Finanzamt erkennt Hypothekenzinsen nicht an - 500 Beiträge pro Seite

[JohnD]

Mein Finanzamt legt sich quer, wer kann mir da weiterhelfen?

Ich habe meine bisher selbstgenutzte Eigentumswohnung Ende letzten Jahres vermietet, weil ich mir ein Haus gekauft habe. Auf die Wohnung habe ich eine Hypothek aufgenommen, die Miete geht ein, die Zinsen werden von mir brav gezahlt, von Anfang ist sogar ein Überschuss vorhanden, Gewinnerzielungsabsicht also vorhanden. Nun kommt das FA ins Spiel. Die Mieteinnahmen versteuern, kein Problem, die Hypozinsen dagegen absetzen, das akzeptieren sie nicht. Begründung: Kein wirtschaftlicher Zusammenhang. Ich soll also nun etwas versteuern, was ich gar nicht habe.
Ist das rechtens? Können die mir vorschreiben, auf was ich die Hypothek aufzunehmen habe?

[nett]

Das wird regelmäßig so vom FA gesehen.
Nur wenn Du beim Kauf gleich eine Hypothek aufnimmst, dann können die Jungs nix machen.
So ist das in Deutschland.
Übrigens, das ist noch ein harmloser Fall, weil recht bekannt. Jeder Steuerberater weiß das und hätter Dir das vorher gesagt.

Mittlerweile fängt aber der Staat (durch z.B. nachträgliche Gesetze, die dann rückwirkend gelten) und die FAer (durch weite Auslegung der Gesetze bis zur Rechtbeugung) an die Steuerzahler zu betuppen.
Der Staat ist so klamm, dass jedes Mittel recht ist.
In den letzten 10 Jahren hat das extrem zugenommen.

Es ist Zeit auszuwandern.

[rsch]

auf gehts nach Holland!

[Doktor Dax]

Entscheidend ist die Verwendung der Darlehensmittel. Diese müssen für die vermietete Immobilie verwendet worden sein, damit die Zinsen als Werbungskosten abzugsfähig sind.

[K1K1]

@JohnD

die Vorgehensweise des FA. (Nichtanerkennung der Hypothekenzinsen) ist korrekt.

Wenn Du verheiratet sein solltest (oder eine andere passende Person in Deinem 1.Verwandschaftsgrad hast), dann gäbe es die Möglichkeit des Verkaufs der Wohnung an Deine Frau, diese kann dann die Bezahlung der WOhnung über ein von Deiner Frau aufzunehmendes Darlehen leisten. Die Zinsen sind dann absetztbar. Es fallen unter Eheleuten nur die üblichen Grundbuchkosten- und Notarkosten an (die sich aber schnell über die absetzbaren Zinsen amortisieren), die 3,5% Grunderwerbssteuer fällt jedoch nicht an.

Zu berücksichtigen ist dabei, dass das Eigentum der Wohnung und der Gegenleistung (Geld) auch wirklich wechselt. Eine solche Maßnahme sollte daher gründlich auf ihre Auswirkungen durchdacht werden.

Grüße K1

[JohnD]

Danke für die Antworten. Dann werde ich wohl schnellstmöglich tilgen, damit mir wenigstens das bleibt, was ich zu versteuern habe...

[Adam Riese]

Hallo JohnD,
hier noch ein Vorschlag: Zweikontenmodell.

Du solltest Dir ein Girokonto - Eigentumswohnung anlegen und von dort alle Werbungskosten für die Wohnung bezahlen und so langsam einen Soll-Saldo aufbauen. Also auch Hausgeld, Grundsteuer bezahlen. Relativ schnell sind € 10 Tsd Schulden aufgebaut, die dann in ein zinsgünstiges Darlehen umgewandelt werden können. Dies kann man mehrfach machen.

[Adam Riese]

Nachtrag:
Die Einnahmen aus der Wohnung laufen ein anderes Konto im Haben, von dem Du dann Dein Haus bezahlen kannst.

[Andrija]

Jetzt werde ich aber richtig unsicher. Wie sieht es eigentlich beim Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung aus? Muss die Bezahlung des Kaufpreises zwingend aus den Kreditmittel bewirkt werden oder kann ich aus Eigenmitteln den Kaufpreis bezahlen und etwas später einen Kreditvertrag abschließen und die Zinsen dann steuerlich geltend machen? Muss die Hypothekaufnahme im gleichen Jahr liegen?

[Adam Riese]

Um die Zinsen für eine vermietete, kreditfinanzierte Immobilien absetzen zu können, muss der Kaufpreis mit den Kreditmittel bezahlt werden, also ein direkter Zusammenhang bestehen.