Bewohntes EHF in Zwangsversteigerung ersteigern&Eigenbedarf? - 500 Beiträge pro Seite

[casel]

Hallo!
Was ist, wenn man ein Haus ersteigert, wo noch die Schuldner drinnen wohnen?
Unter www.zwangsversteigerung.de habe ich folgendes gefunden:

Können ersteigerte Objekte problemlos bezogen werden?

1. Wenn das Objekt leer steht, gibt es natürlich keine Probleme.
2. Bewohnt der Eigentümer selbst das Objekt, ist eine schriftliche Aufforderung zur Räumung des Objektes erforderlich. Diese muss sofort nach der Ersteigerung erfolgen. Nicht kündigen!
3. Ist das Objekt vermietet, können Sie unter Ankündigung des begründeten Eigenbedarfs dem Mieter kündigen. Eventuelle abweichende gesetzliche oder vertragliche Kündigungsfristen sollten Sie beim zuständigen Rechtspfleger erfragen.

und unter http://www.finanztip.de/recht/immobilien/news221199.htm


Nicht selten wird eine Immobilie erworben, um sie selbst zu beziehen. Ist sie frei, stellen sich keine Probleme. Bewohnt der frühere Eigentümer die Wohnung, so kann der Erwerber die Räumung mittels des Zuschlagbeschlusses herbeiführen. Dieser weist ihn nicht nur als neuen Eigentümer aus, sondern stellt für ihn auch einen Räumungstitel dar, mit dem er den Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen kann. Ist die Wohnung hingegen vermietet, muss der Erwerber sorgsam vorgehen. Der Erwerber kann zwar das Mietverhältnis in der Regel wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er selbst einziehen will oder die Wohnung für seine Familienangehörigen benötigt. Ist der Mietvertrag hingegen zeitlich befristet, so muss die Kündigung unverzüglich, d.h. möglichst noch in dem Monat des Zuschlages oder in den ersten drei Werktagen des darauffolgenden Monats ausgesprochen werden, weil der Mieter sich ansonsten auf die Befristung berufen kann, die eine Eigenbedarfskündigung ausschließt.

Meine Fragen:

1. Gibt es bei der Räumung eines nichtvermieteten Hauses und ohne Wohnrechteintragung soziale Härte zu berücksichtigen? Wer kümmert sich um die Bewohner, wenn der Titel vollstreckt wird? Das Sozialamt?

2. Wie lange dauert eine Räumung? Ist Eigenbedarf zwingend vorgeschrieben (nur als Frage nebenbei, ich würde Eigenbedarf geltend machen)?

3. Was ist im Falle, wenn das Objekt ersteigert wird und die Bewohner gerne drinnen bleiben möchten? Kann man dann einen angemessenen Mietvertrag mit einer ortsüblichen (in diesem Fall hohen) Miete durchsetzen? Aber was ist, wenn die "Mieter" nicht genug Geld haben, übernimmt dann das Sozialamt die hohe Miete, auch wenn es ein "Luxushaus" ist?

Vielen Dank im Voraus für kompetente Antworten!

PS: Ich würde niemals eine Familie aus einer angemessen großen Wohnung rausklagen wollen, aber in diesem Fall, wo ein sehr großes und luxuriöses EFH versteigert wird sehe ich kein Unrecht.

[odlo]

1. Gibt es bei der Räumung eines nichtvermieteten Hauses und ohne Wohnrechteintragung soziale Härte zu berücksichtigen? Wer kümmert sich um die Bewohner, wenn der Titel vollstreckt wird? Das Sozialamt?

Nein gibt es nicht. Wer sich um die Alteigentümer kümmert kann Dir egal sein-sie wissen schliesslich seit längerer Zeit, dass sie ausziehen müssen !


2. Wie lange dauert eine Räumung? Ist Eigenbedarf zwingend vorgeschrieben (nur als Frage nebenbei, ich würde Eigenbedarf geltend machen)?

