist ausziehen will. Es stellt sich gleich die Frage, wie ein geeigneter Ersatzmieter beschaffen sein muß.

Verträge ohne Ersatzmieterklausel
Grundsätzlich hat der Mieter keinen Anspruch auf Gestellung eines Nach-oder Ersatzmieters und Entlassung aus dem Vertrag. Er hat im Zweifel den Mietzins bis zum Ende der vereinbarten Laufzeit des Vertrages zu zahlen oder bis zum nächsten Kündigungszeitpunkt.

Wenn der Mieter jedoch ein schutzwürdiges Interesse an einer vorzeitigen Vertragsentlassung hat, darf er einen Ersatzmieter stellen. Hierbei ist abzuwägen zwischen dem Interesse des Vermieters am Bestand des Vertrages und dem Interesse des Mieters an einer Vertragsentlassung, wobei letzteres zudem deutlich überwiegen muß, damit es schutzwürdig ist. Außerdem muß das Festhalten am Vertrag für den Mieter ein gewisse Härte bedeuten.Diese ist stets gegeben, wenn die restliche Vertragslaufzeit noch lang ist, etwa über ein Jahr, und wurde abgelehnt, wenn die Vertragslaufzeit nur noch drei Monate betrug. (OLG Oldenburg, WuM 1982, 124) Im Normalfall ist das Vorliegen einer gewissen Härte dann abzulehnen, wenn ein unbefristeter Mietvertrag geschlossen wurde. Dem Mieter ist dann im Regelfall zuzumuten zu kündigen und den Ablauf der Restmietzeit abzuwarten. Ausnahme: Bei lange bestehenden Mietverhältnissen, bei denen die Kündigungsfrist sechs oder mehr Monate beträgt.

Schutzwürdige Interessen sind in der Rechtsprechung bisher bei folgenden Punkten angenommen worden:

- der Mieter kann sich aus Alters- oder Krankheitsgründen auf Dauer nicht mehr alleine versorgen und muß in ein Heim, in dem die notwendige Versorgung gewährleistet ist. (Dies dürfte für alle Fälle gelten, in denen eine Pflege-oder sonstige Versorgung vor Ort nicht durchführbar oder zumutbar ist, der Wegzug zu versorgenden Verwandten wie Kindern etwa, sollte auch darunter fallen.)
- der Mieter muß aus beruflichen Gründen wegziehen (z.B. unerwartete Versetzung), jedoch nicht, wenn er die Versetzung selbst herbeigeführt hat;
- eine erhebliche Vergrößerung der Familie durch Kinder oder Heirat, LG Hannover WuM 88, 125
- auch eine erhebliche Verkleinerung der Familie z.B. durch Scheidung, OLG Karlsruhe RE WuM 1981,173

Als schutzwürdige Interessen sind abgelehnt worden:

- Der Wunsch nach Bezug des neuerworbenen/gebauten Eigenheims;
- Der Wunsch nach Zusammenziehen mit Freund/Freundin/ Lebensgefährten usw.


Der geeignete Ersatzmieter


Der Vermieter muß nicht jeden Ersatz- oder Nachmieter akzeptieren. Gewisse Bedingungen müssen auch bei einem Ersatzmieter erfüllt sein.

Vertragsfortführung:
Zunächst muß eine Kontinuität der Vertragsbedingungen gewährleistet sein, von denen nicht einseitig abgewichen werden darf:

Grundsätzlich kann der Vermieter einen Ersatzmieter also immer dann ablehnen, wenn dieser in den Vertrag nur mit Änderungen eintreten will,(z.B. geringere Miethöhe, Mietdauer usw.) oder der die Mietwohnung anders als bisher, z.B. gewerblich nutzen will.

Auf der anderen Seite darf der Vermieter einen Ersatzmieter nicht deswegen ablehnen, weil dieser nicht zu von Vermieterseite geänderten Bedingungen abschließen will. (Mieterhöhung) Ausnahme: War der Vermieter bereits dem Mieter gegenüber zu einer Mieterhöhung berechtigt, kann er diese auch vom Ersatzmieter verlangen.

