Auslandsimmobilienfonds - 500 Beiträge pro Seite

[kickaha]

So, jetzt heute gibt`s einen neuen Thread zum Thema Auslands Immobilienfonds.

Beim Michel sehr beliebt aufgrund des zweiten, dritten und xx... Sparerfreibetrages werden diese Fonds in zukunft (mal wieder ?) für das ein oder andere (dunkel) blaue Auge der Anleger führen.

Nachdem wir uns Holland gekauft haben (Österreich ist nicht so interessant, die haben nicht so viele Immobilienstandorte), stehen jetzt Frankreich (riesiges Wirtschaftswachstum?) und Großbritannien auf dem Programm, ebenso natürlich nach wie vor die USA und Canada.

Die Übersee-Währungsrisiken werden vollständig an die Anleger deligiert (Währungsverluste seid Mitte 2002 ca. 45% - bei Fondslaufzeiten von 8-12 Jahren); der Markt / Preise sind dank A. Greenspanns Liquiditätsorgie völlig überzogen.

Dank steigender Zinsen (die 10-jährigen US Anleihen sind innerhalb kurzer Zeit von 3,6% auf 4,8% gestiegen) bilden der S&P Homebuilding Index und der Morgan Stanley Reid Index eineastreine Head and Shoulder Konfiguration. Für Charttechnikfreaks deutet sich hier in absehbarer Zeit ein Gau!!! an. Interessante Artikel zu diesem Thema gibt`s auch bei stockmove.de (Unternehmen wie beipielsweise Bertelsmann verscherbeln ihr Immobilien in den USA dann wird genau diese Immobilie zum Höchstpreis über einen Fonds platziert, sehr elegant).

In Holland nimmt die Leerstandsrate der Gewerbeimmobilien (der Büromarkt entwicklet sich seid geraumer Zeit wie bei uns) deutlich zu (bin gespannt wann auch die ersten Hollandfonds keinen zweiten Sparerfreibetrag mehr bezahlen).

In England warnt der britische Notenbankgouverneur Mervyn King vor einer Überhitzung des Marktes (die Briten haben die Leitzinsen bereits 4!!! mal erhöht).

AP
Bank of England: Leitzinsen in schnellen Schritten erhöht
London - Nach einem Anstieg der britischen Immobilienpreise um 20 Prozent in den vergangenen 12 Monaten "sind sie deutlich über dem Niveau, das die meisten Leute als tragfähig bezeichnen würden", sagte King anlässlich eines Dinners des schottischen Wirtschaftsverbandes CBI. Und er schickte noch eine klare Warnung hinterher: "Jeder, der sich auf dem Immobilienmarkt bewegt, sollte sich die Richtung der Hauspreise und der Zinsen sorgfältig anschauen".

Mit diesen deutlichen Äußerungen, die heute in den meisten britischen Zeitungen an prominenter Stelle zu finden waren, will King seine Landsleute davor bewahren, in eine finanzielle Zwickmühle zu laufen. In Großbritannien ist es nämlich üblich, den erwarteten Wertzuwachs des Hauses für Kredite zu nutzen. Wenn aber die Zinsen steigen und die Preise nicht mehr, dann laufen die Verbraucher Gefahr, ihre Kredite nicht mehr zurückzahlen zu können.

Kings Warnung folgte nur wenige Tage auf eine Leitzinserhöhung der Bank of England. Bereits zum vierten Mal innerhalb von sieben Monaten hatte die britische Notenbank am 10. Juni ihren Leitzins um 25 Basispunkte angehoben. Der Schlüsselzins liegt derzeit bei 4,50 Prozent, Experten rechnen noch in diesem Jahr mit weiteren Zinsschritten bis 5,25 Prozent. Die Bank of England begründete ihren vergleichsweise hohen Leitzins mit der starken britischen Konjunktur und der Angst vor eine weiteren Überhitzung des Immobilienmarktes.

Das Maklerbüro Engel & Völkers hatte schon im vergangenen Jahr in einem Marktbericht auf die gigantischen Steigerungen am Londoner Immobilienmarkt hingewiesen. "Während in Deutschland ein Haus inflationsbereinigt kaum mehr als 1970 kostet, haben sich die realen Preise für Immobilien in London seitdem nahezu verdreifacht", heißt es in der Studie. Im Bereich Greater London, so die Makler, sei der Quadratmeterpreis für ein Reihenhaus allein von 2001 bis 2003 von 196 Pfund auf 244 Pfund in die Höhe geschnellt - ein Anstieg um fast ein Viertel. ).

Ein sehr ähnliches Szenario auch in Spanien bei den Ferienimmobilien.

Und der deutsche Michel kauft weiter.

Ich kenne zwar nicht alle Märkte im Detail, aber ich denke, dass diese Fonds im Großen und Ganzen nicht besonders gut verlaufen werden.

In allen!!!!! europäischen Staaten (egal ob in Skandinavien, Belenux, Süd- oder Osteuropa) werden in 20 Jahren ca. 60% der Bevölkerung über 60 Jahre alt sein. Die Menschen scheiden dann aus dem Arbeitsprozess aus, die Folgen werden hart sein.

Ich denke Geld in Immobilien lässt sich zukünftig primär in Asien verdienen, aber hier gibt`s derzeit noch keine entsprechenden Angebote (Einziger langfristiger Immobilientitel derzeit: Morgan Stanlays offener Aktienfonds für Immobilienaktien in Asien: Asian Propertyfonds, derzeit allersdings ein wenig teuer, ich würde bis zum nächsten Rücksetzter warten).

So, jetzt freue ich mich über rege Teilnahme und einen interessanten Gedankenaustausch.

Viele Grüße


Kickaha

[kickaha]

grade noch gelesen, ein Schelm der Böses dabei denkt

Die Schulden in den USA sind im ersten Quartal um auf das Jahr hoch gerechnet um 8,6 Prozent gestiegen. Das teilte die US-Notenbank am Donnerstag mit.

Damit beschleunigte sich die Verschuldung gegenüber dem vorangegangenen Jahresviertel. Im Schlussquartal des Vorjahres war der Schuldenberg um 6,4 Prozent angewachsen.

Die Bundesschulden wuchsen im Berichtzeitraum um 11,6 !!!!!Prozent, während die Schulden der Privathaushalte um 10,9 Prozent zulegten./FX/sbi/fn


Mahlzeit

[rioja94]

@kickaha,

in spanien sind nicht nur die ferienimmobilien überbewertet. das kaufinteresse des deutschen michel und der engländer ist ebenfalls stark zurückgegangen.

der wertzuwachs der letzten jahre wird sich jetzt mit einem langsam steigenden zinssatz nicht mehr halten lassen. in 2-3 jahren kommt dann wahrscheinlich, was kommen muss - das böse erwachen.

in deutschland sind immobilien im vergleich zu spanien und england spottbillig.

nun versucht man in spanien mit hilfe eines "häuserministeriums" eine weiche landung zu schaffen. aufgrund des nicht vorhandenseins von erfahrungen auf diesem gebiet, bin ich äusserst skeptisch das dies gelingt. die geschichte zeigt es - auch in ländern, in denen man erfahrungen mit dem thema hat, gab es immer wieder crash,s.

der verlauf ist immer derselbe:

aktienblase
immobilienblase
finanzblase

das platzen der aktienblase haben wir ja nun hinter uns.
die immobilienblase ist ebenfalls kurz davor.
dann kommen die banken an die reihe.

netten gruss
rio

[rioja94]

hier noch was zum thema,

Neues von der Immobilienblase
Von Claus Vogt
Von der Blase am US-Immobilienmarkt, die Notenbankchef Alan Greenspan mit Vehemenz zu leugnen pflegt, haben wir bereits mehrmals berichtet. Vermutlich geht von ihr die größte Gefahr für die US- und damit für die Weltwirtschaft aus.

Mark Weisbrot macht uns in einem Gastkommentar für Business Week auf einige interessante Einzelheiten zur Beurteilung der US-Immobilienblase aufmerksam. Beispielsweise erfahren wir, daß die Immobilienpreise von 1951 bis 1995 ungefähr der allgemeinen Preissteigerungsrate gefolgt sind. Seither jedoch geschah etwas Ungewöhnliches: Die Immobilienpreise stiegen um 35 Prozentpunkte mehr als die offizielle Inflationsrate. Weisbrot sieht darin den Beweis für die Existenz einer Bubble und glaubt, ebenfalls schon Anzeichen für deren baldiges Platzen erkennen zu können. Während vergangenes Jahr die Immobilienpreise um 8 Prozent gestiegen seien, seien die Mieten nur um 2 Prozent erhöht worden. In manchen besonders heißgelaufenen Gegenden fielen die Mieten sogar, und landesweit sei die Leerstandsrate auf einem Rekordhoch angelangt. Diese Ungleichgewichte können laut Weisbrot nicht über längere Zeit bestehen, sie seien Indikatoren für das baldige Platzen der Blase.

Einen Hinweis auf deren Ende, so möchten wir ergänzen, gibt uns jetzt womöglich die Aktienkursentwicklung der in diesem Sektor tätigen Unternehmen. Der Real Estate-Index brach innerhalb von acht Börsentagen um knapp 20 Prozent ein. Was mag die Börse hier vorwegnehmen?

Auch einige europäische Länder sind derzeit Schauplätze von Immobilienblasen. Großbritanniens Zentralbank hat bereits mit ersten Zinserhöhungen begonnen, um die Quelle der Preissteigerungen etwas weniger üppig sprudeln zu lassen. In Spanien hingegen beschreitet man einen anderen Weg: Laut Börsen-Zeitung plant der neue Ministerpräsident ein „Häuserministerium“. Wie immer lautet also die politische Antwort auf Probleme, die es ohne Politiker, Geldpolitiker und Bürokraten gar nicht geben würde, mehr Politik, in diesem Fall ein neuer Minister samt Ministerialbürokratie. Statt Probleme zu lösen, indem ihre Ursachen beseitigt werden, wird der Staatsapparat aufgeblasen, der bekanntlich keinen Wohlstand schafft, sondern lediglich fremder Leute Geld umverteilt. Wir sind gespannt, welche interventionistischen Maßnahmen gegen die Wirkungen früherer und aktueller, also gegenläufiger Interventionen zum Einsatz kommen werden und rechnen mit dem Schlimmsten.


Claus Vogt leitet das Research der Berliner Effektenbank.


[ Dienstag, 04.05.2004, 15:57 ]

[SOM.you.]

RE: Kickaha

du solltest bei der Auswahl der Fonds auf folgendes achten :

a) eine langfristige "günstige" Innenfinanzierung
b) ein langfristiger Mietvertrag Triple-Net Mietvertrag.

SOM

[kickaha]

Ich habe diese Woche von "Kollegen" deren Angebot zugesand bekommen.

England , Frankreich 2 , Holland 50 , Europa-Fonds3 (Holland) , USA: Jamestown 25, ....

Durchschnittliche Mietvertragsdauer der Investments ca. 8 - 10 Jahre. Na Gott sei dank, hat der Anlager dann über die Ausschüttungen (die er vielleicht bekommt) immerhin 70% seines Geldes (in den USA in Landeswährung) zurückbekommen, dafür aber steuerfrei (bevor wegen Leerstand die Insolvenz eintritt - selbstverständlich immer das heutige Zinsniveau vorausgesetzt).

Es werden offensichtlich immer noch Begriffe wie Ertrag, Rendite und Ausschüttung verwechselt.

@Rioja

Ich finde, das Spanien ein sehr schönes Land ist (und guten Wein produziert, kennst Du den Vall Ventos? samtweich, dunkelrot und bei uns unbekannt und deshalb "relativ" preiswert ). Ich beobachte schon seid einigen Jahren die Entwicklung dort (der Umgang mit Käufern ist sowieso recht grob - brutto/netto Kaufpreise etc.).

Während sich das Hinterland entwohnte, explodierten die Preise in Küstennähe. Ein Bekannter hat sich in der Nähe von Castellon eine Finca gekauft. Wenn er auf`s Dach steigt hat er Meerblick, für 40 ar und ein Wochenendhäuschen 165000 !!!! DM bezahlt. Ein Spanier meinte dazu, erhätte für den Olivenacker noch nicht mal 65000 bezahlt!!! Aber dafür hat er jetzt seine "Finca".
Que tal el pescado (ein wenig abgewandelt), wie der iberer zu sagen pflegt.

Mir persönlich gefallen die spanischen Pyrenäen sehr gut . In der Region Aragon sind von 380 Dörfern mittlerweile 160 unbewohnt!!!

Das ist fast wie in Meck-Vopo oder im Ostharz in 10 Jahren bei uns. . Über die Deutsche Grundstücksauktion werden mittlerweile sogar sehr schöne Liegenschaften und Grundstücke auf Rügen, Usedom und ander Küste entlang versteigert. Wenn man es sehr ruhig mag, kann man da langsam hin. Es dauert von Süddeutschland aus mit dem Auto auch nicht länger als nach Nordspanien.

Gruß Kickaha

[Falanx]

Das ganze ist wirklich ein keikels Thema. Es ist für mich sonnenklar, dass ich in London nicht investieren wollte.

Wie auch an anderer Stelle gesagt, sehe ich amerikanischen Immobilienmarkt als überbewertet an. Wenn man überhaupt in den Markt gehen möchte, dann vielleicht mit Modellen, wo die Anleger des Joint-Venture-Partners und des Anlegers Hand in Hand gehen (sprich das Management verdient erst, wenn der Anleger seine Ziele erreicht hat. Ein Besipiel wäre z. B. der TIP34 von Tomorrow. Was mich hier stört ist allerdings die Tatsache, dass fast ausschließlich in Zweitmärkte investiert wird. Das gefährdet den Wiederverkauf noch stärker.

Kanada ist vom Einkaufpreis interessant. Trotzdem ist damit zu rechnen, dass beim Wiederverkauf die Einkauf (dann Verkauf)-Faktoren nicht wesentlich steigen werden. Trotzdem ist das Investitionsrisiko dadurch niedriger.

Frankreich ist sicher nicht der Hit (auch steuerlich). Demographisch kann man vielleicht anführen, dass es ein großes Potential von Französich sprechenden Arbeitskräften welt weit gibt (s. französische Nationalmannschaft ). Im Ernst: das ist vielleicht gar nicht so von der Hand zu weisen das Argument.

Holland naja: Bei den Wölbern-Fonds mit den 20jährigen Mietverträgen mit irgendwelchen (halb)staatlichen Organisationen habe ich eigentlich wenig Bedenken. Allerdings stellt sich auch da die Frage nach dem Wiederverkauf. Vielleicht findet sich ja ein offener Fonds.

Asien fände ich auch interessant. Vor einem Jahr hatte Atlantic mal so etwas angekündigt, aber von denen habe ich diesbezüglich auch nichts mehr gehört.

Gruß
Falanx

[SOM.you.]

RE: Kickaha

Deine einseitige und beschränkte Sichweise wird bei Deinen
Postings immer wieder deutlich.

Jede Anlageform die kein Schiff mit 700 Teu ist scheinst Du entweder nicht zuverstehen, oder nicht beurteilen zu können.

Du nennst als erstes den England Fonds. Ich vermute den MPC England Fond.

Scheinbar hast Du den Emissionsprospekt nicht gelesen oder nicht verstanden.
Ich helfe Dir gerne auf die Sprünge :

1.) Die durchschnittliche Restmietdauer beträgt 18,3 Jahre
2.) Die Innenfinanzierung ist mit 6,16 % über 10 Jahre gesichert, wobei auch ab 2007 getilgt wird.
3.) Der Vermietungsstand beträgt 99,7 %
4.) Die Solvenz der Mieter ist erstklassig ( 5 Mieter , Banken Finanzdienstleister und Hewlett-Packard )
5.) Die Mietverträge sehen eine regelmässige Anpassung vor, die nur nach oben stattfinden kann.

Das sind die Fakten.

Die Ausschüttungen liegen über 11 Jahre bei 7 - 8 %.
Somit sind nach 11 Jahren dem Anleger schon ca. 80 % der Investition steuerfrei zurückgeflossen. Sollte der Immomarkt nach 11 Jahren schwach sein, wird das Objekt halt weiterbetrieben. Sollte man zuwarten müssen um einen
guten Verkaufspreis zu erzielen... mein Gott , was solls,
dann kassiert der Anleger halt weitere 5 Jahre nochmal 40 % steuerfrei dazu. Dann hätte der Anleger schon 120 % alleine an Ausschüttungen erhalten.

Hinzu kommt noch der Veräusserungserlös.

Die Prognosen für den Markt in 10 Jahren sehen für London
nach meinen Infos eine stabile Entwicklung voraus.

Lieber Kickaha, vielleicht verwechselst Du die Begriffe : Ertrag, Rendite und Ausschüttung ?

Besten Gruß,

SOM

[rioja94]

kickaha,

dann kennst du vielleicht auch san sebastian .

einigermassen (und hier gehe ich vom tieferen spanischen standard aus) akzeptable eigentumswohnungen nicht unter € 350-400.000!!!

einfamilienhäuser ab € 600-700.000. AB !!

ich wohne hier seit 4 jahren und NIEMAND glaubt hier an fallende preise - gerade das ist es, was mir zu denken gibt. um so härter wird die landung!

[Falanx]

@ SOM.you

Nein, kickaha macht auch Container.

Aber im Ernst: Auch ich würde bestimmt derzeit nicht in einen dermaßen überhitzten Büromarkt wie England investieren. Es mag sein, dass 7-8 Jahre die Mieten gezahlt werden und die Ausschüttungen geleistet werden können. Aber wenn die Blase platzt, werden die Mieten deutlich zurückgehen und ggf. können aus den verbleibenen Zahlungen noch nicht einmal die Zinsen erwirtschaftet werden bzw. aus den Verkaufserlösen noch nicht einmal das restliche Fremdkapital getilgt werden.

Das macht den Anlgern wenig Spaß.

Es ist für mich auch nicht einzusehen, warum man nun ausgerchnet in London investieren sollte.

[BaBernd]

Hallo kickaha, Hallo SOM.you,

man kann die Märkte von verschiedenen Sichtweisen aus betrachten, aber bei kickaha scheint mir manchmal auch die "Negativseite" sehr stark gewichtet zu sein...

Hier mal noch eine kurze Anmerkung zum Englandfonds:


Bei welchem Veräußerungsfaktor bei einem eventuellen Verkauf nach ca. 11 Jahren kommt der Anleger mit einem "blauen Auge" davon? Das heißt, er bekommt über die Laufzeit nur seine Einlage ohne Rendite zurück.

Angenommener Verkaufs-Worst Case:
Unterstellt wird ein prospektgemäßer Mietverlauf (Anpassung der Miete alle fünf Jahre, bei der nur eine Anpassung nach oben stattfinden kann -siehe Seite 32 ff. und 43 im Hauptprospekt).

Gemäß Berechnungsprogramm von MPC kann der entsprechende Nettoverkaufserlös (siehe Seite 47 mit den drei Szenarien) auf 21% sinken, so dass sich ein Jahresertrag von 0,04% errechnen würde.
Das heißt, der Anleger hätte in eine Anlage ohne Rendite, aber mit Rückführung seiner Einlage (über die Ausschüttung plus Schlußzahlung), investiert.

Dieser Nettoverkaufserlös (Verkaufspreis abzüglich Restschulden) von 21% (bezogen auf das Kommanditkapital) läßt sich noch mit dem ca. 8,10-fachen der Jahresmiete in 2014 erreichen.
Das heißt, der Verkaufspreis müßte bei ca. 110 Mio. GBP liegen.
Das entspräche einem Abschlag vom heutigen Kaufpreis von 160 Mio. GBP von ca. 31,25% (wobei die sog. weichen Kosten der Fondsrechnung schon berücksichtigt sind).

Gruß
Bernd

[kickaha]

@ rioja

meist Du das San Sebastian in Galicien, das südlich von Madrid/Toledo, das bei Alicante oder das bei Cadiz gelegene?

Den Preisen nach kanns eigentlich nur das bei Cadiz sein, oder ?

Sorry, kenn ich nur vom Lesen. So weit im Süden war ich erst einmal und da bin ich auf dem Heimweg gewesen (also eher schnell daran vorbeigefahren).

Ich treibe im mich im Urlaub derzeit bevorzugt in Katalonien rum - Pallafrugell/Begur/Figueras/Girona und dann ins Hinterland, Richtung Aragonien und Andorra.

Wenn ich mir bei den Preisen die spanische Bauweise vor Augen halte, finde ich das wirklich stramm. Ich denke aber auch, das Spanien seine Hochpreise mittlerweile gesehen hat.

Es sind aber ja primär die Steuer- und Altersflüchtigen (Deutsche...., Holländer und Engländer, seid einiger Zeit auch massiv Käufer aus dem Ostblock) die die Preise dermassen hochgekäult haben (wobei die Engländer mittlerweile auch gerne weiter ins Landesinnere ziehen, weil`s deutlich billiger ist).

Letztlich hängen die Preise dort primär davon ab, wie hoch der Zuzug aus dem Ausland sein wird, denn die Masse der Einheimischen können sich diese Preise sicherlich nicht leisten.

Das dumme an Spanien ist, das es fürchterlich schwierig ist, vernünftige Mietverträge zu bekommen. Deren Mietrecht ist ja noch viel derber als unseres und zu den Preisen würde ich mich nicht mehr investieren.

Gruß Kickaha

[Knoeselfried]

Hallo zusammen!

Bei den von Kickaha ins Spiel gebrachten Grundstücksauktionen gibt es z.T. ja wirklich ganz schöne Objekte (zB Höfthus auf Rügen in aktueller Sommerauktion von Karhausen). Die dort für die einzelnen FeWos genannten Mindestgebote erscheinen auch recht günstig. Könnte man hier nicht vielleicht noch in interessante Immobilien investieren? (Umsatzerlöse bei o.g. Objekten ca. 6 TEUR p.a. im Verhältnis zu Mindestgeboten ca. 27-58 TEUR doch durchaus günstig?).
Hat jemand von Euch schon Erfahrung mit dieser Art von Auktionen gesammelt?

Viele Grüße
Knoeselfried

[rioja94]

kickaha,

ich meine das san sebastian in nordspanien - nähe franz. grenze (atlantik).

vernünftige mietverträge bekommt man (nach etwas suchen und mundpropaganda) hier schon. kaufen kann man absolut NIX. schaut man sich die leichtbauweise der häuser an, denkt man sich unwillkürlich "für den preis könnte ich in D 3 einfamilienhäuser bauen- und die vom feinsten "

in den süden zieht mich absolut nichts. ist mir zu grau und trocken. ausserdem ist die umweltverschmutzung dort zu gross.

nee, nee - da bleib ich lieber hier in den immergrünen bergen und habe sogar den atlantik vor der haustür.

was die immopreise angeht: okay, man muss bedenken, dass im baskenland weit über 60% der span. industrie sitzt und damit auch das geld bzw. die potenzielle kaufkraft. dennoch sind die preise (selbst für das hier landeshöchste lohnniveau) extrem überzogen.

die teuersten städte sind momentan:

san sebastian
madrid
barcelona
vitoria
bilbao

falls dein spanisch einigermassen ist, kannst du ja mal googeln

google.es
"burbuja inmobiliaria" in news suchen

wahrscheinlich fällt dir dann die kinnlade runter, so wie es mir täglich geht .

übrigens: habe gerade gelesen, dass die preise für neubauten in 2004 10% zulegen werden.

das gibt hier ein ganz böses ende.

es ist verkaufszeit - nicht kaufzeit.

[kickaha]

@ Som

das wichtigste haben wir ja per BM.

Klar hab ich den MPC gemeint.

Der Vorteil dieses Fonds ist also, das die Mietverträge lange laufen ? Gut, dann möchte ich Dir meine Sichtweise zu diesem Fonds darstellen:

Der Fonds ist mit einer Laufzeit von 10 Jahren und 11 Monaten (also bis zum Jahr 2014) kalkuliert.

Die Mietverträge haben dann noch folgende Restlaufzeiten:
35,7 % der Fläche 3 Jahre (bis 8/9 2017)
64,3 % der Fläche 6 Jahre (bis 5/11 2020)
100% der Fläche

In der Kalkulation wurde die derzeitige durchschnittliche Marktmiete in Höhe von GBP 511 pro m2 (Stand viertes Quartal 2003), die deutlich unter den aktuellen Mieteinnahmen des Objekts liegt, zu Grunde gelegt und um jährlich 2,5% gesteigert.

Der Kaufpreis ist mit dem 12,76-fachen (7,8% Mietperformance) des Nettokaufpreises (es ist das 14,53 fache des Bruttopreises (6,8% Mietperformance) der deutlich über dem Markt liegenden Mieten angegeben (es werden derzeit 564 GBP pro m² und Jahr vereinnahmt). Es können keine Mietpreisanpassungen nach unten vorgenommen werden (ausser der Mieter geht in die Insolvenz).

Ich glaube, das diese Investition keine gute Anlage ist.

Begründung:

Wenn die marktübliche Miete jetzt schon 10% unter der hier ausgewiesenen ist, bedeutet der ausgewiesen Kaufpreis für die Marktverhältnisse einen um10% zu hohen Kaufpreis:

Der Nettokaufpreis liegt bezogen auf die Marktmiete beim 14,10-fach, der Bruttopreis beim 16,06-fachen. Das ist nicht günstig.

Die anglo - amerikanische Immobilienbewertung richtet sich ausschließlich nach dem Ertragswert. Üblicherweise setzten die Anglo’s einen Wert in Höhe der 10-fach Miete an.

Marktpreis aktuelle: 113,442 Mio GBP auf der Basis der tatsächlichen Miete 125,208 Mio GBP.

Das ist also alles andere als ein Schnäppchen.

Wenn die jetzt schon bestehende Mietdifferenz gleich bleibt oder sogar noch größer wird, dann sinkt der Wert der Liegenschaft mit jedem Tag, an dem die Restmietdauer sich verkürzt, weil der Preis sich immer mehr dem dann geltenden Marktniveau anpasst.

Die Thematik der britischen Immobilienpreise wurde die Tage ja auch in der Presse schon gewürdigt.

Getilgt wird ab 2007 mit einem Prozent (macht bei einer annuitätischen Tilgung über 7 Jahre eine Gesamttilgung von knapp 10% des Kreditbetrages die Darlehen sind ja bis 2014 festgeschrieben, die ersten 3 Jahre tilgungsfrei).

Die Erwerbsneben- und Prospektierungskosten der Immobilie betragen 22,3 Mio. Pfund, der Kreditbetrag 104 Mio. Pfund.

Das bedeutet, das nach 10 Jahren Laufzeit gerade mal die Hälfte der Erwerbsneben- und Prospektkosten getilgt sind.

Dann haben die Mietverträge noch eine Restlaufzeit von 3 bzw. 8 Jahren. Bei einem ordentlichen Verschuldungsgrad und der Chance, das die Bude nie wieder zu dem o.g. Preis verkauft werden kann (die Instandhaltungsthematik des Prospektes gar nicht berücksichtigt).

Was bringen denn dann 8% Ausschüttung?

Dann hat der Anleger nach 10 Jahren 80% seines eingesetzten Kapitals (und zwar nicht steuerfrei, sondern höchstens steuerreduziert) zurückbekommen.

Wenn im Jahr 2014 in der Innenfinanzierung gerademal 50% der weichen Kosten getilgt sind, hat er zwar eine Ausschüttung bekommen, aber die Bude ist nichts mehr wert (bzw. gehört dann der Bank).

Das hat für nichts mit Rendite oder Verzinsung zu tun, das ist Geld gewechselt und hoch risikobehaftet.

Und ausserdem ist es kein 700TEU Schiff

Ich hoffe, dass war jetzt sachlich genug und ich würde mich über die entsprechend sachlichen Antworten freuen.

Gruß Kickaha

[kickaha]

@ rioja

für`s perfekte Spanisch bildet sich meine Frau gerade aus (ich pack das zeitlich im Moment nicht, dafür ist Madam wirklich fast perfekt).

Aber ich bekomme einen Großteil der Kommunikation mit (wenn sich die anderen ein wenig anstrengen) und hab ein gutes Sprachgefühl (das denken vermutlich auch die meisten unserer ausländischen Mitbürger ).

Galizien ist wunderschön. Wie funktioniert das mit der Sprache bei Dir? Dort wird doch sicherlich primär baskisch gesprochen und das kannst Du in der Schule nur schwer lernen, oder?

Gruß Kickaha

[kickaha]

@knoesel

Die Tage war ein Artikel (im glaub im Handelsblatt),

Nordostdeutschland stirbt aus.

Bei den Preisen musst Du prüfen, was an Folgeinvestitionen nötig ist (mir hätte die Kneipe auf Rügen gut gefallen, die hat eine tolle Lage, ist mit 60TOIRO angesetzt, aber das must Du Dir wirklich vor Ort ansehen). Das gilt übrigens für alle Investitionen in Immobilien.

Gruß Kickaha

[rioja94]

kickaha,

baskisch wird mehr im inland gesprochen. san seb. ist sehr multinational. daher ist spanisch die übliche umgangssprache.
kinder werden in der schule zweisprachig erzogen (mehrere modelle wählbar). mit 8 kommt dann noch engl. mit dazu (wahlweise auch franz.).

netten gruss
rio

[SOM.you.]

RE: kickaha

um es zu vereinfachen :

- bei geringen Zeichnungssummen kaum steuerliche Belastungen

- Worst Case :

Objekt wird 18 Jahre betrieben, und dann an die Bank verschenkt. London wird sich vom Finanz- und Wirtschaftszentrum zu einer Reisfeldkolonie zurückentwickeln. Die Infaltionsrate wird auf Null gehen,
und die Inflationsstabile Immobilienanlage der Vergangenheit angehören.

Die Prognosen von CB Ellies und Europromis werden nicht eintreten, die für die nächsten 5 Jahre eine Stabilisierung des Büroimmomarktes erwartet wird.

Der Anleger erhält 144 % Ausschüttungen quasi steuerfrei.

OK, rd. 2 % Nachsteuerrendite ist bescheiden, liegt aber nur knapp unter der Nachsteuerrendite deutscher Bundesanleihen. (Ann.: Höchststeuersatz)

..........

Der Kaufpreis ist auch in Relation zu den Mietverträgen und Miethöhen zu sehen, und das ist ein angemessener Kaufpreis.

Vielleicht kauft der Fonds aber auch noch einen Feedermax, damit Dir der Fonds besser gefällt.

SOM

[kickaha]

Super. Ich bekomme über 18 Jahre 100% meines eingesetzen bereits versteuerten Eigenkapitals und darüber hinaus ca. 2% Verzinsung. Ich bekomme also mein steuerfreies Eigenkapital steuerfrei wieder zurückbezahlt, das ist ja wohl der Renditeknaller schlechthin.

Das ist immerhin die Hälfte!!! eines Bausparvertrages. Bei einem Bausparvertrag hat er nach 14 Jahren (du hast ja bis 2018 gerechnet) ein Guthaben von 202% seines Anfangskapitals (vor) Steuer, kann es jederzeit kündigen, umtauschen etc., es ist also liquide und fungibel (und selbst nach Steuer noch mehr).

Tschuldigung, war eine zynische Aussage und ich will mich bessern.

Fakt ist, dass diese Auslandsobjekte deutlich risikobehafteter sind, als den Anlegern klar gemacht wird. (für mich in den meisten Fällen eine klare Falschberatung).

Der Kaufpreisfaktor der Immobilie muß in 10 Jahren allein deshalb schon niedriger sein als heute (liegt ja nur bei 12,78/14,53-fachen), weil die Restlaufzeiten der Mietverträge dann nur noch sehr kurz sind.

Mal angenommen, die Mietpreise in Londen steigen wieder auf das Niveau, bei dem die Liegenschaften vermarktet wurden (erholt sich in den nächsten 5 Jahren also auf 564 GBP m²), alternativ bleiben sie auf dem aktuellen Marktwert (511 GBP m²). Dann ergeben sich bei einem unterstellten Kaufpreisfaktor von 10 (weil, wie gesagt die Mietverträge nur noch eine Restlaufzeit von 3 bzw. 6 Jahren haben) Verkaufspreise von 125 bzw. von 113 Mio GBP. Abzüglich 93,6 Mio GBP Restschuld in 10 Jahren.

Abzüglich potentieller Verkaufspreiskürzungen aufgrund von möglichen Renaturierungs-/Instandsetztungskosten, abzüglich der bescheidenen Bearbeitungsgebühren der MPC (so steht`s im Prospekt) bleibt nicht mehr viel übrig, jedenfalls kein kein riesiger Ertrag und bestimmt kein Netasset von 7% oder mehr übrig.

Fakt ist auch, das der britische Immobilienmarkt überhitzt ist. Überhitze Märkte fallen aber eher als das Sie steigen, oder? Und der Markt hat erst begonnen zu korrigieren (10% des Mietpreises).

Sollte die Preise hingegen weiter fallen, wird`s erst richtig lustig, denn dann ist die Liegenschaft vielleicht sogar nur noch viel billiger oder gar nicht mehr veräußerbar.

Das Thema Auslandsimmobilien und Erbschaft-/Schenkung ganz aussen vor gelassen.

In Frankfurt, München, Stuttgart, Hamburg,... halten sich auch schon einigen Jahren und jedes Jahr auf`s neue die Parolen, dass der Markt sich erholt und nichts passiert (das Frankfurter Bankviertel ist eine Oase der Glücklichen, die wissen schon gar nichtmehr, wo Sie ihre neuen Mitarbeiter hinsetzten sollen; ins leer 5 oder ins leere 6 Stockwerk ).

Und wenn man sich WorstCase Szenarien anschauen will, darf ich alle bitte, im Nachbarthread das Thema LBB aufzuarbeiten.

So, muss los.

Bis später Kickaha

[kickaha]

sorry muss mich korrigieren

Der Bausparvertrag hat nach 18 Jahren einen Wert von 202% der eingezahlten Summe erreicht.

Gruß Kickaha

[SOM.you.]

RE: kickaha

der Bausparer hat somit rd. 50 % Wertzuwachs nach Steuer.
Somit stehen dann 150 % beim Bausparer und 144 % beim MPC England Fonds zu Verfügung. ( Nachsteuerbetrachtung )

Bei auspringender Infaltion und steigenden Zinsen wird sich der Immomarkt wieder noraml weiter entwickeln.
Wir reden hier von 10 Jahren + X.

Kickaha, halte Dich doch einfach an die Nachsteuerbetrachtung, der Rest ist Unfug.

SOM

[kickaha]

@ Som.

bei einem unterstellten Spitzensteuersatz von 42% über die gesamte Lauzeit sind es genau 59,16% und bei einem Steuersatz von 30% sind es 71,40% nach Steuer, um genau zu sein.

Damit ist die Perfomance eines Bausparvertrages immer noch höher als die der Immobilie.

Wobei das nicht der Sinn der Übung ist, diese beiden Produkte im Speziellen zu vergleichen, sondern festzustellen, dass es Quatsch ist, Unmengen von Geld in ausländische Immobilien zu investieren für einen vermeintlichen Vorteil, der in der Realität nicht existiert.

Gruß Kickaha

[Falanx]

@SOM und kickaha

Was soll denn eigentlich der Schmarrn.? Das man hier Äpfel und Birnen vergleicht, braucht man Euch doch eigentlich nicht zu sagen...

[SOM.you.]

RE: kickaha

ich gehe halt von anderen Annahmen aus als Du.

Das einzige was ich Dir erklären wollte :

Wenn der Worst Case eintritt, hat der Anleger immernoch einen Gewinn.

Wenn die Prognosen der führenden Immobilienanlaysten eintritt, auf Sicht von 10 Jahren + X / (ich beziehe mich auf die Prognosen von CB Ellies und europromis die vor Ort sind )
dann wird sich der Londoner Immomarkt bis dahin wieder stabilisiern, bei steigender Inflation/Zinsen sogar vom Mietniveau her steigen.

Davon gehe ich aus. Und dann hat der Anleger einen
Return nach 10 Jahren von rd. 190 %.
Das ist eine Steuerfrei sensationelle Rendite.

Fertig !

SOM

[kickaha]

Heute bei WO:

In einem schwierigen wirtschaftlichen Umfeld hat die Euro American Investors Group die Apartment Anlage "ParkCrest" bei Tampa in Florida nach kurzer Zeit erfolgreich verkauft. Die Anleger erzielten bei einem Investment in den Projektentwicklungsfonds eine jährliche durchschnittliche Rendite von 12,3 Prozent - und damit etwas weniger als prognostiziert.

?Mit diesem Ergebnis sind wir geringfügig unter den Prospekterwartungen geblieben," sagte Edo Drijver, EAIG-Geschäftsführer.

Das Unternehmen aus Düsseldorf sieht in dem Verkauf dennoch einen Erfolg, da die Wohnanlage in den Krisenjahren 2000/2001 gebaut und im März 2004 veräußert wurde. "Während der Laufzeit des Fonds gab es zahlreiche unangenehme Entwicklungen, wie z. B. die Al-Quaida-Angriffe auf Washington und auf die Twin-Towers in New York sowie den Irak-Krieg. Insgesamt also eine Entwicklung, die sich wirtschaftlich negativ auf die USA und somit auch auf den Immobilienmarkt ausgewirkt hat," heißt es bei EAIG.

Auch der Nachfolgefonds ?Viera-Apartments?, der Anfang 2002 platziert wurde, wird voraussichtlich Ende dieses Jahres verkauft und wird aller Erwartung nach die geplante Rendite von 12 Prozent pro Jahr vor Steuern erzielen.

1. wäre es toll, wenn bei solch einer Pressemeldung auch dargestellt werden würde, ob der Anlageerfolg in USD oder in EUR erfolgt ist (EUR Anleger messen nun mal in Oiro) und bei 12,3% Rendite in USD gibt`s halt im gleichen Zeitraum in Oiro eine negative Performance.

2. ist der amerikanische Immobilienmarkt in den letzten 3 Jahren doch explodiert und hat doch so extreme Performance entwickelt, warum bleiben dann "nur" 12,3 % beim Anleger übrig?

3. wie werden sich die Superinvestments in den USA weiter entwickeln, wenn nach der Megaperformance der letzten 4 Jahre mal der Rückwärtsgang eingelegt wird?

4. Warum sprechen die von schwierigem Markt, wo doch in jedem Prospekt derzeit steht, wie toll America läuft?

Gruß Kickaha

[kickaha]

noch zur Ergänzung für Som und BaBernd

LONDON, im Juni. Brigitte und Daniel, sie Deutsche, er Engländer, haben sich vor fünf Jahren eine Immobilie für 91 000 Pfund (rund 138 000 Euro) gekauft. Die Lage in dem Örtchen Sundridge in der idyllischen Grafschaft Kent ist zwar günstig: In knapp 40 Minuten fährt man bis in Londons Finanzdistrikt. Doch das Haus verfügt nur über 35 Quadratmeter. Der Flur dient gleichzeitig als Wohn- und Esszimmer. Von der Küche wurde ein Eckchen für ein Bad abgehackt. Dennoch werden sie jetzt, da sie das Haus verkaufen wollen, einen Traumpreis dafür erzielen: 230 000 Pfund - eine Steigerung von über 150 Prozent. " So viel hätte ich mit einem normalen Job gar nicht verdienen können" , sagt Daniel. Für ihre neue Immobilie nahe Greenwich haben sie bereits Pläne: renovieren und nach einem Jahr gewinnbringend verkaufen.

Wie sollen solche Preis auch nur annähernd stabil bleiben?

Gruß Kickaha

[Falanx]

@ kickaha:

Wobei man nun fairerweise sagen muss, dass der Büromarkt mit dem Häusermarkt nicht so ohne weiteres verglichen werden kann. Aber, dass ich nicht im Moment in London investieren wollte, da bin bei Dir. Das habe ich ja auch schon geschrieben.

@ all:
Hat sich jemand mal den HGA "Living in America" angeschaut? Das ist ja fast schon unfassbar. Hier werden zwei Appartment-Arenals in Maryland und Süd-Florida angeboten. Der Fonds beteiligt sich zu 94% an einer Objektgesellschaft und es sind 75% Fremdmittel in dieser Gesllschaft. Im Gegensatz zu den Fonds von HCI und Tomorrow sind aber die deutschen Anleger noch nicht einmal bevorrechtigt ausschüttungsberechtigt.

Ausgeschüttet wird trotz hoher Fremdkapitalquote und ohne das irgendeine Tilgung erfolgen würde, 7,75 bis 8%. Es wird mit Mietsteigerungen von 3,5% gerechnet.

Es fällt mir schwer irgendeine Chance bei diesem Fonds zu erkennen. Von einem Anbieter wie HGA hätte ich ein solches Angebot nicht erwartet.

[ThatstheWayItGoes]

Kennt jemand La Marina an der Costa Blanca?

[kickaha]

@ 28 Falanx

siehe 26. Die haben langsam alle einen Knall.

Oder: wie stupid ist das German Money?



Gruß Kickaha

[kickaha]

aus dem Spiegel zu den USA Zinsen...

..."inzwischen sieht es so aus, als ob dies eine Fehleinschätzung gewesen sein könnte. In den vergangenen drei Monaten ist die US-Inflationsrate stark angestiegen. Auf das Jahr gerechnet liegt sie derzeit bei 5,5 Prozent. Selbst wenn man die wegen des hohen Ölpreises gestiegenen Energiekosten herausrechnet, sieht der Preisanstieg immer noch bedenklich aus. Die so genannte Kerninflation betrug im gleichen Zeitraum 3,3 Prozent.

Zur Ergänzung: Holland 52

..."das Mietniveau in Amsterdam ist unter Druck und der vereinbarte Mietzins derzeit nicht erreichabr.

Die Bruttoankaufsrenditen seinen deutlich gestiegen (heist: wenn bei fallenden Mieten die Ankaufsrenditen steigen, fallen die Preise !!!!!)

[SOM.you.]

RE: MPC England

der MPC Fonds wurde jüngst in der Ausgabe 12/2004 der CAPITAL als empfehlenswert bezeichnet. Damit reiht sich CAPITAL in die positvien Bewertungen von
FOCUS Money und TKL.Fonds GmbH ein.

SOM

[kickaha]

@ SOM.

Capital hat, genau wie BLUB, kmi, Ger - lacht, etc. auch über Jahre Ostimmobilien und -fonds empfohlen.

Die Anleger bekommen deshalb von diesen Institutionen trotzdem kein Geld zurück, wenn es weg ist.

