Investoren für Ostimmobilien gesucht - 500 Beiträge pro Seite

[donaldzocker]

Investoren gesucht !!!


Ich habe die Absicht aus bekannten Gründen(Spottpreise und gleichzeitig niedrige Zinsen) eine Gesellschaft zu gründen, die in ostdeutsche Immobilien investiert.

Das Problem ist offensichtlich, dass im Osten einfach nicht das Kapital vorhanden ist, um die sich bietenden Chancen zu nutzen. Andererseits haben viele Westdeutsche schlechte Erfahrungen gemacht und haben Angst dass sie ihr Investment aus der Ferne nicht effektiv verwalten können.

Da ich in Magdeburg wohne und ich mich hier auch bestens auskenne würde ich mich auf Magdeburger Immobilien beschränken. Trotz der hohen Leerstände gibt es hier hervorragende Lagen in denen es nur einen geringen Leerstand gibt. Die Preise liegen oft bei nur 500 EUR /qm so dass Mietrenditen über 10 % leicht zu erzielen sind. In sinnvollem Maße sollen die Objekte natürlich fremdfinanziert werden um die Rendite zu hebeln.

In der Anfangsphase würde ich die Verwaltung weitgehend selbst in die Hand nehmen. Und dies umfassend d.h. Ankauf der Objekte, Organisation der Finanzierung, Vermietung, Verwaltung, Mieterbetreuung etc.

Mein Problem ist das kaum vorhandene Eigenkapital, sodass ich einen oder auch mehrere Partner gewinnen möchte die genauso begeistert von dieser Idee sind wie ich.

Einen Businessplan/ Konzept würde ich dann anfertigen, wenn sich potentielle Interessenten bei mir melden würden. (Bitte erstmal per Boardmail)

[toc]

Warum willst du dafür eine gesellschaft gründen? Ich kenne mich im steuerrecht nicht aus, aber ich denke dann müssten mieteinnahmen und verkaufsgewinne nochmals versteuert werden, oder?

Du solltest auch von magdeburg nach ost berlin schauen, habe bei 650€/qm zugegriffen, rendite >8%, leerstand in weiten bereichen hohenschönhausen <3%. 1 - 2 zimmer wohnungen sind sehr kurzfristig vermietbar, weiterhin sind die immo preise in berlins osten derzeit absolut am boden, laut diverser fachleute wird es aber nicht mehr billiger.

[donaldzocker]

Ich möchte mich bewußt auf MD beschränken, da ich mich hier gut auskenne und mich auch um alles vor Ort kümmern kann. Die Leerstände sind in einigen Stadtvierteln auch ähnlich niedrig. Ich denke in vielen ostdeutschen Städten gibt es große Chancen.

Eine Gesellschaft möchte ich gründen, weil ich ja auch Partner hereinnehmen möchte.

Gewinne werden sicherlich ausgewiesen, allerdings dürften diese durch die Immozinsen und Abschreibungen deutlich gedrückt werden... letzlich werden sie relativ gering sein... damit muß man dann einfach leben.

Werden Gewinne ausgeschüttet können ja die bereits gezahlten Steuern angerechnet werden.

Evl. Verkaufsgewinne (Zweck der Gesellschaft ist eigentlich die Vermietung) wird man wohl so oder besteuern müssen, da die Spekulationsfrist 10 Jahre beträgt und einem ab 3 Objekten sowieso Gewerblichkeit unterstellt wird.

Daher lieber gleich eine saubere Lösung.

[AlterMann]

Du machst das schon richtig, mit der Beschränkung auf Dein Einzugsgebiet. Ich treibe etwas ähnliches weiter nördlich in der Ostzone und meine Grenze ist etwa bei 1 Stund Anfahrt oder ~ 100 km. Weiter weg hat man auch kein Gefühl mehr für den Markt, was ich bei so etwas für sehr wichtig halte. Ach ja, ich habe inzwischen aufgehört zu arbeiten und lebe sehr entspannt und zufrieden mit meinen Häusern

Im Unterschied zu Dir (obwohl ich sollche Ideen auch schon hatte) ziehe ich das alleine durch.

Das Wichtigste: Dein Hauptjob wird das Mietrecht, der Umgang mit Handwerkern und Menschenkentnis sein. Dabei entscheidet sich wieviel Du verdienst. Wenn Du von den 3 Sachen wenig Ahnung hast, solltest Du erst mal klein anfangen und üben.

