Stinag Substanz und stille Reserven (Seite 9)

[jkreusch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 71.379.593 von vermögensberater am 19.04.22 16:59:03

Also die 3 % Bruttomietrendite im Wohnungsneubau kann ich für das Jahr 2021 bestätigen, falls man nur eine oder zwei WEH vom Plan erwirbt. Aber solche Preise sind angesichts der seit Jahresbeginn gestiegenen Zinsen nicht mehr realisierbar wg. Käuferstreiks. Die Bauträgermarge ist dünner geworden und wird sich voraussichtlich weiterhin verringern. Daher auch die Verlangsamung am Wohnungsneubau, die Kapitalanleger kaufen bereits seit 2019 immer weniger Neubau-WEH vom Plan weg. Die Eigennutzer füllten noch die Lücke, aber das wird jetzt zunehmend schwieriger, da die Baukostensteigerungen gem. BKI knackig sind.

Worauf ich mit meinem ersten Beitrag hinaus möchte: Wieso sollte man derzeit noch in einen lt. BuBa überhitzten Markt investieren? Die letzten zwölf Jahre waren u.a. durch im Trend weiter sinkende FK-Zinsen geprägt bei gleichzeitig relativ laxen Kreditvergabestandards, welche bereits seit ungefähr drei Jahren sukzessive verschäft worden sind. Kapitalkosten müssen stets verdient werden, da sonst Kapital vernichtet wird. Mit einer erhöhten Inflationsrate wird dies im Immobilienbereich nicht leichter, sondern schwerer, da die Marktpreissteigerungen nicht mehr mit der erhöhten Inflationsrate werden Schritt halten können. Daher erachte ich die Marktpreisschätzungen - insb. bei den Hotels - als überhöht.

[vermögensberater]

@jkreusch

Mit der Ermittlung einer rechnerischen Bruttomietrendite bezogen auf den von der Gesellschaft angegebenen Verkehrswert des Immobilienportfolios, wollte ich nur verdeutlichen, dass die Verkehrswerte seitens der AG eher konservativ gerechnet sind. Im Bereich Neubau ist bei den allermeisten Nutzungsarten keine Rendite mehr von über 3% erzielbar.
Wenn ein Investor unter dem rechnerischen NAV eine Aktie erwerben kann, erhöht sich die rechnerische Bruttomietrendite, mit Bezug auf die Marktkapitalisierung, nochmals entsprechend.

Alternative Assetklassen mit einer Performance welche über dem aktuellen Geldentwertungsniveau liegen, sind laut meiner Einschätzung aktuell nur wenige zu finden.

Bei den Immobilienaktien verringert sich deutlich die Effekte aus dem Leverage Ratio über die Fremdkapital Unterlegung mit Blick auf den Zinsanstieg. Gesellschaften mit hoher Verschuldung müssen auch deutliche Aufschläge für die Fremdfinanzierung in Kauf nehmen.

Nur meine Einschätzung - keine Kaufempfehlung

VB

[jkreusch]

Der Bund Future ist seit Jahresbeginn von über 170 auf jetzt 153,5 gesunken. Das ist ein relativ starker Renditeanstieg in sehr kurzer Zeit. Daher sind die Bauzinsen mit 10-jähriger Zinsbindung im selben Zeitraum von ca. 0,7 % p.a. auf jetzt ca. 2,25 % p.a. gestiegen.

Auf die EZB würde ich nicht mehr hoffen, deren Geldpolitik riecht nach Politikfehler, da sie sich nicht traut den Leitzins in Richtung des neutralen Zinses zu erhöhen. Mir erschließt sich nicht wieso eine Investition, die deutlich unter Geldentwertungsniveau rentiert - bei Stinag ca. 4,8 % Bruttomietrendite - erstrebenswert sein soll. Mir fehlt die Phantasie dafür, dass die zu schließende Renditelücke im jetzigen Marktumfeld (steigende Marktzinsen) durch Preissteigerungen der Immobilien geschlossen werden wird.

[vermögensberater]

@jkreusch

An erster Stelle besten Dank für den Gedankenaustausch im Rahmen des Forums.

