IBV-Deutschland-/LBB-Fonds - doch Ausschüttung?? (Seite 378)
eröffnet am 29.01.04 15:01:08 von
neuester Beitrag 28.01.24 23:31:29 von
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LBI.com, fabelhafte Recherche, äußerst nützlich zur Zeichneraufklärung.
[posting]16.898.095 von D3Geschdigt am 15.06.05 18:48:04[/posting]Mein letzter Beitrag bezieht sich auf den Beitrag von D3Geschdigt .
Hallo,
ein Gespräch mit der finanzierenden Bank solltest Du auf jeden Fall suchen. Vielleicht ist das Institut ja "kulant", besonders wenn der Geruch eines Verbundgeschäftes vorhanden ist. Vielleicht umfasst das Abfindungsangebot ja auch die Finanzierungen, die bei BGB Töchtern abgeschlossen wurden, was ich mir leider nicht vorstellen kann.
Wenn Du nicht kurzfristig aus der Finanzierung raus kommst, bleibt Dir nur noch Schadensbegrenzung.
Du könntest die Abfindungssumme erneut Anlegen, wobei die Laufzeit der Anlage mit dem Ende der Finanzierung übereinstimmt. Auf die Art könntest Du die monatl. Zinslast etws abfangen und ohne Vorfälligkeitsentschädigung am Ende tilgen.
Optimal ist der beschriebene Weg sicher nicht, jedoch besser als jetzt die Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen.
ein Gespräch mit der finanzierenden Bank solltest Du auf jeden Fall suchen. Vielleicht ist das Institut ja "kulant", besonders wenn der Geruch eines Verbundgeschäftes vorhanden ist. Vielleicht umfasst das Abfindungsangebot ja auch die Finanzierungen, die bei BGB Töchtern abgeschlossen wurden, was ich mir leider nicht vorstellen kann.
Wenn Du nicht kurzfristig aus der Finanzierung raus kommst, bleibt Dir nur noch Schadensbegrenzung.
Du könntest die Abfindungssumme erneut Anlegen, wobei die Laufzeit der Anlage mit dem Ende der Finanzierung übereinstimmt. Auf die Art könntest Du die monatl. Zinslast etws abfangen und ohne Vorfälligkeitsentschädigung am Ende tilgen.
Optimal ist der beschriebene Weg sicher nicht, jedoch besser als jetzt die Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen.
@LBI.COM
Erschreckend, Deine Ausführungen. Da sich ja wohl in Berlin bereits der Staatsanwalt mit der Sache beschäftigt, sollte man ihm diese Infos mal zukommen lassen: am besten aber als Einschreiben. Man weiß ja nie, wo die Infos sonst stecken bleiben…
Bin kein Jurist, aber es gibt doch auch die Möglichkeit, die BaFin – also die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht – zu kontaktieren, eine Beschwerde über IBV und die BGB einzureichen und um Aufklärung sowie Stellungnahme der Institute zu bitten. Das würde wenigstens etwas Öffentlichkeit schaffen und unserer Verhandlungsposition etwas mehr Gewicht geben. Bei Ermittlungen der BaFin berichtet ja normalerweise sogar die Presse und das TV.
Gruß und Dank für die Aufklärung der desaströsen Zustände am Rande des Harzes!
Immobil
Erschreckend, Deine Ausführungen. Da sich ja wohl in Berlin bereits der Staatsanwalt mit der Sache beschäftigt, sollte man ihm diese Infos mal zukommen lassen: am besten aber als Einschreiben. Man weiß ja nie, wo die Infos sonst stecken bleiben…
Bin kein Jurist, aber es gibt doch auch die Möglichkeit, die BaFin – also die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht – zu kontaktieren, eine Beschwerde über IBV und die BGB einzureichen und um Aufklärung sowie Stellungnahme der Institute zu bitten. Das würde wenigstens etwas Öffentlichkeit schaffen und unserer Verhandlungsposition etwas mehr Gewicht geben. Bei Ermittlungen der BaFin berichtet ja normalerweise sogar die Presse und das TV.
Gruß und Dank für die Aufklärung der desaströsen Zustände am Rande des Harzes!
Immobil
Tja, PetraFem
, ich biete dem Herrn Oberstaatsanwalt an:
Betrug, § 263 StGB
Eintritt Vermögensschaden erforderlich (zweifelhaft, denn wir haben ja „gute Garantien“, und Fonds, die aus Gründen der kaufmännischen Vorsicht nichts auszahlen, sind bestimmt nicht zu unserem Schaden, oder etwa doch?
?)
Kapitalanlagebetrug, § 264 a) StGB
Eintritt Vermögensschaden nicht erforderlich – und da ist eigentlich jetzt Herrn Oberstaatsanwalt’s Aktivität gefragt, /b]BEVOR das Delikt verjährt. [/b]Zehn Jahre sind schnell um, und der Januar 1999 ist auch schon ein wenig her, meine Herren Oberstaatsanwälte!