Ich will nicht als der ewige Nörgler dastehen, aber die Risiken dieser Anlage übersteigen die Chancen geanz eindeutig, zumindest meine Meinung nach.

Gruß Kickaha

[Falanx]

Das Problem bei diesen Beurteilungen ist meines Erachtens, unterstellt man mal die Redlichkeit, an der es sicherlich auch den einen oder anderen Zweifel geben kann , dass der Markt an sich überhaupt oder nur ansatzweise in die Beurteilung eingeht. G.U.B. würde niemals schreiben, es gibt Überbauungstendenzen in diesem Schiffssegment oder dieser Immobilienmarkt ist aufgeblasen. Und das gilt auch für die meißten aderen Rating-Agenturen.

Gruß
Falanx

[kickaha]

@ falanx,

welchen Sinn hat eine Ratingagentur oder die Wirtschaftspresse, die den Markt auf dem die Beteiligung eingesetzt ist/wird bei Ihren Untersuchungen nicht berücksichtigt?

Welche Einschätzung ist für den Anleger wirklich wichtig?
Wie sich der Markt darstellt auf dem er sein Vermögen investiert. Worauf verlässt sich der Anleger?

Auf die Aussagen von BLUB und WECK. Was bewerten die Agentur nicht?

Den Markt auf dem er anlegt.

Danke schön.

Gruß Kickaha

[SOM.you.]

RE: kickaha

ja, deine Bedenken sind angekommen.

Ein solches Engagement ist ja auch nur als Beimischung gedacht. Wie schon erörtert kann mann alles schwarz sehen, oder den Prognosen der renommierten Immobilienhäuser ( Lasalle, CB Ellis und europromis )
vertrauen.

egal was passiert, der Anleger geht entweder mit einer
geringen Miniperformance von 144 % (nach 18 Jahren )oder mit 190 % nach Steuern in 11 Jahren da raus.

Das tatsächliche Ergebnis wird wahrscheinlich irgendwo in der Mitte liegen.

SOM

[Falanx]

@ kickaha (35):

Ja klar, das ist der Sinn meines Postings. Da rennst Du bei mir offene Türen ein.

Übrigens: Bei CHECK gibt es Ansätze, dass auch mal der Markt durchleuchtet wird. Wobei Herr Appelt aber nicht unbedingt der kritischste Zeitgeist ist.

Gruß
Falanx

[kickaha]

@ SOM.

190% nach 11 Jahren entspricht einer Verzinsung von 6,0%.
144% nach 18 Jahren entspricht einer Verzinsung von 2,0%.
(in britischem Pfund !!!)

Die erste Variante erscheint finanzmathematisch akzeptabel (wenn auch - aus meiner Sicht - unwahrscheinlich ), zweite Variante ist finanzmathematisch nicht mal Schmerzensgeld für eine Geldanlage mit Kursrisiken im Ausland.

Ich habe während meines Studium einen sehr guten Controlling Professor. Der hat die Meinung vertreten, dass ein Controller seinen Job dann schlecht gemacht hat, wenn das herauskommt, was er prognostiziert hat (weil er dann keine Abweichungen messen und bewerten kann).

Ich denke, es ist müssig weiter darüber zu diskutieren, wer von uns beiden Recht hat, letztlich werden wir beide es in der Zukunft sehen. Aber wir können vielleicht so verbleiben, das wir gemeinsam den Markt beobachten (vielleicht gibt`s diesen Thread und uns beide in 10 Jahren noch und dann können wir anhand der Ergebnisse diskutieren, wer warum recht gehabt hat.)

Übrigens wirst Du genausowenig eine der u.g. Firmen finden, die zur Investition in England aufruft und als günstiges Investitionen bestätigt und gleichzeitig davor warnt, dass der Markt kurz vor dem platzen ist (die leben davon, Immobilien verkaufen zu müssen!!!).

Gruß Kickaha

[kickaha]

Zur Ergänzung / Englandfonds:

Die Fondsmanager der britischen With Profit Funds haben von 2002 auf 2003 Ihren Immobilienanteil im Portfolio von 20% auf 12% gesenkt (also um 40%!!!).

Alsoe in ganz klarer Käufermarkt für deutsche Anleger, denn die kennen den britischen Markt deutlich besser als die britischen Profi`s.

Gruß Kickaha.

[SOM.you.]

RE: Kickaha

das währungsrisiko ist bei vielen Anlagen die wir hier besprechen vorhanden. Im Falle des britischen Pfund
befinden wir uns ca. in der Mitte des 10 Jahreskorridors.
Aktuell = 1,4904 Hier halten sich Chncen und Risiken bei der Anlage die Waage.

Das Pfund schwankte zwischen 1,20 und 1,78 und war meistens in einem Korridor von 1,40 und 1,60.

Die 6 % ige Nachsteuerrendite bedeutet für einen Anleger im Spitzensteuersatz ein Vorsteuerrendite von rd. 11 %
bzw. im Worst Case Fall eine VSt.Rendite von 3,8 %.

Der England Fonds ist eine akzeptable Portfoliobeimischischung für Anleger im Höchsteuersatz.

Gruß,

SOM

[jkreusch]

@kickaha
Es ist immer wieder schön zu sehen, dass einheimische Anleger sich oft antizyklisch verhalten. Wer hier das bessere Timing besitzt, sollte unstrittig sein, außer man ist auf die Provi angewiesen.

[K1K1]

@jkreusch & kickaha

--- RE: "Die Fondsmanager der britischen With Profit Funds haben von 2002 auf 2003 Ihren Immobilienanteil im Portfolio von 20% auf 12% gesenkt (also um 40%!!!)."

"Es ist immer wieder schön zu sehen, dass einheimische Anleger sich oft antizyklisch verhalten." ---

Das Handeln gewichtiger Marktteilnehmer ist sicher immer interessant zu verfolgen und man solle es zur Überprüfung der eigenen Position kritisch heranziehen.

Dass die aber auch nur mit Wasser kochen und sich teils kräftigst verhauen sieht man daran, dass die Vermögenswerte grosser Britischer LV Fonds (With Profit) im gleichen Zeitraum den ihr erwähnt um teilweise 20% und mehr implodiert sind - also nicht gerade eine Glanzleistung

In England würde ich allerdings zur Zeit auch eher nicht in Immobilien investieren wollen...

Grüße K1

[kickaha]

@K1

Da sind die britischen Versicherer ja in guter Gesellschaft.

Wir haben Anleger, bei denen hat sich die Ablaufleistung eines 20-jährigen deutschen Vertrages (Beginn 1997) mittlerweile nahezu halbiert!!!!!! (bei einer gewünschten Ablaufleistung von 200000 EUR fehlen lächerliche 91000 EUR !!!!! - versteht sich von selbst, dass es ein leistungsfähiger Direktversicherer ist, der selbst jetzt noch ganz vorne steht). Bei den großen Gesellschaften sieht es noch viel düsterer aus. Gott sei Dank prüfen die meisten Kunden hinterher nicht mehr nach, was ursprünglich vom Versicherer versprochen wurde (die Halbwertzeit des Vergessens ist beträchtlich), gell?.

Aber die Anlageprofis der deutschen Assekuranz haben das alles voll im Griff (wenn ich schon den Ausdruck "Stille Lasten" höre, sehe oder lese regt sich bei mir der Brechreiz. Gesellschaften wie die höchstgelobt Hannoversche hätten vermutlich Insolvenz anmelden müssen (und selbst zu diesem Zeitpunkt wurde sie noch in der Presse hochgelobt), wenn die gesetzlichen Bilanzierungsregeln nicht geändert worden wären.

@som.

dann kauf ich mir lieber eine gebrauchte britische Lebensversicherung. Da findet der Return on Invest schneller statt und ich hab ein geringeres Risiko als bei der Bude. Und fungibel ist sie noch dazu.


Gruß Kickaha

[kickaha]

gehört zwar nicht unbedingt hierher, weil deutsche Fonds betrifft, aber deshalb nochmals an alle zur Warnung.

Es ist immer wichtiger auch das Kleingedruckte zu lesen.

Bei einigen Wert-Konzept-Fonds, bei denen zur Steueroptimierung höhere Haftungssummen
in das Handelsregister eingetragen wurden als Eigenkapital in den Fonds eingezahlt
wurde, führt die wirtschaftliche Situation jetzt zu einem Aufleben der Haftung auch über
die bereits erhaltenen Ausschüttungen hinaus. Besonders schmerzhaft: Die notwendigen
Nachschüsse sind steuerlich nicht relevant, da die Steuereffekte bereits bei Zeichnung
verbraucht wurden.
In Zahlen heißt das, dass ein Anleger, der vor vielen Jahren für 500 000 Euro gezeichnet
hat und dieses Geld vom Finanzamt zurückbekommen hat, heute für weitere 500 000 Euro
netto zzgl. bereits erhaltener Ausschüttungen herangezogen werden kann. Das macht
wohl manche Rentenplanung hinfällig und der Weg vom Rentier zum Rentner ist vorgezeichnet.

Ich hab irgendwo gelesen, dass dieses Thema auch bei einigen BBV Fonds etc. relevant sein soll.

Gruß Kickaha

[SOM.you.]

RE: M-DAX Immobilienwert IVG

02.07.2004 IVG setzt auf London

Die Bonner IVG Immobilien AG setzt auf einen beginnenden Aufschwung in Großbritannien und verstärkt ihre Aktivitäten in der britischen Hauptstadt. Für die beiden großen Projektentwicklungen „Caxton Hall“ im zentralen Stadtteil West End und „Lombard Street“ im Zentrum der Londoner City wird ein Investitionsvolumen von insgesamt rund 200 Millionen Euro veranschlagt. Außerdem erwarb IVG für einen Immobilienspezialfonds das Bürogebäude 1 Neathouse Place mit 9.200 Quadratmetern Mietfläche im West End für über 100 Millionen Euro.

„Nach zwei äußerst schwierigen Jahren auf den Büromärkten im West End und Central London erleben wir seit Beginn 2004 eine deutliche Belebung. Dies spiegelt sich in einer zunehmenden Nachfrage nach Büroflächen, einem geringeren Flächenangebot und wieder ansteigenden Büromieten,“ erläutert David Gibson, Leiter der IVG-Niederlassung London, den Grund für die Investmentaktivitäten zu diesem Zeitpunkt im Zentrum der britischen Hauptstadt. Die Akquisition des Entwicklungsobjekts Caxton Hall und der Erwerb von 1 Neathouse Place entsprechen laut Gibson der IVG-Strategie, die Zyklen der europäischen Immobilienmärkte zu nutzen und in den beginnenden Aufschwung im West End und Central London zu investieren.

http://www.cash-online.de/cash-online/news/index.php?aktion=…

SOM

[kickaha]

Jetzt bin ich mal gespannt, ob es klappt mit dem einfügen.




Gruß Kickaha

[kickaha]

Volkswirte beunruhigt über gesunkene Nettokäufe von US-Papieren WASHINGTON (Dow Jones-VWD)--Volkswirte haben sich beunruhigt über die gesunkene Nachfrage ausländischer Investoren nach US-Wertpapieren geäußert. Nachdem das US-Finanzministerium am Freitagnachmittag berichtet hatte, dass die Nettokäufe von US-Titeln durch Ausländer auf den niedrigsten Stand seit Oktober vergangenen Jahres gefallen sind, stieg der Euro auf über 1,24 USD und das Britische Pfund erreichte den auf Dollar-Basis höchsten Stand seit viereinhalb Monaten. Ausländische Investoren haben im Mai in den USA Wertpapiere für netto 56,4 Mrd USD gekauft, für den Vormonat revidierte das Finanzministerium die Käufe auf 76,0 (vorläufig: 76,2) Mrd USD leicht nach unten. Die Nettokäufe von Notes und Bonds beliefen sich im Mai auf 21,9 Mrd, nach 35,3 Mrd USD im April. Zwar beschwichtigt Gerald Lucas, Chef-Anleihehändler bei Bank of America, dass der Appetit der ausländischen Investoren immer noch groß genug sei, um das US-Leistungsbilanzdefizit zu finanzieren, doch gibt Ashraf Laidi, Chef-Währungshändler von MG Financial in New York zu bedenken, dass es sich um den vierten monatlich Rückgang in Folge handelte. Zudem werfen die Zahlen seiner Meinung nach erneut die Frage auf, ob die Finanzierung eines Defizits in solcher Höhe auf Dauer leistbar ist. Ausländische Behörden erwarben im Mai US-Notes und Bonds über netto 14,6 (22,1) Mrd USD, die entsprechenden Käufe privater Investoren beliefen sich auf 7,4 (13,0) Mrd EUR. Damit wird deutlich, dass hinter den geringeren Nettokäufen hauptsächlich die verringerte Nachfrage ausländischer Notenbanken nach US-Anleihen steht. So hat die Bank of Japan zum Beispiel im März und April nicht mehr gegen den Yen interveniert, wodurch sie auch nicht mehr soviel Dollar wie zu Jahresbeginn in Treasurys anlegen musste. Nach Aussage von Drew Matus von Lehman Brothers stellt diese Entwicklung jedoch nur einen Schritt hin zur Normalität dar. Die zu Jahresbeginn erreichten Zahlen seien einfach nicht auf Dauer haltbar gewesen, meint er. US-Agency-Papiere wurden den weiteren Angaben zufolge für netto 20,7 (31,0) Mrd EUR erworben, für Anleihen von US-Unternehmen wurden netto 19,9 (16,8) Mrd USD aufgewendet. Etwas überrascht zeigte sich Matus hingegen von der Tatsache, dass es im Mai zum dritten Mal in Folge zu Nettoverkäufen von US-Aktien gekommen ist, obwohl die US-Unternehmen nahzu Rekordgewinne eingefahren hätten und die kräftige Konjunkturerholung offenbar anhalte. Die ausländischen Nettoverkäufe von US-Aktien beliefen sich auf 7,6 (1,8) Mrd USD. Laidi bezweifelt zudem, dass sich die Nachfrage nach US-Papieren angesichts steigender Zinsen demnächst günstiger entwickeln wird. Dow Jones Newswires/16.7.2004/hab/tw

Diese Nachricht wurde Ihnen von VWD und TeleTrader präsentiert.


Autor: TeleTrader News Room (© Teletrader),19:36 16.07.2004

heist: steigende Zinsen (weil zuwenig Papiere gekauft werden) und fallender USD (weil weniger USD gekauft wird).

Die Tage kam auch irgendwo, dass im Q1 mehr Investitionsvermögen nach China geflossen ist als in die USA. Also nicht nur Druck auf den Rohstoffmärkten für GWB sondern auch noch auf der Geldseite.

Gruß Kickaha

[kickaha]

Wohnimmomarkt USA

U.S. June Housing Starts Fell to Lowest in a Year (Update2)

July 20 (Bloomberg) -- U.S. housing starts unexpectedly fell in June to the lowest level in a year, suggesting residential construction will contribute less to economic growth in coming months as interest rates rise.

Builders broke ground on homes at a 1.802 million-unit pace last month, compared with a revised 1.97 million rate in May, the Commerce Department said in Washington. Building permits, a sign of future construction, fell the most since February 1994.

``Housing has been so very strong for so very long that there`s no pent-up demand left,`` said Kenneth Mayland, president of Clear View Economics in Pepper Pike, Ohio. Mayland`s forecast of 1.87 million was the lowest in a Bloomberg News survey. The decline adds to evidence ``something rippled through the economy in June and it was pretty pervasive.``

Federal Reserve Chairman Alan Greenspan may touch on that slowdown as he presents the central bank`s semi-annual economic outlook to Congress today. June`s job growth was less than forecast and retail sales and industrial production fell, earlier reports showed. Regional Fed bank Presidents Gary Stern and Cathy Minehan yesterday suggested the pause won`t last.

Minehan, of the Boston bank, said recent signs of slower growth were ``temporary`` while Stern, of Minneapolis, said the economy is ``quite resilient.`` The Fed last month raised its benchmark interest rate by a quarter-point to 1.25 percent, the first boost in four years.

The average 30-year fixed mortgage rate has risen by almost a full point in a year. Still, even economists who expect housing construction to slow say they don`t look for future declines as steep as June`s.

``As rates move higher, a steady decline in activity is more likely than a series of sharp declines,`` said Drew Matus, a senior economist at Lehman Brothers Inc. in New York. Economists at Lehman predict housing starts will fall about 15 percent over the next year.

Forecasts

Construction, which in 2003 was the strongest in 25 years, may also have been hampered by rainy weather last month.

Housing starts were forecast to rise to a 1.99 million rate in June, according to the median of 64 forecasts in a Bloomberg News survey, from 1.967 million initially reported for May. The June pace was the slowest since May 2003. Starts averaged 1.85 million at an annual rate last year.

The benchmark 10-year Treasury note due in May 2014 fell 9/32 point, pushing the yield up 4 basis points to 4.39 percent at 10:23 a.m.

The number of homes authorized but not yet started increased 10.1 percent in June to 202,100, the most since April 1987, suggesting builders` backlogs still are widening, today`s Commerce Department data showed. New home sales in May were at a record pace. Incomes have been increasing on the heels of a 1.3 million rise in employment so far this year.

Home sales are ``driven by job growth, median income growth and the economy doing well because that creates positive consumer confidence,`` said Donald Tomnitz, chief executive of D.R. Horton Inc., the No. 3 homebuilder by stock market value, in an interview. Sales at D.R. Horton rose 23 percent in the three months ended June 30.

Building Permits

Building permits slumped 8.2 percent to a 1.924 million pace. Starts of single-family homes fell 9.5 percent in June to a 1.489 million-unit rate after a 1.645 million pace a month earlier. Starts of townhouses, apartments and other multi-family dwellings fell 3.7 percent to a 313,000 annual rate.

By region, starts fell 17 percent in the West to 476,000 at an annual pace; 12 percent in the Midwest to 315,000; 3.5 percent in the Northeast to 165,000 at an annual rate; and 3.1 percent in South to 846,000.

Rainfall averaged 7.46 inches in the South last month, the wettest June since record-keeping began in 1895, according to the National Climatic Data Center in Asheville, North Carolina. More than 3.5 inches of rain fell on the U.S. last month, the seventh- wettest June on record.

``Extremely wet weather in the South likely hindered construction activity,`` said Stephen Stanley, chief economist at RBS Greenwich Capital in Greenwich, Connecticut.

Completions

The number of houses already under construction fell 0.7 percent to a 1.221 million rate. June housing completions fell 3.9 percent to 1.848 million units at an annual pace. Single- family completions rose 1.5 percent to 1.534 million.

Residential construction accounts for about 5 percent of the value of all goods and services produced in the U.S. Housing- related spending on such items as furniture and appliances also contributes to growth. Furniture sales rose 1.1 percent in June, according to the Commerce Department`s retail report.

Home construction added 0.24 percentage point to the first- quarter economic growth rate of 3.9 percent, Commerce Department figures show. In the fourth quarter when the economy expanded at a 4.1 percent annual rate, it contributed 0.4 percentage point.

Mortgage Rates

Demand for homes has stayed strong as the Federal Reserve raises interest rates. The average rate on a 30-year fixed mortgage was 6.29 percent in June compared with May`s 6.27 percent, according to statistics from Freddie Mac, the No. 2 buyer of mortgages.

Last week, the rate fell to 6 percent. At that rate, the cost on a $100,000 loan is $599.55 a month, compared with $549.73 in June 2003, when the rate reached the lowest ever.

Sales of new and existing homes probably will total 7.33 million this year, Freddie Mac said last week. That`s more than the 7.25 million it had previously forecast and exceeds last year`s record 7.19 million.

Fed policy makers raised their benchmark overnight lending rate June 30 to keep inflation from accelerating. Higher rates come at a time when more Americans are finding work.

The Mortgage Bankers Association index of applications for home purchases is above the average for all of last year.

The National Association of Home Builders yesterday said its index of builder optimism fell to 67 this month from a revised 68 in June. Readings higher than 50 mean builders view market conditions as more positive than negative. The index has exceeded 60 since June 2003.


To contact the reporter on this story:
Victor Epstein in the Washington newsroom [e-mail]
To contact the editor responsible for this story:
Kevin Miller in Washington [e-mail]

Gruß Kickaha

[kickaha]

Auszug aus der Zeitschrift Portfolio

"Falk Fonds kann seine Ausschüttungen für 2004 nicht halten.

Begründung: Die Leerstandsraten in den sieben wichtigsten Büroimmobilienmärkten (HH,B D,K,F, S und M) sind auf Rekordstand von 11%!!!! gestiegen. Schlimmste Krise seid dem 2. Weltkrieg.

Während neu aufgelegte Objekte (die Telekomteile die es mittlerweile von allen Seiten auf dem Markt gibt!!!) noch Vollvermietung haben, können sich gebrauchte dem Markt nicht entziehen (schade eigentlich, dass die neuen auch bald gebraucht sind).

Und das ist erst der Anfang.

Und immer noch wird wie dumm in Büroimmobilien investiert (die Telekom ist klever, die verkaufen Ihre Liegenschaften alle an den Deutschen Michel).

Gott sei Dank kann sich der europäische Immobilienmarkt vom deutschen Markt abkoppeln ( --- das war jetzt ironisch gemeint, nicht polemisch )."

Gruß Kickaha

[SOM.you.]

RE: Kickaha

jo habe ich auch gelesen.
Bei Mietvertragsklaufzeit von 18 Jahren und mehr musste Dir da als Anleger keine Geddanken machen.

SOM

[Knoeselfried]

@SOM.you

Verstehe ich nicht ganz! Wenn sich der Markt bis zum Ende der Mietvertragslaufzeit nicht stabilisiert hat dürfte es doch wohl etwas problematisch werden, einen angemessenen Verkaufspreis für die Immobilie zu erzielen? Die bis dahin erfolgten (sicheren) Ausschüttungen sind dann zwar schön aber nicht ausreichend für vernünftige Gesamtrendite.

Viele Grüße
Knoeselfried

[Falanx]

@ knoeselfried:

Nur das niemand weiß, wo der MArkt in zwanzig Jahren steht. Deshalb ist die Beteiligung nun mal eine unternehmerische.

Grundsätzlich würde ich auch nicht sagen, dass die vielen Telekom-Fonds nun alle schlecht sind. Es ist eine Frage des Einkaufpreises, der Prospektkalkulation usw. Wie immer eben.

Sehr wichtig: Was gedenkt der Initiator denn zu tilgen?

Gruß
Falanx

[kickaha]

@50

ich glaube nicht, das die 18 Jahre so prickelnd verlaufen werden, wie sich die Anleger das wünschen, aber das werden wir ja, wie gesagt, im Zeitverlauf sehen.

Das Problem entsteht bei der Bewertung der Immobilien nach Ablauf der Zinsbindung (sehen wir ja auch gerade in Neufünfland). Wenn in 10 Jahren die Zinsbindung ausläuft und die Vergleichsmieten deutlich niedriger sind als bisher (und die Restlaufzeit im Schnitt nur noch 3 bzw. 6 Jahre beträgt ) dann gibt es Aufschläge auf die Kreditzinsen und oder die Forderung nach erhöhter Tilgungsleistung, geht die ganze Rechnung nicht mehr auf, dann wird die Eigenkapitalrückzahlung (Ausschüttung) sinken oder ganz ausfallen.

@Falanx
hast Du Dir eigentlich schon mal die Frage gestellt, warum derzeit eine Unmenge an Telekom Immobilienauf den Markt kommen, die nur mit 10 Jahresmietverträgen ausgestattet sind (ich werde mich an keinem einzigen beteiligen). Bzw. warum die Telekom ihr komplettes Betongold versilbert, wenn mit Immobilien doch deutlich höhere Renditen erzielt werden können als bei anderen Anlagen?

Das Thema Falk hatten wir, glaub ich, schon an anderer Stelle diskusiert.

Gruß Kickaha

[kickaha]

derzeit sind auch DB Fonds auf dem Markt. Eine Handelsimmobilie und zwei dicke, fette Büroimmobilien.

Siehe Pressemeldung Falk .

Wer sowas kauft hat schon verloren.

Gruß Kickaha

[kickaha]

Wenn der 2. Sparerfreibetrag zum Erbschaftssteuergau wird:

Auszug aus einem Hollandprospekt:

Nicht in den Niederlanden ansässige Personen haben sowohl im falle der Schenkung alsauch bei der Vererbung grundsätzlich keine!!!!!!! Befreiung oder Freibeträge.

Gruß Kickaha

[K1K1]

Apropos DB Fonds (#54):

Aus den W:0 News:

DB Real Estate muss dem US-Büromarkt Tribut zollen

Für die Anleger steht die hohe Renditerwartung an den "Boston PremiumInvest" in kruzer Zeit pulverisiert. Die DB Real Estate, weltweit größter Anbieter und Manager von Immobilienanlagen, musste dem hohen Leerstand bei US-Büros Tribut zollen.

Das ambitionierte Versprechen einer Ausschüttung von durchschnittlich gut 9 Prozent für zwei herausragende Bürogebäude in Boston ist wohl kaum mehr zu erreichen. Gleich drei der wichtigsten Mieter werden die abgeschlossenen und avisierten Verträge anscheinend nicht wie geplant erfüllen. Der Grund: Boston ist mit 17 Prozent Leerstand bei Büroflächen selbst in bester Lage ein Mietermarkt.

Prospekt: Vermietungsstand von 97 Prozent

Schon nach dem ersten Jahr ziehen dunkle Wolken über die beiden Class A Objekte in der State Street in Boston auf. Dabei hörte sich das Konzept für die insgesamt 4.200 betroffenen Investoren recht schlüssig an: Der Vermietungsstand der insgesamt rund 175.000 Quadratmeter lag laut Prospekt noch im Mai 2002 bei 97 Prozent. Blick auf den Hafen, nicht zu duplizierende Lage im Finanzdistrikt, erfolgreiche Mieter mit langer Tradition, ein erfahrener Verwalter, der zudem Mehrheitseigentümer ist: Die emotionalen Argumente für den eiligen Zeichner im pulsierden US-Immobilienmarkt sind sattsam bekannt.

"Unmittelbare Auswirkung auf die Ausschüttungen"

Die angepriesenen Großmieter erweisen sich allerdings jetzt als Achillesferse: Goodwin Procter & Hoar , mit knapp 32 Prozent Fläche der Hauptmieter in 53 State Street, verhandelte bereits Mitte 2003 die Mieten deutlich herunter. Für die Anleger schrumpften die Mieteinnahmen damit sehr schnell auf unter 70 Prozent der ursprünglich prospektierten Angaben. DB Real Estate beziffert diesen Verlust ab 2006 auf jährlich 1,6 Prozent der in Aussicht gestellten Ausschüttung.

Aber auch die Anwaltskanzlei Choate, Hall & Stewart, Mieter weiterer 12 Prozent, trägt sich mit Abwanderungsgedanken aus dem 1985 fertiggestellten Objekt und hat Verlängerungsangebote bisher nicht angenommen.

Obwohl die Chancen einer Neuvermietung für die attraktiven oberen Stockwerke vom Management als gut eingeschätzt werden, liegen die Mieteinnahmen in jedem Jahr um etwa 1,3 Millionen Dollar niedriger, als im Prospekt zunächst versprochen. Hinzu kommen einmalig weitere 4,9 Millionen Dollar für Mieterzuschüsse und Maklergebühren, die im Zahlenwerk so nicht enthalten waren.

Laufen dem Exchange Place die Mieter weg?

Auch der größte private amerikanische Investmentmanager, Fidelity Properties, wird seinen bis Juni 2006 geltenden Mietvertrag mit hoher Sicherheit nicht verlängern. Schon jetzt suchen die Investmentbanker für nicht mehr benötigte Flächen Untermieter. 60 Prozent der Flächen im Exchange Place stehen also insgesamt zur Disposition.

Anleger werden auf "Diät" gesetzt

Diese Nachrichten pulverisieren auch die Beispielrechnungen des Verkaufsprospekts: Statt der in Aussicht gestellten Ausschüttung von durchschnittlich über 9 Prozent über die Laufzeit bis 2013 werden die Anleger jetzt auf Diät gesetzt.

DB Real Estate strebt für die Geschäftsjahre 2004 bis 2008 aktuell eine Ausschüttungen von jeweils 5 Prozent an. Zudem soll eine Liquiditätsreserve gebildet werden.

Überraschende Rechtfertigung von DB Real Estate

"Es wurde zum damaligen Zeitpunkt vom Gebäudegutachter erwartet, dass der Immobilienmarkt in 2002 seinen Tiefpunkt erreichen und in 2003/2004 eine spürbare Erholung einsetzen wird," schreibt die Deutsche Bank (Anm. K1 ). Da drängt sich die Frage auf, ob sich der weltweit größte Anbieter und Manager von Immobilienanlagen in seinen Prognosen tatsächlich nach den Markteinschätzungen eines einzelnen Gutachters richtet?

Wohl kaum. Aber die Immobilienverkäufer sind - zumindest bei wohlfeilen Worten - weiterhin optimistisch. Auf der Gesellschafterversammlung des Fonds lautete der Apell "Delivering what we promised". Übersetzt: "Liefern, was wir versprechen". Weitere US-Projekte mit Büroimmobilien wird es nach aktullen Brancheninformationen aus diesem Haus erst einmal nicht geben.

[kickaha]

Hallo K1,

die Kommentare haben wirklich sehr gut gepasst, obwohl ich den Artikel nicht gekannt hab, aber so sieht`s aus (ich bin immer schwankend zwischen dem Mitleid für die Anleger und dem Unverständnis ob der Dummheit).

@ Som. jetzt weist du, wie`s in England auch kommen kann (wird?).

So, ich bin jetzt mal eben für ein paar Tage im Urlaub.

Last`s Euch alle gut gehen und passt auf euer Geld auf.


Gruß Kickaha

Sommer, Sonne, Sonnenschein .....

P.S.
Das Endloszertifikat SHORT auf den S&P Home Buildingindex kann für US Immoanleger die Rückversicherung für`s Immodepot sein (damit das Portfolio nicht ganz gegen den Baum fährt: ISNI: NL0000309854 - eine klassische SHS Formation /Kursziel jenseits der 400 Punkte wird mit diesem Schein sicherlich viel Spaß machen).

[SOM.you.]

RE: Kickaha

ich wünsch Dir eine gute Erholung im Urlaub.

Als kleine Bettlektüre empfehle ich:

"Alternative Investitionsmöglichkeiten zu 700 TEU Schiffen"

SOM

[K1K1]

Auch von mir gute Urlaub @kickaha.

"Alternative Investitionsmöglichkeiten zu 700 TEU Schiffen"

Ich tippe mal das Buch gibt es nicht. Und wenn doch, dann werden da als Anlagealternative höchstens 699 oder 701TEU Schiffe vorgeschlagen - ein wenig Diversifikation muss ja nun schon sein

Das NL0000309854 werde ich mir aber mal anschauen.

Grüße K1

[kickaha]

@ SOM, kommt grade aus dem "Spanienimmothread" und passt leider auch in die Englandkathegorie

Da bleib ich doch lieber bei den 700tern (+- 100 TEU ?) vor allem dem letzten Satz solltest Du eine gewisse Aufmerksamkeit wittmen.

.............und so geht es los:

House prices fall for first time
Helen Loveless, This Is Money
26 July 2004

HOUSE prices have fallen for the first time this year, yet more evidence that the property bubble has finally burst.

Figures published by property information specialist Hometrack, in its monthly survey of the housing market, revealed house prices fell by 0.1% nationwide in July, and by up to 2% in some areas of the country. The average national house price now stands at £152,300.


Overall the tide seems to have turned for sellers, with the number of new buyers down 4% in July, compared to a fall of 0.6% the previous month. Not surprisingly this has had a knock-on effect on the sales price as a percentage of the asking price, which fell from 96.2% in June to 95.5% in July.


The average time it takes to sell property has also risen, from 4.2 weeks in June to 4.8% in July.


The largest fall recorded this month was in Brighton where house prices dipped by 1.9%. Reading and Exeter saw house prices fall by 1.2%. In Central London and the City house prices dropped 0.8% on average; and Northumberland and East Sussex prices fell by 0.7%.


However, homeowners in North Wales should be smiling, with prices going up by nearly 2% in July. The average home now costs £111,900. House prices also increased in Coventry and Durham, by 0.4%, and by 0.3% in Blackpool, Cambridge and Norwich.


But even this could be set to change in the near future. John Wriglesworth, housing economist at Hometrack, said rising interest rates and `speculative` fears of a housing market crash had led to house prices falling in many areas of the country.


`We anticipate that a ripple of negative price changes will spread out over wider regions of the UK, as the full effect of the most recent interest rate rises have not yet fed through to the market,` he said.


`We still do not anticipate a housing market crash, expecting zero house price inflation for 2005.`


However, not everyone agrees. Last week investment bank Durlacher warned thousands of buy-to-let landlords were on the verge of selling up, in a move which could seriously threaten the stability of the housing market and even precipitate a crash.


It also stuck by earlier predictions that house prices were set to fall by a hefty 30% to 45% in the near future.

[SOM.you.]

RE: London


02.08.2004 Der Londoner Büromarkt zieht an

Nach Angaben des Immobilienberatungsunternehmens Cushman & Wakefield Healey & Baker (C&W/H&B), London, zeigt der Büromarkt der britischen Hauptstadt deutliche Anzeichen einer Erholung. Demnach ist die Nachfrage nach Büroflächen in Central London (West End und City) im zweiten Quartal 2004 gewachsen und hat zu einem Anstieg des Vermietungsvolumens um 29 Prozent auf insgesamt 176.500 Quadratmeter geführt. Dies sei der höchste Zuwachs seit dem dritten Quartal 2002.

Die Leerstandsrate kletterte im Vergleich zum ersten Quartal dieses Jahres zwar leicht von 11,1 auf 11,6 Prozent, jedoch hat sich der Anstieg verlangsamt. Aktuell sind rund 2,5 Millionen Quadratmeter Büroflächen vakant. Ein weiteres positives Zeichen sei, dass das Volumen der im Bau befindlichen Projekte in den vergangenen sechs Monaten um insgesamt 24 Prozent abgenommen habe. Anlass zu Optimismus gibt laut C&W/H&B nicht der Immobilienmarkt allein, sondern auch die Entwicklung der englischen Wirtschaft und der Beschäftigungsdaten. Danach prognostizieren Vorhersagen für die Jahre 2004 bis 2006 insgesamt 138.000 neue Arbeitsplätze.

Fazit : 11,6 % Leerstand ist noch viel zu hoch, aber der "Turnaround" zeichnet sich ab. Die Leerstände werden sich in den nächsten 10 Jahren stark reduzieren.

SOM

[ThatstheWayItGoes]

@kickaha
wo kauft Du die gebrauchte brit. LV??

[K1K1]

Presse: Spekulationsblase bei US-Büroimmobilien


Auf dem Markt für US-Büroimmobilien macht sich zunehmend Ernüchterung breit. Immer weniger Experten gehen von einer raschen Erholung des derzeit schwierigen Marktes aus, denn auch im zweiten Quartal sind die Leerstandsraten in zahlreichen gestiegen.

Grund für die negative Markteinschätzung sind die neuesten Arbeitsmarktdaten, die einen deutlich geringeren Anstieg der Beschäftigtenzahlen zeigten, als vom Markt erwartet worden war. Das schreibt die Welt am Montag. Hingegen sei es bei klassischen Büroarbeitsplätzen unter dem Strich zu einem Stellenabbau gekommen.

Auch deshalb steigen die Leerstandsraten weiter an: So registrierten die Analysten des Immobiliendienstleisters CB Richard Ellis in Downtown Atlanta einen Anstieg der Leerstandsrate von 21 Prozent im ersten Quartal auf 21,4 Prozent im zweiten Quartal dieses Jahres, so die Welt weiter. In Washington D.C. stieg die Rate im selben Zeitraum von acht auf 8,8 Prozent.

Das bringt die erzielbaren Mieten unter Druck: Auf Jahressicht verbilligten sich die Preise bei Neuvermietungen nach einer weiteren Studie von CB Richard Ellis in Seattle um 4,8 Prozent, in Atlanta um 6,7 Prozent, in Chicago um sieben Prozent, in Boston um 9,3 Prozent und im Silicon Valley gar um 19 Prozent.

Dennoch heizen die niedrigen Zinsen und reichlich vorhandenes Kapital die Spekulationen weiter an. Besonders gefragt seien neben Denver, Detroit und Tampa auch Boston und Dallas, so Experten. Dabei liegt die Leerstandsrate im Großraum Boston bei 19,4 Prozent, in Dallas gar bei 24,3 Prozent.

W:0 News

[kickaha]

@K1

ich habe vor kurzem gelesen, dass es vor allem Pensionsfonds sind, die sich in Immobilien einkaufen.

Das Thema hatte wir in D-Land auch schon. Damals haben die deutschen Versicherer wie verrückt Immobilien gekauft, weitestgehend getrieben durch die niedrigen Zinsen und die Einstellung lieber 3% Mietrendite zu bekommen, als gar kein (oder negativen) Ertrag.

Jetzt haben sie Immobilien im Bestand die eine negative Performance haben.

Gruß Kickaha

[kickaha]

ich möchte an dieser Stelle mal auf das Immobilienforum verweisen.

Koholet hat hier eine tolle Sammlung von aktuellen Artikeln zusammengetragen - Platz jetzt die Immobilienblase in D-Land.

Trotz der ständigen Entwarnung durch sog. Fachleute, fallen die Preise und Mieten ständg weiter.

Am besten finde ich immer wieder Ausagenaus der Zeischrift CASH.

Dort heist es dann
- HEY, die Mietrendite steigt sehr stark an. Die vergessen dann aber immer wieder darauf hinzu weisen, das die Meitrendite deshalb ansteigt, weil die Immobilienpreise fallen.

Gruß Kickaha

[K1K1]

Ich schätze kickaha meint den Thread von koholet: Thread: Platzt jetzt die Blase am Immobilienmarkt in Deutschland ?

[K1K1]

Bitte die Worte der DB Real Estate Investment GmbH einfach auf der Zunge zergehen lassen... ;-)

"Der US-amerikanische Immobilienmarkt bietet zurzeit für Käufer und Verkäufer gleichermaßen ein attraktives Aktionsfeld. Einerseits lassen sich ansehnliche Gewinne bei Verkäufen erzielen, da verstärkt insbesondere konservative, langfristige Investoren in die Immobilie als Kapitalanlage drängen. Andererseits machen Ankäufe nun ebenfalls Sinn, da sich der Immobilieninvestmentmarkt am Anfang eines klassischen Aufschwungs in einem Immobilienzyklus befindet."

Ich frage mich nur, warum verkaufen die, wenn der Immobilienmarkt am Beginn eines Aufschwungs steht.. wiederspricht sich doch alles herrlich oder ?

Grüße K1

[kickaha]

für die Bevölkerung besteht keine Gefahr

[kickaha]

Die Immobilienmärkte sind stabil und werden weiter wachsen. Die Performance ist zwar nicht riesig und absolut sicher. Es gibt keine Leerstände, keine Vermietungsprobleme und auch keine Überproduktion. Weder in Deutschland, noch sonst wo auf der Welt.

Immobilien entwickeln sich immer!!! besser, als alle anderen Anlageformen und schaffen Wohlstand und Reichtum

Alles wird Gut


Uuupppsssss

Aareal Bank sind am Dienstag nach "Katastrophen-Nachrichten" im frühen Handel eingebrochen. Die Aktien des Immobilienfinanzierer verloren bis gegen 9.40 Uhr 30,88 Prozent auf 19,90 Euro, während der MDAX 1,16 Prozent auf 4.866,33 Zähler abgab. Marktteilnehmer reagierten geschockt auf mehreren negative Nachrichten.

Die Aareal Bank rechnet wegen eines höheren Risikovorsorge-Bedarfs überraschend mit einem Jahresfehlbetrag, hieß es am späten Montagabend. Nach einer nun abgeschlossenen Prüfung der Aufsichtsbehörde BaFin wird ein zusätzlicher Risikovorsorge-Bedarf von 276,6 Millionen Euro erwartet. Zudem will die Bank ihr Kapital erhöhen und sich von Geschäftsteilen trennen. Der Vorstandsvorsitzende Karl-Heinz Glauner räumte seinen Chefsessel.

"Das ist schon eine negative Überraschung, die Nachricht des Morgens und erklärt den Kurseinbruch", sagte Aktienhändler Stephan Linz von der Baden-Württembergischen Bank in Stuttgart. Ein Frankfurter Aktienhändler sprach von einer "halben Katastrophe, nahe dem Worst-Case-Szenario". Ein anderer Marktteilnehmer erwartete deutliche Kursverluste für den Titel: "Nach diesen Nachrichten wird die Aktie wohl unter die Marke von 20 Euro sacken."

Zahlreiche Analysten reagierten am Morgen negativ auf die Nachrichten. HSBC hat das Anlageurteil von "Add" auf "Reduce" zurück genommen. Das Kursziel lautet 21 Euro. WestLB senkte das Votum wegen der Kapitalerhöhung und der steigenden Risikovorsorge von "Neutral" auf "Underperformer". Das Kursziel wurde von 32 auf 24 Euro zurück genommen. Philipp Häßler von equinet bezeichnete die neue Nachrichtenlage insgesamt als "Katastrophe".

Dieses Institut war mal Teil unserer staatsfinanzierenden Depfa. Und wurde erst im Januar 2002 wurde die Depfa aufgeteilt in die Depfa ply und die Aarealbank.

Gruß Kickaha

[kickaha]

Und wieder mal für alle "Fachleute" eine ABSOLUTE Überraschung.

Legt Euch hin und schlaft weiter

Gruß Kickaha

[SOM.you.]

RE: Auslandimmofonds

hat sich von Euch schonmal jemand den Wölbern Polen 01 angeschaut ?

Die neue Mercedes Benz NL Warschau wird dort finanziert.

Meinungen hierzu ?

SOM

[K1K1]

Britischer Immobilienboom flaut ab

Der jahrelange Boom am Immobilienmarkt in Großbritannien scheint einstweilen gestoppt - und damit auch die Gefahr vor einer Überhitzung der Konsumnachfrage. Wie es aussieht, ist damit das erste von zwei vordringlichen Zielen der Bank von England erreicht:

Nach fünf Zinserhöhungen seit November und einem Anstieg um 1,25 Prozentpunkte ging im August erstmals seit zwei Jahren der von der Hypothekenbank Halifax gemessene Index der Hauspreise zurück. Mit einem Minus von 0,6 Prozent fielen die Preise für Immobilien zudem so stark wie seit vier Jahren nicht. Auch der zweite wichtige Indikator von der Bausparkasse Nationwide stagniert praktisch mit einem leichten Plus von 0,1 Prozent.

