Wen´s interessiert: TAG Tegernseebahn (Seite 191)

[endover]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.538.574 von gate4share am 18.05.10 13:08:55

Es gilt aber neuerdings die Regel, dass ein Immobilienunternehmen, mit 30% Abschlag zum NAV, fair bewertet ist. Damit sehe ich in Moment bei der TAG keine Fantasie. Kann alles richtig sein, was ihr sagt, und das wollt ihr ja auch hören. Kritiker sind hier nicht willkommen.
Egal, bin schon wieder weg, macht`s gut.

[endover]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.538.480 von alterschwede0001 am 18.05.10 12:56:42

Meinte ich natürlich ironisch, aber Melde mal.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.537.911 von endover am 18.05.10 11:39:17

Jetzt mach mal die TAG nicht madig - nur weil du anscheinend nicht engagiert bist.

Die TAG hat wohl die beste Performance die man sich vorstellen kann, innerhalb der letzten rund 15 Monate.

Und immer noch steht sie unterhalb des NAVs.

Das im schwierigen 2009 keine Gewinne gemacht wurden und auch im ersten Quartal noch nicht ricchtig was hängen blieb , kann man dem neuen Vorstand nicht vorwerfen.

Jedenfalls scheint man auf dem richtigen Weg zu sein. Man engagierte sich in Estavis - gegen Sachanlage! Eine sehr unterbezahlte Aktie! Gleichzeitig verschaffte man sich neue Eigenkapitalähnlich und damit eben voll haftbaare weitere Mittel.
Und man hat diese Wandelanleihe richtig gut abgesetzt.
Die Colonia Anleihe mit ungefähr gleichen Bedigungen aber rund 1 % mehr Rendite wurde fast gar nicht , vom Markt aufgenommen.
Das zeigt klar, dass man der TAG wesehtlich mehr zutraut und auch viel mehr Vertrauen schenkt als der CRE - was auch durch den Zinssatz nochmals bestätigt wird.

Schliesslich hat man neue Bestände, die auch bisher schon Ertrag und CashFlow lieferten übernommen - und das primär durch eigene Aktien bezahlen können. Also nochmals mehr Eigenkapital. Andere wären froh, wenn sie zu solchen Bedingungen neues , frisches geld reinbekommen.

Sachsen ist sicherlich nicht die am stärksten aussichtsreichste Region. Doch gerade deshalb wird man dort guten Überschuss erzielen- Gewinn und Cashflow werden sicher sehr hoch sein.
Dort wird selten mehr als das 8fache der Jahresmiete gezahlt - der effektiven!
Das bringt sofort, selbst wenn man zu 100% finanzieren würde, das macht keiner, hohe Überschüsse.

Wichtig ist ,dass ein Unternehmen sich bietende aktuelle Chancen erkentt, und wenn gewinnträchtig, sofort zugreift.
Und das kann alles sein - einerseits einge eigene Beteiligung, andererseits neue Aktionäre mit Cashflow bietenden Beständen.

Diese Transaktionen zeigen auch das Vertrauen, was die Branche in TAG setzt.

Glaube TAG hat erst den Grundstock gelegt, für ein rasantes und starkes Wachstum, was durch hohe und nachhaltige Profitabilität geprägt ist.

[alterschwede0001]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.537.798 von endover am 18.05.10 11:25:14

kannst es nicht sein lassen!
falls du noch einmal in diesem thread für aktien aus deinem depot werben solltest, werd ich dich melden

[endover]

435 Wohnungen in Sachsen, wer will da schon hin.

[endover]

Hier wird mal wieder wahllos eingekauft. Wie wäre es jetzt noch mit der Westgrund, mit 1250 Wohnungen ein echtes Schnäppchen.
Da kann ja die KWG besser Geld verdienen als die TAG. Der Rolf ist ein wirklicher Zocker. Hoffen wir mal, dass er sich nicht verzockt. Die Verbindlichkeiten steigen jedenfalls, er setzt auf Inflation und Geldentwertung, hoffentlich geht das gut.
Der Bauverein war damals jedenfalls kein Schnäppchen.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.514.679 von ulfulf am 13.05.10 14:41:45

Aha, Du meinst in der Tat der Gesamtwert beider Francona Gesellschaft wurde für diese Transaktion mit 31,3 bewertet!