Interessant könnte für uns sein: strafmildernde Umstände bei tätiger Reue, § 264a III StGB
Im Klartext: wenn IBV freiwillig rückabwickelt (Geld zurück – Fondsanteile zurück) wirkt dies eventuell strafmildernd
Na auf, IBV, BauBeCon, BGB-Konzern, König/Kärgel, los los! Oder wollt ihr Geschäftsführer und Verantwortliche etwa lesen müssen „Gehen Sie in das Gefängnis, gehen Sie nicht über LOS, ziehen Sie nicht 61.676.614 Mark ein“
Aber unser Gesetzgeber, wir kennen ihn doch: er denkt da an die kleinen Ganoven und Taschenspieler, und nicht an parteipolitisch aktive, mit besten Verbindungen und besten Anwälten ausgestattete ehrenwerte Herren die zufällig in diesem Fall sogar ein Bundesland erpressen könnten, mehr oder weniger? Ein Bundesland, in dessen Sold der Herr Oberstaatsanwalt steht? Und bei dem er, obwohl er zunächst eine Ermittlungspflicht von Amts wegen hat, wenn der Anfangsverdacht hinreichend begründet ist. gewissen Weisungsbefugnissen unterliegt, nicht inhaltlich, aber es gibt ja auch andere Wege?
gute Nacht, Rechtstaat
!
LBI.COM
, ich biete dem Herrn Oberstaatsanwalt an:Betrug, § 263 StGB
Eintritt Vermögensschaden erforderlich (zweifelhaft, denn wir haben ja „gute Garantien“, und Fonds, die aus Gründen der kaufmännischen Vorsicht nichts auszahlen, sind bestimmt nicht zu unserem Schaden, oder etwa doch?
?)Kapitalanlagebetrug, § 264 a) StGB
Eintritt Vermögensschaden nicht erforderlich – und da ist eigentlich jetzt Herrn Oberstaatsanwalt’s Aktivität gefragt, /b]BEVOR das Delikt verjährt. [/b]Zehn Jahre sind schnell um, und der Januar 1999 ist auch schon ein wenig her, meine Herren Oberstaatsanwälte!
Interessant könnte für uns sein: strafmildernde Umstände bei tätiger Reue, § 264a III StGB
Im Klartext: wenn IBV freiwillig rückabwickelt (Geld zurück – Fondsanteile zurück) wirkt dies eventuell strafmildernd
Na auf, IBV, BauBeCon, BGB-Konzern, König/Kärgel, los los! Oder wollt ihr Geschäftsführer und Verantwortliche etwa lesen müssen „Gehen Sie in das Gefängnis, gehen Sie nicht über LOS, ziehen Sie nicht 61.676.614 Mark ein“
Aber unser Gesetzgeber, wir kennen ihn doch: er denkt da an die kleinen Ganoven und Taschenspieler, und nicht an parteipolitisch aktive, mit besten Verbindungen und besten Anwälten ausgestattete ehrenwerte Herren die zufällig in diesem Fall sogar ein Bundesland erpressen könnten, mehr oder weniger? Ein Bundesland, in dessen Sold der Herr Oberstaatsanwalt steht? Und bei dem er, obwohl er zunächst eine Ermittlungspflicht von Amts wegen hat, wenn der Anfangsverdacht hinreichend begründet ist. gewissen Weisungsbefugnissen unterliegt, nicht inhaltlich, aber es gibt ja auch andere Wege?
gute Nacht, Rechtstaat
! LBI.COM
Trading Spotlight
Erschütternd zu lesen ! Und noch erschütternder ist die Tatsache, dass derartiger Betrug in Deutschland offensichtlich ungesühnt bleibt.
Jeder Parksünder wird unbarmherzig verfolgt.
Öffentlich-rechtliche Millionenbetrüger dürfen ihre Opfer noch verhöhnen und gehen mit gefüllten Taschen unbehelligt nach Hause.
Jeder Parksünder wird unbarmherzig verfolgt.
Öffentlich-rechtliche Millionenbetrüger dürfen ihre Opfer noch verhöhnen und gehen mit gefüllten Taschen unbehelligt nach Hause.
Wer sich noch für Inhalte interessiert:
Kurzdarstellung der Situation des Objektes „Northeim“ (BauBeCon) des IBV-D1
Prospektposition Nr. 24 (Seite 37, 72)
Kaufpreis insgesamt 61.676.614 DM, das entspricht 8,4 % des Fonds-“Vermögens“ bzw. gut 19% des Eigenkapitals
davon entfallen auf nachfolgen beschriebenes Wohngebiet (eins von insgesamt 5) rund 53%
Bruttomieterträge aktuell: ca. 0,9 Mio EUR p.a.
Nettomieterträge davon ca. 0,6 Mio EUR p.a.