Zuletzt hat sich die Nachfrage der Verbraucher nach Krediten deutlich verringert. Das meldet die britische Großbank HSBC. Das ist eine gute Nachricht für die Zentralbank, der die Verschuldung zunehmend Sorge macht. Die traditionell in Immobilien investierenden Briten haben dank steigender Hauspreise und dem dadurch "gefühlt" höheren Wohlstand mittlerweile einen sagenhaften Schuldenberg von mehr als einer Billion Pfund aufgetürmt. Dass es mit einer geringeren Geschwindigkeit weitergeht, deutet auch eine neue Studie von Nationwide an. Demnach geht die Hälfte der Hausbesitzer davon aus, dass der Wert ihrer Immobilie in den nächsten sechs Monaten eher stagniert oder fällt. Zwar sehen einige die Gefahr, dass die Verbraucher nur einen Zwischenstopp einlegen. Philip Shaw, Chefökonom des Fondsmanagers Investec, geht aber davon aus, "dass die Abschwächung wirklich vorhanden ist".

Dass die Bank von England die Zinsen heute erhöht, erscheint demnach unwahrscheinlich. Keiner der von der Nachrichtenagentur Reuters befragten Volkswirte geht davon aus, dass der Leitzins am Ende des Tages höher als bei den aktuellen 4,75 Prozent steht.

Mit der beruhigten Konsumnachfrage ist nur ein erstes Ziel erreicht. Die zweite Herausforderung bleibt - und die könnte sich als noch größer erweisen: "Wir hoffen, dass es sich um eine Korrektur des Hausmarktes handelt, und nicht um etwas schlimmeres", sagt Philip Shaw. Anders gesagt: Die Zentralbank muss aufpassen, dass die allzu optimistische Zukunftserwartungen der Briten nicht in das krasse Gegenteil umschlagen. Denn auch wenn die Notenbanker stets zurecht betonen, dass das Niveau der ungesicherten Schulden nur einen Bruchteil der gesamten Kreditaufnahme ausmachen: Die Briten haben ihre Kredite zumeist gegen den Wert ihrer Häuser aufgenommen. Sollte dieser zu stark zurückgehen, droht eine Situation wie am Ende der 80er Jahre: Damals fiel der Preis der Häuser unter den Wert der aufgenommenen Kredite ("negative equity"). Noch ist es nicht so weit. Der britische Immobilienmarkt widersteht schließlich schon seit Jahren immer wieder geäußerten Untergangsszenarien - auch weil Kernprobleme wie der Mangel an Häusern unverändert bleiben. Noch bleiben auch die Konsumenten gelassen: "Das Vertrauen in die wirtschaftlichen Aussichten bleibt robust", sagt Stuart Bernau, Exekutivdirektor bei Nationwide.

Dennoch ist weiter Vorsicht geboten. Der hohe Ölpreis und die wegen unzureichender Entwicklung des Verarbeitenden Gewerbes weiterhin schlechte Wirtschaftsstütze Industriesektor lassen Großbritannien verwundbarer erscheinen als noch vor einem Jahr. Längst gehen schon nicht mehr alle Analysten von dem ursprünglich erwarteten Anstieg der Zinsen auf 5 oder gar 5,25 Prozent bis zum Jahresende aus. Beim Pfund hat dies bereits einen akuten Schwächeanfall gegenüber dem Dollar ausgelöst. Die Verbraucher sollen von einem ähnlichen Schock so weit wie möglich verschont bleiben.

Quelle: Handelsblatt

[schneifel]

Hat keiner ne meinung zu Polen 1 von Wölbern?

[kickaha]

Polen noch nicht angeschaut, derzeit gibt`s zu viele interessante Feederschiffe.

hallo Som , Du gehst ja bei O-Baby ganz schön ab, mein Lieber .


Gruß Kickaha

[kickaha]

Polen 1

Miete zu Kaufpreis ergibt eine Bruttomietrendite von ca. 7,0% (Bei Daimler intern müssen die Immobilien mindestens 12% bringen, damit sie nicht abgestoßen werden - nur mal so).

Durch die Gebühren, Abwicklung etc. sinkt die Performance die die Liegenschaft erwirtschaftet auf 6,1%.

Der restliche Performance wird durch die Zinsdifferenz erwirtschaftet, also nicht aus der Liegenschaft selber. Diese Zinsdifferenz wird in den ersten 10 Jahren voll ausgeschüttet, da in den ersten 10 Jahren faktisch kaum eine Tilgung erfolgt. In den ersten 5 Jahren 0,25% p.a., danach 0,65%. Für die Finanzierung sind 3,658 Mio Gebühren zu zahlen, dass sind 10% des Kreditbetrages!! Das komplette NACHFINANZIERUNGSRISIKO trägt somit der ANLEGER!!!.

Wenn die Immobilien in 10 Jahren verkauft werden soll, liegen der Ertragswertberechnung die aktuellen Zinsen zugrunde. Rechnet den Wert der Immobilie mal mit 8% und unterstell eine Tilgungsleistung von 2-3%. Was für ein Immobilienwert bleibt dann übrig?

Rechne alternativ mal nach 10 Jahren mit einem Folgezins von, sagen wir mal 8% und die Bank wird auch eine erhöhte Tilgungsrate verlangen, denn die wollen ja auch irgendwann mal Ihr Geld zurück. 8% Zins und 2-3 Prozent Tilgung. Wieviel Dividende bleibt dann übrig, wenn die Immobilie nicht verkauft werden kann?

Jedem Wohnimmobilienverkäufer würdet Ihr einen solchen Finanzierungsvorschlag um die Ohren schlagen, warum nicht dem Bankhaus?

Bei einer solchen Investition ist die Mietdauer von 10 Jahren zu kurz. Die Daimlerzentrale in Möhringen - für teuer Geld gebaut - wurde kurzfristig nach Berlin verlegt. In 10 Jahren ist Warschau nicht mehr "en vogue", sondern z.Beispiel Moskau ... (die mahcen das auch nicht anders als die Tabakwarenkonzern, die ziehen einfach weiter), dann haben die Anleger Pech gehabt.

Daimler hat eine Mietoption. Das bedeutet auch, dass nach Ablauf der Mietbindung über die Konditionen verhandelt werden kann (und wird?). Die Verkaufspreise mit dem 13 fach hochzurechnen halte ich schlicht für mutig. Für Liegenschaften dieser Größenordnung gibt es nicht viele Käufer und dann einen Performancewert von 7% anzusetzten ist illusorisch (wenn die Bude gebraucht weiterverkauft wird fallen die Bewertungssätze, weil in dieser Größenordnung nach dem Ertragswert gekauft wird, Faktor mit Ausnahmen eher bei 10-11.) Die Immobilie soll nach 10 Jahren verkauft werden, wenn die Miete ausläuft? Was passiert, wenn Daimler die Option nicht annimmt?

Der unterstellte Kostensteigerungssatz wird über der Inflationsrate angesetzt (ist zwar kaufmännisch korrekt, zeigt aber doch ganz klar, wohin die Reise geht. Wenn die Kostenschneller steigen als die Inflationsrate wird die Liegenschaft schleichend immer weniger wert).

Erbschaft- und Schenkungssteuer: Es besteht kein Doppelbesteuerungsabkomme, beide Staaten können zugreifen (wobei für Ausländer derzeit in Polen keine steuerpflicht besteht - schau mer mal, wie lange noch). Für diese Liegenschaften gilt, Verkehrswert - Verbindlichkeiten (also tendenziell 50% des Liegenschaftswertes).

Ich würde mich an diesem Fonds nie !!! beteiligen. Kathegorie: Anlagen die die Welt nicht braucht. Die Performance steht in keinem!!!! Verhältniss zum Risiko.

So jetzt müst Ihr wieder selber entscheiden ob Ihr Eure Kunden rasiert, ichrate dringend ab.

Das soll jetzt KEINE Werbung sein, sondern zum Nachdenken anregen.

Warum wollt Ihr Eure Kohle eigentlich immer ins Ausland bringen. Nemmt einen HAHN Fonds. Der ist zwar nicht billig, aber zuhause, vor Ort, super professionell, hat die beste Leistungsbilanz der gesamten Branche und die Mietverträge haben Restlaufzeiten von 18 - 20 Jahren.
Damit kann die Liegenschaft weitestgehend ausfinanziert (inkl. Tilgung versteht sich) werden.

Gruß Kickaha

[kickaha]

Darf ich jetzt auch meine Adresse veröffentlichen, wie der Kollege Ott?

Wo ich doch immer so viel für arbeite ?

Ach ne, lieber doch nicht, eine Werbung war schlecht genug.

Gruß Kickaha

[K1K1]

Wölbern/Polen01:

So auf den ersten Blick finde ich 10 Jahre Mietvertragslaufzeit auch ein wenig dürftig. Spricht nicht gerade für Vertrauen von Daimler in den Standort - wobei denen kann eigentlich nichts passieren, haben ja alle Optionen - nur der Fonds halt nicht...

Grüße K1

[SOM.you.]

RE: Polen 1

ich meine gelesen zu haben, dass Daimler drei Jahresmieten
an den Fonds zahlen muss, wenn die nach 10 Jahren raus gehen.

Das wäre schon ein saurer Apfel für Daimler und für den Fonds m.E. ausreichend Geld um eine Revitalisierung und ggf. Umbau für einen neuen Mieter darzustellen.

Ansonsten gilt: Zeichnungssummen mit 10.000 Euro sind steuerfrei.

Als Beimischung mit erstklassigem Mieter gefällt mir das schon ganz gut.

SOM

[SOM.you.]

RE:

wobei der hinweis von Kickaha schon zieht :

Das komplette NACHFINANZIERUNGSRISIKO trägt somit der ANLEGER!!!.

SOM

[kickaha]

@som

das "steuerfrei" Argument finde ich bei Auslandsimmobilien nicht angebracht, weil Du ja auch versteuertes Kapital einsetzen muss.

Dann ist es mal wieder das Geld-gewechselt-Spiel und das macht für mich keinen Sinn (und schon gar nicht bei den Risiken).

Und wie gesagt, nach meinem Kenntnisstand stehen auch in der "ehemalige" Konzernzentrale mittlerweile ganze Geschosse leer.

Aber Du kannst ja von zuhause aus blanko refinanzieren und wenn`s dann in die Hose geht die Bank verklagen .

Aber ob so eine Anlageprämisse Spaß macht?

Gruß Kickaha

[kickaha]

eine sehr interessante Alternative für Immobilienanleger stellt meiner Meinung nach die Aktie der DEUTSCHE EUROSHOP dar.

Diese AG investiert ausschließlich in Shoppingcentren in Europa und hat eine ganz interessante Mischug. Die Dividendenrendite liegt bei ca. 5,5% und das Geld ist zum Großteil investiert.

Eine echte Alternative, nicht nur zu geschlossenen, sondern auch zu offenen Immobilienfonds.

Und ausser den Bankgebühren beim Kauf fallen keine weiteren Kosten an (auch kein Agio wie bei den offenen Papieren). Ferner kann man die AKtie kaufen und verkaufen. Also eine echte Alternative.

Nur mal so als Tip für die "Steinfetischisten"

Gruß Kickaha

Bin ich jetzt ein "Netzbeschmutzer", weil ich Anlagen ohen Provision empfehle?

[kickaha]

für die deutschen Immobilienfondsfreaks

Die deutsche Bank bemüht sich derzeit redlich, auch noch das restliche (Immobilien)Tafelsilber zu verscherbeln (der Ackermann macht die ganze Bank noch platt - wer dem das wohl bezahlt?).

Neben der Telekom und der Deutschen Bank verscherbelt jetzt auch Karstadt fast 50% seines Fundus. Es sollen 77 der 180 Warenhäuser abgestoßen werden.

Und dann wollen die einen noch Glauben machen, dass das tolle Anlagen sind.

Der Fondsskandal bei den offenen Fonds weitet sich auch immer weiter aus. Jetzt sitzen 5 ein, gegen über 50 wird ermittelt.

Gruß Kickaha

[joerg102]

Hallo Kickaha,

du schreibst da was von Hahn Fonds. Worum gehts da ?
Ist Deutschland nicht uninteressant wg. Steuern ?

[kickaha]

Wenn ich 100% versteuertes Kapital in einen Auslandsimmobilienfonds investiere um dafür dem Progressionsvorbehalt unterliegende Ausschüttungen erhalten ist das steuerlich auch nicht besonders prickelnd.

Schau dir mal die Polen- oder Englandfonds an. Du investierst 100% versteuertes Kapital bekommst über 10 Jahre 80% wieder zurück, die dann aber über den Progressionsvorbehalt auch teilversteuert sind. Hast Du Dir mal ausgerechnet, wieviel der Progressionsvorbehalt tatsächlich an der Performance ausmacht?

Dafür investierst Du auf einem Markt, den Du nicht kennst, mit Risiken, die Du nicht abschätzen kannst (beispielsweise Erbschaft), mit Mietverträgen die viel zu kurz sind (10 Jahre), in Objekte, bei denen die Zinsdifferenz komplett ausgeschüttet werden muss weil die Objekte viel zu teuer eingekauft sind. Dafür wird nicht oder nur minimal getilgt (ein Teil der 80%igen Ausschüttungen über 10 Jahre sind nämlich Zinsdifferenzen und keine Wertsteigerung oder ähnliches) und Du damit dass komplette Zinsfolgerisiko zu tragen hast (sowohl beim England, als auch beim Polenfonds).

Bei Hahn gibt`s keine 8% sondern nur 7% Ausschüttung. Dafür wird ab Beginn ein Tilgungsbeitrag von 1,5 geleistet sodass zum Ablauf des Mietvertrages immerhin mal 30% getilgt sind (also wird die Zinsdifferenz nicht nur ausgeschüttet).

Dafür musst du eben einen Teil Deiner Ausschüttungen versteuern (was Du ja aber über den Progressionsvorbehalt bei den Auslandsimmobilien auch machst).

Du bekommst dafür eine Beteiligung an einer Liegenschaft, die von einem Vollprofi in seinem speziellen Marktsegment betreut und gemanagt wird und der nichts anderes macht als genau solche Liegenschaften. Der in diesem Segment mittlerweile 134 Fonds aufgelegt habt und als einziger mir bekannter Anbieter mittlerweile ein abgewickeltes Zweitmarkt- management mit 345 Mio. EUR darstellen kann.

Vor einigen Tagen gab es eine Pressemeldung, das die MEAG Hahn 300 Mio. EUR zur Verfügung stellt um eine entsprechendes und gemanagtes Immobiliendepot aufzubauen (hab ich noch von keinem anderen Anbieter geschlossener Fonds gehört).

Auch wenn`s keine Auslandsfonds sind, es ist sicherlich eine überdenkenswerte Alternative.

So, und jetzt nutze ich diesen sonnigen Sonntagnachmittag zum Fresh-Air-Snapping.

Viele Grüße


Kickaha

[joerg102]

Du kannst sagen was Du willst das leben endet tödlich !
Ich würde jetzt auch nicht gerade in Polen investieren,
Deine Argumente leuchten mir schon ein. Aber der Hahn
Fond hat auch Risiken. Schön 20 Jahre Laufzeit, aber was
ist danach. Auch hier ist das Objekt doch nur wegen des
Mietvertrages interessant. Ob ein geplanter Verkauf zu
einem einigermaßen akzeptabelen Preis funktioniert steht
in Deutschand genauso in den Sternen wie in Polen.

Ich habe mir letzts Jahr den Holland 50 von Wölbern gekauft.
Mitlerweile sehe ich das auch etwas kritischer, aber ich hoffe, das daß ganz gut ausgeht. (Mietlaufzeiten durchschnittlich ca. 14 Jahre, EU, staatliche Mieter.

Die Frage ist doch: Wo soll man überhaupt anlegen bei
der Staatsverschuldung ? Wie lange geht das noch gut ?
Der Staat wird sch früher oder später sowieso mit einer
Mega-Inflation entschulden. (Alles schon da gewesen)
Und dnn kostet das Brötchen 1.000000000 EURO.

[Falanx]

Vorteil bei den Hahn Fonds ist allerdings, dass die Objekte mit dem Auslaufen des Mietvertrages praktisch schuldenfrei sind. Das reduziert das Risiko enorm.

Die osteuropäischen Fonds beziehen ihren Charme daraus, dass man auf steigende Mieten und Immobilienpreise spekuliert. Das kann aufgehen und ich würde schon eher in diesen Ländern investieren als in den USA oder England.

Gruß
Falanx

[Falanx]

@ Kickaha (81):

Das Problem an solchen Investments ist allerdings, dass die Aktie von externen Schocks genauso betroffen ist wie jede andere Aktie auch. Man hat kein Investment, dass sich unabhängig vom Aktienmarkt entwickelt.

Da der seriöse Vermittler, seinen Kunden eigentlich nur dann einen geschlossenen Immobiliendons anbieten sollte, wenn er bereits stark in Aktienfonds und anderen traditionellen Investments investiert ist (wobei die 80:20 Regel aufgrund der langsfristig volatilen Börsen meines Erachtens überholt ist), sollte man das nicht aus dem Augen lassen.

Gruß
Falanx

[kickaha]

@ Joerg

Stell Dir mal vor, Du hast als deutscher Anleger in Österreich investiert.

Dann bekommst Du diese aktuelle!!! Meldung zu deinem Fonds:

Neue österreichische Steuerpläne benachteiligen ausländische Investoren. Anlagen bleiben nur noch bis
35.000 Euro in Österreich steuerfrei.

Hintergrund sind Pläne des österreichischen Finanzministeriums: Ein überraschend eingereichter
Änderungsentwurf zur Steuerreform 2005 sieht vor, in Österreich beschränkt steuerpflichtigen Personen künftig einen geringeren Steuerfreibetrag (von dann nur noch 2.000 Euro pro Jahr) einzuräumen.

Folgen nicht abschätzbar.


@Falanx

es wäre schön, wenn die Hahnfonds nach Auslaufen des Mietvertrages lastenfrei wären, aber so gut ist noch nicht mal Hahn.

Hahn hat eine Anfangstilgung von 1,5% der Darlehenssumme bei einer antsprechenden Annuität sind nach 10 Jahren (Zinsfestschreibung) 16% getilgt und bei einer Laufzeit von 17 Jahren ca. 30% des Darlehens weg.

Bei einer Fremdkapitalquote von ca. 63% bedeutet das, dass die Fremdkapitalquote auf ca. 45 gesunken ist. Aber lastenfrei sind die dann auch nicht. Um nach 17 jahren lastenfrei zu sein,müsste die ANfangstilgung bei etwas über 4% liegen.

@ Falanx

mal angenommen, die Aktie verliert eben so schnell an Wert, wie andere Börsentitel bei einem bösen Crash, dann kann ich damit dasselbe tun, was ich mit einem offenen Immobilienfonds auch müsste. Ich kann Sie halten.

Aber ich kann meinen geschlossenen Fonds nicht börsentäglich verkaufen, wenn ich mit dem Management nicht mehr zufrieden bin.

Ausserdem hab ich bei der Euroshop den Vorteil, dass ich nicht in ein, sondern in mehrere Europäische Shoppingcenter investieren kann.

Gruß Kickaha

P.S. welche Anlageformen möchtest du nach Pareto aufteilen? Aktien zu Immobilien? Schiffe zu Hedgefonds? Ich denke nicht, dass Pareto seine Gültigkeit verloren hat.

[Falanx]

@ Kickaha:

Ja nach 10 Jahren ist der Fonds noch nicht vollständig getilgt (da war ich etwas zu optimistisch), aber nach 30 Jahren schon. Ich habe gerade den Prospekt des neuen Hahn 134 vorliegen. Getilgt wird sehr ordentlich lt. Prognose, z. B 2005 4,58% und 10,39 (2029) vom EK.

Ich denke, wir werden in den nächsten Jahren weiterhin schwierige Börsenjahre haben. Am sinnvollsten sind für mich Aktienfonds-Sparpläne. Alles andere erfordert ein sehr aktives Management. Die Zeiten von Kostolany (kaufen und Schlaftablette nehmen) sind weitestgehend vorbei.

Defensive Hedgefonds und Absolute Return Produkte taugen vielleicht, das neue Basisinvest für die Anleger zu bilden. Gerade für kleine Anleger, die nicht die Möglichkeit haben, breit zu streuen, wird die Situation nicht gerade leichter. Ich weiß auch, dass diese nicht geeignet sind, einen geschlossenen Fonds zu zeichnen. Andererseits hätte ich auch große Probleme, denen mit einer Einmalanlage einen offenen Aktienfonds anzubieten.

Hat ein Kunde genügend Liquidität, würde ich so weit gehen, dass er mit 20% seines Portfolios in traditionelle Investments (Aktien/Anleihen) gut bedient ist.

Zu den Auslandsimmobilienfonds: Es gibt nun mal Kunden, die wirklich schon alles haben. Dann und erst dann wird diese Kategorie interessant. Leider wird das nicht von allen Beratern beherzigt. Aber so gesehen macht die Kategorie schon einen Sinn. Dieses Segment scheint ein rotes Tuch für Dich zu sein.

Gruß
Falanx

[kickaha]

@ Falanx.

Du must beim Hahn gut aufpassen Falanx. Der Fonds tilgt keine 4,x% in 2005.

Das Darlehen ist in 2 Blöcke aufgeteilt 1*Oiro 1*SFR. Und zwar jeweils hälftig.

Der Fonds tilgt aber anfänglich nur das Oirodarlehen mit 3%. Also bezogen auf die gesamte Kreditsumme nur 1,5% Anfangstilgung. Von dem Oirodarlehen ist nach Ablauf des Mietvertrages noch 35% übrig. Bei dem SFR Darlehen setzten die Jungs auf eine langfristige Abwertnug des SFR gegen den EUR (wahrscheinlich zu Recht, aber auch das ist Spekulation).

Ich hab` mit Immobilien vom Prinzip her ein Problem, weil den Menschen über 50 Jahre in den Kopf gehauen wurde, dass es ein tolles Investment wäre (genauso wie Kapitallebensversicherungen).

Das hat vielleicht vor 30 Jahren noch gestimmt, seid 10 Jahren stimmt es in Deutschland nicht mehr und in vielen anderen europäischen Ländern seid ein bis zwei Jahren.

Wir werden bald ein Nippon Syndrom sehen, dass es sich gewaschen hat. Da wird in den nächsten Jahren extrem viel Prozellan (Vermögen) kaputt gehen.

Ich persönlich betrachte Immobilien als eine Assetklasse, der in ein Portfolio gehören kann. Aber es muss sich im Einzelfall rechnen und die Angebote die es derzeit auf dem Markt gibt, sind meiner Meinung nach nicht empfehlenswert (Ausnahme Hahn und vielleicht eine Euroshop Aktie).

Immobilien werden häfig sehr verklärt gesehen. Es sind aber Gebrauchsgegenstände wie ein Auto und unterliegen einem ständigen Werteverzehr.

Noch nicht mal die Mehrfamilienhäuser mit der entsprechenden Anfangsmietrendite (ab 10%) sind wirklich sicher, wenn Du Dir Szenarien anschaust, die unsere Demographen für die nächsten Jahre/zehnte anschaust. Und so eine Investition musst Du einfach über einen langen Zeitraum betrachten.

Was nutzt es dem Anleger, wenn er in den ersten 10 Jahren ein paar Oiro Steuern spart und im Zeitverlauf der nächsten 10 Jahre einen Realverlust hinnehmen muss?

Ich habe Freunde, die sich mit Südafrika-immobilien beschäftigen. Die haben in Kapstadt gekauft. Das ist nicht uninteressant. Oder Argentinien, da war`s in den letzten 2 Jahren auch sehr preiswert .

Schau Dir im Gegenzug die Presse zu Spanien, Irland oder England an. Wo soll den da noch ein Wertzuwachs zu erzielen sein?. Spanien ist die Schwarzgeldwaschhochburg schlechthin, oder wie erklärst Du Dir sonst, dass die Neubaupreise unter denen von Bestandsobjekten liegen?

Die Preise deuten aber jetzt schon auf so viel Verlustpotential hin, dass der Anleger das Geld auch versteuern kann und auch nicht weniger hat.

Aber mal ganz ehrlich, ich geb` das Geld dann lieber dem Eichel oder spende es einer gemeinnützigen Institution, als es beispielsweise einem spanischen Immobiliendealer (das sind nämlich die, die den Großteil vom Schwarzen einbehalten) in den Rachen zu werfen.

Gruß Kickaha

[Falanx]

@ kickaha:

Das rote Tuch ist für mich eher der Bausparvertrag. Es ist noch nicht allzu lange her, dass ich mich aus Neugierde in ein Verkaufsgespräch einer Sparkassenfilliale gesetzt habe umit anhören musste, dass meinen Eltern, die damals kurz vor der Rente standen und seit Jahren im eigenen Reihenhaus leben, ein Bausparvertrag angeboten wurde.

Spanien spielt im Rahmen von Geschlossenen Immobilienfonds keine Rolle. Ich habe mich überhaupt nicht mit diesem Markt beschäftigt. Mit London habe ich auch meine Probleme. Man muss nun wirklich nicht in überhitzte Märkte investieren. Es sollte jeden Anleger auch bedenklich stimmen, dass ein Anbieter wir JAMESTOWN die derzeitige Situation in den USA für Verkäufe zu nutzen.

Die Kapitallebensversicherung hat außerdem wiederum den Nachteil, dass sie alles andere als gering zu den traditionellen Märkten korreliert ist. Zudem ist sie mind. so illiquide wie ein Geschlossener Fonds. Toll, sie vereint eigentlich alle Nachteile von offenen und geschlossenen Produkten mit dem zusätzlichen Nachteil, dass die Rendite bei gut laufenden Börsen trotzdem bescheiden ist.

Gruß
Falanx

[Falanx]

@ kickaha:

Zum Hahn 134: Ich meinte 2015. Sorry, dass war ein Tippfehler.

Falanx

[K1K1]

Die Meldung in #88 kommt von Bluecapital.

Aufgrund aktueller Entwicklungen sieht sich der Initiator Blue
Capital aber veranlasst, seinen deutschen Anlegern zunächst
von einer Beteiligung über 35.000 Euro abzuraten.
Hintergrund sind Pläne des österreichischen Finanzministeriums:
Ein überraschend eingereichter Änderungsen Änderungsent- t- twurf
wurf zur Steuerreform 2005 sieht vor, in Österreich
beschränkt steuerpflichtigen Personen künftig einen geringeren
Steuerfreibetrag (von dann nur noch 2.000 Euro
pro Jahr) einzuräumen.
Ob und in welchem Umfang das Abgabenänderungsgesetz
tatsächlich umgesetzt wird, lässt sich derzeit noch nicht
abschließend sagen. Im Interesse der Anleger rät Blue Capital
nur 35.000 Euro zu investieren, wenn die Beteiligung
über die gesamte Laufzeit in Österreich steuerfrei bleiben
soll.

[kickaha]

Stimmt K1

es war eine Warnmeldung von Blue Capital. Und was machen jetzt die Anleger die bereits mehr gezeichnet haben (oder schon "Altfonds" haben?

Gruß an K1

@falanx

der Ausweis von 4,58% Tilgung bezieht sich auf das Eigenkapital (es sind 4,58% des Eigenkapital das Getilgt wird).

Wenn Hahn die Hälfte des Darlehens mit 3% tilgt, dann sind nach 10 Jahren zinsfestschreibung noch 65% dieser Hälfte übrig. Das 1/2 Darlehen soll laut Prospekt bis 2024 voll zurückgezahlt sein. Das bedeutet, dass für diese Hälfte dann ca. 5,2% getilgt werden. (5,2/2 sind 2,6% Tilgung auf den Gesamtdarlehensbetrag).

Die Berechnung der Tilgung in Relation zum Eigenkapital finde ich zweilen etwas seltsam, weil es einem passieren kann, das der Darlehensverlauf verloren geht.

Hahn stellt die Tilgung deshalb so dar (vermute ich zumindest mal), weil es die Performance des Eigenkapitals zum Ausdruck bringen soll 7% Tilgung und 4,58% Tilgung entspricht einer Performance des Eigenkapital von 11,58%. Sieht zwar toll aus, sagt aber nichts über die Darlehen aus.

Gruß auch an Dich

Kickaha

[BaBernd]

@ kickaha

wg. Meldung zu Freibetragsänderung in Austria

...die machen nix...

Der Nettoüberschuß wird sich bei größeren Zeichnungssummen (bspw. 100 TEUR) von 7,3% p.a. auf ca. 6,6% p.a. ändern...

[kickaha]

@Babernd

macht nichts kostet immerhin 9,6% der Gesamtperformance.

Aber das macht ja nix. Sind ja nur 9,6% weniger

Peanuts, sozusagen

Gruß Kickaha

[kickaha]

gerade eben stürzt der US Homebuilding index ab.

S15home.ind

aktuell - 4,01%.

gibt`s irgendwelche aktuellen Daten? hab ich was verpasst?

Gruß Kickaha

[joerg102]

@kickaha

Jetzt habe ich doch noch mal ein paar Fragen zu Euroshop
Das kingt ja am Anfang echt gut. Wenn ich das richtig
gelesen habe , ist die Dividende steuerfrei. D.h. sie wird
auch nicht unbedingt erwirtschaftet sondern vom Stamm ?-kapital bezahlt oder ?

Die Aktie hat einen KGV von 190 (so stehts bei maxblue.de)
d.h. es wird pro Aktie nur etwa 0,18 EUR erwirtschaftet.
Der Laden hat 3 Mitarbeiter. Die EK Quote ist sehr gering.
Was ist wenn die Ihre Zinsen nicht langfristig gesichert haben, und die Zinsen steigen ?
Warum schütten die soviel aus, wenn sie es nicht verdienen ?
Oder habe ich das was falsch verstanden ?
Grüße
joerg102

[kickaha]

@joerg

Die euroshop ist vergleichbar mit einem offener Einzelhandelsimmobilien(fonds) (also eine frei handelbare Hahnmixtur). Eine KG-Beteiligungs AG sozusagen.

Das steuerliche Ergebnis ist deshalb nicht hoch, weil, ähnlich einer privaten Immobilie, die Fremdkapitalzinsen und vor allem die AFA mit den Einkünften saldiert werden.

Die Jungs besitzen ein Immobilienvermögen im Wert von ca. 1 MRD EUR und haben Verbindlichkeiten in Höhe von 0,4 MRD EUR. Die EK Quote liegt bei 50,9 % (wobei ich jetzt nicht in die einzelnen Details der Bilanz eingestiegen bin). Ich kenne nicht viele deutsche Börsenunternehmen, die eine entsprechende Eigenkapitalquote haben.

Die Zinsquote finde ich auch nicht besonders gefährlich. 14,1 Mio Fremdkapitalzins zu 400 Mio Verbindlichkeiten entspricht einem Zinssatz von ca. 3,5 Prozent. Bei einem erstrangigen Beleihungsauslauf (1. rangige Hypothek)von um die 40% ist das eine normale Bewertung). Wobei aus denZahlen nicht hervorgeht, wie lange die Zinsbindung gewählt wurde.

Der Umsatz (Einkünfte aus Beteiligungen) beläuft sich auf 49,3 Mio EUR. Das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit liegt bei 6,5 (weil AFA und Zinsen...). Wenn jetzt nur das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit in Relation zum Firmenwert angestezt wird um das KGV darzustellen, dann ergibt das ein sehr hohes KGV (das wird aber der Bewertung dieser Aktie nicht gerecht, weil ja die AFA keinen direkten Wertverzehr darstellt - stimmt zwar nicht ganz, weil das ja "Rückstellungen" für tatsächlichen Werteverzehr darstellen soll, aber so ist es halt bei Immobilien).

Die schütten deshalb auch kein Stammkapital aus, wie du vermutest, sondern die Einnahmen aus den Beteiligungen (30 Mio von 49,3 vereinnahmten Mio.).

Du kannst Dir das auch mal bei Comdirekt anschauen, dort sind die Zahlen und auch das Firmenmodell ganz gut erklärt (wobei die meiner Meinung nach auch kein korrektes KGV darstellen).

Ich hoffe, das war einigermassen verständlich, auch wenn ich kein Bilanzprüfer bin (vielleicht gibt ja einer aus der Zunft mal seinen Kommentar dazu ab?).

Und um die geschlossenen Beteiligungen zu verwalten brauchst Du halt nicht mehr als 3 MA.

Wenn ich das gnaze mit anderen, weniger fungiblen Immobilienanlagen vergleiche, finde ich das nicht so schlecht.

Du kannst Dir ja mal die Artikel zur DEKA Immobilientochter durchlesen, die heute in der Presse waren, dass sieht viel spannender aus .


Gruß Kickaha

[K1K1]

@kickaha

Einige Anmerkungen zur Euroshop:

Bei den steuerfreien Ausschüttungen handelt es sich praktisch um Kapitalrückzahlungen aus EK04 (hängt u.a. mit der Aktion Auslagerung DB zusammen).

Die DES und ihr Freefloat ist dadurch entstanden, dass die Deutsche Bank einen Teil ihres Immo Portfolios auslagern wollte (z.B. das MTZ, das es auch als geschlossenen Fonds der DB gibt).

Es ist beim (steuerlichen) Ergebnis zu unterscheiden zwischen Konzern und AG. Die Einkaufszentren firmieren i.d.Regel in Form von KG’s. Beim Konzernergebnis wird mit den anteiligen Abschreibungen konsolidiert. Beim AG Ergebnis -welches für die Ausschüttungen relevant ist- ist dies jedoch nicht der Fall (siehe Überleitungsrechnung von Konzern zu AG).

Die Strategie in relativ gute Einkaufszentren gestreut über Europa zu investieren halte ich für interessant.

Hauptvorteil gegenüber einem geschlossenem Fonds: Die Aktie ist fungibel. Die Aktie ist aber auch schon recht ordentlich bewertet.

Grüße K1

[Indie.Jana]

!

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[kickaha]

Neues aus England

FRANKFURT (dpa-AFX) - Die Deka-Immobilien will eine Einkaufspassage im schottischen Glasgow im Rahmen eines Bieterverfahrens verkaufen. In dem Verfahren werde ein Mindestpreis von 255 Millionen Pfund (rund 370 Millionen Euro) gefordert, teilte das Unternehmen am Montag in einer Stellungnahme mit und bestätigte damit einen entsprechenden Artikel der Tageszeitung "The Times" teilweise.

Der Verkauf stehe jedoch nicht wie in dem Zeitungsbericht dargestellt im Zusammenhang mit den Liquiditätsengpässen der Deka-Immobilien, versicherte eine Sprecherin auf Anfrage. Die Deka-Immobilien habe das "St. Enoch Centre" vor acht Jahren für 160 Millionen Pfund erworben, hieß es. Nun würden allerdings "erhebliche Investitionen" anstehen, begründete die Sprecherin den geplanten Verkauf./jkr/zb

[kickaha]

Wieder mal entliehen von Koholet aus dem Immobilienboard:

Das erinnert mich an den netten Kinderfilm IceEgde, als der kleine Nager seine Eichel irgendwo rauszieht und das ganze Spiel zum Laufen bringt. Wenn`s nicht so traurig wäre könnte ich bei dem Bild das Lachen anfangen.

Immobilienfonds: Die Anleger ziehen ihr Geld ab. Nix wie raus

Die Deutschen schätzen Immobilienfonds als sichere Form der Geldanlage. Doch das sind sie nur, wenn die Kunden ihr Geld nicht massenhaft abziehen - wie in jüngster Zeit geschehen.

Schräg gegenüber vom Capitol in Washington hatte die Investmentbank Goldman Sachs Vorstände, Minister und politische Berater zu einer exklusiven Cocktailparty geladen. Anlässlich der Weltbank-Tagung diskutierten die Gäste über das Duell der Präsidentschaftskandidaten oder einen möglichen Angriff der Israelis auf die Atomanlagen in Iran.

Die aus Deutschland angereisten Banker interessierte dagegen ein ganz anderes Thema: die Krise des Deka-ImmobilienFonds - und wie die Sparkassen und Landesbanken als Eigentümer der Fondsgesellschaft die daraus resultierenden Milliarden-Risiken in den Griff kriegen wollen.

Dass der Marktführer Deka innerhalb weniger Monate einen Mittelabfluss von 1,5 Milliarden Euro verkraften musste, ist bedrohlich genug. Doch schlimmer noch ist, dass es manchen Konkurrenten kaum besser geht. Immobilienexperten wie die Analystin Alexandra Merz von der Rating-Agentur Scope beobachten, dass gegenwärtig " schon mehrere Fonds ihre Liquiditätsbestände fremdfinanzieren" .

88 Milliarden Euro haben die Kunden in die angeblich sicheren Fonds gesteckt, und immer mehr ziehen ihr Geld ab, weil sie von den mageren Renditen enttäuscht sind. Doch wenn alle Anleger zum Ausgang rennen, wird es eng. Das Geld der Fonds steckt großteils in Bürohäusern, die wegen der Krise am Immobilienmarkt zurzeit nur mit deutlichen Abschlägen zu den bilanzierten Buchwerten verkauft werden könnten.

Wie ein Bittsteller reiste Willi Alda, Chef von Deka Immobilien, in den vergangenen Wochen zu den Sparkassen. Die Institute sollten ihre Kunden dazu bewegen, im Deka-Fonds zu bleiben. Kaum war Alda aus dem Haus, hat mancher Sparkassenvorstand seine Verwalter angewiesen, den im Eigenbestand der Sparkassen gehaltenen Deka-Fonds - nix wie raus - zu verkaufen. Einige Sparkassen haben wohl auch ihren Kunden zum Ausstieg geraten.

Das erklärt, warum innerhalb weniger Monate so viel Geld abgeflossen ist.

Um Notverkäufe bei ihren Immobilien zu vermeiden, kaufte die DekaBank, so berichten Insider, für gut 200 Millionen Euro die zurückgegebenen Fondsanteile ihrer Immobilientochter auf. Außerdem flossen Kredite in Höhe von 691 Millionen Euro, um die Liquidität bei der Fondsgesellschaft zu sichern.

Doch inzwischen hat die Sparkassenbank die gesetzliche Höchstgrenze für Kredite an eine einzelne Adresse, die bei der Deka bei 825 Millionen Euro liegt, fast erreicht. Sie stellte deshalb bei den Bankenaufsehern der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) einen Antrag auf befristete Überschreitung der Großkreditgrenze. Die BaFin bewilligte für den Immobilienfonds einen zusätzlichen Kreditrahmen von 500 Millionen Euro.

Nun ist die Solidarität der öffentlichrechtlichen Banken gefordert. Vergangenen Freitag sandte der Deka-Vorstand an seine Verwaltungsratsmitglieder einen Sanierungsplan, der es in sich hat.

Danach sollen sich die Landesbanken und die Beteiligungsgesellschaft des Deutschen Sparkassen- und Giroverbandes DSGV verpflichten, jeweils für maximal eine Milliarde Euro Anteilscheine des Deka-ImmobilienFonds in die eigenen Bücher zu nehmen. Um die Umlage zu finanzieren, muss der öffentlich-rechtliche Sektor Kredite aufnehmen.

Zuvor muss laut Sanierungsplan aber die DekaBank aktiv werden. " Der Verwaltungsrat stimmt zu, dass die DekaBank zur Ablösung bestehender Liquiditätslinien das Volumen der von ihr gezeichneten Anteilscheine auf bis zu eine Milliarde Euro ausweitet" , heißt es in der Beschlussvorlage. Viele Verwaltungsräte sind sauer auf das Spitzeninstitut, dass dieser vergleichsweise diskrete Weg nicht schon vorher aggressiver gegangen wurde.

Gleichzeitig sieht der von DSGV-Präsident Dietrich Hoppenstedt abgesegnete Plan vor, dass die Wertentwicklung des Fonds gestützt werden soll. Die DekaBank wird sich im Skyper einmieten, einem der neuen und nur schwer vermietbaren Hochhäuser in Frankfurt, den ihre Fondsgesellschaft für 480 Millionen Euro errichtet hat. Weitere Immobilien könnten innerhalb der Sparkassenorganisation verkauft werden.

Auf der Verwaltungsratssitzung am Mittwoch werden auch die Ergebnisse einer


Sonderprüfung präsentiert. Der Verwaltungsratsvorsitzende Hoppenstedt hat die Wirtschaftsprüfer von Deloitte beauftragt, mögliche Verstöße des DekaBank-Vorstands gegen Grundsätze ordnungsgemäßer Geschäftsführung zu finden und die Wertansätze der Immobilien auf ihre Plausibilität hin zu überprüfen.

Offenbar konnten die Prüfer keine Pflichtverletzungen entdecken, Hoppenstedt jedenfalls will an Deka-Chef Axel Weber festhalten. Trotzdem wird es bei der Verwaltungsratssitzung hoch hergehen. Einige Deka-Aufsichtsräte wollen im Gegenzug für ihr finanzielles Entgegenkommen personelle Konsequenzen wie den Rücktritt von Alda verlangen.

" Die Deka hat ihre Sparkassen als Vertriebsorganisation nicht im Griff" , hämen die Wettbewerber. Die HypoVereinsbank (HVB) macht vor, wie zumindest kurzfristig mit aggressiven Empfehlungen an ihre Kunden der Aderlass gestoppt werden kann.

So sollen HVB-Kunden, heißt es in vielen aktuellen Portfolio-Empfehlungen der Bank, in den iii-Fonds Nr. 2 investieren. Der gehört zwar mit einer Rendite von 2,3 Prozent seit Jahresanfang, Leerständen bei seinen Immobilien von aktuell 12,5 Prozent und beinahe 25 Prozent auslaufenden Mietverträgen in 2004 und 2005 zu den schlechteren Fonds. Aber nicht zuletzt dank der HVB-Empfehlung flossen ihm als einzigem Fonds mit Investitionsschwerpunkt Deutschland in diesem Jahr noch nennenswerte Mittel zu.

Auch der Allianz-Konzern hatte vor sechs Monaten mit einer krassen Schieflage seiner Fonds zu kämpfen. Im März legten die Manager des Grundwert-Fonds, eines offenen Immobilienfonds der Dresdner-Bank-Tochter Degi, einen verheerenden Halbjahresbericht vor. Innerhalb von sechs Monaten hatten die Anleger 1,34 Milliarden Euro abgezogen. Jahrelanges Missmanagement, Konjunkturflaute und Abwertungen zerstörten die Rendite und schlugen die Degi-Kunden in die Flucht.