Lehnt der Vermieter einen Ersatzmieter aus diesen Gründen trotzdem ab, ist der Mieter so zu stellen, als wäre ein Nachfolgemietverhältnis zu Stande gekommen. (OLG München, NJW-RR 1995, 393)

Gründe, die in der Person des Ersatzmieters liegen
Der Vermieter muß zudem nicht jeden Ersatzmieter akzeptieren, auch wenn dieser bereit sein sollte, in den Vertrag einzusteigen. Er kann verlangen, daß dessen Einkommensverhältnisse vergleichbar gut zu denen des Mieters sind, damit sein Mietausfallrisiko nicht steigt. Der Vermieter muß auch einen Tierhalter nicht akzeptieren, wenn bisher keine Tiere in der Wohnung gehalten wurden und eine Genehmigungspflicht besteht.
Gründe, die in der Staatsangehörigkeit des Ersatzmieters belegen sind, (Ausländer) können nur dann greifen, wenn davon die Durchführung des Mietverhältnisses gefährdet würde (begrenzte Aufenthaltserlaubnis) oder die Mehrzahl der Mitglieder der Hausgemeinschaft ablehnend Ausländern gegenüber stehen und dadurch die Vermietbarkeit des Hauses leiden würde.

Wie so oft, ist hier eine Beurteilung an Hand des konkreten Einzelfalls vorzunehmen, wobei als grobe Richtung vorgegeben werden kann, daß der Vermieter nur dann einen Ersatzmieter ablehnen darf, wenn er gewichtige Gründe dafür hat.

[B
]Wie ist der Ersatzmieter richtig zu stellen?[/B]
Wenn der Mieter einen Ersatzmieter stellen will ist folgendes zu beachten:
- Mietangebot unter eigenem Namen, Tel-nummer usw. fertigen, damit Interessenten sich zunächst an den Mieter wenden;
- Alle Interessenten mit Name, Anschrift, Tel-Nummer usw. notieren
- Den Interessenten alle notwendigen Informationen geben, damit der Vermieter erreicht werden kann und die Interessenten wissen, womit sie rechnen müssen (Mietvertragsinhalt in groben Zügen usw.)
- Bei den Interessenten nachhaken! Nur so kann sichergestellt werden, daß diese sich auch beim Vermieter melden;
-Bei den Interessenten nach dem Inhalt der jeweiligen Gespräche mit dem Vermieter fragen und Notizen (Datum, Uhrzeit, Inhalt) fertigen;

Der Vermieter ist, auch wenn er einer Ersatzmietergestellung zugestimmt hat, nicht verpflichtet, auch nur einen Finger zu rühren. Der Mieter muss die Interessenten dazu bringen, sich beim Vermieter zu melden - und das notfalls auch beweisen können.

Dem Vermieter sollte über die Interessenten schließlich frühzeitig Bescheid gegeben werden, in dem der Mieter ihm eine vollständige Liste mit Namen und Anschriften zukommen lässt. Der Vermieter fühlt sich sonst überrumpelt. Außerdem erspart sich der Vermieter so die Arbeit eigener Notizen.

Kein Ersatzmieter erforderlich
Lehnt der Vermieter die Stellung eines Ersatzmieters ernsthaft ab, obwohl der Mieter ein schutzwürdiges Interesse (s.o.) an der Entlassung aus dem Mietvertrag hat, braucht der Mieter keinen Ersatzmieter zu suchen. Der Mieter ist dann so zu behandeln, als hätte er einen Ersatzmieter gestellt.

Quelle: http://www.anwalt-im-netz.de/Mietrecht_A-Z/Ersatzmieter/ersa…

und MietURTEILE Nachmieter:


Für den Fall, dass Mieter vor Ablauf der Mietzeit aus der Wohnung ausziehen wollen, kann im Mietvertrag eine sogenannte Nachmieterklausel vereinbart werden, die den Mietern das Recht gibt, einen Nachmieter zu stellen (OLG Frankfurt 11 U 3/91 WM 91, 475).

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Ohne Nachmieter- oder Ersatzmieterklausel im Mietvertrag kann der Mieter grundsätzlich nicht verlangen, dass der Vermieter einer vorzeitigen Vertragsbeendigung und einem Ersatzmieter zustimmt. Er muss den Mietvertrag bis zum letzten Tag erfüllen (OLG Oldenburg 5 UH 12/80 RE WM 81, 125).