Mietausfallwagnis bei derzeitiger Bewohnerstruktur (vorsichtig geschätzt) 20%
zur Verfügung stehen netto ca. 0,5 Mio EUR Mieteinnahmen (genauere Daten kann euch die BauBeCon oder IBV sicherlich mitteilen)
Kaufpreis, auf Baugebiet bezogen (anteilig): 16,7 Mio EUR
aktueller Ankauffaktor: 33 (mit zunehmendem Leerstand weiter steigend)
Beleihungsquote auf Kaufpreisbasis: 57%
Beleihungsquote (aktuell) auf realistischer Ertragsbasis (Faktor 7-9) : 209 bis 268%
Objekt rechnerisch überschuldet?: ja
Zins und Tilgung Darlehen aus lfd. Einnahmen möglich? nein
Instandhaltung aus lfd. Einnahmen möglich? nein
Bestandsaufnahme vom 14.06.2005
Hans-Holbein-Straße 26-42
Matthias-Grünewald-Straße 13, 21-55
Am Martinsgraben 13-19
(„Klein Manhattan“)
Makrostandort
leicht geneigte Hanglage, eingebunden in Wohngebiet mit weiteren Geschossbauten und Reihenhauswohnanlage nördlich, östlich ein Schulgelände (Grundschule, weiterführende Schule, Berufsschulzentrum), westlich eine öffentliche, gewerblich genutzte Fläche der Kreisabfallwirtschaft (LKW-Betriebshof und Materiallager) und im Süden einer Kleingartenanlage sowie die freie Feldflur.
Mikrostandort
Städtebauliches Leitbild: Urbanität durch Dichte
2 Punkthochhäuser (12-geschossig) wechseln sich mit höheren Zeilenbauten (7 oder 6-geschossig und niedrigeren Zeilenbauten 3 oder 4-geschossig) in Betonplattenbauweise ab.
Gut 410 Wohneinheiten bilden hier den Schwerpunkt des Fondsbesitzes in Northeim bei insgesamt etwa 450 WE am Standort
Das Wohnumfeld (Grün, Kinderspielplätze, Garagen bzw. offene Stellplätze, Parkhaus, Müllboxen, ) macht einen teilweise noch gepflegten, teilweise jedoch schon äußerst desolaten Eindruck. Häufig ist Vermüllung (Sperrmüll, herumliegender Müll) zu beobachten.
Vandalismusschäden sind häufig und zum Teil prägend (zersplitterte Telefonzelle, heruntergewirtschaftete Grünflächen, Müll- bzw. Dreckecken, herumliegender „verstreuter“ Müll). Die städtebauliche Struktur lässt teilweise Hofbereiche entstehen, die von den verbliebenen Bewohnern als Aufenthaltsraum (spielende Kinder, Nachbarschaftstreffpunkt) genutzt werden. In den Randbereichen der Siedlung bietet der Übergang zu den (gepflegten, ruhigen) benachbarten Wohngebieten einen gewissen Schutz vor Müll, Dreck und Verwahrlosung. Nicht zufällig ist das Gebäude mit dem geringsten Leerstand (M.-Grünewaldstr. 13 mit einer Leerwohnung bei insg. 12 Wohnungen) in unmittelbarer Randlage bzw. Nähe zu Reihen- und Doppelhäusern sowie zu 3 sanierten, gepflegten und vollvermieteten Plattenbauten, die mit dem Gebäude eine bauliche Einheit bilden (M.-Grünewaldstr. 15 bis 19, nicht im Bestand des Fonds).
soziale Struktur
die Sozialstruktur ist schwierig. Man kann ohne Übertreibung von einem sozialen Brennpunkt sprechen. Von den ursprünglichen (Erstbezugs-)Mietern ist so gut wie keiner mehr anzutreffen, ganz überwiegend wohnen in der Anlage deutschstämmige russische Spätaussiedler („Russlanddeutsche“), arabische, türkische, vietnamesische, sri-lankesische Familien sowie andere Nationalitäten. „Hier wohnen die Gangster“ „da hinten wohnen nur Russen“ oder andere Aussagen fallen im Gespräch mit den Anwohnern ohne jeder Emotionalität.
Das soziale Image und die Eigen- und Fremdwahrnehmung der Siedlung ist katastrophal. Der Volksmund spricht von „Klein Manhattan“. Wer es irgendwie möglich machen kann verlässt die Siedlung. Die verbleibenden Bewohner haben sich mit dem Zustand und der Lage im Gebiet abgefunden. Vereinzelt gibt es noch Aktivitäten der Bewohner zur Pflege und zum Erhalt ihres Wohnumfeldes, vor allem in Randlagen zum Feld hin bzw. zu den „besseren“ Wohngegenden hin.
Leerstand
der Leerstand ist erheblich bis groß. Im Mittel beträgt der Leerstand 53% wobei es einzelne Gebäude gibt mit nur 8% und solche mit 88% Leerstand. Im Gespräch mit Bewohnern wurde deutlich, dass in naher Zukunft weitere Bewohner das Gebiet verlassen werden. Zuzug ist nur durch amtliche Einweisung von deutschen Spätaussiedlern (ex-GUS-Staaten) vereinzelt zu verzeichnen.
baulicher Zustand
es handelt sich um 3-12 geschossige Mehrfamilienhäuser mit 1 bis 4 Aufgängen und 2 bis 4-spännigen Etagenwohnungen (Wohnanlage). Die Häuser sind mit Flachdächern ausgestattet, die technische Bauweise ist Betonplattenbauweise (Fassadengestaltung in Grobkies, sichtbare Fugen) mit eingehängten bzw. eingearbeiteten Betonelementen (z.B. Balkone).
