selbstgenutzte Immobilie wertbeständig - die grosse Lüge? - 500 Beiträge pro Seite

[Fruehrentner]

Von allen Seiten tönt es, dass die selbstgenutzte Immobilie (Haus) eine hervorragende Altersabsicherung und Anlageform sei.

Meine Gedanken dazu:

die sog. geburtenstarken Jahrgänge sind aktuell im typischen Hauskauf- und Hausbaulebensalter.


In ca. 30 Jahren ist diese Generation dann über 75 Jahre alt, so dass ab diesem Zeitpunkt altersbedingt eine grosse Hausverkaufswelle stattfinden wird.

Das Problem: die extrem geburtenschwachen Jahrgänge sind dann im typischen Hauskaufalter, können aber kaum das riesige Angebot an Häusern auffangen - und viele wollen eher neuerer Häuser und keine alte Kästen.

Folge: die heute 35-40 J. werden in 30-35 J. ihre sog. Altersabsicherung verschleudern müssen!

Mit kann doch keiner mehr erzählen - mal von Toplagen abgesehen - dass man in 30-35 J. für seinen alten Kasten noch einen vernünftigen Preis erzielen wird!
Wer soll die ganzen Häuser denn kaufen, wenn kaum Kinder in die Welt gesetzt wurden??!

Dieses Märchen von der sicheren Altersvorsorge "Haus" erzählen doch nur die, die heute davon profitieren und daran schön verdienen, also Banken, Makler, Vermittler, Baufirmen und ähnliches Gesindel.

Heute ein Haus zu kaufen, tut man eigentlich nur aus ideellen Gründen ...

Wie sind eure Meinungen zu diesem Thema?

[mitnehmer]

treffend analysiert.
Die Zeiten 1950 bis 1995, wo man noch im Westen Werte mit Eigenheime schaffen konnte (u.a. mit Steuersubventionen 7b, 10e etc.) sind vorbei.

[neversaynever]

Hi,

lässt sich alles schwer vorhersagen - wir leben in 30-40 Jahren nicht mehr in Deutschland, sondern in Europa (inklusive Ukraine, Türkei usw.usw.) wenn man das ganze aus dieser Sicht betrachtet, sind die jetzigen Jahrgänge gar nicht so geburtenschwach ...

Fakt ist, dass sich die Nachfrage wahrscheinlich auf attraktive Ballungszentren ausrichten wird ... wer heute ein Haus auf dem Land kauft, der wird dein obiges Szenario wahrscheinlich vorfinden.

Zusammengefasst: Preisgefälle zwischen Ballungszentren und Land wird wesentlich größer.

mfg nsn

[jockipoo]

Wie kommtst Du eigentlich dazu Baufirmen, Makler etc als Gesindel zu bezeichnen???

Ohne Gruß

Jocki

[jockipoo]

Gegenszenario:

Der Meeresspiegel steigt in den nächsten 30 Jahren kontinuierlich an. 20 Millionen Holländer suchen ein neues zu Hause...

Gruß, Jocki

[BADABING]

Wenn man die Immobilie selbst bewohnt ist es schon eine Altersvorsorge, weil man von der Rente keine Miete mehr zahlen muss. Wenn man allerdings altersbedingt verkaufen muss, um das Pflegeheim zu bezahlen, sieht es schon anders aus.

Idealerweise lebt man als Rentner noch 30 Jahre in seinem Haus und stirbt auch drin!

In meiner Stadt wird jedenfalls gebaut wie bekloppt, aber zu 99% nur Ein familienhäuser. Wer diese später mal nutzen soll ist mir schleierhaft. Viel weitsichtiger wäre es heute Zwei-/Dreifamilienhäuser zu bauen. Würde in Zukunft vielen das Pflegeheim ersparen, wenn wieder mehrere Generationen unter einem Dach wohnen würden.

[Fruehrentner]

#4

ok, Baufirmen dazu zu zählen war nicht in Ordnung von mir.

Aber Makler auf jeden Fall!!

[Fruehrentner]

Vergesst nicht:

auch die eigene Immobilie erzeugt laufende Nebenkosten/Betriebskosten.
Bei Vergleichen zwischen Miete und Immobilie darf man also nur die Kaltmiete heranziehen!!

Und DAZU kommt noch, dass man pro Quadratmeter und Monat 0,50 bis 1,0 EURO Instandhaltungsrücklage einkalkulieren muss! Sonst wohnt man irgendwann in einem verfallenen, verrotteten Kasten, der am Ende erst recht nix mehr wert ist!

[Fruehrentner]

#5

Gegenvorschlag:

statt 25-30 J. lang Kredit abzuzahlen und selbst beim derzeit niedrigen Zinsniveau einen riesigen, kumulierten Zinsbetrag der Bank in den Rachen zu werden, besser weiter zur Miete wohnen, und denjenigen Betrag, den man normalerweise als Zins an die Bank die nächsten 20-30 J. zahlen würde in einen Aktiensparplan einzahlen, ggf. gemixt mit Renten/Anleihen und einem internationalen Immobilienfonds.

Das bringt wohl am Ende die bessere Rendite - und vor allem: man bleibt mobil! Nicht zu vernachlässigen, solange ich Arbeitnehmer bin!

Und um die Instandhaltung/Mängel im Mietshaus muss sich der Eigentümer kümmern, ansonsten gibts Mietkürzung ;-)

[schnutzelpuh]

#1 von Fruehrentner

In 35 Jahren wird sich die Weltbevökerung, wenn die Geburten so fortschreiten, um 70% gestiegen sein. Es müssen ja keine Deutsche in den Häusern wohnen. Wenn das Land überlebensfähig sein will, müssen ohenhin viele Menschen andere Nationalitäten das grosse Rad bei uns weiterdrehen. Die Türken machen es uns ja in unserem eigenen Land schon vor.

Um die deutschen Miesepeter und Schwarzseher ist es ohnehin nicht schade!

[SupiAlexi]

Grundsätzlich eine interessante Diskussion.

Aber Frührenter, ich habe vor einigen Monaten mal einen Bericht gelesen, da schreibt der Autor, dass gerade aus den Gründen, von denen Du berichtest (altervorsoge in Aktien, in 30-35 Jahren Verkauf) das dadurch ein mächtiger Druck auf den Aktienmarkt kommt.

Und andere die Aktien garnicht so schnell aufnehmen werden, weil diese ja auch schon, hi und da in Aktien investierten! Also gäbe es einen Verfall in Aktienwerten - von Immos sprach der garnicht!

[SupiAlexi]

Wir müssten aber auch gleichrangige Wohnverhältnisse vergleichen.

Wenn ich vorher in einer Etagenwohnung lebe, und als Eigentümer ein Eigenheim haben will, dann ist die Rechnung von vornherein zum scheitern verurteilt.

Wir wohnen hier in einer Mittelstadt - alles in etwa durchschnittlich, es herrscht eher ein leichtes Überangebot an Wohnraum.

Nun habe ich vor einigen Jahren günstig ein bereits in WEG aufgeteiltest 6-Familienhaus zusammen gekauft - weil alle Wohnungen, durch den damaligen Vertrieb überteuert verkauft wurden, und somit die 6 Eigentümer, die ihre Wohnung nie sahen, alle weit überschuldet waren.

Hatte vor, den Renovierungsstau zu beheben, und wieder ein normal geführtes Mehrfamilienhaus darauf zu machen, und anschliessend die Wohnungen jeweils an den Mieter zu verkaufen.

Bespiel:
Wohnungsgrösse 71 qm- Erdgeschoss mit Gartenanteil auf Wunsch - derzeitige Miete 310 Euro, netto kalt.
Kaufpreis 38.000,--
Eigenheimzulage 8 Jahre je 1000,00 - bei 2 Kindern , wie in diesem fall noch viel mehr.

Bei einer Mehrbelastung von etwa 70 Euro, die voll für als Rücklage für die Instandsetzung geplant ist, wäre diese Familie in etwa 11,5 Jahren Schuldenfrei und hätte eine bezahlte und somit mietfreie Wohnung.

Es war nicht möglich auch nur einen Mieter davon zu überzeugen, alle meinten "wenn ich schon mal kaufe, will ich auch ein eigenes Haus haben, und nicht in so einem "Block" (3 Stockwerke, je 2 Wohnungen) hausen"

Nun bleiben die weiter Mieter und das ihr lebenlang und zahlen viel mehr, als wenn sie Eigentümer geworden wären.

Versteht jemand die Logik der Menschen?

