Schlechte Zahlungsmoral bei Mietern, insbesondere bei den Nebenkostennachzahlungen - 500 Beiträge pro Seite

[MBK2000]

Hallo Vermieterkollegen,

mich würde mal interessieren, ob Ihr auch so Probleme mit den Mietzahlungen und Nachzahlungen habt. Habe teilweise das Problem, daß sich die Mieter absprechen und fast alle nicht mehr bezahlen. Ist das normal ? Man kann doch nicht alles einklagen müssen (und bleibt dann noch auf dem .. sitzen, weil die Mieter vielfach kein Geld haben)

[butzi4711]

hallo vermieterkollege,

warum vermietest Du denn an solche Eumel?? Vor der Vermietung kannst du ja die einkommensbestätigung, schufa-auskunft einholen,

und sehr guter tip: Vermiete ausschließlich gegen Kaution in Form einer Bankbürgschaft. Eine Bank gibt niemandem eine Bankbürgschaft dessen Bonität nicht über alle Zweifel erhaben ist. Ein Mietnomade hingegen zahlt Dir gerne 2-3 MM Kaution - bar sogar, und wohnt dann bis zu 3 jahren drin bis er vom gerichtsvollzieher an die luft gesetzt wird...

Ich halte Dir die daumen daß deine bank dir nicht die daumenschrauben ansetzt - wegen problemen bei deiner eigenen finanzierung ;-(

[opiping]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.519.442 von MBK2000 am 27.03.07 15:18:41

Hi
kommt drauf an, was für ein Vermieter Du bist, was für einen
Schrott Du vermietest und was für Mieter Du dir aussuchst?
Meine Mieter werden streng (diskr.) gesiebt, wie sehr gute Kunden behandelt
und herzlich willkommen geheissen. Sie sind dankbar und
zufrieden bei mir wohnen zu dürfen, zahlen ohne zu murren
drei Monatsmieten Kaution und pünklich ihre Mieten.
In zwanzig Jahren fast null Probleme.
mfg opi

[schlier]

Servus,

hatte ähnliche probleme. Sehr gutes Objekt, sehr gute Innenstadt Lage sehr solvente mieter. 14 Wohnungen. Dan gab es einen Typen der nur ärger gemacht hat. Die mieter haben guten kontakt untereinander und er hat dann angefangen 1,7% zu mindern. Wegen völlig absurden ideen. Das ende war, dass der eine mieter mal 30 € nicht gezahlt hat der nächste 40 € der nächste mindert 20 €. Also nur sch....
habe dann alle verklagt. 7 prozesse. Alle unter 100 € streitwert. Bin mir echt anfangs blöd vorgekommen. Aber jetzt haben alle anderen klein beigegeben und bezahlt und nur noch der eine störenfried ist übrig. Und den bekomm ich noch raus.
Also es hilft hier wirklich nur hartes durchgreifen. Seit dem hab ich ruhe und alles läuft. Klag jeden scheiß ein. auch wenn 20 € sind. Ansonsten ufert das endlos aus. Wie gesagt ich habe nur solvente mieter mit job / akademiker usw.

in meinen häusern mit den harzmietern hatte ich noch nie solche probleme.
servus

[AlterMann]

Das Problem mit den NK-Zahlungen löse ich ganz einfach indem ich etwas zu hohe Vorauszahlungen ansetze. So bleibt bei 95% der Mieter was übrig und ich habe Manövriermasse falls es mal mit der Miete klemmt.

[kiska]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.519.442 von MBK2000 am 27.03.07 15:18:41

Deine Probleme kenne ich zur Genüge.
Auch wenn die Bonität stimmt, kann man Dir das Leben zur Hölle machen. Wenn Du zu lange die weiche Linie fährst und menschlich bleibst, wirst Du auf der Strecke bleiben. Dann dauert es sehr lange Zeit und Nerven bis Du das Schiff wieder auf Vordermann bekommst.
Scheue nicht die Mühe und sofort tätig zu werden. Das zahlt sich aus.

[soscho]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.521.708 von kiska am 27.03.07 16:41:47

"Scheue nicht die Mühe und sofort tätig zu werden. Das zahlt sich aus."

Nur das hilft:

Zunächst Diskussion, aber keine Konzessionn - dann 1. Mahnung, 2. Mahnung, - Klage.

Sonst heißt es, "wenn DER nicht zahlt (bzw. zahlen braucht), warum soll denn dann ICH zahlen ?"...und so etwas spricht sich unter den Mietern ganz schnell rum.

.. und DU bist als Vermieter ganz schnell der Dumme.

[Vandal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.519.442 von MBK2000 am 27.03.07 15:18:41

Wen wunderts??? Ihr Vermieter seid doch abzocker! Ihr verdient es nicht anders....

Merke: Jede 2. Nebenkostenabrechnung in Deutschland ist viel zu hoch!!
Auch Vermieter versuchen das bestmögliche vom Mieter rauszuquetschen...Nämlich ihr Geld!!!!!

[Cashlover]

ist doch klar, die Leute werden ja quasi dazu ermuntert.

Im TV läuft doch andauernd irgendwas über falsche/unkorrekte Nebenkostenabrechnungen, zu hohe Quadratmeterzahlen in den Mietverträgen etc.

Andererseit erliegen viele Vermieter ja auch der Versuchung, bei den Nebenkosten zu niedrige Beträge anzusetzen, um die Wohnung bei der Vermietung vergleichsweise günstig erscheinen zu lassen und wenn die Abrechnungen kommen, trifft den Mieter dann erstmal der Schlag.

Außerdem ist der Vermieter auch der Prellbock dafür, dass die ganzen Gebühren, die für den Vermieter nur ein durchlaufender Posten sind, grade in den letzten 10 Jahren in unverschämte Höhen geschnellt sind.
(Be-Entwässerung, Kehrgebühren, Müllabfuhr usw., wisst ihr ja selber)

Dazu dann noch die Entwicklung bei Heizoel und Gas.

Klar, das sind alles Kosten, von denen der Vermieter ja nun nicht profitiert, aber er ist der Adressat für das ganze Gemecker.

[BarnyXXL]

Als Vermieter muss man bedenken, dass man dem Mieter einen Wertgegenstand überlässt, je nach Größe 20-100 T€, wenn nicht sogar mehr.

Wenn ich jemanden ein Privatdarlehen in dieser Größenordnung überlasse, muss der über alle Zweifel erhaben sein.

Bei der Vermietung kann es daher nicht anders sein: also, Bürgschaft, Vorvermietererklärung, guter Leumund etc.

Lieber ein paar Monate nicht vermieten, als eine Made im Haus.

Wegen der Nebenkosten wäre es mir ganz recht, wenn die Mieter eigene Verträge für Wasser, Gas etc. abschließen könnten, den Ärger könnte man sich damit vom Hals halten.

Und die Grundregel beachten: Keine Lehrer, Richter, Rechtsanwälte oder Personen, die diese Berufsgruppen im Umfeld haben.

[WildeMathilde]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.519.442 von MBK2000 am 27.03.07 15:18:41

@Hi!!

Russisch Inkasso hilft immer!!!!!

Den Querulanten mit der grössten Klappe raussuchen....und schon spricht es sich nicht nur bei Deinen Mietern rum

Schmarotzer ab ins Heim!!!

[MBK2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.524.685 von WildeMathilde am 27.03.07 19:01:06

Vielen Dank für die Tipps, die in so kurzer Zeit kamen

Ich merke, das Problem ist bekannt ;-)


@ BarnyXXL

Das mit der Bankbürgschaft klingt gut, nur ist es hier (oder bei meinen Wohnungen ?) so, daß ich nicht unter zig Mietern wählen kann, da es ein Überangebot gibt.

Wenn ich eine Bürgschaft wollte, müßten wohl 90% meiner Mieter die Wohnung verlassen.

Zur Grundregel: dann bleiben auch nicht sehr viele übrig :-)

(Und die Grundregel beachten: Keine Lehrer, Richter, Rechtsanwälte oder Personen, die diese Berufsgruppen im Umfeld haben.)

[balatonitom]

Na warum kauft Ihr denn keine Aktien, wenn die Mieteralle Nomaden sind, da zocken euch idis doch die gscheiten ab, ihr vermieter nehmt doh alle nur aus

[soscho]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.525.388 von balatonitom am 27.03.07 19:34:23

" Na warum kauft Ihr denn keine Aktien,..."

...weil das Überlassen von (Privat-)Vermögen in Form von Wohnungen an Leute die sich keine (Eigentums-)Wohnung leisten können, so etwas wie soziale Verantwortung gegenüber diesem Klientel darstellt - sonst wären die nämlich auf der Straße.

Und dazu ist eigentlich eine gewisse Dankbarkeit einzufordern.

[kaffeefan]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.525.388 von balatonitom am 27.03.07 19:34:23

Du bist ja vollkommen ungebildet.
Weißt du überhaupt was Miete darstellt, das ein Mietobjekt in der anschaffung sehr teuer ist und die Miete die Kapitalkostenverzinsung und Abschreibung und Instandhaltungen einspielen muß , und nun rechne mal nach.

Wandere doch aus, da wo eis keine Vermieter gibt, Nordkorea oder Kuba.

[kaffeefan]

Hallo,

also die Probleme kenne ich auch zu genüge, durch Erbfall bin ich als Kleinkind schon vor über 40 Jahren Vermieter geworden und habe das alles schon mehrfach erlebt.
Diesen ererbten Klotz konnte ich dann vor über 15 Jahren dann durch einen Glücksfall sehr gut verkaufen.
Der letzte Mietschuldner war selbst dann ausgezogen und nun residiert dort eine Bank.

Aber durch Heirat kam dann wieder ein Mietkasten quasi in meine Obhut und dort dann den gleichen Ärger.
Nachdem Mieter gewechselt hatten, haben die Neuen nun richtige gesetzeskonforme und nach der aktuellen Rechtsprechung passende Mieterträge, zu einigermaßen marktüblichen Kaltmieten sowie mit vollständiger Auflistung der umlegbaren NK.
Auch mache ich korrekte Abrechnungen!!!
Die Mieter haben mir alle eine Kaution auf ein eigenes Konto eingezahlt (Bankbürgschaft ist im Ziehungsfall zu problematisch).
Die NK-Abschläge setze ich nach jeder Jahresabrechnung neu fest und dabei mit etwas "Luft", so daß kaum einer mal etwas nachzahlen mußte.

Keinesfalls sollte man die qm im Mietvertrag angeben, sondern nur die Wohnung benennen und z.B. Kellerraum und Garage.
ca. Flächenangaben gehören nur in die Zeitungsanoncen!

[kaffeefan]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.525.641 von soscho am 27.03.07 19:48:17

"Und dazu ist eigentlich eine gewisse Dankbarkeit einzufordern."

Deinem Statement ist nichtshinzuzufügen, stimmt Wort für Wort.

[paradisewalk]

Ich bin auch der Meinung, dass bei den heutigen Mietpreisen
sofort jeder Mangel angezeigt und bei Nichtbehebung innerhalb gsetzter
Frist die Mietzinskürzung vorgenommen werden sollte.

Vertrag kommt nun mal von vertragen und mit Vermietern welche
oft berechtigte Mängel ignorieren sollte man nicht lange rumfackeln
sondern Kürzungen vornehmen.

[dreigeh]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.526.739 von paradisewalk am 27.03.07 20:44:41

man kann seinen faulen arsch ja mal auch selber bewegen, um kleinere mängel zu beheben.oder muss man bei jeder kaputten birne nach dem vermieter schreien.

