Idee sucht Meinungen - 500 Beiträge pro Seite

[schlier]

Servus,

hab folgende Idee und bin wie immer dankbar für eure meinungen.

Hier im sooiland, umland von berlin, is der markt für gebrauchte einfamilienhäuser nach wie vor völlig am arsch. Auch wenn teile des immomarktes hier deutlich anziehen und in manchen gebiten ein regelrechter boom vorherscht so is dieser teilmarkt so beschissen wie selten zu vor. Es gibt eine rauhe mende von Häusern auf dem land, so ca. 20-40 km vor den toren berlin, die imzwang sind und keine sau bietet auch nur einen müden euro.

Habe nun aufgrund eines bekannten folgende idee.
Meist leben die besitzer in diesen hüte und wollen ungern raus. Sie leben da so seit jahren vor sich hin und nischt passiert da die banken die hütten ja auhnicht versteiger bekommen. Ich würde nun auf folgenden deal angesprochen.

Der VkW der Hütte laut Gutachten 70 T€. marktwert vor 8 Jahren ca. 140 T€. Guter Zustand. Marktwert heute nahezu null da kein markt vorhanden.
Die familie bekommt wohngeld vom amt / oder Zuschuss zur miete was auch immer von 390 € / monat. Das machte ca. 4800 € im Jahr.

Ich würde die bude für sagen wir mal 30-40 T€ im zwang schießen und vermiete dann weiter an den alten besitzer zu diesen 390 € netto. Im Mietvertrag wird vereinbart, dass er alle weitern kosten und die instandhaltung der bude trägt. Des weiteren wird vereinbart, dass in 8-9 Jahren, wenn die privatinsolvenz vorbei ist, er die bude wieder für ca. 60 T€ kaufen kann. (Geld der Eltern).

Was haltet Ihr davon. Wo seht Ihr die Risiken.
Also bi dem einen Deal seh ich persönlich kaum risiko da ich die person kenne.
Aber ich hab so die idee das mit nem kapital von 500 T€ zu machen. Also bei ca. 10 Hütten. Könnte man eventuell auch nen netten kleinen geschlossenen fonds draus machen. Renditen erscheinen bei aus meiner sicht überschaubarm risiko gewaltig.

Also bin über jede ernsthafte meinung dankbar.
Servus

[Robert_Reichschwein]

umland berlin dürfte gut sein.

wenn die substanz gut ist kannst du das machen.

am lukrativsten dürfte es sein einen hochglanzprospekt aufzulegen und die fondsanteile über banken, versicherungen, usw. zu verkaufen.

dann verdienst du sogar an der verwaltung doppelt

[antonazubi]

Warum sollte jemand in Privatinsolvenz gehen, um ein Haus, aus dem man ihn nicht so schnell rauskriegt, für 30 zu verkaufen, sieben Jahre zu darben und dann das Haus für 60 zurückzukaufen, insbesondere wenn die für später erwarteten 60 mehr oder wenigerr schon jetzt vorhanden sein müssen, um das Ganze abzusichern?

Ganz unter uns, ich wüßte da durchaus ein paar Tricks, um den Teilzeitbesitzer etwas zu ärgern deshalb würde ich den Plan nervenschonenderweise nicht weiter verfolgen.

[Balubine]

Hallo schlier, oder wie auch immer du dich nennst,
ich sehe 3 (DREI) Möglichkeiten für dein Problem:

1.) Du bist ein dummes kleines Arschloch.

2.) Du bist ein mit allen Wassern gewaschener Finanzhai, der hier
nur kleine Arschlöcher abzocken will.

3.) Du spielst hier den Deppen, um andere Volldeppen zu verarschen.

4.) Du willst uns warnen vor Abzockern, die das in Echt machen,
was Du nur als Spaß anbietest.

Das waren jetzt 4 Punkte statt der angedrohten DREI, aber irgendwie passt das doch, oder?

PS: Hallo liebe MODs, bitte nicht den Beitrag löschen und bitte nicht mich sperren, nur weil ich das Wort "Arschloch" gepostet habe. Das Musste sein, das gehört zu diesem Thema.

Also: Lasst mich BITTE am Leben!!!
Danke.

Balubine

[AlterMann]

Ignorieren wir einfach mal den sinnfreien Balubirnenquatsch.