Auf einen solchen Aderlass war das frisch eingewechselte Management nicht vorbereitet. Die flüssigen Mittel in der Kasse reichten hinten und vorn nicht, um die Verkaufslawine zu meistern. Es drohte ein folgenschwerer Liquiditätsengpass, eine imageschädigende Schieflage wie bei der Deka.

Die Mutter musste beinahe über Nacht eine Rettungsaktion starten. Auch mit Hilfe externer Banken wie etwa der Eurohypo pumpte die Allianz rund eine Milliarde frische Kredite in die Bücher des Grundwert-Fonds. Gleichzeitig wurden noch im März acht Büropaläste und ein Kino mehrheitlich in den Bestand der Allianz Immobilien GmbH verschoben.

Inzwischen besitzt der Grundwert-Fonds im Vergleich zum Jahresanfang statt 140 nur noch rund die Hälfte der Objekte. 69 deutsche Großimmobilien im Wert von 1,8 Milliarden Euro und zwei ausländische Objekte im Wert von 186 Millionen Euro wechselten in kürzester Zeit den Eigentümer.

Auf dem freien Markt wäre ein solch riesiges Paket nicht zu platzieren gewesen, das funktioniert nur im Konzernverbund. " Ein Großteil wurde von Konzerngesellschaften der Allianz Group übernommen" , bestätigt ein Sprecher der Degi die kurz vor dem Abschluss stehende Sanierung.

Im Ausverkauf gab es auch die gefloppte Freizeitanlage Space Park in Bremen. Sie wurde auf eine Konzerngesellschaft der Dresdner Bank übertragen. Für die Anleger seien dadurch keine Verluste entstanden, das habe sich die Bundesanstalt für die Finanzdienstleistungsaufsicht von den Wirtschaftsprüfern extra bestätigen lassen, heißt es bei der Degi.

Derweil läuft der Totalumbau des Fonds auf Hochtouren weiter. Der Auslandsanteil soll in naher Zukunft auf 40 Prozent hochgeschraubt werden. Das Bargeldpolster liegt inzwischen bei beruhigenden 21 Prozent, der Abfluss der Kundengelder konnte gestoppt werden. Zehn Prozent der Mieterträge liefert nun die Allianz, die vor kurzem für 300 Millionen Euro drei Bürokomplexe an den Fonds verkauft hat.

Was die Sanierung der Fonds so schwierig macht, sind die oft überhöhten Buchwerte in der Bilanz. Um gegenüber den Anlegern positive Renditen auszuweisen, wurden die Fondsimmobilien trotz des Zerfalls der Mietpreise für Gewerbeimmobilien und steigender Leerstände kaum abgewertet. " In der Regel liegen die Verkehrswerte ein bis zwei Jahresmieten über dem aktuellen Marktwert" , sagt der ehemalige Vorstand einer Großbank.

Kein Wunder also, dass die Rettungsaktionen in der Regel konzernintern abgewickelt werden. Bei Verkäufen auf dem freien Markt müssen die Fonds ihre Preisvorstellungen drastisch zurückschrauben, entsprechend schmerzhafte Verluste realisieren - und noch mehr Anleger vertreiben. BEAT BALZLI, CHRISTOPH PAULY
DER SPIEGEL 42/2004 - 11. Oktober 2004
URL: http://www.spiegel.de/spiegel/0,1518,323354,00.html


Mittlerweile auch ein schönes vollendetes Doppeltop beim S15home



Gruß Kickaha

[kickaha]

Der ABN Amro-Konzern hat angekündigt, den geschlossenen Fonds ABN Amro Holland Immobilienfonds Zweite GmbH & Co. KG vorzeitig aufzulösen.

Das berichtet die Immobilienzeitung. Das Unternehmen, das in Deutschland mit seiner Privatkundeneinheit Delbrück Bethmann Maffei AG, Frankfurt am Main, vertreten ist, begründe den Verkauf des Objekts mit geringeren zukünftigen Erträgen!!!!!!!!!.


Gruß Kickaha

[K1K1]

Britische Hypothekenkreditvergabe sinkt erstmal seit vier Jahren

LONDON (Dow Jones-VWD)--In Großbritannien hat die Summe der in einem Monat vergebenen Hypothekenkredite erstmals seit vier Jahren unter dem Niveau des Vorjahresmonats gelegen. Wie das Council of Mortgage Lenders (CML) am Mittwoch mitteilte, wurden im September brutto Hypothekenkredite über 25,4 Mrd GBP vergeben, verglichen mit 26,5 Mrd GBP im August und 25,9 Mrd GBO im September 2003. Damit kam es zudem zum zweiten monatlichen Rückgang hintereinander.

CML-Direktor Michael Coogan sagte, damit sei offensichtlich, dass die erwartete Abkühlung des britischen Hausmarktes begonnen habe. Kredite für Hauskäufe machten im September 44% der gesamten Hypothekenausleihungen aus, im August waren 48% gewesen. Die Zahl der für Hauskäufe ausgereichten Hypothekenkredite fiel auf 99.000 (110.000).
(ENDE) Dow Jones Newswires/20.10.2004/DJN/hab

[Unbedarfter]

Ich weiss, es weit vom Thema ab, aber was haltet ihr von inländischen Immobilienfonds. Habe in dem Forum hier nirgends einen Threat dazu gefunden. Sind sie einfachnicht interessant?

Lieben Gruß

der Unbedarfte

[Falanx]

@ unbedarfter:

Eine diplomatische Antwort ist: "Es kommt darauf an."

Schlechte Wirtschaftsdaten, Bevölkerungsentwicklung, schwache Bilanzdaten und Überschuldung bei einigen auch großen Unternehmen, Heimarbeit und sinkende Renditen setzen den klassichen Immobilien-Fonds ziemlich zu.

Es gibt interssante Spezial-Fonds (zu Themen wie 6b oder Erben und Schenken), die für Anleger sinn machen können. Wir haben die Einzel-Immobilienfonds der Unternehmensgruppe Hahn und persönlich interessant finde ich Angebote wie den ZBI.

Gruß
Falanx

[Unbedarfter]

@ Falanx

Danke für die schnelle Antwort. Schon was von der IMMAC gehört. Hier handelt es sich um Immobilien im Bereich der Seniorenpflege.

Ausschüttungen ab 7% p.a.
Sicher durch refinanzierte Mieteinnahmen
monatliche Ausschüttungen

Gruß

Unbedarfter

[Falanx]

@ Unbedarfter:

IMMAC ist der führende Anbieter im Bereich Senioren- und Alterszentren-Fonds. Der Anbieter ist solide; hat fast immer sehr gute Betreiber.

Kritikpunkte aus meiner Sicht:
1) Der Fonds tilgt nicht, sondern die Fremdfinanzierung ist endfällig. Es wird stattdessen in Canada Life angespart, um am Ende der Laufzeit einen Teilbetrag zu tilgen. Canada Life ist wiederum abhängig vom Aktienmarkt, so dass der Anleger eine Korrelation zu den traditionellen Märkten hat, wobei er eigentlich zu diesen Märkten diversifizieren möchte. Zudem steigt natürlich auch das Gesamtrisiko des Fonds.
2) Der Markt lommt in letzter Zeit stark in die Kritik wegen schlechter Pflege und nicht genügend qualifizierten Pflegepersonals. Das könnte Auswirkungen auf die Personal-und Betriebskosten der Pflegeheime haben, denn eine Verbesserung der Mißstände ist mit Kosten verbunden. und Die Bonität der Betreiber könnte darunter leiden.

Wenn man mit diesen Kritikpunkten leben kann, ist IMMAC mit Sicherheit eine Überlegung wert!

Gruß
Falanx

[Unbedarfter]

@ Falanx

Das stimmt schon, da? in Canada Life angespart wird, aber hier wird nur mit einer durchschnittlichen Kapitalisierung von 5% gerechnet. Die Realisierung liegt wohl weit darüber.

Was die Bonität der Betreiber angeht, denke ich das es hier zu keinen Problemen kommen sollte. DEnn entstehende Kosten sind abgedeckt durch die Pflegeversicherung und den Staat. Selbst wenn ein Betreiber ins strudeln gerät, wäre ein neuer Betreiber mehr als leicht zu finden, denn auf Grund der demografischen Entwicklung sollte es keine Leerstände geben wie zum Beispiel bei Gewerbeimmobilien.
Welcher Betreiber wäre nicht dankbar ein "volles Haus" zu übernehmen.

Gruß
Unbedarfter

[Falanx]

@ unbedarfter:

Ich sehe die IMMAC-Fonds durchaus positiv. Keine frage! Trotzdem geht man an jede Beteiligung so ran, dass man versucht die Schwachpunkte zu finden.

Diese Versicherungeinbindung wiederum ist - von mir aus -Geschmacksache. Mir gefällt sie nicht. Solche Konstrukte machen einen Fonds unübersichtlich. Der Anleger möchte sich an einem Pflegeheim beteiligen, nicht an einer Versicherung.

Aber wie gesagt: Wenn jemand damit leben kann, sind die Fonds okay.

Gruß
Falanx

[Unbedarfter]

@ Falanx

Gibt es ein Produkt was Du als vergleichbar positiv sehen würdest?

Gruß
Unbedarfter

[kickaha]

@ unbedarfter

Hahn 134 und 135.

Hahn ist nicht billig, aber super professionell. Die Fa. wickelt Handelsimmobilien ab. Mittlerweile über 130 Fonds. Hat einen funktionierenden Zweitmarkt (was sonst, glaub ich, kein anderer in der Form darstellen kann) und eine exzellente Leistungasbilanz (ich kenne keine bessere in der ganzen Branche).

Die Mietverträge sind sehr lange laufend 2021 (beim 134er) und es wird von Anfang 1,5% an getilgt. Über die Höhe der Fremdfinanzierung kann man trefflich streiten.

Zum Immac: Ich finde die Verknüpfung von Immobilie mit Lebensversicherung(sfonds) nicht glücklich. Entweder will der Kunde zocken, dann geht er an die Börse, oder er will Immobilie, dann kauft er sich irgendwo ein.

Die Kombimodelle haben irgendwie immer den Geschmack, dass der Initiator seinen eigenen Prognosen nicht traut und sich deshalb über ein "Börsenarangement" absichern will.

Gruß Kickaha

[Unbedarfter]

@ Kickaha

Da magst DU recht haben, aber wenn die Tilgungsersatzleistung mehr bringt als die einfache Tilgung, dannist es doch sehr sinnvoll.

Bei den IMMAC Fonds sind die Pachtverträge über 25 Jahre abgeschlossen. Und das bei Fondslaufzeiten von 12 bzw 25 Jahren.

Gruß
Unbedarfter

[kickaha]

@unbedarft

Jeder, der seine Immobilie mit einer (LV- und oder)Fondspolice finanziert hat, weis heute was der freundliche Banker von nebenan sagt, wenn die Rückkaufswerte sinken oder die Kalkulation nicht aufgeht weil die Fonds halt doch nicht so laufen, wie sie sollen.

Dann steht der nette Onkel nämlich da und sagt: "Es ist zwar ok, dass der Wert Ihrer Lebensversicherung sich dem Wert Ihrer Immobiie angepasst hat (beides ist gefallen), aber leider stimmen die beiden Werte nicht mehr mit der Höhe unseres Kredites überein. Sie sollten sich mal eben überlegen, woher Sie die entsprechende Zusatzsicherheiten herbekommen, die Sie uns in Zukunft stellen. Wenn Sie das nicht können, das müssen wir leider auf die Prolongation Ihrer Darlehen verzichten und Sie, lieber Kunde, suchen sich am besten eine neue Hausbank."

Tilgungsaussetzung führt dazu, dass die Kreditbelastung nicht sinkt. Wenn wir mal wieder andere Zeiten mit anderen Zinssätzen haben, werden die Anleger um jeden Cent froh sein, den die Kreditbelastung weniger ist. Glaubs mir.

Risikostreuung ist ok, aber nicht in einem Produkt. Wenn Du eine entsprechende Streuung vornehmen möchtest, dann kannst Du ja Deine Ausschüttungen in eine entsprechende Police einzahlen. Dann erreichst Du auch eine Streuung, aber bleibst flexibel.



Gruß Kickaha

[kickaha]

das gleiche Thema hast Du beispielsweise bei dem Polen mit der Daimlerverwaltung.

Dort wird 10 jahre lang die Zinsdifferenz ausgeschüttet (7%) und nichts getilgt. Nach 10 Jahren (dann läuft auch noch der Mietvertrag aus) soll die Bude dann weiterverkauft werden. Das ist meiner Meinung nach nicht seriös und so hoch mit Risiken behaftet, das ich so etwas nie (ver)kaufen würde.

Gruß Kickaha

[Unbedarfter]

@ Kickaha

Ich denke das Du einen VErgleich mit dem Polen ziehst, der falsch ist.

Also, bei dem IMMAC Fonds wird jedes Jahr 1,4% des Darlehens in das Tilgungssurrogart einbezahlt. Bei diesem Tilgungssurrogart wird mit einer Kapitalisierung von 6,5% p.a. gerechnet. Standart Life weißt diese Performence aus, hat aber in den letzten 15 Jahren eine vergleichbar höhere erreicht. Dann noch der Zinses-Zins Effekt.

Die Zinsen für das Bankdarlehen liegen bei 3,98% für 10 Jahre fest. Die Zinsen bleiben gleich hoch, weil ja nichts direkt bei der Bank getilgt wird, sondern ersatzweise bei Standart Life einbezahlt. So hat man eine weitere abzugsfähige Größe.

Ist doch durchaus Erfreulich, oder ist hier Name Programm...

Gruß Unbedarfter

[K1K1]

@Unbedarfter

--- "mit einer Kapitalisierung von 6,5% p.a. gerechnet. Standart Life weißt diese Performence aus, hat aber in den letzten 15 Jahren eine vergleichbar höhere erreicht. Dann noch der Zinses-Zins Effekt.

Die Zinsen für das Bankdarlehen liegen bei 3,98% für 10 Jahre fest. Die Zinsen bleiben gleich hoch, weil ja nichts direkt bei der Bank getilgt wird, sondern ersatzweise bei Standart Life einbezahlt. So hat man eine weitere abzugsfähige Größe." ---


Man fragt sich doch unwillkürlich:

Warum nimmt der Initiator nicht ein Paar Milliarden zu 3,98% auf eigene Rechnung auf und legt sie dann in einer SL Police zu "mindestens" 6,5% an? Wäre doch ein Supergeschäft und er bräuchte keine Fonds mehr zu verkloppen...

Grüße K1

[kickaha]

@116

Du bist wirklich unbedarft, oder?

Eine Lebensversicherung (auch von CL) ist mit Kosten belastet. Das Thema Einrichtungsgebühren und Provision möchte ich hier aber nicht breit treten, dazu gibts Info`s in der Nachbarkathegorie. Insofern mach ich da mal ein Fragezeichen, was den Ertrag angeht. Bei einer Einzahlung von 1,5% p.a. sind in den ersten 3 Jahren kaum/keine Rückkaufswerte da.

Im weiteren ist eine Aussage wie 10 Jahre Finanzierung zu 3,98% Nominalzins absoluter Quatsch (Entschuldigung).

Es finanziert NIEMAND ein entsprechendes Objekt zu diesen Konditionen, es sei denn, dass ein entsprechendes DisAgio vereinbart ist (hier 10% oder 780000 ; das Darlehen von Brutto 7800000 bedeutet das 90% des Sachwertes fremdfinanziert werden!!!!!). Und dieses muss dann auf den Effektivzins umgelegt werden. Genauso wie die Finanzierungsvermittlungsgebühr (wozu wird eigentlich für so ein Sch... Objekt auch noch eine Finanzierungsvermittlungsgebühr erhoben?).

Sodass der Effektivzins wahrscheinlich deutlich über 5% liegen wird. Eine Anschlußfinanzierung wird nach 10 Jahren zu 5,5 unterstellt.

Die Bude kostet 8,64 Mio. und 12,85 Mio kostet es den Fondsanleger, dass ist ein Aufschlag von fast 50% auf den Kaufpreis.

Und bei der Betrachtung haben wir uns noch gar keine Gedanken über die Immobilie selber gemacht, also Kaufpreis zu Objekt, Qualität des Mieters (wie finanzstark ist die DRK Platschdadeldu GmbH?), Bevölkerungsumfeld und Struktur in diesem Bereich.

Note 6 setzten. Wer so was kauft ist selber schuld.

Gruß Kickaha

[Unbedarfter]

Hmm...

Note 6 setzen? Was soll ich dazu noch sagen? Scharf geschossen.

Wenn man kein Freund dieser Fonds ist, ist das ok. Aber so und auf diese Art von Leder zu ziehen zeigt nur eins:

Wer lesen kann ist klar im Vorteil. 8,64 Mio nur für das Objekt und das wars? Bitten den Investitionsplan kommplett lesen.

Das ein Disagio durchaus sinnig ist, läuchtet auch ein.

Naja, und was den Betreiber angeht, was hat man lieber, eine Gewerbemieter mit kurzer Laufzeit (Wie es bei den meisten Immobilienfonds der Fall ist), oder Mieter wie das Rote Kreuz mit 25 Jahren Pacht, wo ich mir beim besten Willen keine Sorgen um eine Nachvermietung machen muß?

Wer sowas kauft ist selber schuld? Solche Aussagen sind mehr als unqualifiziert und daneben. Da Du den Prospekt aber zu kennen scheinst, empfehle ich Dir, auch mal die Leistungsbilanz zu lesen.

Auch wenn die Blinden es nicht erkennen, gibt es viele Anleger die gern Schuld sind, wenn es um den Erfolg einer Anlage geht.

Auf jedenfall werde ich mich nicht auf solchen persönlichen Diskussionen einlassen. Kritik ist echt ok, aber bitte mit Niveau und ohne eine persönliche Note.

Gruß

Unbedarfter (vielleicht ist Name auch Programm)

[kickaha]

@ Unbedarfter

warum fühlst Du Dich persönlich angegriffen? Ich hab ja nicht über Dich vom "Leder gezogen", sondern über den Fonds.

Ausserdem hast Du doch hier im Vorfeld eine Innenfinanzierung mit 3,98% gepostet. Sowas erweckt bei "unbedarften" Lesern den Eindruck, dass das super günstig ist.

Ich finde das schon seltsam, wenn in einem solchen Prospekt noch nicht mal der Effektivzins der Innenfinanzierung ausgewiesen wird, der deutlich höher ist, als der Nominalzins, ob das IDW4 tauglich ist?

Ob ein Disagio sinnig ist, oder nicht, steht zunächst nicht zur Diskussion, sondern die korrekte Angabe der Kosten. Wenn ein Fonds ein Disagio über 10 % in der Fremdfinanzierung vereinbart, dann gehört auch der Effektivzins ausgewiesen (und zwar inkl. Fremdfinanzierungsvermittlungsgebühren). Bei dieser Konstellation hat er nach 10 Jahren bei einer 1,5%igen Tilgung gerade mal 16,05% der Darlehenssumme getilgt- davon sind 10% Agio.

Das ganze dann auch noch über eine LV abgewickelt, die bekanntermassen in den ersten Jahren keinen oder kaum einen Rückkaufswert hat, ist in den ersten 10 Jahren ein Nullsummenspiel. Und dann auch noch in 10 Jahren mit einem Folgezins von 5,5% rechnen.

Anderst ausgedrückt: da keine annuitätische Tilgung erfolgt hat der Fonds nach 10 Jahren immer noch eine Darlehensschuld von 7800000 Mio. EUR.

Rechne die Veranstaltung mal mit 7% Folgezins (das langfristige Zinsmittel liegt übrigens bei etwa 8%).

Durch die faktische Nichttilgung geht das komplette Refinanzierungsrisiko nach 10 Jahren auf den Kunden über. Während dieser 10 Jahre bekommt er die Zinsdifferenz ausgeschüttet.

Das ist aber kein Ertrag aus der Immobilie!!!! sondern, wie gesagt, eine über das Disagio konstruierte Zinsdifferenz.

Der Mieter heist "DRK Pflegedienst Kreis Plöhn GmbH". Das ist NICHT DAS DRK Deutschland, sondern eine GmbH vor Ort, die vom DRK Kreisverbands e.V gegründet wurde. Die GmbH hat ein haftendes EK von 25 TEUR und mehr nicht. Was sagt das über die Qualität und Bonität des Mieters aus? Nichts. Oder gibt es eine Patronatserklärung des DRK Deutschland? Dann sag mir, wo sie steht. Wenn der Mieter hops geht, sind die Mieteinnahmen staatlich gesichert. Von welchen Mietern. Wer lässte seine alten Familienangehörigen in einem Heim, das keinen Betreiber hat?

Der Kaufpreis der Liegenschaft beträgt laut Prospekt 8,64 Mio und den Fonds kostet die Liegenschaft 12,85 Mio. lt. bis er prospektiert abgewickelt wird (davon 950TEUR verlorenen Zuschuss = Sponsoring, der Rest sind weichkosten der IMMAC). Nicht mehr und nicht weniger. Die Jahresmiete ist mit 780000 EUR ausgewiesen, bezogen auf den Kaufpreis für Anleger beträgt die Mietrendite damit 6,07%, ohne das ich beim Anleger das Agio berücksichtigt habe.

Durch eine Teilindexierung vergrößert sich übrigens die Schere zwischen Inflation und Mieteinnahmen weiter, sodass das Ergebnis bei starker Inflation eher schlechter als besser wird (vorbehaltlich dem Umsatnd, das wir eine Inflation und keine Defaltion bekommen).

Getilgt wird faktisch 10 Jahre lang nichts (ausser dem Disagio und der Abschlußgebühr der Lebensversicherung). Wer bekommt eigentlich die Provision aus der LV gutgeschrieben, oder ist es etwa ein ungezillmerter Tarif?

Das Thema Leistungsbilanz ist höchsten ein Vorauswahlkriterium für einen Anbieter, zeichnet aber niemanden davon frei, jedes einzelne Objekt extra zu bewerten.

Die Aussage mit dem Blinden hab ich nicht verstanden, weder im Zusammenhang noch aus dem Kontext.

Und was daran unqualifiziert sein soll, auf die Knackpunkte einer Beteiligung anzusprechen weis ich auch nicht, dafür sind die Thread`s da. Ich finde es eher unqualifiziert solche Produkte unkommentiert hochzuloben.

Das Verhältnis von Chance zu Risiko beurteile ich anhand der Daten negativ. Nachrechnen und abwägen kann jeder selber. Was für eine Note gibst Du den diesem Fonds?

Gruß Kickaha

[kickaha]

korrigiere, das Agio ist bei den 12,85 Mio schon drin.

Aber warum bezahlt eigentlich der Fonds 160000 EUR Beratungsdienstlesitungen der IMMAC für den Betreiber?

Gruß Kickaha

[K1K1]

So ein Pech... ;-)

Bei Hollandfonds fällt die Rendite

Investoren von geschossenen Hollandfonds mit einer Beteiligungssumme von bis zu 20.000 Euro haben künftig das Nachsehen: „Die geplante Senkung der Freibeträge wird die Rendite für diese Anleger um rund einen Prozentpunkt senken“, sagt Peter Müffelmann, Leiter der Fondskonzeption beim Hamburger Emissionshaus Wölbern. Diese Anleger konnten bisher mit einer Nachsteuerrendite von 7 bis 7,5 Prozent bei den geschlossenen Immobilienfonds rechnen, ab 2005 seien voraussichtlich nur noch 6 bis 6,5 Prozent drin. Das niederländische Parlament plant ab 2005 Gewinne aus geschlossenen Immobilienfonds bereits ab 40 Euro statt wie bisher 217 Euro zu versteuern.

Von der geplanten Gesetzesänderung seien jedoch nur Investoren betroffen, die mit relativ niedrigen Summen in die Fonds einsteigen: „Anleger, die mit unserer Mindestanlagesumme von 15.000 Euro eingestiegen sind, mussten bisher keine Steuern zahlen. Das wird sich ab nächstem Jahr ändern“, so Müffelmann. Für Anleger mit größeren Beträgen ändere sich jedoch nichts, die mussten auch bisher schon ihre Ausschüttungen versteuern. Müffelmann: „Der Steuersatz liegt unverändert bei 30 Prozent. Eine Progression gibt es in Holland nicht.“

Die Senkung der Freibeträge kam für Müffelmann überraschend (Anmerkung K1: jaja..). Im Vorwege hätte es keine Hinweise darauf gegeben. „Doch natürlich muss man als Emissionshaus und Anleger immer mit Änderungen rechnen. Wir weisen unsere Investoren grundsätzlich darauf hin, dass sich die steuerlichen Rahmendaten ändern können“, sagt Müffelmann. Eine Stornierung einer Zeichnung aufgrund der Gesetzesänderung in Holland sei darum nicht möglich. An der Fondskonzeption ändert sich durch die neuen Freibeträge ebenfalls nichts. „Bei dem nächsten Fonds, der im Dezember auf den Markt kommt, dem Holland 58, weisen wir jedoch zusätzlich auf die aktuell geplante Änderung hin“, sagt Müffelmann.

INFO: Peter Müffelmann leitet seit 2002 die Fondskonzeption bei dem auf Holland-Fonds spezialisierten Emissionshaus Wölbern. Zuvor war der 37-Jährige sechs Jahre in der Immobilienfinanzierung für die Landesbank Schleswig-Holstein tätig. Müffelmann studierte Volkswirtschaft an der Universität Kiel und ist Immobilienökonom.

DER FONDS.com 22.10.04 dh

[kickaha]

Ja, ist schon ein Zufall, dass die Holländer jetzt das gleiche Spiel treiben wie die Österreicher.

Wahrscheinlich wollten die unser Geld nie haben und das war alles ein Missverständnis.

Oder sie haben schon so viel davon, dass sie nicht mehr wissen, was Sie damit anfangen sollen . Die Preise sind schon so hoch, das ein noch teurerer Abverkauf wahrscheinlich gegen die guten Sitten verstoßen würde.

Ich hab die Tage gelesen, dass das Holländer genau die gleichen demographischen Probleme (wie übrigens ALLE EUROPÄISCHEN Staaten, auch Osteuropa) haben, die selben Rentenprobleme und auch die selben Leerstandsprobleme bei Immobilien haben wie wir auch.

Bin mal gespannt, wann der Rest der Anleger merkt, dass das ein europaweites Problem wird.

Gruß Kickaha

[kickaha]

Das im folgenden beschrieben Szenario betrifft in gleichen Masse auch geschlossene Beteiligungen. Nur mit dem Unterschied, dass geschlossene Fonds nicht so einfach veräußerbar sind.

Auch die deutsche Assekuranz wird sich damit ein weiteres Mal die Finger verbrennen. Nachdem die Jungs sich an der Börse verzockt haben und voll zyklisch gehandelt haben, stecken die jetzt das ganze Geld in fFestverzinsliche WP und Immobilien. Bei den festverzinslichen sind die Verluste schon vorhersehbar (die zum Ablauf entstehenden stillen Reserven steckt der Versicherer ab , wie immer) und bei den Immobilien werden bald so viele Objekte auf den Markt kommen (bzw. sind schon da) dass auch hier dringender Wertberichtigungsbedarf besteht.

Gruß Kickaha

Immobilienfonds im Teufelskreis

Viele offene Immobilienfonds haben den Trend zu europäischen Büroobjekten verschlafen. Jetzt wollen sie in Deutschland massiv verkaufen und im Ausland einsteigen ? vielerorts zu spät.

Wer ist der Nächste? Nachdem die Chefetage der Deka-Fondsgesellschaft wegen Managementfehlern im Umgang mit dem Deka-Immobilienfonds gehen musste, stehen die ebenfalls angeschlagenen Konkurrenten stark unter Druck. Zwar tut die Branche die Deka-Misere noch als bedauerlichen Einzelfall ab, aber die Fondsverantwortlichen sind zunehmend nervös. Die Krisensitzungen häufen sich, ebenso die Durchhalteparolen.

Allein auf die maue Konjunktur können sich die Fondsgesellschaften nicht herausreden. Hatten sie die Immobilienfonds den Anlegern doch als krisenfestes Investment empfohlen, während es 2002 an der Börse krachte. Die 28,6 Milliarden Euro, die aktienscheue Anleger in 2002 und 2003 in offene Immobilienportfolios pumpten, flossen allerdings bisweilen in die falschen Kanäle. Allzu oft erwiesen sich deutsche Immobilien als Flops, was die Renditen zum Teil unter Tagesgeldniveau drückte.

Alarmiert von der flauen Performance, liefen den Immobilienfonds zuletzt massenhaft die Anleger weg. Sie zogen Milliardenbeträge ab. ?Anders als noch in den Neunzigerjahren, in denen viele Privatanleger über zehn und mehr Jahre investierten, wollten 2001 und 2002 die institutionellen Investoren ihr Geld nur so lange in Immobilienfonds parken, bis sich der Aktienmarkt wieder erholt hatte?, sagt Norbert Müller, Leiter Capital Markets Germany beim Maklerkonzern Jones Lang Lasalle.

Trend hält an

Weitere Mittelabflüsse können sich die Fondsgesellschaften aber nicht leisten, da vielen die Liquidität auszugehen droht. Um frisches Kapital anzuwerben, versprechen sie nun bessere Renditen mit Investments in Auslandsimmobilien.

Auf den ersten Blick wirkt diese Idee nicht falsch. Schließlich schnitten europäisch ausgerichtete Immobilienfonds in den vergangenen zwölf Monaten deutlich besser ab als die Portfolios mit Schwerpunkt Deutschland. So hängte der beste Europa-Fonds KanAm Grundinvest (ISIN: DE0006791809) mit einem Plus von 7,0 Prozent den besten Deutschland-Fonds WestInvest 1 klar ab, der nur 3,0 Prozent zulegte. Die Manager des KanAm Grundinvest investierten bereits 2002 in den Pariser und Londoner Markt, als die Renditen noch über denen in Deutschland lagen. Schon zu diesem Zeitpunkt war aber absehbar, dass sich der Renditevorsprung nicht ewig halten wird, denn seit 2001 gingen die Quadratmeterpreise wieder in die Knie.

Dieser Trend hält immer noch an: In London, einem der wichtigsten Büromärkte Europas, sanken die Mieten 2003 um 8,6 Prozent. Kaum eine europäische Metropole blieb im vergangenen Jahr von Preisrückgängen verschont. Besonders bedenklich:

Nach einer Studie von Atis Real beherrschen deutsche Investoren inklusive der offenen Immobilienfonds bereits die Hälfte des Käufermarkts in Paris. Einheimische Interessenten haben sich dagegen längst eingedeckt und bilden nur noch ein Viertel der Nachfrage nach Büroimmobilien. Auch in London zogen sich britische Investoren wegen sinkender Renditen zurück, während Käufer aus dem Ausland nach wie vor reges Interesse zeigen.!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!



Selbst in den Chefetagen der Fondsgesellschaften herrscht Skepsis, ob mit Auslandsimmobilien ein schneller Turnaround zu schaffen ist. ?Nicht wegen der höheren Renditen, sondern um das Anlagerisiko zu senken, investieren wir in London oder Paris?, sagt Michael Kremer, Vorsitzender der Geschäftsführung von DB Real Estate. Anders als die kleineren deutschen Märkte wie Frankfurt hingen die Immobilienpreise und -mieten in den großen europäischen Metropolen nicht vom Wohlergehen einzelner Branchen ab.

Angesichts dieser wenig euphorischen Aussichten ist es umso unverständlicher, warum etwa Portfolios wie der iii Fonds Nr. 1 nicht schon Ende der Neunzigerjahre die Chance nutzten, die bis dahin maximal erlaubten 20 Prozent des Kapitals in europäische Märkte zu investieren. In dieser Phase stiegen die Renditen dort noch, die Preise waren halbwegs erschwinglich. Erst als mit dem Vierten Finanzmarktförderungsgesetz im Januar 2002 offene Immobilienfonds unbegrenzt im Ausland investieren durften, begann die Branche umzudenken.

Das richtige Timing ist nicht das einzige Problem der Fondsmanager: Angesichts schwindender Barreserven und weiterhin starker Mittelabflüsse ist unklar, wo das Geld für neue Investments herkommen soll. Finanziell noch halbwegs gut ausgestattete Anbieter wie DB Real Estate denken über neue Kredite nach. Kaufen auf Pump ist für die Branche aber kein Allheilmittel, da viele Fonds schon so tief in der Kreide stehen, dass weitere kreditfinanzierte Käufe ein Hasadeurspiel wären. Flops im Ausland könnten einigen notleidenden Fonds dann den Rest geben. Letztlich wird den offenen Immobilienfonds nichts anderes übrig bleiben, als renditeschwache deutsche Immobilien zu veräußern. Damit hat die Branche längst begonnen. Die Dresdner-Bank-Tochter Degi verkaufte seit Dezember vergangenen Jahres 64 der 140 Immobilien des Degi Grundwertfonds, der derzeit zu etwa 80 Prozent in Deutschland investiert ist. Nur zwei Objekte stammten aus dem Ausland.

Lücke füllen

Damit nicht genug. Der Ausverkauf deutscher Immobilien wird branchenweit weitergehen. Die stärksten Einschnitte plant der krisengeschüttelte DekaImmobilienfonds: Von aktuell 72,6 Prozent soll der Deutschlandanteil auf 50 Prozent bis spätestens 2007 schrumpfen. Ohne neue Kredite und Mittelzuflüsse müsste die Deka deutsche Immobilien im Wert von gut einer Milliarde Euro veräußern. Selbst wenn die Fondsgesellschaften nur einen Teil der Auslandsinvestitionen aus Verkäufen finanzieren, ginge dies nicht spurlos am deutschen Immobilienmarkt vorbei. Schon jetzt gehen die Preise zurück, am dramatischsten in 1b-Lagen und bei kleineren Objekten. Gerade diese Kategorie steht auf den Verkaufslisten der Immobilienfonds ganz oben.

In Frankfurt, dem größten deutschen Büroimmobilienmarkt, ist dieser Negativtrend am stärksten zu spüren. In der Mainmetropole stehen derzeit 1,9 Millionen Quadrameter Bürofläche leer. Dem gegenüber steht nur ein Umsatz von 206 000 Quadratmetern. Noch im Jahr 2000 war der Flächenumsatz 2,5-mal so groß wie der Leerstand. Offene Immobilienfonds entwickeln sich 2004 fast zum Totalausfall. Hatten die Fonds 2003 noch einen Anteil von 37,8 Prozent an den Büroimmobilienkäufen, brach die Quote im ersten Halbjahr 2004 auf 9,7 Prozent ein.

Wer soll die Lücke füllen? Die von den Fondsgesellschaften viel beschworenen ausländischen Investoren, die diese Immobilien übernehmen sollen, warten in Ruhe ab, bis die Fondsaltlasten noch billiger werden. Von den US-Opportunity-Fonds wie Fortress Investment ist jedenfalls kein Hilfe zu erwarten, da sie sich primär auf dem deutschem Wohnimmobilienmarkt tummeln, der bei offenen Immobilienfonds keine nennenswerte Rolle spielt.

Blieben ausländische Finanzkonzerne und Pensionskassen. Die werden die Restposten der Immobilienfonds aber kaum zu deren Buchwerten kaufen; weitere Abwertungen sind daher wahrscheinlich. Solche Korrekturen drücken die Performance der Fonds, was weitere Anleger verschrecken wird. Ein Teufelskreis.

Quelle Wirtschaftswoche 25.10.04

[kickaha]

hab am Wochenende aufgeräumt und alte Zeitungsartikel aus 1992 gefunden:

Headlines:

US Immobilienmarkt: Gewerbliche Objekte sind im Überfluss vorhanden, Preisverfall nach der fehlgeschlagenen Spekulationswelle nicht überall gestoppt 16.04.92

US Immobilien: Eigenheime sind im Landesinneren unter 100000 USD erhältlich,; niedrige Zinsen und gedrückte Preise sind die Idealkostellation für Käufer 15.8.1992

US Immobilien: Die wilden Spekulationen der 80er Jahre bremst den Markt immer noch, das einstige Betongold liegt wie Blei in den Bilanzen der Bauherren und der Banken. 22.08.1992

Und zum Abschluß:

US Immobilienmarkt, Anschlußfinanziernugen sind kaum noch zu bekommen, Credot Crunch verstopft Geldquellen 09.10.92

Damals wurden für 3o jährige Hypotkeken 8% verlangt, das war extrem "billig". Damals (wie sich das anhört) hatten 80% der Finanzierungsnehmer keine Aussicht auf Darlehensprolongation (das war die Zeit als die ganzen Sparkassen gecrasht haben).

Schauen wir uns die derzeitigen Zinsorgien an, dann kann man sich jeder mal Gedanken darüber machen, was überm Teich passiert, wenn die Zinsen weiter steigen (und die Leute nicht vorher in langlaufende Finanzierungen umgeschichtet haben).

In der letzten Goldstudie der BW Bank war übrigens für die VWLer ein ganz interessanter Denkansatz enthalten.

Vereinfacht dargestellt sieht es so aus:

GWBush entlastet die Bürger über die Steuerreform und die extrem billigen Kredite und transformiert auf diese Wiese die Schulden aus den Privatvermögen auf den Staat. Dann lässt er den USD abschmieren und der Rest der Welt bezahlt die amerikanische Entschuldung. Das Folgeszenario ist dann eine Hyperinflation.

Gruß Kickaha

[kickaha]

Hab die Tage die Luxemburgfonds durchgecheckt.

Die sind leider auch nicht besser als der Rest.
Teuer gekauft, seltsames Abwicklungsgebahren, kurze Mietdauern (teilweise soll der Verkäufer in die Mietverträge einsteigen wenn Sonderkündigungsrechte genutzt werden). Es wird sehr viel und vor allem spekulativ gebaut.

Ab 2006 sollen die Leerstandsraten ansteigen.

Es sieht überall in Westeuropa nicht besondres ertragreich aus und die kalkulierten Ausschüttungen in den ersten Jahren gaukeln eine Sicherheit vor, die nicht vorhanden ist.

Dazu aktuell eine Maklerstudie aus D-Land. Viel Spaß beim Lesen.

Gruß Kickaha

Makler-Studie deckt hohe Leerstandsraten in Deutschland auf


Leerstand ist nicht gleich Leerstand, heißt es in der aktuellen Studie von Aengevelt Research. "Nach fünf Jahren Leerstand muss die Abrissbirne ran." Büroimmobilien, die länger als fünf Jahren zu 50 Prozent unvermietet bleiben, können nicht weiter als leerstehende Objekte betrachtet werden. Sie sind faktisch "Marktleichen", die kaum eine Chance auf Vermietung haben. Im "Aengevelt Research Index" werden diese der Kategorie "persistierender Leerstand" zugeordnet.

Von derartigen Objekten wimmelt es insbesondere in ostdeutschen Städten. Laut Studie beträgt der Anteil des strukturellen Leerstands an unvermieteten Büroimmobilien in Rostock 38 Prozent, in Leipzig 37 Prozent und in Berlin immerhin noch 28 Prozent. Etwas anders ist die Situation im Westen: In Frankfurt/Main fallen nur zwei Prozent der unvermieteten Gebäude in diese Kategorie, in Düsseldorf und München jeweils zwei Prozent, in Hamburg bereits sieben.

Dafür gibt es in den alten Bundesländern ein anderes Problem. Denn längst nicht alle Flächen, die vermietet sind, werden auch genutzt. Viele Unternehmen haben durch Personalbbau o.ä. keinen Bedarf mehr an diesen Flächen und bieten diese zur Untermiete an. Für Aengevelt handelt es sich hierbei um "latenten Leerstand". Probleme dieser Art gibt es verstärkt in Frankfurt, wo 34 Prozent der nicht genutzten Büroflächen unter die Kategorie "latenter Leerstand" fallen. In Düsseldorf und Stuttgart sind es jeweils 13 Prozent, in München zwölf und in Hamburg elf.

Weitere unvermietete Flächen werden den Kategorien "Fluktuationsreserve" und "marktwirksamer Leerstand" zugeordnet. Zur Fluktuationsreserve wird jener Anteil gezählt, der dem Umfang der jährlich vor Ort neu vermieteten Flächen entspricht. Die über diese Reserve hinausgehenden Flächenanteile gelten als marktwirksamer Leerstand. Besonders große ist der marktwirksame Leerstand mit 60 Prozent in Mannheim und mit 50 Prozent in Stuttgart.

[Sungil]

Hallo!

Erstmal großes Lob an kickaha. Finde die Beiträge sehr informativ.

Hab da mal eine Frage. Meine Freundin hat den offenen Immobilienfonds SEB Immoinvest. Sollte man den jetzt eher verkaufen angesicht der hier sehr gut geschilderten Lage in Deutschland und Europa.

Hatte mir eigentlich vorgenommen den IMMAC Schleswig Holstein zu kaufen, hat sich wohl nach den Ausführungen erledigt, gibt es da derzeit empfehlenwürdige Immobilienfonds in Deutschland oder Ausland? Wie ist bspw. der München Fonds 1 oder der ZBI?

Vielen Dank im voraus für alle Antworten.

[Sungil]

Achja, hab da noch etwas vergessen. Die Eltern meiner Freundin haben eine Immobilie in der Nähe von Alicante direkt am Meer. Die Wertsteigerungen waren enorm. Sind alle Immobilien in Spanien überbewertet? Sollten die jetzt besser verkaufen?
Dieses Disagio von 10 % beim Immacfonds für den Kredit. Ist das eine gesicherte Information oder sind die 10 %eine Annahme?

[kickaha]

@ 128

wegen der Spanienimmobilie würde ich mich mal mit rioja auseinandersetzten. Der sitzt vor Ort und kann dir einiges zum Thema überbewertung sagen.

Interessante Info`s findest du in dem Thread 876972, Immobiliencrash in Spanien im Immobilienboard.

Bei den Preisen in Spanien würde ich jetzt an`s verkaufen denken. Du weist ja, immer aufhören, wenn`s am schönsten ist. Und in Spanien waren mehrere 100% in den letzten Jahren möglich.

Die Aussagen die ich zum Immac gemacht habe stimmen. kannst Dir den Prospket ja jederzeit im Netz herunterladen und durchlesen (auf das Thema Standort bin ich dabei noch nicht mal eingegangen).