Die Gebäude weisen erhebliche Mängel auf. Schäden sind zu verzeichnen an den Balkonen (Betonabplatzungen, Bewehrungsstahl rostet), an den Hauseingangsbereichen (stark erneuerungsbedürftig, große Vandalismusschäden) im Bereich Dach/Fassade (Plattenrisse, Abplatzungen, Durchfeuchtungsschäden und großflächige Putzschäden innen), in den Treppenhäusern (erneuerungsbedürftig/Anstrich, zum Teil Risse), bei den Fahrstühlen (die z.T. innen erneuert wurden, diese Erneuerung jedoch durch Vandalismus schon wieder schwer beschädigt wurde), in Durchgangsbereichen und bei Kellerzugängen (Beschädigungen/Setzungsrisse, z.T. Vermüllung). Deutlich sichtbar sind auch leere bzw. blinde Fenster, ruinierte Klingel- und Briefkastenanlagen und erhebliche Gebäudeschäden bis hin zu durchfaulten Fensterrahmen und abgebrochenen Fassadenteilen.
Gesamteindruck
Die Wohnanlage macht den Eindruck als ob der Eigentümer bzw. Verwalter sie komplett aufgegeben hat. Die „Vermietungsaktivitäten“ bestehen in einem farbigen A-3-Blatt in einzelnen leerstehenden Paterrewohnungen mit einer Kontakttelefonnummer und Hinweisen auf eine BauBeCon-Musterwohnung in Northeim und in Göttingen (einem weiteren IBV-D1-Objekt).
Das Wohnumfeld wird in notwendigstem Umfang, jedoch nur teilweise gepflegt, es gibt einen Hausmeisterdienst (er war zum Zeitpunkt meines Besuchs allerdings unbesetzt), der Rasen und die Kinderspielplätze (3) sind einigermaßen gepflegt.
Die verlangten Mieten bewegen sich bei ca. 7,20 EUR/m² warm. Es ist auszuschließen, dass sich bei dem Gesamteindruck der Anlage zu diesen Preisen Mieter auf dem freie Markt aquirieren lassen. Die verlangte Miethöhe führt hingegen bei allen „Selbstzahlern“, also denjenigen, bei denen der Staat nicht direkt oder indirekt die Miete übernimmt, zu massivem Abwanderungsdruck. Teilweise konnten mir in einem Aufgang mehrere Mieter benannt werden, die „demnächst auch ausziehen“.
Fazit
Die Anlage ist in Teilbereichen (Randlagen, 3- und 4-Geschosser, Höfe mit 4-6-Geschossern) mit umfangreichen Mod/Inst-Aktivitäten noch zu „retten“ jedoch müßten hierfür erhebliche Geldmittel aufgewandt werden. Nach Erfahrungswerten des Autors in vergleichbaren Fällen sind Aufwendungen von ca. 800 bis 1.000 EUR/m² erforderlich (Gesamtanlage ca. 35.000 m² Wohnfläche, rechnerischer Gesamtaufwand ca. 28 Mio. bis 35 Mio. EUR, sanierungsfähiger Bestand rund 60 bis 70%)
Für die 7- geschossigen Gebäude ist eine Reaktivierung und anschließende Neuvermietung jedoch sehr aufwendig, und bei den beiden Punkthochhäusern (12-Geschosser) ist nach Auffassung des Autors der Zenith (für eine wirtschaftlich sinnvolle Revitalisierung) wohl überschritten. Hier wäre ernsthaft zu prüfen ob der Abbruch nicht günstiger käme (Neugewinnung von Flächen bzw. Bauland-Flächenrecycling).
Ohne öffentliche Förderung (KfW-Mod.-Inst.-Kredite, Stadtumbauprogramm/soziale Stadt usw.) und massiven Einsatz weiterer Finanzmittel ist diese Anlage mittelfristig „tot“.
Alternativ wäre ein schrittweiser Abriß der Anlage und die Neuparzellierung der gesamten Fläche für Geschosswohnungsbau oder Eigenheimbau denkbar, wobei hier das Problem der Lage ggü. Kreisabfallwirtschaft zu lösen ist (die Lage des Gebiets ist ansonsten mit Südlage am Stadtrand gut). Ob sich das rechnet ist abhängig vom am dortigen Markt erzielbaren m²-Preis für baureifes Land und den Fördermöglichkeiten aus öffentlichen Kassen.
