Vonovia (vorm. Deutsche Annington Immobilien SE) (Seite 279)

[shagerage]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.857.520 von Steffel110 am 16.05.23 12:50:18

Zitat von Steffel110:

Zitat von shagerage: das risikoprofil ist verzerrt, stellt man ihm nur die bruttomietrendite von 3,7% entgegen. die bruttorendite aller geschäftsaktivitäten von vonovia ist um die 7%, bezogen auf den verkehrswert. das ist nur eine multiple von 14.

Es geht ja nicht um die 50%. Es geht um die 46 Mrd. EUR, für die die Vonovia über kurz oder lang bei 5% Zinsen 2,3 Mrd. EUR zahlen muss, wenn sie die Schulden nicht reduziert. Und mit 2,3 Mrd. EUR Zinszahlungen, wird die Vonovia kaum eine positive Nettorendite erwirtschaften können.

doch geht es. die rendite ist viel höher, als im nettogewinn der bilanz ersichtlich. deshalb kann man gerade, aufgrund der niedrigen steuerlast, stille reserven auflösen. noch jahrelang, wenn es nötig ist.

[Wertergruender]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.857.397 von Steffel110 am 16.05.23 12:38:54

Du schreibst es ja selbst - der Apollo-Deal fungiert offiziell als Verkauf, der den LTV senkt. Vor allem war die Vonovia wohl eben bestrebt die Milliarde fix zu machen.

Der Finanzierungsmarkt ist für den Augenblick so restriktiv wie nie. Das hält noch genau so lange an bis die EZB fertig hat und die kurzfristigen Zinsen somit ihren Höhepunkt erreicht haben. Dann öffnen sich schlagartig die Schleusen und es sprudelt plötzlich vor Liquidität und auch die Kreditmargen fallen rasch.

So passiert es gereade in den USA. Europa hinkt zwei, drei Monate hinterher.

Die Gaspreise sind 55% niedriger als vor einem Jahr. Oelpreise 20% niedriger. Wirtschaftswachstum gibt es keines mehr. Führende Indikatoren wie ZEW oder Ifo-Index brechen ein. Produzentenpreisindizes ebenso. Wir schlittern m.E. in Rekordgeschwindigkeit in eine Deflation.

In den USA interessiert sich schon niemand mehr für die Inflation und bei uns ist es auch bald soweit.

Aber versuch nur noch ein bisschen Restpanik rauszukratzen. Nimmt dir eh keiner ab.

Zitat von Steffel110:

Zitat von Wertergruender: Vonovia hat die Wahl ob sie sich über Anleihen finanzieren oder ob sie direkt die Immobilien beleihen.

Tun sie halt nicht. Siehe den Apollo-Deal, der ja in Wirklichkeit eine FK-Finanzierung ist. Damit konnten sie zwar LTV auf dem Papier senken, aber es kostet die Vonovia deutlich mehr als 6% p.a. Also noch einmal mehr als 1% über der heutigen Anleihe-Rendite.

Und was Du vorschlägst ist ja auch eine Hypotheken-Finanzierung. Die Banken sind doch nicht doof. Die bewerten jedes Objekt mit ihrem zukünftigen Buchwert. Das wird schwierig werden.

[Steffel110]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.857.352 von shagerage am 16.05.23 12:32:14

Zitat von shagerage: das risikoprofil ist verzerrt, stellt man ihm nur die bruttomietrendite von 3,7% entgegen. die bruttorendite aller geschäftsaktivitäten von vonovia ist um die 7%, bezogen auf den verkehrswert. das ist nur eine multiple von 14.

Es geht ja nicht um die 50%. Es geht um die 46 Mrd. EUR, für die die Vonovia über kurz oder lang bei 5% Zinsen 2,3 Mrd. EUR zahlen muss, wenn sie die Schulden nicht reduziert. Und mit 2,3 Mrd. EUR Zinszahlungen, wird die Vonovia kaum eine positive Nettorendite erwirtschaften können.

[Toscanoptic]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.857.151 von Steffel110 am 16.05.23 12:10:20

Zitat von Steffel110:

Zitat von Toscanoptic: Die ganzen "Experten" sahen vor zwei Jahren keinerlei Gefahr einer Inflation.