Eigenbedarf nur wenn das Haus vermietet ist- sonst brauchst Du keinen Grund !!!
Je nachdem zu welchem Zeitpunkt der Gerichtsvollzieher/in einen Termin frei hat. Die sind chronisch überbelastet

3. Was ist im Falle, wenn das Objekt ersteigert wird und die Bewohner gerne drinnen bleiben möchten? Kann man dann einen angemessenen Mietvertrag mit einer ortsüblichen (in diesem Fall hohen) Miete durchsetzen? Aber was ist, wenn die "Mieter" nicht genug Geld haben, übernimmt dann das Sozialamt die hohe Miete, auch wenn es ein "Luxushaus" ist?

Das lass mal schön bleiben, denn wenn sie schon kein Geld haben, dann werden sie Dir auch die Miete nicht jeden Monat überweisen-sie melden höchstens Verbraucherinsolvenz an. Für Dich heisst das Kündigung (ggf. Härtefall-Unkündbar!!!!!), Erlangung eines vollstreckbaren Titels und lange kein Geld !! Das dauert ewig! Das Sozialamt zahlt sicherlich nicht für ein ganzes Haus !!

PS: Ich würde niemals eine Familie aus einer angemessen großen Wohnung rausklagen wollen, aber in diesem Fall, wo ein sehr großes und luxuriöses EFH versteigert wird sehe ich kein Unrecht.

Mir ist ein Fall bekannt, da wurde das Haus noch vor Eigentumsübergang (also während der Versteigerung) komplett zerstört-zumindest innen und teilweise aussen. Die neuen Eigentümer sind übrigens auf den Kosten sitzengeblieben. Also aufpassen !

[Harry_Schotter]

Ganz kurz, ist das EF-Haus vom Besitzer bewohnt, hast du eigentlich keine Probleme. Er MUSS raus, so oder so.
Ist das Haus vermietet, sieht`s schon ein bisschen schwieriger aus. Geh doch mal zu www.amazon.de. Da gibt es extra Bücher über Zwangsversteigerungen, die das Thema behandeln.

Viel wichtiger ist aber, zu schaun, dass das EFH nicht zu teuer erworben wird. Da ist der eigentliche Knackpunkt !

Die sogenannten "Verkehrswertgutachten" kannst du in die Tonne werfen, weil der "Gutachter" im Prinzip parteiisch ist. Er wird nach der Höhe des Verkehrswertes des Gutachtens bezahlt und zudem ist er an Nachfolgeaufträgen vom Amtsgericht interessiert. Das Amtsgericht hat aber definitiv Interess an hohen Verteigerungserlösen, weil es an der Höhe des Verkaufspreises durch die Gerichtsgebühren partizipiert. Zudem kann man davon ausgehen, dass die Gläubigerbanken Druck auf ein Amtsgericht machen würden, wenn der/die vom Amtsgericht bestellten Gutachter, in ihren Augen, zu niedrige Verkehrswerte ausweisen würden.

Lebenweisheit: Eine Krähe hackt der anderen kein Auge aus.

Wichtig: Zwangsversteigerte Immobilien haben zu 99 Prozent einen Haken. Das heißt, sie sind 2te oder 3te Wahl.
Das ist kein Vorurteil !!!
(Auch wenn viele Anderes behaupten. Zum Beispiel Zwangversteigerungskataloganbieter).

Wenn du dir Einfamilienhäuser zur Zwangsversteigerung gut ansiehst, wirst du sehr erkennen, dass sie meist erheblichen Renovierungsbedarf(Oft Wasserschäden/Dachschaden/Mauerschäden) haben.

Gäubigerbanken verkaufen normalerweise notleidende Immobilien, besonders EF-Häuser über den ersten Immobilienmarkt, wenn sie attraktiv sind. EF-Häuser sind in der Regel gefragt und gehen auch ohne Zwangsversteigerung weg. Wenn so ein Haus aber erhebliche Mängel(Auch eine schlechte Lage) hat, dann geht das nicht. Also wird ein Gerichtstermin anberaumt.