Anmerkung: Aussagen wie „dort wohnen Araber“ usw. sind reine Tatsachenfeststellungen, keine politische oder moralische Wertung! Es fiel auf dass z.T. Bewohner aus fremden Kulturbereichen noch rührend bemüht sind um die Pflege ihres Wohnumfeldes („wir machen alles selber hier“), aber dies einem „Kampf gegen Windmühlenflügel“ gleicht. Nicht der hohe Ausländeranteil ist das Problem, sondern er ist die Folge eines Problems. Nämlich einer Wohnanlage, die hingestellt wurde mit öffentlichen Fördermitteln und staatlicher Belegungsbindung (zur Versorgung von „schwierigen“ bzw. „sozial schwachen“ Mietern), und die vom Eigentümer (Neue Heimat, später BauBeCon) zunächst in Eigenverantwortung und nach Ende der Förderung und dem Verkauf (an unseren Fonds) nunmehr als Verwalter „auf Verschleiß gefahren“ wird ohne Rücksicht auf Verluste. Ohne massiven helfenden Eingriff ist die Wohnanlage in ca. 3 bis 5 Jahren vollständig erledigt, sozial wie bausubstanziell.
Selbst in Ostdeutschland habe ich Plattensiedlungen in einem solch desolaten Zustand noch nirgendwo gesehen.
Mehrfach wurde ich angesprochen ob ich der Handwerker (Tischler, Installateur o.ä.) sei, den man bei BauBeCon seit Ewigkeiten zur Mängelbeseitigung anfordert und der auch seit Ewigkeiten angekündigt wird, nur er kommt nicht.
Es ist somit zu vermuten dass BauBeCon als nunmehr Verwalter den letzten finanziellen Nutzen (Verwalterhonorare) hier noch herauszieht und die Anlage ansonsten weitgehend „leer laufen“ lässt.
Es ist mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit anzunehmen (und auch beweisbar) dass BauBeCon 1999 beim Verkauf dieses Objektes genau wusste, dass diese Wohnanlage dem Verfall preisgegeben ist und Instandhaltungsstau in Millionenhöhe besteht. De jure ist es so, dass BauBeCon als sogenannter „Immobilienprofi“ (jemand, der gewerbsmäßig mit Immobilien wirtschaftet) sich dieses Wissen um die Mängel der Gebäude anrechnen lassen muß, egal ob es ihr damals bekannt war oder nicht (sie „hätte es wissen müssen“).
Isofern könnten Zweifel hierüber – so sie überhaupt bestehen – durch ein Stichtagsgutachten auch nachträglich aus der Welt geschafft werden.
Es ist vollkommen ausgeschlossen dass sich die Wohnanlage erst in den letzten 5 Jahren so desaströs entwickelt hat und 1999 noch „alles in Ordnung“ war.
viel Spaß bei der Ausformulierung eventueller Klagen wünscht
LBI.COM
(der darauf verweisen will dass man sich zumindest bei IBV-D1 nicht billig abfinden lassen muß – hier wird der Konzern kräftig Schadenersatz hinblättern müssen oder es knirscht im Gebälk)
Kurzdarstellung der Situation des Objektes „Northeim“ (BauBeCon) des IBV-D1
Prospektposition Nr. 24 (Seite 37, 72)
Kaufpreis insgesamt 61.676.614 DM, das entspricht 8,4 % des Fonds-“Vermögens“ bzw. gut 19% des Eigenkapitals
davon entfallen auf nachfolgen beschriebenes Wohngebiet (eins von insgesamt 5) rund 53%
Bruttomieterträge aktuell: ca. 0,9 Mio EUR p.a.
Nettomieterträge davon ca. 0,6 Mio EUR p.a.
Mietausfallwagnis bei derzeitiger Bewohnerstruktur (vorsichtig geschätzt) 20%
zur Verfügung stehen netto ca. 0,5 Mio EUR Mieteinnahmen (genauere Daten kann euch die BauBeCon oder IBV sicherlich mitteilen
)Kaufpreis, auf Baugebiet bezogen (anteilig): 16,7 Mio EUR
aktueller Ankauffaktor: 33 (mit zunehmendem Leerstand weiter steigend)
Beleihungsquote auf Kaufpreisbasis: 57%
Beleihungsquote (aktuell) auf realistischer Ertragsbasis (Faktor 7-9) : 209 bis 268%
Objekt rechnerisch überschuldet?: ja
Zins und Tilgung Darlehen aus lfd. Einnahmen möglich? nein
Instandhaltung aus lfd. Einnahmen möglich? nein
Bestandsaufnahme vom 14.06.2005
Hans-Holbein-Straße 26-42
Matthias-Grünewald-Straße 13, 21-55
Am Martinsgraben 13-19
(„Klein Manhattan“)
Makrostandort
leicht geneigte Hanglage, eingebunden in Wohngebiet mit weiteren Geschossbauten und Reihenhauswohnanlage nördlich, östlich ein Schulgelände (Grundschule, weiterführende Schule, Berufsschulzentrum), westlich eine öffentliche, gewerblich genutzte Fläche der Kreisabfallwirtschaft (LKW-Betriebshof und Materiallager) und im Süden einer Kleingartenanlage sowie die freie Feldflur.
Mikrostandort
Städtebauliches Leitbild: Urbanität durch Dichte
2 Punkthochhäuser (12-geschossig) wechseln sich mit höheren Zeilenbauten (7 oder 6-geschossig und niedrigeren Zeilenbauten 3 oder 4-geschossig) in Betonplattenbauweise ab.