[Fruehrentner]

#12

kauf einer Immobilie (in erster Linie Haus) kommt m. E. nur dann in Frage, wenn man ohne Kredit oder mit einem für seine jeweiliegn Verhältnisse kleinen Kredit auskommt.

Dann fällt die enorme Zinslast weg.

[StartraderFreddy]

Hallo an alle,

ist eigentlich schonmal jemanden der Gedanke gekommen, die ganze Problematik nicht nur aus finanzieller sondern auch aus der Sicht der "Lebensqualität" zu betrachten? Mit einem eigenen Haus mit Garten u. den dazu gehörigen Freiräumen steigt die Lebensqualität nämlich gewaltig, u. das rechtfertigt einen Kauf aus meiner Sicht zu 100%. In meinem Wohnraum halte ich mich Tag für Tag, Woche für Woche, Monat für Monat, Jahr für Jahr u. evtl. sogar ein Leben lang auf. Selbst wenn es nicht wirtschaftlich wäre sollte man darüber hinwegsehen u. eher prüfen ob man sich wohl fühlt oder nicht. Das trägt nämlich mehr zu einer hohen Lebenszufriedenheit bei als alles Geld was es gibt ... das sollte man nicht vergessen, man lebt "nur" einmal!

... nur mal meine Gedanken zu dem Thema

Schöne Grüße an alle

Freddy

[mitnehmer]

14

Du bringst die nicht monetären Faktoren ins Spiel.
Die kann man natürlich nicht messen.

Die Vergleichsrechnung (mieten vs kaufen) macht man aber zunächst rein ökonomisch, damit man weiß, was das "Wohlfühlen" einem Wert ist.


Was machst Du übrigens mit Deiner Immobilie, wenn Dein Nachbar ein "Ar..." ist, in der Nähe ein Flughafen erweitert (z.B Hamnburg, an der Elbchaussee und Aibus) wird, eine Autobahntrasse gezogen wird oder in der Nähe Deines Eigenheim ein Asylantenwohnheim entsteht ?

und noch etwas, weil es gerne beim Eigenheim übersehen wird.
Mit dem eigenen Alter steigt auch der Reparaturstau.
WAs kostet ein neues Dach ?
oder wenn Bäume die Kanalisationszuführung durch Wurzeln zerstören und erneuert werden müssen ?
Ich sage Euch: KOSTEN ! Die muß der Vermieter oder Eigentümer tragen und er muß es können.

[Lanzelotte]

Also, ich hab mir grad ne Eigentumswohnung zur Eigennutzung gekauft. Die qm Kosten für Zinsen, Tilgung und Einzahlung in die Rücklagen liegt unter der ortsüblichen Kaltmiete.

Das mit den Kosten für Reparaturen und Sanierung hinkt ja ein wenig - oder. Der Vermieter lässt sich ja auch nen Mietzins zahlen und kann daraus Rücklagen bilden. Zahlt also am Ende doch der Mieter.

Das mit der grundsätzlichen Wohnraumnachfrage in x Jahren ist natürlich schlecht einschätzbar. Andererseits gibt es in Deutschland eine sehr geringe Eigentümerquote. Weniger Wohnraumnachfrage heisst also nicht unbedingt weniger Nachfrage nach Eigentum ...

Am Ende des Tages zahl ich nicht mehr als mich die Miete kosten würde und wenn ich im Rentenalter bin isses voll getilgt. Wenn´s dann nur noch die Hälfte Wert sein sollte isses immer noch nen satter Gewinn.

Und nicht zuletzt erkauf ich mir ne gewisse Sicherheit. Was ist wenn die Wohnraumkosten wieder Erwarten extrem steigen ? Ich hab kalkulierbare Kosten.

Grüsse
Lanze

[mitnehmer]

16

Welcher Mietzins ist so hoch, daß neben Zins und Tilgung auch noch eine Rücklage bedient werden kann ?

Die meisten Vermieterabrechnungen, die ich bislang gesehen habe, waren defizitär.


Wie berechnest Du denn Dein eingesetztes Eigenkapital und Deine persönliche Zeit, die Du für "Dein Eigentum" aufwendest ?

Ich wünsche Dir viel Glück mit Deiner neuen Wohnung, werde aber den Eindruck nicht los, daß richtiges Rechnen nicht Deine Stärke ist.

[Blue Max]

#12 & 14

Die gleichen Leute, die aus solchen Gründen lieber Mieter bleiben sind meist auch die gleichen Leute, die finanziell völlig über ihre Verhältnisse leben und sich zB ein sehr teures Auto kaufen, obwohl das schon 40 % an Wert in den ersten 12 Monaten verliert...

Aber was solls, die Dummheit der anderen macht mich reich !

[Blue Max]

#1

Uebrigends, was viele beim Vergleich zwischen den Kosten für Miete und Eigentum übersehen ist die Tatsache, dass die Mieten mit der Inflation weiter ansteigen, während der Zinssatz über Jahre auf gleicher Höhe festgeschrieben werden kann !

Wenn jemand zb heute einen Kredit aufnimmt und eine Laufzeit von zb 30 Jahren vereinbart, wird er in 30 Jahren noch immer den gleichen Zinssatz bezahlen wie heute.

Im Vergleich dazu wird der Mieter in 30 Jahren eine Miete bezahlen müssen, die aus der heutigen Miete plus 30 Jahren Inflation besteht. Auch wenn die Mieten in den letzten Jahren kaum angestiegen sind, die Mieten werden nicht ewig auf dem heutigen Niveau bleiben.

[mitnehmer]

18

Was hat das Auto mit Immobilie zu tun ?

19

Schon einmal eine Mieterhöhung bei einem bestehendem Mietvertrag durchgeführt - und sich dabei auf Inflation berufen ?

[nett]

#19
Das ist ein kluger Gedanke bei Inflation.
Aber haben wir tatsächlich Inflation?
Künstlich durch den Staat hochgetriebene Preise sind keine Inflation. Am Immobilienmarkt geht es steil runter.
Wer vor 10 Jahren ein Haus gekauft hat, der hat nicht nur 10 Jahre fette Zinsen bezahlt, sondern auch noch 20% im Durchschnitt Wertverlust gehabt, sofern er heute überhaupt einen Käufer finden würde.
So sieht es aus. Wäre er Mieter geblieben, hätte er die gesparten Zinsen vielleicht als Miete gezahlt, aber den Wertverlust nicht erlitten.
Fazit: Es kommt immer drauf an, in welche Richtung sich die Preise bewegen, und ich glaube in Deutschland geht es noch viel weiter runter.

[Blue Max]

#21

20 % Wertverlust in den letzten 10 Jahren ?

Wo denn ? Vielleicht kurz vor der polnischen Grenze oder irgendwo auf dem platten Lande, aber normal ist das nicht.

[Fra Diabolo]

ich würde genau im Gegenteil die Immobilie weitgehend fremdfinanzieren. Vorteil die historisch niedrigen Zinsen und eine mglw. steigende Inflation

der Gewinn liegt, wie bei den meisten Dingen, im Einkauf.

[Blue Max]

#22

Die Preise für Bauland sind laut Statistischem Bundesamt

http://www.destatis.de/basis/d/preis/preistab2.php

von 30,59 Euro pro m2 in 1993 auf 76,90 Euro pro m2 in 2003 gestiegen (Zahlen vom 23.09.2004).

[mitnehmer]

24

na und ?
Bauland ist ein Teil.
Das andere ist das Gewerke darauf.
Beides zusammen bilden den Verkehrswert.

[SupiAlexi]

Denke mir, es kommt auf die individuelle Lebenslage an, und das Objekt!

Klar grosse Wertsteigerungen gab es in den letzten Jahren, nur an ganz wenigen Standorte, überwogen hat der Wertverlust.

Eigentumswohnungen sind so sehr im Preis gefallen, dass sich der Vergleich Miete versus Eigentum oft lohnt.

Aber eben auch nicht immer -es kommt entscheident auf den Kaufpreis an! Jeder Mensch vergleicht heute überall die Preise und läuft zum Penny markt weil da der Liter Milch 5 cent weniger kostet als bei Aldi (beispiel, kenne die Preise garnicht).

Aber wenn es um eine Wohnung geht, da wird in erster Linie nach Gefühl, Stimmung, und was man gern will gehandelt.

Anstatt sich das Ziel zu setzen eine Eigentumswohnung zu einem günstigen Preis zu erwerben, und danach Ausschau zu halten, sind es Ereignisse, die von aussen kommen, wie der Wunsch umzuziehen, Kündigung, Umwandlung der Mietwohnung, Erwerb von Wohneigentum von Bekannten und Verwandten etc etc.