Der aus meiner Sicht meist verwendete Vergleich von Analysten ist der Vergleich der Mietrendite von Immobilien zur sog. risikolosen Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe. Hier gab es bisher immer einen positiven Spread. Aktuell liegt dieser je nach Wahl der Nutzungsart bei etwas unter 3%.
Sollte es tatsächlich zu einem starken und schnellen Anstieg der Renditen auch bei den Bundesanleihen kommen, stellt sich dann tatsächlich die Frage was passiert dann mit den Verkehrswerten von Immobilien. Um wieder von einer positiven Realverzinsung sprechen zu können müssten die Renditen der zehnjährigen Bundesanleihen deutlich über ein Niveau von 6% steigen.
Da die Notenbanken und Staaten die Inflation im Zusammenhang mit negativen Realverzinsungen als profanes Mittel der Geldumverteilung entdeckt haben, kann ich mir persönlich ein starken Renditeanstieg nicht vorstellen. Dieser Zinsanstieg würde sich natürlich bei der Refinanzierung von Immobilien, an erster Stelle auch bei der klassischen privaten Baufinanzierung und auch bei der Finanzierung von gewerblichen Immobilien, wahrscheinlich mit wahrnehmbaren Preisrückgängen bemerkbar machen, aber auch dies haben die Notenbanken auf dem Schirm und werden versuchen dies zu verhindern.
Ich möchte die Situation bei Einzelhandelsimmobilien und Business Hotels nicht schönreden.
Die Nutzungsart Einzelhandel spielt bei STINAG keine große Rolle mehr, die mir bekannten Geschäftshäuser liegen alle zentral in der Stuttgarter Innenstadt und teilweise in der Königsstraße durch Umnutzung soll der Anteil weiter reduziert werden.
Ein wichtiger Faktor ist natürlich die weitere Entwicklung beiden Hotels am Stuttgarter Flughafen bzw. Messe, der Erfolg der Hotels basiert m.E. zumindest auf den drei Säulen , Flughafenhotel,
Messebetrieb und Tagungshotel.
Alle andere im Portfolio befindlichen Nutzungsarten entwickeln sich positiv
Die Börsenkurse bilden sich ja aufgrund verschiedener Einschätzungen von Investoren.
Aus meiner Sicht deckt der aktuelle Abschlag zum NAV alle erkennbaren Risiken ab.

Nur meine Einschätzung und wie immer keine Kaufempfehlung

VB

[jkreusch]

Das Problem aller Immo-AGs ist das derzeit ansteigende Zinsumfeld. Die Möglichkeit mittels Indexierung zu partizipieren, hat sich seit dem Erstarken des Online-Handels deutlich verringert. Die Innenstadtlagen sind unter Druck, in der Neuvermietung werden leider deutlich niedrigere Mieten erzielt als vor zwei Jahren.

Insb. STINAG hat leider im Hotelsegment einen wenig konservativen Investmentansatz gefahren. Tagungshotels sind und werden voraussichtlich unter Druck bleiben, da wir in eine Rezession hineinrutschen und Unternehmen zunehmend Reisekosten auf den Prüfstand stellen und auf Online-Präsentationen setzen, soweit dies möglich ist. Durch virtuelle Realität ist dies heute viel besser umsetzbar als noch 2008f.

Über die Überregulierung im wohnwirtschaftlichen Bereich mag ich gar nichts mehr schreiben, was sich jetzt bei der CO²-Abgabe abzeichnet, ist das überflüssige i-Tüpfelchen.

Daher meine Frage, wieso sollte eine Bruttomietrendite i.H.v. ~4,8% ausreichend sein bei einer Inflation, die deutlich darüber notiert? Meiner Meinung ist ein Abschlag auf die angegebene Marktwertschätzung absolut gerechtfertigt.

[vermögensberater]

@jkreusch

Wenn man bei dem genannten Verkehrswert in Höhe von rund 520 Mio. € bei aller im Bestand befindlichen Immobilien die Verschuldung in Höhe von 117 Mio. € zzgl. Gegenrechnung der Liquidität in Höhe von rund 16 Mio. € auf Konzernebene rechnerisch abzieht komme ich auf einen Wert in Höhe von rund 420 Mio. €, dieser steht einer Börsenkapitalisierung in Höhe von 285 Mio. € gegenüber. Damit preist der Markt (Börsenkurs) einen Abschlag in Höhe von rund 33% auf den Marktwert ein.

Wenn Zinsen steigen, dann geschieht das meistens mit einem Gleichlauf bei der Inflationsrate.
Aktuell ist die Korrelation nicht allzu hoch, dies hängt ja bekannterweise mit der aktuellen Geldpolitik der EZB sowie mit der Angst vor einer Rezession zusammen.
Immobilien sind aber laut meiner Erfahrung aber Inflationsgewinner durch die indexierten Mietverträge im gewerblichen Bereich bzw. Staffelmietverträge im Bereich Wohnen.
Damit kann ich die Aussage "dass die Zinsen steigen, also der Barwert der Immos sinkt" ehrlich gesagt nicht nachvollziehen. Hohe Zinsen und Rezession gibt es m.E. nur in einem Stagflationsszenario oder anders rum gesagt sind die Zinsen hoch läuft die Konjunktur.