Gut 410 Wohneinheiten bilden hier den Schwerpunkt des Fondsbesitzes in Northeim bei insgesamt etwa 450 WE am Standort
Das Wohnumfeld (Grün, Kinderspielplätze, Garagen bzw. offene Stellplätze, Parkhaus, Müllboxen, ) macht einen teilweise noch gepflegten, teilweise jedoch schon äußerst desolaten Eindruck. Häufig ist Vermüllung (Sperrmüll, herumliegender Müll) zu beobachten.
Vandalismusschäden sind häufig und zum Teil prägend (zersplitterte Telefonzelle, heruntergewirtschaftete Grünflächen, Müll- bzw. Dreckecken, herumliegender „verstreuter“ Müll). Die städtebauliche Struktur lässt teilweise Hofbereiche entstehen, die von den verbliebenen Bewohnern als Aufenthaltsraum (spielende Kinder, Nachbarschaftstreffpunkt) genutzt werden. In den Randbereichen der Siedlung bietet der Übergang zu den (gepflegten, ruhigen) benachbarten Wohngebieten einen gewissen Schutz vor Müll, Dreck und Verwahrlosung. Nicht zufällig ist das Gebäude mit dem geringsten Leerstand (M.-Grünewaldstr. 13 mit einer Leerwohnung bei insg. 12 Wohnungen) in unmittelbarer Randlage bzw. Nähe zu Reihen- und Doppelhäusern sowie zu 3 sanierten, gepflegten und vollvermieteten Plattenbauten, die mit dem Gebäude eine bauliche Einheit bilden (M.-Grünewaldstr. 15 bis 19, nicht im Bestand des Fonds).
soziale Struktur
die Sozialstruktur ist schwierig. Man kann ohne Übertreibung von einem sozialen Brennpunkt sprechen. Von den ursprünglichen (Erstbezugs-)Mietern ist so gut wie keiner mehr anzutreffen, ganz überwiegend wohnen in der Anlage deutschstämmige russische Spätaussiedler („Russlanddeutsche“), arabische, türkische, vietnamesische, sri-lankesische Familien sowie andere Nationalitäten. „Hier wohnen die Gangster“ „da hinten wohnen nur Russen“ oder andere Aussagen fallen im Gespräch mit den Anwohnern ohne jeder Emotionalität.
Das soziale Image und die Eigen- und Fremdwahrnehmung der Siedlung ist katastrophal. Der Volksmund spricht von „Klein Manhattan“. Wer es irgendwie möglich machen kann verlässt die Siedlung. Die verbleibenden Bewohner haben sich mit dem Zustand und der Lage im Gebiet abgefunden. Vereinzelt gibt es noch Aktivitäten der Bewohner zur Pflege und zum Erhalt ihres Wohnumfeldes, vor allem in Randlagen zum Feld hin bzw. zu den „besseren“ Wohngegenden hin.
Leerstand
der Leerstand ist erheblich bis groß. Im Mittel beträgt der Leerstand 53% wobei es einzelne Gebäude gibt mit nur 8% und solche mit 88% Leerstand. Im Gespräch mit Bewohnern wurde deutlich, dass in naher Zukunft weitere Bewohner das Gebiet verlassen werden. Zuzug ist nur durch amtliche Einweisung von deutschen Spätaussiedlern (ex-GUS-Staaten) vereinzelt zu verzeichnen.
baulicher Zustand
es handelt sich um 3-12 geschossige Mehrfamilienhäuser mit 1 bis 4 Aufgängen und 2 bis 4-spännigen Etagenwohnungen (Wohnanlage). Die Häuser sind mit Flachdächern ausgestattet, die technische Bauweise ist Betonplattenbauweise (Fassadengestaltung in Grobkies, sichtbare Fugen) mit eingehängten bzw. eingearbeiteten Betonelementen (z.B. Balkone).
Die Gebäude weisen erhebliche Mängel auf. Schäden sind zu verzeichnen an den Balkonen (Betonabplatzungen, Bewehrungsstahl rostet), an den Hauseingangsbereichen (stark erneuerungsbedürftig, große Vandalismusschäden) im Bereich Dach/Fassade (Plattenrisse, Abplatzungen, Durchfeuchtungsschäden und großflächige Putzschäden innen), in den Treppenhäusern (erneuerungsbedürftig/Anstrich, zum Teil Risse), bei den Fahrstühlen (die z.T. innen erneuert wurden, diese Erneuerung jedoch durch Vandalismus schon wieder schwer beschädigt wurde), in Durchgangsbereichen und bei Kellerzugängen (Beschädigungen/Setzungsrisse, z.T. Vermüllung). Deutlich sichtbar sind auch leere bzw. blinde Fenster, ruinierte Klingel- und Briefkastenanlagen und erhebliche Gebäudeschäden bis hin zu durchfaulten Fensterrahmen und abgebrochenen Fassadenteilen.