Die Idee grundsätzlich ist schon mal diskusionswürdig. Meine Hauptbedenken beziehen sich auf das Mietrecht. Die Abwälzung aller Reparaturen wird Dir nicht rechtswirksam gelingen. Vergleiche dazu die Rechtsprechung zum Thema kostenfrei überlassene Einbauküche. Das ist ein Grenzfall der mal so und mal so von den Gerichten ausgelegt wird. Aber auch nur weil kein Geld fließt. In dem Moment wo Du etwas vermietest, und dafür Geld verlangst, bist Du glasklar für die Rep. verantwortlich. Kleinrep. kann man bis zu ein paar wenigen hundert Euro abwälzen, aber das wird bei den Hütten nicht viel nützen. Auf der anderen Seite gilt natürlich wo kein Kläger da kein Richter.

Ein anderer Aspekt ist, das die Bewohner jetzt und in Zukunft keine Kohle haben. Von was also sollen Rep. bezahlt werden? Ich befürchte die lassen es auf Verschleiß laufen und verziehen sich wenn die Bude kurz vorm zusammenbrechen ist.

Ein dritter Punkt ist der Zustand der Objekte. Mein Beobachtungsgebiet ist zwar ein paar Kilomneter weiter nördlich, aber dort sind Hütten mit VKW 70.000 der letzte Müll. Ebenso die Lage. Also schau Dir mal ein paar 3. oder 4.Termin-Objekte richtig an, nicht nur das Gutachten oder die Vorschau im www, sondern real vor Ort.

[kaffeefan]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.169.979 von Robert_Reichschwein am 06.05.07 16:08:42

Hallo,

wer sowas schreibt wie @schlier:

"Im Mietvertrag wird vereinbart, dass er alle weitern kosten und die instandhaltung der bude trägt. Des weiteren wird vereinbart, dass in 8-9 Jahren, wenn die privatinsolvenz vorbei ist, er die bude wieder für ca. 60 T€ kaufen kann. (Geld der Eltern)."

...der hat keine Ahnung vom Mietrecht und Immo-Kaufverträgen.
Daß fast ausnahmslos besonders die älteren Wohngebäude in der Ostzone deutlich von Jahr zu Jahr an Wert verlieren ist kein unberechtigter Zufall/Umstand sondern hat seine fundamentalen Langfristgründe.
Darüber sollten alle die sich mit Kaufabsichten beschäftigen ,
erst einmal Gedanken machen.
Selbst in der westdeutschen Provinz ist ,rein als Kapitalanlage, im Großem umd Ganzen davon Abstand zu halten.

[Pontiuspilatus]

schon mal die prognostizierte bevölkerungsentwicklung in ostdeutschland betrachtet. da wird es recht wenige geben die in den immobilien dort leben möchten

die preise werden langfristig unten bleiben eher noch sinken.

wenn schon immobilien in deutschland dann in den ballungsgebieten westdeutschlands. am besten münchen oder stuttgart.

[schlier]

Servus,

schön und vielen Dank für die vielen amüsanten beiträge. Leider wie immer zum großteil Menschen die noch nie in Immos im ossiland investiert haben. egal.

Servus alter Mann:
Also ich sehe das mit den reperaturen nicht als das große Problem an. Muß ich diese Woche nochmals mit dem Anwalt bequatschen. Mal schaun. ich denke daber, dass man einen privatrechtlichen Vertrag hier ohne Probleme schließen kann. Muß ja nicht zwingend über den Mietvertrag laufen.

Ich kenne die Hütten von den ich spreche von innen wie von außen. Die idee wurde mir von einer vor dem zwang stehenden person angeboten. Ich kenne einige fälle gerade von handwerkern wo es ähnlich aussieht. Die halten ihre buden recht gut in Schuß.

Prinzipiell seh ich bei de einen mir vorliegenden ANgebot nur ein Problem welches zu klären ist. Wieviel Wohngeld bekommen die wenn die kinder aus dem haus sind.

Allgemein seh ich auch das Problem der Vertragstreue. Da das Konzept jedoch darauf beruht, dass die leute die buden nach der privatinsolvenz für schmale sgeld wieder zurück kaufen haben Sie ja ein großes interesse die hütte auch gut u behandeln.

ALso freu mich wieter über meinungen. Auch über derart unqualifizierte wie bisher. Ein allgemeiner Rat. Man sollte nicht über dinge sprechen von denen man keine Ahnung hat. So etwa die bevölkerungsentwicklung im berliner speckgürtel usw.