Wer planmässig darauf hinarbeitet und zwei, drei Jahre jedes in Frage kommende Objekt sondiert, und auch Zwangsversteigerungen mit in die Überlegung einbezieht, der kann sehr günstig zu Wohneigentum kommen.

Indes, ein eigenes Haus ist erheblich teurer als eine Wohnung - auch der Vermieter von Einfamlienhäusern erzielt kaum eine Rendite, vor Wertänderungen, die 3 % übersteigt.
Das liegt einfach an dem Mehr an Bodenverbrauch, und dem höheren Instandhaltungsaufwand im Vergleich zum Etagenwohnbau.

Die Eigenheimzulage ist ein so grosszügiges Geschenkt - 1270 Euro 8 jahre lang und für jedes Kind nochmals 760 Euro.
Es könnte wirklich jeder, der bei den jetztigen Zinsen Eigentum bis zum 15 fachen kauft, bei ähnlicher Belastung und nur 20 % Eigenkapital , innerhalb von 10 bis 15 Jahren Schuldenfrei sein!

Mietsteigerungen werden sicherlich irgendwann wieder kommen, und sie sind immer dagewesen - in den letzte beiden Jahren im Bundesschnitt bei durchschnittlichen und unterdurchschnittlichen Wohnungen zwar jeweils nur zwischen 0,6 und 1,1 %, aber auch diese kleinen Erhöhungen machen nach 10 Jahren schon rund 12 % mehr an Miete aus!

[Blue Max]

#26

Der Preis ist aber nur ein Aspekt unter vielen.

Man sollte auch mal an die Leute denken, die richtig viel Geld haben, und denen es relativ wurscht ist, ob die Wohnung 300.000 oder 400.000 kostet.

Denen ist meist viel wichtiger, wie nah die Wohnung an In-Restaurants, Theater, Shoppingmöglichkeiten usw gelegen ist.

Aber klar, das trifft wohl nur für einen kleinen Bruchteil der Käufer zu.

Ein anderer Aspekt, den man neben dem Preis bedenken sollte, ist der historisch niedrige Zinssatz für Hypothekenkredite !

Instandhaltungskosten dürften zudem extrem unterschiedlich sein. Und bei Neubau nahezu gleich Null.

Und die Eigenheimzulage wird es nicht mehr lange geben.

Rechne mal die Mietsteigerungen auf 30 Jahre hoch, da bist Du dann schon inklusive Zinseszinseffekt bei wesentlich mehr als plus 30 % ! Wohingegen die Hypothekenzinsbelastung gleich bleibt, wenn man jetzt noch bei günstigem Zinssatz die Zinsen festschreibt !

Das allergrösste Argument, das meiner Meinung nach für Eigentum spricht, ist das man als Eigentümer umbauen, einbauen und ausbauen kann was und wie man will. Und das ohne das man das Einverständniss von irgendjemand erfragen muss, oder dass man die teuren Umbauten beim Auszug wieder rausreissen muss.

[mitnehmer]

27

"Das allergrösste Argument, das meiner Meinung nach für Eigentum spricht, ist das man als Eigentümer umbauen, einbauen und ausbauen kann was und wie man will."

Bist Du Maurer ?

---
aber im Ernst:
Sage doch gleich Freiheit
Damit sind wir wieder bei den nicht monetären Faktoren.

Nicht damit man mich falsch versteht.
Ich bin für Eigentum, aber zum vernünftigen Preis.
Wenn es bei ALDI ein Haus gäbe, würde ich es mir ansehen.
Meine Erfahrung mit Immobilieneigentümern ist, daß sie nicht rechnen können - oder teilweise auch nicht wollen.
Wer will schon seine Stimmung mit Kostenrechnungen verderben ?
Die Rechtfertigung der eigenen Kaufentscheidung nimmt teilweise abenteuerliche Züge an.

Jedoch: Vor jedem Kauf kommt eine ordentliche Berechnung, bis zur letzten Tilgungsrate.
Dann erst der Kauf.
Vorher rechnen würde eine Vielzahl von Zwangsversteigerungen verhindern.

[Blue Max]

#28

Nee, bin kein Maurer. Aber ich kann es mir leisten Maurer bei mir arbeiten zu lassen.

"...Damit sind wir wieder bei den nicht monetären Faktoren.

Nicht damit man mich falsch versteht.
Ich bin für Eigentum, aber zum vernünftigen Preis.
Wenn es bei ALDI ein Haus gäbe, würde ich es mir ansehen...."

Letztes Jahr gab es bei LIDL oder PLUS Fertighäuser zu kaufen.

"...Meine Erfahrung mit Immobilieneigentümern ist, daß sie nicht rechnen können - oder teilweise auch nicht wollen.
Wer will schon seine Stimmung mit Kostenrechnungen verderben ?
Die Rechtfertigung der eigenen Kaufentscheidung nimmt teilweise abenteuerliche Züge an.

Jedoch: Vor jedem Kauf kommt eine ordentliche Berechnung, bis zur letzten Tilgungsrate.
Dann erst der Kauf.
Vorher rechnen würde eine Vielzahl von Zwangsversteigerungen verhindern.
..."

Mit dem Rechnen scheint es nicht nur bei vielen Immobilienkäufern zu hapern. Das zieht sich bis in die hohe und höchste Politik.

[mitnehmer]

29

"Letztes Jahr gab es bei LIDL oder PLUS Fertighäuser zu kaufen. "

Stimmt, habe ich mir angesehen.
Aber nicht bei ALDI

Richtig Rechnen ist in der Tat ein gesellschaftliches Problem.

[Blue Max]

#30

Das fängt schon an, wenn Leute im Kopf zB 17 % von 300 ausrechnen sollen.

Oder einfach mal Leute fragen, wieviele Jahre es dauert bis sich Kapital verdoppelt, wenn man 7 % Zinsen bekommt und diese Zinsen dann auch immer wieder zu 7 % anlegt.

Einfach mal im Freundes- oder Kollegenkreis testen. Das Ergebnis ist erschreckend !

[SupiAlexi]

Ja Rechnen ist eine Sache, die macht der Taschenrechner oder COmputer für einen..........

Stelle jedes Jahr ein bis zwei Auszubildende ein - sind meistens Hauptschüler mit durchschnittlichen Noten, aber ne zwei in Deutsch und Mathe muss sein.

Keiner dieser Azubi, brachte es in den letzten 10 Jahren fertig, den ersten Wochenbericht - Din A 4 Seite, unter 10 Rechtschreib- und Grammatikfehlern zu schreiben.

Selber die Frage nach 50 % von 100 - bereitet den meisten schon Schwierigkeiten.
Mit der Aufgabe die Umsatzsteuer von 16 % aus einem Umsatz zu ziehen, komme ich frühestens nach einem Jahr, nachdem in der Schule dazu schon mindestens eine Arbeit geschrieben wurde - aber das schafft dann im Betrieb keiner.

Und dann erwartet Ihr, dass die als Erwachsene was rechnen können? Und dann noch ein Vorhaben, das ein Vielfaches des Jahreseinkommens ausmacht?

Die lassen sich das vorrechnen von Bankern, Immomaklern, Bauträgern etc. etc.
Die Rechnungen können stimmen, oder auch nicht.
Spätestens dann ,wenn die prognostizierten Lohnsteigerungen von 3 % pro Jahr ausbleiben, oder eine Dachreparatur von 10000 Euro notwendig ist, oder der Zinssatz nach 10 jahren auf einmal bei 8% liegt, dann ist Feierabend!

[nett]

Ist doch prima für alle die damit Geld verdienen!
Besonders die Banken haben damit eine 30jährige "Kundenbindung". Dann kann man auch gleich noch Lebensversicherungen und andere tolle Bank-und Versicherungsprodukte verkaufen.
Geschäfte mit Dummen sind meistens recht einträglich.

[nett]

Immer wieder nett zu lesen...


Die Wüstenrot-Gefangenenkolonie

Von Michael Mross

Von Kindheit an wird dem Deutschen eingebläut, dass die Immobilie
eine sichere Bank für die Altersvorsorge sei. In Ermangelung anderer
Kenntnisse ihr Geld zu mehren, greifen große Teile der Bevölkerung
immer noch lieber zum Eigenheim als zur Börse. Was an der Börse allerdings als fataler
Fehler gilt, soll bei Immobilien angeblich genau das richtige sein: Schulden machen.