You understand ???

Das klingt jetzt ein bisschen platt, aber glaub mir einfach mal, das IST so !!!



H_S

[zpo]

Zur Antwort # 3:
"Die sogenannten "Verkehrswertgutachten" kannst du in die Tonne werfen, weil der "Gutachter" im Prinzip parteiisch ist. Er wird nach der Höhe des Verkehrswertes des Gutachtens bezahlt und zudem ist er an Nachfolgeaufträgen vom Amtsgericht interessiert. Das Amtsgericht hat aber definitiv Interess an hohen Verteigerungserlösen, weil es an der Höhe des Verkaufspreises durch die Gerichtsgebühren partizipiert. Zudem kann man davon ausgehen, dass die Gläubigerbanken Druck auf ein Amtsgericht machen würden, wenn der/die vom Amtsgericht bestellten Gutachter, in ihren Augen, zu niedrige Verkehrswerte ausweisen würden."

Diese Aussagen sind Mumpitz.

Der Gutachter partizipiert nicht an einem hohen Verkehrswert, er wird nach Arbeitsaufwand (Stundenvergütung pp.) entschädigt (ZSEG).

Dem Rechtspfleger des AG ist die Höhe der Gerichtsgebühren egal (schließlich ist er fest besoldet), er ist an einer realistischen Werteinschätzung interessiert.

Gläubigerbanken können keinen Druck auf den Rechtspfleger ausüben. Sofern sie begründete Einwendungen gegen die beabsichtigte Wertfestsetzung vortragen, wird der Rechtspfleger dies bei seiner Entscheidung entsprechend berücksichtigen. Wenn nicht, steht den Beteiligten der Rechtsweg offen.

Der Rechtspfleger ist an das Gutachten des beauftragten Sachverständigen nicht gebunden. Es kommt durchaus vor, dass der Wert gem. § 74 a Abs. 5 ZVG vom Rechtspfleger abweichend festgesetzt wird (sowohl nach oben und unten).

.

[Harry_Schotter]

Odlo hat geschrieben:


"3. Was ist im Falle, wenn das Objekt ersteigert wird und die Bewohner gerne drinnen bleiben möchten? Kann man dann einen angemessenen Mietvertrag mit einer ortsüblichen (in diesem Fall hohen) Miete durchsetzen? Aber was ist, wenn die "Mieter" nicht genug Geld haben, übernimmt dann das Sozialamt die hohe Miete, auch wenn es ein "Luxushaus" ist?

Das lass mal schön bleiben, denn wenn sie schon kein Geld haben, dann werden sie Dir auch die Miete nicht jeden Monat überweisen-sie melden höchstens Verbraucherinsolvenz an. Für Dich heisst das Kündigung (ggf. Härtefall-Unkündbar!!!!!), Erlangung eines vollstreckbaren Titels und lange kein Geld !! Das dauert ewig! Das Sozialamt zahlt sicherlich nicht für ein ganzes Haus !!

PS: Ich würde niemals eine Familie aus einer angemessen großen Wohnung rausklagen wollen, aber in diesem Fall, wo ein sehr großes und luxuriöses EFH versteigert wird sehe ich kein Unrecht.

Mir ist ein Fall bekannt, da wurde das Haus noch vor Eigentumsübergang (also während der Versteigerung) komplett zerstört-zumindest innen und teilweise aussen. Die neuen Eigentümer sind übrigens auf den Kosten sitzengeblieben. Also aufpassen !"


..............


Den Ausführungen kann ich nur absolut, ohne Abstriche, zustimmen !!!

Er hat Recht !!!

