Platzt die US-Immobilienblase ? Crashgefahren nehmen zu ! - 500 Beiträge pro Seite

[DerIslaender]

hier bei wo:

US-Aktienmarkt - Immobilien und Finanzaktien besonders gefärdet


Versuchen wir es einmal auf den Punkt zu bringen:

1.) Der US-Konsum bleibt weiterhin stark mit einem Anstieg von mehr als 6 Prozent in der Jahresrate
2.) Der Immobilienmarkt in den USA boomt im September betrug der Anstieg in der Jahresrate 12,9 Prozent
3.) Der US Verbraucher verdient zwei Prozent mehr als im Vorjahr

Fällt Ihnen dabei irgendetwas auf ? Mir fällt jedenfalls auf, dass die Löhne in den USA bereits seit Jahren nicht mehr mit den Ausgaben und Immobilienpreisen Schritt halten können. Ein Zustand der langfristig gesehen unhaltbar ist.

Doch bevor ich auf den möglichen Zusammenbruch des US-amerikanischen Konsumenten komme, möchte ich ein viel schwerwiegenderes Problem ansprechen und zwar die US Immobilienpreise. Vor allem, dass der MBNA Refinanzierungsindex seit 2001 bereits um 40 Prozent gefallen ist und damit ein Ende der unbeschränkten Hypothekenanhebung signalisiert.

Zudem befinden sich die Hauspreise mit einem Anstieg von fast 13 Prozent (3Q 2004) in einer Übertreibung, die es letztes mal Anfang 1987 gab, als die Immobilienpreise mit einer Jahresrate von rund 8 Prozent stiegen. Es sei darauf hingewiesen, dass es sich bei den Zahlen um Daten betreffend der gesamten USA handelt. Wer einmal in den USA war, der wird mir bestätigen, dass es dort durchaus Gegenden gibt in denen ein Anstieg der Immobilienpreise in etwa so selten zu sehen ist, wie ein Yeti in Tibet, wobei man dies ja nie ausschließen sollte.

Was ich bisher an Informationen gesammelt habe reicht mir, mindestens eine starke Verkaufsempfehlung für die größten US-Bauwerte auszusprechen. Lennar Group (NYSE: LEN) erreichte heute mit 57 US-Dollar ein Intradayhoch bevor er um mehr als zwei Prozent auf unter 56 US-Dollar zurückging. Ebenso schlimm erging es DR-Horton (NYSE: DHI) und Centex (NYSE: CTX), welche auch mehr als zwei Prozent vom Hoch verloren.

Auf was ich hinaus will? Ganz einfach die meisten Hausbauaktien in den USA haben sich von 1985-1997 lediglich etwa verdoppelt. Seit Juni 1997 haben sich diese Aktien jedoch versiebenfacht (Centex) oder sogar verzehnfacht (Lennar). An den relativ moderaten KGVs wird diese Bewegung jedoch zum Trugschluss vieler Investoren nicht ersichtlich, denn im Schnitt besitzen die Hausbauer in den USA ein KGV zwischen 9 und 10. Eigentlich kein Stoff aus dem eine Blase geschnitzt ist. Allerdings muss man bedenken, dass Hausbauer einen extremen Hebel auf fallende Hauspreise besitzen. Ein Rückgang von 3-5 Prozent kann sich hier unter Umständen bereits sehr negativ auf die Gesamtnachfrage nach neuen Häusern auswirken. Sicher wird es immer wieder Hauskäufer geben, nur wird man in einem fallenden Markt vermutlich eher auf gebrauchte Häuser zurückgreifen und kaum noch neue Immobilien in Erwägung ziehen.

Schauen wir uns einfach einmal den Umsatz von Centex an. Im Jahr 2000 noch bei 6 Milliarden US-Dollar erreichte dieser im Frühjahr 2004 einen Wert von 10,4 Milliarden US-Dollar. Immerhin ein Anstieg von 73 Prozent. Doch mehr als drei viertel des Umsatzanstiegs bei Centex traten in den Jahren 2002 und 2003 auf. Dies signalisiert mir, dass es sich dabei im Wesentlichen um einen „nominalen“ Effekt gehandelt hat. Die US-Bürger sind aus ihren liquiden Dollaranlagen, dank künstlich niedrig gehaltener Zinsen und einer fallenden NASDAQ, in Immobilien geflüchtet. Doch eine Flucht hält nicht ewig an und es ist schon eine ziemliche Naivität von den US-Bürgern sich von liquiden Dollars in illiquide Immobilien zu bewegen. Wesentlich einfacher wäre es gewesen liquide Goldanlagen aufzubauen, die sich seitdem ebenfalls um mehr als 50 Prozent verteuert haben und damit sogar noch den Immobilienmarkt bei Weitem schlagen. Es wäre für US-Anleger daher vorteilhafter gewesen ihre Dollars in Gold zu parken und sich ein paar Hausbaueraktien zu kaufen. Doch die Baublase scheint in den USA langsam an ein Ende gekommen zu sein.

