Schlummert hier eine interessante Immobilien AG vor sich hin? - Die letzten 30 Beiträge

[Maigloeck]

Für uns Klein-oder Kleinstaktionären mit ein paar hundert oder tausend Stück gibt es doch keine Möglichkeit was zu erfahren
Auf der Hauptversammlung kommt doch nur bla bla
Was die Großaktionäre wirklich vorhaben werden sie erst rauslassen, wenn es soweit ist
So läuft es bei Dre, bei Hornbach, bei Kabel Deutschland und bei LS Invest
Eine Möglichkeit wäre vielleicht stimmen zu bündeln oder täglich per Telefon und Mail nerven

[diha71_]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.750.834 von Andrija am 08.05.24 11:38:58

Zitat von Andrija: Dem würde ich widersprechen. Natürlich hat der Schneider gute und sachdienliche Fragen gestellt. Dabei war er aber nicht der einzige. Es wären sicher auch weniger Fragen geworden, wenn er nicht von Köln sondern von Leipzig angereist wäre. Da hätte er den GB vermutlich nicht ganz geschafft und es war oft klar, dass man viele Fragen auch mit genauerer Recherche hätte selbst beantworten können. Aber klar, den Service kann man sich durchaus vom BackOffice gönnen.

Dazu macht der Ton die Musik. Er ist sicher ein toller Experte, Understatement ist offenbar aber nicht so sein Ding. Frau Miteva hat sich schon aus rechtlichen Gründen und wegen der Aufpasser an die textlichen Vorgaben des Backoffice halten müssen. Sie hätte sicher auch fundiert frei etwas zu den Fragen erzählen können; bei der Menge ist das Ganze aber wie Simultanschach; eben schwierig. Dieses dann aber Frau Miteva derart chauvinistisch vorzuwerfen und anzumerken, dass auf seinen HVen extra Aktien wegen des grandiosen Auftritts gekauft wurden, war schon ziemlich unangenehm. Das wurde dann auch deutlich als Beermann auf diese Kritik hin mal selbst frei redete, auch nichts schlaues frei vortragen konnte, man sich dann aber unter Männern wieder schnell zu einem bilateralen Kuschelgespräch finden konnte.

Ich denke, dass Frau Miteva unter diesen schwierigen Bedingungen einen guten Job macht. Schau Dir mal ihren Lebenslauf an. Ganz blöd und ein Grüßaugust kann man damit nicht wirklich sein.

Nun ja, man kann die Art von Herrn Schneider mögen, oder eben auch nicht. Unangenehm fand ich das gewiss nicht. Es ist ein schmaler Grat auf dem er da tänzelt, aber er macht das seit Jahrzehnten sehr gut, wie ich finde.

Ich habe nicht behauptet, dass Frau Miteva blöd ist. Aus der Art und Weise, wie sie auf Zwischenfragen geantwortet hat und Antworten vorgelesen hat, schliesse ich, dass sie mit den Details des operativen Geschäft wenig bis gar nicht involviert ist.

[Andrija]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.749.979 von diha71_ am 08.05.24 10:06:47

Dem würde ich widersprechen. Natürlich hat der Schneider gute und sachdienliche Fragen gestellt. Dabei war er aber nicht der einzige. Es wären sicher auch weniger Fragen geworden, wenn er nicht von Köln sondern von Leipzig angereist wäre. Da hätte er den GB vermutlich nicht ganz geschafft und es war oft klar, dass man viele Fragen auch mit genauerer Recherche hätte selbst beantworten können. Aber klar, den Service kann man sich durchaus vom BackOffice gönnen.

Dazu macht der Ton die Musik. Er ist sicher ein toller Experte, Understatement ist offenbar aber nicht so sein Ding. Frau Miteva hat sich schon aus rechtlichen Gründen und wegen der Aufpasser an die textlichen Vorgaben des Backoffice halten müssen. Sie hätte sicher auch fundiert frei etwas zu den Fragen erzählen können; bei der Menge ist das Ganze aber wie Simultanschach; eben schwierig. Dieses dann aber Frau Miteva derart chauvinistisch vorzuwerfen und anzumerken, dass auf seinen HVen extra Aktien wegen des grandiosen Auftritts gekauft wurden, war schon ziemlich unangenehm. Das wurde dann auch deutlich als Beermann auf diese Kritik hin mal selbst frei redete, auch nichts schlaues frei vortragen konnte, man sich dann aber unter Männern wieder schnell zu einem bilateralen Kuschelgespräch finden konnte.