Wer seinen Kredit nicht zahlen kann, hat in der Regel dann auch kein Geld die Miete für das EF-Haus zu zahlen.
Außerdem kommt es relativ häufig vor, dass die Besitzer ihr zu versteigerndes Eigenheim im Angesicht der Versteigerung
verwahrlosen und nicht mehr instandhalten lassen. (Ist ja auch irgendwie logisch und verständlich)

Und das es dann auch zu Racheakten a`la, "Der Drecksack, der mein Haus ersteigert hat, soll sich noch wundern und umkucken, was er mir "weggenommen" hat." kommt, ist aus Gläubigersicht, auf zumindestens emotionaler Basis, auch verständlich.
Auch wenn das im Licht einer rationaler Betrachtung natürlich Quatsch ist.


H_S

[Harry_Schotter]

@#4

Was du da dalegst, ist lebensfremd.


H_S

[zpo]

Zu # 2

§ 765 a ZPO als finale Härteklausel für den Schuldner aber denkbar und nicht so selten gebraucht und auch mitunter erfolgreich, seltenst jedoch auf Dauer, sondern nur zeitlich begrenzt.

.

[zpo]

@ # 6

Umgekehrt wird ein Schuh draus ...

.

[Harry_Schotter]

@#8

Eher macht der Papst `ne Herrenboutique in Herne auf, als das ich glaube, dass die Akteure bei gerichtlichen Zwangsversteigerungen alle interessenlos, edel und gut sind, so wie du das schilderst.


H_S

[zpo]

Evtl. mach` ich ja seit Jahren was falsch.

Mit edel und gut hat das nichts zu tun.

Allerdings gestehe ich, dass es tatsächlich befriedigend ist, wenn ein akzeptables Meistgebot erzielt wird: Der Schuldner hat weniger Restschulden, die Bank einen geringeren Forderungsausfall, der Ersteher eine hübsche Wohnung (denn nur solche laufen an oder über den Verkehrswert, letztlich entscheidet der Markt, also das Bietinteresse den wahren Wert der Immobilie) und der Rechtspfleger infolge regen Bietgeschehens eine kurzweilige Bietstunde (30 min.).

Der Papst sei also in Herne recht herzlich begrüßt.

.

[Harry_Schotter]

@#10

Der Papst wird in der schönen Stadt Rom sterben und nicht im grauen Herne.


"Dem Rechtspfleger des AG ist die Höhe der Gerichtsgebühren egal (schließlich ist er fest besoldet), er ist an einer realistischen Werteinschätzung interessiert."

Mag sein. Jedenfalls partizipiert das AMTSGERICHT am Versteigerungserlös über die prozentualen Gebühren. Außerdem habe ich festgestellt, dass die Amtsrichter immer sehr beflissen sind, die Immobilie(n) an den Mann/Frau zu bringen. Eine Motivation muss also schon dahinterstehen. Sag nicht, die Rechtspfleger seien alle christlich orientiert.


"Der Gutachter partizipiert nicht an einem hohen Verkehrswert, er wird nach Arbeitsaufwand (Stundenvergütung pp.) entschädigt (ZSEG)"

Ach ja ???

Und warum sind praktisch ALLE Verkehrswertgutachten mit 20-30 Prozent überbewertet ???

Wer eine zu versteigernde Immobilie zu 70 Prozent des angeblichen "Verkehrswertes" kauft, hat allerallermeist 100 Prozent des tatsächlichen Wertes, den man auf den freien Immobilienmarkt erzielen kann, bezahlt.

Sag jetzt nicht, das wär` nicht so !!!!!!!!!!!!!

Ich hab` genug sogenannte gerichtliche "Verkehrswertgutachten" gelesen. Ich kann mir also ein Bild machen.

Ei, sag mir nun, warum machen die Gutachter das wohl ??
Wollen sie, dass die gebeutelten Nocheigentümer und die Gläubigerbanken mit einem blauen Auge aus ihrer Schuldenmisere rauskommen ???
Haben auch sie ihrer Mutter, während eine einsame Träne an ihrer Wange runtergelaufen ist, am Sterbebett geschworen, nur Gutes zu tun ???