Gesamteindruck
Die Wohnanlage macht den Eindruck als ob der Eigentümer bzw. Verwalter sie komplett aufgegeben hat. Die „Vermietungsaktivitäten“ bestehen in einem farbigen A-3-Blatt in einzelnen leerstehenden Paterrewohnungen mit einer Kontakttelefonnummer und Hinweisen auf eine BauBeCon-Musterwohnung in Northeim und in Göttingen (einem weiteren IBV-D1-Objekt).
Das Wohnumfeld wird in notwendigstem Umfang, jedoch nur teilweise gepflegt, es gibt einen Hausmeisterdienst (er war zum Zeitpunkt meines Besuchs allerdings unbesetzt), der Rasen und die Kinderspielplätze (3) sind einigermaßen gepflegt.
Die verlangten Mieten bewegen sich bei ca. 7,20 EUR/m² warm. Es ist auszuschließen, dass sich bei dem Gesamteindruck der Anlage zu diesen Preisen Mieter auf dem freie Markt aquirieren lassen. Die verlangte Miethöhe führt hingegen bei allen „Selbstzahlern“, also denjenigen, bei denen der Staat nicht direkt oder indirekt die Miete übernimmt, zu massivem Abwanderungsdruck. Teilweise konnten mir in einem Aufgang mehrere Mieter benannt werden, die „demnächst auch ausziehen“.
Fazit
Die Anlage ist in Teilbereichen (Randlagen, 3- und 4-Geschosser, Höfe mit 4-6-Geschossern) mit umfangreichen Mod/Inst-Aktivitäten noch zu „retten“ jedoch müßten hierfür erhebliche Geldmittel aufgewandt werden. Nach Erfahrungswerten des Autors in vergleichbaren Fällen sind Aufwendungen von ca. 800 bis 1.000 EUR/m² erforderlich (Gesamtanlage ca. 35.000 m² Wohnfläche, rechnerischer Gesamtaufwand ca. 28 Mio. bis 35 Mio. EUR, sanierungsfähiger Bestand rund 60 bis 70%)
Für die 7- geschossigen Gebäude ist eine Reaktivierung und anschließende Neuvermietung jedoch sehr aufwendig, und bei den beiden Punkthochhäusern (12-Geschosser) ist nach Auffassung des Autors der Zenith (für eine wirtschaftlich sinnvolle Revitalisierung) wohl überschritten. Hier wäre ernsthaft zu prüfen ob der Abbruch nicht günstiger käme (Neugewinnung von Flächen bzw. Bauland-Flächenrecycling).
Ohne öffentliche Förderung (KfW-Mod.-Inst.-Kredite, Stadtumbauprogramm/soziale Stadt usw.) und massiven Einsatz weiterer Finanzmittel ist diese Anlage mittelfristig „tot“.
Alternativ wäre ein schrittweiser Abriß der Anlage und die Neuparzellierung der gesamten Fläche für Geschosswohnungsbau oder Eigenheimbau denkbar, wobei hier das Problem der Lage ggü. Kreisabfallwirtschaft zu lösen ist (die Lage des Gebiets ist ansonsten mit Südlage am Stadtrand gut). Ob sich das rechnet ist abhängig vom am dortigen Markt erzielbaren m²-Preis für baureifes Land und den Fördermöglichkeiten aus öffentlichen Kassen.
Anmerkung: Aussagen wie „dort wohnen Araber“ usw. sind reine Tatsachenfeststellungen, keine politische oder moralische Wertung! Es fiel auf dass z.T. Bewohner aus fremden Kulturbereichen noch rührend bemüht sind um die Pflege ihres Wohnumfeldes („wir machen alles selber hier“), aber dies einem „Kampf gegen Windmühlenflügel“ gleicht. Nicht der hohe Ausländeranteil ist das Problem, sondern er ist die Folge eines Problems. Nämlich einer Wohnanlage, die hingestellt wurde mit öffentlichen Fördermitteln und staatlicher Belegungsbindung (zur Versorgung von „schwierigen“ bzw. „sozial schwachen“ Mietern), und die vom Eigentümer (Neue Heimat, später BauBeCon) zunächst in Eigenverantwortung und nach Ende der Förderung und dem Verkauf (an unseren Fonds) nunmehr als Verwalter „auf Verschleiß gefahren“ wird ohne Rücksicht auf Verluste. Ohne massiven helfenden Eingriff ist die Wohnanlage in ca. 3 bis 5 Jahren vollständig erledigt, sozial wie bausubstanziell.
Selbst in Ostdeutschland habe ich Plattensiedlungen in einem solch desolaten Zustand noch nirgendwo gesehen.
Mehrfach wurde ich angesprochen ob ich der Handwerker (Tischler, Installateur o.ä.) sei, den man bei BauBeCon seit Ewigkeiten zur Mängelbeseitigung anfordert und der auch seit Ewigkeiten angekündigt wird, nur er kommt nicht.
Es ist somit zu vermuten dass BauBeCon als nunmehr Verwalter den letzten finanziellen Nutzen (Verwalterhonorare) hier noch herauszieht und die Anlage ansonsten weitgehend „leer laufen“ lässt.