So long
servus

[AlterMann]

Die Höhe der vom Staat gezahlten Miete ist in jedem Kreis/Amt anders. Als Faustformel hat sich bei mir bewährt (ich habe Objekte in 3 verschiedenen Ämtern, wo die Formel etwa zutrifft) 1 Person = 45 m² x Mittelwert des aktuellen Mietspiegels für modernisierte Whg. in durchschnittlicher Lage. Bei 2 Personen ca. 60 m² Ansatz. Wobei, wenn die Summe ok ist, es auch wieder mehr m² sein durfen. Im Extremfall also statt 45 x 5,- geht auch 90 x 2,50 für eine Person.

[schlier]

Servus,

ja hier in Berlin haben wir irgendwie 360 € höchstgrenze warm für eine person. Zumindest in einigen Ämtern.
Bei 30 m² Bude kann man da problemlos 7-8 € m² für sozialwohnung durchsetzen. Is schon n bisserl komisch.
Aber ich muß mich da in Brandenburg und den verschiedenen Landkreisen erst einmal schlau machen.
Servus

[wost]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.172.794 von Balubine am 06.05.07 19:11:46

der einzige sinnvolle Beitrag in diesem Thread

[enkelchen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.183.061 von wost am 07.05.07 09:38:26

Ja!
und zu 1
Du solltest dich mit der deutschen Rechtschreibung befassen -
da sind Werte, die noch gehoben werden können...

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.181.826 von schlier am 07.05.07 08:23:28

Servus Schlier,

Ein allgemeiner Rat. Man sollte nicht über dinge sprechen von denen man keine Ahnung hat.

Ein kluger Rat..... der ganz nebenbei ..... sich auch Deutsche zu herzen nehmen sollten, die über den spanischen Immobilienmarkt schreiben ( ein Land, dass sie höchstens aus gelegentlichem Urlaub oberflächlich kennen ) und darüber hinaus noch die Situation mit der Ex-DDR vergleichen

Grüße

Tropezon

[schlier]

Servus tropi,

wenn man den Marktberichten hier aus dem fernen deutschland glauben darf, dann lag ich doch richtig mit meiner einschätzung zu spanien. ALso manchmal geht auch raten;-)
Servus

[Burentom]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.192.322 von schlier am 07.05.07 17:59:48

Na "Wohltäter" Schlier, schon die Sonnenbrille von der Nase genommen - oder stolperst Du immer noch suchend im "Speckgürtel" von Berlin herum?

[Burentom]

Im übrigen gibt es für diese Art des späteren Rückkaufes - nach oder auch schon während der ZV-Fase - schon seit einiger Zeit darauf spezialisierte Treuhänder.

[derwelsche]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.198.120 von Burentom am 07.05.07 22:13:37

Mal so nebenbei

Wenn schlier einen langen Atem hat, könnte er mit seinem Speckgürtel um Berlin gar nicht so falsch liegen.

Schaut euch mal die Stadtgrenzen von 1960 unserer Boomregionen München, Stuttgart, Frankfurt usw an. Läppische 10km ausserhalb der städtischen Buslinien war bezüglich der Grundstückspreise tote Hose angesagt. 1980 war unter 150 DM/m2 im Umkreis von 30km nichts vernünftiges mehr zu bekommen. Das entsprach damals etwa dem 10-fachen eines Top-Grundstücks in ländlicher Lage.

Heute will keiner in und um Berlin investieren. Und morgen werden möglicherweise wieder Horrorpreise für Schrottimmos bezahlt

[schlier]

Servus,

ich folge deiner Argumentation, wie du dir sicher hast denken können, absolut. Es ist nur so, dass in berlin inzwischen schon jede scheiß schrott hütte zu 50%-10% mehr verkauft wird als vor 3 jahren. Also hier sind die investoren bereits seit einem jahr massiv angekommen. Und momentan geht der trend schon zu b und c städten im umkreis von 100 km. Allerdings nur bei großen paketen (über 2-3 mio). Aber hier hast du in scheiß lagen vor 3 jahren nicht für das 7-8 fache verkaufeb können. Heute verkaufst du in miesen lagen ohne probleme für das 13 fache und in guten lagen für das 16-17 fache der ist miete. Wohlgemerkt ich spreche von mfh.
Schöne anlegerimmos, als hochwertig sanierte altbauwohnungen, gehen in den gefragten ostlagen schon für das 19-25 fache. Immer mit der spekulation der mieter zieht aus.