Bei den offenen Immobilienfonds sieht es derzeit nirgends richtig gut aus.

Wenn Du unbedingt!!! in Immobilien investieren willst würde ich statt des SEB Fonds eher die Euroshop Aktie kaufen. Die investiert Europaweit in Shoppingcentern, ist Börsentäglich handelbar und sieht wirklich gut aus.

Ich würde auf jeden Fall alle Fonds meiden, die in der Mehrzahl in Bürogebäuden investiert sind.

Der ZBI ist als Tradingfonds aufgelegt. Das erscheint mir die einzige wirklich interessante Form des immobilienerwerbs zu sein. Kaufen und verkaufen. Buy and hold ist nicht ertragreich. Am ZBI stört mich eigentlich primär nur der Umstand, dass die Jungs schwerpuntkmäßig in Ostdeutschland investiert sind.

Gruß Kickaha

[Falanx]

@ Kickaha:

ZBI ist ganz stolz, dass sie jetzt für den ZBI 2 vier Immobilien im Rhein-Main-Gebiet erworben hat. Offensichtlich sind sie sich auch bewusst, dass die Ausrichtung ansonsten etwas einseitig ist.

Grüße
Falanx

[Sungil]

Hallo zusammen, vielen Dank für die Infos.
@Kickaha, du hattest in deinem ersten Beitrag den Asian Property Fund vorgeschlagen, kann man dazu irgendwelche Hintergrundinfos bekommen und gibt es da einige andere asiatische Immobilienaktienfonds?

Eure Informationen werden mir aufjedenfall weiterhelfen. Vielen Dank nochmals.

Grüße
Sung-il

[kickaha]

Hallo Sung-il

mir ist derzeit ausser dem Asian property kein anderer Asean Immobilienfonds bekannt.

Aber wenn Du möchtest kann ich Dir gerne mal ein paar Info`s zu dem guten Stück zusenden.

Du kannst Dir aber auch bei comdirekt unter der ISNI LU0078113064/WKN 987348 das Teil aufrufen und Dir die Einzelwerte selber anschauen.


Viele Grüße

[kickaha]

Hab gerade den Prospekt zur ZBI 2 bekommen.

Auf Seite 5 wird die HSH Nordbank zitiert, es würden bis 2010 1,1 Mio Wohnungen in D-Land fehlen.

Komisch ist, dass auf Seite 4 die HSH Nordbank als einer der größten Verkäufer auftritt.

Ohne meine Aussage philosophisch überzubewerten, aber schon in der Bibel steht :

An Ihren Taten werdet Ihr Sie erkennen.

Und vielleicht nochmals zum drüber Nachdenken.

Die Ami`s sehen gerade, wie ihre Währung gegen den Baum schlägt. Und die Jungs von Nomura oder Whitehall betreiben primär Währungssicherungsgeschäfte mit einer Form "Hochzinsanleihe". Durch den Fall des USD haben die mit den Liegenschaften in Relation zu Ihrer Heimatwährung schon viel Geld verdient. Die Mietrenditen bei solchen Geschäften sollte man auch beachten, aber die Masse von uns wird eben nicht mal 3,7 MRD. Euro bezahlen können.

Die Tradingwünsche dieser Jungs können aber auch ganz ordentlich daneben gehen, wenn die Mieter anfangen auf Ihr Vorkaufsrecht zu pochen. Dann bin ich mal gespannt,wie die Geschäfte ausgehen.

Und es wird sich auch erst später abzeichnen, wieviel Schrott bei den Liegenschaften dabei sein wird.

Trotzdem werde ich mir den Prospekt mal wieder ganz genau anschauen.

Viele Grüße


Kickaha

[SOM.you.]

25.11.2004 Mietensprung in London

Im Vergleich der 30 wichtigsten Standorte in Europa verzeichnet London nach Angaben des Frankfurter Immobilienberatungsunternehmens Jones Lang LaSalle den weitaus größten Zuwachs der Spitzenmiete für Büroraum. Demnach kletterte sie an der Themse bis zum dritten Quartal 2004 im Vergleich zum Vorjahr um 24 Prozent. Die meisten Standorte verzeichnen jedoch Rückgänge: Im Durchschnitt aller Städte sank die Spitzenmiete um 1,4 Prozent, ohne Berücksichtigung des Ausreißers London gar um 2,3 Prozent. Den größten Rückgang weist Kopenhagen mit 8,3 Prozent auf. Die Leerstandsrate für Büroflächen liegt im Durchschnitt der 30 europäischen Standorte bei 10,0 Prozent. Das höchste Niveau verzeichnet dabei Frankfurt mit 16,7 Prozent, den niedrigsten Wert Glasgow mit lediglich 2,0 Prozent.

SOM

[kickaha]

@ Som

danke für die Info. London scheint eine Insel der Glückseligen zu werden.

Bin mal gespannt wie es in Holland (und demnächst auch Luxemburg) weitergehen wird.

Wenn Du weitere Info`s findest, stell Sie bitte rein.

Gruß Kickaha

[K1K1]

Britische Steuererhöhung drückt auf Renditen bei Büroimmobilien
Neu- und Anschlußvermietungen sind betroffen

Berlin - Die britische Regierung wird im nächsten Jahr die Steuern für gewerbliche Mieter anheben. In London müssen sich Mieter von Büroflächen auf eine Erhöhung der "Non domestic rate tax" um rund 20 Prozent einstellen. Bei Einzelhandelsflächen werde die Steuer um rund 19 Prozent steigen, meldet CB Richard Ellis. Angesichts der weiterhin hohen Leerstände dürfte dies dazu führen, daß Vermieter bei Neu- und Anschlußvermietungen Preisnachlässe einräumen müssen. Diese Einschätzung wird von der Deutschen-Bank-Tochter DB Real Estate bestätigt. "Auf bereits geschlossene Mietverträge hat die Steueranhebung keine Auswirkungen", sagt Unternehmenssprecher Tim-Oliver Ambrosius. Anders sei die Situation bei Neu- und Anschlußvermietungen.

Die deutschen offenen Immobilienfonds hatten in den vergangenen Jahren zahlreiche Objekte in London erworben. Bei welchen dieser Immobilien in den nächsten Jahren Mietverträge auslaufen, ist den bisherigen Rechenschaftsberichten der meisten Gesellschaften nicht zu entnehmen.

Die "Non domestic rate tax" wird von der britischen Regierung von Mietern gewerblich genutzter Flächen erhoben, da sie kein Eigenkapital in den von ihnen genutzten Büro-, Einzelhandels- und Logistikobjekten gebunden haben. Die Steuer ist damit eine versteckte Förderung selbstgenutzten Grundeigentums. rhai

---

Es wird ja desöfteren (auch zu recht) auf die reduzierte Verlässlichkeit und Kontiuität der deutschen Steuergesetzgebung bzw. deren Anwendung hingewiesen.

Dass das im Ausland aber teilweise noch schlechter ist sieht man an obigen Artikel und an den jüngsten Steuererhöhungen, die die Österreich- und Hollandfonds wohl betreffen werden.

Grüße K1

[schneifel]

Gibt es eigentlich auch die Möglichkeit sich in Japan per Fonds an Immobilien (offen/geschlossen) zu beteiligen?

[kickaha]

Ich will ja nicht klugsch... aber ich hatte bereits vor einiger Zeit bei Falk gewarnt, insbesondere wegen der "Zinsfonds".

Es ist unbegreiflich, dass immernoch jedes Jahr mehrere zig Milliarden in entsprechende Immobilieninvestitionen gepumt werden.

Auch die Jungs können nicht zaubern (genauso, wie die Jungs aus den offenen Fonds).

Der Büromarkt ist schlecht und er wird noch viel schlechter werden. Ich wage zu bezweifeln, das die anderen Marktsegmente davon nicht berührt werden.

Gruß Kickaha

[kickaha]

Neues zum Londoner Immobilienmarkt

London wird teurer
Nach einem Bericht des Maklerunternehmens CB Richard Ellis müssen sich die Mieter von Büroflächen in London in den nächsten Jahren auf eine Erhöhung der "non-domestic rate" um rund 20 Prozent einstellen. Bei Einzelhandelsflächen plane die britische Regierung eine Anhebung der Steuer um rund 19 Prozent. Nach Ansicht der Makler könnte dies gravierende Folgen für den Londoner Immobilienmarkt haben. Vor allem Vermieter wären davon betroffen, die angesichts hoher Leerstände bei Neu- und Anschlussvermietungen erhebliche Preisnachlässe einräumen müssten . Betroffen davon wären auch deutsche offene Immobilienfonds, die in den vergangenen Jahren Objekte in London erworben haben. Die Non-Domestic Rate wird in Großbritannien von Mietern gewerblich genutzter Flächen erhoben, da sie kein Eigenkapital in den von ihnen genutzten Büro-, Einzelhandels- und Logistikobjekten gebunden haben. (FINANCIAL T! IMES Deutschland vom 30.12.2004, Seite 28)


Gruß Kickaha

ohne weiteren Kommentar

[kickaha]

@135

ganz so glücklich werden Sie wohl doch nicht sein.

Gruß Kickaha

[DerMitDemKochTanzt]

@kickaha

Welche Immobilienfonds sind Deiner Meinung nach
noch interessant?

Díe klassischen Anbieter setzen vorwiegend auf USA
und Osteuropa.

[kickaha]

@ Koch

du must jedes einzelne Projekt muss separat bewerten. Es gibt keinen Mega Ländermarkt und keinen Mega Objektmarkt, den ein Kunde ohne Prüfung blind zeichnen kann. Und wenn es das gäbe, dann würde es keiner zu fairen Konditionen angeboten bekommen, weil alle wild zeichnen würden (siehe Holland oder England).

Du hast in den Postings genug Knackpunkte aufgezeigt bekommen, an denen es hinterher klemmen kann oder wird.

Ich könnte mir vorstellen, dass Objekte in rohstoffreichen Ländern gut laufen (aber nicht so sehr Verwaltung/Büro, sondern eher Shopping Immobilien, Lagerhallen, etc.). Länder also Südamerika, Canada, Australien und Asien (Wachstum).

Als Alternative gibt`s den offen Fonds von Morgan Stanley "Asien Property Fonds". Den kann jeder ab ein paar Euro im Monat besparen und bei Bedarf taggenau verkaufen. Es ist günstig und flexibel einsetzbar. Wobei auch hier ganz klar sein sollte, dass die Immobiienmärkte in Asien sehr gut gelaufen sind.

Adresse und Konten gibt`s nicht nur bei uns.

Gruß Kickaha

[K1K1]

HANDELSBLATT, 7.1.2005 wik DÜSSELDORF. "Bis 2008 prognostizieren wir für London - gemeinsam mit Paris - das höchste Mietwachstumspotenzial", sagt Thomas Beyerle, Chefanalyst bei der Dresdener-Bank-Tochter Degi. Dabei sind die Büromieten in London bereits 2004 auf den europäischen Spitzenwert von 101 Euro pro Quadratmeter und Monat geklettert.

Auch Peter Le Loux, Chef der Oppenheim Immobilienkapitalanlagegesellschaft (OIK), stellt der Megacity an der Themse die besten Noten aus: Im West End sei der Büroleerstand bereits deutlich zurückgegangen. "In den kommenden Monaten sollten diesem Trend nun Madrid, Stockholm und etwas verzögert Paris folgen." In Skandinavien erholen sich die Immobilienmärkte schneller als erwartet, weswegen Schweden für die OIK 2005 zum Investitionsschwerpunkt wird.

In Osteuropa ist die Euphorie verflogen. "Wir sehen die Entwicklung der Büromärkte in Westeuropa positiver als in Zentral- und Osteuropa", sagt Jones-Lang-Lasalle-Europa-Analystin Hela Hinrichs.

Handelsblatt Nr. 005 vom 07.01.05 Seite 30

[K1K1]

US-Investoren setzen lieber auf Immobilien als auf Aktien

Vor allem Wohnhäuser sind extrem gefragt - Wissenschaftler befürchten schon, daß die Spekulationsblase platzen könnte

Washington - Anleger in den USA rechnen inzwischen bei Immobilien mit besseren Renditen als bei Aktien. Und hier vor allem bei Wohnimmobilien: In den gefragtesten Immobilienmärkten, etwa in der Region Washington, ist der durchschnittliche Preis für Wohnhäuser in einem Jahr (zum 30. September) um 22 Prozent gestiegen. In Südflorida liegt diese Preissteigerungsrate bei 29 Prozent und in Las Vegas bei 54 Prozent.

Etwa 30 Prozent der Immobilienkäufer in der Region Washington und 40 Prozent der Käufer im Gebiet rund um San Francisco haben die Hypothekenkredite für Anlagezwecke aufgenommen. "Ich habe Bauchschmerzen beim Aktienmarkt, aber ich habe sehr viel Vertrauen in Immobilien", sagt Forrest Maltzman, Professor an der George Washington University.

Für Stephen Roach, Chef-Ökonom von Morgan Stanley in New York, gibt die Entwicklung Anlaß zu Besorgnis. "Damit steigt die Gefahr, daß in den USA eine weitere Blase platzen könnte", sagt er. Eine Konjunkturabschwächung in diesen überhitzten Märkten könnte - insbesondere wenn sie von Arbeitsplatzverlusten begleitet ist - dazu führen, daß Investoren ihre Immobilienanlagen auf den Markt werfen (müssen) und die Preise ins Rutschen geraten. Die persönliche Sparquote liegt in den USA bei einem Rekordtief von 0,2 Prozent.

In einer Studie berichtete im Oktober David Berson, Ökonom beim Realkreditinstitut Fannie Mae, daß der Anteil der Amerikaner, die Hypotheken für die Finanzierung von Immobilieninvestments aufnehmen, zwischen Mitte 2003 und Mitte 2004 im gesamten Land um 9,2 Prozent gestiegen ist.

In Gebieten wie Washington ist inzwischen eine starke Nachfrage nach Appartements und Häusern zu beobachten. Dort ist der durchschnittliche Preis für eigene vier Wände binnen drei Jahren um 69 Prozent auf 362 400 Dollar geklettert. Gleichzeitig hat der Standard & Poor`s 500 Aktienindex einschließlich reinvestierter Dividenden nur 9,8 Prozent zugelegt.

Im Durchschnitt sind die Preise am privaten Immobilienmarkt in den USA in den zwölf Monaten bis 30. September um 7,7 Prozent gestiegen, berichtet der Verband der Immobilienmakler. Allerdings haben die Preise in einigen Märkten erheblich stärker angezogen. Miami kommt auf ein Plus von 23 Prozent, San Diego auf 33 Prozent und Los Angeles auf 24 Prozent.

"Anleger, die normalerweise in Staats- und Unternehmensanleihen investierten, entdeckten auf der Jagd nach höheren Renditen die Immobilien", berichtet Jon Benjamin, Professor Finanzen und Immobilien an der Kogod School of Business in Washington.

Nik Shah, Berater bei Fusionen und Übernahmen, hat selbst zwei Mio. Dollar in Appartements gesteckt, die er nun vermietet. Der Wert seiner Immobilien hat sich in den letzten zwei Jahren verdoppelt. "Es ist wie bei einer Anleihe. Ich kassiere eine Zinszahlung - und der Wert steigt", erklärt er.

In der Region Washington dürfte sich der Anteil der Käufer, die ein Objekt zu Anlage- statt zu Wohnzwecken erwerben, von etwa zehn Prozent während der Börsenhausse auf 30 Prozent erhöht haben, schätzt Gregory Leisch, Vorstandsvorsitzender des Immobilienbeobachters Delta Associates. "Der Anteil der Käufer, die Immobilien als Anlage sehen, ist gestiegen", bestätigt Walter Molony, Sprecher des Branchenverbands National Association of Realtors: "Die Wertentwicklung war ausgezeichnet, Immobilien haben sich als gutes Investment erwiesen."

Es ist schwer zu sagen, wie stark spekulative Faktoren die Preise am Immobilienmarkt in die Höhe getrieben haben. Umfassende, regelmäßig erhobene Daten gibt es nicht. Auch die US-Notenbank zeigt sich alarmiert. Im Protokoll zur Sitzung der Federal Reserve Bank vom 14. Dezember ist zu lesen, daß die niedrigen Zinsen dazu verleiten könnten, "exzessive Risiken einzugehen". Einige Fed-Mitglieder verwiesen auf "Daten, wonach sich bei Ein-Familien-Häusern und Appartements spekulative Entwicklungen zeigen".

Die letzte Blase am amerikanischen Wohnungsmarkt platzte Anfang der 90er Jahre. Damals führten die spekulative Bautätigkeit und eine beginnende Rezession zu besonders "lockeren" Kreditpraktiken. In den Neu-England-Bundesstaaten an der US-Ostküste sanken die Hauspreise dann 1990 um 7,7 Prozent und gaben die nächsten drei Jahre weiter nach. Ein Hauptgrund für frühere Preiseinbrüche am Immobilienmarkt war der Verlust von Arbeitsplätzen, berichtet David Lereah, Chefökonom bei der National Association of Realtors. Bloomberg

Artikel erschienen am Mo, 17. Januar 2005

[kickaha]

In Deutschland stehen 22 Millionen Quadratmeter Bürofläche leer. Keiner weiß, was daraus werden soll.

Hartmut Bulwien, Vorstandschef des Immobiliendienstleisters Bulwien
Die Katastrophenmeldungen vom deutschen Büroimmobilienmarkt reißen nicht ab: Nach Erhebungen des Immobiliendienstleisters Bulwien sind inzwischen Officeflächen im Umfang von 22 Millionen Quadratmetern nicht vermietet. Um das Ausmaß zu verdeutlichen, greift Vorstandschef Hartmut Bulwien zu einem Vergleich: "Der gesamte Büroflächenbestand in der Bankenmetropole Frankfurt beträgt nur rund elf Millionen Quadratmeter."

Doch die tatsächliche Situation spiegeln diese Zahlen längst nicht wider. Laut Definition der Immobilienbranche fließen nur jene Flächen in die Leerstandserhebung ein, die binnen 90 Tagen bezogen werden können. Rolf Scheffler, Leiter von Aengevelt Research: "Gebäude, die erst nach mehr als drei Monate währenden Renovierungs- oder Umbaumaßnahmen vermietbar sind, werden gar nicht erfasst."

Markterholung nicht in Sicht

Sicher ist: Selbst eine deutliche Markterholung würde die Situation nicht wesentlich verbessern. Der durchschnittliche Flächenverbrauch pro Officejob beträgt rund 22 Quadratmeter. Marktforscher Bulwien: "Um die Leerstandsrate auf null zu bringen, wären theoretisch eine Million neue Büroarbeitsplätze nötig." Nur die sind nicht in Sicht. Im Gegenteil: Die Unternehmen setzen weiter auf Personalabbau.

Als einzigen Ausweg aus der verfahrenen Situation sieht Bulwien die Konversion von Bürogebäuden in Hotels, Einzelhandelsobjekte und Wohnimmobilien. Abreißen und auf der Grundfläche einen vermarktbaren Neubau schaffen, lautet die Devise. Bulwien: "Ein Umbau dürfte in den meisten Fällen teurer kommen als die Radikallösung." Bürogebäude seien von ihrer Statik und Architektur her nicht dafür ausgelegt, in ein Wohnhaus umgewandelt zu werden.

Das Vancouver-Modell

Vorreiter ist hier die kanadische Stadt Vancouver. Ende 2003 hatte der Stadtrat der Westküstenmetropole die Genehmigung für die Umwandlung von Bürotürmen in Wohnimmobilien erteilt. Inzwischen kreisen die Abrissbirnen - und die Leerstandsraten sinken: von 14,6 Prozent Ende 2003 auf knapp zwölf Prozent Ende des dritten Quartals 2004.

Fraglich sei jedoch, ob das Vancouver-Modell so einfach auf Deutschland zu übertragen ist, meint Bulwien. Hochhäuser wie der noch im Bau befindliche Frankfurter Skyper des Deka-Immobilien-Fonds seien im Moment quasi unvermietbar. Bulwien: "Derartige Objekte eignen sich nur für große Mieter, die auf einen Schlag Flächen im Umfang von 10.000 und mehr Quadratmetern benötigen." Doch genau daran mangelt es zurzeit. Selbst in dem vom Leerstandsproblem weniger betroffenen München, sagt der Experte, seien zwei Bürotürme derzeit unvermietet. Das Problem: Ein Hochhaus abzureißen und durch einen kleineren Neubau zu ersetzen verschlingt horrende Kosten.

"Persistierender Leerstand"

Ähnlich sieht dies Aengevelt-Experte Scheffler: In Frankfurt sei es sicher kein Problem, eine als Bürohaus genutzte Villa wieder für relativ wenig Geld in eine Wohnimmobilie umzuwandeln. Bei reinen Officeobjekten lasse sich das Problem jedoch nicht so einfach lösen.

Aengevelt Research hat die Leerstände an den Büroimmobilienmärkten differenziert untersucht und dabei die Kategorie "persistierender Leerstand" eingeführt. Darunter fallen jene Objekte, die länger als fünf Jahre zu 50 Prozent oder mehr unvermietet sind (siehe Tabelle). Geschäftsführer Wulff Aengevelt: "Das sind faktisch Marktleichen, die kaum eine Chance haben, jemals vermietet zu werden."

Die "Bürobrache"

Davon gibt es insbesondere in ostdeutschen Städten genug. Angesichts der Strukturkrise tendierten die Vermarktungschancen gegen null. Nur besteht dort auch kein Bedarf an neuen Wohnungen, Hotels oder Einkaufszentren.

Nach der "Industriebrache" werde die "Bürobrache" das kommende Problem der Stadtplaner sein, so Bulwien. Ersten Rufen, den Abriss von Bürobauten mit Steuergeldern zu fördern, steht der Marktforscher jedoch skeptisch gegenüber - insbesondere wenn es um Bauten wie den Skyper geht: "Unternehmen, die nach 2001 noch den Grundstein für neue Wolkenkratzer gelegt haben, sind an ihren Problemen selbst schuld."

Gruß Kickaha

[HoppundTop]

Hallo,

zu #145:

ca. 1991 oder 1992 habe ich den Herrn Bulwien mal auf einer Veranstaltung zusammen mit Fundus gehört.
Fundus bzw. Jagdfeld war damals einer der Markführer.

Auf Grund dessen habe ich danach meinen 1. Immo-fond gekauft.
Das war vielleicht ein Flop.

Soviel zum Thema Bulwien.

Viele Grüße
H+T

[kickaha]

@hopptopp
das die ganzen Immobilienburschen Ihre Märkte schön reden ist doch normal. Jeder hat immer die schönste Tochter. Das ist genauso, wenn Du das Branchenkampfblatt Cash liest (früher gab`s die Zeitschrift MAD - heute heist Sie Cash).

Ich halte jedoch solche Ansätze (Abreisen um den Preis künstlich hoch zu halten) grundsätzlich für gefährlich.

Wenn die Wohnimmobilien in den nächsten Jahren deutlich an Preis verlieren werden, wird auch hier dasselbe gefordert werden (im Ruhrgebiet - Mönchengladbach glaub ich - und im Berliner Speckgürtel ist es jedoch bereits Realität.

Dabei könnte jetzt endlich mal das rreicht werden, was seid vielen Jahrzehnten von der Politik gefordert wird. Die breite Masse könnte günstig mit Wohnraum versorgt werden.

Gruß Kickaha

[makinchedda]

wo kann man denn im netz charts zu thema immobilienmärkte finden. gibt es da eine übersicht, wo man sich die indzes einzelner regionen ansehen kann.

[DerMitDemKochTanzt]

@kickaha

Was ist den vom neuen Jamestown 26 in New York zu halten?

Die Lage ist ja top. Lage, Lage Lage.

[makinchedda]

die lage ist top, aber man muss auch an den ausstieg denken. ich kann nicht einschätzen, ob der einkauf ein schnäppchen war, aber der markt für derartige objekte dürfte immer relativ eng sein. 350 mio. ist ein volumen dass man erst mal stemmen muss.

Jamestown investiert in New York

von DIE WELT

New York - Das ist die berühmte "Nadel im Heuhaufen": US-Immobilienfonds-Anbieter Jamestown meldet eine Beteiligung an dem als "General Motors Building" bekannten Gebäude 767 Fifth Avenue in New York und will das Ganze als Fonds "Jamestown 26" ab April/Mai 2005 deutschen Anlegern zur Zeichnung anbieten. Zuletzt hatte Jamestown die hohen Preise an den US-Märkten genutzt und Fondsimmobilien verkauft. "Der Einkaufserfolg ist uns gelungen, weil der bisherige Alleineigentümer Macklowe Properties eine kurzfristige Finanzierung mit hohem Zinssatz zu ersetzen hatte", berichtet Jamestown-Chef Christoph Kahl. Das Emissionsvolumen des neuen US-Fonds soll bei 350 Mio. Dollar liegen, die Barausschüttung sechs Prozent erreichen. DW

[kickaha]

@ wolf

das Thema Lage, Lage Lage ist mittlerweile ein wenig abgenutzt.

Wenn die Lage gut ist, dann gibt`s niedrige Mietrenditen (und dafür vielleicht einen besseren Wertzuwachs), wenn die Lage nicht so gut ist, dann gibt`s hohe (höhere) Mietrenditen (und weniger Wertzuwachs). Ich persönlich habe lieber tatsächliche hohe Mieten als vielleicht einen Wertzuwachs.

Letztlich musst du selbst entscheiden, ob dein entsprechendes Objekt in Dein oder das Protfolio Deines Kunden passt.

Ihr solltet immer bedenken, was für eine Liegenschaft Ihr kauft und warum der Verkäufer sie verkauft.

Warum muss der Verkäufer eine KURZFRISTIGE FINANZIERUNG mit einem hohen ZINSSATZ ersetzen. Wenn Du bei uns für eine kurze Zinsbindung einen hohen Zinssatz bezahlen musst gibt`s dafür nur eine handvoll Gründe: 1. Das Objekt ist nicht gut (das Risiko hoch). 2. Dein Mieter ist nicht gut (das Risiko ist hoch). 3 Du bist nicht gut (das Risiko ist hoch).

Ich kann keine Immobilien in DEN USA bewerten. Das kann übrigens meiner Meinung nach keiner, weil es dafür viel zu viele unterschiedliche Märkte gibt. Das wäre genau so, als ob jemand behaupten wollte, er kenne den europäischen
Markt. Also ist es auch sehr schwierig die Lage zu bewerten. Und was heute hip ist, muss es in 20 Jahren nicht mehr sein (vor 40-50 Jahren war es für Wohnimmobilien absolut hip an der Hauptstraße zu wohnen, weil der Besitzer damit zum Ausdruck gebracht hat, dass er sich die teuerste Lage leisten kann, bei unserem heutigen Verkehrsaufkommen will das glaub ich keiner mehr). Bei einer Investition die sehr langfristig ist (mindestens 15-20 Jahre) spielt das eine erhebliche Rolle.

Was ich aber bewerten kann ist die Art der Innenfinanzierung und des Produktaufbaues. Ich kann die Qualität und Laufzeit der Mietverträge bewerten und die Kosten bei der Emission. Ich kann eine Netto- und Bruttomieterendite berechnen. Ich kann evtl. die Mieter bewerten. Ich kann die Mietverläufe mit unterschiedlichen Erwartungen durchrechnen, etc.. Und aus diesen Daten kann ich mir eine Meiung bilden.

Und wenn diese Daten nicht besonders ausfallen, dann spielt auch letztlich die nichtbewertbare Lage keine Rolle mehr, dann lass ich einfach die Finger davon.

Du must Dir nur mal die Pflegeobjekte anschauen, die wir hier besprochen haben.

Dort würde ich schon deshalb nicht investieren, weil die Produkte extrem aufgeblasen werden und die hohen Ausschüttungen eigentlich nur durch Zinsdifferenzen (und die auch nur durch ein 10%iges Agio) dargestellt werden können. Die Tilgung ist marginal und das Ganze damit sehr risikobehaftet (Stichwort Prolongation nach Ablauf der Zinsfestschreibung).

Dann gibt`s noch so Punkte wie:

Wer ist der Mieter des GM Buildings? Evtl. General Motors? Ist das ein sehr guter Mieter, oder eher mit Fragezeichen zu versehen? Die Automobilbranche ist sehr mächtig, aber das schließt nicht aus, dass der eine oder andere mal vom Markt verschwindet (schau Dir beispielsweise mal Ford an. Die haben Verbindlichkeiten in einer Größenordnung von über 165 MRD USD - das Ebit liegt bei ca. 3 MRD. Jetzt kannst Du dir mal ausrechnen,was mit so einem Unternehmen passiert, wenn die Zinsen steigen). Bei GM sieht es übrigens nicht viel besser aus.

Die Profis verkaufen in Amiland, oder haben bereits verkauft: Beispiel ist die Bertelsmanngruppe. Das Objekt wurde für 160 Mio gekauft und Ende letzten Jahres mit einem riesigen Gewinn verkauft und dafür angemietet.

Grundlage aller Anlage sollte die Prämisse buy low, sell high sein. Bei US Immobiien ist dies im Moment leider nicht gegeben.

Gruß Kickaha

[kickaha]

aktuell kommen zwei Meldungen aus den USA:

1. Die Zahl der Wohnbaubeginne steigt überraschend um 4,7% auf den höchsten Stand seid 21 Jahren
2. Die Zahl der Hypothekenanträge geht zurück.
a. Die Zahl der Refinanzierungskredite steigt um 4,1%
b. die Zahl der echten Neuabschlüsse fällt um 4,8%.

Jetzt stellt sich die Frage:

1. Fällt die Zahl der Neukredite weil nicht genug Immobilien zum Kauf vorhanden sind und deshalb zieht auch die Zahl der Neuanträge für Bauvorhaben an (das wäre dann das positive Szenario) oder

2. nähert sich die Blase dem Platzen, weilbei bereits rückläufiger Hypothekenanträge eine weiter steigende Anzahl von Liegenschaften gebaut wird (Überkapazität).

Aufgrund der demographischen Entwicklung halte ich das 2. Szenario für wahrscheinlicher.

Gruß Kickaha

[Jo1]

Hi kickaha,

versteh nicht warum Du mit der demographischen Entwicklung kommst, wir sind ja nicht in BRD

USA Bevölkerung 2000 ca. 281 Mio Bürger, 2010 geschätzt 308 Mio. Ist halt immer noch Zuwanderungsland. Zudem wachsen momentan v.a. die Zielgruppen welche überwiegend zur Miete wohnen extrem stark an, nämlich die 20 - 35 jährigen, sind die Kinder der Baby Boom Phase von 1946-1965 (Pillenknick). Über die Mobilität dieser Altersklasse in besser verdienenden Gruppen brauch man ja nichts zu erzählen, also wird gemietet und nicht gekauft. Das ist meine Erklärung für mehr Wohnbaubeginne und weniger Hypotheken, der Trend zur Miete steigt.

Gruß Jo1

[kickaha]

Klar, ich weis das auch, allerdings musst Du mal sehen, welche Bevölkerungsgruppen sich so extrem vermehren .

Das ist nicht die Bevölkerungsgruppe die imo Häuser kauft.

Gruß Kickaha

[kickaha]

übrigens:

auch Mietliegenschaften müssen finanziert werden.


Gruß Kickaha

[Jo1]

ist schon klar, aber ich weiß nicht ob solche kurzfristigen 2-3 Jahresfinanzierungen in den gleichen Statistiken auftauchen wie normale Hypothekendarlehen. Mach Dir mal die Mühe und schau Dir den BVT an, sieht echt gut aus. Ich habe ja selber auch seit ca. 6 Jahren nichts mehr im ausl.Immo Bereich angefasst. Aber das Ding gefällt mir aussergewöhnlich gut. Ist halt ne völlig andere Asset Klasse wie ein herkömmlicher Ami/Holländer/Öschi...

Bin mir übrigens gar nicht so sicher ob nur die Mexikaner die Karnickel sind, denke auch das in AmiLand qualifiziertes Bevölkerungswachstum ansteht, die haben das eher im Griff als unsere Helden. Ist mir aber auch wurscht, mir gefällt der Standort Boston explizit sehr gut.

Gruß Jo1

[kickaha]

Hallo Mexicanson

wo gibt`s zu dem Hl 160 Teil einen vollständigen Prospekt? Ich habe bisher nur einen Kurzprospekt gefunden. Damit kann ich keine Beteiligung prüfen.

Gruß Kickaha

[kickaha]

Blue Capital Canada 1

der meiner Meinung interessanteste Auslandsimmobilienfonds im Moment.

Sollte sich jeder mal anschauen.

Relativ günstig eingekauft, relative niedrige Kosten, bisher recht ordentliche Anschlußvermietungen in eniem steigenden Markt.

Gruß Kickaha

[schattii]

Hallo Kickaha,

hast Du genauere Informationen über die Anschlußvermietungen?

Würde mich interessieren.

Gruß Michael

[Mr.BA]

Hallo allerseits,

ist jemand von euch im Immomarkt in Osteuropa investiert?
Anbei ein Fond der neu aufgelegt wird - Schwerpunkt Bulgarien. Weiß aber nicht was ich davon halten soll?
Folgendes habe ich per Mail erhalten:
Grüße BF


Our fund is private real estate fund - the 1st Fund has very low valuation and offers 2,000 Investor Units to Prospective Investors at this time - the cost of each unit is $5,000; however the minimum subscription is $25,000 - i.e. 5 Investor Units. We already have commitments for 1/2 of the Investor Units, and we are expecting to close this small $10,000,000 fund within the next 60 days. After that we are planning to launch Fund II with much higher valuation and minimum investment of $100,000. The second fund will offer 2,000 Investor Units at $50,000 per Unit. Thus, I am encouraging you to take advantage from the lower valuation offered to investors at the current time. Private Investors will receive dividends from rental income from commercial and residential properties pending less operating expenses, plus a capital appreciation income distributed after a property is sold. The best way to understand how this process works is to order prospectus and consult the fund`s complete financial statements/projections.

If you are interested in purchasing Units of the fund, please provide us with your Phone Number and complete Mailing Address. A representative then will call you to confirm your information and pre-qualify you for the investment, and a Prospectus including a Subscription Agreement-Application for investment will be sent to you along with full instructions on how and where to send the application and your funds. Our trust agent company to hold customers` funds is Sovereign Bank - one of the largest in New England, Massachusetts, US. Sovereign Bank is a $58 billion financial institution with more than 650 community banking offices, over 1,000 ATMs and approximately 10,000 team members with principal markets in the Northeast United States. Our international clients usually wire funds to the MIL Equity Partners, L.P. Fund account at Sovereign bank, and we credit the customers (one time only) for the wire.

We are receiving large number of e-mails and phone calls daily about the fund, so if you`re really interested in investing with us, I encourage you to contact us as soon as possible to start the investment process with you.

Please, follow up with us by e-mail or telephone to further elaborate on the ideas and concepts outlined in this message. This is the last e-mail you are receiving from us with regard to how to invest in Fund I.

Thank you again for your interest and we look forward to hearing from you soon.

Best Regards,

Milo Georgieff
Fund Portfolio Investment Manager
MIL Equity Partners, L.P.
304 Newbury Street, # 545
Boston, MA 02115
([phone]

[kickaha]

Es gibt eine Ergänzung zum Prospekt: Das Teil nennt sich "Kanada im Aufschwung."

Das interessante an der Vermietungssituation ist, dass einige der Großmieter bereits jetzt anfangen, und die Mietverträge für einen Zeitraum von 10 Jahren verlängern wollen, weil in Kanada mit steigenden MIetpreisen gerechnet wird.

Wenn Du mir über BM ein Mailadresse zukommen lässt, kann ich Dir das Blättchen zusenden.

@ Mr.BA

warum sollte ein Europäer über einen US Investor Immobilien in Osteuropa zeichnen? Den Markt zu bewerten ist sehr schwer und durch ein INvestment in einen "US-Fonds" wird es sicherlich das Risiko nicht reduzieren.

Ohne Prospekt ist auch keine Prüfung möglich. Der Informationsgehalt ist schon eher dürftig, oder?


Gruß Kickaha

[kickaha]

@ all

muss den Thread nochmals aus aktuellem Anlass nach oben bringen.

Die Arcap Beteiligungsverwaltung Columbus 7 Dresden (Tochter der ARAG Lebensversicherung) fordert für die Jahre 1994 bis 2003 von den Anlegern die als "Ausschüttungen" deklarierte Rückzahlung von KG Kapital zurück (in der Summe ca. 34 % des ursprünglichen KG Kapitals). Mit dem Geld muss eine Sondertilgung auf Darlehen erfolgen die zur Ausschüttungskosmetik von der Tilgung ausgesetzt wurde.

Ich setzte das auch noch in den anderen Thread, weil das m.E. auch viele der aktuellen Fonds später treffen wird, die jetzt die Zinsdifferenzen mit "ausschütten" und nicht tilgen.

Viele Grüße Kickaha

[kickaha]

Mittlerweile gibt es auch Wertberichtigungsbedarf bei den Preisen:

EK 136 Mio CAD jetzt
150 Mio. CAD

Gruß Kickaha

[SOM.you.]

02.05.2005 London: Leerstandsrate sinkt

Nach Angaben des Immobilienberatungsunternehmens Cushman & Wakefield Healey & Baker (C&W/H&B), London, ist das Angebot an Vermietungsflächen in Central London (City, West End und Docklands) im ersten Quartal 2005 auf knapp 2,2 Millionen Quadratmeter gesunken. Das entspricht einer Leerstandsrate von 9,6 Prozent. Dies sei der niedrigste Wert seit dem zweiten Quartal 2004, als 2,5 Millionen Quadratmeter vakant waren. Laut C&W/H&B werde das Angebot auch in den nächsten zwei Jahren nicht wieder ansteigen, da sich aktuell lediglich rund 325.000 Quadratmeter im Bau befinden.

Insgesamt wurden in der Londoner City im ersten Quartal 144.000 Quadratmeter vermietet. In London City und den Docklands erwartet C&W/H&B in diesem Jahr einen Anstieg der Spitzenmieten um drei Prozent. Im Londoner West End, wo die Spitzenmiete derzeit 105,20 Euro pro Quadratmeter liegt, wird sechs Prozent Zuwachs prognostiziert.

Auch das Volumen der Objektkäufe in London ist laut C&W/H&B gestiegen: So wechselten in Central London bereits Immobilien im Wert von fast fünf Milliarden Euro und in London City für 3,8 Milliarden Euro den Eigentümer. Im Jahr 2004 lag das gesamte Transaktionsvolumen lediglich bei rund 8 Quadratmeter Euro.

[Seiteneinsteiger]

London ist definitiv sehr interessant, nirgends in Europa gibt es einen liquideren Markt. Ich persönlich finde die Angebote von IVG und Nordcapital insgesamt recht gut.

[charterprofi]

Was haltet Ihr vom Angebot der US Treuhand XV Madison Ltd. Scheint mir ganz interessant zu sein, insbesondere wegen der eingebauten Sicherheiten. Lediglich der Verkauf (wenn der US-Partner seine Option nicht zieht) macht mir etwas Bauchschmerzen....

[K1K1]

Immobilienpreise in London geben nach

Wohnungsmarkt gilt als Frühindikator. In London sind die Preise für Wohnimmobilien ins Rutschen geraten. Seit Juni 2004 haben sich die Häuser in der britischen Hauptstadt innerhalb von zwölf Monaten um 2,4 Prozent verbilligt.

HANDELSBLATT, 17.8.2005 Bloomberg LONDON. Damit scheint sich eine Preiswende abzuzeichnen, da sich die Wohnungspreise in den zehn Jahren bis Mitte 2004 mehr als verdreifacht hatten. Bisher ist der Preisrückgang am privaten Wohnungsmarkt auf London beschränkt. Im übrigen Land haben sich Häuser um 3,7 Prozent verteuert, geht aus den Daten der größten britischen Hypothekenbank HBOS hervor. Für die Bank ist die Entwicklung am Londoner Wohnungsmarkt ein Frühindikator für den gesamten britischen Immobilienmarkt, der auf ein Volumen von sechs Billionen Dollar kommt.

"London gibt im Zyklus am Immobilienmarkt den Trend vor. Dort steigen die Preise als erstes und schneller als auf der übrigen Insel," berichtet Martin Ellis, Chef-Ökonom bei HBOS. Für die Schwäche am Londoner Immobilienmarkt sind die britischen Währungshüter verantwortlich, sagt Holger Schmieding, Co-Leiter europäische Konjunktur bei der Bank of America in London. "Die Bank of England hat die Zinsen Ende 2003 und Anfang 2004 zu aggressiv erhöht, um den Konjunkturboom abzubremsen, der durch den kräftigen Anstieg der Hauspreise ausgelöst wurde. Das Ziel hat sie sicherlich erreicht," erklärt Schmieding.

Notenbank Gouverneur Mervyn King erklärte auf einer Pressekonferenz, dass die Abschwächung am Immobilienmarkt zu den niedrigeren Konsumausgaben beigetragen haben. Diese wiederum hätten das Wachstum abgebremst. "Es hat immer eine Verbindung zwischen den Preisen für Häuser und den Konsumausgaben gegeben. Ein Teil der Abschwächung ist sicherlich auf den geringeren Preisanstieg bei Häusern zurückzuführen," erläuterte King. Bei den Briten macht das Immobilienvermögen 55 Prozent vom Gesamtvermögen von 3,2 Billionen Pfund (4,68 Billionen Euro) aus.

Auch die Immobilienbranche leidet unter der Abschwächung in London. Countrywide, Großbritanniens größter Immobilienmakler, hat bereits Büros geschlossen und Mitarbeiter entlassen. "Die Preise sinken und die Wohnungsbaugesellschaften greifen auf eine ganze Reihe von Anreizen zurück, um Käufer anzuziehen - beispielsweise kostenlose Teppiche, Möbel, Rechtsgebühren, Anzahlungen," berichtet Mark Hughes, Analyst bei Numis Securities in Liverpool.

Handelsblatt Nr. 158 vom 17.08.05 Seite 28

[kickaha]

Hallo K1,

schon schlecht, wenn die steigenden Immopreise das einzige sind, was die Konsumausgaben unterstützt (ist aber wohl in GUUB Land noch deutlich ausgeprägter als bei den Briten).

Bin mal neugierig wie`s weitergeht, hab gerade das recht amüsante Buch von Bonner/Wiggins gelesen. Das passt außerordentlich gut in diesen Kontext.