[plotz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.526.739 von paradisewalk am 27.03.07 20:44:41

hier kann man wieder anschaulich sehen wie einfach die meisten mieter sind.

um eure hier angeführten unterstellungen geht das thema hier doch gar nicht, macht doch selber einen thread dafür auf.

ich habe 4 wohnungen zum vermieten und biete sie schon unter den marktüblichen preisen an. da ich es nicht machen möchte das die zukünftigen mieter die wohnung besichtigen wenn noch die alten mieter dort wohnen tappe ich leider immer wieder in die zeitfalle.

nach kurzer zeit kommt der druck schnell wieder zu vermieten, jüngere mieter haben meistens nicht das geld für hohe kautionen, ältere passen bei mir nicht zu den anderen mietern.
damit habe ich leider mein teuerstes hobby die vermietung, nicht bezahlt bekommen.

würde eigentlich verkaufen wollen aber die derzeit erziehlbaren preise reichen mir auch nicht.

tipp noch für die zahlungsmoral, kurz vor abschluß das vertrages sich die rechnungen der versorger gas, strom oder tel. vorlegen lassen und dann ohne wissen (oder auch mit wenn er nichts zu verbergen hat) dort anrufen ob noch beträge offen sind. oft bekommt man dort problemlos auskunft.

[plotz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.528.243 von plotz am 27.03.07 21:29:54

und dann noch für alle anderen habenichtsmenschen die hier lesen.

wer vermietet hat viel geld eingesetzt um das zu ermöglichen, wer arbeitgeber ist und vermieter wie ich hat fast nie freizeit und noch mehr geld eingesetzt was er sich vorher erarbeitet hat.

über beide (also chef und vermieter ) wird gerne gelästert weil ihr besitzlosen neidisch seit.

ich komme aus einfachem elternhaus und habe einen handwerksbetieb mit 10 mitarbeitern. meine altersvorsorge sind unter anderen 4 mietwohnungen.

jeder von euch könnte es genauso machen und braucht deshalb nicht neidisch sein.

und eins nicht vergessen, ihr braucht beides :arbeitgeber und vermieter. das bitte einmal überlegen oder selber machen.

[Stauder]

Träumt mal alle schön weiter, ihr Schlaumeier... Das gebrannte Kind scheut das Feuer...

[plotz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.530.035 von Stauder am 27.03.07 22:23:36

leider fehlt bei deinem posting der bezug, so das noch nichteinmal zu erkennen ist welche seite du meinst.

[Cashlover]

@plotz

ich hab mich von meinen Immobilien schon vor einigen Jahren fast komplett getrennt und das bis heute keine Sekunde bereut.

In meinem Freundeskreis sind noch etliche, die Immos besitzen und diese selber verwalten.
Befinden sich alle in einem ständigen Kampf mit Mietern, Handwerkern und mit dem Finanzamt, schlimmstenfalls mit allen 3 Gruppen gleichzeitig.

Wenn ich hier lese, wie sorgfältig einige die Bonität ihrer Mieter checken und sich dann noch durch Bürgschaften rückversichern wollen, kann ich ja nur schmunzeln.

Da wo ich herkomme, kann ein Vermieter so ein Gewese nicht veranstalten, sonst steht seine Bude bald leer.
Wo ein Überangebot an Wohnraum herrscht, gelten andere Marktregeln.

Wer in Berlin Kreuzberg oder Neuköln oder Wedding seine Mietzinshütte nur an Leute vermieten möchte, die sowas wie eine Bankbürgschaft vorlegen, der sieht ganz schnell ganz alt aus.

Sowas kann man vielleicht in den 1a-Lagen in München oder an der Elbchausse in Hamburg oder ähnlichen Quartieren anstreben.

Und ein Einkommensnachweis ist ja nun heute bekanntlich überhaupt keine Sicherheit mehr.

Und dann noch das Damoklesschwert einer sich weiter abschwächenden Wirtschaft, mit den entsprechenden, verheerenden Folgen für die Immobilienwirtschaft.

nö, nö, besser weg mit dem Betongold und aus die Maus.
Sollten hier mal die Dämme brechen, kann man sich mit seinen Barschaften auch viel leichter vom Acker machen, als mit irgendwelchen darbenden Immobilien am Hals.

ist jedenfall meine Meinung.

[kaffeefan]

Hallo,

@plotz
und
@cashlover,

stimme ich voll zu.

Die nörgelnden Mieter können sich doch selber eine WE kaufen.

[Vandal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.525.641 von soscho am 27.03.07 19:48:17

Ich lach mich tot :

.weil das Überlassen von (Privat-)Vermögen in Form von Wohnungen an Leute die sich keine (Eigentums-)Wohnung leisten können, so etwas wie soziale Verantwortung gegenüber diesem Klientel darstellt - sonst wären die nämlich auf der Straße.
Und dazu ist eigentlich eine gewisse Dankbarkeit einzufordern.

Wenn ein Vermieter sowas von sich gibt

Das machst du bestimmt aus Nächstnliebe und denkst dabei an die armen Menschen die sich keine Eigentumswohnung leisten können

[gnomi]

Moin,

wenn ich manche hier so lese,kann ich Eure Mieter verstehen.
Das strotzt ja teilweise geradezu vor Überheblichkeit und Arroganz.
Ein Mieter ist zu allererst mal kein Bittsteller,sondern jemand,der Eure teuer erkaufte Immobilie mitfinanziert.
Wenn Ihr ohne Mieter auskommen könnt,lasst das Ding doch leerstehen und macht das steuerlich geltend.
Aber soviel Kohle scheint ja dann doch nicht vorhanden zu sein....

Somit befindet ihr euch in einem Abhängigkeitsverhältnis-der Mieter braucht eine Wohnung und ihr dessen Kohle.

Das bedeutet,dass gewisse Umgangsformen gewahrt bleiben müssen(jemand sprach hier sehr treffend von Kunden)-Dankbarkeit LOL
Teilweise sind die vorgeschlagenen Vorgehensweisen zur Bonitätsprüfung bzw. Forderungseintreibung illegal.Sollte mir das mal passieren,wird es wohl vor Gericht ausgetragen werden.Die Wohnung muss ich ja nicht beziehen-hey,es herrscht ein Überangebot.

Wer sich zudem mit jedem Mist rumschlagen muss,hat in seinem Mietvertrag etwas falsch gemacht.Es gibt da diese wunderbare Möglichkeit,Kleinreparaturen in die Obhut des Mieters zu geben.Dieser Betrag,der jährlich anfallen darf,wird einfach fetgesetzt.
Somit weiss der Mieter und Vermieter was einen erwartet.

Das Prüfen von Nebenkostenabrechnungen:
Würde vllt gar nicht auftreten,wenn nicht so horrend viele Abrechnungen schlichtweg falsch wären.

Bevor hier auf mir eingeschlagen wird:
Ich bin beides,Vermieter und Mieter
Bisher gibt es in beiden Verhältnissen keine Probleme-und oh Wunder- eine kaution habe ich nicht zahlen müssen,das war zugegebener Maßen ein mir nicht bekannter Vertrauensvorschuss.

Als Vermieter,bin ich aber ernsthaft am überlegen,die Immobilie abzustossen.
Der Staat wird mir einfach zu gierig und honoriert in meinen Augen nicht das Risiko was man jahrzehntelang eingeht.

[BarnyXXL]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.535.728 von Vandal am 28.03.07 09:37:33

Korrekt.

Ich will keine Dankbarkeit, soziale Verantwortung für meine Mieter habe ich auch nicht.

Ich will nur meinen Mietzins, die Autoraten und die Raten für den Flatscreen können die ja auch bezahlen.

[kaffeefan]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.535.957 von gnomi am 28.03.07 09:46:02

"Wer sich zudem mit jedem Mist rumschlagen muss,hat in seinem Mietvertrag etwas falsch gemacht.Es gibt da diese wunderbare Möglichkeit,Kleinreparaturen in die Obhut des Mieters zu geben.Dieser Betrag,der jährlich anfallen darf,wird einfach fetgesetzt.
Somit weiss der Mieter und Vermieter was einen erwartet.

Das Prüfen von Nebenkostenabrechnungen:
Würde vllt gar nicht auftreten,wenn nicht so horrend viele Abrechnungen schlichtweg falsch wären."

Dem kann ich so zustimmen, sehr viele Vermieter sind sogenannte Kleinvermieter und in Punkto aktuellem Mietrecht total unwissend.
So sind selbst Mietvertragsvordrucke aus dem Laden nicht Rechtskonform .
Ich kann mir auch gut vorstellen, daß sehr viele dieser Vermieter mit einer richtigen Nebenkostenabrechnung schlicht fachlich überfordert sind.
Das betrifft selbst Diplomkaufleute, wie ich mal bei meinem früheren Arbeitgeber feststellen mußte.
Oft kommt es dadurch aber auch vor, daß viele umlegbaren NK im Vertrag nicht aufgelistet sind und so dem Mieter quasi geschenkt werden, oder sie sind zwar aufgelistet aber wegen des Unvermögens des richtigen Ablesens von z.B. modernen Wärmemeßzählern für Warmwasser oder Heizwärme, sowie der Aufsplittung der Gesamtkosten auf die einzelnen WEs , werden die sogar total unter den Tisch gekehrt.
Das habe ich alles schon bei Verwandten feststellen müssen.


Es ist nun mal ein Faktum, daß in D. das Vermieten von Wohnraum ist bis auf wenige Ausnahmen vollkommen unlukrativ ist.
Ich konnte mich gut informieren um wieviel besser es schon in Nachbarländern bestellt ist, von Übersee ganz zu schweigen (gleiche Erwerbskosten, doppelt oder dreifach höhere Kaltmieten, 1/3 der Handwerkerstundensätze )

[kaffeefan]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.536.221 von BarnyXXL am 28.03.07 09:56:09

...genau.

[kaffeefan]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.535.728 von Vandal am 28.03.07 09:37:33

Es gibt Länder , in denen es keine privaten Vermieter gibt und informiere dich über das Wohnungsangebot für die Mieter:

Nordkorea, Kuba.

Es gab bis vor 17 Jahren noch eine ganze Reihe solcher Länder:
Ostzone, Sowjetunion, China und der restliche Ostblock.

Wer so etwas schreibt ist unfähig darüber mal gründlich nachzudenken.
typisch links, denn die Linken sind ausnahmslos so dumm.

[AlterMann]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.545.961 von kaffeefan am 28.03.07 16:58:16

Blödsinn, in der Ostzone gab es sehr wohl Privatvermieter.

[soscho]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.535.728 von Vandal am 28.03.07 09:37:33

"Das machst du bestimmt aus Nächstenliebe und denkst dabei an die armen Menschen die sich keine Eigentumswohnung leisten können."

Ich mache das in der 4. Generation in einem MFH im Osten als Privatvermieter, genau seit 1892, wohne selber in dem Haus - seit 1892 kostenlos. Das ist die Rendite - zeig mir mal die, die Ihr Vermögen über 3 Jh. erhalten haben - Kaiser, WR mit Inflation, 3. R., SBZ, DDR, BRD seit 1990.

Mieter sind in erster Linie Kunden. M. Mieter wohnen seit Jahrzenhnten im Haus, keine Fluktuation ist auch was Wert! Und das geht eben NUR auch dann, wenn du die Mieter auch als MENSCHEN betrachtest, (wie du ja auch schreibst), und nicht als Aktie bzw aus Heuschreckensicht...