Und genau das stimmt einfach nicht. Ich kenne niemanden, der nicht vorausgesehen hat, dass die 0% Zins-Politik enden wird. Jeder hat gewusst, dass die exzessíve Geldpolitik irgendwann in hoher Inflation enden wird. Jeder hat gesagt, noch schnell ein Haus kaufen, bevor die Zinsen steigen. Nur der Zeitpunkt war nicht klar. Jetzt ist er halt da.

Meine Mutter hat mich vor 40 Jahren zum Milch holen geschickt und mir 1 DM dafür gegeben. Ende 2021 hat die Milch noch 0,69 EUR gekostet. Dass das irgendwann nicht mehr funktionieren kann, hat jeder gewusst. Jeder.

Es war halt fahrlässig sich mit LTV von 50% auf den Buchwert zu verschulden. Jetzt geht sie halt unter. Was solls? Die Wohnungen bleiben ja erhalten. Die gehören halt dann jemand anderen.

Lauter Blabla und Nebelkerzenwerfen

Dein Vergleich mit der Milch zieht nicht, Milch und Essen war immer genügend da, weil die Differenz zum Mangel einfach den Hungernden in Afrika, Südamerika und Asien weggekauft wurde und wird, wie es auch aktuell mit dem Flüssiggas geschieht. Nur sind inwischen in den letzten Jahren die Hungernden nach Deutschland gekommen und oh Gott, nun merkt man, dass man Wohnungen nicht so einfach importieren kann wie die neuen Fachkräfte.
Es wird weder der Preis für Wohnungen kollabieren, noch wird irgendwas sonst in der Wohnungsbranche kollabieren! Und das Zinsniveau länger auf dem jetzigen Niveau zu lassen, zerfetzt den Euro und zerfetzt die europäische Wirtschaft. Der Rückgang der Auftragseingänge liegen in der EWU bei -5% und in D bei -10%

[Steffel110]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.857.265 von Wertergruender am 16.05.23 12:23:05

Zitat von Wertergruender: Vonovia hat die Wahl ob sie sich über Anleihen finanzieren oder ob sie direkt die Immobilien beleihen.

Tun sie halt nicht. Siehe den Apollo-Deal, der ja in Wirklichkeit eine FK-Finanzierung ist. Damit konnten sie zwar LTV auf dem Papier senken, aber es kostet die Vonovia deutlich mehr als 6% p.a. Also noch einmal mehr als 1% über der heutigen Anleihe-Rendite.

Und was Du vorschlägst ist ja auch eine Hypotheken-Finanzierung. Die Banken sind doch nicht doof. Die bewerten jedes Objekt mit ihrem zukünftigen Buchwert. Das wird schwierig werden.

[shagerage]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.857.151 von Steffel110 am 16.05.23 12:10:20

Zitat von Steffel110: Es war halt fahrlässig sich mit LTV von 50% auf den Buchwert zu verschulden. Jetzt geht sie halt unter. Was solls? Die Wohnungen bleiben ja erhalten. Die gehören halt dann jemand anderen.

das risikoprofil ist verzerrt, stellt man ihm nur die bruttomietrendite von 3,7% entgegen. die bruttorendite aller geschäftsaktivitäten von vonovia ist um die 7%, bezogen auf den verkehrswert. das ist nur eine multiple von 14.

[Steffel110]

Höhere Lebensmittelpreise bei der hohen Konkurrenz von Lebensmitteleinzelhandel ist markpolitisch gar nicht so einfach durchzusetzen. Der Krieg in der Ukraine, in deren Folge sich die Preise für Mehl, Milch und Öl teilweise verdreifach haben, war die Gelegenheit für die Konzerne an der Preisschraube zu drehen. Und was Coca Cola einmal erhöht hat, senken sie angesichts der geringen Margen nicht mehr. Der Krieg war das Ereignis um den Topf vom Druckkessel zu sprengen, die Schleusen zu öffnen. Es war das Ereignis, was die Inflation ausgelöst hat, die jeder erwartet hat. Und diese wieder einzufangen wird dauern und für verschuldete Unternehmen schmerzhaft sein.