Also ich sehe die chance als sehr real, dass dieser boom auch das umland erreicht. Aber in zwei drei jahren sind wir schlauer;-)

Servus

[novalis1]

Klingt interessant, wenn es so funktioniert und legal ist, WENN! Dazu ein paar kleine Anmerkungen:

...wenn die privatinsolvenz vorbei ist ... er die bude wieder ... kaufen kann.
das riecht stark nach kreativer Nutzung von Privatinsolvenz und der Sozialgesetze: Vermögen wird per ZV an Strohmann verschleudert und nach Ablauf der Wohlverhaltenszeit zurückgekauft, Miete wird vom Staat bezahlt. Gläubiger (Betreiber der ZV) oder staatliche Stellen könnten sich da getäuscht sehen und nachfassen, wenn sie Wind von der Sache kriegen. Vielleicht sollte ein qualifizierter RA vorher klären, ob diese Konstruktion (insbesondere Vereinbarung über späteren Rückkauf) wirklich rechtssicher ist, besonders wenn Du solche Deals mehrfach und auch mit Fremden machen willst.

Mit Deiner Idee wirst Du außerdem (Groß-)Vermieter, wodurch Du Dir jede Menge Ärger einhandeln kannst. Denk' an die Steuer: Rückkaufmodelle können steuerschädlich sein, d.h. wenn Du Verluste aus V&V geltend machen willst, mußt Du nachweisen, daß sich die Bude während der (dann relativ kurzen) Vermietungszeit selber trägt. Weiterhin zahlst Du dicke Spekulationssteuer, wenn Du eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren mit Gewinn verkaufst, wie Du es vorhast. Und machst Du drei oder mehr solche Deals, bist Du gewerblich... Think twice!

er alle weitern kosten und die instandhaltung der bude trägt
Das sollte besser der Vermieter tun, da a) anderweitige Vereinbarungen per Mietvertrag nicht rechtswirksam sind, und b) der Vermieter diese Kosten im Rahmen von V&V steuerlich gegen die Mieteinnahmen aufrechnen kann. Wenn der Mieter handwerklich gut ist, übernimmst Du vielleicht die Materialkosten (und setzst sie ab) und er führt die Arbeiten aus. Vertraglich erzwingen kannst Du das aber nicht.

für ca. 60 T€ kaufen kann. (Geld der Eltern)
Was passiert, wenn die Eltern das Geld vor der Zeit vererben und die Gläubiger es einsacken? Oder die Mieter einen Job im Süden gefunden haben und wegziehen? Oder die Bude nicht mehr 60T€ wert ist und die Mieter/Käufer nachverhandeln wollen? Oder, oder... Du bist Dir sicher bewußt, daß das volle Risiko auf Deiner Seite ist!

May the force be with you,
-- Novalis

[Harry_Schotter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.296.011 von schlier am 14.05.07 07:42:47

"Heute verkaufst du in miesen lagen ohne probleme für das 13 fache und in guten lagen für das 16-17 fache der ist miete. Wohlgemerkt ich spreche von mfh."

Ja stimmt schon, da gab es einen Boom in Berlin bei MFH(nicht aber bei den ETW's) von Mitte 2005 bis Ende 2006. Nuuuuuur wie lange wird der anhalten? Das war doch eine von ausl. Investoren verursachte Blase die schon dieses Jahr wieder platzen könnte, wenn sich auf deren Heimatmärkten die Immobiliensituation wieder abkühlt, bzw. die sich mittlerweise ja schon abkühlt.

Nun zu deiner Idee. Ich frage mich, warum sollte ein Mensch, der schon so finanziell klamm ist, dass er das Risiko einer ZV eingeht, weil er seine Hypotheken nicht bedient, wieso sollte so jemand dir pünklich die Miete bezahlen, wennn er schon keine Anstalten macht seine Kredite abzustottern? Der kann dich doch locker ausitzen. Es können, wennn er es raffiniert anstellt, Jahre vergehen, bis du so einen säumigen Mieter aus deinem Haus, das er geistig-mental noch als "sein" Haus ansieht, rausbekommst. Wie gesagt, die Leute haben durch die ZV ihrer Häuser ja objektiv bewiesen, dass sie nicht die solventesten und seriösesten Geschäftspartner sind.

Wie gesagt, vergess' bitte nicht den psychologischen Aspekt. Für den Mieter in deinem Haus, ist das Gebäude, wenn er darin weiter wohnen bleibt, in seinem Kopf immer noch SEIN Haus und er wird dich als einen Okupanten fremden Besitzes empfinden und dich dann auch dementspechend behandeln. Wenn du dich gerne in Zukunft wie ein Israeli im West-Jordan Land fühlen willst, ok, bitteschön, mache dein Deal, aber heul' anschließend hier dann nicht öffentlich rum, gell?!

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