Gruß Kickaha

[horst3003]

Hallo zusammen,

habe von meinem Berater den neuen USA Fonds der HCI empfohlen bekommen. DerFonds investiert in eine Büroimmobilie in Chicago. Hört sich eigentlich recht interessant an. Was ist von diesem Angebot zu halten.

Vielen Dank für die Infos
Horsti

[kickaha]

Aus dem Immobilienboard von Volkmar30 entliehen

HANDELSBLATT, Freitag, 26. August 2005, 17:50 Uhr

" Liquidität im Überfluss kann leicht verschwinden"

Greenspans letzte Warnung

US-Notenbankchef Alan Greenspan hat die Amerikaner davor gewarnt, sich auf wachsenden Wohlstand durch immer weiter steigende Immobilienpreise zu verlassen.

HB JACKSON HOLE/WASHINGTON. Bei der Jahreskonferenz der amerikanischen Notenbanken in Jackson Hole (Wyoming) schloss Greenspan am Freitag einen Preiseinbruch im heiß umkämpften Immobilienmarkt an der amerikanischen Ost- und Westküste nicht aus. Wie gewohnt drückte Greenspan sich äußerst vorsichtig aus, weil seine Worte in Sekundenschnelle Devisen- und Aktienmärkte bewegen können.

Investoren seien angesichts der wachsenden Stabilität der Weltwirtschaft in den vergangenen Jahren offenbar mit immer geringeren Risikoprämien zufrieden. Zudem betrachteten sie steigende Marktwerte als dauerhaft und strukturbedingt. „Was die Leute als Liquidität im Überfluss wahrnehmen, kann aber leicht verschwinden“, warnte Greenspan.

Sollte es zu einer stärkeren Vorsicht der Investoren kommen, könnten die Vermögenspreise fallen und Investoren zwingen, Vermögenswerte aufzulösen, um ihre Schulden zu bedienen. „Das ist der Grund, warum die Geschichte nicht sehr freundlich mit den Folgen langer Phasen niedriger Risikoprämien gewesen ist“, urteilte Greenspan.

Nach Ansicht von Beobachtern sind die Bemerkungen Greenspans die eindringlichste Mahnung vor Risiken für die Finanzmärkte seit Jahren.

Die US-Notenbank hat die Leitzinsen in den vergangenen 14 Monaten zehn Mal auf 3,5 Prozent erhöht, unter anderem, um eine sanfte Landung im Immobilienmarkt zu ermöglichen.

An der Konferenz unter dem Thema „Die Greenspan-Ära: Lektionen für die Zukunft“ nehmen Banker aus aller Welt teil, darunter auch der Chef der Europäischen Zentralbank, Jean-Claude Trichet.

Von der Rede Greenspans hatten die Finanzmärkte am Freitag zunächst überwiegend keine neuen Erkenntnisse zur aktuellen Wirtschaftslage erwartet. „Das wird eine Abschiedsrede“, sagte ein Händler. Greenspan wird Ende Januar nächsten Jahres nach fast zwei Jahrzehnten an der Spitze der US-Notenbank in den Ruhestand gehen.

Greenspan geht im Januar nach 18 Jahren an der Spitze der Notenbank in den Ruhestand. Mehrere Banker, die als heiße Anwärter auf die Nachfolge genannt werden, sind auch in Wyoming: Harvard-Professor Martin Feldstein, der Wirtschaftsberater von Präsident George W. Bush, Ben Bernanke, und einer von dessen Vorgängern, Glenn Hubbard.

http://www.handelsblatt.com/pshb/fn/relhbi/sfn/buildhbi/cn/G…

[horst3003]

2. Versuch:

sorry US-Immofonds sind Neuland für mich. Wäre für jeden Rat dankbar.

Ich habe von meinem Berater den neuen Fonds der HCI „USAII“ empfohlen bekommen. Dieser investiert in eine Büroimmobilie in Chicago. Das Angebot hört sich auf den ersten Blick sehr interessant an. Hat sich jemand diesen Fonds bereits mal näher angeschaut?

Vielen Dank für die Infos
Horsti

[Jo1]

US-Immofonds (Büros/Malls etc.) haben sich in der vergangenheit meistens als recht ordentliche Anlagen ausgezeichnet. Aktuell wirst Du hier aber oft die Meinung finden, daß der Markt sehr heiß gelaufen ist und somit leider auch die Einkaufspreise sehr ehrgeizig sind. Momentan haben wir in den USA sicherlich einen klaren Verkäufermarkt was aus meiner Sicht gegen solche Investments spricht.

Zudem sind Büroflächen (Ich nehme an hier handelt es sich um solche) sehr volatil und deswegen bieten wir solche schon seit mehreren Jahren nicht mehr unseren Kunden an. Die Einkaufspreise sind im Verhältnis zu den jeweiligen Jahresmieten meistens deutlich höher wie noch vor einigen Jahren. Und leider hilft auch der schönste Progressionsvorbehalt nichts wenn das Objekt unter Prospekt läuft.

Das Einzige was ich momentan noch spannend finde im US Markt ist der Projektentwicklungsbereich im Appartment Sektor. Hier findest Du unter der Rubrik geschlossene Fonds ein schönes Interview vom BVT Geschäftsführer, allerdings sollte man vielleicht auch erwähnen das BVT momentan der einzige deutsche Player in diesem Sektor ist.

Trotz allem haben wir diesen und auch den Vorgängerfonds angeboten, leider sind beide bereits ausplaziert, ausser man hat noch ein Kontingent.

Für den Appartment Sektor spricht meines Erachtens die US-Demographie, die sehr kurze Laufzeit und in diesem Fall der Mikrostandort Boston. Es wird hier aber sicher auch andere meinungen geben.b Zudem ist es der Sektor mit der geringsten Vola bei den besten Ertragsverhältnissen über die letzten 25 jahre gesehen. Ausserdem planen, wenn man den Analysten trauen darf, viele Großinvestoren diesen Sektor in Ihrem Portfeuille aufzustocken. Wenn Du Dich ausführlicher austauschen willst, mail mich an, führt hier zu weit.

Gruß Jo1

[kickaha]

@Jo

servus.

Bei diesem Umfeld in einen Developerfonds einzusteigen ist auch nicht gerade risikoarm. UNd wennImmo zocken, dann lieber mit ZV Immobilien (bevor ich mir einen US-Developer Fonds kaufe,würde ich mein Geld eher bei Realkontor oder ähnlichem anlegen.

Das ist Anfangs wenigsten der Sachwert vorhanden.

Gruß Kickaha

[Jo1]

Hi kickaha, hoffe alles klar bei Dir

was im leben ist schon ohne Risiko , will jetzt nicht von Schiffen sprechen auf dem jetzigen Niveau

nein ohne Spaß, der BVT hat Charme und schau Dir mal die Vola im Appartment Bereich an, ist sehr gering auf die letzten 25 Jährchen, zudem sind im Prospekt ca. 20 % Puffer und ich liebe Beteiligungen, wo der markt fallen darf, daß Sie immer noch prospektiert laufen. Das ist wie in alten Zeiten bei Schiffen

Ist eh schon ausplaziert das Ding, waren auch nur 13 Mio EK.

Grüße vom Bodensee

Jo1

[kickaha]

Als der "Hahn" fonds unter den US Anbietern könnte man wahrscheinlich Acron darstellen.

Gute Leistungsbilanz, Leerstandsquote im Portfolio bei unter 6% (Marktüblich vor Ort um die 20%), Konzentration auf einen ganz speziellen Teilmarkt, eigene Verwalter vor Ort, versprechen eine langfristig stabile Anlagestrategie.

Im aktuellen Fonds mit 10% Liquiditätsreserve. Sieht für einen US Immobilienfonds nicht schlecht aus.

Gruß Kickaha

[kickaha]

Derzeit gibt es wieder einen sehr interssanten Canada Fonds.

Der HSBC /Trinkaus hat einen günstigen Einsatndspreis und eine für kanadische Verhältnisse ausgesprochen günstige Finanzierung.

Anschauen lohnt sich.

Gruß Kickaha

[K1K1]

Loipfinger kritisiert MPC England 2

(DER FONDS) Der jüngste Immobilienfonds England 2 aus dem Hause MPC weist große Schwächen bei der Prospektierung und Prognoserechnung auf, meint Fondsanalyst Stefan Loipfinger im aktuellen Fondstelegramm. Die Fondsimmobilie sei mit dem 16,5 fachen der Jahresmiete zu teuer eingekauft worden. Deshalb hätten die Konzeptionäre von MPC nur über Stellschrauben bei der Finanzierung eine Anfangsausschüttung von 6,5 Prozent hinbekommen.

Der England-Fonds kann zum einen über ein Zinsswapgeschäft die Zinsen niedrig halten, zum anderen wird die Tilgung für vier Jahre ausgesetzt. Das Fremdkapital bezogen auf den Kaufpreis mache bereits 70 Prozent aus, so der Fondsanalyst. Anstatt dann aber über die Laufzeit getilgt zu werden, steigt es nach Loipfingers Berechnungen von 44,6 auf 46,2 Millionen Pfund. Michael Benninghoff, Pressevertreter bei MPC, hält jedoch dagegen: Ein Mietvertrag, der über 20 Jahre laufe und nicht kündbar sei, biete auch bei einem hohen Fremdkapitalanteil eine ausreichende Sicherheit, so Benninghoff zu DER FONDS.com. Zudem stimme es nicht, dass keine Rücklagen gebildet würden, da ein Prozent der Nettomieteinnahmen pro Monat ein Sicherheitspolster bilden sollen. Während Loipfinger den Veräußerungsgewinn für zu optimistisch hält, konstatiert Benninghoff, dass der Fonds keineswegs zu einem Zeitpunkt historischer Höchstpreise gekauft habe und auch den Maklerprognosen zufolge noch Raum für Wertsteigerungen bestünden.

Streng ins Gericht geht Loipfinger zudem mit den MPC-Konzeptionären hinsichtlich der Prospektierung, die den IDW-Standard verletzte. Diese Ansicht kann man bei MPC nicht teilen. Streitpunkt ist die Prognoserechnung, deren Ende mit dem Ende der Zinsfestschreibung zusammenfällt. Auch wenn diese Wahl des Prognosezeitraumes höchst ungeschickt ist, so kommt MPC doch den Anforderungen des IDW ES4 nach, indem eine Wirtschaftlichkeitsprognose für das Folgejahr in Textform („Wirtschaftlichkeit nach 2015“) angefügt wird. Deren Aussagekraft bemängelt Loipfinger jedoch - denn würde die Prognosetabelle um mindestens ein Jahr verlängert, könne jeder erkennen, dass die prognostizierten Ausschüttungen für 2015 auf Kosten der Liquiditätsreserve gingen. Benninghoff verweist darauf, dass aus dem Text deutlich hervorgehe, dass man nach 2015 eine kurzfristige, und damit teurere Zinsbindung anstrebe, um die Immobilie zügig verkaufen zu können. Vermutlich aber werde sie wegen der sehr guten Marktentwicklung bereits vor Ablauf der günstigeren Zinsfestschreibung verkauft.

INFO: Das Fondstelegramm wird von Stefan Loipfinger herausgegeben. Der gelernte Bankkaufmann und Betriebswirt arbeitet seit 1994 als freier Wirtschaftsjournalist und Fachautor vom bayrischen Rosenheim aus.

21.12.05 ch

[Smeagoll]

Dass Herr Loipfinger und Kollegen in der Regel nahezu jeden Fonds kritisieren und dabei oftmals die Prospekte einfach nicht richtig lesen und was noch viel schlimmer ist, auch teilweise falsch interpretieren, ist am Markt nichts Neues.

In einigen Dingen hat Herrn Loipfinger allerdings Recht. Die Immobilie inkl. Lage und Ausstattung ist zwar 1a, aber beides wurde extrem teuer erkauft. Sprich, der Preis für das Objekt war enorm hoch. Zweites Manko, die Immobilie ist extrem "over-rented", dass heißt, das aktuelle Mietniveau im Objekt liegt ca. 50 Prozent über dem aktuellen Marktmietpreis. MPC kalkuliert damit, dass die Marktmieten bei Verkauf in etwa in Höhe der Objektmiete liegen. Das ist sehr sportlich und verglichen mit den Maklerprognosen nahezu ohne "Puffer" gerechnet. Dass die Mieten in London in den nächsten 5 Jahren exorbitant steigen werden, ist allen Marktteilnehmer klar, aber was ist in 10 Jahren, wenn der alles entscheidende Exit ansteht???

Keine Kritik am Fonds, aber zumindest ein paar Argumente, um ein Engagement genau abzuwegen.

[Jo1]

hab mal ne Frage, kennt jemand die Firma Jusainvest und hat Erfahrungen mit deren Projektentwicklungen ?

Gruß Jo1

[kickaha]

Echt krass, vor allem wenn jeder wei, dass es wirklich relativ günstige Objekte im Ausland gibt.

Viele Grüße

Kickaha

[kickaha]

Steuerupdate für Auslandsimmobilien:

Durch die geplante Änderung bei Veräußerungsgewinnen von Immobilien (Wegfall der Steuerfreiheit bei Haltedauer von mehr als 10 Jahren = grundsätzliche Besteuerung des Vermögenszuwachses bei Immobilien ) gibt`s auch unterschiedliche Auswirkungen bei Auslandsimmobilien.

Bei DBA, bei denen das Besteuerungsrecht im Ausland bleibt (auch wenn es nicht wahrgenommen wird) führt der Veräußerungsgewinn "nur" zur Erhöhung der Progression (Progressionsvorbehalt). Dies ist normalerweise in Nordamerika der Fall (USA und Kanada).

Bei DBA, bei denen ein Rückfall des Besteuerungsrechtes vorgesehen ist, werden die Veräußerungsgewinne in Deutschland besteuert. Also auf jeden Fall bei britischen Immobilien.

Das sollte zukünftig jeder bei der Wahl seiner Auslandsimmobilie berücksichtigen, sofern die entsprechenden Gesetze tatsächlich so verabschiedet werden.

Gruß Kickaha

[Steuervermeider]

@kickaha

Interessanter Aspekt - wie sieht das in anderen Ländern aus, z.B. Österreich und andere im Euroraum?

Grüße
Steuervermeider

[kickaha]

hab ich im Detail noch nicht eruiert, aber ich denke, dass es alle Europafonds erwischt und die Nordamerikafonds (USA und Kanada)nicht.

Aber wie es genau ablaufen wird weis ja noch keiner.

Sollte dieses Gesetz tatsächlich ohne Übergang kommen, werden sicherlich viele versuchen ihr Betongold zu versilbern, in und ausländisches.

Bin mal gespannt, wie der eh schon angekratzt Markt das aufnehmen wird (siehe DB, Hypo, Deka, ect.....).

Viele Grüße

Kickaha

[kickaha]

Verkaufsgewinne werden in GB und NL in Deutschland versteuert, wenns so kommt. Gallien versteuert selber (Spekufrist 15 Jahre)-laufende 25%. Italien besteuert selber, wird ab "de facto" im Moment nicht durchgeführt.

Warum blasen eigentlich die ganzen Schwarzgeldwäscher den spanischen Immobilienmarkt auf, wenn es doch in Italien viel besser gehen würde?

Gruß Kickaha

[Steuervermeider]

@kickaha

Habe die Ankündigung eines neuen Projektes der US-Treuhand bekommen. Da hat ja scheinbar in der Vergangenheit immer alles ganz gut funktioniert und steuerlich sieht es auch gut aus.

Was ist davon zu halten?

Grüße
Steuervermeider

[kickaha]

Hab noch keine Detailinfos. Melde mich bei Kenntnis.

[kickaha]

@ Steuervermeider

nimm doch Kanam

[Steuervermeider]

@kickaha

Danke für den Tipp mit Kanam - dann doch lieber LBB oder Falk

Zur US-Treuhand meine Infos bisher:
- Standort Dallas
- Es geht in Richtung Projektgesellschaft
- Fondsvolumen etwa 1 Mrd. USD
- Nach Abzug Fremdmittel und General Partner unter 200 Mio. einzuwerbendes EK
- praktisch zeitgleiche Rückzahlung aus der Auflösung von zwei alten Gesellschaften, so dass wohl relativ viel der neuen Beteiligung (auch wegen des Dollarkursverfalls seit den damaligen Einzahlungen) praktisch unter "aus alt mach neu" läuft
- Weichkostenquote absolut traumhaft und noch niedriger als bisher (deutlich unter 5 !!! Prozent).
Mal sehen, ob da was draus wird.

Grüße

Steuervermeider

[kickaha]

5% Weichkosten von was?

[Steuervermeider]

@kickaha

Aus dem Prospekt Seite 44 (Mittelverwendung):
Gesamtkosten der Objektgesellschaften 934.055.000 USD (97,21 %), Summe Anlaufkosten 26.800.000 USD (2,79 %).

Klingt gut, genaugenommen zu gut.

Grüße

Steuervermeider

[kickaha]

@ Kanada 1 von Trinkaus.

lt. Auskunft liegen die Neuabschlüse der MV ca. 1,5 - 2 Can$ über dem Prospektwert für die Jahre 2005 und 2006.

Einzelne Mieter verlängern bereits jetzt Verträge mit Auslauf 2008 bis 2013 (was in den Anglo Ländern nicht unbedingt üblich ist) und der Zeitraum der für Neuvermietungen (10 Monate) angesetzt wurde, wird deutlich unterschritten (bisher 15 Tage bis 4 Monate).

Ein gutes Ergebniss.

Gruß Kickaha

@ steuervermeider
hab leider immer noch keinen Prospekt.

[kickaha]

der neue Acron Parkway liegt, abweichend vom Prospket bereits jetzt bei 99,21 Vermietungsstand (gekauft bei ca. 89% Vermietungsstand).

Wird sicherlich auch wieder ein nettes Class B Objekt für US Anleger und sicherlich allemal spannender als die MEgateil mit fast 1 MRD Anlagevolumen.

Viele Grüße

Kickaha

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 20.613.447 von kickaha am 10.03.06 13:47:19

Tinkaus geschlossen bis auf die üblichen reservierten Veranstaltungen

Gruß Kickaha

[Steuervermeider]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.028.432 von kickaha am 31.03.06 14:53:16

Wie sehen andere Marktbeobachter das aktuelle Vorgehen bei der US-Treuhand???

Grüße

Steuervermeider

[Steuervermeider]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.028.432 von kickaha am 31.03.06 14:53:16

Wie sehen andere Marktbeobachter das aktuelle Vorgehen bei der US-Treuhand???

Grüße

Steuervermeider

[Steuervermeider]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.028.432 von kickaha am 31.03.06 14:53:16

Wie sehen andere Marktbeobachter das aktuelle Vorgehen bei der US-Treuhand???

Grüße

Steuervermeider

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.212.986 von Steuervermeider am 17.04.06 15:30:46

Meist Du mit deiner Frage die Entwicklung eines Fond smit einem Volumen von fast 1 MRD USD?

Gruß Kickaha

[Steuervermeider]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.241.197 von kickaha am 19.04.06 16:21:12

@kickaha

Ich meine sowohl den neuen Fonds als auch die scheinbar neue Unternehmensstrategie (siehe meine Nachricht in "US Treuhand XI Dearborn" ) .

Bin für jede neue Sichtweise offen.

Grüße

Steuervermeider

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.243.350 von Steuervermeider am 19.04.06 18:35:06

@Steuervermeider

hab gerade in dem Thread von Superkeule was dazu geschrieben.

Ich denke, dass Du das Wesentliche auf den Punkt gebracht hast.

Jetzt wird mit Gewinn verkauft, die Gesellschaft kann sich damit bei den Anelgern profilieren. Gleichzeitig bieten sie für den Kapitalrückfluss, als erfolgreiches Unternehmen, eine neue Zeichnungschance an.

Das Vorgehen ist ersten vertriebsfreundlich und sichert, was in diesem Fall sicherlich wichtiger ist, einen weiteren Teil die MRD Investition durch Wiederanlage aus dem Verkauf. Der alte wird liquidiert damit die Gelder in den neuen Fonds umgelenkt werden können.

Leider wird nicht kommuziert werden, dass dieses neue Investment eine ganz andere Investitionskathergorie und Anlageklasse darstellt.

Ich denke, dass der Parkway von Acron eine ausgesprochen lukrative Alternative zu diesem Konzept ist.

Insbesondere habe ich nach den aktuellen Berichten in der FTD kein besonders hohes Vertrauen in den wohnwirtschaftlichen Teil dieser Anlage.

Viele Grüße

Kickaha

[Steuervermeider]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.243.481 von kickaha am 19.04.06 18:44:53

@kickaha

Kannst Du bitte schreiben, was in diesen Berichten drinsteht? Ich für meinen Teil sehe die "Projektentwicklung-later-stage-Beteiligung" zwar recht positiv, aber wenn Du da andere Informationen hast, würde ich das sehr gerne wissen.

Grüße

Steuervermeider

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.243.624 von Steuervermeider am 19.04.06 18:55:36

Aus der vom 18.4

Immobilien: Angebotsüberhang schadet US-Markt
von Richard Haimann

Der US-Eigenheimmarkt ist nach Auffassung von Morgan Stanley in deutlich schlechterer Verfassung, als die Preisentwicklung vermuten lässt. In einer neuen Studie prognostiziert die US-Investmentbank Stanley einen großen Angebotsüberhang an neuen Eigenheimen, der auf die Preise drückt.

Dagegen hatte das Office of Federal Housing Enterprise Oversight (OFHEO) - die Kontrollbehörde der US-Hypothekenbanken - noch Anfang März Befürchtungen über einen Einbruch am Eigenheimmarkt zurückgewiesen. "Die Preissteigerungen liegen weiterhin fast auf Rekordniveau", beschwichtigte OFHEO-Chefökonom Patrick Lawler damals. Landesweit hätten Einfamilienhäuser 2005 Wertzuwächse von 12,95 Prozent gehabt. In einzelnen Bundesstaaten wie etwa Arizona seien die Preise sogar um bis zu 39,7 Prozent gestiegen.

Doch diese Daten zeichneten kein korrektes Bild des Marktes, argumentiert nun Richard Berner, Analyst bei Morgan Stanley North America Research. Durch zu viele spekulative Neubauten sei die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage inzwischen groß wie ein Scheunentor. Zahllose Bauherren hatten in den vergangenen Jahren neue Häuser errichtet. Spekulanten kauften die Eigenheime größtenteils auf Kredit in der Hoffnung, sie nach kurzer Zeit mit deutlichem Gewinn weiterveräußern zu können. Doch dieses beliebte Spiel geht inzwischen immer seltener auf.

Entlassungswelle im Baugewerbe zu erwarten

Lediglich 350.000 neu gebaute Einfamilienhäuser waren zu Beginn des Jahres 2004 in den USA zum Verkauf angeboten worden. 550.000 waren es Anfang 2006. Zugleich fiel die Zahl der tatsächlich veräußerten neu gebauten Eigenheime von rund 200.000 im Januar 2004 auf nur noch 90.000 im Februar dieses Jahres. "Mehr als 40 Prozent aller neuen Eigenheime werden nie einen Käufer finden", fürchtet Berner. Das werde erhebliche Auswirkungen auf die US-Wirtschaft haben. "Bauherren werden den spekulativen Bau neuer Eigenheime in diesem Jahr um rund 60 Prozent reduzieren." Dies führe zu einer Entlassungswelle. Monat für Monat könnten so bis zu 25.000 Jobs im Baugewerbe verloren gehen.

Gleichzeitig werden die Spekulanten gezwungen sein, ihre Preisforderungen zu senken, um die kreditfinanzierten Immobilien abstoßen zu können. Das, so glaubt Berner, dürfte landesweit auch die Preise von Bestandsobjekten unter Druck setzen. Banken werden deshalb zusätzliche Sicherheiten oder Nachschüsse von den Familien verlangen, die Hypothekendarlehen aufgenommen haben - und das ist auch eine schlechte Nachricht für Exportnationen wie Deutschland. "Die Konsumausgaben in den USA werden zurückgehen", sagt Berner.

Der Privatkonsum in den USA macht rund 70 Prozent des Bruttoinlandsprodukts aus. Eine Schwächung der US-Wirtschaft würde die Weltwirtschaft empfindlich treffen, so die Sorge.

[Steuervermeider]

@kickaha

Danke für den Artikel. Allerdings sehe ich dabei wenig Bezug zu der Beteiligung von der US-Treuhand. Die zum Verkauf stehenden Wohneinheiten sind wohl schon zu einem großen Teil weg und der weitere Verkauf sieht scheinbar auch sehr gut aus.

Nach den Prospektangaben ist so viel Sicherheitspuffer drin (durch die Vorzugsstellung der Anleger), dass sogar bei gravierend schlechterer weiterer Entwicklung der Abverkaufspreise noch eine ordentliche Rendite übrigbliebe.

Auch bei den Gewerbeeinheiten ist durch die Einbindung der jeweiligen Betreiber das Risiko deutlich gedämpft.

Hillwood kann bei der ganzen Sache erst dann so richtig Geld verdienen, wenn die Anleger vorab ihre prognosegemäße Ausschüttung bekommen haben, genau genommen sogar erst, wenn es da noch für gut was obendrauf gereicht hat.

Meine Bedenken liegen eher in der Dollarthematik begründet, aber da ist eine vernünftige Prognose wohl kaum möglich.

Insgesamt denke ich, dass diese Anlage nur für jemanden geeignet ist, der sich der Mitunternehmereigenschaft bewusst ist, das dementsprechende Risiko sieht und den die Nachsteuerrendite reizt, weil er die quasi brutto für netto hat. Optimalerweise sollte er bereit sein, auch im Anschluss noch mal im Dollar zu investieren, wenn zum Zeitpunkt des Mittelrückflusses der Kurs gegen den Umtausch sprechen sollte.

Grüße

Steuervermeider

[superkeule]

Was halten die Experten von dem neuen Holland Fonds Nordcapital 8 ? Wurde mir empfeohlen.

[horst3003]

Hallo,
habe noch keinen geschlossenen Fonds gezeichnet, habe jetzt aber mal wieder ein Angebot für den HCI Holland 26 erhalten. Die Mieter (u.a. Daimler Crysler) sehen eigentlich sehr gut aus. Was haltet ihr davon?

Danke und Grüße
Horsti

[addicted]

der nordkapital is attraktiver ich werd mir den wahrscheinlich kaufen

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.318.318 von superkeule am 25.04.06 19:52:18

@Superkeule NC8 Holland

ohne hier jetzt ins Detail gehen zu wollen, aber die holländische Konjunktur und der Immobilienmarkt sind auch nicht viel besser oder stabilier als der unser Immomarkt und wird sich aller Voraussicht nach ebenfalls abschwächen. Die Leerstandsquote ist ebenfalls bereits heute sehr ordentlich.

Die Liegenschaft kostet den Anleger 47,575 Mio. € brutto. Bezogen auf Jahresmieteinnahmen von 2,571225 Mio. € (bei 10 jähriger Vertragsdauer) ergibt sich eine Anfangsmietrendite von 5,4%. Das ist der 18,5-fache Satz.

Das Grundstück gehört nicht der Gesellschaft sondern ist Erbpacht (zum Erbpachtvertrag insbesonder zur Dauer hab ich auf die Schnelle keine Angaben gefunden; lipidar: es gilt übliches Recht). Der Baupreis ist ebenfalls nicht als günstig zu bezeichnen.

Das Darlehen wurde auf 10 Jahre mit 5% Disagio geschlossen, der Effektivzins beträgt 4,4%. Es werden immerhin das Disagio und zusätzlich 3,4% während der Darlehenslaufzeit getilgt.

Ausschüttung über 5,4% sind somit das Ergebnis eines Zinsdifferenzgeschäftes, das unterstellt, dass die Liegenschaft im Wert deutlich steigen muss (denn es müssen ja auch noch die ganzen Nebenkostenverdient werden, bevor überhaupt ein Überschuss entsteht).

Unter käufmännischen Gesichtspunkten, insbesondere unter Berücksichtung zu erhoffender Preisanstiege halte ich das Investment für hochspekulativ. Das Risiko steht in keinem Verhältnis zur Performance.

Nach 10 Jahren ist die Restschuld in nahezu voller Höhe erhalten. Das bedeutet, dass ein vernünftiger Ertrag nach 10 Jahren nur erzielt werden kann, wenn die im Wert auf deutlich über 47575000 Mio € ansteigen sollte. Was ich angesicht des üblichen zu erwartetnden Wertverzehres (neu zu alt) zu bezweifeln wagen.

Das HCI Teil schau ich mir später an. Zu NC gilt - Finger weg.

Gruß Kickaha

[superkeule]

Kickaha, Danke für die Analyse Gruß Superkeule

[K1K1]

"Jetzt ist die Zeit, um einträglich zu verkaufen"
Jamestown will weitere US-Fonds auflösen - Neue Projekte geplant

von Manfred Waldmann

Köln - Viele Jahre lang haben die Anleger des führenden US-Immobilienfondsinitiators Jamestown von attraktiven Erträgen aus Class-A-Bürotürmen in den Zentren der 24-Stunden-Städte profitiert. Jetzt ändert Jamestown die Strategie, verkauft Fondsobjekte in Milliardenhöhe und kündigt zugleich einen neuen Projektentwicklungsfonds an. Über die Gründe sprach die WELT mit Jamestown-Geschäftsführer Christoph Kahl.

WELT: Sie haben sich eindeutig auf der Verkäuferseite gestellt und veräußern beispielsweise nach nur dreieinhalb Jahren das AXA Financial Center in New York. Was hat Sie zu diesem Schritt veranlaßt?

Christoph Kahl: Wir nutzen die günstige Gelegenheit im mittlerweile heiß gelaufenen Büroimmobilienmarkt. Für das AXA Financial Center im Fonds 23 bekommen wir das 20,7-fache, also sieben Jahresmieten mehr als wir 2002 bezahlt haben. Die Fonds 15, 20 und 22 wollen wir ebenfalls auflösen. Wir verkaufen in diesem Jahr Objekte für rund 2,5 Mrd. Dollar - mit attraktiven Gewinnen für die Anleger. Kein anderer Initiator hat mit ähnlich positiven Ergebnissen so viele Fonds in so kurzer Zeit wieder aufgelöst.

WELT: Dieses Preisniveau ist doch nicht mehr normal, zumal die Mieten kaum steigen. Das kann doch nicht mehr lange gut gehen ...

Kahl: Sie haben Recht. Unserer Meinung nach ist das Risiko sinkender Preise jedenfalls größer als die Chance auf steigende Preise. In dieser Marktlage sehen wir keine vertretbare Chance zum Einkauf der typischen voll vermieteten Class-A-Immobilie. Unsere früher durchaus konservative Strategie wäre heute bei Einkäufen zum Multiplikator 20 oder mehr hoch spekulativ. Deshalb sagen wir ja auch: It's time to sell.

WELT: Und obwohl Sie der Meinung sind, daß der Markt überhitzt ist, wollen Sie bereits im Juni einen neuen US-Immobilienfonds auflegen?

Kahl: Überhitzt ist der Markt für gut vermietete Bestandsimmobilien, deren Preise durch die hohe Nachfrage Anlage suchenden Kapitals in die Höhe getrieben wurden. Daher konzentrieren wir uns jetzt vielmehr auf unsere bereits in den Jahren 1993 bis 2001 erfolgreiche zweite Produktschiene. Hier geht es um Immobilien-Projektentwicklungen mit guten Wertsteigerungschancen. Mit der Strategie Kaufen - Mehrwert schaffen - Verkaufen hatte diese zweite Jamestown-Anlageform bereits hohe Ergebnisse von 12 bis 50 Prozent vor Steuern pro Jahr erzielt. An dieses Konzept schließt unser neuer Fonds "Co-Invest 4" nahtlos an.

WELT: Um welche Art von Immobilienentwicklungen geht es bei Ihrem neuen Fonds?

Kahl: Wir werden Grundstücke und Gebäude kaufen, die - losgelöst von den Übertreibungen des Kapitalmarktes - ein eigenständiges Wertentwicklungspotential durch hohen zusätzlichen Flächenbedarf oder die Änderung und Verbesserung von Nutzungsmöglichkeiten haben. Dabei setzt der Fonds auf eine breite Streuung unterschiedlicher Immobilien, die vom Wachstum bestimmter Industriezweige, von demographischen oder besonderen regionalen Trends profitieren. Dadurch werden typische Risiken, die mit solchen Investitionen verbunden sind, deutlich verringert.

WELT: Gibt es bereits konkrete Projekte, die Sie im Auge haben?

Kahl: Für Details ist es noch zu früh. Soviel läßt sich aber schon sagen: Wir werden die Kompetenz unseres 60-köpfigen Expertenteams in Atlanta - also im Südosten der USA - sowie das dortige Netzwerk unserer Organisation umfassend nutzen. Als erster Anleger wird sich übrigens Jamestown selbst mit 20 Millionen Dollar Eigenkapital beteiligen.

Artikel erschienen am Sa, 29. April 2006
www.welt.de

[pathosurfer]

Hallo - wer kann mir bei der Beurteilung des neuen Hannover Leasing Immobilienfonds HL 165 Apollo Business Center in Bratislava/Slowakei helfen ? Mich stört, daß die Fremdfinanzierung bis zum (geplanten) Verkauf der Immobilie nicht zurückgeführt wird. Ansonsten scheint es ein ordentliches Angebot zu sein.

[horst3003]

Hallo Kickaha,

hast du dir zwischenzeitlich mal das "HCI Teil" angeguckt? Wäre sehr dankbar für ein Feedback.

Danke sagt
Horsti

[SOM.you.]

RE: MPC Sachwert Rendite Fonds 1

@kickaha

Was musste ich mir von Dir bei der Einschätzung der Immobilienmärkte in England alles anhören, als ich den MPC England 1 hier empfohlen habe.( s. Threadanfang )

unsere Diskussion aus 2004 kann ich an dieser Stelle gerne aufgreifen :

@ SOM.

Ich denke, es ist müssig weiter darüber zu diskutieren, wer von uns beiden Recht hat, letztlich werden wir beide es in der Zukunft sehen. Aber wir können vielleicht so verbleiben, das wir gemeinsam den Markt beobachten (vielleicht gibt's diesen Thread und uns beide in 10 Jahren noch und dann können wir anhand der Ergebnisse diskutieren, wer warum recht gehabt hat.)

Gruß Kickaha

So sieht es heute 24 Monate später aus. Mein Kunden bekommen morgen von MPC dieses Schreiben (Auszugsweise):

In den letzten Monaten haben wiederholt Marktteilnehmer ihr nachhaltiges Kaufinteresse am Fondsobjekt bei der Geschäftsführung bekundet. ...Die Immobilie wurde von der Fondsgesellschaft im Januar 2004 für rund GBP 160 Mio angekauft. Die GF geht davon aus,einen Verkaufspreis von mind GBP 228 Mio (Wertzuwachs +43 %) zu erzielen. Nach Abzug aller Kosten würden Sie eine Vorsteuerrendite von 28 % pro Jahr erzielen. Ihre Rendite läge somit deutlich über dem Best-Case Szenario, das eine Veräusserung erst in acht Jahren vorsieht.

persönliche Anmerkung :
Teile der gesamten Vorsteuerrendite waren quasi steuerfrei, es fällt allerdings in Deutschland bei der Veräusserung ein Spekulationsgewinn an.

Jetzt wollen wir mal hoffen, dass die Gesellschafter diesem Vorschlag zustimmen.

SOM

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.636.392 von SOM.you. am 18.05.06 11:37:57

@ Som

damit hab ich kein Problem.

Der Umstand, dass aus einem 10 oder 20 Jahresinvestment ein 2 Jahresinvestment geworden ist, zeigt einal mehr, dass die Bewertungen völlig losgelöst von jedwedem rationallen Argument sind und die Preise spekulativ getrieben werden (ist imo wie bei den Rohstoffen).

Wie hoch wird denn die Mietperformance des Käufers sein, das Objekt war nicht billig und drastische Mietsteigerung sind in den letzten beiden Jahren auch nicht angefallen, oder?

Aber egal, dass soll nicht dein Problem und das deiner Kunden sein, 28% Vorsteuer ist allemal ein Lächeln wert.

Ich freue mich für Dich und Deine Kunden.

Wenn ich immer vorher wüsste, was in der Zukunft passiert, würde ich Dir jetzt nicht antworten .

Weist ja, alter Schiffsfahrtsspruch: hinterher weis jeder mehr.


Gruß Kickaha

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.672.251 von kickaha am 19.05.06 16:13:48

entnehme ein l bei rational

Wenn ich mich richtig daran erinnere war dein Hauptargument für den Fonds vor 2 Jahren der Mietvertrag und die Langfristigkeit desselben, oder?

Viele Grüße


Kickaha

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.672.377 von kickaha am 19.05.06 16:17:30

Mal wieder ein zusätzlicher Grund für Auslandsimmobilieninvestitionen:

Gewerbemieter proben AufstandGARMISCH. Vor allem die Heranziehung zu Instandhaltungskosten erhitzt die Gemüter. Denn nach neuester Rechtsprechung darf der Vermieter die Erhaltungslast nicht ohne weiteres auf die Mieter umlegen.

den ganzen Artikel gibt's hier:
http://www.handelsblatt.com/Recht-Steuern/Meldungen/pshb/fn/…

Aktuell gibt's eine interessante "unternehmerische" Immobilienanlage.

Car Wash Anlage Nr. 28 (also schon mehrfach aufgelegt und mit entsprechender Erfahrung) in den USA. Die Anlage wurde im Januar erworben, geplant 8,5% Ausschüttung p.a. (Laufzeit ca. 6 Jahre), der operative Gewinn liegt nach 4 Monaten 2006 bereiets über Prospekt. Die Anleger des 1 Quartals haben bereits eine erste Ausschüttung in Höhe von 2% erhalten.

Gruß Kickaha

[kickaha]

Bei den Hollandfonds geht wohl das große Abstossen los.

MPC und Wölbern wollen sich von den meisten (allen Fonds) auf einmal trennen. Ich wage zu bezeifeln, dass das dann der richtige Zeitpunkt ist, um in einen HCI oder NC Fonds einzusteigen.

Gruß Kickaha

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 22.325.183 von kickaha am 28.06.06 21:46:58

Holland-Fonds in Not

Hohe Leerstandsraten lassen Ausschüttungen sinken - Deutsche Investoren verlassen den überteuerten Markt.

VON Richard Haimann Der niederländische Büroimmobilienmarkt steckt in einer tiefen Krise. Zu Jahresbeginn verzeichneten die Analysten von Jones Lang LaSalle (JLL) in Amsterdam eine Rekordleerstandsrate von 17,8 Prozent. Inzwischen bekommen auch zahlreiche deutsche Anleger geschlossener Holland-Fonds die Auswirkungen zu spüren. "Vor allem bei Beteiligungen, die vor zehn Jahren in Neubauten investierten, wird es kritisch, weil nun die Mietverträge auslaufen", sagt der Fondsanalyst Stefan Loipfinger.

Die Marktschwäche spiegelt sich in der Renditeentwicklung zahlreicher Fonds wider. Beim Marktführer Wölbern mussten nach Loipfingers Auswertung 17 Fonds im vergangenen Jahr ihre Ausschüttungen reduzieren oder komplett streichen. "Trotz umfangreicher Vermietungsaktivitäten konnten nur wenige der freigewordenen Flächen in den Holland-Fonds 22 und 26 neu vermietet werden", heißt es ernüchternd auch in der jüngsten Leistungsbilanz des Initiators MPC. Beim Mitbewerber HCI schütteten im Berichtsjahr 2004 sechs Fonds unter Plan aus. Beim HCI-Holland-Fonds VI war die Vermietungsquote gar auf 61 Prozent gefallen. Eines der beiden Fondsobjekte soll nun in ein Officecenter umgewandelt werden. Die "Nachfrage am Standort ist als restriktiv zu bezeichnen", fügt der Initiator hinzu.

Das Bankhaus Wölbern will nun die Reißleine ziehen und rund 50 Holland-Fonds auflösen. Die Immobilien im Wert von rund 1 Mrd. Euro sollen verkauft werden. Trotz des schwachen Marktes sind Private-Equity und Opportunity-Fonds auch in den Niederlanden derzeit bereit, Top-Preise für Immobilien zu zahlen. "Jetzt ist der ideale Verkaufszeitpunkt", sagt Martin Ollendorff, Vertriebsvorstand bei Wölbern.

Dieser Ansicht ist auch Analyst Loipfinger: "Initiatoren, die nicht nur auf ihre Verwaltungsgebühren schielen, sondern das Interesse der Anleger im Auge haben, nutzen jetzt die Anlagegier der internationalen Investoren."

Dass diese trotz der hohen Leerstandsraten beträchtliche Summen für niederländische Büroobjekte zahlen, hat einen einfachen Grund: In anderen Ländern sind Immobilien noch deutlich teurer. Nach der jüngsten Studie des internationalen Beratungsunternehmens CB Richard Ellis (CBRE) wurden zum Ende des ersten Quartals dieses Jahres Office Towers in London zu so hohen Preisen gehandelt, dass die Nettoanfangsrendite der Investoren gerade noch vier Prozent betrug. Damit rentierten die Büroimmobilien in der britischen Hauptstadt unterhalb von zehnjährigen Staatsanleihen. Ähnlich teuer ist das Pflaster in Paris, wo die Nettoanfangsrendite 4,25 Prozent betrug.

Für Amsterdam hingegen ermittelten die CBRE-Analysten eine Nettoanfangsrendite von 5,75 Prozent. Das ist prinzipiell ein guter Wert, der nur noch von osteuropäischen Standorten wie Warschau mit sechs Prozent oder Bukarest mit 8,25 Prozent übertroffen wurde.

Eine deutliche Markterholung in den Niederlanden ist trotzdem nicht zu erwarten. Denn die hohen Leerstandsraten sind vor allem eine Folge zahlreicher spekulativer Neubauten. Die Erwerbslosenquote beträgt nur fünf Prozent. Dadurch fehlt das Arbeitskräftepotenzial für einen deutlichen Anstieg in der Flächennachfrage. In der CBRE-Studie heißt es: "Das Angebot an freien Büroflächen in Amsterdam ist deutlich größer als der Bedarf." Deutsche Anleger hatten bis 2003 eifrig in geschlossene Holland-Fonds investiert. Für die Beliebtheit der Produkte gab es mehrere Gründe: Auslöser des Booms waren die umfangreichen Steuervorteile, mit denen die Niederlande ausländisches Kapital lockten. Bis zu einer Zeichnungssumme von 20 000 Euro waren die Ausschüttungen für Einzelpersonen steuerfrei. Verheiratete Anleger konnten sogar 40 000 Euro pro Fonds investieren, ohne die Erträge versteuern zu müssen.