[toc]

#4 Ich denke mal #1 fehlt wie er schon sagte das nötige kapital für einen alleingang. Eine geldanlage in immo´s finde ich aufgrund der recht sicheren rendite als attraktiv. Umso wichtiger ist es, geografisch genau die leerstandsquoten zu beachten.

Mit dem berliner raum war auch nur als andeutung gemeint, falls sich ein teilhaber aus berlin melden sollte. Ich hätte evtl interesse gehabt, allerdings mangelt es an freiem ek und zeit

[Windschaden]

Habe diese Überlegung auch schon angestellt, allerdings für den Raum Leipzig. Dort denke ich, wird irgendwann ein relevanter Aufschwung stattfinden. Hätte sogar schon die Bank gehabt, die entsprechend Kohle für das Vorhaben gibt. Habe allerdings entsprechend Sicherheiten.
Die Rechnung sollte aufgehen, solange man sich auf Berlin (Ost), Leipzig und Dresden focussiert. Alles andere wäre mir zu risikoreich.
Der Haken dabei: hätte das Full Time machen müssen, sprich: vollberuflich. Habe bereits umfangreichen Immobilienbesitz, und wenn´s noch mehr wird, hat man irgendwann eine Vollzeitarbeitsstelle.

Aber hier eine Alternative: es gibt einen Initiator, der genau dieses Geschäftsmodell in geschlossenen Fonds realisiert. Heisst ZBI mit Sitz in Erlangen.
Habe dazu einen Thread in geschl. Fonds: Thread: ZBI - Zentral Boden Immobilienfonds - Wer hat Erfahrung? Weiss allerdings absolut noch nicht viel darüber, ist aber sicherlich eine "Untersuchung" auf Investitionstauglichkeit wert.

Grüsse,

Windschaden

[donaldzocker]

naja leider herrscht halt immer dieses Vorurteil, dass alles außer Dresden, Leipzig und Berlin zu riskant ist

Das Risiko ist sehr überschaubar, auch in MD, denn es gibt, wie gesagt, bestimmte Stadtlagen die nur eine minimale Leerstandsquote aufweisen.

Außerdem gibt es eine Studie,die die Bevölkerung in der Stadt Magdeburg bis 2020 nur noch um 5% schrumpfen sieht wobei derzeit riesige Kapazitätsanpassungen am Markt laufen. Die werden sicherlich mittel- und langfristig ihre Wirkung nicht verfehlen

[AlterMann]

Dieses Vorurteil ist doch blankes Geld wert. Genau weil 99,99% in der Ostzonenprovinz nix anfassen will kassiere ich Renditen, die jenseits von Gut und Böse sind.

[Blue Max]

#1

Nicht einen Cent würde ich in der Zone investieren.

[Burentom]

Naja gucken kann man ja mal!

Nur, solange nicht ein bißchen mehr Vertrauen in die wirtschaftl. Zukunft "in diesem unserem Lande" vorhanden ist, kann man zwar als "Resteverwerter" hier und da sein ein Schnäppchen machen.
Dies gilt für unser "Ossiland" - ebenso wie für das Ruhrgebiet und ... und ....

Zum großen Wurf dürfte es aber nicht reichen.

[Windschaden]

#9 - Blue Max
Warum so negativ eingestellt gegenüber diesem Thema? Schlechte Erfahrungen gemacht? Vielleicht war es wie folgt:

Die Situation in den Jahren 1992 - 1997:
Goldgräberstimmung! Sonderabschreibungen! Wohnungen knapp! Sanierte Altbauten gehen weg für sage und schreibe bis zu 5000DM/qm und mehr! Die Mieten betragen unfassbare 15DM/qm! Die Finanzierungskosten betragen über 7% für erstrangig gesicherte Darlehen. Lebensversicherungen werden abgeschlossen zur Tilgungsaussetzung.

Die Situation heute:
Keiner kauft. Keiner mietet. Gut sanierte Altbauten in durchschnittlicher bis besserer Lage lassen sich für 3.50 bis 4 Euro vermieten. In Zwangsversteigerungen werden 400 Euro pro qm bezahlt.