Es ist mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit anzunehmen (und auch beweisbar) dass BauBeCon 1999 beim Verkauf dieses Objektes genau wusste, dass diese Wohnanlage dem Verfall preisgegeben ist und Instandhaltungsstau in Millionenhöhe besteht. De jure ist es so, dass BauBeCon als sogenannter „Immobilienprofi“ (jemand, der gewerbsmäßig mit Immobilien wirtschaftet) sich dieses Wissen um die Mängel der Gebäude anrechnen lassen muß, egal ob es ihr damals bekannt war oder nicht (sie „hätte es wissen müssen“).
Isofern könnten Zweifel hierüber – so sie überhaupt bestehen – durch ein Stichtagsgutachten auch nachträglich aus der Welt geschafft werden.
Es ist vollkommen ausgeschlossen dass sich die Wohnanlage erst in den letzten 5 Jahren so desaströs entwickelt hat und 1999 noch „alles in Ordnung“ war
.viel Spaß bei der Ausformulierung eventueller Klagen wünscht
LBI.COM
(der darauf verweisen will dass man sich zumindest bei IBV-D1 nicht billig abfinden lassen muß – hier wird der Konzern kräftig Schadenersatz hinblättern müssen oder es knirscht im Gebälk)
[posting]16.894.745 von geldzurueck am 15.06.05 13:34:34[/posting]wenn dem wirklich so ist kann niemand das Angebot annehmen, da die Vorfälligkeitsentschädigung die Abfindung auffrißt.
@amitpo,
prüfe ob Folgendes für Dich sinnvoll erscheint:
mache Fotokopien von den Kreditkündigungsschreiben und schwärze mit dickem Filzstift alle Ident-Stellen (Name, Adresse, Darlehensnummern, usw.), und schicke die anonymisierten Fotokopien als Fax oder gescannten Mailanhang
an TSE http://www.zzzlbb.com/
an JMG http://www.fondszeichner.de/
an ...
und frage, ob Veröffentlichung auf diesen Web-Sites möglich ist.
Telefoniere und spreche "von Mitstreiter zu Mitstreiter"
entweder mit Thomas Schmidt, Essen (TSE).
und/oder mit Jörg Meyer-Gruhl (JMG, 8-13 Uhr)
http://www.fondszeichner.de/index.php?option=com_contact&Ite…
siehe dort auch "Wer sind wir" (jemand in örtlicher Nähe ?)
http://www.fondszeichner.de/index.php?option=com_partystaff&…
und/oder mit Kerstin Kondert
http://www.km-management.com/go/kontakt.html
und/oder mit Ludwig Stoiber
http://www.aktionsbund.de/cms/kontakt.html
Bedenke, dass einige der o.g. Personen zur Zeit wegen IBV-D2-Umlaufbeschluss zeitlich gebunden sind.
Trotzdem könnte es in dringenden Fällen (Kreditkündigung) unter den Mitstreitern jemanden geben, der Tipps geben kann.
Mehr fällt mir nicht ein, ausser Daumen, bzw. Vorderhufe drücken
prüfe ob Folgendes für Dich sinnvoll erscheint:
mache Fotokopien von den Kreditkündigungsschreiben und schwärze mit dickem Filzstift alle Ident-Stellen (Name, Adresse, Darlehensnummern, usw.), und schicke die anonymisierten Fotokopien als Fax oder gescannten Mailanhang
an TSE http://www.zzzlbb.com/
an JMG http://www.fondszeichner.de/
an ...
und frage, ob Veröffentlichung auf diesen Web-Sites möglich ist.
Telefoniere und spreche "von Mitstreiter zu Mitstreiter"
entweder mit Thomas Schmidt, Essen (TSE).
und/oder mit Jörg Meyer-Gruhl (JMG, 8-13 Uhr)
http://www.fondszeichner.de/index.php?option=com_contact&Ite…
siehe dort auch "Wer sind wir" (jemand in örtlicher Nähe ?)
http://www.fondszeichner.de/index.php?option=com_partystaff&…
und/oder mit Kerstin Kondert
http://www.km-management.com/go/kontakt.html
und/oder mit Ludwig Stoiber
http://www.aktionsbund.de/cms/kontakt.html
Bedenke, dass einige der o.g. Personen zur Zeit wegen IBV-D2-Umlaufbeschluss zeitlich gebunden sind.
Trotzdem könnte es in dringenden Fällen (Kreditkündigung) unter den Mitstreitern jemanden geben, der Tipps geben kann.
Mehr fällt mir nicht ein, ausser Daumen, bzw. Vorderhufe drücken
Die Landesbank hat heute meine beiden Kredite zur Finanzierung der LBB 11 und LBB 13 mit sofortiger Wirkung aufgekündigt. Ich habe es nicht für nötig gehalten, die laufenden Raten zu zahlen, da ich es nicht einsehe, daß hier nicht ausgeschüttet wird obwohl genug Liquidität da ist. Hier werden absichtlich Anleger in die Enge getrieben so daß man schon die ersten Anleger günstig raus bekommt. Gibt es bereits Erfahrungen? Müßte nun einen Anwalt einschalten, sonst ist wohl wahrscheinlich die ganze Kohle weg. Wie wird das wohl verwertet?
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