Ich denke, dass Frau Miteva unter diesen schwierigen Bedingungen einen guten Job macht. Schau Dir mal ihren Lebenslauf an. Ganz blöd und ein Grüßaugust kann man damit nicht wirklich sein.

[diha71_]

Das einzige Highlight bei der gestrigen HV war die Anwesenheit von Alfred Schneider, der viele gute Detailfragen gestellt hat.
Ansonsten war nichts wirklich Interessantes zu erfahren und es wurde für mich deutlich, dass diese Frau Vorstand hier nur den Grüßaugust macht und ins operative Geschäft nicht involviert zu sein scheint. Sie konnte jedenfalls in freier Rede nichts beantworten und musste alles vom Blatt ablesen.

[Muckelius]

zur Info

pta20240507041
Unternehmensmitteilung für den Kapitalmarkt
Deutsche Real Estate AG: Zwischenbericht über das erste Quartal 2024
https://www.pressetext.com/news/20240507041

[Muckelius]

die Tagesordnung der kommenden Hauptversammlung wurde veröffentlicht, zu finden unter
https://www.drestate.de/hauptversammlung

Geschäftsbericht findet sich auf
https://www.drestate.de/geschaeftsberichte

[Aurcaner]

Zur Gewerbesteuer:
Unabhängig davon, ob Verlustvorträge bei der GewSt vorhanden sind, dürfte die DRE m.E. als Bestandshalter von der erweiterten Gewerbesteuerkürzung bei Grundstücksunternehmen Gebrauch machen. D.h., soweit der Gewerbeertrag auf die Immobilienbewirtschaftung entfällt, wird dieser Betrag vom Gewerbeertrag abgezogen.

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.509.709 von immerso am 25.03.24 00:04:52

Es gibt bei DRE 3 unterschiedliche Buchwerte: lt. IFRS (das was veröffentlicht wird), HGB und Steuerbilanz. Hinzu kommt die Differenzierung nach Einzel- und Konzernabschluß.
Bzgl. einer Neudefinition der Epra Kennzahlen kannst Du Dich gerne an Epra wenden. Darum gibt es übrigens auch verschiedene Kennzahlen bei Epra, insbesondere für NAV und FFO....... DRE hält sich m.E. an die üblichen Kennzahlen der Epra.

[immerso]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.509.418 von deepvalue am 24.03.24 21:12:20

Ok, vielleicht entspricht der aktuelle Buchwert den historischen Anschaffungskosten, dann könnte es ja etwa hinkommen.

Was den FFO angeht: Zustimmung, wenn es sich um Erweiterungs- oder Modernisierungsinvestitionen handelt. Aber sie schreiben ja ausdrücklich von "substanzwahrenden Investitionen", und die sind dem Namen nach notwendig, wenn der FFO nachhaltig fließen soll. Ich sehe auch ehrlich gesagt nicht, dass das überall gleich berechnet wird, da scheint es mehrere Möglichkeiten zu geben. So oder so ist es meiner Meinung nach falsch, den Verkauf von Vorratsimmobilien dort zu erfassen.

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.508.926 von immerso am 24.03.24 18:36:33

Gebäude können normalerweise steuerlich über die steuerlich festgelegte Lebensdauer abgeschrieben werden. Da DRE meist Immobilienobjektgesellschaften aus Bankensanierung (d.h. mit hohem Buchwert) gekauft hat, ist es durchaus möglich, dass DRE auch ohne Verlustvortrag nur wenig Steuern zahlt (ich müßte in meinen Unterlagen nach möglicherweise vorhandenen Verlustvorträgen suchen). Insgesamt scheint die Firma aber recht gut steuerlich beraten zu sein.
Über den Abzug von Investitionen bei Immobilien kann man lange diskutieren. Ich persönlich bin aber der Auffassung, dass durch Erweiterungs- und Modernisierungsinvestitionen zusätzliche Werte geschaffen werden, die dann auch nicht vom FFO abgezogen werden sollten.
Da DRE den FFO nach Epra berechnet ist auch die Vergleichbarkeit mit anderen Firmen gegeben.
Allerdings wird bei DRE die Tatsache der Net Cash in Höhe von gut einem Euro pro Aktie in keiner Weise ausrechend berücksichtigt. Es ist und bleibt die billigste Immobilienaktie in Deutschland (wenigstens meiner Kenntnis nach).

[immerso]

Korrektur, es muß heißen: inkl. Leerstand 70 Cent. Gerechnet mit 21% Leerstand, um den linear "Erträge aus Investment Properties - Bewirtschaftungskosten" hochgerechnet werden.