Nur meine Meinung. Ich sitze auf dem Sofa, das Popcorn in der Hand und schaue, was passiert.

[Wertergruender]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.857.220 von Steffel110 am 16.05.23 12:17:58

Vonovia hat die Wahl ob sie sich über Anleihen finanzieren oder ob sie direkt die Immobilien beleihen. Sollten die Anleihenmärkte angespannt bleiben, dann finanzieren sie eben klassisch über die Bank. Hier liegt der Zins für 10-jährige Kredite i.d.R. 1% über den 10-jährigen deutschen Staatsanleihen. Also derzeit in etwa 3.3%. https://www.baufi24.de/tagesaktuelle-hypothekenzinsen/

Wenn zwischenzeitlich die Finanzierung über Anleihen vorteilhafter wird, dann werden sie natürlich wieder Bonds ausgeben.

Zitat von Steffel110:

Zitat von 007coolinvestor: Realistische Annahme, dass eine Refinanzierung 2024 für 10 Jahre bei ca. 3 % bis maximal 3,5 % liegt (Geld wird langfristig auch wieder einen Preis haben) bei steigenden Mieten.

Das ist keine realistische Annahme. Wie kommst Du darauf? Wie bereits geschrieben. In den letzten 70 Jahren hatten wir bei Unternehmen Refinanzierungskosten von deutlich über 6%. Es ist eine durch nichts zu begründende Spekulation, dass die Anleihezinsen für die Vonovia mittel- bis langfristig wieder unter 5% fallen werden. Wir haben lange Phase der niedrigen Zinsen gehabt. Die ist nun nachweislich vorbei. Allein aus Gründen der Risikoaversion wäre es fahrlässig wieder von schnell sinkenden Zinsen auszugehen, wo nichts darauf hindeutet.

[Steffel110]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.857.106 von 007coolinvestor am 16.05.23 12:00:44

Zitat von 007coolinvestor: Realistische Annahme, dass eine Refinanzierung 2024 für 10 Jahre bei ca. 3 % bis maximal 3,5 % liegt (Geld wird langfristig auch wieder einen Preis haben) bei steigenden Mieten.

Das ist keine realistische Annahme. Wie kommst Du darauf? Wie bereits geschrieben. In den letzten 70 Jahren hatten wir bei Unternehmen Refinanzierungskosten von deutlich über 6%. Es ist eine durch nichts zu begründende Spekulation, dass die Anleihezinsen für die Vonovia mittel- bis langfristig wieder unter 5% fallen werden. Wir haben lange Phase der niedrigen Zinsen gehabt. Die ist nun nachweislich vorbei. Allein aus Gründen der Risikoaversion wäre es fahrlässig wieder von schnell sinkenden Zinsen auszugehen, wo nichts darauf hindeutet.

[Steffel110]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.857.073 von Toscanoptic am 16.05.23 11:58:07

Zitat von Toscanoptic: Die ganzen "Experten" sahen vor zwei Jahren keinerlei Gefahr einer Inflation.

Und genau das stimmt einfach nicht. Ich kenne niemanden, der nicht vorausgesehen hat, dass die 0% Zins-Politik enden wird. Jeder hat gewusst, dass die exzessíve Geldpolitik irgendwann in hoher Inflation enden wird. Jeder hat gesagt, noch schnell ein Haus kaufen, bevor die Zinsen steigen. Nur der Zeitpunkt war nicht klar. Jetzt ist er halt da.

Meine Mutter hat mich vor 40 Jahren zum Milch holen geschickt und mir 1 DM dafür gegeben. Ende 2021 hat die Milch noch 0,69 EUR gekostet. Dass das irgendwann nicht mehr funktionieren kann, hat jeder gewusst. Jeder.

Es war halt fahrlässig sich mit LTV von 50% auf den Buchwert zu verschulden. Jetzt geht sie halt unter. Was solls? Die Wohnungen bleiben ja erhalten. Die gehören halt dann jemand anderen.