Analyse:
Der Käufer von 1995 erzielt eine Mietrendite von 1,5...2%. Falls das Objekt sich überhaupt vermieten lässt. Die Sonderabschreibungen sind ausgenutzt. Finanzierungskosten fressen nicht nur die Einnahmen, sondern auch persönliche Vermögenssubstanz auf. Im Osten ist alles mögliche Gesindel ("Mietnomaden") unterwegs, das nicht bezahlt. Oder HartzIV Empfänger mieten die Wohnung, die Förderung fällt aus irgendwelchen Gründen weg und die Käufer von damals sagen heute: NIE WIEDER OSTEN!

Aber: der Käufer von heute ersteigert sich eine brauchbare 2ZKB Wohnung mit 50qm zum Preis von 25000 Euro inklusive Erwerbsnebenkosten. Wenn die Wohnung gut saniert ist, im 1.OG liegt, eine Badewanne, Bad und Küche mit Fenster und einen Balkon hat, dann ist diese zu 4Euro/qm vermietbar. Umfassende Auskünfte sorgen für einen Mieter mit brauchbarer Bonität. Also: Mietrendite knapp 10%! Da kaufe ich doch lieber an ausgewählten Standorten im Osten als im Ruhrgebiet oder sonstigen strukturschwachen Gebieten im Westen.

Da sind doch die Chancen heute wesentlich höher als die Risiken!

Grüsse, Windschaden
(der sowas gerne machen würde, aber keine Zeit dazu hat)

[Blue Max]

#11

"..Aber: der Käufer von heute ersteigert sich eine brauchbare 2ZKB Wohnung mit 50qm zum Preis von 25000 Euro inklusive Erwerbsnebenkosten. Wenn die Wohnung gut saniert ist, im 1.OG liegt, eine Badewanne, Bad und Küche mit Fenster und einen Balkon hat, dann ist diese zu 4Euro/qm vermietbar. Umfassende Auskünfte sorgen für einen Mieter mit brauchbarer Bonität. Also: Mietrendite knapp 10%! Da kaufe ich doch lieber an ausgewählten Standorten im Osten als im Ruhrgebiet oder sonstigen strukturschwachen Gebieten im Westen.
..."


Und was machst Du, wenn Du die Wohnung dann nicht vermnietet kriegst oder sich bei Dir Mietnomaden einnisten ?



Wie Du ja selber schreibst:

"...Die Situation heute:
Keiner kauft. Keiner mietet. Gut sanierte Altbauten in durchschnittlicher bis besserer Lage lassen sich für 3.50 bis 4 Euro vermieten. In Zwangsversteigerungen werden 400 Euro pro qm bezahlt.
..."

[Burentom]

Na ja gewohnt werden muß ja irgendwo und da die Mehrzahl in diesem Lande noch immer über kein Immobilieneigentum verfügt eben zur Miete. Nur sollte man als zukünftiger Vermieter über genug Eigenkapital verfügen um sich interessante MFH im gesamten einzuverleiben. Mit den Banken würde ich vorsichtig sein, man landet bei einer finanziellen Durststrecke sehr schnell in die Zwangsverwertung! Als Gesamtbesitzer kann ich das Mieternivau selbst zu beeinflußen. Schwer genug heutzutage !!!

[AlterMann]

@Windschaden
relativ gute Analyse, kleine Ergänzung: 4 / m² bekommt man inzwischen schon in der Ostprovinz für mäßige Wohnungen/Lagen und das Erstaunlichste - Tendenz leicht steigend. Hat sogar mich überrascht. Verursacht (zumindest in meiner Region) durch die starken Großvermieter, die den Markt eindeutig beherrschen. Die Jungs langen bei Neuvermietung immer feste zu und erhöhen jedesmal die Miete um etlich Prozent. Ihren Leerstand reißen sie mit Fördermitteln gerade ab, so das noch mehr drive reinkommt.

[lapamita]

@bluemax
du hast es wohl gemacht wie meine mutter, der spruch koennte von ihr sein,hat 1993 auf dem high gekauft
am NM wuerdest du auch nie mehr ,wa/////////////???
cool

[toc]

Hatte neulich mal ein exposé in der hand: 1-zi, 32qm, "plattenbau" in münchen-schwabing, ohne balkon, kp 75.000€. Halleluja. In berlin hohenschönhausen hat vor 3 monaten einer verkauft: 1-zi, 36qm, 1.og, ohne balkon, platte vollsaniert, kp 13.900€. Bin ich leider zu spät gekommen, für eine ähnliche wohnung in hohenschönhausen hab ich vor 2 jahren 18t€ bezahlt, rendite 8%.

