INCITY IMMOBILIEN (Seite 22)

[Raymond_James]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.762.019 von martin365 am 05.11.13 09:59:02

es ist das geschäftsmodell!

[martin365]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.760.079 von Raymond_James am 04.11.13 22:35:47

Ich sehe da nur Ziele/Annahmen vom Management.
--> Es gibt viele Aktien, welche günstig sind, wenn das Management seine Ziele erreichen würde (z.B. IBM).

[Raymond_James]

Zitat von martin365: ... Was für Fakten sprechen denn für 2,20€ NAV, außer Vertrauen ins Management?

die projektmarge von mindestens 15%; siehe folien 11 und 12 http://www.incity.ag/media/raw/InCity_Immobilien_AG_IIA_19.1…

[martin365]

ihr geht davon aus, wenn man in einer guten Lage baut, ist die Immobilie stets mehr wert als insgesamt reingesteckt wurde?

Die Preise sind gestiegen, also mag das jetzt zutreffen. Das sagt nichts über die Nachhaltigkeit vom Geschäftsmodell aus.

Der Wert ist höher als in der Bilanz, aber um wieviel? Bis die nicht verkauft sind, kann man es nicht mit Sicherheit sagen. Was für Fakten sprechen denn für 2,20€ NAV, außer Vertrauen ins Management?

[Raymond_James]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.750.169 von martin365 am 03.11.13 14:07:14

ich hatte fälschlich angenommen, dass du weißt, was umsatz- bzw. gewinnrealisierung ist - bei Incity geht es um den zeitpunkt der realisierung

[Aktienkater]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.750.169 von martin365 am 03.11.13 14:07:14

In Deutschland gibt es derzeit gebrauchte Immobilien üblicherweise unter Wiederbeschaffungswert zu kaufen.

Hallo martin365,
was willst Du uns denn mit "üblicherweise" sagen?
Was Du unter "üblicherweise" verstehst, mag vielleicht für einige ländliche Gegenden zutreffen, jedoch keinesfalls für Hamburg, Berlin, Stuttgart, Düsseldorf usw., also für die Lagen, in denen Incity investiert. Und um diese geht es hier, nicht um Gegenden, die Du als "üblicherweise" bezeichnest.

Gruß
Aktienkater

[martin365]

Natürlich kann man mal Glück haben und die Immobilie ist mehr Wert als die Wiederbeschaffungskosten. In Deutschland gibt es derzeit gebrauchte Immobilien üblicherweise unter Wiederbeschaffungswert zu kaufen.
Wenn irgendjemand den "fairen Wert" von Immobilien kennen würde, könnte er damit ein Vermögen machen. Wie fair jetzt der NAV ist, hängt vom Vertrauen ins Management ab, denn die Zahl ist nachvollziehbar. Wie haben sie in der Vergangenheit gehandelt?

Das bilanzierte Eigenkapital liegt jedoch nur knapp über mcap.

[Raymond_James]

Zitat von martin365: ... nicht auf harten Assests, wie man es bei Immobilienfirmen normalerweise erwartet.

Incity ist projektentwickler/bauträger; auf die planung der projekte hat der kunde (käufer) keinen einfluss, daher erfolgt k e i n e gewinnrealisierung entsprechend dem fertigungstellungsgrad
Incity bilanziert seine anteile an den unfertigen bauten und zum kurzfristigen verkauf gehaltenen immobilien als v o r r a t s vermögen ("vorräte"): dort herrscht das strenge niederstwertprinzip!
vgl. https://www.kpmg.de/docs/ifrs-hgb-immobilien-praxis-kpmg-201…, seite 23 (nummer 20) und seite 29 (nummer 30)

oben #2178:
der faire wert der pojektentwicklungen wird in der konzern-GuV nicht erfasst, weil sie nach fertigstellung nicht als finanzinvestitionen genutzt (IAS 40), sondern im rahmen des gewöhnlichen geschäftsbetriebs verkauft werden; die projekte werden als vorratsimmobilien (IAS 2) zu herstellungskosten bilanziert, jedoch ohne die allgemeinen (nicht produktbezogenen) gemeinkosten (zB verwaltungskosten, IAS 16.19), diese bleiben aufwands- und verlustwirksam, solange das projekt noch zu keinem umsatz (projektverkauf) geführt hat

und #2280:
Unter den Vorräten [€45mio] sind [zum 30.06.2013] ... unfertige Bauten sowie zum kurzfristigen Verkauf gehaltene Immobilien ausgewiesen. Darin enthalten sind im Wesentlichen die zum kurzfristigen Verkauf gehaltene Bestandsimmobilie "Dönhoffstraße" in Leverkusen (TEUR 4.650) sowie die Entwicklungsobjekte
• "Elbquartier Blankenese" in Hamburg (TEUR 10.678),
• der "Wohnkreis Dornbusch" in Frankfurt am Main (TEUR 13.322),
• das Grundstück der Rheinblick Lage 1 GmbH in Düsseldorf (Projekt "Rheinblick") mit TEUR 5.700,
• "Top Living Berlin" in Berlin (TEUR 3.618),
• "Villa Noblesse" in Frankfurt am Main (TEUR 3.208),
• "Flugfeld Böblingen" in Böblingen (TEUR 2.413).
(Seite 13 I unter 3.3 des Halbjahresberichts 2013,
http://www.incity.ag/media/raw/Halbjahresbericht_2013_InCity…

[martin365]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.730.491 von Raymond_James am 31.10.13 10:03:20

Die 2,20€ Pseudo-NAV basieren immer noch auf zukünftigen, unsicheren Cashflows und nicht auf harten Assests, wie man es bei Immobilienfirmen normalerweise erwartet.

[Mordy]

Spiele aktuell auch mit dem Gedanken nochmal nachzulegen bin noch unsicher