[Cashlover]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.547.751 von soscho am 28.03.07 18:19:36

"wohne selber in dem Haus - seit 1892 kostenlos."

Respekt, dann bist du jedenfalls Deutschlands ältester Vermieter/Bürger

[soscho]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.548.090 von Cashlover am 28.03.07 18:36:31

Ich habe in der 4 Generation, und das auch noch fett, geschrieben!

Erst lesen, dann meckern.

[Cashlover]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.547.751 von soscho am 28.03.07 18:19:36

da bist du aber auch in der glücklichen Lage, eine komplett lastenfreie Immobilie zu bewirtschaften.

Bei denen, die da regelmässig Zins und Tilgung bei der Bank abliefern müssen, sieht die Welt weit weniger rosig aus.

Du kannst mit Mietausfällen schon mal leben, das schmälert dann schlimmstenfalls deine Rendite, wer aber Banken am Hals hat, der hat dann richtig Druck.
Ein paar kleine Unwägbarkeiten können da schnell zur Zwangsversteigerung oder zumindest zu schlaflosen Nächten führen.

[WildeMathilde]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.546.106 von AlterMann am 28.03.07 17:04:43

@AM!!
Jo,konntest mal in der DDR von ca.50 Mark als Eigentümer eine Wohnung unterhalten
Da haben viele lieber die Mehrfamilienhäuser verschenkt...

[AlterMann]

Na ja, bei allem gejamer sollte man nicht vergessen, das vermietete Immos in aller Regel eine Anlageklasse, genau wie Aktien oder Anleihen, sind. Das selbstbewohnte MFH in 4.Generation dürfte wohl die seltene, wenn auch sympathische, Ausnahme sein. Logischer Weise kann man bei zu teurem Einkauf genauso schief liegen wie bei anderen Anlagen. Die Immos werden gekauft oder gehalten weil man sich Gewinn davon verspricht. Also muß man auch mit den Verlusten leben. Wer dann in die ZV schlittert hat schlicht und einfach bei seiner Investitionsentscheidung falsch gelegen. Vermietung ist ein kompliziertes und hartes Geschäft, wenn die ganzen Amateurvermieter das nicht schnallen, haben sie auch nicht all zu viel Mitleid verdient.

[AlterMann]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.549.599 von WildeMathilde am 28.03.07 19:50:41

Ist mir klar Mathilde, es ging auch nur um die falsche Behauptung das es im Osten keine privaten gab. Das man da Geld verloren hat, bei der Vermietung, kenne ich aus eigenem Bekanntenkreis.

[Waldsperling]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.531.546 von Cashlover am 27.03.07 23:15:34

Vollkommen richtig!

Mieter sind das Salz der Erde.

Wenn ich mal Rentner werde und keine Steuern mehr sparen kann, werde ich alles verticken.

Dann ist jeder Tag ein Feiertag. So ganz ohne Mieter.

Bei Mieter und Nebenkostenabrechnungen habe ich immer eine Assoziation:





























Leningrad und Stalingrad!

[casel]

Also ich bin Berliner Vermieter und habe überhaupt keine solchen Probleme mit allen neuen Mietern. Die wenigen Problemfälle sind nur die im Haus mitgekauften Altmieter. Ich vermiete aber grundsätzlich alles selber, auch an Lehrer usw. Es kommt immer auf den Menschen selber an und nicht, in welches Schema er passt. Trotzdem versuche ich Mieter zu finden, die in das Haus passen.
Die Einwände bezüglich schlechter Lagen wie Wedding und Neukölln stimmen schon, deswegen würde ich nie ein Haus dort kaufen. Ich habe Mietshäuser in Tegel, Friedrichshain und jetzt auch Lichtenberg. Im Osten sind die Mieter braver als im Westen, liegt wohl an der DDR-Erziehung.
Ich maxhe meine Wohnunhgen aber auch besser als den Marktdurchschnitt, so daß es genug Nachfrage gibt und wähle dann aus. Auch im Wedding usw. gibts Nachfrage, entscheidend ist immer der Preis! (würde aber trotzdem da kein Haus kaufen).
Leute die Häuser im Wedding haben würde ich raten diese zu verkaufen und welche im Osten zu kaufen.

[kaffeefan]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.546.106 von AlterMann am 28.03.07 17:04:43

"Blödsinn, in der Ostzone gab es sehr wohl Privatvermieter."

Sicher gab es die, aber mit den Mieten von 1936 , den Kosten aus der DDR-Zeit, ohne die volle Umlagemöglichkeit der Nebenkosten wie den horrenden Grundsteuern, Hausversicherung usw.
Alles dank der proletarierfreundlichen Politk des Arbeiter- und Bauernstaates!
Der Anteil der privatvermieteten WE ist aber von Jahr für Jahr stark rückläufig gewesen, in den ersten Jahren bis 1961 durch massenweise Abwanderung der Immobesitzer in den Westen und später durch Überlassung an staatliche Verwalter, außerdem wurden ja keine neuen WE durch Private errichtet (denn das war ja uninteressant und praktisch gar nicht möglich) nur ausschließlich durch staatliche Eigentümer sowie Wohnungsbaugenossenschaften.

In anderen Ostblockstaaten war das mit dem WE-Eigentumsverhältnissen ganz unterschiedlich, in der Tchechoslowakei wurden alle Immos die Mietwohnungen enthielten verstaatlicht, in Ungarn gab es sehr wenige Mietwohnungen, auch die Neubau-WE's wurden als ETW , wie bei uns durch die Nutzer gekauft.

[schlier]

Servus,

hab heute in super schreiben bekommen. Mieter ist Dipl. Ing. da sollte man doch denken dass ein bisserl Menschenverstand vorhanden ist. er schrieb da der Mangel fristgerechtbeseitigt ist aber die malermäßige überarbeitung des feuchtigkeitsfleckes , (ca. 20 cm²)erst 4 Tage nach der Beseitigungsfrist erfolgt ist mindert er für diese Zeit die Miete wie folgt . Dann ne rechnung über 6 Zeilen. Und das ergebnis, er mindert um 2,41 €.

Grins

Das is doch super. Bei solchen Mietern muß man zu keinem comidien mehr gehn. Da is für Unterhaltung gesorgt. ich glaub ich mach mal nen Buch mit den besten Mieterschreiben;-)
I love it, Mieterhaben ist doch eine schöne Sache
Servus

[paradisewalk]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.660.451 von schlier am 04.04.07 15:31:36

Das ist ein penibler und die Sache ernstnehmender Mieter.
Vermietererziehung nennt man das auch.

[Waldsperling]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.660.451 von schlier am 04.04.07 15:31:36

Ein Buch könnte ich auch schreiben.

Bekomme ich mal Zeit, werde ich es auch tun.

[MBK2000]

@ schlier zu Posting 28.660.451

Vielleicht hätte der Herr Dipl-Ing einen Sachverständigen hinzuziehen sollen, möglicherweise hat er den Schaden ja viel zu hoch festgesetzt

[gate4share]

Es gibt Problemmieter!

Das sind nicht immer nur die sozial untereren Schichten.

Die haben mekrwürdiger Weise immer was defekt, bei denen funktioniert immer was gerade was nicht, und die bekommen dann auch noch, im Gegensatz zu allen anderen falsche Nebenkostenabrechnungen.
Es kostet einfach Zeit und Nerven - so einen problemmieter zu haben.

Aber, Gott sei Dank, sind wohl 99% der Mieter ganz normale Menschen, die zwar auch schon mal was zu beanstanden haben, doch es lässt sich gut und einvernehmlich regeln.

Diese Mieter, die immer was haben, die kürzen und drohen, die rechnen sich überhaupt nicht. Das kann man nur dann mit durchziehen, weil es eben 20 andere gibt, die einem kaum Arbeit machen!

[Pacis]

Habe gerade eben erst diesen Thread gefunden.
Meine Erfahrungen:
Die größten Betrüger, die ich je als Mieter hatte, war ein Arztehepaar. Die haben überhaupt nichts ausgelassen, Nebenkostennachzahlungen nicht geleistet, keinen Nagel selber in die Wand geschlagen (ich war leider zu doof, eine Kleinreparaturklausel in den Mietvertrag einzufügen), Sachbeschädigung durch Umbauten, Klagen vor Gericht waren reine Zeitverschwendung. Merke: Der Mieter hat immer Recht!
Die Mieter sind Gottseidank zum 31.12.06 ausgezogen. Haben aber eine komplette Wüste hinterlassen, an die Kaution (Bankbürgschaft) komme ich nicht ran, es läuft schon wieder ein Prozess.
Meine daraus gezogene Lehre:
1.) Mietvertrag von Profis erstellen lassen, ich habe für unsere neuen Mieter (2 Mietparteien) ab 1.1.07 den herunterladbaren Vordruck von Haus und Grund verwendet.
2.) Einbauküche, Elektrogeräte etc. ausdrücklich als nicht zur Mietsache gehörend deklarieren. Der Mieter kann dich sonst durch vorsätzliche Beschädigung (wer kann schon den Vorsatz nachweisen?) und anschließende Darstellung als Abnutzung in den Ruin treiben.
3.) Zumindest die Verbrauchskosten von einer Firma erfassen und aufteilen lassen.
4.) Nie, nie, nie eine Bankbürgschaft als Kaution akzeptieren. Bankbürgschaften sind für die Füße.
5.) Nie, nie, nie darauf einlassen, dass die Mieter irgend etwas selbst pflegen, zum Beispiel den Garten, sondern immer von Anfang an eine Firma beauftragen (Auftrag an eine Firma während eines laufenden Mietverhältnisses ist problematisch)
6.) Auf eine gültige Kleinreparatur- und Renovierungsklausel achten (siehe 1.)
7.) Von vorneherein den Modus für Mieterhöhungen klären (Indexmiete kommt Mietern und Vermietern entgegen).

Und nun viel Spaß mit den mietenden Menschen ...

[stefansand]

Hab mich letzt mit meinem Dad über seine Mieter unterhalten; er besitzt zwei Eigentumswohnungen; bis jetzt hat er keine Probleme mit seinen Mietern gehabt (bis auf ein paar Reperaturen nach dem Auszug von Mietern; die eine Sache wurde von der Mieterin bezahlt und beim anderen Fall hat mein Cousin (er ist Schreiner von Beruf) an einem Nachmittag die Dinge wieder in Ordnung gebracht).

Ich denke, es ist wichtig, sich die richtigen Leute auszusuchen; wie das Beispiel von vorhin zeigt, nützt es auch nicht unbedingt, nur auf das Einkommen der Mieter zu schauen.

Die Leute, die sich jetzt über ihre Mieter beklagen, stelle ich die Frage, warum habt ihr euch überhaupt eine Immobilie gekauft; ihr hättet das Geld ja auch in einen Aktienfonds, Geldfonds, Edelmetalle, Firmen etc. investieren können; also meckert jetzt nicht rum und tut so, als ob ihr euren Kunden (den Mietern) eine Gnade erweisen würdet.
Persönlich würde ich aber höchstwahrscheinlich keine vermietete Immobilie kaufen oder vermieten (auf Kredit schon gar nicht); eine selbstgenutzte Immobilie halte ich hingegen für sinnvoll.

Apropo Nebenkostenabrechnung: ich denke, dass erledigt doch die Hausverwaltung? (die natürlich dafür bezahlt werden muss und deren Kosten nicht umlagefähig zuungunsten des Mieters sind)

Schöne Grüsse,
Stefan

[Harry_Schotter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.528.652 von plotz am 27.03.07 21:43:04

@Plotz

"....und eins nicht vergessen, ihr braucht beides :arbeitgeber und vermieter...."

