ADO Properties - Berlin Pure Play auf Immobilien (Seite 38)

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.751.075 von aufgepasst am 28.04.23 10:39:46

Ja, weitgehend siehst Du die Südwo Transaktion richtig, vor allem ist es ein teurer Kredit, den Apollo Vonovia gewährt.
Aber es ist wohl auch nicht zu bestreiten, dass Apollo dabei doch das Risiko eines Wertverfalls des erworbenen Anteils erwirbt, denn es wurde ja betont, dass Vonovia keine Pflicht zur Ausübung der Rückkaufoption habe.

Irgendwie erinnert mich das an den Einstieg Vonovias damals bei Adler Group, da hatte man doch auch nebenbei etwas mit Optionen konstruiert.

SchlauerMeier liegt vermutlich auch richtig.
Ich meinte jam, die Anleihegläubiger versichern sich mit Leerverkäufen der Aktie gegen einen Ausfall der Anleihen.
Im Rahmen der Umschuldung wurden jetzt die Anleihen gerettet, dabei verlangen die Geldgeber (Anleihegläubiger) Aktien, die sie nun auf den Markt werfen, damit die Leerverkäufer sich eindecken können.

Oder stecken da vielleicht doch die Anleihegläubiger und die Leerverkäufer unter einer Decke?
Alles nur großes Theater, um der Adler Group einen sehr teuren Rettungskredit andrehen zu können?

[aufgepasst]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.744.751 von honigbaer am 27.04.23 14:36:13

Aus dem Vonovia-Apollo Südewo-Deal kann man für eine seriöse Bewertung leider keinen Honig saugen.

https://investoren.vonovia.de/suedewo-jv/

Aus der Präsentation

• Vonovia retains a long-term call-option to repurchase the participation at an IRR of 6.95%-8.30% (including dividends received), and hence retains 100% of the upside of any outperformance of the portfolio. There is no obligation for Vonovia to exercise the call-option.
• The minority participation includes a higher-than pro-rata share of the dividend distribution by Südewo and will have customary minority investor protection rights.


Sicherheitshalber sollte man "wirtschaftlich" von einem aus der Bilanz ausgelagerten Kredit mit einem Zins von 6,95% - 8,30% ausgehen. Rechtlich wird das natürlich schon ein Verkauf sein...

Erschreckend ist aber das nicht erwähnen dieser "a higher-than pro-rata share of the dividend distribution" in der ad-hoc. Da scheint man ja fast schon der ad-hoc Qualität der "Finanzinvestition" Adler dicht auf den Fersen zu sein...

[SchlauerMeier]

Von der Adler-Webseite:

"Im Zusammenhang mit der der Restrukturierung der Adler Group S.A. wurde als Gegenleistung für die Bereitstellung einer besicherten Fremdfinanzierung eine Kapitalerhöhung durchgeführt und den an der Fremdfinanzierung beteiligten Investoren Aktien der Adler Group S.A. gewährt. Aus zeit- und kostentechnischen Gründen wurde mit diesen Investoren vereinbart, die neuen Aktien schrittweise und unter Verwendung der prospektbefreienden Ausnahme zuzulassen. Hierfür wurden mit den Investoren Lock-up-Vereinbarungen geschlossen. Aktuell unterliegen dieser LockUp-Vereinbarung noch 10.613.828 Aktien."

Alle nicht mehr gelockten Aktien werden knallhart auf den Markt geballert. Ich denke, dass Ende ist noch lange nicht erreicht. Selbst bei 50 Cent lohnt sich der Verkauf für die Investoren noch.

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.744.340 von tomazu am 27.04.23 13:39:27

Vielleicht kann man es im Vonovia Geschäftsbericht genauer finden, aber das Handelsblatt schreibt, die 3,3 Mrd für das Südewo Portfolio mit 21.000 Wohnungen bedeuten weniger als 5% Abschlag zum Buchwert zum 31.12.2022. Vonovia wolle sich mittelfristig von 66.000 Wohnungen im Wert von 13 Mrd trennen.

Also rechnerisch wären das 160.000 Euro je Südewo Wohnung und 200.000 Euro durchschnittlich, vermutlich dann mit Berlin-Anteil.
Bei Adler sind die 26.000 Wohnungen mit 5,2 Mrd angesetzt, überwirgend Berlin, aber es ist natürlich einiges in NRW dabei, dieser Teil sicher schlechter als Südewo (Süddeutschland).

Zur Bewertung der Adleraktie wäre noch anzumerken, dass ja auch die Adler Group Anleihen im Volumen von 2,8 Mrd Euro weiter unter 40% des Nennwerts notieren. Also was der Markt bei Bewertung der Aktie einpreist, dass das Eigenkapital von 1,4 Mrd weitgehend durch die Bewertungsverluste neutralisiert wird, mag ja noch angehen, aber die Anleihekurse würden ja weitere 2 Mrd Mrd Abschreibungsbedarf suggerieren.

Bei Bedienung und Rückzahlung dieser Anleihen winkt in etwa drei Jahren je nach Laufzeit etwa eine Verdreifachung des Kapitaleinsatzes, die Renditeerwartung der Aktionäre, dürfte wohl zumindest ähnlich sein, denn schließlich ist ihr Investment höheren Risiken ausgesetzt, als die Anleihen.