Wenn`s so wäre, mir würde das wirklich an mein kleines Herzilein greifen(Schniefschnief).

Ich glaub aber kaum, dass es auf der Welt soviel Herzensgüte gibt.

Fakt ist, Immobiliengutachter werden in der Regel nach dem ermittelten Verkehrswert bezahlt.
Was auch verständlich ist.
Der Auftraggeber will ja mit dem Gutachten seine Immobilie vorteilhaft vermarkten.
(Es sei denn, man gibt einen Auftrag zur Begutachtung als Käufer auf. Dann sieht die Welt etwas anders aus. In der Regel wird man dann, wenn man klug ist, mit dem Gutachter ein Pauschalpreis für seine Tätigkeit aushandeln.)

An einem hohen Marktwert und Vermarktungserlös sind aber nun alle interessiert: Der Eigentümer der Zwangsimmobilie, die Gläubigerbank und das Amtsgericht.

Wie also motiviert man dann einen Gutachter zu vorteilhaften Expertisen ???

In dem man ihm den Arbeitsaufwand vergütet ???

Mit solch einer Leistungshonorierung ermutigt man den Gutachter höchstens zum Bummeln. (More Time-> More Money. Much more Time-> Much more Money) ............Einen Tatbestand(Bummeln) den der Auftraggeber(Amtsgericht) zudem auch noch nicht einmal beweisen kann. Es sei denn, der/die Amtsrichter darselbst, oder anderweitige, vakante Diener der amtsrichterlichen Rechtspflege bemüßigen sich, immer mit dem Gutachter zusammen, einen hoheitlichen Ortstermin durchzuführen. Ich glaube aber, da hat man in den Amtsstuben der deutschen Jurispudenz Anderes, Besseres zu tun.


H_S

[Harry_Schotter]

@#5 von Harry_Schotter


Tausche ganz unten im Posting #5 ".....aus Gläubigersicht...." in ".....aus Schuldnersicht.....".

So ergibt der gesamte Satz eher Sinn.....


H_S

[principessa]

@Harry_Schotter:

#9 !!!!! "als das ich glaube, dass die Akteure bei gerichtlichen Zwangsversteigerungen alle interessenlos, edel und gut sind, so wie du das schilderst."


Sag` bitte mal, zu

"Gäubigerbanken verkaufen normalerweise notleidende Immobilien, besonders EF-Häuser über den ersten Immobilienmarkt, wenn sie attraktiv sind. EF-Häuser sind in der Regel gefragt und gehen auch ohne Zwangsversteigerung weg. Wenn so ein Haus aber erhebliche Mängel(Auch eine schlechte Lage) hat, dann geht das nicht. Also wird ein Gerichtstermin anberaumt. "

Eine Gläubiger-Bank kann/könnte beschlagnahmte Häuser auch außerhalb der Zwangsversteigerung auf dem freien Markt verkaufen ?
Stimmt das ?

Gruß,
principessa

[Harry_Schotter]

@#13


Ja, principessa, selbstverständlich !

Voraussetzung ist natürlich die Einwilligung des Schuldners.

Die wird er aber allermeistens geben.
Der Besitzer hat ja auch Interesse seine Immobilie über den regulären, ersten Markt zu verkaufen, weil er so sein Haus einem größeren Interessentenkreis anbieten kann und weil er und die Bank sich die Kosten den Zwangsversteigerungsverfahren ersparen.

So haben beide Parteien die Chance mehr Geld aus dem grundschuldbelasteten Besitz rauszuholen.

Nur, wenn nichts mehr hilft, oder der Besitzer störrisch ist und nicht verkaufen will, na, dann wird halt am Amtsgericht notgedrungen das "Refugium" versteigert.