Ist schon richtig. Das gilt aber auch in der umgekehrten Reihenfolge. Ein Arbeitgeber braucht auch Arbeitnehmer und ein Vermieter benötigt Mieter, sonst ist er selber aufgeschmissen. Bestens Beisspiel ist die Telekom die bis kurzen, und Verdi, die bis heute nicht wirklcih davon überzeugt ist, dass man für ein florierendes Unternehmen auch zufriedene Kunden braucht und das stattdessen die Kühe im Himmel grasen und man sie auf Erden melken könnte. Grade sehen wir es ja auch wieder an den Obst- und Gemüsebauern, die Rotz-und-Wasser heulen und total beleidigt und empört sind, weil sich ihre ehemaligen polnischen Erntehelfer unverschämterweise doch tatsächlich genau der gleichen marktwirtschaftlichen Methodiken von Angebot und Nachfrage bedienen, die die Bauern ja auch anwenden, um möglichst viel Geld zu verdienen.


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[Harry_Schotter]

Generell verstehe ich es nicht, warum sich Investoren, die ein MFH besitzen sich den Krampf machen und ihre Immobilie in Eigenregie verwalten. Eine gute Hausverwaltung kostes doch nicht die Welt. Ich zahle 125 Euro/Monat für 7 Wohneinheiten. Das ist weiß Gott nicht zuviel, denn die Verwaltung hält mir 99,99% allen Ärgers vom Hals, indem sie für mich die richtigen Mieter bei Neuvermietungen raussucht, die nötigen Abrechnungen macht, Reparaturen organisiert, Mieterstreitigkeiten schlichtet und sonstige Probleme löst.

Und selbst in problematischen Lagen kann man sein Geld stecken: Allerdings muss dann aber auch der Kaufpreis in einem zum Vermietungsrisiko angemessenen Verhältnis stehen. Deshalb bekommt man in B-Wedding auch Mehrfamilienhäuser zum zB. 7fachen der Kaltmiete, anstatt zB. zum 14fachen in B-Wilmersdorf.

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[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.566.785 von Harry_Schotter am 01.06.07 07:39:58

Harry, sehr gutes statement.

Kann mich nicht voll inhaltlich anschliessen!

Gut, wer Spass dran an, sich selber immer zu ärgern, und eben Geld sparen will, was ich nicht mal unbedingt so glaube, der soll es selber machen.
Ich mache es auch noch selber... lol...wahrscheinlich weil ich masochist bin.
Bei mir liegt auch die Sache etwas anders. habe eben mehr gewerbliche Einheiten, und die Wohnungen sind in vielen Einheiten verteilt, das ist dann nicht so einfach für die Verwaltung.

Eines habe ich aber immer gemerkt, je mehr Kontakt zu Mietern hast, je öfter die dich sehen, je mehr sie über dich wissen und wahrnehmen, umso mehr fordern sie und erlauben sich. Es mag widersinnige klingen, ist aber so.
Und wenn du denen mal entgegenkommst, sei es mit dem Zeitpunkt der Zahlung, oder einer kleinen Reparatur in der Wohnung, die du, obwohl nicht musst, mitmachen lässt, umso mehr nehmen die sich zukünftig raus. Die "Gutheit" Wird bestraft.

Schön, fand ich unten das Beispiel mit dem Arztehepaar. Das scheint ein netter Mann zu sein, der eben auch nette leute, in seinem Haus wollte. Sich hauptächlich gut verstehen und auch nicht jeden Cent an MIeter nachläuft. VOn Vertrauen und Verständnis sollte das Mietverhältnis geprägt sein-

Wäre auch toll und lebenswert für alle! Aber, wenn man an solche Leute trifft, dann ist das vorbei mit dem Vertrauen!

Doch nochmals die allermeisten Mieter sind oki! Manchen nur ein "wenig" unverschämt, und die meisten einfach egoistisch, wie alle Menschen, aber eben auch keine Engel.

Habe übrigens nicht die Erfahrung gemacht, dass MIeter immer Recht bekommen. Doch man sollte schon wissen, was das Mietrecht zu welchen Sachen meint, und das als Fakt hinnehmen. Es hat keinen Sinn dagegen zu klagen, auch wenn man es nocht so ungerecht empfindet.
Und lieber mal, auf was verzichten, als einen Prozess anzetteln, denn das ermutigt wohl, und die finden auch immer was nicht so tolle, die Mieter erst recht ähnliches zu tun. Sonst haben die in der Regel, soweit es "normale" Menschen sind enorme Hemmungen überhaupt mit dem Gericht was zu tun zu haben.

[Harry_Schotter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.570.829 von gate4share am 01.06.07 11:52:10

".......Eines habe ich aber immer gemerkt, je mehr Kontakt zu Mietern hast, je öfter die dich sehen, je mehr sie über dich wissen und wahrnehmen, umso mehr fordern sie und erlauben sich. Es mag widersinnige klingen, ist aber so.........."

Nein, das klingt nicht wiedersinnig, das ist korrekt. Die Erfahrung habe ich auch gemacht. Wenn die Mieter einen persönlichen Kontakt zu dir haben, glauben sie, sie wären mit dir bekannt, und könnten aufgrund ihrer menschlichen "Beziehung" zu dir Vorteile erlangen. Eine Hausverwaltung als Solche hingegen ist was abstraktes, dispersonales. Eine Firma halt, ein rechtliches Konstrukt, und eben kein Mensch zu dem man kein !!!emotionales!!! Verhältnis aufbauen will, bzw. kann.


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[Cashlover]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.566.785 von Harry_Schotter am 01.06.07 07:39:58

@harry,

die Zahl der "problematischen Lagen", um mal deine Worte zu benutzen, hat allerdings in den letzten 10-15 Jahren rückblickend betrachtet, in vielen Ballungszentren (und nicht nur da) in Deutschland, merklich zugenommen.

In Berlin sind Stadtbezirke wie Spandau oder Reinickendorf gute Beispiele dafür.
Das waren vor nicht allzulanger Zeit Bezirke mit überwiegend gutbürgerlichem Milieu.
Das sieht mittlerweile ganz anders aus.

Im Ruhrgebiet gibt es mittlerweile ganze Städte, die komplett umgekippt sind und eine einzige, problematische Lage darstellen, um nicht von einer regelrechten Verslummung zu reden.

Selbst in Städten, wie Hamburg ist sowas, ansatzweise, zu beobachten.

Hohe Arbeitslosigkeit, sinkende Reallöhne und anhaltender Migrationsdruck (ums mal höflich zu formulieren) haben da teilweise deftige Spuren hinterlassen, was die Einstufung "problematisch" oder "unproblematisch" betrifft.

Wenn in Deutschland aktuell immer vom "grossen Aufschwung" die Rede ist und gleichzeitig die Zahl der Privatinsolvenzen immer weiter steigt, dann stimmt ja wohl was nicht.

Für die Wohnungswirtschaft ist es unerheblich, ob exportorientierte, global aufgestellte DAX-Unternehmen nun von einem Umsatz/Gewinnrekord zum anderen eiern, solange sich diese Erfolge nicht auch in der Binnenkonjunktur widerspiegeln.

Die Politik scheint das ja nun allmählich begriffen zu haben, die Frage ist eben nur, ob Konzepte wie Mindestlöhne oder Bürgergeld da nun der richtige Ansatz sind.

[kaffeefan]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.584.103 von Cashlover am 02.06.07 09:18:31

Absolut korrekt,
so sehe ich das auch.

[sparfux]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.566.432 von Pacis am 01.06.07 02:19:53

Ja ja, die undankabren Mieter. Ich bin auch so einer , aber dazu später mehr.

Die größten Betrüger, die ich je als Mieter hatte, war ein Arztehepaar. Die haben überhaupt nichts ausgelassen, Nebenkostennachzahlungen nicht geleistet, keinen Nagel selber in die Wand geschlagen (ich war leider zu doof, eine Kleinreparaturklausel in den Mietvertrag einzufügen), Sachbeschädigung durch Umbauten, Klagen vor Gericht waren reine Zeitverschwendung. Merke: Der Mieter hat immer Recht!
Rein hypothetisch: Aus Sicht des ärztepaares stellt sich das vielleicht ein wenig anders dar. Der Vermieter macht die Abrechnung selbst und kennt sich vielleicht - wirklich nur vielleicht - nicht so genau aus, was gesetzlich als Umlage gestattet ist und was nicht. Der Artzt hat sich nun "erdreistet", die Abrechnung zu überprüfen und eventuell Fehler bemängelt. Der Vermieter wollte nicht einsehen, dass er im Unrecht ist und so hat sich die Sache immer weiter hochgeschaukelt (Kleinreperaturen, Gericht ...). Wie gesagt - alles rein hypothetisch.

So jetzt zu mir bösem Mieter: Ich bin zur Jahresmitte 2005 in eine neue Wohnung gezogen. 2007!!! - also nach Ablauf der gesetzlichen Frist von einem Jahr - schickt mein Vermieter mir eine NK-Abrechnung mit einer Nachforderung. Er hat vorher selber drin gewohnt und hat die NK einfach halbiert. Ich war damit nicht einverstanden, da er erstens zu 3. mit Waschmaschine in der WOhnung gewohnt hat, während ich alleine (ohne Waschmaschine ) lebe. Ich habe mich noch nicht mal auf die abgelaufene Frist berufen, sondern gesagt, dass ich eher mit einer Rückzahlung rechnen würde. Ich habe ihm angeboten, dass er mir entweder eine ordnungsgemäße Abrechnung schickt (Wir hatten die Zählerstände etc. bei der Übergabe notiert), oder dass ich alternativ auf meine Forderungen verzichten würde, wenn er Reperaturen an 2 Armaturen vornimmt (bzw. mir die Materialkosten zu erstatten und ich mache das selber). Im Mietvertrag fehlt eine Klausel für Kleinreperaturen. Ich hätte sozusagen auf Reperatur und ordnungsgemäßer Abrechnung bestehen können. Ich bilde mir also ein, ich würde einen Kompromiss machen und nicht auf Maximalforderungen bestehen ...
Einige Monate keine Reaktion. Jetzt kam die Abrechnung für 2006 mit einer Rückerstattung. Jetzt kommts: Er betrachtet 2005 als abgeschlossen, fordert mich auf, die Armaturen selber auszutauschen und - das schlägt dem Fass den Boden aus - möchte eine Erhöhung der NK-Vorauszahlung für 2007 von 30,-€ ...

OK, da werde ich zum garstigen Mieter. Ich bestehe nun auf meinen Forderungen für 2005, der Rückerstattung für 2006, den Reperaturen und erhöhe natürlich auch nicht die Vorauszahlungen für 2007.

Mal sehen ob er mir entgegen kommt. Ich habe ihnn gebeten, mit einem Vorschlag zu kommen. Ich habe jederzeit die Option meine Forderung von den Mietzahlungen abzuziehen.

Um das nochmal klarzustellen: Mir liegt nichts, aber auch absolut nichts, an solchen Streitigkeiten. Ich bin immer zu Kompromissen bereit und muss nicht auf meinen maximal möglichen Forderungen bestehen. Aber verscheissern lass' ich mich auch nicht.