Wie bereits mehrfach dargestellt, hat der Börsenkurs der Aktie, auch unter Berücksichtigung der Verschuldung, einen wahrnehmbaren Abschlag zu den von der Gesellschaft genannten Verkehrswerten und dies bei einer deutlich geringeren Verschuldungsquote wie bei vielen anderen Mitwettbewerbern.
Sollten die Mieten bei den beiden Hotels in planmäßiger Höhe wieder erfolgen erwarte ich Bruttomieterträge aus dem aktuellen Portfolio in einer Größenordnung von rund 25 Mio. €. Dies steht einem genannten Verkehrswert in Höhe von rund 520 Mio. € gegenüber, daraus resultiert eine rechnerische Bruttomietrendite in Höhe von rund 4,80% über verschiedene Nutzungsarten hinweg, darunter aber viele Core Immobilien hauptsächlich in Stuttgart, sowie die Nutzungsart Wohnen und Health Care.
Daraus mach ich meine Aussage fest dass hier m.E. seitens der AG zumindest konservativ gerechnet wurde.

Ich habe ein langfristiges Anlagemotiv bei dieser Aktie und bin hier nicht auf kurzfristige Gewinne aus

Nur meine Einschätzung und wie immer keine Kaufempfehlung

VB

[jkreusch]

Antwort auf Beitrag Nr.: 71.315.034 von vermögensberater am 08.04.22 11:41:38

Bitte nicht die Schulden bei der Bewertung unter den Tisch fallen lassen und bedenken, dass die Zinsen steigen, also der Barwert der Immos sinkt, so dass die Marktwerte zukünftig eher nach unten anzupassen sind.

Somit relativiert sich die Rechnung mit den EUR 520 Mio. Marktwert und der Marktkapitalisierung von EUR 284 Mio., wenn die Schulden im Konzern von insg. ca. EUR 117 Mio. berücksichtigt werden.

Schnäppchen sehen anders aus...

[vermögensberater]

Einladung HV und Geschäftsbericht veröffentlicht

wurde heute veröffentlicht:

https://www.stinag-ag.de/investor-relations/hauptversammlung…

Die aus meiner Sicht wichtigsten Punkte:

1.) Anstieg Jahresüberschuss von 5,5 Mio. € auf 6,4 Mio. € auf Ebene der AG ermöglicht eine Anhebung der Dividende von 0,36 € auf 0,42 € - liegt damit m.E. Im Rahmen der Prognose
2.) Erwerb bestehendes Produktionsgebäude nebst Verwaltung in Göppingen sowie Wohnbauprojekt in Bickenbach - Fertigstellung 2024 über Forward Deal (Bezahlung erst nach Fertigstellung)
3.) Erwerb im Jahr 2022 wahrscheinlich Gebäude Tübinger Straße 17 B Umbau in Wohnungen und Büros geplant
4.) Hotel 2021 weiter schwierig, langsame Besserung in Sicht
5.) Geplanter Ausbau Immobilienportfolio wird fortsetzt von aktuell rund 520 Mio. € auf 750 Mio. € Marktwert
6.) Sicherung des aktuellen Zinsniveau über Verlängerung und Neuabschluss von Darlehen sowie über Forward Swaps

Mein Fazit:
Ergebnis liegt im Rahmen der Prognose, Marktwert der Immobilien wird mit 520 Mio. € angegeben, weiter steigender Jahresüberschuss im Rahmen Portfolioausbau erwartet.
Erholung im Hotelsektor dauert etwas länger, hier liegt aber auch zukünftig der Ertragshebel.
Aktives Management Refinanzierung mit Blick auf den Zinsanstieg finde ich sehr gut
Dividende etwas unter meiner Erwartung bei 0,50 € (Rendite bei aktuellem Kurs immerhin rund 2,25%), die Bildung von EK hat auch für mich Vorrang vor Substanzausschüttungen.
Der große Abstand vom Marktkurs der Immobilien zur Marktkapitalisierung an der Börse in Höhe von 520 Mio. € zu rund 280 Mio. € ist weiterhin für mich das entscheidende Indiz für eine Unterbewertung dieser Immobilienaktie. Betongold in Form von Immobilienaktien bleibt für mich der vorrangige Safe Heaven am Kapitalmarkt, gleich nach der eigengenutzten Immobilie.

Werde in gewohnter Weise an der HV teilnehmen.

Wie immer nur meine Einschätzung und keine Kaufempfehlung

Schönes WE

VB

[vermögensberater]

@Dividende

Meine Erwartung liegt bei 0,50 € pro Aktie, ich lasse mich natürlich gerne positiv überraschen. Eine Rückkehr zur bisherigen Höhe wäre laut Aussagen auf der HV 2021 von Frau Barth zumindest möglich. Sinngemäß: Wir hoffen für das Jahr 2021 wieder 0,75 € bezahlen zu können.

VB

[dr.wssk]

Wollen wir es hoffen, meine Planung bleibt aber zunächst bei den 35 Cent vom letzten Jahr.