[immerso]

Warum zahlt DRE auf die Mieteinnahmen fast keine Steuern? (s. S. 18 GB, FFO-Berechnung) Mir wird das weder auf Ziffer 28 noch 39 des Konzernanhangs im GB klar.
Sie zahlen weitgehend keine Gewerbesteuer als Bestandshalter, aber 15,825% Körperschaftssteuer müßte anfallen.
Sie haben zwar einen Verlustvortrag, aus dessen Verbrauch (S. 59) von 745 T€ und den gezahlten 18 T€ kann man folglich einen steuerrechtlichen Gewinn von ca. 4,8 M€ erschließen. Den kennen wir nicht genau, aber grob: Erträge aus Investmentproperties ./. Bewirtschaftungskosten ./. Verwaltungskosten = 12,8 M€, noch ohne die Dienstleistungen in den sonstigen betrieblichen Erträgen, dann ./. AfA. Das sollte 2% der Anschaffungswerte sein, selbst beim aktuellen Buchwert aus der Handelsbilanz wären es nur 8 M€, wahrscheinlich eher die Hälfte?

Zum angegebenen FFO: Das ist doch Nonsens. Mich interessiert der Cashflow aus der Vermietung abzüglich der Instandhaltungsinvestitionen.
Erstens könnte man die Mieterträge evtl. um den Leerstand bereinigen,
zweitens stellt sich die Frage nach der normalisierten Steuerzahlung darauf,
drittens gehört der Ertrag aus Verkäufen hier raus, weil das einmaligen Charakter hat,
viertens sollten m.E. nicht die "nicht bereits aktivierten substanzwahrenden Investitionen" wieder hinzuaddiert werden, sondern stattdessen die bereits aktivierten substanzwahrenden Investitionen abgezogen werden.

Dazu heißt es im GB: "Für Instandhaltungen und substanzwahrende Investitionen planen wir mit rund € 5,0 Mio.; von den geplanten
Aufwendungen werden sich ca. € 1,0 Mio. aufwandswirksam über das bereinigte EBITDA auswirken."
Es wären also 4 M€, damit käme ich auf einen FFO von 52 Cent/Aktie, inkl. Leerstand auf 90 Cent.

[JohannesWild]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.502.323 von deepvalue am 22.03.24 15:45:01

der Marktmietenmultiplikator

war
in 2021 15,6-Fach bei einem fair Value von 1504€ je qm = 8,03€ Miete je qm & Monat
in 2022 14,7-Fach bei 1487 je qm = 8,43€ Miete je qm & Monat
in 2023 13,1-Fach bei 1384€ je qm = 8,8€ Miete je qm & Monat
Die Miete steigt also schön von Jahr zu Jahr. Der Mietmultiplikator wird sich wahrscheinlich stabilisieren. Wenn der Abwertungsdruck nachlässt dann sollte sich der Kurs auch wieder näher an den dann steigenden NAV annähern.
Gruß,
Johannes

[deepvalue]

Geschäftsbericht Online. Tüchtig Wertberichtigungen (für mich nicht ganz nachvollziehbar). Trotzdem NAV immer noch 21,88 Euro pro Aktie. Super niedriger Umsatz in 2023: nur 12.900 Stück!!! Da scheinen kaum noch Stücke außerhalb der Summit Group zu liegen.......
Das Thema Steuernachzahlung wg. § 6b EStG Rücklagen (Verkauf Objekt im Wedding) hat man erstmal durch interne Grundstücksverkäufe vermieden (Super Job vom StB, hoffen wir mal, das das Finanzamt die Gründe der Umstrukturierung akzekptiert). Anscheinend gab es noch genügend Grundstücke mit niedrigem Anschaffungswert. 65 Mio. Abwertung (halte ich für komplett überzogen, da auch bisher die Grundstücke relativ niedrig bewertet waren. Wird hier der Squeeze Out vorbereitet????) nach bereits 30 Mio. im Vorjahr (d.h. in Summe 95 Mio. oder ca. 20%, da wären viele andere Bestandshalter längst pleite....) . Daraus resultiert Verlust von 43 Mio. Euro.
FFO von 0,77 Euro (trotz fehlender Nettofinanzverschuldung (Nettoliquidität: 22 Mio. Euro) und relativ hohem Leerstand vor Übergabe Hafenstr. und Dietzenbach).
Leerstand per 31.12.2023 19% (Großteil im vom Summit gekauften Objekt in Essen, Hauptstr. Berlin und in Saarbrücken. Die Objekte in Essen und Saarbrücken sollten grundsaniert und dann vermietet werden. Mieter in Goslar (14.000 qm) wird im Jahresverlauf ausziehen. Da bin ich mal auf die Neuvermietung gespannt...Ansonsten ist WALT auf 4,1 Jahre (3,9 Jahre) gestiegen.
Die weitere Entwicklung von Neubauprojekten (z.B. Mendelssohnstr. in HH, Hauptstr. Berlin) ist aktuell bis auf das Einholen der Baugenehmigung gestopt. Es ist unklar ob das auch für die Entwicklung in Essen und Saarbrücken gilt. Man scheint das Pulver für Zukäufe trocken halten zu wollen....