Aber - ähnlich zum Tenor in diesem Thread - scheinen Vermieter manchmal zu denken, die Mieter müssten ihnen vor Dankbarkeit, dass sie nicht unter der Brücke schlafen müssen, die Füße lecken und jegliche Forderung des Mieters klaglos akzeptieren, ob sie nun gerechtfertigt sind oder nicht.

[Waldsperling]

Mieter sind das Salz der Erde.

[sparfux]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.607.814 von Waldsperling am 03.06.07 13:03:13

@Waldsperling
Du meinst also ich sollte alle Fordeurngen meines Vermieters erfüllen. Warum?

[Waldsperling]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.607.960 von sparfux am 03.06.07 13:11:08

Nein, das meine ich nicht. Hatte auch übersehen, dass ich mich wiederhole.

[Pacis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.607.654 von sparfux am 03.06.07 12:55:06

Alles schön und recht, aber man kann (und das war in meinem Fall so) schlecht gemachte Mietverträge mithilfe eines Anwalts hinbiegen, wie man will. Beispiel aus der Praxis:
Mieter beschädigt Arbeitsplatte in der Küche. Mieter verständigt Vermieter, Arbeitsplatte sei leider durch ihn (den Mieter) beschädigt worden, er hätte gerne eine neue. Vermieter weigert sich. Mieter lässt nach 6 Monaten die Arbeitsplatte durch Schreinerei ersetzen, da angeblich die Beschichtung durch Gebrauch beschädigt sei. Mieter zieht die Kosten von der nächsten Monatsmiete ab. Kosten: ca. 1200 Euro.
So, und nun? Gehste vor Gericht oder gehste nicht?
Die Problematik ist die unendliche Asymmetrie im Kräfteverhältnis Mieter-Vermieter: Mieter darf jederzeit kündigen, Vermieter praktisch nie (wie gesagt, bei der jetzigen Gesetzeslage erledigt das jeder Feld-Wald-Wiesenanwalt für den Mieter in Null-Komma-Nix); Mieter hat die Mietsache unter Kontrolle, Vermieter darf ein- oder zweimal im Jahr in die Wohnung - und wenn er dann Beanstandungen (Beschädigungen, nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen) hat, was macht er dann? Den Mieter aus der Wohnung klagen - ich lach mich kaputt (siehe oben).
Ein halbwegs intelligenter und genügend dreister Mieter hat den Vermieter komplett im Griff.

[Cashlover]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.609.085 von Pacis am 03.06.07 14:18:26

vollkommen richtig.

Die Rechtsprechung in Deutschland ist leider genauso unbeweglich, wie der ganze andere, bürokratische Überbau.
Die Rechtsprechung bzw. auch der Gesetzgeber hat nämlich in keinster Weise zur Kenntnis genommen, dass sich die Kräfteverhältnisse im Verhältnis Mieter-Vermieter schon lange zu Gunsten des Mieters geändert haben;
trotzdem wird der Mieter immer noch als der schwächere Vertragspartner angesehen und entsprechend bevorzugt behandelt.

Dem Vermieter wird z.B schon allein deshalb eine stärkere Position zugeordnet, weil der angeblich der Vertragsgestalter sein soll.

Dabei muss man sich mal fragen, was es heute an einem Mietvertrag noch gross zu gestalten gibt.

De facto ist der Gestaltungsspielraum minimal, wenn man es vermieterseitig nicht riskieren will, sittenwidrige Formulierungen einzubauen (u.U völlig unbeabsichtigt).

[kaffeefan]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.609.085 von Pacis am 03.06.07 14:18:26

Sehr gutes Beispiel aus der Praxis.

Kann deiner Analyse und der von @Cashlover voll zustimmen.

Wir haben es im Mietwohnungsmarkt mit fast sozialistischen Verhältnissen in D. zu tun.
Schaut man sich die Verhältnisse in allen unseren Nachbarländern und den Rest der Welt an, da sieht es in jeder Hinsicht wesentlich besser aus.
Der Vermieter ist in einer ganz anderen Position, die auch von den Gesetzen und Rechtsprechung gestützt wird und die erziehlbaren Mieten sind , bei nicht höheren und oft deutlichst niedrigeren Erwerbskosten und Instandhaltungskosten, deutlich höher.

Leider habe ich so einen Klotz (mit 3 WE) noch am Bein, da eine WE mit lebenslangem Wohnrecht zu Null Miete belegt ist und somit die Hütte nicht/schlecht veräußerbar ist.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.607.654 von sparfux am 03.06.07 12:55:06

@ sparfux, auch wenn ich Vermieter bin, oder vielleicht gerade deshalb muss ich Dir ausdrücklich zustimmen !

Du hast Dich mehr als korrekt verhalten! Ich finde es immer nett- habe eben viele alte Verträge übernommen - wenn einer mich freundlich bittet, ob er ne Armatur bekommen kann, oder sowas und selber dran macht.
Natürlich nur, wenn auch irgendwie notwendig oder nachvollziehbar!
Eine Amantur die funzt, kann nicht gegen eine Moderne die schöner aussieht auf meine Kosten ausgetauscht werden.

Und wenn Ihr die Zählstänge notiert habt, ist es doch selbstverständich, dass man danach abrechnet. In der Regel, ist wohl auch bei Euch eine WEG, wird der Hausverwalter bei Bewohnerwechsel auch eine Abrechnung separat für jeden machen, nur das muss der Eigentümer bezahlen, gehört ganz klar zu den normlaen Kosten einer Wohnungsverwaltung, hier eben durch Mieterwechsel.

Wenn man nun das nicht gemacht hat, und den einfachen Weg der Teilung geht, ist das schon mal nicht so ganz korrekt, aber preiswerter.
Und wenn dann solche Sachen bei rauskommen, eben Du wohl noch Rückforderungen hast, nehme mal du hast das schnell überschlagen aufgrund der Zählerstände, dann sollte der Vermieter froh sein, dass es damit erledigt sein könnte, und Du damit einverstanden bist.

Hinsichtlich der Abrechnungverspätung muss ich aber mal grundsätzlich allen einen Zahn ziehen. Es ist so, dass gesetzlich festgelegt ist, dass der Vermieter innerhalb des folgenden Jahres abrechnen MUSS! TUt er das nicht, kann er keine Nachforderungen stellen.
So ist das grundsätzlich. Doch wenn die Abrechung an sich anders erfolgt, oder sonstige wesentliche Gründe die Verzögerung verursacht haben, so ist auch noch später eine Abrechnung möglich.

Hier fällt mir folgende Sache ein. Die Heizungsabrechnung wird jedes Jahr im Juli gemacht, doch nach WEG muss jährlich abgerechnet werden. Eben dann kann auch erst die Endabrechnung vom Vorjahr, erst nachdem Juli, also nach der Abrechnung der Heizug erfolgen.
Doch wie gesagt das sind Sondersituationen , die der Vermieter auch begründne und notfalls belegen muss - nur eben einfach so, gilt das nicht mit "nach einem Jahr hat er Mieter Glück gehabt"

Und wenn doch Rückzahlungen anstehen, warum sollen denn da die künftigen Vorauszahlungen erhöht werden? Ist doch Unfug!

Ein Einbehalten von Mieten, wegen Forderungen aus Nebenkosten, KANN problematisch werden. In der Regel steht in den meisten Verträge man könnte nur aufrechnen, wenn eine unbestrittene Forderung bestehe.
Doch mit entsprechenden Ankündigungen und Fristsetzungen etc. wird man sich dann doch wohl mehr oder weniger auf der sicheren Seite befinden.

Aber so einen Mieter wie ihn hätte ich gern!

[gate4share]

Der Mieter bekommt immer Recht - ist ein Vorurteil!

Will nicht bestreiten, dass die gesetzlichen Regelungen schon viele Recht der Mieter vorsehen, und hi und da auch den Vermieter benachteiligen.
Doch das muss eben jeder Vermieter mit einkalkulieren, anders geht es wohl nicht.

Aber ich meine nicht, dass die Rechtssprechung so übertrieben mieterfreundlich ist, es wird auf dem Boden der Gesetze geurteilt, und schon, so meine eigene Erfahrungn, aus früheren Verfahren und wie man hi und da so hört, nach so grösstenteils - eben nicht weniger oft, als bei sonstigen Rechtssteitigkeiten, nach normalem Rechtsempfinden.

Wir sind aber, Mieter und Vermieter auf zwei verschiedenen Positonen. Hier haben sich ja, wie ich das so sehe, hauptsächlich Vermieter beteiligt die über 1 Haus, oder 2 oder 3 Eigentumswohnungen verfügen oder ähnlich.
Diese haben zu ihrem Eigentum ein ganz persönliches Verhältnis.

Das mag auch durchaus in Ordnung und rühmlich sein, schliesslich haben sie auch viel Geld drin stecken und vielleicht lange dafür gearbeitet.
So fühlen sie sich als Herr der Wohnung! Den Mieter sehen sie als Nutzer der Wohnung, der eben das Eigentum des Vermieter "gnädigerweise" nutzen darf.
Diese Vermieter können durchaus sehr freundliche und verständige Menschen sein, aber der Mieter muss verinnerlichen, dass nur einer die oberste Chef und Meiter der Wohnung ist- der Vermieter.

Das ist die völlig falschen Sichtweise, und führt eben zu massiven Auseinandersetzungen, schon einfach aus den Empfindungen,aus dem unausgesprochenen Differenzen, oder aufgrund der Macht die der Vermieter unterschwellig dem Mieter spüren lässt. Ich weiss die Vermieter meinen es nicht böse, doch sie stellen sich eine Wohnugn so vor, wei alles anderes was in ihrem Eigentum sich befindet.

Die Wohnung ist im Besitz des Mieters, solange er mit Mietvertrag drin wohnt. Und er kann die Wohnung so nutzen und so herrrichten wie er will, soweit keine dauerhaften Schäden entstehen oder sonstige Gründe dem entgegenstehen.
Der Mieter hat das Hausrecht an der Wohnung - der Vermieter ist Gast und hat wie jeder Gast kein Recht, die Wohnung zu betreten, wenn der Mieter ihn nicht bietet!

Wenn das in den Köpfen der Vermieter sich verankert hat, dann werden wohl viel weniger Auseinandersetzungen an der Tagesordnung sein.

Keiner empfindet gern, dass eigentlich sich jemand anderes als der Herr über sein eigenes zuhause fühlt!

[Carlchen05]

@ butzi4711:

Der Tipp mir der Bankbürgschaft ist genial. Erst dachte ich blödsinn. Aber DU hast recht. Der Tipp ist nicht sehr gut der ist Spitze²

[Cashlover]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.667.918 von Carlchen05 am 06.06.07 16:09:36

was vermietet ihr denn?

Villenetagen an der Elbchaussee?

Versuch doch mal von einem Wohnungsbewerber für eine Wohnung in einer einfachen Lage in einer x-beliebigen Stadt eine Bankbürgschaft zu bekommen.
Oder gar für eine Wohnung in einem Haus, das mit öffentlichen Fördermitteln errichtet wurde, also sozialer Wohnungsbau.

Es ist ja nun mittlerweile i.d.Regel so, dass dir heute eh nicht ganze Divisionen von Wohnungsinteressenten die Tür einrennen.

Da kann man als Vermieter nicht so wählerisch sein und die Vorlage einer Bankbürgschaft zur grundsätzlichen Bedingung machen.

Theoretisch ist das eine feine Sache mit der Bürgschaft, aber in der Praxis sind solche Forderungen für die meisten Vermieter völlig unrealistisch.