Das Bauspardarlehen - diese Mogelpackung garantiert laut Werbung ein sorgloses Leben auch dann, wenn
die Haare silbrig und der Körper klapprig den Lebensabend künden. Doch meistens kommt der
Lebensabend schneller als gewünscht - gerade wegen der Bau-Allüren. Nicht nur weil die meisten " Heime"
mit diesem Begriff zutreffend charakterisiert sind. Nicht nur weil sie oft Endstation eines unbefriedigenden
Lebens sind. Sondern weil die Steine, auf die gebaut wurde, leider auf Pump zusammen gemörtelt wurden.
Und das schafft Stress ohne Ende.

Die nüchterne Analyse lässt den Traum von den eigenen vier Wänden in einem anderen Licht erscheinen. Die
bis zur Organspende verschuldeten Kleinfamilien kämpfen verzweifelt mit Schubkarre und Zementfass gegen
die Kostensteigerung im Baugewerbe (Zitat: Dietmar Wischmeyer) und versinken in einem Strudel von
Problemen. Mit Ach und Krach wird gerade noch eine Mittelklasse-Limousine geleast. Damit erreicht der
Wohlstand seinen Zenit. Die Straßenfeste in der Vorstadt sind natürlich auch nicht ohne Reiz - Fakt aber ist
und bleibt, dass man Sklave seiner Immobilie wird.

Einzige Abwechslung ist dann der Ehekrach oder die Scheidung - natürlich dann, wenn das traute Heim fertig
und der Schuldenberg am höchsten ist. Solchermaßen verstrickt, helfen dann nur noch gepflegte Vorgärten
mit Gartenzwergen und tadellosen Gardinen das Grauen zu übertünchen. Bauen auf Pump ist genau so
schlimm wie jede andere Spekulation auf Pump. Sie macht abhängig, unfrei, schafft Zwänge, macht immobil.
Der Schuldenberg verhindert jede Form der Flexibilität, und anders als in den Prospekten weisgemacht,
herrscht innerhalb der vier Wände nicht Eitel-Sonnenschein sondern Frustration pur.

Die meisten Amateurbauherren lassen sich zunächst von den Banken über den Tisch ziehen. Da wird
jahrelang zu Minizinsen gespart, um anschließend weniger für`s Darlehen zu berappen. Wer jedoch genau
nachrechnet, stellt schnell fest, dass es sich um eine Milchmädchen-Rechnung handelt. Gerade im letzten
Jahrzehnt war es tendenziell besser, ganz normal zu sparen und dann den Kredit zu nehmen - weil die Zinsen
früher höher und zum Anfang des neuen Jahrtausends eher geringer waren. Doch damit nicht genug.
Anschließend haben sich die Häusle-Bauer noch eine megamäßig langlaufende überteuerte Hypothek
aufschwätzen lassen, obwohl gerade kürzere Fristen weniger Zinsen erforderten. Sei`s drum.

Wenn dann der Zaster mit Hängen und Würgen endlich bereit steht, wartet schon die Überraschung auf der
Baustelle. Was dort eine Schar Fachleute ohne Restintelligenz hochzieht, ist in der Regel nicht gerade der
Lebenserwartung des Bauherrn zuträglich. Manch einer hat schon aus Ärger über das, was da vor seinen
Augen entstand für immer die selben zugemacht. So musste der Verblichene wenigstens nicht das Richtfest
erleben.

In den letzten 20 Jahren hat sich das eigene Heim überhaupt nicht gelohnt. Die Preise sind tendenziell labil -
sie sinken. Also nix mit Wertsteigerung. Gleich geblieben sind nur die Zinszahlungen für langlaufende
Schuldverträge. So wandert jede hart errackerte Mark in die eigene Hütte, und für den wirklichen
Vermögensaufbau bleibt nichts mehr übrig. Wer vor 20 Jahren an der Börse investierte, der hat sein Geld in
der Regel mindestens verfünffacht. Wer vor 20 Jahren hochverschuldet Eigentum im Siedlungsbrei einer
Großstadt erwarb, der kann froh sein, wenn er heute sein Kapital nominal wieder sieht.

[mitnehmer]

34

Michael Mross

Ist/War das der von ntv ?

Wenn ja, lohnt sich nicht die Zeit, das in 34 durchzulesen.

[nett]

Ja, der von Entepfau!
Ist aber amüsant geschrieben und enthält vielleicht auch ein paar Wahrheiten.

[mitnehmer]

36

Für den Mann opfere ich nicht 1 Minute

[minister.grasser]

"Die meisten Vermieterabrechnungen, die ich bislang gesehen habe, waren defizitär."

Die Vermieter sind ja dann die wahren Wohltäter am Rest der Bevölkerung.
Leider stimmt das sogar teilweise, aber nur gezwungenermaßen in unserem Zwangsstaat. (Hat aber auch steuerliche Gründe, wollen keine "Gewinne" machen, die sie nicht lukrieren dürfen(zumindest in Ösiland)). Und freilich wird die Inflationsrate (zumindest die vom Mogel-Warenkorb) jährlich auf die Mieten aufgeschlagen, wäre ja noch schöner, wenn nicht.
Irgendwann wird aber auch am Immobiliensektor Kostenwahrheit einkehren müssen und dann werden alle Sozialschmarotzer in Sozialbauten, ob Frührentner oder nicht, gerechte Preise zahlen, Wohnungen unter 800 Euro, ade, es sei denn Plattenbau an der Oder, auch ganz nett, oder?

"Welcher Mietzins ist so hoch, dass neben Zins und Tilgung auch noch eine Rücklage bedient werden kann?"
Wenn ich Preise im freien Markt(=oberes Segment) anschaue: Miete=1500 Euro*12*30Jahre=540000 Euro
Einmal kein neues Auto (zum Einstieg), und ich kann meinen Kindern Vermögen im Werte einer halben Mille hinterlassen (oder vielleicht schon 1 Mille, "dank" echter Inflation).
Schließlich bleibts eine Frage der Situation: Habe ich eine schöne Wohnung mit nettem, niedrigem, vom Zwangsstaat erpressten Zins, oder gar eine nette Sozialwohnung, dann still gefreut, muss ich aber neu in den Wohnungsmarkt und kenne keinen Sozialreferenten oder ähnliches "Gesindel"lol, dann sehe ich nicht viel, was gegen einen Kauf spricht.

[mitnehmer]

38

"Wenn ich Preise im freien Markt(=oberes Segment) anschaue: Miete=1500 Euro"

Wer zahlt denn wo für wieviel qm = 1500 Euro ?
Im Ösiland ?

Und jene, die das zahlen können, haben Wohnansprüche, die mit den von Dir skizzierten 540.000 Euro über 30 Jahre nicht hinkommen.

[Blue Max]

#2

"Geschäfte mit Dummen sind meistens recht einträglich."

Meine Worte. Und 100 % legal dazu. Wer nicht rechnen kann, ist halt selber schuld.

[Blue Max]

#32

Der Oberhammer ist aber, dass nicht nur Hauptschüler nicht rechnen können. Selbst Banker, Juristen, Physiker, Mediziner, Ingenieure usw kriegen es oft nicht hin im Kopf 16 % von 300 auszurechnen !

Geschweige denn die Frage, wieviele Jahre es dauert bis sich Kapital verdoppelt, wenn man 7 % Zinsen bekommt und diese Zinsen dann auch immer wieder zu 7 % anlegt !

Wie gesagt, einfach mal im Bekannten- oder Kollegenkreis ausprobieren.

[Blue Max]

#33

Am besten sind immer solche Berechnungen von Banken, Versicherungen usw, wo den Leuten weisgemacht wird, wenn sie heute 10.000 Euro einbezahlen, und sie dann in 20 Jahren 14.000 Euro zurückbekommen, sie damit ja 40 % Gewinn bzw "Rendite" machen würden.

[Blue Max]

#34

"...Die meisten Amateurbauherren lassen sich zunächst von den Banken über den Tisch ziehen. Da wird
jahrelang zu Minizinsen gespart, um anschließend weniger für`s Darlehen zu berappen. Wer jedoch genau
nachrechnet, stellt schnell fest, dass es sich um eine Milchmädchen-Rechnung handelt. ..."

Gegen die Dummheit der Leute gibt es noch keine wirksame Medizin.

[Blue Max]

#34

"...Wer vor 20 Jahren an der Börse investierte, der hat sein Geld in
der Regel mindestens verfünffacht. Wer vor 20 Jahren hochverschuldet Eigentum im Siedlungsbrei einer
Großstadt erwarb, der kann froh sein, wenn er heute sein Kapital nominal wieder sieht.
..."