[donaldzocker]

Heute mal ein Beispiel aus der Praxis:

Zwangsversteigerung 3 Bieter (und alle Bieter sind bis an ihre Schmerzgrenze gegangen)

Objekt:
ETW Erdgeschoss,49 qm, gute Lage in MD, Haus aus Jahrhundertwende, vor wenigen Jahren saniert

Verkehrswert 37 TEUR
Zuschlag 15 TEUR
entspricht 306 EUR/qm

vermietet, Miete kalt 229 EUR

Kostenquote von Kaltmiete 28 %
(Einsparungen möglich da Verwaltung durch Fremdfirma)

Rendite vor Kosten 17,6 %
Rendite nach Kosten 12,7 %

[Robert_Reichschwein]

Da gibt es noch Besseres:

Gaststätte mit Tanzsaal, Kegelbahn und 4000qm grossem Grundstück mit Bach in Lunzenau zwischen Leipzig und Chemnitz, 8-Zimmerwohnung mit relativ frisch renoviertem Bad frei.

Nettokaltmiete(nur Gastwirtschaft) 250€/Monat.

Kaufpreis: 23000€

Nähere Infos: www.immoauktionen.de

Auf dem Grundstück können gut noch 2 Bauplätze dargestellt werden.

[durran]

wer sich im osten und dem hiesigen immobilienmarkt auskennt der wird beobachten das die preis langsam wieder anziehen.

langsam wohlgemerkt.

nun zur vermietung.

bei guter lage und gutem objekt wird eine vermietung nicht schwieriger als im westen.

ein irrtum ist es auch zu denken das es nur in den ballungsräumen funktioniert.

auch und gerade kleinere städte bieten gute chancen
städte um die 5000 einwohner.

da gibt es viele städte mit wenig leerstand .
außerdem wird ja fleißig abgerissen was zu wohnraumverknappung führt.

einen weiteren aspekt sollte man ebenfalls nicht au0er acht lassen.
viele rentner werden in den nächsten jahren in den osten übersiedeln .
erstens bessere mieten , besseres umfeld ,keine ausländer etc.ruhigeres leben , landschaftliche reize , preiswertere lebenshaltung.

in meiner stadt bekommt man schon fast keine hochwertigen eigentumswohnungen zu kaufen oder zu mieten .

ein baknnter hat jetzt 40 wohnungen saniert in guter lage
die waren innerhalb von 2 wochen verkauft.

ich selbst wollte noch eine kleine landwirtschaftsfläche kaufen in sachsen - ahnhalt - unmöglich - es gibt nichts mehr.

na ja - so wird sich das die nächsten jahre weiterentwickeln.

werde wohl auch noch etwas in immobilien investieren hier im osten .

bei den preisen echt ein lacher.
europaweit das billigste was es gibt.
billiger als polen , tschechien , ungarn , bulgarien oder rumänien.

solche chancen gibt nicht oft.

letztes jahr bot mir jemand ein 6 familienhaus in apolda für 2000 € an - und da habe ich keine null vergessen - habs trotzdem nicht gekauft weil in apolda gerade wirklich viel leerstand herrscht.

[lapamita]

@durran

>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>ohne worte<<<<<<<<<<<<<<
100% zustimmung auch von einem wessi

[nanowin]

@ Robert_Reichschwein

Die Plattform ist mir auch schon aufgefallen, da kann man einige Schnäppchen machen. Gerade im Bereich der Ostimmobilien sind dort einige Interessante Objekte eingestellt, meist deutlich unter dem Verkehrswert. Oft sind die Immobilien für 40-60% des Verkehrswertes in Extremfällen sogar deutlich darunter zu bekommen. Da lohnt es sich schon gar nicht mehr Objekte in der Zwangsversteigerung zu suchen, wenn man hier auch Objekte zu ähnlich günstigen Konditionen über eine freiwillige Onlineauktion bekommt.

Hier mal ein direkter Link zu Deiner Auktion:

http://www.immoauktionen.de/search/getimmo?immo=866112365561…