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Nur ausnahmsweise in bestimmten Härtefällen kann der Mieter trotz fehlender Nachmieterklausel im Mietvertrag einen Nachmieter stellen, zum Beispiel dann, wenn er seinen Arbeitsplatz verliert und in einer anderen Stadt arbeiten muss oder er in ein Altenheim bzw. Pflegeheim ziehen muss oder er heiraten will oder sich Familienzuwachs ankündigt und die Wohnung zu eng wird (OLG Karlsruhe 3 RE-Miet 2/81 WM 81/173).

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Keine Härte liegt vor und der Mieter hat kein Recht, einen Nachmieter zu stellen, wenn er lediglich eine bessere, billigere oder verkehrsgünstigere Wohnung beziehen will oder wenn die restliche Mietzeit verhältnismässig kurz ist, zum Beispiel drei Monate (OLG Oldenburg 5 UH 1/81 RE WM 82, 124).

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Darf der Mieter einen Nachmieter stellen, muss er dem Vermieter nicht drei bzw. noch mehr Interessenten benennen. Es reicht ein zumutbarer Ersatzmieter aus (LG Saarbrücken 13 BS 218/94 WM 95, 313).

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Der Vermieter darf den vorgeschlagenen Nachmieter nur ablehnen, wenn wichtige Gründe in der Person oder in den wirtschaftlichen Verhältnissen des Nachmieters vorliegen (LG Köln 6 O 359/69 WM 71, 92).
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Tritt ein Nachmieter in ein bestehendes Mietverhältnis ein, haftet er nur dann für die vor seinem Einzug angefallenen Kosten seines Vorgängers, wenn dies vertraglich vereinbart ist (AG Osnabrück, 47 C 462/98 WM 99, 484).
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Der Mieter hat einen Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis, wenn er in eine altengerechte Wohnung umziehen möchte und einen geeigneten Nachmieter stellt oder die Neuvermietung sehr leicht möglich ist (LG Duisburg 23 S 361/98 WM 99, 691).
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Ein Vermieter ist nur dann verpflichtet, den Mieter vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen, wenn der einen geeigneten Nachmieter stellt und sein Interesse an der Vertragsauflösung dasjenige des Vermieters am Bestand des Vertrages erheblich übersteigt. Der Nachfolgemieter muss solvent, zumutbar und bereit sein, das Mietverhältnis "wie es steht und fällt" fortzuführen (LG Bremen 2 S 105/00, ZMR 2001, 545).
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Der Vermieter hat eine angemessene Überlegungsfrist von bis zu drei Monaten, in der er prüfen kann, ob der vorgeschlagene Nachmieter akzeptabel ist (LG Gießen 1 S 119/96, WM 97, 264).
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Ist der Vermieter mit einer Nachmieterstellung einverstanden, darf er den Abschluss eines Mietvertrages nicht ohne weiteres von einer Mieterhöhung abhängig machen (LG Wiesbaden 1 S 124/99, WM 2002, 115).
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Das Mietverhältnis endet für den Mieter, wenn der Vermieter einen vorgeschlagenen Nachmieter akzeptiert. Es endet auch dann, wenn es nur deshalb nicht zum Abschluss des Mietvertrages mit dem Nachmieter kommt, weil der Vermieter bei den Vertragsverhandlungen Nachforderungen stellt (OLG Koblenz 5 U 467/01, WM 2002, 232).

Quelle: http://www.mieturteile.de/body_nachmieter.html

[Minolta]

Hallo

Vielen Dank für die zahlreichen Beiträge. Ich muss mich jetzt erst einmal in die Materie einarbeiten. Ganz schön kompliziert

Vielleich sollte ich wirklich den Mieterschutz oder ähnlichen Rechtsbeistand zu Hilfe nehmen.

-Das mit den telefonischen Beschwerden war sicher zu blauäugig. Aber wir waren ja immer an einer friedlichen Lösung interessiert und wollten nicht soviel Wirbel machen.
Im Nachhinein war das sicher ein Fehler.

-Man müsste wissen, welche Gründe zu einer fristlosen Kündigung berechtigen würden.

Bitte weiter um Eure Statements.
Gruss Minolta