Allerdings gilt dabei zu berücksichtigen:

Wer vor 5 Jahren sein Geld an der Börse investierte, der hat sein Geld in der Regel halbiert.

Und wer damals in Nasdaq, Neuer Markt usw investiert hat, der hat heute bis zu 100 % verloren.

[Blue Max]

#39

In München dürften 3.000 Euro pro qm normal sein.

Und in besseren Lagen von Hamburg, Düsseldorf usw siehts auch nicht anders aus.

[novalis1]

Hier die neuesten Zahlen des Gutachterausschusses München (also keine Angebots-, sondern echt gezahlte Preise) für 2004:

Trotzdem bewege sich München noch immer auf hohem Niveau: Für eine Eigentumswohnung wurde durchschnittlich 180.000 (Bestand) und 290.000 Euro (Neubau) gezahlt, das sind Quadratmeterpreise von 2570 und 3630 Euro.

Die meisten Einfamilienhäuser liegen zwischen 400.000 und 650.000 Euro. Es gibt aber auch Ausreißer nach oben, etwa die Bogenhausener Altbau-Villa mit 550 Quadratmetern Wohnfläche. Sie wechselte für sieben Millionen den Besitzer...

(Quelle: SZ, 26.04.2005)

[Blue Max]

#46

da waren meine 3000 Euro pro qm ja gut geschätzt.


"...Es gibt aber auch Ausreißer nach oben, etwa die Bogenhausener Altbau-Villa mit 550 Quadratmetern Wohnfläche. Sie wechselte für sieben Millionen den Besitzer...
..."

ergo 12.727 Euro pro Quadratmeter .

[kickaha]

Die Demographische Struktur ALLER westeuropäischen Staaten ist nahezu gleich und wer will in 15 Jahren noch zu uns kommen? Da geht`s allen anderen besser.

Im Jahr 2040 werden die dann die über 60jährigen um die 60 Prozent der Gesamtbevölkerung stellen. Egal ob in Finnland, Lettland oder Spanien.

Das vom Fruehrenter dargestellte Szenario glaube ich nicht, weil der dargestellte Zeitverlauf nicht stimmt. Die kaufwilligen Altersgruppe läst sich in 5-Jahres-Altersgruppen einteilen. Und hier beginnt der Preisverfall bereits jetzt, weil die ersten geburtenschwachen Jahrgänge ins Kaufalter kommen und relative viele Alteigentümer mittlerweile deutlich über 70 sind.

Die Aufwendungen an die Bank heisen KreditZINSEN und die Aufwendungen an den Vermieter heissen MietZINSEN. Zins ist ein Ausdruck für Geld das weg ist. Nun kann jeder die beiden Werte vergleichen.

Kaufe ich mir ein Haus für 500000 EUR und ich habe einen Kreditzins von 5% dann darf die Miete für das Objekt bei 25000 EUR p.a. liegen (die Zinsen dürfen nach Ablauf der Zinsbindung nicht ansteigen). Dabei wird häufig nicht berücksichtigt, dass die Zinsen nicht für die gesamte Dauer der Finanzierung festgeschrieben ist. Der Langfriste Durchschnitt bei 10 Jahreskonditionen liegt bei 6-7%.

Alles andere, insbesondere die Berücksichtigung von Eigenkapitaleinsatz wird häufig falsch gemacht, weil hier die adäquate Verzinsung nicht berücksichtigt wird.

Das die Mieten mit der Inflationsrate steigen halte ich für ein Gerücht. Insbesondere langlaufende Mietverträge weisen eine deutlich niedrigere Steigerungsrate auf (dafür hat der Vermieter auch eine Kontinuität seiner Einnahmen).

Die Kaufpreise für 3 Zimmerwohnungen in Stuttgart haben sich von 1955 bis 1995 verzweieinhalbfacht. Abgezinst entspricht das einer jährlichen Wertsteigerung von ca. 2,25 Prozent. Das liegt deutlich unter der Inflationsrate dieses Zeitraumes. Und das Verhältnis der Mieten sieht genauso aus.

Miete ist übrigens ein Entgeld für abwohnen. Deshalb trägt der Vermieter auch die Kosten für Instandhaltung und einen Großteil der Reparaturen (was bei den ganzen Berechnungen häufig auch nicht berücksichtigt wird).

Das Thema Immobilie solltet Ihr meiner Meinung nach in eigengenutzt und Kapitalanlage trennen.

Wenn ich eigen nutze, dann kaufe ich mir eine Liegenschaft die genau in der Ausstattung, an genau dem Ort und in genau der Lage liegt, die ich haben will. Das hat mit einer kaufmännischen Betrachtung überhaupt nichts zu tun (wer allerdings für ein Standardreihenhaus 300000 EUR bezahlt ist selber schuld), das ist Liebhaberei.

Wenn ich ein Anlageobjekt auswähle gilt nur die Rentabilität und insbesondere die Durationsfähigkeit, mit der ich die Liegenschaft im Zweifelsfall wieder drehen kann.

Gruß Kickaha

[mitnehmer]

48

Das Thema des Threads ist die eigengenutzte Immobilie.
Da brauch man nix trennen.

Bei allen nicht monetären Faktoren sollte auch der Eigenheimbesitzer - wie schon oben so oft gesagt - vor Investition eine ordentliche Berechnung durchführen.

Da Du ja offenbar etwas von Abzinsung (oder auch barwert) verstehst, darfst Du bei der Belastungsrechnung auch nicht die Verzinsung der Tilgungsleistungen außer Betracht lassen.

[kickaha]

Stimmt, aber berücksichtigt der Eigennutzer auch den Erhaltungsaufwand beim Kauf?

Neues Dach alle 20 Jahre, neue Heizung alle 10 Jahre, neuer Putz alle 20 Jahre......, ham mer alles schon gehabt. Dann geht das Ganze rechenn nicht mehr auf.

Wenn Die Zinsen von 4 auf 8 Prozent steigen verteuert dass den Kreditaufwand um 100%. Die Miete kann so niemals steigen.

Gruß Kickaha

[Blue Max]

Ein gutes Dach hält 100 Jahre und länger.

Und bei der heizung muss nur der brenner nach 15 jahren mal erneuert werden. oder kennst du jemand, der alle 10 jahre alle heizkörper rausreisst ?

[mitnehmer]

50
Erhaltungsaufwand wird selten gesehen.
Hier wird gerne der Neubau angeführt.
Eine Rücklage wäre aber zwingend.
-----

51

Da mußt du aber ein verdammt gutes Dach haben.
Hängt aber wieder vom Einzelfall ab. Räume ich ein.
Wenn du hohe Bäume hast, ist es schneller vermoost als ohne Baumbestand in der Nähe.

zu den Heizungen:
Die Verschärfung der Abgasnormen aufgrund staatlicher Anordnung ist nicht zu unterschätzen.

[StartraderFreddy]

@#50

Du schreibst:
"Neues Dach alle 20 Jahre, neue Heizung alle 10 Jahre, neuer Putz alle 20 Jahre......, ham mer alles schon gehabt. Dann geht das Ganze rechenn nicht mehr auf"

Entschuldige bitte aber wer sowas schreibt hat "0" Ahnung vom Hausbau, den damit verbundenen Materialien u. Techniken! Es mag Fälle geben bei denen Deine Aussagen zutreffen aber Ausnahmen gibt es in allen Bereichen u. brauchen somit zu keiner Verallgemeinerung bzw. Wirtschaftlichkeitsbetrachtung herbeigezogen werden. Mal liegt es am ausführenden Handwerker, mal am fehlerhaften Material oder vielleicht wurde ja auch nur am falschen Ende gespart u. wundert sich später!?! Statistische Werte über die von Dir angegebenen Gewerke zeigen uns 100% ig eine längere Lebensdauer, glaub mir!

Nix für ungut ...

schöne Grüße

Freddy

[novalis1]

Um die Sache mal ein wenig zu objektivieren, schaut mal z.B. unter http://www.fug-verlag.de/on1560.
Nach diesem Fahrplan für die Instandhaltung eines Wohnhauses muß man monatlich 172 Euro kalkulieren.

Das trifft in etwa auch meine persönliche Erfahrung, obwohl da noch einiges an Eigenarbeit drinsteckt, die ich nicht als Kosten gerechnet habe.

Gruß, Novalis

[Fruehrentner]

hallo alle miteinander!

Zunächst mal vielen Dank an alle fürs fleissige posten!

Hätte nie gedacht, dass ich damit so eine lebhafte Diskussion hier anstosse.

Also, lasst uns weiter diskutieren.