Insgesamt ein recht erfreulicher Bericht (bis auf die m.E. überzogene Abwertung der Immobilienwerte, wenn man sie mit den Bilanzierungen bei anderen Gewerbeimmobilienbestandshaltern vergleicht).



https://www.drestate.de/files/download/DRE_GB_2023.pdf

[JohannesWild]

Deutsche Real Estate Geschäftsbericht 2023 liegt vor

https://www.drestate.de/geschaeftsberichte
Aufgrund von Bewertungsanpassungen sinkt der NAV je Aktie von 24,04€ auf 21,88€ je Aktie
Bewertungseffekte in Höhe von -65 Mio. € (zum Halbjahr -44,8 Mio. €)
Das FFO je Aktie steigt von 0,69€ auf 0,77€

Gruß,
Johannes

[Andrija]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.483.999 von Sam_Hawkens am 20.03.24 08:12:35

6,85 war auch ein schöner Schnapper im Morgengrauen. Die 500 Stück hätte ich für den Preis auch gern genommen.

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.483.999 von Sam_Hawkens am 20.03.24 08:12:35

Es kauft halt keiner. Zwar werden am Freitag die Geschäftszahlen für 2023 veröffentlicht, allerdings dürfte aufgrund der geringen Verschuldung der Rückgang des NAV relativ gering sein. Auch wird man anscheinend die Wohnungen in Frankfurt auch peu a peu los. Die Aktie leidet halt unter dem schlechten Klima für Immobilienaktien und dem Exit der Nebenwertefonds.

[Sam_Hawkens]

Gibt es hier News ? Aktie fällt nur noch - heute - 10,5 % da ist ja selbst der BTC konservativ....

[hedgehog48]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.396.092 von hedgehog48 am 05.03.24 11:45:51

Oder in Stuttgart für 7,5 € kurzfristig abladen... 🙂

[hedgehog48]

Betreffend Marktenge: Wenn jemand ausstigen möchte für z.B. 7,5 € mit z.B. 3.000 Drestate-Aktien, dann gerne eine private Nachricht an mich 🙂

[deepvalue]

Update Bauprojekt Frankfurt

Mittlerweile scheinen die Wohnungen in Frankfurt weitgehend fertiggestellt zu sein. Aktuell sollen ca. 50% bereits vermarktet sein (im Herbst waren es noch 40%), wobei der Verkauf m.E. sehr langsam erfolgt. Allerdings ist man immer noch bei Kaufpreisen von mindestens 6100 Euro pro qm (im Schnitt wohl eher 7000 Euro) inkl. MWSt.
Interessant ist auch, dass (noch) keine neuen Projekte gekauft wurden. Angesichts der niedrigen Transaktionspreise wäre das mittlerweile wohl nicht so uninteressant. Andererseits begrüße ich es, wenn man zunächst die Häuser in Saarbrücken und Essen saniert und neu vermietet, bevor man neue Projekte beginnt (z.B. HH Mendelsohnstr.) oder kauft.

https://www.immobilienscout24.de/neubau/bresser-immobilien-g…

[gnuldi]

Der Kurs will nach oben
Weiß jemand ob es noch einen Immobiliengesellschaft im alten Jahr gegeben hat?

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.030.881 von immerso am 30.12.23 10:25:46

Das kommt Dir nur so vor, weil es keinen Xetrahandel gibt.
Tradegate zeigt laufend auf der Geld und Briefseite die "winzigen" Stückzahlen zwischen 130 und 170 Stück an, Tradegate kümmert sich so selbst um den Kurs. Limitierte Kauf- und Verkaufsorder auf Tradegeate werden aber versteckt, indem Tradegate sich jeweils mit einer eigenen Order 5 Cent günstiger davor setzt.