Außerdem ist der Mieter auch schön blöd, wenn er sich auf eine Bankbürgschaft einlässt, denn der Vermieter kann die Auszahlung der Bürgschaft erfolgreich veranlassen, ohne dass die Bank die Rechtmässigkeit der Auszahlung prüft.

Als potentieller Mietinteressent würde ich bei so einer Forderung mal schnell einen Bogen um den Vermieter machen und mir ein anderes Wohnungsangebot anschauen.
Und davon gibt' s ja genug.

[kaffeefan]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.668.782 von Cashlover am 06.06.07 17:01:43

Hallo,

prinzipiell hast du Recht,
welchen Umfang soll denn dieBankbürgschaft beinhalten,sie muß und kann ja nur für einen bestimmten Betrag ausgestellt sein.


"...denn der Vermieter kann die Auszahlung der Bürgschaft erfolgreich veranlassen, ohne dass die Bank die Rechtmässigkeit der Auszahlung prüft."

Hier kommt es darauf an wie diese Bürgschaft verfaßt ist.

"Selbstschuldnerisch, unter Verzicht auf die Einrede der Anfechtung, der Aufrechnung und der Vorausklage ,auf erste Anweisung sofort zahlbar"

Also das müßte dann drinn stehen.

Man muß froh sein ,wenn die Neumieter die Kaution dir sofort auszahlen, darüber hinaus gibt es keine 100%-ige Sicherheiten.

[Cashlover]

@kaffeefan,

"Man muß froh sein ,wenn die Neumieter die Kaution dir sofort auszahlen, darüber hinaus gibt es keine 100%-ige Sicherheiten."

genau so sieht's aus.
Häufig muss sich der Vermieter doch sogar auf ein abstottern der Kaution in Raten einlassen.

Oder er lässt halt leerstehen, was bei einer abbezahlten Zinshütte nicht unbedingt eine Katastrophe ist.

Wenn da aber Zinsen und Tilgung bei der Bank bedient werden müssen, kann sich sich ein Vermieter so einen Luxus mal garnicht leisten.

Es ist und bleibt ein ganz schwieriger Spagat für einen Vermieter, sich auf der einen Seite keinem krummen Vogel ins Nest zu setzen und auf der anderen Seite für Vollvermietung zu sorgen und dabei noch eine ordentliche Rendite zu erwirtschaften.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.670.043 von Cashlover am 06.06.07 18:15:22

@cashlover und @caffefan

So ist es in der Tat. Es gibt sogar Städte, Gegenden, da war es noch nie üblich, dass man Kaution bezahlte. Und da sind gerade im unteren Ausstattungs- und Preisbereich viele Angebote.

Wohl, weil mal vor Jahren zuviel Wohnungen im einfachen sozialen Wohnungsbau mit Steuermitteln errichtet wurden, für die heute noch die Kostenmiete gilt. Die Kostenmiete ist sogar bisweilen höher, als die Miete, die auf dem freien Markt verlangt und gezahlt wird.

Kaution ist sinnvoll, und fast absolut notwendig. Aber wo die Klientel, das 1. nicht gewohnt ist, und 2, sowieso viele Angebote hat, ist es sehr schwer sowas durchzusetzen.
Habe das bisher in dieser Stadt auch noch immer geschaft- zumindest eine Monatsmiete- teilweise auch 3, durch zu setzen.

Habe aber auch kleine Studentenappartments in einer Grossstadt. Da ist das keine Frage - ohne 3 Monatsmieten Kaution und die erste Miete inkl. Nebenkosten bar auf den Tisch, gibt es weder Vertrag noch dann Schlüssel - und Elternbürgschaft muss auch da sein.
Trotzdem gibt es da genug Mietinteressenten, auch wenn da, der Durchschnittsmieter, wohl nicht länger als 1 bis 2 jahre in der Wohnung lebt.

Der Markt ist differenziert zu betrachten. Im Grossen und Ganzen muss man jedoch sagen, es ist eher ein Mietermarkt geworden.

_________

Und lass uns auch mal die Sache ein wenig menschlich sehen....
einfach mal neutral ohne überlegung ob man nur Vermieter oder Mieter ist.

Klar die Vermieter haben ein legitimes Recht darauf ihre Miete und möglichst auch alle Kosten erstattet zu bekommen. Teilweise muss er das auch einfach haben, sonst sitzt ihm sein Kreditgeber im Nacken und sogar seine eigene Existenz kann durch massive Zahlungsrückstände und hohe aussergewöhnliche kosten in Gefahr gebracht werden.

Doch, der Mieter ist in der Tat, zunächst mal ein schwaches Glied1 Auch bei einem Mietermarkt wo er wählen kann, ist eine Wohnung, etwas was jeder braucht und schon so etwa das Wichtigste im alltäglichen Leben darstellt. Wenn nun immer wieder Ärger mit dem Vermieter da ist, der sogar droht zu kündigen, dann ist das eine erhebliche Belastung für den Mieter, das dieser dann versucht sich irgendwie zu wehren unnd Beruhigung zu erfahren ist zu verständlich.
Die sind einfach in der Situation, dass eben ihr eigenes zuhause, der Rückzugsort den man braucht - die Unverletztlichkeit der Wohnung - auf dem Spiel steht.

Klar bei Vermieter hängt vielleicht auch ne menge dran, aber der mieter, fühlt sich subjektiv, doch in seinem zuhause bedroht.
Einem anderen gehört das, er zahlt miete, der andere ist "böse" auf ihn, und wer weiss, ob er noch im zuhause bleiben darf!

Meine es ist die oberste Pflicht das Hausrecht der Mieter zu respektieren. Glaube das ist auch bei allen grossen Gesellschaften oder grösseren Vermietern mit Erfahrung gar kein Problem, weil sie sich ohnehin weder um jede einzelne Wohnung kümmern wollen noch können.

Doch, hier die Vermieter mit 2 oder 3 Wohnungen oder Häuser, sehen das als ihr ganz wichtiges persönliches Eigentum an, ist es auch, aber es ist zur Nutzung an jemanden anderen vermietet. Und da hat keiner das Recht, die Nutzung irgendwie bestimmen zu wollen, oder gar noch ständig zu drohen, man werde die Nutzung beenden.
Es geht um das zuhause der Mieter.

Schätze mal, dass ich mind in der Hälfte der Wohnunge, die mein Eigentum sind, noch nicht einmal drin gewesen bin, also nicht von innen gesehen habe, sonst auch keiner von mir.
Sehe da auch keine grosse Notwendigkeit! Wenn ich ein Haus oder eine Wohnung kaufe- oder ersteigere, mit vorhandenen Mieter und Verträgen und alles jahrelang korrekt läuft, warum sollte ich da mir gross was anschauen?
Weil es MEINS ist?

An menschlichen Beziehungen kann das Herz hängen, der materielle Besitz ist doch nur dafür da, dass man ihn verwaltung und gut anlegt und schliesslich gut nutzt. Da ist mir völlig egal, ob in einer Wohnung Gruppensex gemacht wird, oder jemand die Wände rot streicht oder sonst was.
Hauptsache es behält seinen Wert und die Zahlungen erfolgen pünktlich.

[Cashlover]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.670.343 von gate4share am 06.06.07 18:37:24

"Sehe da auch keine grosse Notwendigkeit! Wenn ich ein Haus oder eine Wohnung kaufe- oder ersteigere, mit vorhandenen Mieter und Verträgen und alles jahrelang korrekt läuft, warum sollte ich da mir gross was anschauen?"

Ist das dein ernst?

Eine Immobilie nur nach der "Papierform", bezüglich Kaufpreis und Ertrag, zu kaufen, finde ich ehrlich gesagt fahrlässig.

Wie willst du denn beurteilen, ob ein Kaufpreis ein Schnäppchen ist, wenn du nicht mal einen groben Überblick über die Gebäudesubstanz hast.
Wie willst du dann z.B beurteilen, ob und wie hoch ein eventueller Modernisierungsrückstau besteht?

Den "Ist"-Zustand bei den Mieten in Relation zum Kaufpreis als alleiniges Kriterium zu nutzen.......da kannst du aber schön auf die Fresse fallen.

Wenn du so vorgehst, wie in deinem posting beschrieben, hast du in der Vergangenheit mächtig viel Glück gehabt, wenn da alles zu deiner Zufriedenheit weiter gelaufen ist.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.678.608 von Cashlover am 07.06.07 08:37:42

Cashlover, habe hier von meinen ersteigerten Wohnungen gesprochen!

Diese sind in der Regel eben nicht vor der Ersteigerung zu besichtigen, es ist grundsätzlich nicht vorgesehen!
Wenn die Wohnung in der Nähe ist, und ich komme mit dem Mieter schon sofort gut zurecht, dann schaue ich schon mal einmal durch, aber was soll ich da noch gross machen?

Wenn die Wohnung vermietet ist, und schon länger, da sehe ich keine Notwendigkeit. Du hast natürlich recht , wenn ich "normal" kaufe, dann gehört sowas wie Bausubstanz (soweit man das als inzwischen geschulter Laie beurteilen kann) dazu. Auch der Standard der Wohnung, wie Installationen, Fenster von ihnenn, Bodenbeläge, Zimmertüren, Bad, oder gar Schäden, oder Wassenflecken, oder Schimmel.

Ersteigere ausschliesslich nur noch extrem günstige Objekte, früher habe ich auch noch "Günstige" gekauft, jetzt nur noch extrem günstig! Schon früher hatte ich für eine 60qm Wohnung so 10 bis 15 Tsd für die Renovierung einkalkuliert um dann noch auf eine anfängliche Mietrendite von mind 8% zu kommen, heute sollte alles über 11 sein.

So sehr es böse Überraschungen geben kann, kann es auch positive geben. Direkt neben einem Haus, wie ich meinen einzigen Fehlgriff bis jetzt habe, eine Wohnung die ich seit etwa 2 Jahren weder vermieten noch verkaufen kann, war wieder eine Versteigerung.
Baujahr 1980, das Haus selber war gepflegt, doch eben im Nebenhaus, sind die Umstände und die Bewohnerschaft schlimmer als man sich ausmalen kann. Habe diese 80qm, eben in dem geplegteren Haus für 10,000 Euro bekommen.
Wie ich dann vom Zwangsverwalter erfuhr war diese Wohnung sogar für 340 kalt vermietet, und er überwies mir sofort die letzen 1,5 Mieten. Dann nahm ich Kontakt mit den Mietern auf, und wollte mal reinschauen. Die Wohnung war mit neuem Laminat ausgelegt, es gab an den Decken eine sehr moderen und schöne Vertäfelung, auch im Bad musste wohl einies erneuert sein, jedenfalls war das noch keine 27 Jahre alt.

In Folge kamen die Mieter wohl mal mit den Zahlungen in Verzug - sind vor zwei Monaten mit etwa 1,5 Monatsmieten Rückstand, die in monatlichen Raten gezahlt werden ausgezogen. Von dem Auszug bekam der Nachbarbewohner Kenntnis und sein Bruder wollte die Wohnugn unbedingt kaufen. Kannte sonst keinem im Haus, und die recherchierten rum, bis die sich schliessmlich zu mir durchgefragt hatten, und jetzt habe ich die Wohnung schon wieder verkauft.
Das ist aber ein absolutes Positivbeispiel, es ist echt nicht alles so einfach.
Eben will hier keine falschen Hoffnungen wecken.