Anmerkung: mein Posting bezog sich in erster Linie auf Einfamilienhäuser, weniger auf ("Standard")-Wohnungen
(es sei denn eine schicke Penthousewohnung an der Alster ;-)

[SupiAlexi]

Bei Einfamilienhäuser rechnet sich ein Kauf so zunächst eigentlich garnicht!

Denn der Kaufpreis ist in Relation zur Miete sehr hoch.
Wer jedoch sehr hohes Eigenkapital hat, eine hohe Steuerprogression, für den könnte es wieder anders aussehen.

Schätze mal , dass der Faktor für Einfamilienhäuser meistens mehr als das 16 fache der Jahresmiete beträgt.
Auch wieder abhängig von Lage, Grundstück etc.
Neubauten sind wohl nicht unter dem 20fachen zu bekommen.

Wenn ich jetzt das Geld bar habe, dann kann ich es mit 3,5% Zinsen anlegen und muss dann noch rund 40% Steuern davon zahlen - da wäre dann das Einfamilienhaus sicher auch die bessere Kapitalanlage.

Weiterhin kann es sich auch durchaus für eine grössere Familie rechnen, denn das Baukindergeld ist nicht zu verachten- bei drei Kindern bekommt man immerhin rund 5000 Euro im Jahr.

Wichtig ist indes, dass man auf keinen Fall, die langfristige Prognose von den derzeitigen Zinssätzen abhängig macht - wenn man finanziert.
Der langjährige Durchschnittszinsatz liegt wohl bei rund 8% + 0,5 - 1 % Tilgung - mit diesen sollte man einfach rechnen - wenn ich soviel aufbringen kann, dann kann ich mir das Haus, wenn ich es denn unbedingt haben will und es mir soviel Geld wert ist, leisten.

[Blue Max]

#56

"...Bei Einfamilienhäuser rechnet sich ein Kauf so zunächst eigentlich garnicht!

Denn der Kaufpreis ist in Relation zur Miete sehr hoch.
..."

Ich denke nicht, dass man dass so pauschal sagen kann. Das dürfte von Region zu Region verschieden sein.

---

"...Neubauten sind wohl nicht unter dem 20fachen zu bekommen.
..."

Hmmh, selbst wennn. Dann wäre die Miete ja quasi 5 % des Kaufpreises. Wenn also jemand eine Hypothek mit weniger als 5 % Hypothekenzinsen bekommt, ist der Kauf schon günstiger.

---
"...Wichtig ist indes, dass man auf keinen Fall, die langfristige Prognose von den derzeitigen Zinssätzen abhängig macht - wenn man finanziert.
Der langjährige Durchschnittszinsatz liegt wohl bei rund 8% + 0,5 - 1 % Tilgung - mit diesen sollte man einfach rechnen - wenn ich soviel aufbringen kann, dann kann ich mir das Haus, wenn ich es denn unbedingt haben will und es mir soviel Geld wert ist, leisten.
..."

Nicht unbedingt. Wenn jemand jetzt das Geld leiht und den Zinssatz für zb 30 Jahre festsetzt, dann können ihm der "langjährige Durchschnittszinsatz " usw völlig egal sein.

[kickaha]

@Blue Max

ich war vor einiger Zeit auf einer Veranstaltung eines sehr großen deutschen Heizungsherstellers.

Der Veranstaltungsleiter hat sich auf die Frage nach "Sollbruchstellen" ungefähr folgendermassen ausgedrückt:

....wenn die Leute alle paar Jahre Geld übrig haben, sich ein neues Auto zu kaufen, warum dann nicht auch in die Heizung investieren....

@Freddy: es sind alle Häuser neu gebaut und immer nur die aktuellen Werkstoffe verwendet worden, oder?

Wieviel Prozent aller in Deutschland gebauten Häuser stammen aus den Jahren 1950-1970?

Meines Wissen ca. 40%. Wie hochwertig war damals die Bauqualität? Wie alt sind die heute überwiegend verkauften Häuser?

Der langjährige Bauzeitzins liegt mittlerweile bei ca. 6,5%. Dabei sollte aber nicht vergessen werden, dass dieser "Durchschnittswert" vor 4-5 Jahren tatsächlich noch bei den von Alex genannten 8% lag.



Das einzig interessante imo, und da geb ich BlueMax recht, ist der Zinssatz zu dem sich heute jeder über 20 oder 30 Jahre fremdfinanzieren kann.

Viele Grüße

Kickaha

[kickaha]

von Harry aus dem Nachbarthread geklaut

Umfrage: Fast jeder dritte Immobilienkauf ein Problemfall

Stuttgart - Haus- und Wohnungskäufe sind für die Deutschen häufig mit Problemen verbunden. Laut einer Umfrage der Sachverständigen-Organisation Dekra hatten 30,7 Prozent von 1000 Befragten beim Immobilienkauf schon einmal schwerwiegende Probleme.

Am häufigsten beanstandet werden Pfusch durch Handwerker (12,8 Prozent), ein überhöhter Preis (11,2 Prozent) und Renovierungskosten, die höher ausfielen als erwartet (7,8 Prozent). Als weitere Probleme nannten die Befragten hohe Nebenkosten (7,3 Prozent), schlechte Bausubstanz (7,0 Prozent), ungünstige Finanzierung (6,9 Prozent), zu hohe finanzielle Belastung (5,6 Prozent), schlechte Vermietbarkeit (3,8 Prozent), hohe Schadstoffbelastung (1,4 Prozent) sowie sonstige Probleme (6,0 Prozent). Einen richtigen Reinfall beim Immobilienkauf haben 7,3 Prozent der Befragten schon einmal erlebt. 80,8 Prozent bekundeten die Absicht, bei einem anstehenden Immobilienkauf zur Sicherheit auf eigene Kosten ein Gutachten eines Bausachverständigen einzuholen. Fast zwei Drittel (64,6 Prozent) der Befragten begrüßen es, wenn ein Kreditinstitut vor Bewilligung eines Immobilienkredits ein Wertgutachten eines Sachverständigen in Auftrag gibt.

Auf geteilte Resonanz stößt dagegen die Absicht von Kreditinstituten, die Höhe des Kreditzinses künftig vom individuellen Kreditrisiko des Käufers abhängig zu machen. Dies finden 38,8 Prozent der Befragten positiv, stößt aber bei fast ebenso vielen (37,2 Prozent) auf Ablehnung. Einen Zinszuschlag für eine niedriger bewertete Immobilie würde nur jeder fünfte Käufer (20,1 Prozent) akzeptieren. DW

Artikel erschienen am Di, 26. April 2005

[FCO_Alpha]

Frage an die Experten, folgende Situation:

Würde gerne eine ETW auf dem Land kaufen (südl. München), die mit 279.000€ + Nebenkosten über die Sparkasse angeboten wird.
Diese Wohnung (OG und DG) in einem 2-Familienhaus hat 147m2 Wohnfläche und 500m2 Garten.
Bj. 1990, Dachgeschoßausbau in 2000.
Das Objekt wird schon seit ca. 1/2 Jahr dort angeboten....
Der Besitzer möchte selber bauen, hat wohl auch schon ein Grundstück, zieht aber wohl erst bei einem "akzeptablen Preis" aus. Vielleicht blufft er??
In der akt. Focus Money Zeitschrift ist ein Sonderbericht "Billiger Wohnen". Demnach sollte im Vergleich zu einem entsprechenden Mietangebot die eingesparte Jahresmiete 6% des Kaufpreises übersteigen.
Angenommene Jahresmiete 12.000€
Demnach dürfte das Objekt nicht mehr als 200.000€ kosten....
Auch sollten die Preisrückgänge zwischen 1995 und 2004 eingepreist sein, sprich -20% des Kaufpreises des Besitzers.
Für Immos auf dem Land sähe es mit einer Wertsteigerung in den nächsten 25 Jahren eher schlecht aus, lt. Focus Money.

Wie bekomme ich den fairen Wert der Immo heraus?
Der Sparkassen-Gutachter wird mir ja wohl kaum weiterhelfen können.

[Blue Max]

#60

Die Frage ist ersteinmal wieviel "südlich von München" die Wohnung gelegen ist.

15 km oder 50 machen da einen Riesenunterschied.

Ausserdem kommts auch auf den Zustand an. 1990 klingt erstmal okay.

Und wie Makler immer sagen, sind 3 Dinge für den Preis einer Immo entscheidend: Die Lage, die Lage und nochmals die Lage.

Die 20 % Preisrückgang kannst Du für München knicken. Es sei denn die Wohnung liegt soweit südlich von München, dass sie eigentlich am Arxxx der Welt liegt. Von wo aus man zB 2 Stunden per Auto nach München City braucht. Dann ist die Frage, was willst Du mit sowas ?