In Frankfurt und Stuttgart fließen hingegen erteilte Kauf- und Verkaufsorder direkt in die Taxen ein und oft sind dort auch 500 bis 1.000 Aktien Ordervolumen in den Taxierungen angezeigt, echte Kundenorder, auf die man auch handeln kann.

Dass insgesamt nicht so wiel los ist im Handel, ist schon auch klar, bei 5% Spread kann man nicht unbedingt erwarten, dass eine Kauforder zum aktuellen Geldkurs schnell ausgeführt wird. Zumal die letzten 3 Wochen eher steigende Kurstendenz zu verzeichnen war. aber man kommt schon an die Aktien ran, da gibt es weniger liquide Nebenwerte.

[Herbert H]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.030.881 von immerso am 30.12.23 10:25:46

Zitat von immerso: DRE ist vielleicht günstig, aber nicht zu haben. Es ist kein Angebot vorhanden, der Makler zeigt jeweils nur winzige Stückzahlen.

Biete mal einfach einen Euro mehr - dann wirst Du auch schnell mehr Angebot sehen. In den letzten Monaten herrscht hier kein Angebotsmangel, sondern schlichtweg ein Käuferstreik (wie bei vielen Immobilienaktien).

[immerso]

DRE ist vielleicht günstig, aber nicht zu haben. Es ist kein Angebot vorhanden, der Makler zeigt jeweils nur winzige Stückzahlen. Vielleicht kamen die wenigen Umsätze zustande, weil jemand Einblick ins Orderbuch hatte, oder es wurde die Stückzahl jeweils schnell abgegriffen.

[gnuldi]

Schon seltsam, wie pessimistisch hier im Forum viele für Nebenwerte sind
Obwohl diese günstigste bewertet sind
Scharf, dre, Limes,siltronic, Hornbach, K&s, Umicore-alle günstig zu haben

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.027.248 von hedgehog48 am 29.12.23 10:24:57

Dass man in der Vergangenheit in einem euphorischen Immobilienmarkt gut verkaufen konnte, würde ich so übersetzen, dass man in der aktuellen Marktlage vielleicht zur Abwechslung mal billig kauft oder sich als Fusionspartner mit aktiver Börsennotierung im regulierten Markt an der Branchenkonsolidierung beteiligt, falls diese denn mal in Gang kommen sollte.

Die Idee, durch Verkauf oder Strukturmaßnahmen etwas zu verdienen, ist ja nicht verboten.
Aber indem man jeden Monat die gleiche Frage stellt, ob die Grunderwerbsteuerthematik einem Squeeze-out entgegenstehe, wird ein Verkauf oder Squeeze-out nicht wahrscheinlicher.

Meines Erachtens ist das sogar grober Unfug, in der derzeitigen Marktlage über einen Verkauf zu spekulieren, reihenweise sind hochverschuldete Akteure bemüht, ihre Objekte in einem ausgetrockneten Markt zu verkaufen, weil sie gezwungen sind, ihre Verschuldung abzubauen. Da braucht es keine großen BWL Kenntnisse, um zu erkennen, dass keine guten Preise erzielbar sind und man von Verkäufen besser Abstand nimmt.

[gnuldi]

Schon sind wir über 9 Euro
Mal sehen, ob wir in 2024 doppelt so hoch stehen

[hedgehog48]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.013.283 von honigbaer am 24.12.23 13:34:38

Bei dieser Perspektiventwicklung mit Hilfe von BWL-Kenntnissen kann ich nur brav zuhören. Mein Ansatz war und ist einfacher: Die Mutter hat von zwei hübschen Töchtern Drestate und German Properties letztere unter deutlichem Wertzuwachs verkauft und seither erwarten alle, dass es auch mit der Drestate so passieren wird. In der Hochphase dieser Phantasie haben wir den Aktienkurs bei 15 Euro gesehen.

Trägt diese Hoffnung noch?

[immerso]

Danke für die Klarstellung.
Dann würde es hinauslaufen auf Delisting gefolgt von Kontrollwechsel.
Ich frage umgekehrt: Was soll außer einem Squeeze-Out hier interessant sein? Gerade wenn es absehbar keine Trendwende am Immobilienmarkt gibt. Ein SO würde die beste IRR bieten beim aktuellen Kurs. Wie soll der NAV sonst jemals realisiert werden?

ChatGPT ist oft schon eine bessere, zumindest schnellere Informationsquelle als Google, und wird es in Zukunft noch mehr sein. Du kannst ja ggf. gerne eine gegenteilige Rechtslage darstellen.