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[kosto1929]

Freitag, 31. Januar 2003

Die Spekulationsblase der Hypothekenfinanzierungen

von Doug Noland

Auf dem Weg ins Büro fallen mir jeden Morgen die "Zu Verkaufen" und
"Zu Vermieten" Schilder an den Häusern auf. Mein Eindruck ist, dass
trotz niedriger Zinssätze und sehr leichter Kreditvergabe der Markt
für bereits existierende Immobilien gegen die Wand gefahren ist.
Bemerkenswerterweise gilt dies nicht für Neubauten - dieser Markt
bleibt stark. Wir haben es also mit einem zweigeteilten
Immobilienmarkt zu tun, den ich in diesem Artikel untersuchen will.

In der Vergangenheit machte ein schwacher Immobilienmarkt die
örtlichen Banker nervös; sie hörten dann schnell auf, Finanzierungen
für neue Bauprojekte bereitzustellen. Aber der aktuelle
Immobilienzyklus ist anders. Zum einen wird der Boom bei den Neubauten
von den großen Baukonzernen dominiert, die Hand in Hand mit den
Hypothekenbanken arbeiten. Diese Baukonzerne haben einen fast
unbegrenzten Zugang zu günstigen Finanzierungen, die ihnen ihre
aggressive Wachstumsstrategie erlauben.

Vergleichbar war die Situation im Telekom-Sektor 1999. Damals wie
heute waren die Börse, Banker und die Regierung damit zufrieden, dass
der Boom weiterging - ohne die Konsequenzen zu bedenken. Wie wir
gesehen haben, ist der Impetus der Spekulationsblase am
Immobilienmarkt nur noch größer geworden, je schwächer die
Wirtschaftslage insgesamt wurde.

Fast unbegrenzte Kreditverfügbarkeit ermöglichte es aggressiven
Häuslebauern, Hypotheken mit nur minimalen oder gar keinen
Tilgungsraten zu erhalten.

"Keine Tilgungen, und keine Zinszahlung bis 2004", das hört man
derzeit oft bei US-Autoverkäufern, wenn es um den Kauf eines neuen
Wagen geht. Bei den Gebrauchtwagenverkäufern hingegen sind die Plätze
voll. Wer will nicht lieber einen neuen Wagen zu günstigen Konditionen
als einen Gebrauchtwagen? Vergleichbar ist die Situation am
US-Immobilienmarkt.

Steve Brown schrieb in den Dallas Morning News einen interessanten
Kommentar: "Die schwache Wirtschaftslage hat auch Nord-Texas erreicht,
dort sind Tausende in Gefahr, ihre Häuser zu verlieren. Die Zahl der
Hausbesitzer, denen eine Zwangsversteigerung droht, stieg im Bezirk
Dallas um 32 %. Im Bezirk Collin - wo besonders viele Leute aus dem
High Tech- und Telekomsektor entlassen wurden - gab es 2002 sogar
einen Anstieg um 73 %. Im Januar beträgt der Zuwachs gegenüber dem
Vorjahresmonat voraussichtlich 94 %." Und dennoch boomt der Markt für
neue Häuser weiterhin.

Man könnte argumentieren, dass die aufgeblähten
Hypothekenfinanzierungen ja im Interesse sowohl der Käufer, Verkäufer
als auch Baufirmen lag. Das wird sich dieses Jahr vielleicht in den
Gewinnen der Baufirmen und deren Finanziers und Kreditversicherer
widerspiegeln. Das erinnert wieder an den Boom im Telekomsektor 1999:
Viele profitieren eine Zeitlang, auch nachdem der Boom sein Top
bereits überschritten hat - aber der "marginale" Marktteilnehmer (der,
der als letztes hinzukommt) wird untergehen. Oder, mit anderen Worten:
Den letzten beißen die Hunde!

Es könnte hilfreich sein, sich den Boom (und die spätere Krise) bei
Bürogebäuden in den späten 1980ern ins Gedächtnis zu rufen. Obwohl die
Leerstände schon deutlich stiegen und ernsthafte Probleme am Horizont
auftauchten - was klar machte, dass ein sofortiger Baustopp für neue
Projekte für alle die beste Lösung gewesen wäre -, rollten weiter
fleißig Finanzierungen in den Sektor, und zusätzliche Bürotürme wurden
gebaut.

Viele "Investoren" fanden die überdurchschnittlichen Renditen dieses
Marktes zu attraktiv; und diese Renditen waren ja schließlich seit ein
paar Jahren erzielt worden! Wir bemerken es ja immer wieder - sobald
die spekulative Infektion eine gewisse kritische Masse erreicht hat,
ist es fast unmöglich, dies wieder abzudämpfen. Der Geldfluss in einen
solchen Markt wird zu einer Geldflut, und ein schmerzvolles Ende wird
unabwendbar.

Es liegt in der Natur von spekulativen Märkten, dass ein Sektor in der
letzten Phase eines Booms weiteres destabilisierendes Kapital erhält.
Der Boom bei den Neubauten könnte noch 2003 weitergehen - aber die
Kosten werden hoch sein. Der gesamte Finanzsektor puscht die
Konsumenten in Bezug auf ihre Konsumschulden und Hypotheken an ihre
absoluten Grenzen - das Pedal ist voll durchgetreten. Aber die
Renditen auf die vergebenen Kredite gehen wegen zahlreicher
Kreditausfälle schon zurück. Diese Entwicklung sollte zu denken geben
- besonders weil auch das vierte Quartal 2002 gezeigt hat, dass das
Schuldenmachen weiterging. Die Blase bei den Hypothekenfinanzierungen
mag zwar noch Konsumenten finden, die sie füttern ... heute. Aber
früher oder später - und wenn ich wetten müsste, dann würde ich
"früher" sagen - wird dem allmächtigen Konsumenten die Puste ausgehen.

[lederstrumpf]

Hierzu ein klarer Indikator:
In der aktuellen Ausgabe der Zeitschrift "Capital" wird für den Einstieg in verschiedene amerikanische Immobilienfonds geworben.

Als "Capital" im März 2000 die "Diamanten am Neuen Markt" in reißerischer Form vorgestellt hatte, und zum großen Einstieg riet, habe ich damals mein Abo gekündigt.

2 Jahre später habe ich diese Zeitschrift wieder rausgeholt und verglichen: Die Hälfte der Werte hatte Insolvenz angemeldet. Kein Wert hatte weniger als 90% verloren ! !

Es haben schon verschiedene Autoren auf die Immobilienblase in Amerika hingewiesen. Den letzten Overdrive hat der Markt durch Refinanzierungen in Folge der gesunkenen Zinsen erfahren. Die gewonnene Liquidität haben viele in den Konsum gesteckt, anstatt in die Tilgung.

Gruß,

lederstrumpf

[kosto1929]

Die Zeitschrift "Capital" habe ich auch noch gut in Erinnerung...