Biete doch einfach mal frech 190.000.
Je nachdem ob Du unbedingt DIESE Wohnung willst, oder Dir egal ist, ob es auch eine vergleichbare sein kann.
Und je nachdem wieviele andere vergleichbare Wohnungen es dort noch so zu Kaufen gibt.

Nach einem imaginären "fairen Wert" zu suchen ist eigentlich sowieso Unsinn. Wenn andere Käufer mehr für die Immo bezahlen wollen als Du, dann kannst Du den Preis für noch so sehr überteuert halten, du bekommst sie dann einfach nicht.


Letzlich bestimmen den Preis einzig und allein Angebot und Nachfrage.

[FCO_Alpha]

Max, esteinmal vielen Dank für die Antwort.
Objekt liegt ca. 45km südl. München, in Richtung Garmisch. Aber eben in einem "Kuhdorf", mit nur 1 Bäcker / Tante-Emma Laden. Mit dem Auto ist man in ca. 35-40min. an der Donnersberger Brücke.
Für uns wäre die Lage schon ideal, da ziemlich ruhig. Für andere wäre sie zu weit ab vom Schuß. Nächstes Einkaufscenter, Ärzte, Kino in 6km.

Vergleichbare Wohnungen gibt es leider nicht, meist zu klein, schlechter Schnitt, blöde Lage o.ä.

Mal sehen, wie es weitergeht....

[Blue Max]

#62

Hatte ich mir bei dem qm-Preis schon gedacht, dass die weiter weg liegt.

Musst Du beruflich jeden Tag nach München reinfahren ?

Bist Du sicher, dass es nur 40 Minuten Autofahrt sind ? Oder ist das die Zeit für Sonntagmorgends um 5 Uhr ?

[FCO_Alpha]

nein, ich muss eigentlich nie nach München. Arbeite im Nachbarort, mit dem Bus und einem kleinen Sparziergang in 10min zu erreichen.
Würde ich um 5 Uhr früh nach Mc fahren, wäre ich schon in 25min. da...

[Blue Max]

#64

Das Du direkt im Nachbarort arbeitest, brauchst Du ja dem Verkäufer nicht VOR dem Kauf zu erzählen...

[SupiAlexi]

[posting]16.549.363 von FCO_Alpha am 06.05.05 17:42:39[/posting]Wie man Deinem Posting entnimmt, willst die Wohnung ja gerne selber bewohnen!

Es scheint in der Hinsicht, für Dich schon ein gewisser Traum zu sein - oder irre ich?

Deine Überlegung ist wohl mehr, und das finde ich sehr gut, "zahle ich nicht zuviel?" "habe ich überhaupt noch nach Jahren den gleichen Wert da?" etc etc.

Ohne das ich mich nun mit der Region auskennen würde, würde ich die Sacher eher positiv sehen!

"Der Besitzer möchte selber bauen, hat wohl auch schon ein Grundstück, zieht aber wohl erst bei einem " akzeptablen Preis" aus. Vielleicht blufft er??"

Wie es selber wohl auch erkannt hast, wäre dann wohl die 279.000,-- ein akzeptabler Preis!! D.h. indirekt gibt ja schon zu, dass er wohl garnicht soviel bekommen wird!

Wenn Du für 220.000 oder gar 200.000,-- kaufen kannst, ist es sicher eher ein Schnäppchen - und nicht zu vergessen, es ist für Dich die optimale Wohnung.

Zeige das aber dem Verkäufer und Sparkasse nicht - biete möglichst wenig- zeige Dich interessiert, aber nicht zu interessiert!

Sicherlich ist dieses ein gewisses Risiko, dass einer kommt und mehr sofort bezahlt, dieses Risiko ist aber so gering, dass Du dieses eingehen solltest!!

Spiele auf Zeit und versuche, den Preis möglichst tief zu drücken - dann haste die besten Chancen auch langfristig den Wert zu erhalten bzw. sogar noch zu steigern!

[Fruehrentner]

heutiger Beitrag aus Geldanlage24.de

Wohnung als Altersvorsorge

Die Bevölkerung in Deutschland geht zurück. Ist es vor diesem Hintergrund für einen heute 35-Jährigen sinnvoll, eine eigene Wohnimmobilie oder ein Haus zu kaufen? Wird dies später eine Säule seiner Alterssicherung sein? Oder soll sich der 35-Jährige lieber auf Aktienfonds und Rentenversicherungen konzentrieren?

Diese Fragen hat die DSL Bank dem Pestel Institut in Hannover gestellt. Dabei sollte auch untersucht werden, ob es regionale Unterschiede in Deutschland gibt. Die Antworten der Wissenschaftler liegen jetzt vor. Bei ihrer Prognose bis zum Jahr 2030 gehen sie davon aus, dass der Wohnungserwerb nach 2006 nicht mehr staatlich gefördert wird.

Nach über 55 Jahren Wohnungsbauförderung wird danach der Neubau von Geschosswohnungen wegen mangelnder Mietrendite gegen Null gehen. Der Bau von Einfamilienhäusern sinkt gleichzeitig wegen des Rückgangs der Hauptnachfrager zwischen 30 und 45 Jahren.

Die darauf einsetzende Verknappung am Wohnungsmarkt wird, zuerst in den wirtschaftlich gesunden Ballungszentren, die Mieten schneller als die Inflationsrate steigen lassen. Da auch die Neubau- und Modernisierungskosten mit der Inflation ansteigen, erreicht die notwendige Mietrendite für Neubauten oder voll renovierte Bestandswohnungen frühestens 2015 das notwendige Niveau von über acht Prozent.

Erst danach wird, beginnend in den Agglomerationsräumen, wieder frei finanzierter Mietwohnungsbau einsetzen. In ländlichen Gebieten ohne hinreichende Anbindung an die Agglomerationsräume wird es dagegen auch nach 2015 keine ausreichende Rendite für Mietwohnungsneubau mehr geben.

http://www.geldanlage24.de/vergleich/geldanlage24-news.htm?i…

[Blue Max]

#67

"...Ist es vor diesem Hintergrund für einen heute 35-Jährigen sinnvoll, eine eigene Wohnimmobilie oder ein Haus zu kaufen? ..."

Die Frage ist derart pauschal, da könnte man genau so fragen:

"Ist es vor diesem Hintergrund für einen heute 35-Jährigen sinnvoll, zu heiraten ?"

[Fruehrentner]

ein älterer Artikel aus Okt. 2002:

http://www.rahlenbeck-immobilien.de/hhmarkt.html

Übersicht zur langfristigen Entwicklung in Deutschland

Grundsätzliche Entwicklungen


Die Wohnwirtschaft muss sich für die kommende Zeit neu orientieren. Die Wohnwünsche der deutschen Bevölkerung streben nach neuen Lösungen. Architekten und Bauwirtschaft müssen sich außerdem auf die demografische Entwicklung und ihre Konsequenzen daraus einstellen. Weniger Kinder, starke Zunahme bei Single-Haushalten, größerer Flächenbedarf pro Einzelhaushalt, immer mehr Alleinerziehende und weniger standortbezogenes Wohnen. Wie gehen die einzelnen gesellschaftlichen Gruppen darauf ein?


Grundsätzlich bleibt der Wunsch nach Wohneigentum wohl bestehen. Das ist aus den aktuellen Marktanalysen heraus zu lesen. Das Deutschen Jugendinstitut, München, stellte in 2002 fest, dass die moderne Familie heute Haushaltsgrenzen überschreitet, das heißt, Familienangehörige verteilen sich auf mehrere Haushalte, bzw. sie leben sporadisch in verschiedenen Haushalten. Typische Beispiele sind die so genannten Scheidungskinder oder Lebenspartner mit jeweils eigenen Wohnungen.


Übergeordnete Trends


Das Institut Innovatives Bauen in Plankstadt, sieht für die Wohnwirtschaft eine Reihe von Entwicklungen voraus, die in zarten Ansätzen bereits in Planungen einfließen:.


Deutschland überaltert, bei gleichzeitig ständig sinkender Bevölkerungszahl.

Die Ausdehnung und Bewohnerzahl in den Ballungsräumen wird weiter zunehmen, gleichzeitig kommt es in den ländlichen Gebieten zu einer Abnahme der Bevölkerungszahl.