Das ist doch durchaus möglich, weil es so sich am logischsten darstellt. Indes ist die Darstellung so, als wenn sich dieser Preis nur auf die Franconia West beziehen würde, und dafür eben (nur) die 5,5 Mio Aktien getauscht wurden.

Doch das kann deshalb nicht stimmen, weil ja der Wert der anderen Francona eben nicht diese 6,3 Mio hat, sondern nur rund die Hälfte.

Hätte doch lieber gesehen, wenn man die TAG Aktien mit 5,50 bewertet hätte....

[ulfulf]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.500.430 von gate4share am 11.05.10 16:07:21

Woher hast du das , dass der Baranteil des Kaufpreises 6,3 Mio betragen soll?
Das steht im totalen Wiederspruch zu der offiziellen Stellungnahme der TAG:

[...]

Also wenn ich das richtig verstehe, werden schon diese rund 5,5 Mio neuen Aktien gegen die gesamte Franconia West getauscht!
Kam da überschlägig auf eine Bewertung von 5,50, was ich schon mit grossem Wohlwollen wahrgenommen hatte.

Nun schreibst du, dass zusätzlich auch noch 6,3 Mio gezahlt worden sind. Kann es sich dabei nicht um die andere Francono Gesellschaft handeln? Die zur Zeit die 435 Wohnungen in Sachsen hält? Dann das würde so 15.000 je Wohnung entsprechen und bei so 30 % Eigenkapital wäre der Wert der Wohnungen etwa knapp 50.000 Euro, das käme in etwas hin.

Beides ist korrekt. Die Information über die Barkomponente findet sich z.B. in der Ad-hoc Meldung der Franconofurt: http://www.wallstreet-online.de/aktien/Franconofurt-Aktie/na…
Wenn man die Meldungen von TAG und Franconofurt zusammennimmt, ergibt sich das Gesamtbild:
- Gesamtpreis 31,3M für Portfolio aus FranconoWest und FranconoAdvisory
- Davon 6,3M in bar für FranconoAdvisory sowie 25M in Aktien für FranconoWest
- Daraus folgt eine Bewertung von 4,48 pro TAG-Aktie bei dieser Transaktion - was ja in etwa auch dem seinerzeitigen Aktienkurs entspricht, aber auch deutlich unter dem von TAG selbst ausgewiesenen NAV liegt.

Was Deine Überlegungen zur FranconoAdvisory betrifft, so habe ich nur folgende Informationen (aus dem Geschäftsbericht 2009 der Franconofurt): EK ca. 3,5M, Ergebnis 2009 ca. -0,5M. Außerdem wird für diese Gesellschaft eine "Bestandsgröße von ca. 15M Immobilien" erwähnt, was also eher auf einen Wert von 35k je Wohneinheit hinausläuft, sofern es seit Ende 2009 keine gravierenden Änderungen im Portfolio gegeben hat. Die Zahlung von 6,3M für 3,5M EK wirkt nicht wirklich wie ein "Schnäppchenpreis" auf mich.

Sollte ich einen Denkfehler in meinen Überlegungen haben, freue ich mich über einen entsprechenden Hinweis.

[alterschwede0001]

TAG Immobilien kaufen

12.05.2010
SES Research/ Warburg Gruppe

Hamburg (aktiencheck.de AG) - Die Analysten von SES Research, Torsten Klingner und Frank Laser, stufen die TAG Immobilien-Aktie (ISIN DE0008303504 / WKN 830350) weiterhin mit "kaufen" ein.