Auch Veräußerungsgewinne beim späteren Immobilienverkauf müssen die Anteilseigner in den Niederlanden nicht versteuern. Davon profitieren nun die Zeichner der Wölbern-Fonds in vollem Umfang, wenn für die Immobilien ein Käufer gefunden wurde..

Die Krise am Immobilienmarkt des Nachbarlandes wird auch am rückläufigen Angebot und mangelnden Interesse der Anleger deutlich: Nach Berechnungen des Branchendienstes Fondstelegramm konnten neu aufgelegte geschlossene Holland-Fonds im Jahr 2005 nur noch 230 Mio. Euro einsammeln. Das entspricht einem satten Minus von 53,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Gleichzeitig schrumpfte auch die Zahl der Emissionshäuser, die sich in diesem Marktsegment engagierten, von acht auf fünf.

Quelle: FTD.de

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 22.337.589 von K1K1 am 29.06.06 13:33:08

Hallo K1

ich verweise dazu auf das Posting 1 in diesem Thread aus dem Juni 2004

Die sollen mir mal erklären, warum PE- und Opportunityfonds für Leerstandsobjekte hohe Preise zahlen wollen/sollen? So viel Hirn ist doch gar nicht mehr da, dass die Girn satt werden könnte.

Sind das dann die PE Fonds die bei uns gerade wieder das Geld einsammeln? Oder bringen die Jungs die leerstehenden unrentablen Immobilien gar noch besser in die vielgelobten Reits ein, damit diese eine Höherbewertung erreichen?

Das Geld wird mal wieder umgedreht und wenn sie den Bürger lange genug dummes Zeug erzählen oder auf 20 Jahre alte Statistiken verweisen, dann glauben es alle und kaufen die leerstehenden Hollandobjekte über die Reits weider zurück.

Aber sei's drum; solange die Jungs tatsächlich Käufer finden, und damit die Anleger unbeschadet aus den dingern wieder rauskommen ist das ja o.k.

Es lebe der zweite (gekürzte oder ausgefallene) Sparerfreibetrag

Viele Grüße


Kickaha

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 22.370.390 von kickaha am 01.07.06 14:09:23

Derzeit gibt es folgende attraktive Auslandsbeteiligungen, ausnahmesweise in den USA:

Von Acron den Parkway Commens (bei einem Einstandspreis von 1,27 EUR/USD) sicher ganz ordentlich. Das Obejkt ist zu 99,x vermietet. Der Mietertrag des Jahres 2006 liegt auf dem Niveau des kalkulierten Jahres 2008. Durch eine Exittrategie sollte ein schneller Kapitalrückfluss möglich sein. die Finanzierung erfolgte langfristig auf 10 Jahre noch zu sehr günstigen Konditionen (5,x effektiv).

Alternativ: eine Autowashanlage. Nr. 28 Im Januar übernommen. Auch hier gilt, bereits mehr operativer Gewinn als im Januar erwartet. Diese Beteiligung ist aber kein reines Liegenschaftsobjekt. Die Liegenschaft dient hier nur zur Besicherung. Der Ertrag wird aus der Bewirtschaftung der Waschanlage geschöpft. Hier sind laufende Ausschüttung von 8,5 - 10 % geplant. Diese werden nahezu steuerfrei (Progressionsvorbehalt) ausgeschüttet. Nach 6 Jahren, wenn die Erträge die AFA übersteigen, soll wieder liquidiert werden. Auch ein sehr interessantes Geschäftsmodell. Bei entsprechender Zeichnung kann (weil unternehmerisch) eine unbefristete Aufenthaltsgenehmigung beantragt werden (wer so etwas haben will?).

Gruß Kickaha

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 22.371.555 von kickaha am 01.07.06 15:59:26

Jetzt gibt's wieder neue Fonds von Hahn. PWF 139.

Gruß Kickaha

[SOM.you.]

Antwort auf Beitrag Nr.: 22.705.487 von kickaha am 18.07.06 18:49:31

RE: Hahn 139

ich finde den eigentlich nicht schlecht.
Habe mir am Wochenende die Mikrolage in Olpe mal angeschaut und bin soweit zufrieden.
In der Nähe gibts als Wettbewerber allerdings einen TOOM Markt.
Leider brauchte man ein SFR Darlehen.
Die Mietverträge sind aber gut.

SOM

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 22.755.997 von SOM.you. am 19.07.06 14:14:41

Hahn arbeitet schon seit längerem mit SFR-Darlehen.

Die Wechselkursschwankungen sind bisher nicht so gefährlich gewesen, aber die Darlehenszinsen waren deutlich niedriger.

Mir wäre ein längerfristiger Mietvertrag in Olpe lieber gewesen, aber dort wird ja auch nicht das gesamte Objekt gekauft sondern nur einzelne Anteile eines bestehenden Hahnfonds übernommen. Und da bleiben dann eben auch die Konditionen stehen.

Deshalb weicht auch das Verhältnis von EK zu FK etwas vom üblichen Ansatz ab.

Fairerweise sollte man an dieser Stelle auch mal wieder sagen, dass die Hahnprodukte nicht billig sind. Aber eben sehr gut gemanagt.

Gruß Kickaha

[Weatherman]

Hallo Kickaha,

muss mal zu Deinem Thread vom 16.06.04 nachfragen:
Thema MPC England:
Zitat:

In der Kalkulation wurde die derzeitige durchschnittliche Marktmiete in Höhe von GBP 511 pro m2 (Stand viertes Quartal 2003), die deutlich unter den aktuellen Mieteinnahmen des Objekts liegt, zu Grunde gelegt und um jährlich 2,5% gesteigert.

Frage: Wenn die Miete (Fond-Kalkulation) unter den aktuellen Mieteinahmen liegt, was ist daran ungünstig?

Der Kaufpreis ist mit dem 12,76-fachen (7,8% Mietperformance) des Nettokaufpreises (es ist das 14,53 fache des Bruttopreises (6,8% Mietperformance) der deutlich über dem Markt liegenden Mieten angegeben (es werden derzeit 564 GBP pro m² und Jahr vereinnahmt). Es können keine Mietpreisanpassungen nach unten vorgenommen werden (ausser der Mieter geht in die Insolvenz).

Was ist der Unterschied Netto zu Bruttopreis?

Ich glaube, das diese Investition keine gute Anlage ist.

Begründung:

Wenn die marktübliche Miete jetzt schon 10% unter der hier ausgewiesenen ist, bedeutet der ausgewiesen Kaufpreis für die Marktverhältnisse einen um10% zu hohen Kaufpreis:

Der Nettokaufpreis liegt bezogen auf die Marktmiete beim 14,10-fach, der Bruttopreis beim 16,06-fachen. Das ist nicht günstig.

Hast du den Einkaufsfaktor an Hand der ortsüblichen Miete genommen, oder der tatsächlich geleisteten ?


Die anglo - amerikanische Immobilienbewertung richtet sich ausschließlich nach dem Ertragswert. Üblicherweise setzten die Anglo’s einen Wert in Höhe der 10-fach Miete an.

Ertrag=Gewinn?
Wie 10fach Miete??


Sorry und Vielen Dank!


WM

[Weatherman]

Antwort auf Beitrag Nr.: 13.446.602 von kickaha am 16.06.04 16:44:28

woran lässt sich eine seriöse Innenfinanzierung (Eigenmittel) erkennen?

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 23.245.231 von Weatherman am 31.07.06 00:13:06

@ Weatherman

seriöse Innenfinanzierung bedeutet, dass die Innenfinanzierung dem Zweck Deiner Anlage angepasst ist.

Die Mietrendite einer Immobilie sollte den Fremdkapitalzins übersteigen; sonst macht eine Fremdfinanzierung keinen Sinn.

Besonders sinnvoll ist es, wenn die positive Differenz dann zum Tilgen des Darlehens eingesetzt wird. Dadurch entsteht für Dich als Anleger ein Mehrwert und Dein Risiko aus der Finanzierung reduziert sich.

Die Laufzeit der Darlehen sollte entsprechend der Nutzung des Investitonsgutes angepasst werden. Immobilienhaltedauer 20 Jahre, Mietvertrag 20 Jahre, Zisnbindung (möglichst lange - nicht unter 10 Jahre).

Wenn Du mit Immobilien traden willst, kannst Du auch andere Finanzierungsdauern wählen. Bei dem Englandfonds war geplant, dass über die kalkulierte Laufzeit des Fonds nur 50% der weichen Kosten getilgt worden wäre.

Nach 10 Jahren also keine Wertschöpfung für den Anleger aus der Fremdfinanzierung erfolgt wäre.

Den Rest beantworte ich Dir später, da muss ich etwas weiter ausholen.

Viele Grüße

Kickaha

[Weatherman]

Hallo kickaha,

besten Dank, bin sehr interessiert und weiterhin dankbar über ggf zukünftige Erklärungen !!

Gruss WM

[uak65]

hallo an alle ich suche einen auslandsfonds, wer kann mir einen empfehlen? ( kein Holland ) was haltet ihr denn von dem neuen jamestown coinvest 4 ?
traut sich jemand einen vergleich zu dem MPC Opportunity zu ?
dank für empfehlung

[K1K1]

Fiskus will Auslandsgewinne besteuern

Jahressteuergesetz 2007: Wirtschaft fürchtet Nachbesteuerung in Deutschland, wenn im Ausland niedrigere Sätze gelten. Das geplante Jahressteuergesetz 2007 könnte dazu führen, dass Deutsche künftig auf Immobilien- oder Firmengewinne, die sie im Ausland erzielen, in Deutschland Steuern zahlen müssen.

DONATA RIEDEL | BERLIN Das jedenfalls befürchten die acht Spitzenverbände der deutschen Wirtschaft. In einer gemeinsamen Stellungnahme zu dem Entwurf für das Gesetz schreiben sie, dass Deutschland damit seine eigenen Bürger gegenüber Ausländern benachteiligen und gegen die Doppelbesteuerungsabkommen verstoßen würde, die es mit fast allen Ländern geschlossen hat. Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) legen fest, dass der jeweils ausländische Gewinn im Ausland besteuert wird, damit niemand zweimal zur Kasse gebeten wird.

Bundesfinanzminister Peer Steinbrück (SPD) will das Jahressteuergesetz am 9. August im Kabinett beschließen lassen. Der Referentenentwurf sieht vor, dass Deutsche für ausländische Einkünfte keine DBA-Freistellung mehr bekommen sollen, wenn die "Einkünfte aufgrund bestehender Qualifikationskonflikte im anderen Staat unbesteuert bleiben oder niedriger besteuert werden".

Sollte dies so Gesetz werden, hätte es erhebliche Auswirkungen: "Das trifft alle, die im Ausland eine Ferienimmobilie vermieten oder dort Immobilienfonds halten", sagt Rechtsanwalt Hanno Berger von der Kanzlei Dewey Ballantine in Frankfurt/Main. "Auch Schachteldividenden, die Schröder gerade erst freigestellt hat, müssten besteuert werden, wenn dies im Ausland nicht der Fall war."

Berger und der BDI-Steuerexperten Michael Hölzer sind überzeugt, dass eine derartige Regel gegen die europäische Mutter-Tochter-Richtlinie verstoßen würde. "Wir gehen davon aus, dass so weit reichende Konsequenzen gar nicht gewollt sind", sagt Hölzer. Die acht Spitzenverbände bitten in ihrem Schreiben an das Ministerium "um Präzisierung".

Ein Sprecher Steinbrücks wiegelte auf Anfrage ab. "Der Referentenentwurf befindet sich in der Überarbeitung. Die endgültigen Formulierungen stehen noch nicht fest", sagte er. Hölzer verweist darauf, dass eine derartige Vorschrift einer einseitigen Kündigung der Doppelbesteuerungsabkommen gleich käme. Diese Verträge legten zwischen zwei Staaten fest, wer das Recht hat, welche Einkünfte zu besteuern. Ob und wie der jeweilige Staat dann dieses Recht nutzt, sei einzig seine Sache. "Der deutsche Fiskus kann dann nicht einfach sagen, der Steuersatz reicht nicht", sagte Hölzer. DBA-Freistellungen werden bisher nur dann nicht erteilt, wenn ein Missbrauch vorliegt.

Die Wirtschaftsverbände reagieren deshalb so früh so heftig auf diese Vorschrift, weil eine ähnliche Philosophie sich auch im kürzlich vom Kabinett verabschiedeten Gesetz findet, mit dem Deutschland das Umwandlungssteuerrecht europäisiert. Das Gesetz mit der Abkürzung "SEStEG" erleichtert generell die Umwandlung der Rechtsform. Bei einer Verlagerung von Betriebsvermögen ins Ausland verlangt es aber, dass die stillen Reserven sofort versteuert werden. Ein Unternehmen, das eine Betriebsstätte in einem anderen EU-Staat eröffnet, müsste damit den Wert jeder Maschine, die es vom Stammsitz dorthin verlagert, versteuern. "Nur so kann es gelingen, das deutsche Besteuerungsrecht sicherzustellen", hatte dies Steinbrück begründet. Außerdem soll das SESteG verhindern, dass bei grenzüberschreitenden Umwandlungen Verluste einer Kapitalgesellschaft auf eine andere Gesellschaft übergehen können. "Auch damit wollen wir die Steuerbasis in Deutschland stärken", so Steinbrück.

An diesen Gedanken würde laut Hölzer das Jahressteuergesetz anknüpfen. Nach Auffassung der Wirtschaftsverbände ist dies verheerend: Deutschland verspiele so seinen Ruf als Standort für internationale Unternehmen, mahnt Hölzer.

provided by GBI- Genios...

Handelsblatt Nr. 146 vom 01.08.06 Seite 5

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 23.268.204 von K1K1 am 01.08.06 14:59:19

Dieser Referentenentwurf passt auf jeden Fall konsequent in den Gesamtkontext der letzten paar Jahre.

Abschaffung von Sparenfreibeträgen, Aufhebung der Spekufristen für alle Anlagen, jetzt das Abholen von Besteuerungsdiverenzen.

Und auf der anderen Seite den Leuten die Ohren vollheulen, sie sollen für ihre Altersvorsorge sparen.

Dann eben Modelle wählen, bei denen man im Ausland Verluste macht und deshalb seine Erträge steuerfrei bekommt.

@uak65
z.B. Autowaschanalge 28, unternehmerische Beteiligung an einer Autowashanlage und an der Liegenschaftsperformance mitverdienen.

Gruß Kickaha

[Weatherman]

Hallo kickaha,

ich warte noch auf den Rest meiner Frage , wenn du magst

Übrigens, wenn die Mieteinnahmen höher als der Fremdkapitalzins sein muss und überdies noch das Darlehen tilgen? Dann bleibt noch was an Ausschüttung über?

Vielen Dank!

WM

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 23.332.738 von Weatherman am 05.08.06 23:11:35

@Weatherman

der Anteilige Ertrag für das eingesetzt Eigenkapital?

Gruß Kickaha

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 23.245.145 von Weatherman am 31.07.06 00:07:34

Hallo Weatherman,

hat ein bischen gedauert sorry. Nun die noch ausstehenden Antworten:

In der Kalkulation wurde die derzeitige durchschnittliche Marktmiete in Höhe von GBP 511 pro m2 (Stand viertes Quartal 2003), die deutlich unter den aktuellen Mieteinnahmen des Objekts liegt, zu Grunde gelegt und um jährlich 2,5% gesteigert.

Frage: Wenn die Miete (Fond-Kalkulation) unter den aktuellen
Mieteinahmen liegt, was ist daran ungünstig?

Das bedeutet aus dem Zusammenhang heraus, das für das Objekt ein sehr hoher Preis gezahlt wurde. Für die Kalkulation wird die niedrige Marktmeite verwendet, während für den Kaufpreisfaktor der tatsächliche Mietwert angesetzt wird.

Der Kaufpreis ist mit dem 12,76-fachen (7,8% Mietperformance) des Nettokaufpreises (es ist das 14,53 fache des Bruttopreises (6,8% Mietperformance) der deutlich über dem Markt liegenden Mieten angegeben (es werden derzeit 564 GBP pro m² und Jahr vereinnahmt). Es können keine Mietpreisanpassungen nach unten vorgenommen werden (ausser der Mieter geht in die Insolvenz).

Was ist der Unterschied Netto zu Bruttopreis?

Netto ist der Gebäudekaufpreis und Brutto inkl aller Nebenkosten (also auch Projektierungskosten).

Ich glaube, das diese Investition keine gute Anlage ist.

Begründung:

Wenn die marktübliche Miete jetzt schon 10% unter der hier ausgewiesenen ist, bedeutet der ausgewiesen Kaufpreis für die Marktverhältnisse einen um10% zu hohen Kaufpreis:

Der Nettokaufpreis liegt bezogen auf die Marktmiete beim 14,10-fach, der Bruttopreis beim 16,06-fachen. Das ist nicht günstig.

Hast du den Einkaufsfaktor an Hand der ortsüblichen Miete genommen, oder der tatsächlich geleisteten ?

Ich habe den Kaufpreis einmal (eiter oben) in Relation zu den laufenden Mieten gesetzt und danach den gleichenFaktor mit den angegebenen 511 berechnet. Wenn Die Miete niederer ist und der Kaufpreis gleich bleibt, erhöht sich der Kaufpreisfaktor (was schlecht ist). Da am Ende der Mietzeit nur noch eine kurze Restlaufzeit der (hohen) Mietverträge besteht, wird ein potentieller Käufer sioch eher an den dann gültigen niederen Mieten für eine Bewertung orientieren. Dadurchergibt sich ein niderer Verklaufspreis.

Die anglo - amerikanische Immobilienbewertung richtet sich ausschließlich nach dem Ertragswert. Üblicherweise setzten die Anglo’s einen Wert in Höhe der 10-fach Miete an.

Ertrag=Gewinn?
Wie 10fach Miete??

Genau. ein amerikanischer Investor erwartet von seiner Immobilienanlage einen laufenden hohen Ertrag. Die 10_fach Jahresmiete bedeutet, dass die Nettokaltmiete 10% des Kaufpreises beträgt.

Gut, gell?

Die Anleger des damals angesprochene Fonds haben sich allerdings entschlossen, den in London gerade völlig abgedrehten Markt zum Verkauf zu nutzen und haben die Liegenschaft nach 2 Jahren mit ca. 48% Gewinn verscherbelt. Auch o.k.

Viele Grüße

Kickaha

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 23.471.145 von kickaha am 16.08.06 17:49:39

wennauch schon bekannt, so doch nochmals zur Ergänzung

Italien streicht rückwirkend zum 1.1.2006 den Freibetrag für ausländische Anleger und reiht sich damit in das Vrehalten der Östereicher und Holländer ein. Wer wird der nächste sein?

http://ftd.de/boersen_maerkte/geldanlage/105408.html

Gruß Kickaha

[Weatherman]

Hallo Kickaha,

sorry, erst jetzt, bin gerade umgezogen und mein Telefon/ Internetanbieter hat 2 Wochen gebraucht mich freizuschalten.

Besten Dank der Antworten!!

Gruss WM

[Weatherman]

Hallo kickaha,

nachgehakt:

""Frage: Wenn die Miete (Fond-Kalkulation) unter den aktuellen
Mieteinahmen liegt, was ist daran ungünstig?

Das bedeutet aus dem Zusammenhang heraus, das für das Objekt ein sehr hoher Preis gezahlt wurde. Für die Kalkulation wird die niedrige Marktmeite verwendet, während für den Kaufpreisfaktor der tatsächliche Mietwert angesetzt wird. ""

Daraus ergibt sich: Aufgrunddessen der Kaufpreis so hoch war, hat der Mieter von sich aus mehr bezahlt, um der Sache gerecht zu werden?
Nee, kapier ich net.....

Gruss + Dank!
WM

[Weatherman]

Hallo kickaha und Andere,
vielleicht nochmal ergänzend zu den Holland-Fonds.
Hätte, aus Deiner Sicht, an Hand des Prospekt erkannt werden können, welcher Fond Perspektive hat und welcher nicht?

Die Immobilien selbst sind z.T. neuwertig oder renoviert. Die Infrastruktur ist in ganz Holland gut, dass nun die neueren Fonds am Höhepunkt des Booms auch in Randlagen investiert haben, wird diesen scheinbar nun zum Verhängnis.Jedoch Randlagen in so eimem kleinen Land ? Naja. Es gibt wohl div. Mieter mit anderen Wünschen hinsichtlich von Immo.-größe,Aufteilung usw, des weiteren scheint generell ein Überangebot entstanden zu sein.
Welcher Grossinvestor übernimmt diese, unattraktiven? Gebäude und mit welchen Ziel?

Gruss WM

[K1K1]

Auch HCI trennt sich von Hollandfonds
30.08.2006

Nach MPC und Wölbern (FONDS professionell berichtete: MPC, Wölbern) will sich nun auch die HCI von einigen ihrer Holland-Immobilienfonds trennen. Nachdem MPC 27 und Wölbern sogar rund 46 Fonds loswerden möchte, fällt der Plan bei HCI etwas weniger drastisch aus. So will man sich laut Oliver Georg, Geschäftsführer bei HCI, derzeit nur von den sechs am längsten bestehenden Fonds trennen, da hier die Restlaufzeit nur noch maximal zwei Jahre beträgt.

Bei der HCI geht man somit einen etwas anderen Weg und trennt sich vorerst nur von elf Immobilien mit einem Wert von circa 100 Millionen Euro. Dabei sieht Georg einen großen Vorteil im kleinen Immobilienpaket und erklärt: „Wir haben für unser Paket bereits jetzt elf potenzielle Interessenten – für ein Paket in dieser Größenordnung gibt es eine viel breitere Abnehmerschicht.“ Des weiteren erklärt Georg, dass man sich bei der HCI bereits seit Ende des vergangenen Jahres mit der Thematik rund um die Schließung von Holland-Immobilienfonds beschäftigt, man aber derzeit keine Notwendigkeit für einen Komplettverkauf sieht. „Für uns ist der Hollandfonds nicht tot, es gibt weiterhin 1a-Objekte – als Anbieter von geschlossenen Fonds führt kein Weg an Holland vorbei,“ zeigt sich Georg weiterhin positiv gestimmt. In den kommenden Wochen werden nun die Gesellschafter der Fonds abstimmen, ob sie der Auflösung der Fonds zustimmen. (gp)

Quelle: FONDS professionell

[K1K1]

MPC Capital veräußert Immobilie und liquidiert Englandfonds
13.09.2006

MPC Capital hat das Objekt „88 Wood Street“ des MPC Sachwert Rendite-Fonds England 1 zum 1,45-fachen des Kaufpreises an einen internationalen Investor veräußert. Die Anleger können sich über rund 150 Prozent Kapitalrückfluss aus dem Verkauf freuen, so MPC in einer Aussendung. Insgesamt erzielen die Anleger bei einer Haltedauer von etwa zweieinhalb Jahren inklusive der bereits erhaltenen Ausschüttungen einen durchschnittlichen Gesamtmittelrückfluss vor Steuern von rund 164 Prozent bezogen auf die Beteiligungssumme.

Der MPC Sachwert Rendite-Fonds England 1 wird liquidiert nachdem dessen Immobilie „88 Wood Street“ veräußert wurde. Die Fondsgeschäftsführung hatte in den letzten Monaten verschiedene Kaufangebote geprüft und mit mehreren interessierten Investoren verhandelt. Am 11. September wurden dann die Verträge unterzeichnet. Das Gebäude konnte mit einem Kaufpreisfaktor von 18,5 für GBP 232,5 Millionen zum 1,45-fachen des ursprünglichen Kaufpreises von GBP 160 Millionen an einen internationalen Investor verkauft werden. Der Kaufpreisfaktor beim Kauf betrug das 12,76. Die Übergabe des Objektes erfolgt in wenigen Wochen. Der Netto-Verkaufserlös vor Steuern beläuft sich für die Anleger auf rund 150 Prozent der Beteiligungssumme. Zusammen mit den bereits erhaltenen Ausschüttungen erzielen die Anleger einen Mittelrückfluss vor Steuern von rund 164 Prozent bezogen auf die Beteiligungssumme. Bei einer Haltedauer von etwa zweieinhalb Jahren entspricht das einem durchschnittlichen Jahresertrag vor Steuern von rund 25 Prozent.

Das Investitionsobjekt „88 Wood Street“ wurde in den Jahren 1994 -1999 in bester Lage im Herzen Londons mit einer Gesamtnutzfläche von rund 22.400 m² erbaut. Die Büroimmobilie besteht aus drei miteinander verbundenen Komplexen, die über 9-17 Etagen verfügen. Das Gebäude wurde vom englischen Architekten Richard Rogers entworfen und erhielt unter anderem im Jahr 2000 den renommierten Design Award des Royal Institute of British Architects (RIBA).

Quelle: FONDS professionell

[SOM.you.]

Antwort auf Beitrag Nr.: 23.905.965 von K1K1 am 13.09.06 11:03:30

RE: K1

wollte ich auch gerade reinstellen.

Bemerkenswert :

Zusammen mit den bereits erhaltenen Ausschüttungen erzielen die Anleger einen Mittelrückfluss vor Steuern von rund 164 Prozent bezogen in 30 Monaten !

Ein selten starkes Ergebnis für einen Immobilienfonds in so kurzer Zeit.
Der Verkaufspreis lag sogar etwas über dem "erwarteten" von GBP 228 Mio.

SOM

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 23.628.226 von Weatherman am 26.08.06 23:44:30

Hallo weathermann,

war ein bischen im Urlaub. Deshalb antworte ich erst jetzt.

Es war die Marktmiete, die unterhalb der Fondsmiete lag. Bei ineem Verkauf ist jedoch normalerweise die Marktmiete Verkaufspreis bestimmend. Das bedeutet, dass die Liegenschaft in Relation zur aktuellen Marktmiete zu teuer gewesen ist.

Aber das hat sich ja, wie bereits erwähnt eh schon erledigt, weil verkauft.

Das Interessante an diesem Immobiliendeal ist eigentlich, das bei unveränderten Marktbedingungen (Miete, Nebenkosten etc.) der Kaufpreisfaktor extrem zugenommen hat. Anders ausgedrückt: Der Käufer ist bereit eine viel niederere Anfangsmietrendite zu akzeptieren.

Ähnliche Entwicklungen gibts, gabs in Amiland weil dort angeblich (so wie in GB auch) verstärkt Pensionskassen in Liegenschaften investieren. Bei dem Liquiditätszufluss den die PK's hatten und den schlechten Zinsergebnissen die erzielbar waren, haben sich die Jungs entschieden in Liegenschaften zu gehen. Die Performance zum 18,5 fachen KP ist immer noch höher als im Geldmarkt zu investieren (Obwohl in GB die Zinsen mittlerweile wahrscheinich schon wieder auf dem selben Niveau sind, wei bei diesem Immobiliendeal.)

Die Hollandfonds versuchen nun mit derselben Klientel Ihre Portfolien zu sanieren. Mal schauenob das so einfach klappen wird.

Es hat sicheigentlich schon vor 2-3 Jahren abgezeichnet, dass sich Holland nicht mehr gut entwickeln kann, weil die Preise die gezahlt wurden auch schon sehr hoch waren.

Dauert nochbis zum Wochenende bis ich wieder up to date bin.

Viele Grüße @ all


Kickaha

[Weatherman]

Hi kickaha,

soweit verstanden, bin vorher davon ausgegangen, wenn eine hohe Miete , gegenüber normaler Marktmiete , eingefahen wird, steigen doch auch die Ausschüttungen, allerdings wird dann der Verkaufspreis, gemäss Kaufpreisfaktor, die Rendite drücken.


Besten Dank!

Gruss WM

[Weatherman]

Nordcapital emitiert aktuell einen neuen Hollandfond, demzufolge müsste der Einkaufspreis bereits recht hoch sein, jedoch handelt es sich um einen Neubau im sogenannten Ballungsraum "Randstad Holland".

Ich habe mal eine ,allgemeine, Immo-checkliste angefertigt:

-Einkaufsfaktor/Einkaufspreis
-Mieterstruktur + Bonität + Mietvertragslaufzeit +
Anschlussperspektive + Markt/Objektmiete

-Landbewertung: Infrastruktur + Wirtschaft( Wirtschaftswachstum-
Währung- Leistungsbilanz-Arbeitslosigkeit usw) + Rechts und
Politisches System +
Geografische Lage(Hafennähe-Flughafen-Autobahn) Ballungsraum

-Beschaffenheit: Funktionalität + Attraktivität + Baujahr +
Leerstände der Immobilie(n) und auch des konkurierenden Umfeldes
z,B.(Überangebot)

-Steuersituation und Freibeträge
-Fondkosten (weiche Kosten) + FK-Quote (Zinsentwicklung),
Tilgungsprognose

Gibt es hierzu noch Ergänzungen ?

Viele Grüsse
WM

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.196.352 von Weatherman am 25.09.06 22:36:17

die Aufzählung sieht gut aus.

Wie willst Du an die jeweiligen daten kommen?

Gruß Kickaha

[Weatherman]

Sollte alles im Prospekt zu finden sein, die Länderbewrtungen sind eigentlich auch ohne Probleme zu ermitteln, siehst du , scheinbar, nicht ganz so...


Gruss WM

[hasni]

Bankhaus Wölbern strebt den Portfolioverkauf der Holland-Fonds an.

Die avisierten Preise scheinen aber nicht besonders interessant zu sein, gibt es hier andere Investoren, die sich über das Angebot Gedanken gemacht haben?

[SOM.you.]

RE: Immofonds

REAL I.S. hat einen neuen England Fonds aufgelegt.
Ich hatte einige Hoffnungen in diesen Fonds gesteckt, da er mit einem "upwards-only" Mietvertrag über 20 Jahre mit der bonitätsstarken BarclayCard ausgestattet ist.

Ich bin leider enttäuscht worden.

Das Objekt ist mit eine Preis der 17,68 fachen Jahresnettomiete eingekauft worden und kommt beim Anleger mit
dem 20,7 fachen Faktor durch verschiedene Weichkosten an.
Um die 6 % ige Ausschüttung gewährleisten zu können will der Fonds erst ab 2012 mit einer Minitilgung auf das Darlehen beginnen so daß 2018 gerade einmal 4,2 % des Darlehens getilgt sind.

Trotz der vorteilhaften Freibeträge hat dieser Fonds doch mehr Risiken als Chancen. Über die geplante Laufzeit werden die 6 % Ausschüttung wohl "sehr sicher" sein.

Als riskant ist der Exit aus dem Objekt zu beschreiben. Der hohe FK Anteil macht den Fonds extrem anfällig für den Verkaufspreis.
Zudem ist ein VK Faktor von 16-JNM nicht gerade günstig kalkuliert für ein 22 Jahre alten Bürokomplex in einer illiquiden Immobilienregion im Neimandsland von England.

Im Jahr 2018 regiert hier wohl das Prinzip Hoffung bei Verkauf.
Sollte ein Verkauf der Immobilien 2018 nicht möglich sein...könnte man den Fonds bis zum Ende des Mietvertrages weiterlaufen lassen, so daß die Anleger mindestens 120 % durch 20 * 6 % Ausschüttung zurückerhalten zzgl eines Veräusserungserlös der unklar ist.
Denn : Wenn Barclay den Standort in 20 Jahren aufgibt, kann man die Immobilien einäschern.

SOM

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.277.390 von SOM.you. am 29.09.06 11:50:49

Umso erfreulicher, dass es bald wieder neue HahnFonds geben wird, die auch langfristig einen guten Eindruck machen werden.

Viele Grüße


Kickaha

[K1K1]

Na, die Hollandfonds werden ja z.Zt. reihenweise aufgelöst..

Nordcapital löst Hollandfonds vorzeitig auf

Sechs Jahre vor Ende der prognostizierten Fondslaufzeit konnte das Fondsobjekt, ein Neubau im Büropark "De Groene Schenk" im Zentrum von Den Haag, für € 36,85 Mio. (Kaufpreisfaktor: 17,33fach) verkauft werden - rund 30 Prozent über dem Kaufpreis von € 28,3 Mio. (Kaufpreisfaktor: 14fach) aus dem Jahr 2003. Käufer ist eine Fondsgesellschaft der Credit Suisse-Gruppe, die das Objekt am 30. September 2006 übernommen hat.

Der Nordcapital-Fonds wurde im Frühjahr 2003 aufgelegt und innerhalb von wenigen Wochen plaziert. Mehr als 300 private Anleger investierten damals insgesamt € 13,6 Mio. in den repräsentativen Bürobau. Laut Prospekt sollte sich diese Investition nach zehn Jahren mit jährlichen 8 % Auszahlungen und einer Schlußzahlung von rund 110 % rechnen. Diese Prognosedaten konnten nun durch den erzielten Rekordverkaufspreis frühzeitig deutlich übertroffen werden: Mit einer Schlußauszahlung von über 120 % liegt der Gesamtrückfluss bezogen auf die jeweilige Beteiligungssumme bei rund 146 %. Dies entspricht einer Durchschnittsausschüttung nach Steuern in den Niederlanden von etwa 13 % p.a. In Deutschland ist der Gewinn steuerfrei und unterliegt lediglich zu 20 % dem Progressionsvorbehalt.

Nordcapital sieht sich mit dem erfolgreichen Exit in seiner Strategie bestätigt: "Unsere Investitionen konzentrieren sich auf ausgesuchte Lagen mit wenigen, guten Mietern. Damit haben wir bereits beim Einkauf den Exit mit im Blick. Denn solche Objekte lassen sich grundsätzlich leichter wieder verkaufen, und zwar am besten einzeln", so Peter Kallmeyer, Geschäftsführer der Nordcapital Real Estate. "Im Paketverkauf mit schwächeren Objekten wäre ein solcher Preis nicht zu erzielen gewesen".

Nordcapital hat seit 2002 elf Immobilienfonds in Holland, den USA und London mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von rund € 520 Mio. aufgelegt. Sämtliche Fonds leisteten bisher Ausschüttungen und Tilgungen wie prognostiziert. Aufgrund von Kosteneinsparungen lagen die Fonds sogar hinsichtlich der Liquidität über Plan. Aktuell hat das Emissionshaus seinen neunten Hollandsfonds in der Plazierung mit einem Objekt in Rotterdam.

Die Nordcapital-Unternehmensgruppe ist in den Bereichen Schiffahrt, Immobilien und Private Equity tätig. Seit ihrer Gründung im Jahr 1992 wurde ein Investitionsvolumen von rund € 4,8 Mrd. für private und institutionelle Investoren realisiert. Rund 40.000 Investoren sind mit einem Fondskapital von € 2,0 Mrd. in Nordcapital-Fonds investiert.

Quelle: Nordcapital

[Weatherman]

...mal eine dumme Frage zwischendurch, warum wird bei Schiffsbeteiligungen, generell, über die Laufzeit hinweg eine Gesamttilgung des FK angestrebt ,bei Immofonds hingegen liegt die Tilgungsquote bei ca 10%?? Soweit auseinander scheinen mir die jeweiligen Investitionshöhen nicht zu liegen.


Gruss WM

[navitor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.428.197 von Weatherman am 05.10.06 21:23:38

Das Schiff rostet und hat irgendwann nur noch Schrottwert. Ohne eine rasche Tilgung würde die Restschuld ziemlich schnell den Restwert des Schiffes übersteigen. Dann fehlt der Bank die Sicherheit. Hinzu kommt noch, dass die Finanzierung häufig mit variablen Zins und in Fremdwährung läuft. Das entsprechend höhere Risiko ist nur mit einer schnellen Tilgung vertretbar.

Die Immobilie soll in der Theorie nicht an Wert verlieren, sondern an Wert durch die Inflation gewinnen. Dann ist eine schnelle Tilgung nicht erforderlich. Außerdem besteht in der Regel eine solide Festzinsbindung mit langer Laufzeit.

Was man sich häufig nicht klar macht: Da das Schiff nicht mehr wert wird und da der Restwert des Schiffes abzgl. einer eventuell noch bestehenden Fremdfinanzierung nicht dem Kommanditkapital entspricht, enthält die Ausschüttung beim Schiff häufig auch eine Rückzahlung des Kapitals, ist also keine echte Rendite. Beim Immobilienfonds bleibt dagegen in der Theorie der Wert des Kommanditanteiles erhalten oder wird mehr. Vorausgesetzt, das Ganze läuft prospektgemäß.

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.429.321 von navitor am 05.10.06 22:14:46

Die Immobilie soll in der Theorie nicht an Wert verlieren, sondern an Wert durch die Inflation gewinnen. Dann ist eine schnelle Tilgung nicht erforderlich. Außerdem besteht in der Regel eine solide Festzinsbindung mit langer Laufzeit.

q.e.d. ;-)

Soviel die "Theorie". In der Praxis kommt es darauf an. Bei den Fonds der letzten Jahre war es eher umgekehrt. Die Schiffe haben trotz zunehmenden Alter eher stärker im Wert zugelegt, ein Großteil der Immobilien war sicher eher froh, wenn der Wert gehalten wurde (die Abstürze der 5NL Immos wollen wir schon mal ganz aussen vor lassen). Bei besseren Immobilienfonds gab es vielleicht mal gut 2-stellige Renditen p.a. - das war es dann aber auch. Dies war aber natürlich seitens der Schiffe eine Sondersituation.

Die Problematik, dass Immobilien auch mal unter Inflationsrate im Wert steigen oder vielleicht auch mal einen "echten" Wertverlust haben sollte man aber in jedem Falle im Kopf behalten. Die Tilgungszenarios der Emittenten sind da kein Hinweis, "die" Rechnen sich die Tilgung so, dass es "optisch" passt.

Grüße K1

[Weatherman]

.....logisch, macht Sinn!

Besten Dank !!
Gruss WM

[navitor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.434.158 von K1K1 am 06.10.06 09:07:31

hallo K1:

der Verweis auf die negative reale Entwicklung vieler Immo-Fonds ist natürlich richtig. Das betrifft dann das Thema "nicht prospektgemäßer Verlauf". Letztlich bildet sich ja nun einmal der Preis, sei es nun die Mieter oder die Charter eines Schiffes, über die alte Gesetzmäßigkeit vom Verhältnis von Angebot und Nachfrage. Und da war es nun einmal so, dass in Deutschland mit Immobilien in der Tag wegen der deutschen Wirtschaftslage in der Regel kein Blumentopf zu gewinnen war. Zumal wir hier im Thread "Auslandsimmobilienfonds" sind, muss man aber darauf hinweisen, dass Deutschland eine negative Sonderstellung in den letzten Jahren einnahm: Mit Auslandsimmobilien-Investitionen z.B. in Holland, erst recht in den USA oder in UK, aber auch in Osteuropa konnte man hervorragende Wertsteigerungen zusätzlich zur Ausschüttung verdienen. (ob das auch für die Zukunft weiter so gilt, bezweifle ich allerdings).

Von den Angebots-/Nachfrageschwankungen abgesehen (die gute Performance der Schiffe gilt ja auch man gerade nur die letzten drei Jahre - davor wars zeitweilig ein Desaster) gilt aber generell: Schiffe haben eine endliche Lebensdauer und dann nur noch einen Schrottwert; Immobilien überleben sehr lange, die Grundstücke ewig (wenn sie nicht gerade auf Sylt sind). Und es gab nicht nur Falk-Fonds: Wer sich Anfang der 70er Jahre an dem Olympia-Einkaufszentrum in München (ein geschl. Fonds der Dt. Bank) beteiligte, freut sich jetzt noch nach 35 Jahren über 20% Ausschüttung und eine Verdreifachung des Wertes der Beteiligung.

[madmax7619]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.282.049 von kickaha am 29.09.06 16:12:22

Lieber Kickaha, mit großem Interesse habe ich an diesem WE die von Dir vor mittlerweile etwas über 2 Jahren gestartete Diskussion in diesem Forum gelesen.

Im Zuge der Absenkung der Sparerfreibeträge im kommenden Jahr ist mir von meiner Bank nämlich auch ein geschlossener Immobilienfonds (KGAL Property Class Österreich 4, WKN AOKEX66) empfohlen worden.

Ich werde das jetzt aber höchstwahrscheinlich doch nicht machen. Die Diskussion in diesem Forum hat mir als Laien, der sich bisher mit der Materie geschlossener Immobilienfons bisher nicht beschäftigt hat, bei meiner Meinungsbildung ein gutes Stück weitergeholfen. Deshalb Dir und allen bisherigen Diskussionsteilnehmern an dieser Stelle schon mal ein herzliches Danke schön ;
insbesondere für die Ausführungen zum Thema Kennzahlen (z.B. Kaufpreis / Jahresnettomiete) und wie Nebenkosten die Attraktivität einer Investition deutlich schmälern können.

Auch in diesem Fall ist das nämlich meiner Meinung nach so. Laut Prospekt hat die Gesellschaft zwei Investitionsbobjekte in Wien zum 17,1 fachen der vertraglich vereinbarten Jahresnettomiete erworben, rechnet man aber alle Nebenkosten hinzu die im Prospekt genannt werden, ist man beim 20,38 fachen der Jahresnettomiete.Im Thread hatte ich einen vergleichbaren Fall gesehen, wo ein solcher Sprung als nicht so günstig beurteilt wurde. Wieviel Prozent Nebenkosten sind denn üblich bzw. vertretbar ?

Und was bedeutet eigentlich der Prognosezeitraum eines Fonds ?
Mir wurde der Fonds in einem vorab veröffentlichten Fondsportrait mit einer Laufzeit von ca. 13,5 Jahren angepriesen (bis 31.12.2020). Im Prospekt steht nun aber, dass eine "ordentliche Kündigung erstmals zum 31.03.2022 möglich" sei. Das heißt de facto ist die Laufzeit also noch 1 Jahr und 3 Monate länger.
Überhaupt ist die lange Laufzeit ein Faktor, der mich eher davon abhält. Es gibt zwar mittlerweile wohl einen Zweitmarkt für diese Art Fonds, aber wie hoch sind denn die Abschläge mit denen man überlichweise dort rechnen muss ? Da habe ich ehrlich gesagt keine Vorstellung von, aber vielleicht kannst Du mir mal einen Hinweis geben - dafür wäre ich Dir dankbar.