Bauen im Bestand - Nachverdichtung - in den Städten könnte das Bauen im ländlichen Bereich zurück drängen. Dortige Immobilien sind seit längerer Zeit immer schwieriger zu vermarkten, ein Handikap bei steigender Erwartung an die Mobilität der arbeitenden Bevölkerung

Das Marktsegment Neubau in der Immobilienwirtschaft entwickelt sich zu exklusiven Marktnische.

Emotionale Werte, sowie Individualität und Sinnhaltigkeit als Ansprüche an die zukünftige Wohnqualität lösen die häufig oberflächlichen und wenig nachhaltigen so genannten „High-Tech-Lösungen“ vergangener Jahre ab.

Auf diese Trends müssen auch die Architekten reagieren. So entstehen neue Marktsegmente, z.B. das City-Reihenhaus, das bislang in Deutschland kaum zu finden ist. Einige Marktbeobachter sprechen auch schon von einem Trend zur „Lebensabschnittsimmobilie“ Das Institut Wohnen und Umwelt, Darmstadt, ist ein Vertreter dieser These. Es ist überzeugt, dass in Zeiten zunehmender Mobilitätsansprüche mehr Flexibilität gefragt ist. Der Preis für zunehmenden Arbeitsplatzwechsel und veränderte Ansprüche an eine Immobilie im Alter verlange nach einem Paradigmenwechsel im Umgang mit dem Gut Immobilie. Ob und wie oft die Deutschen deshalb ihr Wohneigentum künftig wechseln, ist heute noch nicht abzusehen. Die jüngst prämierten Entwürfe einiger Architekten gehen aber durchaus schon in diese Richtung.


Soziale Vernetzung


Das Institut für Stadtbauplanung und Sozialforschung (Stuttgart) sieht eine zunehmende Bedeutung des Wohn-Umfelds. Es muss praktisch für die Eltern sein und zugleich die Vereinbarkeit von Familie und Beruf sowie die Teilnahme am Stadtleben ermöglichen. In der Tat spielen die sozialen Netze für die Wohnqualität, und damit für die Lebensqualität, insgesamt eine wichtige Rolle. Vor dem Hintergrund der zeitlichen Begrenzung von Lebensgemeinschaften und der geforderten Mobilität, sind die bisher gestalteten Wohnformen bis hin zur Bauweise immer weniger geeignet. Es besteht bereits heute ein weitgehendes Interesse an der Knüpfung sozialer Netze durch die Art und Weise jeweiliger Wohnanlagen. Das Zusammenleben von Alt und Jung, autofreie Wohnanlagen oder so genannte working lofts für die Verbindung von Wohnen und Arbeiten stehen dafür als Beispiele.


Das Institut Innovatives Bauen sieht deshalb den deutschen Wohnmarkt vor einem deutlichen Umbruch. Die Anzahl der Immobilienerwerber wegen der geburtenschwachen Jahrgänge wird als rückläufig eingeschätzt. Senioren werden als Singles in ihren Wohnungen bleiben, eine Ursache für das Ansteigen der durchschnittlichen Wohnfläche pro Kopf der Bevölkerung, einen nachhaltigen Trend zur typischen Single-Immobilie gibt es nicht. Sein Wink an die Wohnungswirtschaft: Mehr denn je gilt: Eine Immobilie muss immer Lage- und Konzeptionskriterien für Gebäude und Grundriss gleichermaßen erfüllen, um vom Markt wirklich angenommen zu werden. Für die heutigen Bauherren sind das sehr wichtige Entscheidungsgrundlagen für die langfristige Werthaltigkeit ihrer Immobilien


Kaufverhalten


In den letzten Jahren haben sich wesentliche Unterschiede im Kaufverhalten zu den davor liegenden Jahren herausgebildet. Bis auf wenige Ausnahmen in Spitzenlagen haben wir heute einen so genannten Käufermarkt, der zusätzlich noch stark durch veränderte politische und gesellschaftliche Rahmenbedingungen beeinflusst wird. Im Ergebnis kann festgestellt werden, dass Kaufentscheidungen für selbstgenutzte Eigenheime (EFH oder ETW) heute die doppelte Zeit (ca. 6 Monate) beanspruchen.


Außerdem haben sich, wie die FORSA-Studie 2002 ermittelt hat, Preissegmente klarer heraus gebildet, über die sich auch die Verkäuferseite bewusst sein muss. Nur 20 Prozent aller potentiellen Käufer für selbstgenutzte Einfamilienhäuser bzw. Eigentumswohnungen sind noch bereit mehr als 250.000 Euro zu bezahlen.

Preisgruppen in Euro Anteile

bis 125.000 15 %
125.000 - 250.000 65 %
250.000 - 350.000 15 %
über 350.000 5 %

Der Vermieter als Dienstleister


Für Gewerbeimmobilien ist diese Grundeistellung nicht mehr neu. Aus diesen Überlegungen entstanden neue Aufgabenbereiche wie Facility Management oder Quartiers Management. In früher problematischen Großwohnanlagen haben Vermieter dieses Verständnis teilweise schon auf Wohnanforderungen übertragen und somit ihre Neuvermietungsprobleme größten Teils gelöst. So wurde z.B. die alte Funktion des Concierge wiederbelebt. Für die Zukunft wird es wichtig sein, dass auch der Wohnungsvermieter eine Haltung als Dienstleister entwickelt.


Kreative Finanzdienstleistungen

Für die Zukunft gilt auch die Aufforderung an alle Teilnehmer am Immobilienmarkt, sich noch mehr Gedanken über zeitgemäße und lenkende Neuerungen zu machen. In den USA sind beispielsweise folgende Lösungen aktuell in der Erprobung oder haben sich bereits durchgesetzt.


Bank als Verkehrsplaner und Umweltschützer

Ein Programm zur Reduzierung des Verkehrsaufkommens während der Berufsverkehrszeiten wurde zunächst in der Stadt Philadelphia getestet und soll demnächst auf Washington und Baltimore ausgedehnt werden. Ein Kreditinstitut bietet Käufern von Wohneigentum höhere Hypothekenraten – üblich sind bei uns 60 Prozent des Kaufpreises -, wenn diese eine Immobilie in der Nähe von öffentlichen Verkehrsmitteln wählen und sich gleichzeitig bereit erklären, die Zahl ihrer Privatautos zu beschränken. Käufer, die ein Haus wählen, das etwa 400 Meter von einer Bushaltestelle oder circa 800 Meter von einer Bahnstation entfernt liegt, können mit einem acht Prozent höheren Darlehen, also 68 Prozent vom Kaufpreis rechnen.
Für die Kreditgeber ist das kein Risiko. Sie haben ermittelt, dass die Benutzer von öffentlichen Verkehrsmitteln monatlich allein 250 Dollar an Parkkosten und Versicherung einsparen. Bei uns wären die Einsparungen durch höhere Benzinpreise, Parkgebühren und Knöllchen sicherlich genau so hoch.


Umkehr-Hypothek

In Deutschland wird der Wert einer Immobilie in der Regel beim Bau oder Kauf ermittelt, die Wertsteigerungen durch höhere Grundstückspreise und knappere Angebote bleibt häufig im Verborgenen. Der Wertzuwachs eines Eigenheims macht sich also konkret meist erst beim Verkauf der Immobilie bemerkbar. In den USA kann man ein so genanntes Equity Loan (Angleichungs-Darlehen) aufnehmen, eine zweite Hypothek, die den Wertzuwachs des Eigentums berücksichtigt, in der Regel aber zu ungünstigeren Konditionen als die 1a-Hypothek.


Eine immer häufiger in Anspruch genommene Möglichkeit, ohne den Verkauf des Eigenheims an Bargeld zu kommen, ist die Reverse Mortgage (Umkehr-Hypothek), ein Darlehen, das zusammen mit den anfallenden Zinsen erst beim Verkauf des Hauses oder beim Tod des Eigentümers fällig wird.


Die Kredithöhe ermittelt sich aus dem Wert des Hauses und dem Alter des Eigentümers. Als Untergrenze für eine Inanspruchnahme gelten 62 Jahre, um in den Genuss einer Reverse Mortgage zu kommen. Das Darlehen kann sowohl als einmalige Auszahlung als auch in Form einer monatlichen Rente gewährt werden. Die Verrentung ist gerade bei älteren Menschen beliebt, die so in ihrem Haus bleiben und ihre Altersversorgung aufbessern können. In 2002 wird mit einer Antragsverdoppelung wird gerechnet. In Deutschland wäre diese Form der Rente vor dem Hintergrund der abnehmenden gesetzlichen Rente sicherlich auch eine interessante Variante.

http://www.rahlenbeck-immobilien.de/hhmarkt.html