TAG Immobilien habe am 12.05.2010 Zahlen für das Q1 veröffentlicht, die im Rahmen der Erwartung ausgefallen seien. Der Umsatz habe sich in Q1 durch niedrigere Immobilienverkäufe (EUR 8,9 Mio. vs. EUR 20,7 Mio.) um 36% auf EUR 21 Mio. reduziert. Der Umsatz habe über der Erwartung gelegen, da in der Umsatzschätzung nur Immobilienverkäufe von EUR 4,5 Mio. berücksichtigt worden seien.

Das Mietergebnis habe sich durch die Übernahme des Berliner Wohnungsportfolios und die Reduzierung der Leerstände (6PP yoy) auf EUR 9,7 Mio. (+9%) verbessert. Dadurch sei das operative EBT von EUR -1 Mio. auf EUR 0,1 Mio. gestiegen. Durch einen Sonderertrag in Höhe von EUR 4 Mio. im Rahmen der Portfolioakquisition, bei der der Kaufpreis unter dem Marktwert gelegen habe, habe das EBT bei EUR 4,1 Mio. gelegen. Durch den Portfolioerwerb mithilfe einer Sachkapitalerhöhung sei der NAV leicht von EUR 6,03 je Aktie auf EUR 5,97 je Aktie verwässert worden.

Das Management erwarte für 2010 weiterhin ein EBT von EUR 10 Mio. (SESe EUR 7,1 Mio.). Die Abweichung zur Prognose ergebe sich aus der unterschiedlichen Berücksichtigung von Bewertungseffekten. Im Jahresverlauf sollte TAG den noch im Wohnbereich überdurchschnittlichen Leerstand (7,9%) like for like in Richtung unter 5% (derzeit insgesamt 5,5%) weiter reduzieren können.

Die übernommenen Portfolios in Berlin und NRW/Sachsen (Volumen insgesamt EUR 150 Mio.) mit Leerständen von 8% beziehungsweise 7% dürften insgesamt jedoch vorerst zu einem Anstieg des Leerstands führen. Operativ sollte sich die Ergebnissituation durch Größeneffekte im Rahmen des Wohnungsportfolioausbaus sukzessive verbessern, wobei Transaktions- und Vorlaufkosten (Integration Franconowest) den positiven Effekt anfänglich kompensieren dürften.

Das Rating der Analysten von SES Research für die TAG Immobilien-Aktie bleibt "kaufen" mit einem unveränderten Kursziel von EUR 5 auf Basis des NAV (SESe). (Analyse vom 12.05.2010) (12.05.2010/ac/a/nw)

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.505.332 von alterschwede0001 am 12.05.10 09:57:54

Na ja,

richtig gut, ist was anderes!

Denn man schliessst im aktuellen operativem Geschäft wieder nur mit 0 ab.

Es ist eine Unart, die Vivicom auch von anfang an die Gewinne brachte, sofort bei Ankauf , ein Wohnungspaket höher zu bewerten als die Ankaufskosten!

Daran kann man erhebliche Zweifel äussern! Sicher kann mal günstig einkaufen! Doch bei einem Ankauf zahlt man zunächst mal, in Berlin 4,5 % Grunderwerbssteuern, ca 0,5 - 1 % für Notar und Grundbuchkosten, evtl sonstige Kosten, wie Eintragungen, Ablösung von Eintragungen etc, und sehr häufig noch Maklerkosten, von 1 bis 3 %.
Das heisst, dass die Kaufnebenkosten mindestens 5 % oft schon bei 10 % liegen.
Dann noch das Portfolio noch höher zu bewerten, als es inkl. der Kosten schon gekostet hat, ist schon sehr ambitioniert.

Auf diesen Markt, gibt es doch Präsenz! Und da gibt nicht einer unbedingt einen Bestand 10 oder 15 % unter dem Wert ab, der zur Zeit erzielbar ist.

Also im erten Quartal sind eben nur diese 4 Mio verdient worden, um die man das neu angekaufte Portfolio in Berlin hochschrieb.

Sonst wäre es wohl plus/minus Null geblieben!

Man nennt sowas glaube ich Bilanzkonsmetik!