Ein Kauf kann auch verdammt in die Hose gehen, und alle möglichen Probs aufkommen lassen, so wie eben im Nebenhaus, Gerade bekam ich eine kontopfändung der Grundsteuern und der Müllabfuhrgebüren der Stadt, obwohl ich meine eigenen Grundsteuern regelmässig gezahlt habe und auch das Hausgeld. Aber die Verwalterin, die auch inzwishcne wieder per Gerichtsbeschluss abgesetz wurde hatte nicht bezahlt. Und da hat die Stadt eben mal an so 4 Eigentümer- ich habe nur 5% einige sogar um die 35% Anteil, pfänden lassen.
Sowas wirkt schon gegenüber der Bank schlimm und wenig vertrauenserweckend- gleichzeitig habe ich dann wieder 2,800 Euro eben die Summe aus 1,5 jahren gezahlt, die ich schon anteilig längst gezahlt hatte.
Und eben zusätzlich noch keine Einnahmen!

Aber, das ist eben auch die einzig schlechte, so schlechte geschichte, und wie man sieht hat der Erfolg im Nebenhaus dieses mehr als wett gemacht.

Es ist in der Tat ganz schlimm, wenn sich Leute, Wohnunegn andrehen lassen, die sie nie gesehen haben! Wo ich meine Appartments habe, in Köln, das ist auch so ein Haus.
Das ist vor so 10 jahren gebaut worden und für etwas 8,000 Dm je Quadratmeter ausschliesslich an Käufer in Süddeutschland, sehr viel wohl teure Münchner Vororte. Üblich war in Köln zu der Zeit für die einfache Ausstattgung, aber sehr gute Lage, aber auch laut, vieleicht so 3,500 bis 4,500 DM.
Die leute wurden noch mit Mietgarantien geködert, was eben nur 2 Jahr gut ging, dann war das Kapitel der GmbH aufgebraucht!
Heute wird dafür so etwa 1,200 bis maximal 1,600 Euro gezahlt.

Bin mehr und mehr der Ansicht, das allerwichtigeste zum Erfolg einer Immo-Anlage ist die Höhe des Kaufpreises. Auf dem normalen Markt kauft eben eher ein wenig höher ein, als der Marktpreis ist- durch Immofirmen sogar noch etwas mehr.

Wenn ich jedoch in einer ZV für 70% des Verkehrswerte kaufe, der auch manchmal leicht überhöht ist, so kann im Vergleich zu einem Vollzahler nicht mehr viel schief gehen. Selbst wenn ich alles neu machen müsste von innen- eben bei kleinen Appartments, kostet mich das weniger als ein anderes bei Kauf über eienn Makler mehr kosten würde.
Da auch keine Maklerprovision zu zahlen ist, und die Zuschlagsgebühr niedriger ist, als das Honorar des Notars spare ich noch mehr und habe wohl letztendlich nur 65% bezahlt von dem was ein anderer Käufer gezahlt hat.
Wenn die Wohnung sonst eben bei "normalen" Kauf 5,4 = Rohertrag - Miete- abzüglich Kosten und Instandhaltung und -Rücklage aber vor Steuern, dann habe ich schon gleich 8,7%, wenn ich 20% Eigenkapital vom "normalen" Kaufpreis einsetze, dann habe ich nach 10 Jahren alles getilgt, und für meine eingesetzten 20% + Zinsen für 10 Jahre bekomme ich dann etwa 28 % btw, ebtsprechent weniger, wie die aufgelaufenen Zinsen, für dieses Eigenkapital in den 10 Jahren berechnet werden.

Klar ist, es sind nicht immer die schönsten und begehrtesten Objekte die in ZVs zu günstigen Preisen zu haben sind. Und auch richtig, es ist durchaus ein Risiko da, ein wesentlich grösseres als sonst bei Immos. Und man kann auch wohl nicht kaufen, wenn man das unbedingt zu einem grossen Prozentsatz finanzieren muss und auch auf jeden Fall auf den ständigen Eingang von Mieten angewiesen ist.
Und wichtig sind wieder die drei wichtigesten Bewertungskriterien für eine Immobilie:
Die Lage, die Lage, die Lage!

[aktienfreude]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.694.018 von gate4share am 07.06.07 21:30:34

Hallo gate4share,
bei über 11 Prozent Rendite redet man sich sehr, sehr leicht und kann in den meisten Fällen auch die vermietete Immobilie relativ erträglich veräußern.

Ich kenne z. B. eine Immobilie, bei der eine Vermietungsrendite von vielleicht ca. zwei Prozent VOR Steuern erzielbar ist.
Gerade aufgrund dieses hohen gesellschaftlichen Beitrags durch diese verhältnismäßig niedrige Rendite muß darauf geachtet werden, daß eine Vermietung nach z. B. zehn oder fünzehn Jahren durch den Vermieter problemlos auch beendet werden könnte (von irgendwelchen ständigen Drohungen ist hier nicht die Rede, das wäre auch nicht sachgerecht). Aber auch in solch speziellen Fällen meint der Staat, gesetzesmäßig alles in einen Topf werfen zu können, was meiner Meinung - je nach Fallkonstellation - einer Enteignung gleichkommen könnte.

Grüße
aktienfreude

[kaffeefan]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.702.883 von aktienfreude am 08.06.07 12:42:39

Absolut korrekt.

[peter1998]

".......Eines habe ich aber immer gemerkt, je mehr Kontakt zu Mietern hast, je öfter die dich sehen, je mehr sie über dich wissen und wahrnehmen, umso mehr fordern sie und erlauben sich. Es mag widersinnige klingen, ist aber so.........."

ich habe leider auch die gleichen Erfahrungen machen müssen.

Anfangs auf ein gutes Mieter-/Vermieterverhältnis bedacht, wurde ein eher vertraulicher Ton praktiziert. Es wurden weit über dem Mietvertrag vereinbarte Leistungen gestellt oder bezahlt. Die Forderungen wurden dann immer unverschämter, so dass das "gute Verhältnis" von mir abrupt beendet wurde. Es dauert dann Zeit und es kostet Nerven bis wieder eine sachliche Ebene gefunden wurde.
Meine Erkenntnis daraus ist, dass man mit Mietern tatsächlich besser fährt, wenn man möglichst förmlich bleibt.

[casel]

".......Eines habe ich aber immer gemerkt, je mehr Kontakt zu Mietern hast, je öfter die dich sehen, je mehr sie über dich wissen und wahrnehmen, umso mehr fordern sie und erlauben sich. Es mag widersinnige klingen, ist aber so.........."

Ich habe hier positive Erfahrungen und negative Erfahrungen gemacht. Bei allen penibel ausgesuchten Neumietern klappt es sehr gut mit dieser schiene. Bei einigeb wenige "schlechten" Altmietern klappt das weniger gut. Man muß halt nett und freundlich sein aber wenn die Forderungen unangemessen sind, freundlich, aber bestimmt nein sagen können. Wenn man einmal nachgegeben hat und die Leute merken das, dann werden sie wie kleine Kinder immer weiter ihre Grenzen austesten.

Ich würde das nicht so pauschalisieren. es liegt sehr an einem selber, wie man sich verkauft. Machtmenschen, denen sich die meisten automatisch unterordnen, können auch nett und herzlich sein! Man muss nur darauf achten, daß eine gewisse Hierarchie stimmt und gewahrt wird.
In mreinem Fall ist das vielleicht ganz gut, daß ich zwar selber vermiete, aber die Mieterangelegenheiten ausschließlich durch die Hausverwaltung machen klasse. Nur wenn etwas saniert wird, koordiniere ich das. Aber Ansprechpartner ist und bleibt die Hausverwaltung. Denke, es liegt auch daran. Ich bin zwar nett, aber nicht so greifbar.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.702.883 von aktienfreude am 08.06.07 12:42:39

"..ch kenne z. B. eine Immobilie, bei der eine Vermietungsrendite von vielleicht ca. zwei Prozent VOR Steuern erzielbar ist.
Gerade aufgrund dieses hohen gesellschaftlichen Beitrags durch diese verhältnismäßig niedrige Rendite muß darauf geachtet werden, daß eine Vermietung nach z. B. zehn oder fünzehn Jahren durch den Vermieter problemlos auch beendet werden könnte (von irgendwelchen ständigen Drohungen ist hier nicht die Rede, das wäre auch nicht sachgerecht). Aber auch in solch speziellen Fällen meint der Staat, gesetzesmäßig alles in einen Topf werfen zu können, was meiner Meinung - je nach Fallkonstellation - einer Enteignung gleichkommen könnt.."

Eine Mietrendite vor Steuern von nur 2% ist wohl höchstwahrscheinlich auch damit begründet, dass das steuerliche Ergebnis, durch Abschreibungen, durch Sanierungsgebiet, Denkmalschutz oder auch damalige degressive Afa, deutliche eben steuerliche Vorteile verschafft, so, dass eine vergleichbare Bruttorendite dann höher wäre, als eben bei einer normale Afa von 2%.
Also diese Wohnung wird eben wohl durch Abschreibung erst interesssant.

Zusätzlich, notfalls auch nur anstatt dessen, wird es sich wohl um irgendwas sehr Begehrtes handeln. Also eine überaus gute Lage, in einem schöne sehr teuren Kaufgebiet, oder eine excellente Ausstattung etc. etc..
Eben eine Wohnung die weit über dem Schnitt liegt.
Das man für eine solche schnell mal weit mehr als das doppelte der "normalen" Preise für "normale" Wohnungen zahlen muss, ist eben so. Es mag auch durchaus aufgrund der herausgehobenen Art und Weise, und/oder der Qualtität noch weit mehr kosten.
Sowas kauf keiner nur wegen der monatlichen Rendite, sondern um sich das zu sichern, um es später selbst zu nutzen, oder auch um eine prognostizierte und/oder erhoffte Wertsteigerung später zu erzielen.
Wenn man nun eine solche Wohnung vermietet bekommt man nie die doppelte Miete, das ist einfach so.
Nehmen wir an, in einer Stadt wären in guter Lage Neubauwohnungen für 3,000 je Quadratmeter zu haben und die Mieten liegen bei ca 12 - 14 Euro - so etwa 4% - 5% Rendite, bei Neubauten durch im Bereich des normalen.
Aber hier sollten dann auch in kommenden Jahren Mieterhöhungen möglich sein, würde da von vielleicht erstmal mit 2 Freijahren von dann jährlich 1,5 % - 2% ausgehen.
--- Unter meinen "Mietrenditeangaben" verstehe ich IMMER, und damit wohl anders als alle anderen, die gezahlten Mieten, abzüglich der Kosten für Hausgeld, Verwaltung, Rückstellungen etc etc., aber rvor Abschreibungen und Steuern.
Ich halte das für den Sinnvolleren Massstab, da ja durchaus Schrottwohnungen auf dem Markt sind, die man für nen appel udn ei haben kann, aber dann nicht vermietbar , oder wenn, fast die Hälfte der Miete für INstandhaltungsumlagen udn Hausgeld drauf gehen. Habe auch mal ein grosses Objekt gesehen, in ganz guter Lage, wohl etwas "bedrängt", aber wohl durchaus von kurzfristigen Mietern nachgefragt, da ergaben sich über 50 Zwangsversteigeungen von vielleicht 500 Wohnungen in 2 Jahren. Es ging auch kein Objekte im ersten Termin für über 50% weg.
Des Rätsels Lösung, die Statik war wegen den neuen umliegenden Strasse, und auch Materialermüdung nicht mehr lange tragbar, und die gesamten Aussenwände mussten Aufwendig ersetzt werden, wohl bei einem Hochhaus noch viel teurer.
So mussten die Eigentümer über etwa 7 Jahren, hatte sie selber in einem Versammlung beschlossen, weil es wohl auch anders nicht ging, zum Zeitpunkt der meisten Versteigungen waren etwa davon 1,5 Jahre rum, im Schnitt fast das doppelte der durchschnittlichen Kaltmieten zahlen. Also so gibt es die ganzen Jahre keine Rendite sondern noch Aufwand.