Die Aktiencharts der Homebuilders sehen für mich aus, wie ein Chart der Deutschen Telekom, die ja bekanntlich auch niemals zu teuer war.

Sollten Sie also die Möglichkeiten des Leerverkaufs in den USA besitzen, so schlage ich Ihnen den Leerverkauf der US-Bauaktien und Finanziers vor. Mit einem 5-10 Prozent Stopp über dem heutigen Tageshoch sollte das Risiko überschaubar sein. Hauptfinanzierer Fannie Mae (NYSE: FNM) mit einem lächerlichen Berg an Immobilienschulden von schlappen 900 Milliarden US-Dollar und einer Marktkapitalisierung von 60 Milliarden US-Dollar hat heute ebenfalls in der Nähe seines Oktobertiefs geschlossen, als Alan Greenspan erstmals in einer öffentlichen Rede vor den Gefahren einer US-Wirtschaftsabkühlung und dem Effekt einer flachen Zinsstrukturkurve auf die Finanzwerte warnte.

Was wollen Sie noch mehr, als eine Warnung von Sir Alan Greenspan alias Sir print a lot?

American Express im vorschnellen Freudentaumel?

Vor kurzem habe ich einmal Goethes „Faust“ in die Hand genommen und vor allem den zweiten Teil aufmerksam gelesen. Was ich dort an wirtschaftlichem Sachverstand vernahm, dass überraschte mich doch sehr. Besonders gut in Erinnerung geblieben sind mir dabei der Besuch Faust’s beim König und die äußerst amüsante Umschreibung der Verhältnisse im Königreich, welche mich sofort an die USA und Europa erinnerten. Sollten Sie das Buch ebenfalls gelesen haben, was ich nur wärmstens empfehlen kann, dann wissen vielleicht noch, dass der große Knall damals nach einem Freudentaumel und inmitten des Karnevalsfestes kam.

In dieser Woche feierte man an Wallstreet die positiven Ertragszahlen von American Express (NYSE: AXP). Dabei wundern mich diese Zahlen keineswegs wenn man bedenkt, dass American Express mit seinen Kreditkarten gerade das repräsentiert, was die USA zurzeit „so stark macht“. Zudem hat AXP mit seinem Rückgang der Risikovorsorge gleich noch signalisiert, dass mit dem Verbraucher in den USA alles in bester Ordnung zu sein scheint und dies trotz realer Einkommensstagnation und einer um 13 Prozent ausgeweiteten Bilanzsumme (also Ausleihungen). Diese Ausweitung entspricht übrigens exakt 113 Milliarden US-Dollar allein für American Express. Das Eigenkapital und damit der Gewinn erhöhten sich um 37 Prozent. Wobei dieser Gewinnzuwachs lediglich sechs Milliarden US-Dollar waren. Also nur gut 5 Prozent der Bilanzausweitung. Ähnliche Verhältnisse kenne ich nur aus dem Japan von Ende der 80er und von koreanischen Banken vor der Korea respektive Asienkrise 1997.

Achja 1997 fing ich aktiv an jeden Tag an der Börse zu handeln. Damals lernte ich sehr schnell, dass eine „richtige Wirtschaftskrise und Rezession“ nur nach einer Übertreibung am Immobilienmarkt entstehen kann. Heute haben wir in Großbritannien, in Australien, in den USA und auch in Südafrika eine solche Blase. Wann sie platzt wird wohl keiner so genau wissen, aber es soll keiner sagen er hätte nichts gewusst. „EMFIS Leser wissen mehr“ lautet daher mein abschließender Satz für heute.

Andreas Lambrou

Wie steht es denn um Eure deutschen Häuschen?

DerIslaender setzt lieber auf Iglus

[Cashlover]

Wo gib`s denn keine Immobilienblasen?

Schau dir mal die Preise in Paris an oder in Madrid....oder auf der Putzfraueninsel Mallorca.

Auf Malle zahlt man für ein schönes Anwesen mit Meerblick in bevorzugter Lage (im Südwesten der Insel) immer noch astronomische Preise.

Auf den Kollaps bei den Immopreisen in den usa wartet man bereits seit Jahren, allein passiert ist nix.