[tomazu]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.740.572 von honigbaer am 26.04.23 22:58:58

Zitat von honigbaer: Der Vonovia Deal ist ja auch nur ein Teilverkauf und eher eine Finanztransaktion mit Rückkaufoption.
Da wäre ich mal noch vorsichtig, dass als Eisbrecher für den Markt für Wohnungspakete zu sehen.

eben, Apollo kauft 30% bekommt aber überproportional mehr ausgeschüttet (The minority participation includes a higher-than pro-rata share of the
minority investor protection rights.), was einen späteren Rückkauf durch Vonovia wahrscheinlich macht. Es fehlen natürlich einige wichtige Details, aber auf dem ersten Blick ist das so strukturiert, dass Vonovia einen möglichst hohen Betrag ausweisen bzw. einnehmen kann, aber erst später die wahren Kosten dafür bekannt sein werden.

Das ist fast wie die Liquidation-Prefs bei Startup-Finanzierungen ;-)

Aus diesem Grunde sehe ich das genauso eher als temporäre Finanzierung als den den großen Eisbrecher.

[tomazu]

> Das ist die Frage. Morgen muß die ARE Anleihe zurückgezahlt werden. Evlt. gibt es hier Probleme. Sonst dürftest Du Recht haben (hoffentlich, ich will
> noch die SQ Zahlung bei ARE und dann nach Möglichkeit die Nachbesserung durch das Gericht im Spruchverfahren...).

die SO-Zahlung selbst ist soweit ich weiß von einer Bankgarantie der Quirin Privatbank AG abgesichert, eine evtl. Nachbesserung dann aber nicht.

[Oakhill]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.740.128 von Boersenglueckspilz am 26.04.23 21:54:33

Zitat von Boersenglueckspilz: Danke für die Antwort.
Dann ist der Kursrückgang durch die Vewässerung durch die neuen Aktien zu erklären

Die gehandelten Volumina auf Xetra und Tradegate sind seit gestern verhältnismäßig hoch. Da verkauft jemand große Stückzahlen ohne Rücksicht auf den Kurs in einer Weise wie man das eigentlich nicht macht. Marktschonende Platzierung sieht anders aus.
Trotzdem sind die gehandelten Stückzahlen im Verhältnis zu den 33mio neuen Aktien klein.

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.740.356 von Boersenglueckspilz am 26.04.23 22:21:35

Der Vonovia Deal ist ja auch nur ein Teilverkauf und eher eine Finanztransaktion mit Rückkaufoption.
Da wäre ich mal noch vorsichtig, dass als Eisbrecher für den Markt für Wohnungspakete zu sehen.

Oakhills Versuch, mögliche Wertabschläge für Bestands- und Projektimmobilien abzuschätzen, ist schon richtig, aber den Wert der Immobilien kann man doch nicht auf 5% genau schätzen. Ein Hoffnungswert von 90 Mio wäre sogar nur etwas über 1% der derzeitigen Bilanzwerte der Immobilien, das ist doch keine Kalkulationsgrundlage. Die Frage ist viel mehr, ob das teure Sanierungspaket reicht, oder ob die Gläubiger später nochmal etwas fordern werden, zum Nachteil der Aktionäre.

Vielleicht gibt es ja auch einen Zusammenhang, anfangs wollte doch Vonovia eine Kapitalerhöhung bei Adler zeichnen.
Jetzt erhalten die Finanziers zusätzlich zu den üppigen Zinsen noch 22,5% der Aktien.
Aber irgendwie sind da vielleicht doch ähnliche Interessen am Werk, hinter den Kulissen.
Wem letztlich der Sanierungserfolg zu Gute kommt, ist eben auch nicht abschließend geklärt, ist noch ein weiter Weg.

[Boersenglueckspilz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.740.308 von honigbaer am 26.04.23 22:15:42

Mann kann ja sagen, dass der Hoffnungswert bei irgendwie 90 Mio. Euro liegt. Bei 117 Mio. Aktien kommt man dann so auf knapp 0,8 Euro, bei 150 Mio. dann auf 0,6 Euro.

Aber klar, letztendlich ist das eine hochvolatile Option darauf, dass Adler nicht pleite geht.
Bisher war ich mir da eigentlich sicher, durch den Vonovia-Deal bin ich nicht mehr ganz so sicher.
Lohnt sich vielleicht den Laden doch mal genauer anzusehen.

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.740.128 von Boersenglueckspilz am 26.04.23 21:54:33

Könnte man so sehen, aber das war ja schon seit Monaten angekündigt.
Man kann das ja nicht getrennt voneinander sehen, die Bereitstellung der fast 1 Mrd Finanzmittel und die Ausgabe der 22,5% Aktien sind ja ein Gesamtpaket, das den Fortbestand der Gruppe sichert.

Bei 1,417 Mrd Eigenkapital und 100 Mio Marktkapitalisierung ist der Kurs wohl eher eine Wette auf den Fortbestand der Adler Group über 2025 hinaus, als eine Rechnung mit Substanzwerten abzüglich Schulden, die in Relation zu einer gewissen Aktienanzahl gesetzt wird.