Auch sind bei Neubauten effektiv aber auch prozentuall erst Recht weniger Anteil für Instandhaltungen und Nebenkosten da, bei älteren, und auch unbeliebten Gebäuden ist das auf jeden Fall, prozentuall höher.

Tja, so wenn man nun für eine gute Neubauwohnung in guter Lage, für die mann 3,000 Euro zahlt, 12 bis 14 Euro Miete bekommt, wieviel bekommt man dann wohl für die allerbeste Wohnung?
Also wie im Beispiel mit den 2% Rendite, wohl für eine Wohung die eben nur einmalig ist, weil eben die Lage es nur einmal gibt und die auch sehr gut ausgestatter ist? Man hat sagen wir mal das 3 fache gezahlt, also 9,000 Euro, was es auch durchaus aus Wert ist, und es gibt auch Käufer, die das oder sogar noch ein bisschen mehr zahlen wollen.
Aber kein Mieter wird sich finden, der das dreifache von durchschnittlichen, schon hohen Neubaumieten für die "Beste Wohnung" zahlt. Schon die Hälfte mehr, als durchschnitt für das "Beste" ist bei Mieten kaum durchsetzbar und wohl auch schon wieder sittenwidrig, weil auch die besten Wohnungen, überhaupt nicht in der Form in den Mietspiegeln berücksichtigt werden.
So kommt man da vielleicht auf 18 Euro Miete -und die 2% sind Fakt!

Das mag frustrierend wirken, aber man hat auch ein ganz anderes Objekt!
Wenn man einen RollsRoyce fährt, dann muss man auch je KM mehr zahlen, als man steuerlich oder für Dienstfahren geltend machen kann. Nur die Vermietung ist da kein Geschäft, sondern ein Verlustausgleich, und denke das weiss man auch vorher so.
Da stehen andere gründe im Vordergrund, als eben eine gute Anlage mit laufender Rendite zu haben - oder eben , vordergründig die steuerliche Betrachtung, die durchaus auch eine grosse Rolle spielt, für alle die auf Höchststeuersatz sind, sowieso. Da ist eine Wertsteigerungen wohl ein vielfaches mehr als doppelte Wert, als eine auch über Jahre immer erzielte höhere Miete.

Persönlich halte ich wieder wenig von solchen Absetzimmobilien, weil eben da nur nach steuern ein Ertrag ist, und nur die Wertsteigerungen , sich auch nur ein neutrales Ergebnis ergeben würde. Aber ob die eintreten und vor allem höher als die Inflation ist nicht sicher!

Und es macht "ums Verrecken" keinen Sinn, dauerhaft ebern für ein Objekte 100 Euro mehr zu zahlen, nur damit man einmal, vielleicht schon im 1. Jahre 45 euro weniger Steuern zahlt.
Also ne Steuerersparnis kostet immer erst mal auch das doppelte an Ausgabe!

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.702.883 von aktienfreude am 08.06.07 12:42:39

@aktienfreunde, jetzt habe ich das Wesentliche vergessen, was ich sagen wollte.

Es gab noch schon vor einigen Jahren Urteil in Bezug zu einer Kündigung wegen angemessener \"wirtschaftlicher Verwertung\".

Da sind doch aus diesen Gründen von Gerichten Kündigungen von Mietverhältnissen als berechtigt anerkannt worden, wenn nur so, eine angemessene Verwertung möglich ist.

Und das müsste doch bei Deinem Objekt sicher das Fall sein!

Also wenn man die Wohnung verkaufen will, und kann MIT Mieter, nur 150,000 erzielen, aber ohne mind 200,000, dann müsste eine Kündigung wohl rechtmässig sein und für den Mieter zumutbar.

So habe ich jedenfalls vor einigen Jahren die Urteile verstanden.

[aktienfreude]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.754.977 von gate4share am 09.06.07 17:48:03

@gate4share:

Jetzt hat es meinen ausführlichen Beitrag zerschossen.

Danke für Deine Anwort.
In aller Kürze: keine Abschreibungen, älteres Einfamilienhaus mit schönem Hausgarten in süddeutschem Ballungsraum.

Angemessene wirtschaftliche Verwertung: meines Wissens werden dabei die Interessen des Mieters und Vermieters abgewogen, somit nicht rechtssicher, wobei gerichtliche Auseinandersetzungen sowieso vermieden werden sollten. Im übrigen versuchen teilweise Mieter in der Auslotung ihrer Möglichkeiten sehr hohe Abfindungen zu erzielen. Zudem kann es für den Vermieter auch andere wichtige Gründe für Mietverhältnisbeendigung bei solch speziellen Immobilien geben mit dem möglichen erheblichen Problem der rechtlichen Durchsetzbarkeit.

Diese speziellen Immobilien stehen in meiner Stadt häufig entweder leer oder die Grundstücke werden der Verwertung von Bauträgern zugeführt. Falls der Staat eine verbindliche Mietvertragsvereinbarung zuließe, daß ein solches Mietverhältnis OHNE Angabe eines Grundes (Gründe können sich ändern oder erst ergeben) nach z. B. zehn oder fünfzehn Jahren automatisch beendet würde, gäbe es auch andere gute Lösungsmöglichkeiten. Eine gesellschaftsnützlich niedrige Rendite sollte auch staatliche Wertschätzung erfahren, aber vermutlich wählt man auch bei der Erbschaftssteuerreform den gegenteiligen Weg. Schade.

Grüße
aktienfreude

[kaffeefan]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.754.977 von gate4share am 09.06.07 17:48:03

Also wenn man die Wohnung verkaufen will, und kann MIT Mieter, nur 150,000 erzielen, aber ohne mind 200,000, dann müsste eine Kündigung wohl rechtmässig sein und für den Mieter zumutbar.

So habe ich jedenfalls vor einigen Jahren die Urteile verstanden.


Das kannst du voll vergessen, Richter sind unabhängig und kümmern sich oft einen Dreck um angeblich ähnliche Fälle und Rechtssprechung bei anderen LG.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.759.433 von aktienfreude am 09.06.07 20:30:16

Ja nachvollziehbar, wirkt schon schwierig und auch wohl sehr ungerecht aus Deiner Sicht.

Also der Wert ergibt es eben mehr aus dem schönen, guten Grundstück.
Und Du wolltest das Objekt auch gern so erhalten, vielleicht aus familiären Andenkensgründen oder so. Hast dich dann jahrelang mit eben so einer niedrigen Rendite zufrieden geben müssen, und wirst jetzt praktisch noch bestraft, dass Du das überhaupt vermietet hast.

Kann Dich auch voll verstehen, die Mieter wollen dann auch noch das Meiste rausholen.
Also ich habe das Mietrecht so akzeptiert und ärgere mich schon lange nicht mehr drüber. Es ist eben so wie es ist, eben wie Gott gegeben sage ich mal so. Aber ich meine schon, dass Gerichte durchaus nicht unbedingt immer pauschal sich auf die Seite der Mieter stellen. Die verstehen sehr oft auch die Lage des Vermieters, gerade wenn es sich um einen privaten "normalen, kleinen" Vermieter handelt, und der Mieter wohl bestimmt kein Mustermieter war.

Würde Dir doch den Rat geben, einen kompetenten Anwalt zumindest mal zu Rate zu ziehen, das erste Gespräch kostet nicht die Welt und kannste auch noch als Ausgaben wohl geltend machen.

Hoffe für Dich, dass Du wenigstens eine gewisse Wertsteigerung gehabt hast.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.770.980 von kaffeefan am 10.06.07 12:06:27

@Kaffeefan, da magste durchaus Recht haben.

Habe von solchen Urteilen aber vor einigen Jahren gehört, die auch noch von höheren Gerichten bestätigt wurden, und auch wo man das auch näher in Urteilen begründete mit der "wirtschaftlichen Verwertung".

Aber habe davon die letzten Jahre gar nichts mehr gehört. Damals war ich schon richtig überrascht, dass doch solche vernunftsbezogenen Urteile möglich waren. Es kann ja echt richtige Notsituationen auch für die Vermieter geben, dass die nachher, eben wenn sie es nicht vernünftig Verwerten können, sogar ruiniert sein könnten!

Beispiel gefällig

Ein Unternehmer kauft sich ein schönes Haus für 500,000 und finanziert das voll, weil er wegen seinem hohen Steuersatz die Zinsen abschreiben will. Miete dann 10,000, und das ist schon das maximum. Dann kommt evtl die Scheidung, oder sein Geschäft läuft nicht mehr so, oder er muss sogar Schuldnerinsolvenz beantragen, weil vielleicht in seiner Firma ein Grosskunde nicht gezahlt hat.
Dann steht er da und muss bei 5% Zinsen, dann 25,000 zahlen, und macht so jeden MOnat 1,250 Euro Verlust und das muss eben bezahl werden. Als gutverdienender Unternehmer war das kein Problem aber jetzt!
Und dann will ja keiner so ein Haus MIT Mieter kaufen. Kapitalanleger rechnen da klar die Rendite und evtl noch einen kleinen Aufschlag weil eben die Substanz viel mehr wert ist. Da müsste er unter Umständen, das Haus dann zur Hälfte verkaufen, und das kann es nun wirklich nicht sein.


Es ist auch echt so, da wo es den Mietern schon immer gut ging, wo sie guten Wohnraum für wenig Geld haben, ist es dann am schwersten die wieder loszuwerden.
Wie war das noch?

Es ist leichter sich scheiden zu lassen, als nen unliebsamen Mieter wieder los zu werden!

Es hilft nur das Mietrecht so zu nehmen wie es ist! Man nützt keinem, vor allem sich selber nicht, wenn man sich immer vor Augen führt, welche Ungleichbehandlungen, und welche Gemeinheiten da gesetzlich festgelegt sind und auch noch gerichtlich gesprochen werden. Klar oft ist der Schutz von Mietern auch nötig, gegen so manche Immobilienhaie, oder skrupellosen Spekulanten. Aber wie so oft, gerade diese nutzen es nicht, und die, denen es gut geht und die immer schon die grösste Klappe haben, nutzen erdenkliche aus.

Habe ja nur "billige" Wohnungen! Hatte einen Mieter der auch lange nicht bezahlt hatte, Räumungsklage war schon da.
Bin dann zu ihm und habe gesagt: "Wenn du bis nächste Woche raus bist und die Wohnung vernünftig verlässt, gebe ich dir noch 500 Euro oben drauf." Ja widersinnig, dass man einem der nicht bezahlt hat und einem tausende schuldet auch noch Geld mitgibt. Die Alternative wäre aber, die Räumungsklage zwangsweise mit Gerichtsvollzieher, Schlosser, Möbelpacker und Spedetion ausführen zu lassen - der Gerichtsvollzieher wollte schon 2,000 Euro Vorschuss!

[Pacis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.781.016 von gate4share am 10.06.07 23:52:51

Hahahahaha - 500 EUR?
Bei mir hatte damals das Gericht vorgeschlagen (als Kompromiss) 25 000 Euro und die Mieter ziehen aus.