Vielen Dank und viele Grüße,

madmax7619

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.428.197 von Weatherman am 05.10.06 21:23:38

@ Weathermann

Schiffe stellen ein Wirtschaftsgut dar, das dem Verschleiß unterliegt (ähnlich wie Immobilien, Autos, etc..). Die übliche Nutzungsdauer von Schiffen beträgt, abhängig von der Größe, zwischen 18 und 25 Jahren.

Danach bleibt ein Restwert, der sich aus dem Metallpreis bei der Verschrottung ergibt. Die Afa (Absetzung für Abnutzung wird deshalb mit 4% linear kalkuliert)

Schiffe haben deshalb eine sehr viel höhere Rentabilität als viele andere Anlageformen, weil Sie sich in einem sehr kurzen Zeitraum vollamortisieren müssen.

Die Tilgungsleistung sollte deshalb höher sein als die Abnutzung des Schiffes und der Fk Zins für die Fremdmittel. Dadurch entstehen für die Anleger echte Vermögenszuwächse.

Immobilien rosten zwar nicht, aber sie haben das Problem, das die Performance in normalen Märkte häufig niederer ist als die Kombination aus Wertverlust durch Abnutzung (steuerlich auch AFA genannt) und Fremdkapitalzins. Dies führt dazu, dass inflationsbereinigt kein Vermögensmehrwert entsteht. Ausnahmen bestätigen die Regel.

Du kannst das auch ganz einfach nachvollziehen. Schau dir auf dem Zweitmarkt die Preise an, die für gebrauchte Teile gezahlt werden.
Bei der großen Masse der Beteiligungen liegt der Preis deutlich unter dem Einstandspreis. Wenn 90% der Immobilien unter "nicht prospektiertem Verlauf" eintaxiert werden, kann sich jeder die Frage stellen, wie hoch die Wahrscheinlichkeit ist, sich an einer entsprechend schlechten Beteiligung zu vergreifen.

@ madmax Antwort folgt morgen, dazu dannauch eine Bewertung der Auslandsimmobilienmärkte, bzw. deren Wertsteigerung.


Viele Grüße

Kickaha

[Jo1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.526.494 von kickaha am 09.10.06 21:55:25

wollte gerade den alten Residential 1 (BVT) Thread raufholen, ist aber schon "historisch". Diese Woche werden die Anleger angeschrieben, es liegt ein Kaufangebot vor. Rendite 21 % IRR p.a.
Laufzeit wird insgesamt 33 Monate betragen.

Da ruft man seine Kunden gern an

Gruß vom Bodensee

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.527.268 von Jo1 am 09.10.06 22:32:23

Tja, wie gesagt, die Preissteigerungen in den letzten 3-4 Jahren sind Spekulations getrieben und haben keinerlei Bezug mehr auf Bedarf und Nachfrage.

Sieht man ja auch an dem Beispiel von SOM. Kalkuliert auf 10-15 Jahre und dann nach 2 Jahren verdiggt, weil der Preis (der Preispreisfaktor) so heftig abgestürzt ist.

Viele Grüße

Kickaha

[Jo1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.532.723 von kickaha am 10.10.06 12:34:15

Widerspreche dir grundsätzlich nicht, wobei ich den Appartment Sektor hier nach wie vor aufgrund einiger Sonderfaktoren verteidigen möchte.

So lange die Zinsen nicht markant ansteigen, bleiben die Preise, es gibt zu wenig Anlagealternativen für Instis drüben.

Zudem auch nicht so wichtig, Hauptsache es rappelt auf dem Kundenkonto.

Gruß vom Bodensee

[Weatherman]

Besten Dank kickaha !!

[Weatherman]

Hallo kickaha,

"Immobilien rosten zwar nicht, aber sie haben das Problem, das die Performance in normalen Märkte häufig niederer ist als die Kombination aus Wertverlust durch Abnutzung (steuerlich auch AFA genannt) und Fremdkapitalzins. Dies führt dazu, dass inflationsbereinigt kein Vermögensmehrwert entsteht. Ausnahmen bestätigen die Regel."

Das verstehe ich nicht, sorry.
Immobilien können doch auch abgeschrieben(AFA) werden !!


Gruß und Dank!
WM

[horst3003]

Was ist eigentlich von den neuen Opportunity-Fonds zu halten die momentan von einigen Anbietern angeboten werden. Z.B. MPC, HCI usw. Scheint ja auf den ersten Blick ein sehr gutes Angebot zu sein...

[hasni]

Bankhaus Wölbern ist ja gegenwärtig daran interessiert, alle Holland-Fonds an Investoren zu verkaufen, da gegenwärtig ein besonderes Interesse derselben an einen Ankauf bestünde.
Gleichzeitig schwächelt allerdings der hollandische Immobilienmarkt.
Richtig leuchtet mir das nicht ein.

etwas ähnliches hat mir kürzlich auch H.F.S zu einem deutschen Immofonds geschrieben. Ist dieses Interesse auf die einführund der REITS zurückzuführen?

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.654.228 von hasni am 16.10.06 12:04:11

Man muss die Initiatoren auch mal loben, ich persönlich halte die Vorgehensweise für richtig die Hollandfonds aufzulösen (hier: MPC, Wölbern, HCI etc.). Bei den zu realisierenden Preisen für die Anleger würde sich bei Weiterführung der Beteiligung für den Fondsanleger kein ausreichend interessantes Chance/Risikoverhältnis darstellen.

Dass insitutionelle Anleger sich derzeit nach dem Zeugs (Hollandportfolios) reißen und ziemlich hohe Preise zahlen muss ja nicht unbedingt heißen, dass sie richtig liegen...

Grüße K1

[hasni]

K1,

aber woher kommt dieses Interesse, und warum gerade jetzt???

ganz blöd werden diese Investoren ja wohl auch nicht sein

[Jo1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.654.963 von hasni am 16.10.06 12:35:22

Wir haben weltweit ein wenig das Phänomen das für viele Instis Immos eine letzte Anlagealternative sind. Nicht jeder Pensionsfondsetc. darf seine Aktienquote ins unendliche treiben und die Zinspapiere mit ansprechenden Kupons laufen eben immer mehr aus.

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.654.963 von hasni am 16.10.06 12:35:22

ganz blöd werden diese Investoren ja wohl auch nicht sein

Naja, das ist so ein schöner Spruch Klar müssen "die" nicht "ganz blöd" sein - aber ich wills mal umdrehen: Warum haben dann die so superschlauen institutionellen Anleger (bspw. Banken) im 5NL Boom 1990-2000 mit ihrer ganzen Expertise soviel Geld in den Sand gesetzt? Warum in der NewEconomy Bubble? Und es gibt unzählige weitere Beispiele..

Meine Meinung dazu: "Die" Institutionellen kochen eben auch nur mit Wasser und sind stellenweise von der Anlagepolitik wesentlich stärker durch Richtlinien und Vorgaben eingeschränkt. Insofern ist es immer interessant, was andere (eben auch institutionelle) Investoren machen - aber letztlich halte ich es für besser sich eine eigene Meinung zu bilden als blind andere Handlungsweisen ohne kritische Rückfrage zu kopieren.

Unter diesen Aspekten halte ich eben die Auflösung der Hollandfonds für durchaus im Interesse der Fondsanleger, denn in diversen dieser Fonds stehen kritische Nachvermietungen an und -soweit ich das mitverfolgen kann- ist die Mietnachfrage in Holland nicht sooooo überschwänglich, dass man da nicht kritisch sein sollte (insofern sollte man eben auch die Chancen mit dem vorhandenen Risiko ins Verhältnis setzen). Ein kleiner Nebenaspekt ist auch, dass sich die steuerlichen Gegebenheiten für deutsche Anleger in Hollandfonds verschlechtert haben. Die gebotenen Kaufpreisfaktoren (ich beziehe mich da hauptsächlich auf die Hollandfonds von MPC - dürfte aber bei den anderen ähnlich sein) sind mehr als ordentlich und dann macht eben auch mal eine vorzeitige Realisierung und Auflösung eines Fonds sinn.

Gleiches gilt übrigens meiner Meinung nach für diverse US Immobilienfonds, bei denen die mittlerweile extrem hohen Kaufpreisfaktoren seitens der Initiatoren für die Fondsanleger realisiert wurden.

EIGENTLICH sollte man das ja auch von einem Fondsmanagement erwarten, dass es sich bietende vorzeitige Verkaufschancen auch mal nutzt - da aber dann die laufenden Gebühren für das Fondsmanagement (etc.) entfallen passiert das in der Regel eher unterproportional oft.

Grüße K1

[hasni]

@K1

stimme Dir schon grundsätzlich zu, keine Frage

Mit geschl. Immobilienfonds war in de Vergangenheit nur selten richtig gutes Geld zu verdienen.
die wölben-holland-fonds sind ja grösstenteils recht gut gelaufen,
trotzdem frage ich mich, warum und welhbalb da plötzlich so eine grosse Nachfrage sein soll, betrifft ja bekannterweise nicht nur die holland-fonds von wölbern

was empfhiehlst Du denn Kunden mit Wiederanlagebedarf? kannst mir ggf auch gerne ein boardmail schicken.

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.656.152 von hasni am 16.10.06 13:30:31

Hasni

ich schätze das ganze Thema ähnlich ein wie K1. Schau Dir mal die deutsche Assekuranz an. Die haben als größte Kapitalsammelstelle Deutschlands eigentlich alles falsch gemacht, was ein Anleger nur falsch machen kann. Als die Börsen am Höchststand waren gekauft wie die Weltmeister und am absoluten Tief wieder verkauft.

Die Emissionshäuser müssen imo verkaufen. Dies wird sicherlich eine der wenigen Chancen sein, wo sie Ihre Immobilienportofolien noch abstoßen können ohne dabei Verluste zu realisieren. Der Immobilienmarkt in Holland ist genauso malad wie bei uns. Sofern die Liegenschaften noch laufende Mietverträge haben sind sie noch veräußerbar. Fallen diese weg und/oder wird die Miete nach unten verhandelt, wird es irgendwann böse.

Die Pensionskassen kaufen deshalb diese Immobilie (sogar leerstehend)weil sie ihren Anlageanforderungen gerecht werden müsen und weil sie sich erhoffen, dass die Immobilien immer noch mehr Ertrag abwerfen werden, als festverzinsliche Wertpapiere.

Anders ausgedrückt: die Kaufpreise sind liquiditätsgetrieben und spiegeln nicht mehr die Marktverhältnisse wieder. Sobald die Jungs aufwachen wird es eine böse Karterstimmung geben.

In Süddeutschland stehen immer noch riesige Mengen an Büroflächen leer. In Stuttgart sollen im Rahmen des Bahnhofsumbaus z.B. zusätzlich ca. 500000 m² Büroflächen in der Stadtmitte entstehen (o.k. wird wohl bis 2020 dauern bis es so weit ist und dann wieder am Bedarf verbei gebaut sein, aber was solls, wir haben es ja :laugh. Wir haben aber bereits jetzt Leerstandsraten auf Nachkriegsrekord.

Und das dicke Ende kommt erst noch:
Nachdem die deutsche Industrie erkannt hat, dass sie nicht nur Arbeiter rauswerfen kann, sollen jetzt Büroarbeitsplätze abgebaut werden. Noch viel mehr Büroräume werden frei. Die große Verrentungsphase der nächsten 5-8 Jahre wird zusätzlich Bremsspuren hinterlassen.

Für die Wiederanlage gilt das, was eigentlich schon immer gegolten hat.

Alles wird gut für den der Zeit hat (Tucholski)

Anders asugedrückt: Suchen, prüfen, suchen, prüfen, suchen prüfen... und wenn Du etwas gefunden hast, was sich Deiner Meinung nach gut entwickeln wird - kaufen.

Dabei wirst Du Dir allerdings imo ein wenig schwer tun. Es gibt nicht so viele attraktive Investments im Moment.

Apropo: Für diejenigen, die bereits steuerpflichtige Einkünfte in den USA erwirtschaften gibt es aktuell ein letztes Mal eine s.g. Indianerabschreibung (die Liegenschaft wird auf 22 Jahre abgeschrieben). Diese Beteiligung ist für Anleger interessant, die steuerpflichtige Gewinne durch ein negatives steuerliches Ergbnisse wegdrücken möchten, oder für Neuanleger ab ca. 1 Mio USD.

Viele Grüße

Kickaha

[hasni]

danke Kickaha,

macht Sinn, was Du schreibst-

dann werde ich mal schauen, wie die Holland-fonds wiederangelegt werden, das Angebot läuft dieser Tage bei wölbern

[Steuervermeider]

Welche Meinungen gibt es zu folgenden Beteiligungen:

Immobilien Europa: KGAL Property Class Value Added 1 Europa Fonds

Immobilien USA: US-Treuhand XVII und XVIII

???

Grüße

Steuervermeider

[Steuervermeider]

Kann das wirklich wahr sein, was ich die Tage gelesen habe?

Ich habe das so verstanden, als wenn eine Schenkung von US-Immobilienfonds nach allgemeiner Auffassung in den USA als Übertragung eines immateriellen Vermögenswertes gelte und damit vollumfänglich steuerfrei bliebe, ohne jegliche betragsmäßige Begrenzung und unabhängig von Verwandtschaftsgrad und deutschen Freibeträgen und Steuersätzen???

Das klingt zu gut um wahr zu sein. Wer kann zur Klärung dieses Themas beitragen?

Grüße

Steuervermeider

[Blaueradler79]

Hola ich suche den 4. größten Jap. REIT closed End Fund von FRancis Collin.

Kann mir jemand helfen, dass wäre perfekt..

Ich freu mich auf deine Antwort, oder Tipp wo ichs selbst rausfinden kann...

Gruß

BA

[SOM.you.]

RE: Auslands-Immobilienfonds

mir gefällt der neue CFB Fonds 160 ganz gut.
Es wird in einen Wolkenkratzer Neubau in den USA investiert.
Das Objekt beheimatet zum großen Teil die neue Comcast Firmenzentrale und ist mit einem Anfangsmietvertrag von rd. 16 Jahren ausgestattet. Als nicht so prickelnd empfinde ich den hohen Fremkapitalanteil. Das Gebäude ist jedoch ein Neubau und sollte eine sehr lange Nutzungsdauer in einer interessanten Stadt haben.
Ebenfalls sind die Ausschüttungen attraktiv. Nach Fertigstellung von 6,25 % ansteigend auf 8 %. Durch das DBA sind die Ausschüttungen bis zu gewissen Grenzen fast steuerfrei.

SOM

[uak65]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.703.940 von Steuervermeider am 18.10.06 16:26:08

wenn ich es richtig verstanden habe gilt das ganze aber nur wenn der beschenkte/ererber wohnsitz + und steuerpflicht in usa hat.
außerdem galube ich das dba dies nicht für D vorsieht, hier bleibt es beim alten.

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.591.460 von Weatherman am 13.10.06 01:44:29

@Weathermann

entgegen der üblichen Meinung ist es so, dass die AFA, die du steuerlich geltend machen kannst, ein Werteverzehr der auch tatsächlich auch stattfindet (die FK Zinsen kannst Du ja auch absetzten). Deshalb reduziert die Afa eben auch deinen Ertrag.

Die meisten Anleger tun aber so, alsob die Afa nur kalkulatorischer Natur wäre und durch die Abschreibungsfähigkeit die Nettoperformance erhöht.

Gruß Kickaha

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.725.501 von kickaha am 19.10.06 17:50:06

aktuell gibts einen letzten "Indianerfonds". Also mit Reservatsabschreibung. Die MV bestehen schon sehr lange, das Objekt ist ganz ok. Die Beteiligung ist für Anleger ab 500 TUSD geeignet 8besser wahrscheinlich ab 1 Mio) die in den USA bereits positive Einkommen erzielen und diese über die hohe Abschreibung wegdrücken wollen.

Von Hahn gibts den 141 nach gewohnter Manier und ein PP mit Umsatzmietvertrag.

Gruß Kickaha

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.725.501 von kickaha am 19.10.06 17:50:06

@ Som

wenn Hahn mit seinem Einkaufszentrum anfänglich 6% erwirtschaftet und dazu noch von Anfang an 1,5% tilgt, dann sehe ich keinen Sinn darin in den USA mit Währungsrisiko zu investieren mit der selben Performance.

Da die Immozinsen in den USA mittlerweile wahrscheinlich höher sind als bei uns würde ich das unter Risikogesichtspunkten eher nicht machen wollen.

Ich habe mir das Teil aber auch noch nicht angesehen.

gruß Kickaha

[SOM.you.]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.725.638 von kickaha am 19.10.06 17:55:37

RE: Kickaha

das Darlehen beim CFB ist 5 Jahre tilgungsfrei und dann erst wird getilgt.

Die Zinsen beim CFB 160 liegen bei rd 6 % für 10 Jahre.I
m Nachsteuervergleich schneidet ein Deutscher Immofonds fast immer schlechter ab als ein DBA Fonds.

Bei Hahn haste auch ein Währungsrisiko in den Darlehen.
Im 139er von Hahn (den ich nicht schlecht finde) liegt die anfängliche Tilgung bei 1,12 % und ist 2040 vollst.getilgt. Die Ausschüttung von 6,5 % bis 2024 wird durch den Steuereffekt der von 1,29 auf 5,61 % ansteigt natürlich erheblich gesenkt.
Ein Steuersatz von 40 % reduziert die Nachsteuerausschüttung von 6,50 % um anfänglich 0,5 % bis auf rd. 2,5 %.

Das bedeutet dass der Anleger im Jahr 2020 mit einer Nachsteuerrendite von 4,2 % darsteht, während dem USA Anleger satte 8 % bekommt und beide Fonds tilgen.

SOM

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.727.948 von SOM.you. am 19.10.06 19:50:55

Und wie sieht die Performance aus, wenn der USD weiter an Kurs gegen den € verliert. Es waren immerhin 40% Wertverlust seit 2002.

Warum brauchen die Jungs 5 tilgungsfreie Jahre? Weil sie sonst nicht ausschütten können, oder? Wo kommt in 5 Jahren der Ertrag her, aus dem dann getilgt werden kann?

Gruß Kickaha

[SOM.you.]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.788.397 von kickaha am 22.10.06 21:51:42

RE: Kickaha

die Frage der Währungsrelationen kannste Dir wohl selbst beantworten.
Die Währungsrisiken und Währungschancen sind ähnlich wie bei den Schiffsbeteiligungen vorhanden :



Wobei bei den aktuellen Kursen ein ehr guter Einstieg in ein US$ Investment ist.

Warum brauchen die Jungs 5 tilgungsfreie Jahre?
Weil sie sonst nicht ausschütten können, oder?
Wo kommt in 5 Jahren der Ertrag her, aus dem dann getilgt werden kann?

Das ist leicht zu beantworten.
Der Mietvertrag mit comcast sieht eine feste jährliche Staffelerhöhung der Mieten vor.
Die Anpassungsätze liegen bei sehr erfreulichen 2 % bis 2,85 % pro Jahr.

Durch diese Vereinbarung steigen die Mieten in der Zeit 2008 bis 2022 von US$ 32.2 Mio auf US$ 49.71 Mio an.

Der Ertrag zur Tilgung generiert sich also aus den fest vereinbarten Mietsteigerungen.

SOM

[uak65]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.788.397 von kickaha am 22.10.06 21:51:42

hast absulut recht das währungsrisiko ist nichz unterzubewerten. habe jetzt gerade einen satten $-gewinn einstreichen können aber in € ist nichts übriggeblieben. Nur die 7-8% ausschüttung während der 5-jährigen laufzeit waren der wirkliche Gewinn.
dennoch würde ich jederzeit wieder unvestieren- vorausgesetzt der initiator stimmt- ich war bei jamestown und da gerne wieder

[Attol12]

Nach Mitteilung der MPC ist der Paketverkauf aller Hollandimmobilien vertraglich abgeschlossen. Der Verkaufspreis liege 5,5 % über den Schätzwerten. Die genaue Abrechnung folge im Dezember.
Wer weiss mehr?

[hasni]

bei Wölbern geht wohl auch der Verkauf der Holland-Immobilienfonds über die Bühne, jedenfalls liegt bei den Fonds, wo ich beteiligt war, die entsprechende Zustimmung vor

Persönlich finde ich merkwürdig, dass urplötzlich von Investoren ein so hohes Interesse siganlisiert wurde, dass die wichtigtsten Anbieter von Holland-Fonds den gesamten Bestand veräussern.
Nicht, dass ich das als Anleger besonders bedauere, die steuerlichen Vorteile bei den Holland-Fonds sind ja ohnehin dahin, und in aller Regel erscheinen mir die erzielten bzw erzielbaren Preise auch ganz realistisch, aber ich frage mich wirklich,

warum das parallel bei MPC und Wölbern über die Bühne geht, woher dieses geballte Investoreninteresse herrührt?
Oder ist es einfach so, dass es einen gewaltigen Überhang von Geldern gibt, die einfach investiert werden müssen?

[superkeule]

US-Treuhand hat ihre Immobilie aus dem Dearborn Fonds verkauft. Anleger erhalten 115% ihrer Einlage demnächst zurück.
Aber: Wohin mit den US$.??? In EURO tauschen erscheint bei dem aktuelle $-Kurs nicht sinnvoll.
Gibt es zur Zeit interessante US Investments?
Jamestown Co-invest? Container Fonds in US$?
Danke

[Jo1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 25.917.977 von superkeule am 04.12.06 08:00:57

Gibt viele Alternativen, du hast schon welche angesprochen, präziser wären da noch:

DTF Dollar Modell
BUSS 2
demnächst BVT Residential 4, muss ich aber erst noch den Prospekt ansehen, kommt in 1-2 Wochen, nur leider schon fast komplett reserviert.

...

[Steuervermeider]

@superkeule

Warum nicht den neuen US-Treuhand-Fonds? Der Verriss von Loipfinger ist ja mehr als jämmerlich (für Loipfinger, nicht für die US-Treuhand).

Grüße
Steuervermeider

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 25.938.943 von Steuervermeider am 04.12.06 21:10:47

es gibt jetzt die Prospekte für den PWF 141 von Hahn und am Freitag ein leckers PP

Viele Grüße
Kickaha

[BMBULLI]

Hallo liebe US-$-Interessenten....ich inverstiere wieder in einen Residential.....habe mir die Bilanz von Fairfield angehört....da kann man wirklich neidisch werden...der 4er investiert wieder in Boston und in Dallas...das ist vernünftig gerechnet....und über 60% in 33 Monaten beim Einser ...kann man ja auch nicht meckern....oder??

[schneifel]

Antwort auf Beitrag Nr.: 26.135.723 von BMBULLI am 12.12.06 21:23:19

Ich hab demnächst US-Dollar frei (JT) und möchte die in can-Dollar investieren.
Hier wurde mir Walton Landbanking angeboten. Kennt die jemand? Hat gar jemand bereits Erfahrung in dem Segment.

[Jo1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 26.171.312 von schneifel am 14.12.06 11:33:05

Walton wäre auf jeden Fall nen extra thread wert, aber bisher kennt die fast niemand

Bin nächste Woche in Berlin oben und schau es mir vor Ort nochmal genauer an, dann werde ich es nochmal probieren mit dem alten thread und den hardfacts.

@schneifel hast BM

Gruß vom Bodensee

[Fizban]

Antwort auf Beitrag Nr.: 26.172.554 von Jo1 am 14.12.06 12:29:27

Hallo Jo,

du hast recht. Walton hört sich interessant an. Diese Infos habe ich aus dem Netz gezogen - daher nur allgemein zur Information, worum es in dem Fonds überhaupt geht.

Der Anleger beteiligt sich unmittelbar als Direktkommanditist oder mittelbar über einen Treuhänder mit einer Mindestbeteiligungssumme in Höhe von CAD 10.000,00 an der WALTON Europe Landentwicklung GmbH & Co. KG, Berlin. Bei der Beteiligungsgesellschaft handelt es sich um eine für den Erwerb der Beteiligung an der Brant County Limited Partnership No. 1 (Objektgesellschaft) neu gegründete Gesellschaft. Die Objektgesellschaft beabsichtigt, Miteigentum mit einer Quote von mindestens 75 % und höchstens 95 % an vier noch nicht baulich erschlossenen Grundstücken zu erwerben. Die Grundstücke befinden sich in der Provinz Ontario, Kanada. Die verbleibenden Miteigentumsanteile hält der Anbieter der Vermögensanlage. Der Grund und Boden befindet sich bereits im Eigentum des Anbieters. Es ist beabsichtigt, dass unmittelbar nach Erreichen der Mindestkapitalerhöhungsbeträge bei der Beteiligungsgesellschaft die Miteigentumsanteile an den Grundstücken auf die Objektgesellschaft übertragen werden. Da die Investition in einzelne oder alle 4 Grundstücke durch die Höhe des eingeworbenen Kommanditkapitals bestimmt wird und auch der durch die Objektgesellschaft vermittelte Miteigentumsanteil von der Höhe des zur Verfügung stehenden Eigenkapitals abhängt, ist die Vermögensanlage mit einem Blind Pool vergleichbar. Walton wird als derzeitiger Alleineigentümer und zukünftiger Miteigentümer des zu erwerbenden Grund und Bodens in dieser Eigenschaft dessen Verwaltung übernehmen und die Entwicklung der Grundstücke bis zur Grundbuchreife vorbereiten. Ziel ist die Wertschöpfung durch Wertsteigerung des Grund und Bodens aufgrund steigenden Bedarfs an Bauland im Einzugsbereich von Brantford County, Ontario.

In direkter Nachbarschaft zu Toronto und zur GTA (Greater Toronto Area) befinden sich die ebenfalls bedeutenden Wirtschaftsräume Hamilton (ca. 660.000 Einwohner), St. Catharines (ca. 380.000 Einwohner) und Niagara (ca. 400.000 Einwohner). Gemeinsam mit dem Großraum Toronto bilden sie den sogenannten „Golden Horseshoe“ („Goldenes Hufeisen). Die Regionen reihen sich in Form eines Hufeisens um den westlichen Zipfel des Ontariosees: Toronto liegt im Norden, Hamilton im Westen und Niagara im Süden des Sees. 2001 lebten in diesem bedeutenden Wirtschaftsraum 7,8 Millionen Einwohner. Nach Prognosen der Regierung von Ontario wird die Bevölkerung dieser Region bis 2031 auf 11,5 Millionen anwachsen. Prognostiziert entfällt 80 Prozent des Wachstums der Bevölkerung von Ontario in den kommenden 25 Jahren auf die Region des Greater Golden Horseshoe. Die Zahl der Beschäftigten wird sich im gleichen Zeitraum von 3,8 Millionen auf prognostizierte 5,6 Millionen steigern. Um das enorme Wachstum der kommenden 25 Jahre in die richtigen Bahnen zu lenken, wurde der „Places to Grow“ Act ins Leben gerufen. Die Förderung von Infrastruktur, Handel und Industrie wird ebenso gefördert wie die Erhöhung der Lebensqualität durch Unterstützung von ökologischen Projekten. Es erfolgt eine Aufteilung der Region in Zonen. Die rein landwirtschaftlich geprägten Bereiche (Rural Areas) werden von einem Grünen Gürtel (Greenbelt Area), in dem keine Ansiedlungen erfolgen, getrennt. Innerhalb der Areale, in denen Niederlassungen gefördert werden (Settlement Areas), sind Regionen ausgewiesen, die eine intensive Förderung durch den Plan erfahren. Eines dieser 25 genannten Urban Growth Centres ist die Stadt Brantford und deren Umgebung.

Einzahlung:
100 % plus Agio innerhalb von 14 Tagen nach Annahme

Ausschüttung:
Mangels einer konkreten Ertragsprognose sind Höhe und Zeitpunkt der Ausschüttungen nicht prognostizierbar. Während der für die Vorbereitung zur Entwicklung der Grundstücke erforderlichen Haltedauer werden aus dem Grundbesitz mit Ausnahme ggf. geringer Mieteinnahmen aus der Vermietung als Farmland keine Erträge erwirtschaftet werden können. Erträge können prognosegemäß vielmehr erst bei Veräußerung des Grundbesitzes erzielt werden. Ausschüttungen an die Anleger sind somit nicht vor der Veräußerung von Grundbesitz zu erwarten.

Der Anleger ist mit seinen Einkünften aus der Beteiligung – mit Ausnahme eventuell geringer Zinsbeträge – in Kanada beschränkt steuerpflichtig. In Deutschland sind solche Einkünfte als gewerbliche Einkünfte lediglich beim Progressionsvorbehalt zu berücksichtigen.

[Jo1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 26.462.651 von Fizban am 25.12.06 15:22:31

war letzte Woche in Berlin, hab mir die Geschichte mal näher angeschaut. war sehr interessant, werde im neuen jahr mal nen thread eröffnen bzw. den ersten ergänzen.

Gruß vom Bodensee

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 26.464.695 von Jo1 am 25.12.06 20:19:25

Ich wünsche Euch allen ein Gutes Neues Jahr bei guter Gesundheit und allem was Euch Zufriedenheit beschert.

Danke für die Postings von Euch allen.

Gruß Kickaha

[Jo1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 26.635.447 von kickaha am 02.01.07 12:49:59

der Residential 4 ging ja mehr oder weniger unter der Hand weg. Wenn jemand Interesse hätte, ich habe noch Material.

Gruß vom Bodensee

[BMBULLI]

Hallo Jo...habe gerade gelesen...dass du noch Material hast....für Resi 4.....brauche noch ne knappe Mio.....US $ versteht sich....melde dich mal bei mir....lieben Gruß

[Jo1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.366.665 von BMBULLI am 02.02.07 13:11:25

Melde mich in der letzten Februarwoche, erst dann weiß ich genau ob/wieviel noch übrig ist. Wird aber mit Sicherheit keine Mio sein.

Gruß vom Bodensee

[superkeule]

Jo1, ist dieser Fonds zu empfehlen? Warum ging er "unter der Hand" weg? Hätte evtl interesse meine US$ zu investieren.

[Jo1]

Du hast BM

[BaBernd]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.362.169 von Jo1 am 02.02.07 09:22:27

Hatten auch den Resi 5 (Private Placement) mit im Vertrieb ...war ebenfalls sehr schnell platziert...
Beim 4er scheinen noch einige Kontingente im Markt rumzuschwirren

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.366.665 von BMBULLI am 02.02.07 13:11:25

Willst Du "nur" anlegen oder geht es Dir um Steuer?

Es gibt aktuell die Möglichkeit sich an einem "Indianerfonds" (also sehr hoher Reservatsabschreibung) zu beteiligen. Die Mindestsumme beträgt 1 Mio. USD.

Gruß Kickaha

[BMBULLI]

an Kickaha und Jo....ich hab noch einige Anleger, die interessiert sind....hab aber schon mal den 6er anvisiert....der 5er ist ja ein Private Placement...der 6er kommt ja schon in ein paar Wochen...der 1er ist aber noch nicht endgültig über die Bühne..muss noch bis zum 14. Februar Frist abgewartet werden...

[Jo1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.470.078 von BMBULLI am 06.02.07 19:41:39

jaja die Klimaanlage beim 1er , denke aber das passt. Normal nehmen sie bei BVT den Mund nicht so voll ohne Grund. Auch der 2er läuft ja nahezu perfekt, Baufortschritt und Vermietung deutlich über Prospekt. Der 5er ist dicht, hier haben wohl sehr viele BVT Vorstandsnahe Kreise gezeichnet, war ja auch Mindestbeteiligung 150 Mille. Wie gesagt, wenn ich noch was übrig habe, melde ich mich bei Dir. Letzte februarwoche geb ich die bescheid, so oder so.

Gruß vom Bodensee

[BMBULLI]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.474.840 von Jo1 am 06.02.07 22:13:16

So...der 1er ist wohl jetzt durch....die nächsten 5 Mio US $ sind geflossen....der 2er soll jetzt wohl vielleicht auch schon Ende des Jahres verkauft werden...zwar nicht so ertragreich wie der 1er...aber besser also prognostiziert....das sind doch mal gute Nachrichten für BVT-Anleger.....

[hudeli]

Hallo,

bin auf den Prospekt des Direkt Invest Polen von Elbfonds gestoßen:

Kurzinfos:
- 50-50 Mix aus Bestandsimmos und Projektentwicklungen geplant
- prognostizierte Ausschüttungen sind knackig (180% in 6 J.)
- Blindpool-Charakter (relativiert die og. Prognose)
- Weichkostenanteil von 21% d. EK
- Gewinnbeteiligung des poln. Beraters (über 8% Verz. für Anleger werden 30-40% abgegriffen)

Gibt es hierzu Meinungen, insbesondere zum Emittenten (2006 gegründet!) und dem Berater in Polen (IRES Polen)? M.E. hängt der Erfolg ganz überwiegend von der Qualität des Beraters ab.

Hat evtl. jemand Infos zum Platzierungsstand? Unter EUR 1 mio EK bis Juni 2007 wird rückabgewickelt...

Danke & Grüße
Hudeli

[uak65]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.057.028 von hudeli am 01.03.07 20:59:05

finger weg - papier ist geduldig und kann bunt bedruckt werden -

kenne den emmitenten zwar nicht - sieht aber verdammt nach wenig erfahrung aus-

hab leider schon zu oft schlechte erfahrung mit newcomern + 20 % kostenaufschlag sollen erst einmal verdient werden

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.063.274 von uak65 am 02.03.07 09:54:26

Diesen Fonds werde ich mir, wenns klappt, übers Wochenende anschauen.

Der Partner in Polen ist eine 70%ige Tochter der Credo AG Wien. Deren Mitinhaber ist die größte Privatbank Österreichs (Constintia), die wohl aktuell dabei ist, Ihren Anteil an der Credo aufzustocken.

Den Ansatz finde ich nicht grundsätzlich schlecht und wenn der Projektentwickler eine Hurdlerate von 30% über 8% und 40% über 12% vereinbart, ist das für Projektentwicklung ok, denn dann haben die Jungs auch ein vitales Interesse, dass die PE klappt.

Nach meinem Kentnisstand sind aktuell ca. 2.5 Mio platziert.

Also dann, bis später.

Gruß Kickaha

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.068.350 von kickaha am 02.03.07 14:25:45

beim Polen 1 aktuell wohl ca. 5 Mio platziert. Bei gerade viel unterwegs dauert noch ein wenig.

VG Kickaha

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.960.800 von kickaha am 23.04.07 21:49:50

Polen 1 konnte mich bisher nicht überzeugen. Aktuell wird es immer schwieriger vernünftige Immobilien zu finden.

nach Ausagen des EMis Hahn wird es auch in Deutschland immer schwieriger überhaupt noch Produkte aufzulegen. Institutionelle bieten aktuell für entsprechende Einzelhandelsimmobilien bis zur 20-fachen Jahresmiete (also Anfangsperformance von 5%). Bei diesen Einstandspreisen und gestiegenen Finanzierungskosten lässt sich ein entsprechender Publikumsfonds nicht mehr darstellen.

Beim aktuellen Hahnfonds wurde die Finanzierung im Frühjahr zu noch einigermassen günstigen Konditionen geschlossen. Aber die Anfangsperformance ist jetzt schon niederer als bei den Fonds des letzten Jahres.

Viele Grüße

Kickaha

[SOM.you.]

RE: MPC Fonds Canada 7

MPC plant nach gut 2 Jahren die Objekte zu verkaufen und den Fonds
aufzulösen.

Die Fondsgeschäftsführung plant jetzt die Objekte "en bloc" zu verkaufen, und einen Mittelrückfluss
nach Steuern von rd. 130 % zu erzielen.

Einschliesslich der Aussschüttungen von bisher 19,65 % würde sich eine Gesamtrückfluss von 150 % nach Steuern ergeben. Das entspricht einer jährlichen Nachsteuerendite von deutlich über 20 %. Für diese konservative Assetklasse ist das ein exzellentes Ergebnis.

Möglicherweise wird im Bietungsverfahren ein noch höherer Veräusserungserlös erzielt.

Ein tolles Ergebnis für die Anleger. Ich kann auch einige Kunden mit der tollen Nachricht beglücken.

Gruß,

SOM

[DerMitDemKochTanzt]

@SOM:

Der "HCI Real estate Growth I USA" wird sehr gelobt und
scheint auch schon erste Erlöse realisiert zu haben.

Da der Fonds Ende des Monats schliesst, muss man noch
aufspringen?

[BMBULLI]

Hurra Nun ist der Scheck von Resi 1 endlich da...35.408 US Dollar netto für 25.750 US Dollar Bruttoeinsatz....und das alles für 33 Monate...Verrechnung der Einkommensteuer erfolgt nächstes Jahr noch....das kann sich doch für die Anleger sehen lassen....Resi 2 steht auch schon kurz vor Abschluss...Resi 6 müsste sich demzufoleg doch von alleine verkaufen...oder? Austin, Denver, Phoenix....keine Schlechten Standorte...Schönes Restwochenende!

[uak65]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.604.094 von BMBULLI am 16.09.07 13:07:23

hats du mal € basis gerechnet , was kommt denn da ruas??
wer ist denn resi ??

[BMBULLI]

Bin bei 1,27 rein....ist schon ok...bleibe ja auch weiter im Dollar.....Resi...ist BVT Residential USA ...Investition in Mietappartments...erstklassiges Inverstment..gerade richtig bei den aktuellen Diskussionen...

[Jo1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.609.943 von uak65 am 16.09.07 15:30:46

auf Euro Basis nach Steuer liegen wir bei ca. 11 % netto.

Immer noch schön, aber meine Kunden haben alle ausnahmslos in den 6er reinvestiert, macht gerade keinen Spaß die Dollar zurückzutauschen :-)

Gruß vom Bodensee

[Jo1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.621.440 von Jo1 am 16.09.07 20:55:13

vor allem das Phoenix Objekt sieht sehr gut aus, war ursprünglich als Private Placement geplant, jetzt aber dem 6er als Volumensaufstockung einverleibt.

[headland]

Hat jemand Erfahrungen mit TSO aus Atlanta/USA?

TSO hat einen langjährigen guten Track-Rekord als Immobilien-Projektentwickler (Kauf, Renovierung, Upgrade, Vermietung, Verkauf) im Südosten der USA und konnte auch aus Immmobilienkrisen (durch güntige Einkäufe in Wachstumsgebieten) gestärt hervorgehen.
Wird mit BAFIN-Prospekten in DE (und NL) von DNL unter dem Namen TSO-DNL 2 bzw. 3 vertrieben.

Das Investment auf den ersten Blick nicht schlecht aus, auch wenn man die Erträge mit $1,50 pro Euro rechnet, wären die Renditen noch zweistellig und alle Immos sollen in spätestens 5 Jahren weiterverkauft werden.

Kann jemand über Vor-/Nachteile berichten oder hat Erfahrungen mit TS0-1?

Gruß
Headland

[Das_Modul]

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[brunch68]

HGA Capital: Zwei Fonds in Schwierigkeiten
17.04.2008

HGA Capital, Initiator für Geschlossene Fonds und Tochtergesellschaft der HSH Nordbank, hat Schwierigkeiten mit ihren zwei US-Wohnimmobilienfonds USA VI und USA VII. Dies berichtet die Tageszeitung „Die Welt“. Beide Fonds der HGA Capital haben die prospektierten Ziele bisher nicht erreicht, wie Immo von Homeyer, Immobiliensprecher der HSH Nordbank gegenüber FONDS professionell ONLINE bestätigte. Die Apartmentanlagen haben sich schlechter vermieten lassen als erwartet. Insgesamt geht es um die Summe von 43,8 Millionen US-Dollar (27 Millionen Euro).

Im Sommer 2007 wurde der HGA/USA VII aufgelegt und investiert in Apartmentanlagen im Großraum Houston sowie im Großraum Washington. Es handelt sich um Mietwohnungsbestände. Bereits vollständig vertrieben ist der Vorgänger-Fonds HGA/USA VI. Dieser Fonds hat ebenfalls in Apartmentanlagen in den USA investiert. Hierbei handelt es sich um Mietwohnungsbestände in Las Vegas sowie in Florida.

Sachverhaltsprüfung und Vertriebsstopp

Als erste Konsequenz hat HGA Capital zunächst eine Sachverhaltsprüfung eingeleitet und auf Basis der vorliegenden Zwischenergebnisse den Vertrieb für den Fonds HGA/USA VII gestoppt. HGA lastet die hohen Leerstände dem Verwalter der Apartments, Alliance Residential, an: „Obwohl die Aufklärung des Sachverhalts noch nicht abgeschlossen ist, deuten die bisherigen Ergebnisse darauf hin, dass wesentliche Ursachen für die nicht zufrieden stellende Performance der Fonds auf Seiten von Alliance Holdings, L.L.C. liegen. Alliance, der verantwortliche Asset Manager, hat darüber hinaus bislang nicht in dem gewünschten Umfang zur Aufklärung der Sachverhalte beigetragen. Wir sind daher zu der Überzeugung gelangt, dass Alliance die Interessen der Anleger und der HGA Capital nicht optimal vertritt“, so von Homeyer.

Da Alliance – neben der Stellung als Co-Investor - auch Asset Manager des bereits aufgelösten Vorgängerfonds HGA/USA V war, wurde die Untersuchung auch auf diesen Fonds ausgedehnt. „Erste Ergebnisse unserer Untersuchungen zeigen durch Alliance begründeten Klärungsbedarf hinsichtlich der Abrechnung des Fonds“, sagt der Sprecher.

Keinen Schaden für Anleger

HGA Capital versichert, dass die Anleger durch diese Vorfälle keinen Nachteil erfahren werden. Zu den betroffen Investoren zählen sehr vermögende Privatpersonen und Vermögensverwalter, die große Kapitalsummen betreuen. Bisher sind in dem USA VII Fonds circa 20 Prozent platziert, die bisher beigetretenen Anleger werden entschädigt. Den Anlegern des USA VII bietet die Bank sogar an, ihre Beteiligungen im Gesamtwert von 6,8 Millionen US-Dollar gegen Anteile an einem neuen Fonds (Nr. 17) ihrer zweiten Tochter US-Treuhand zu tauschen.

Man werde alle Handlungsoptionen zur Optimierung der Fondsperformance prüfen: Der Austausch des Asset Managers in den USA oder auch die Veräußerung der Immobilien kämen dabei in Frage. Eine endgültige Handlungsempfehlung sei allerdings erst nach Abschluss der laufenden Untersuchung möglich. (dnu)

Quelle: FONDS professionell