H_S

[Harry_Schotter]

Also principessa, es kommt eben immer irgendwie auf den Schuldner selbst an, wie "zwanghaft" der Verkauf ist.

Der eine geht zu seiner Bank und sagt: "Ich kann meinen Kredit nicht mehr zurückzahlen. Versuchen wir mein Haus über ihren Immobiliendienst zu veräußern und wenn das nicht klappt, dann versteigern wir es."
Und der andere geht zu seiner Bank und sagt: "Ich kann meinen Kredit nicht mehr zurückzahlen. ABER VEKAUFEN WERD` ICH MEIN HEIßGELIEBTES HÄUSCHEN NIIIIIIIEEEE". Tja, da muss dann der Gläubiger halt andere Seiten aufziehen, dann ist Schluß mit lustig.......................


H_S

[casel]

Hallo Danke für die antewporten... naja zu 9 und 13 muss ich erwähnen, dass es wie HS sagt, nur mit einwilligung des Schuldners geht. Wenn aber der Schuldner eh hoffnungslos überschuldet ist, dann hat er kein Interesse, vorzeitig auszuziehen. Stimmt, ist alles ein gewissenes Risiko, am besten versucht man sich mit dem Schuldner gütlich zu einigen, die harte Tour scheint eher riskant zu sein.
Nun, mein Bruder hat sich selber eine Wohnung in Westberlin in einer guten Lage über Zwangsversteigerung, naja stimmt nicht ganz, er hat sie außergerichtlich zu 70% gekauft. Der Preis der war echt günstig, zumal der Gutachter 11 TEUR Renovierungskosten abgesetzt hat (unrealistisch viel!) und die Wohnung davor mit angemessenen 1300 Euro/m2 bewertet hat. Haben so gerade mal 640 euro / m2 bezahlt. das wäre auf dem Freien Markt niemals möglich gewesen, außerdem ist das Haus komplett saniert/modernisiert (Ende 90er Jahre) und die wohnung hat zusätlich einen eigenen Carport. Der uns schon vorher bekannte Notar hat selber über den Preis gestaunt.
Es stimmt schon, vieles ist bei Zwangsversteigerungen Müll, aber nicht alles. Und viele Verkehrswertgutachten sind zu hoch, stimmt auch, aber im Moment geht die Tendenz zu realistischeren Gutachten. Man sollte allerdings hinterfragen, wieso der Schuldnerr pleite gegangen ist, wenn die Mietrendite stimmt, dann muss es einen anderen Grund geben
Ich werde am Montag für eine "Sozialperle" in einer sehr guten Gegend mitbietetn, die Mietpreisbindung an sozialen Wohnungsbau gil noch 3 Hahre. Da das Objekt überfördert war, mussten die Eigentümer enorme Förderungen zurückzahlen undd haben daher Privatinsolvenz angemeldet. Das Haus selber ist nur Zweite Wahl, aber die Gegend nicht. Es ist mir bewußt, daß es unter Umständen schwierig sein kann, die Mieten angemessen zu erhöhen, aber wenn ich günstig genug zum Zug komme, rentiert es sich auch mit der momentanen Ist-Sozialmiete. Mal sehen

[casel]

Wie siehts denn aus, wenn man für den Schuldner Ersatzwohnraum beschafft? Was bedeutet "angemessen"? Gleiche Fläche? Muss es im selben Bezirk sein?

[principessa]

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Harry, Danke.

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[deinlawyer]

heyho,
es gibt ein sonderkündigungsrecht für den ersteher gegenüber mieter § 57 a ZVG:
Der ersteher ist ebrechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der ges Kündigungsfristen zu kündigen. Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist.

eigenbeadrf brauchst da nicht

cu

[principessa]

#19 heyho ,

das soll aber nur bei Zwangsversteigerungen - nicht bei Teilungsversteigerungen gelten ?

principessa

(Hobby-Juristin )